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Übergabeprotokoll Haus und Grund: Worauf sollte ich achten?

Übergabeprotokoll Haus und Grund

Sobald die Tinte unter dem Kaufvertrag getrocknet und der Kaufpreis für das Haus überwiesen ist, steht der wohl wichtigste Termin für Hauskäufer an: Die Schlüsselübergabe! Welche Rolle das Übergabeprotokoll dabei spielt und was unbedingt rein muss, lesen Sie in diesem Artikel!

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Übergabeprotokoll für Haus und Grund?

      Das Übergabeprotokoll, umgangssprachlich auch Hausübergabeprotokoll oder Schlüsselübergabeprotokoll genannt, fasst den exakten Zustand von Haus und Grund zum Zeitpunkt der Übergabe an einen neuen Eigentümer, zusammen.

      Warum ist ein Übergabeprotokoll beim Hauskauf so wichtig?

      Das Übergabeprotokoll ist ein wichtiges Instrument um relevante Fakten über das Gebäude sowie mögliche Mängel oder Schäden zu dokumentieren, die bei der ersten Besichtigung des Objektes übersehen wurden. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie sich das Haus vorab nur im möblierten Zustand ansehen konnten und nun eventuelle Schäden an den Fußböden oder Schimmelbefall an den Wänden entdecken. Das Übergabeprotokoll dient als schriftliche Grundlage, um den Verkäufer bezüglich der Beseitigung dieser verdeckten Mängel in die Pflicht nehmen zu können.

      Außerdem schützt das Protokoll Sie als Käufer davor, später für Schäden aufkommen zu müssen, die nicht durch Ihr Verschulden, sondern bereits vor dem Kauf entstanden sind. Ist das Haus im besten Fall komplett frei von Mängeln oder Schäden, so wird auch das von beiden Verkaufsparteien im Übergabeprotokoll festgehalten. Dies dient zur Absicherung des Verkäufers gegenüber ungerechtfertigten Schadensersatzansprüchen. Das bedeutet, dass der Verkäufer im Nachhinein nicht für Schäden belangt werden kann, die Sie als Käufer nach Ihrem Einzug verursacht haben.

      Da der Kaufvertrag bereits einige Wochen vor der eigentlichen Schlüsselübergabe unterzeichnet wird, sind darin noch keine Informationen zu bereits bestehenden Mängeln oder Zählerständen enthalten. Daher ist das Hausübergabeprotokoll ein sehr wichtiges Instrument, um die Übergabe genau zu dokumentieren und so eventuellen, späteren Streitigkeiten vorzubeugen.

      Wann wird ein Übergabeprotokoll für Haus und Grund erstellt?

      Das Übergabeprotokoll wird während der Schlüsselübergabe und in der Regel direkt vom Verkäufer erstellt. Bei diesem Termin nehmen die Beteiligten, also Sie, der Verkäufer und typischerweise ein Immobilienmakler, eine letzte gemeinsame Begehung aller Räumlichkeiten und Außenanlagen des Hauses vor. So können Besonderheiten wie Mängel, Erklärungen zu bestimmten Geräten oder neue Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Verkäufer direkt dokumentiert werden.

      Idealerweise sollte das Übergabeprotokoll beim Hausverkauf in dreifacher Ausführung ausgedruckt und unterzeichnet werden. Eine Ausführung bleibt beim Verkäufer, die zweite erhalten Sie als Käufer und die dritte geht als Informationsschreiben an die Versorgungsbetriebe.

      Wann findet die Schlüsselübergabe beim Hauskauf statt?

      Die finale Übergabe der Hausschlüssel findet in der Regel erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags sowie der Überweisung des Kaufpreises an den Anbieter statt. Somit ist der gesamte Hauskaufprozess also auch erst nach diesem Termin vollständig abgeschlossen.

      Welche Inhalte gehören unbedingt ins Übergabeprotokoll?

