Checkliste Bauplanung: Wie starte ich meinen Hausbau?

Was umfasst die Bauplanung?

Im Zuge der Bauplanung wird Ihre Hausbau-Idee in ein konkretes Modell übersetzt. Im Kern wird das Bauvorhaben gedanklich und gestalterisch entwickelt, kalkuliert, der Bauantrag zur Erteilung der Baugenehmigung verfasst, die Ausführungspläne für die jeweiligen Gewerke sowie die Angebotsunterlagen erstellt.

Diese planerischen Tätigkeiten kann beispielsweise ein Architekt federführend ausführen. Welche Aufgaben ein Architekt während der Bauplanung dabei übernehmen kann, ist in der Honorarordnung für Architekten- und Ingenieure − kurz HOAI − geregelt. In den nachfolgenden Abschnitten werden wir die Bauplanung anhand eines Einfamilienhauses detaillierter beschreiben. Für die Bauplanung ist ein Architekt verantwortlich. In diesem Fall sind die folgenden Schritte für die Bauplanung relevant:

1. Grundlagenermittlung
2. Vorplanung
3. Entwurfsplanung
4. Genehmigungsplanung
5. Ausführungsplanung
6. Vorbereitung der Vergabe

Daran schließen sich der Rohbau, der Innenausbau und die Bauabnahme an.

Haus bauen, aber wie fange ich an?

Bevor Sie mit der Bauplanung starten, sollten Sie sich vorab informieren und einige Grundsatzfragen zum Hausbau-Projekt klären. Die nachfolgende Checkliste bietet Ihnen eine Orientierung für Ihren Weg ins Eigenheim:

1. Budget klären: Was darf der Neubau kosten? Welche maximale Monatsrate kann ich mir leisten? Ihre maximale Monatsrate sollte 35 Prozent des gemeinsamen Nettoeinkommens nicht überschreiten, damit Sie Ihren Traum vom Eigenheim realistisch finanzieren können. Welche weiteren Baukosten auf Sie zukommen, haben wir in einer Übersicht für Sie zusammengefasst.
2. Förderprogramme sichten: Hier bieten sich beispielsweise die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) an, denn die KfW-Förderung ist oft eine sinnvolle Ergänzung bei der Finanzierung eines Eigenheims. So unterstützt die Förderbank beispielsweise energieeffiziente Bauprojekte mit zinsgünstigen Darlehen. Zudem hat jedes Bundesland noch seine eigene Wohnungsbauförderung, von denen Sie profitieren können.
3. Baugrundstück finden: Nehmen Sie sich genügend Zeit für die Suche nach dem geeigneten Baugrundstück. Oft ist es üblicherweise so, dass Sie erst nach mehreren Monate fündig werden. Lage, Preis und die eigenen Vorstellungen müssen eben passen. Denken Sie auch über Mitstreiter nach, die Sie bei der Suche unterstützen. Ein Makler oder Gleichgesinnte, die ebenfalls ein Haus bauen wollen, könnten dies beispielsweise sein. Gerade wenn Sie kein bezahlbares Baugrundstück finden, ist eine Baugruppe eine echte Alternative. Ist das Baugrundstück zu groß, können Sie es zwischen den Parteien aufteilen und reduzieren somit den Kaufpreis.
4. Haustyp wählen: Wollen Sie ein Passivhaus, Fertighaus oder Massivhaus bauen? Jeder Haustyp hat seine Vor- und Nachteile. Fragen Sie sich, was Ihnen besonders wichtig ist. Favorisieren Sie eine hohe Energieeffizienz und ein gutes Raumklima, dann ist ein Passivhaus womöglich die bessere Wahl. Möchten Sie individuell Bauen und viel Eigenleistungen in den Hausbau stecken, dann passt wahrscheinlich das Massivhaus zu Ihnen. Sie wollen den Bauprozess straff halten, kostengünstig Bauen sowie Planung und Bauarbeiten den Profis überlassen, dies lässt sich am ehesten mit einem Fertighaus umsetzen. Bevor Sie sich für einen Haustyp entscheiden, fragen Sie bei Ihrem Bauamt nach, ob der gewünschte Haustyp zum Bebauungsplan passt.
5. In die Zukunft blicken: Wird Ihre Familie eventuell noch wachsen? Wie viele Zimmer brauchen Sie? Wie groß sollen die Zimmer sein? Welche Aufteilung schwebt Ihnen vor? Zeichnen Sie vor Ihrem geistigen Auge den groben Grundriss Ihres Eigenheims.
6. Den richtigen Baupartner finden: Laut einer Umfrage des Bauherren-Schutzbunds (BSB) entscheiden sich rund 53 Prozent der privaten Bauherren dafür, Ihr Eigenheim von einem Generalunternehmer bauen zu lassen. Wer kein eigenes Grundstück besitzt, entscheidet sich meist für einen Bauträger, von dem er Grundstück und Immobilie aus einer Hand bekommt. Eine detaillierte Hausbauplanung, an der Sie aktiv mitwirken können, ist in beiden Fällen jedoch kaum möglich. Dagegen bietet ein Architektenhaus genügend Platz für Ihre individuellen Wünsche. Dies hat seinen Preis. Überschlagen können Sie mit etwa 30.000 Euro an Mehrkosten rechnen im Vergleich zu einem Fertighaus. Nehmen Sie sich daher genügend Zeit für die Baupartnersuche, denn Sie benötigen fachkundige Hilfe und einen professionellen Partner, der Sie versteht und die Bauplanung für Sie übernimmt.

