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Bereitstellungszinsen – zusätzliche Kosten für werdende Bauherren

Wenn bei einem Hausbau nicht sofort die komplette Bausumme benötigt wird, berechnen die Banken häufig Bereitstellungszinsen. Wir zeigen Ihnen, wie hoch diese ausfallen und wie Sie die Kosten mindern können.

Introbild Bereitstellungszinsen
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was sind Bereitstellungszinsen?

      Bereitstellungszinsen sind Zusatzkosten einer Baufinanzierung. Sie werden von Banken berechnet, wenn bei einem Baukredit Teile des Darlehens noch nicht in Anspruch genommen wurden. Die Bank muss die Darlehenssumme für Sie als Kreditnehmer jedoch trotzdem bereitstellen und kann sie nicht anderweitig gewinnbringend nutzen. Dafür verlangt sie eine Entschädigung in Form der Bereitstellungsprovision. Bei Bauvorhaben passiert dies zum Beispiel regelmäßig, da Bauunternehmen nach dem jeweiligen Baufortschritt zu bezahlen sind. Gerade durch Bauverzögerungen kann die Bereitstellungsgebühr deshalb sehr hohe Kosten verursachen.

      Die meisten Banken gewähren eine bereitstellungsfreie Zeit von normalerweise 3-12 Monaten. Bereitstellungszinsen fallen nach Ende der bereitstellungsfreien Zeit an, die je nach kreditgebender Bank variiert. Als Kreditnehmer zahlen Sie dann bereits eine monatliche Rückzahlungsrate auf den bereits abgerufenen Darlehensbetrag und außerdem die Bereitstellungsgebühr. Diese finanzielle Zusatzbelastung gilt es mit einzukalkulieren. Da die Zinsen für die Bereitstellung nicht im effektiven Jahreszins enthalten sind, lassen sich die drohenden Zusatzkosten bei der Kreditwahl schwierig vergleichen.

      Wie hoch fallen Bereitstellungszinsen aus?

      Die Bereitstellungsprovision bemisst sich am jeweiligen Betrag, der bisher vom Baukredit noch nicht ausgeschöpft wurde. Die Höhe der Bereitstellungszinsen hängt von der Preispolitik der jeweiligen Banken ab. Sie ist also nicht gesetzlich festgelegt. Trotzdem hat sich in der Praxis eine Art Standard festgesetzt:

      Sehr viele Kreditgeber berechnen dabei 3 Prozent Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag pro Jahr. Parallel ist auch eine monatliche Berechnung in Höhe von 0,25 % häufig zu finden.

      Bei einem Darlehen über 200.000 Euro mit einem gängingen Bereitstellungszinssatz von 0,25 % und einer ersten Auszahlung innerhalb der bereitstellungsfreien Zeit fällt die Berechnung der Bereitstellungszinsen folgendermaßen aus:

      Darlehensbetrag200.000 Euro
      Erste Auszahlung innerhalb der Frist50.000 Euro
      Berechnungsgrundlage150.000 Euro
      Bereitstellungszinssatz0,25 % pro Monat
      Bereitstellungszinsen ab dem ersten Monat nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit375 Euro
      Tabelle: Berechnung der Bereitstellungszinsen auf Basis des nicht genutzten Darlehensbetrags

      Mit 375 Euro pro Monat stellen die Bereitstellungszinsen in diesem Beispiel einen erheblichen Kostenfaktor dar. Dies zeigt, wie wichtig die Berücksichtigung solcher Kosten für Ihre geplante Baufinanzierung sein kann. Die folgende Tabelle zeigt noch einmal beispielhaft Bereitstellungszinsen bei verschiedenen Kreditsummen an:

      Nicht genutzter DarlehensbetragBereitstellungszinsen pro Monat (0,25 %)
      250.000 Euro625 Euro
      200.000 Euro500 Euro
      150.000 Euro375 Euro
      100.000 Euro250 Euro
      50.000 Euro125 Euro
      Tabelle: Bereitstellungszinsen pro Monat bei unterschiedlichen Darlehensbeträgen

      Welchen Einfluss haben Bereitstellungszinsen auf die monatliche Gesamtbelastung?