      Folgende Punkte muss das Schlüsselübergabeprotokoll beim Abnahmetermin enthalten:

      • Namen, Anschrift und Geburtsdatum des Käufers und Verkäufers
      • Anschrift der verkauften Immobilie
      • Bestandsaufnahme aller Räume inklusive Inventar und möglicher Schäden/Mängel
      • Bestandsaufnahme der Außenanlagen und des Gartens
      • Auflistung des Inventars, falls Sie als Käufer etwas davon übernehmen wollen (beispielsweise eine Einbauküche)
      • Zählerstände aller Stromzähler, Wasseruhren, Heizkörper, Gasuhren, etc. – so kann Ihnen später genau aufgezeigt werden, ab wann Sie als Eigentümer für die Energie bezahlt haben
      • Anzahl der vorhandenen Haustürschlüssel, Kellerschlüssel, alle Zimmerschlüssel, Garagen- und gegebenenfalls Schuppenschlüssel
      • Bei Häusern mit Ölheizung: exakte Angabe darüber, wie viel Heizöl noch vorhanden ist und wie dieses abgerechnet wird
      • Individuelle Vereinbarungen, beispielsweise ob der Verkäufer noch Müll oder Hausrat auf seine eigenen Kosten zu entsorgen hat
      • Auflistung aller Dokumente zum Haus, die der Käufer erhält
      • Erklärungen bestimmter Geräte und Eigenheiten des Hauses

      Sollten Mängel oder Schäden festgestellt werden, muss außerdem noch festgehalten werden, wer sich um deren Beseitigung beziehungsweise um die Reparatur kümmert. Das betrifft auch die Entsorgung von noch vorhandenem Mobiliar, welches Sie als Käufer nicht übernehmen wollen.

      Es ist durchaus möglich, bestimmte Dienstleistungsverträge wie Internet, Energieversorgung, Kabelanschluss oder Müllabfuhr nach Verkauf des Hauses weiterlaufen zu lassen. Haben Sie sich mit dem Verkäufer darauf geeinigt, gehört diese Vereinbarung ebenfalls in das Hausübergabeprotokoll. Das gilt auch für etwaige Versicherungspolicen wie die Wohngebäudeversicherung, welche vom Verkäufer übernommen werden soll.

      Wie läuft die Hausübergabe ab?

      So läuft die Übergabe Ihres neuen Eigenheims ab – alle Schritte auf einen Blick:

      1. Der Verkäufer bestätigt Ihnen den Termin für die Schlüsselübergabe. Sollte eine der Vertragsparteien doch nicht anwesend sein können, empfiehlt es sich, einen Vertreter zu diesem Termin zu schicken.
      2. Haben Sie als Käufer den Immobilienmakler engagiert, sollten Sie diesen als Zeugen zur Hausübergabe mitnehmen. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, wird dieser sowieso vor Ort sein.
      3. Der Verkäufer fertigt das Abnahmeprotokoll an und muss darin den Zustand des Hauses ganz genau und detailliert dokumentieren.
      4. Achten Sie darauf, dass der Verkäufer Fotos von eventuellen Mängeln oder Schäden macht.
      5. Klären Sie, wie mit diesen Mängeln umgegangen wird, beziehungsweise wer von Ihnen sich um deren Beseitigung kümmert.
      6. Lesen Sie mit dem Verkäufer alle Zählerstände ab und notieren Sie diese ebenfalls für Ihre privaten Unterlagen.
      7. Lassen Sie sich alle wichtigen Dokumente aushändigen, beispielsweise die Bedienungsanleitung der Heizungsanlage, oder ähnliches.
      8. Lassen Sie sich vom Verkäufer besonders relevante Dinge erklären, beispielsweise wo der Anschluss der Waschmaschine ist oder wie bestimmte Geräte funktionieren.
      9. Überprüfen und unterzeichnen Sie die Dokumentation über die Anzahl der Ihnen ausgehändigten Schlüssel.
      10. Achten Sie darauf, dass das fertige Übergabeprotokoll von allen anwesenden Personen (also auch von Ihnen) zum Ende des Termins unterschrieben wird.