Die Klärung der Grundsatzfragen unterstützt Sie dabei, eine genauere Vorstellung von Ihren finanziellen Möglichkeiten, Ihrem Traumhaus und Baupartner zu entwickeln.

In unserem Fallbeispiel haben wir uns für ein Einfamilienhaus entschieden, das von einem Architekten geplant und in massiver Bauweise errichtet wird − Bauherr bleiben Sie und tragen somit die Verantwortung für alles, was auf der Baustelle geschieht.

Wie läuft die Bauplanung ab?

Nachdem Sie die Grundsatzfragen geklärt haben, wenden Sie sich an einen Architekten, der für Sie die Bauplanung übernimmt und strukturiert umsetzt. Im Detail heißt das:

1. Grundlagenermittlung

Im ersten Schritt der Bauplanung steckt der Architekt gemeinsam mit Ihnen die Aufgabenstellung ab:

• Wo und wann soll gebaut werden?
• Wofür soll das Haus genutzt werden?
• Was sind Ihre Wünsche und Vorstellungen?
• Wie hoch ist Ihr Budget?

2. Vorplanung

Im zweiten Schritt der Bauplanung geht es um die generelle Klärung der Gestaltung und Funktion des Einfamilienhauses:

• Ihr Architekt holt die notwendigen Informationen über den Baugrund ein.
• Er prüft die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens.
• In einem groben Entwurf wird das Einfamilienhaus skizziert. In den Grundriss- und Ansichtsskizzen sind beispielsweise Raumfunktionen, Raumgrößen sowie die Gestalt des Hauses grob zu erkennen.
• Er erstellt einen Zeitplan, der die wesentlichen Vorgänge des Planungs- und Bauablaufs festhäl.

Genauso grob wie der Entwurf ist auch die Kosteneinschätzung Ihres Architekten. Doch sie ist verbindlich genug, damit Sie sich einen Spezialisten für Baufinanzierung suchen können, der Sie bei der Finanzierung des Hausbaus unterstützt.

Zudem besucht er gemeinsam mit Ihnen das Baugrundstück, um den Baugrund zu prüfen und den Standort grob zu analysieren. Die Ergebnisse werden meist in tabellarischer Form zusammengefasst und bieten somit eine erste Orientierung für Sie und den Architekten.

3. Entwurfsplanung

Sobald Sie die Zusage für den Baukredit erhalten haben, können Sie das Bauprojekt fortsetzen. Im dritten Schritt der Bauplanung wird alles konkreter und handfester. Das Ziel ist ein vollständiges und realisierbares Planungskonzept, das in enger Abstimmung mit Ihnen erstellt wird. Dazu zählen beispielsweise die vollständigen Entwurfszeichnungen für Ihr Einfamilienhaus, die gemäß der HOAI in einem festgelegten Maßstab angefertigt werden:

• bei Gebäuden in einem Maßstab von 1:100
• bei Innenräumen in einem Maßstab von 1:50 bis 1:20

Im Detail definieren Sie:

• die genaue Lage des Einfamilienhauses
• die Gestaltung der Fassade
• die Aufteilung und die Anforderungen für die Innenräume
• die Beheizung und die Art und Weise der sanitären Einrichtungen
• die Baustoffe für den Hausbau

Ferner übernimmt der Architekt zahlreiche organisatorische und administrative Aufgaben wie die Koordinierung des Planungsteams, die Aktualisierung des Zeitplans, die Beschreibung des Bauprojekts sowie die Dokumentation der Ergebnisse. Zum Schluss erhalten Sie eine vertiefte Kosteneinschätzung, aufgeschlüsselt nach dem jeweiligen Gewerken.