      Sobald Sie den ersten Teilbetrag des Kredits abgerufen haben, müssen Sie auch schon mit der Rückzahlung beginnen. Die Monatsrate wird dann auf die bereits abgerufene Summe angerechnet. Sie besteht aus einem Zinsanteil, den Sie der Bank für das Leihen des Geldes zahlen, und einem Anteil für die Tilgung, der in die Rückzahlung der Restschuld fließt. Hinzu kommt dann noch die Bereitstellungsgebühr. Zur Verdeutlichung ziehen wir das obige Beispiel nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit (3 Monate) noch einmal heran und gehen von einem Bauzins von 1,6 Prozent sowie einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent aus:

      ZeitpunktAusgezahlter BetragBereitstellungMonatsrateGebühr für die BereitstellungMonatliche Belastung
      Monat 10 €200.000 €0 €0 €0 €
      Monat 250.000 €200.000 €135,42 € (40,99 € Zinsen, 94,42 € Tilgung)0 €135,42 €
      Monat 370.000 €130.000 €189,58 € (57,39 € Zinsen, 132,19 € Tilgung)0 €189,58 €
      Monat 4100.000 €100.000 €270,83 (81,99 € Zinsen, 188,85 € Tilgung)250 €520,83 €
      Monat 5150.000 €50.000 €406,25 € (122,98 € Zinsen, 283,27 € Tilgung)125 €431,25 €
      Ab Monat 6200.000 €0 €598,33 € (207,60 € Zinsen, 390,74 € Tilgung)0 €598,33 €
      Tabelle: Auswirkung der Bereitstellungszinsen auf die monatliche Gesamtbelastung

      Wir nehmen einmal an, dass Sie im ersten Monat noch nichts vom bereitgestellten Kreditbetrag benötigen. Der Bau hat zwar begonnen, aber die ersten Kosten werden Ihnen erst im zweiten Monat in Rechnung gestellt. Im ersten Monat bezahlen Sie also weder eine monatliche Rate noch Bereitstellungsgebühren, denn diese werden erst ab dem 4. Monat fällig. Im zweiten Monat geht’s dann los, die ersten Rechnungen vom Bau wollen bezahlt werden, Sie benötigen 50.000 Euro. Diesen Betrag rufen Sie ab, und direkt mit Abruf wird die erste Monatsrate fällig: 135,42 Euro, wovon 40,99 Euro als Darlehenszinsen an die Bank fließen und 94,42 Euro in die Tilgung des Kredits. Es fällt immer noch keine Bereitstellungsgebühr an, die kommt erst im vierten Monat dazu und beträgt 0,25 Prozent von den noch nicht abgerufenen 100.000 Euro. Da Sie den Darlehensbetrag erst im sechsten Monat vollständig abgerufen haben, zahlen Sie bis zum einschließlich fünften Monat jeden Monat Bereitstellungsgebühren. Ab dem sechsten Monat fallen diese weg, und Ihre monatliche Rate bleibt von nun an dieselbe (598,33 Euro), bis zum Ende der von Ihnen gewählten Zinsbindung hin. 

      Bereitstellungsfreie Zeit

      Die bereitstellungsfreie Zeit beschreibt den Zeitraum, innerhalb dessen die Baufinanzierung ohne zusätzliche Zinskosten bereitgestellt wird. Die Angebote variieren hier zum Teil stark, denn es gibt sowohl Baufinanzierungen mit einer bereitstellungsfreien Zeit von 1-3 Monaten als auch solche mit einer Frist von 12-15 Monaten. Da lange Fristen jedoch einen Nachteil für die Banken darstellen, wird dafür nicht selten ein Zinsaufschlag berechnet, der schon Teil des Grundangebotes ist. Ein genauerer Check der Konditionen verschiedener Immobiliendarlehen ist für Sie deshalb besonders wichtig. Es gibt nämlich durchaus Banken, die trotz langer Fristen auf Zinsaufschläge verzichten.