      Welche Dokumente müssen mir als Käufer bei der Hausübergabe ausgehändigt werden?

      Am Tag der Übergabe des Hauses erhalten Sie als Käufer bestimmte Dokumente, welche für abschließende Rechtssicherheit sorgen sollen und ebenfalls im Abnahmeprotokoll festgehalten werden müssen. Es handelt sich dabei um folgende Unterlagen:

      • Grundrisse, Baupläne, alle statischen Berechnungen
      • Energieausweis (seit 2009 ohnehin Pflicht)
      • Grundsteuerbescheide
      • Versicherungsscheine für Sturm-, Wasser- und Feuerschutz
      • Eventuelle Untersuchungsunterlagen für Heizung oder Schornstein
      • Rechnungen von kürzlich durchgeführten Renovierungs-, oder Reparaturarbeiten
      • Rechnungen von neu angeschafften Heizkörpern, Fenstern und Küchengeräten, um spätere Garantiefälle geltend machen zu können
      • Bei Verkauf eines bewohnten Mietshauses: Mietverträge und Mieterakten

      Ich habe während der Übergabe Mängel am Haus festgestellt. Wie gehe ich weiter vor?

      Nicht selten kommt es vor, dass bestimmte Mängel oder Schäden erst bei der finalen Hausübergabe festgestellt werden, beispielsweise:

      • Schimmelbefall
      • Kaputte Fensterscheiben
      • Defekte Wasserhähne
      • Probleme mit vorhandenen Elektrogeräten

      Alle Mängel oder Schäden müssen daher ins Übergabeprotokoll aufgenommen werden, bestenfalls mit Fotos, um sie im Nachhinein oder bei Bedarf belegen zu können. Lassen Sie alle Beanstandungen und Unstimmigkeiten so detailliert wie möglich vom Verkäufer dokumentieren und klären Sie mit Ihm unbedingt die weitere Vorgehensweise bezüglich der Mängel ab.

      Ich habe nach dem Kauf des Hauses Mängel entdeckt, die nicht protokolliert wurden. Was kann ich tun?

      Mängel, die Sie erst nach dem Kauf des Hauses feststellen sind besonders ärgerlich, weil Sie als neuer Eigentümer nun die alleinige Verantwortung für das Objekt und dessen Instandhaltung tragen. In der Regel enthält der Kaufvertrag einen Haftungsausschluss, der besagt, dass der Verkäufer nach der Schlüsselübergabe keine weitere Haftung für Sachmängel trägt. Das bedeutet also, dass Sie nach dem Kauf selbst für die Beseitigung nicht dokumentierter Mängel zuständig sind.

      Wurde im Kaufvertrag vereinbart, dass der Verkäufer beispielsweise ein kaputtes Fenster ersetzt, so muss das vor dem Übergabetermin geschehen. Passiert das nicht, obwohl sich beide Parteien vorab darauf geeinigt hatten, sollte sich der mangelhafte Zustand des Objektes auch im Kaufpreis niederschlagen.

      Ich habe während der Übergabe des Hauses Mängel entdeckt, die beim Besichtigungstermin noch nicht vorhanden waren. Was geschieht nun?

      Weist das Haus gravierende Mängel auf, ist der Verkäufer dazu verpflichtet, Sie als Käufer darüber in Kenntnis zu setzen und diese auch im Übergabeprotokoll festzuhalten. Darüber hinaus muss der Verkäufer dafür Sorge tragen, dass eben diese offenkundigen Mängel fachgerecht beseitigt werden.

      Treten eklatante Schäden auf, wie beispielsweise ein Komplettausfall der Heizungsanlage, können Sie als Käufer Schadensersatz geltend machen oder sogar vom Kaufvertrag zurücktreten. Im Falle von Bagatellschäden können Sie Nachbesserungen verlangen, so lange diese vor der Schlüsselübergabe vorgenommen werden. Nach diesem Termin gehen sowohl die Verantwortung als auch die Kosten für diese Nachbesserungen auf Sie über.