4. Genehmigungsplanung

Im vierten Schritt der Bauplanung dreht sich alles um Bauantrag und Baugenehmigung. Ihr Architekt erstellt für Sie alle Unterlagen, die für den kostenpflichtigen Bauantrag benötigt werden. In der Praxis werden für die Baugenehmigung oft folgende Unterlagen benötigt:

• der vollständige Bauantrag, den auch Sie als privater Bauherr unterschreiben
• die Bauzeichnungen, die aus der Entwurfsplanung hervorgegangen sind
• die Beschreibung des Neubaus und dessen technische Details
• der Lageplan vom zuständigen Liegenschaftskataster
• die Berechnung von Wohn- und Nutzfläche
• Angaben zur Wasserversorgung sowie zur Erschließung des Baugrundstücks
• diverse Nachweise, zum Beispiel zum Brand- und Wärmeschutz und zur Statik

In einem Antragsverfahren prüft nun die zuständige Baubehörde Ihrer Gemeinde, ob der Neubau dem Bebauungsplan und dem Bauordnungsrecht entspricht. Die Bearbeitung kann bis zu vier Monate dauern, denn jedes Bundesland hat sein eigenes Tempo und seine eigenen Spielregeln. Die Kosten lassen sich hingegen präziser fassen. Grob geschätzt liegen sie bei rund 0,5 Prozent der gesamten Baukosten. Betragen die Baukosten beispielsweise 300.000 Euro, fallen etwa 1.500 Euro für den Bauantrag an.

Liegt die schriftliche Baugenehmigung vor, dürfen Sie mit dem Bau des Einfamilienhauses beginnen. In der Regel gilt sie für ein bis vier Jahre. Dauert der Start länger als die gültige Baugenehmigung, müssen Sie eine Verlängerung beantragen.

5. Ausführungsplanung

Im fünften Schritt der Bauplanung optimiert Ihr Architekt die bisherigen Entwürfe im engen Austausch mit Fachplanern, um den Bau des Einfamilienhauses ausführungsreif umzusetzen. Dazu gehören die Berechnung der benötigten Baustoffmengen, maßstabsgetreue Baupläne (1:50 oder größer) sowie eine detaillierte technische Beschreibung des Einfamilienhauses, inklusive Angaben zu Material, Beschaffenheit und Verarbeitung.

In der Praxis arbeitet Ihr Architekt oft parallel zur Genehmigungsplanung die Ausführungsplanung aus, um den Zeitplan zu straffen. Sollte die Baugenehmigung für das Einfamilienhaus unter Auflagen erteilt werden, ergänzt Ihr Architekt sie in den Ausführungsplänen.

6. Vorbereitung der Vergabe

Im letzten Schritt der Bauplanung werden die Werksverträge mit den Gewerken vorbereitet, alle Ausschreibungsunterlagen zusammengestellt, der Vergabetermin definiert und die Angebote verschickt. Elementare Bestandteile der Ausschreibungsunterlagen sind:

• ein Leistungsverzeichnis mit einer Leistungsbeschreibung
• die Mengenermittlung
• das Aufteilen der Gewerke in einzelne Leistungspakete.

Ihr Architekt ist wahrscheinlich gut vernetzt und kennt daher die relevanten Ansprechpartner. Dennoch können auch Sie weitere Gewerke vorschlagen, die ein Angebot unterbreiten dürfen. Nach rund einen Monat sollten die vergleichbaren Angebote für die Errichtung des Einfamilienhauses vorliegen.

Was kostet die Bauplanung?

Übernimmt Ihr Architekt das komplette Bauprojekt – von der Bauplanung bis zur Bauabnahme –, kalkulieren Sie grob zehn Prozent der Nettobausumme als Architektenhonorar ein. Die Nettobausumme umfasst dabei alle Kosten für den Hausbau, abzüglich der Grundstücks- und Erschließungskosten und der Umsatzsteuer.

Um die alleinigen Kosten für die Bauplanung zu beziffern, hilft ein Blick in die Honorarordnung der Architekten und Ingenieure. Ein Architekt stuft ein Bauprojekt in unterschiedliche Schwierigkeitsgrade ein: Beginnend bei der Honorarzone I für sehr geringe Anforderungen bis zur Honorarzone V für sehr hohe Anforderungen. Ein Einfamilienhaus stellt meist einen geringen Schwierigkeitsgrad dar, sodass es in die Honorarzone II eingeordnet wird. Neben dem Schwierigkeitsgrad fließen weitere Punkte in die Berechnung des Architektenhonorars ein:

Baukosten: Der Architekt ermittelt die Nettokosten, indem er die Materialkosten sowie die Arbeitsstunden der Facharbeiter ohne Umsatzsteuer zusammenrechnet.