      Die bereitstellungsfreie Zeit beginnt bei vielen Banken bereits mit der Kreditbeantragung. Vergeht also viel Zeit bis zum endgültigen Kreditabschluss, verkürzt sich die Frist. Es gibt allerdings auch Anbieter, bei denen die Frist erst mit dem Kreditvertragsabschluss beginnt.

      Welche Vorteile bringt die bereitstellungsfreie Zeit mit sich?

      Der Vorteil einer langen Frist liegt ganz klar in der Kostenersparnis. Innerhalb einer bereitstellungsfreien Zeit von 12 Monaten schaffen Sie es in den meisten Fällen terminlich, schon das komplette Baudarlehen abzurufen. Zusätzlich lassen sich so im Normalfall auch kleinere Bauverzögerungen problemlos kompensieren.

      Die folgende Tabelle zeigt den Kostenunterschied zwischen einer Bereitstellungsfrist von 3  Monaten (Darlehen I) und 12 Monaten (Darlehen II) für ein Baudarlehen von 200.000 Euro bei Komplettauszahlung nach 8 Monaten. Bei einer bereitstellungsfreien Zeit von  nur 3 Monaten müssen Sie in diesem Fall mit Mehrkosten von insgesamt 2.500 Euro rechnen.

       Darlehen IDarlehen II
      Bereitstellungsfreie Zeit3 Monate12 Monate
      Bereitstellungszinssatz pro Monat0,25 %0,25 %
      Bereitstellungszinsen pro Monat500 €0 €
      Bereitstellungszinsen (gesamt)2.500 €0 €
      Tabelle: Beispielrechnung für die Auswirkung der bereitstellungsfreien Zeit

      Was kostet die bereitstellungsfreie Zeit?

      Das obige Beispiel ging davon aus, dass Sie sowohl beim Angebot mit zwölf bereitstellungszinsfreien Monaten als auch beim Angebot mit nur 3 Monaten freier Zeit denselben Zins zahlen. Das ist aber unrealistisch, denn Banken erheben normalerweise einen Zinsaufschlag, wenn sie eine lange bereitstellungsfreie Zeit gewähren. Diesen müssen Sie als Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung hinweg bezahlen. Um Ihnen zu zeigen, wie knapp die Rechnung hier werden kann, modifizieren wir das obige Beispiel um einen Zinsaufschlag von 0,08 Prozentpunkten:

       Darlehen IDarlehen II
      Darlehenszinssatz1,60 %1,68 %
      Rate pro Monat (ab Auszahlung)600 €613,33 €
      Zinskosten 38.807 €40.718 €
      Bereitstellungsfreie Zeit3 Monate12 Monate
      Bereitstellungszinssatz pro Monat0,25 %0,25 %
      Bereitstellungszinsen pro Monat500 €0 €
      Bereitstellungszinsen (gesamt)2.500 €0 €
      Gesamtkosten41.307 €40.718 €
      Tabelle: Beispielrechnung für die Auswirkung der bereitstellungsfreien Zeit inklusive Zinsaufschlag

      Durch diesen vergleichsweise geringen Zinsaufschlag sparen Sie für ein Darlehen mit 12 Monaten bereitstellungsfreier Zeit nur noch insgesamt 589 Euro. Ob sich in Ihrem Fall also eher eine längere Bereitstellungsfrist mit Zinsaufschlag oder die Zahlung von Bereitstellungszinsen lohnt, hängt vollständig von den Konditionen ab, die Sie für Ihr Darlehen vereinbaren. Beachten Sie bei Ihrer Entscheidung auch, dass Sie die Bereitstellungsprovision parallel zu Ihrem Darlehenszins zahlen müssen und so in dieser Zeit eine höhere monatliche Belastung tragen.