      Werden Schäden und Mängel arglistig verschwiegen oder versteckt, haftet der Verkäufer der Immobilie für diese noch bis zu fünf Jahren nach Übergabe. Es empfiehlt sich daher für jeden Immobilienverkäufer, Schwachstellen am Gebäude vollständig und offen darzustellen – auch wenn diese nach dem ersten Besichtigungstermin entstehen. Das erspart beiden Verkaufsparteien nicht nur Stress, sondern spart auch Geld – und von beidem viel!

      Was muss ich bei der Hausübergabe noch beachten?

      Das Wichtigste vorab: Die Übergabe eines Hauses sollte immer erst dann stattfinden, wenn der Kaufpreis an den Verkäufer überwiesen wurde und dieser die Summe auch erhalten hat. Darüber hinaus empfiehlt es sich immer, einen Makler mit zum Übergabetermin zu nehmen, da dieser Ihnen bei etwaigen Stolpersteinen fachkundig weiterhelfen, oder diese bestenfalls vorab schon vermeiden kann.

      Apropos Stolpersteine: Viele Probleme entstehen gar nicht erst, wenn im Kaufvertrag klare Regelungen zur Beschaffenheit und Übergabe des Hauses getroffen wurden – nicht umsonst findet dafür ein Beurkundungstermin beim Notar statt, an dem beide Parteien teilnehmen müssen. Der Notar ist außerdem dafür da, sowohl Ihnen als auch dem Verkäufer bei Rechtsfragen beratend zur Seite zu stehen. Alle wesentlichen Hinweise, Anmerkungen oder Vereinbarungen aus dem Kaufvertrag, sollten deshalb auch immer im Abnahmeprotokoll angegeben werden.

      Sollten Sie eine vorzeitige Schlüsselübergabe (also noch bevor der Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt wurde) vor dem eigentlichen Übergabetermin vereinbaren, sind folgende Punkte sehr wichtig:

      • Lassen Sie unbedingt eine Klausel in den Kaufvertrag aufnehmen, mit der die vorzeitige Hausübergabe geregelt wird
      • Bei vorzeitiger Schlüsselübergabe sollten Sie dem Verkäufer eine Anzahlung von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises überweisen. So signalisieren Sie Ihren guten Willen und der Verkäufer erhält zumindest schon einen Teil seines Geldes.

      Zusammenfassung: Übergabeprotokoll Haus und Grund

      Das Übergabeprotokoll ist ein wesentlicher Bestandteil des Hauskaufprozesses und wird während der Schlüsselübergabe vom Verkäufer der Immobilie angefertigt. Es fasst den Zustand des zu übergebenden Objektes an den neuen Eigentümer zusammen und enthält folgende Daten:

      • Adress- und Geburtsdaten von Verkäufer und Käufer
      • Anschrift der Immobilie
      • Bestandsaufnahme aller Räume
      • Bestandsaufnahme des Gartens und aller Außenanlangen
      • Mängel und Schäden der Immobilie sowie Angaben, wer sich um deren Beseitigung kümmert
      • Auflistung des Inventars
      • Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und ggf. Ölheizung
      • Individuelle Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer
      • Anzahl aller ausgehändigten Schlüssel an den Käufer
      • Auflistung aller an den Käufer ausgehändigten Dokumente
      • Erklärung der Geräte und besonderer Eigenheiten des Hauses

      Werden etwaige Mängel und Schäden des Hauses erst während der Schlüsselübergabe festgestellt, so müssen auch diese im Übergabeprotokoll festgehalten werden – gefolgt von den Angaben, wer sich anschließend um deren Beseitigung zu kümmern hat. Auch die Übernahme von eventuellen Dienstleistungsverträgen oder Versicherungspolicen gehört ins Übergabeprotokoll.

      Ist alles Wesentliche im Übergabeprotokoll festgehalten (je mehr Angaben, desto besser) und hat der Verkäufer Sie vorab bereits über Mängel oder Schäden in Kenntnis gesetzt, sind sowohl Sie als Käufer, als auch der Verkäufer auf der sicheren Seite.

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