Umfang der erbrachten Leistung: Als Auftragsgeber können Sie beispielsweise bestimmte Aufgaben der Bauplanung selbst übernehmen, wenn Sie die fachliche Qualifikation besitzen. Oder Sie beauftragen Ihren Architekten neben der Bauplanung mit weiteren Aufgaben wie die Beaufsichtigung des Bauprojekts.

Honorarsatz: Für jede Nettobausumme gibt es einen Mindest- und Höchstsatz, wobei im Regelfall der Mindestsatz angesetzt.

Das ist das Prinzip, um das Architektenhonorar zu berechnen.

Wie Sie der Honorartabelle entnehmen können, geht die Preisspanne zwischen Mindest- und Höchsthonorar immer weiter auseinander, je höher die Nettobausumme ausfällt. Dies gilt für alle Honorarzonen.

Die obere Honorartabelle umfasst alle Leistungen, die ein Architekt während des gesamten Bauprojekts erbringen kann: von der Bauplanung bis zur Bauabnahme. Von maximal 100 Prozent entfallen dabei 63 Prozent auf die Bauplanung. Doch was kostet die Bauplanung unter dem Strich? Anhand eines Rechenbeispiels wollen wir dies verdeutlichen. Nehmen wir an, dass die Nettobausumme 200.000 Euro beträgt und der Architekt wählt als Schwierigkeitsgrad die Honorarzone II. Dann bewegt sich das Architektenhonorar für die Bauplanung zwischen 14.794 bis 17.552 Euro. Aus der nachfolgenden Tabelle können Sie die genauen Anteile der Bauplanung und die daraus folgenden Kosten entnehmen:

Die Kosten für die Bauplanung sind also nicht unerheblich im Vergleich mit den gesamten Baukosten. In unserem Fall bewegen sie sich zwischen 7,4 bis 8,8 Prozent. Sprechen Sie daher mit Ihrem Architekten, um finanzielle Spielräume zu ergründen. Zudem können Sie durch Eigenleistungen die Nettobausumme reduzieren.

Wie lange dauert die Bauplanung?

Haben Sie einen Architekten gefunden, der gemeinsam mit Ihnen das Einfamilienhaus entwirft und plant, können Sie grob acht Monate für die Bauplanung einplanen. Im Detail heißt das:

• Bauplanung: 4 Monate
• Bearbeitung des Bauantrags: 4 Monate

Natürlich beeinflussen auch Sie die Planungszeit: Je schneller Sie mit den Bauzeichnungen und Vorschlägen Ihres Architekten zufrieden sind, desto zügiger schreitet die Bauplanung voran. Doch überstürzen Sie nichts. Gehen Sie genauso bedächtig vor wie bei der Baupartnersuche, damit Sie sich auch in ein paar Jahrzehnten in Ihrem Traumhaus wohl fühlen.

Wie lange dauert ein Hausbau?

Wenn Sie ein Einfamilienhaus in massiver Bauweise errichten wollen, rechnen Sie mit einer Gesamtbauzeit von 17 bis 20 Monaten. Die Bauphasen im Detail:

• Planungsphase, inklusive Bearbeitung des Bauantrags: 8 Monate
• Rohbauphase: 1 bis 2 Monate
• Innenausbauphase: 6 bis 8 Monate
• Geringe Eigenleistungen: 1 Monat
• Umzug vorbereiten und durchführen: 1 Monat

Ein Fertighaus kann dagegen schon nach drei bis vier Monaten bezugsbereit sein. Passivhaus, Fertighaus oder Massivhaus: Eine Verschiebung des Zeitplans ist immer möglich, wenn beispielsweise das Wetter nicht mitspielt, Lieferengpässe auftreten oder Sie mehr Zeit für Eigenleistungen brauchen als ursprünglich geplant.

Bauplanung: Das Wichtigste im Überblick

• Prüfen Sie frühzeitig, wie viel der Neubau kosten darf und welche Monatsrate Sie sich leisten können. Ihre maximale Monatsrate sollte 35 Prozent des gemeinsamen Nettoeinkommens nicht überschreiten.
• Nehmen Sie sich genügend Zeit für die Baupartnersuche, denn Sie benötigen fachkundige Hilfe und einen professionellen Partner, der Sie versteht.
• Die Bauplanung ist das Herzstück des Hausbaus. Ohne einen dezidierten Plan, können Sie keinen Bauantrag stellen. Und ohne Baugenehmigung darf Ihr Haus nicht gebaut werden.
• Die Bauplanung ist kein Sprint. Wenn Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus in massiver Bauweise gemeinsam mit einem Architekten errichten wollen, planen Sie acht Monate für die Bauplanung und die Bearbeitung des Bauantrags ein. Nehmen Sie sich die Zeit, damit Sie sich auch in ein paar Jahrzehnten in Ihrem Eigenheim wohl fühlen.