      Bereitstellungszinsen vermeiden oder reduzieren

      Bereitstellungszinsen können eine Baufinanzierung gerade bei längerer Bauplanung und Verzögerungen zu einer sehr teuren Angelegenheit machen. Sicherlich haben Sie sich auch schon die Frage gestellt, ob sich die Bereitstellungszinsen vermeiden oder umgehen lassen. In diesem Zusammenhang existieren tatsächlich einige Strategien, die Ihre Zusatzkosten im Rahmen halten:

      1. Bereitstellungsfreie Zeit verlängern:
        Die Verlängerung der bereitstellungsfreien Zeit ist Verhandlungssache. Hierbei gehen Sie auf Ihre Bank zu und fragen nach der Möglichkeit, die Frist zu verlängern. Ob dies gelingt, hängt von Ihrem Verhandlungsgeschick und dem jeweiligen Finanzierer ab. Sollten Sie die Verlängerung erhalten, ist damit nicht selten ein Zinsaufschlag auf die volle Darlehenssumme verbunden. Dessen Höhe und die Modalitäten Ihrer Baufinanzierung entscheiden darüber, ob sich ein solches Vorhaben letztlich lohnt. Eine Verlängerung dieser Frist muss jedoch nicht immer die beste Lösung sein, denn auch bei der Höhe des Zinsaufschlags kommt es ganz auf Ihr Verhandlungsgeschick an. Wenn Sie eine gute Bonität aufweisen und zudem noch auf ein besseres Konkurrenzangebot verweisen können, stehen Ihre Chancen gut.

      2. Geschickte Planung und Abstimmung:
        Sie können Bereitstellungszinsen umgehen, indem Sie versuchen, Ihr Bauvorhaben und die Finanzierung entsprechend aufeinander abzustimmen. Zu diesem Zweck ist es wichtig, dass Sie mit dem Bauunternehmer oder Bauträger einen Zahlungsplan als Teil des Bauvertrags vereinbaren. Dieser enthält die Zeitpunkte für entsprechende Fertigstellungen von Gewerken, zu denen eine Bezahlung erfolgt. Wenn Sie also die genauen Auszahlungen kennen, wissen Sie, wie lange die bereitstellungsfreie Zeit ausfallen sollte. Dies können Sie daraufhin bei der Darlehenswahl berücksichtigen. Ferner ist es hilfreich, wenn Sie die Darlehensaufnahme terminlich so legen, dass die bereitstellungsfreie Zeit erst kurz vor Beginn der Bauarbeiten anfängt.

      3. Eigenkapital clever nutzen:
        Wenn Sie ein Baudarlehen aufnehmen möchten und sich über Bereitstellungszinsen informieren, stoßen Sie immer wieder auf den Grundsatz „Eigenkapital vor Fremdkapital“. Damit ist die Regelung gemeint, dass Sie für ein Bauvorhaben zunächst Ihr Eigenkapital aufbrauchen müssen und erst dann auf die Darlehenssumme zugreifen können. Ohne diese Vorgabe wäre es natürlich deutlich einfacher, Bereitstellungszinsen zu vermeiden. Glücklicherweise können Sie auch durch Verhandlungen einiges erreichen. Dies verbessert Ihren Spielraum und vermindert den Zeitraum, innerhalb dessen Sie Bereitstellungszinsen zahlen müssen.

      Eine vorzeitige Komplettauszahlung der kompletten Darlehenssumme bei einer Baufinanzierung ist wegen der Zweckbindung im Normalfall nicht möglich. Bei Modernisierungen mit herkömmlichen Ratenkrediten sieht es jedoch anders aus.

      Bauverzögerungen schon bei der Planung umgehen

      Der Bau eines Hauses ist ein großes Unterfangen, bei dem es leider auch zu Verzögerungen kommen kann. Dass eine solche Verzögerung Sie bares Geld kostet, liegt auf der Hand. Schließlich können Sie das Darlehen nicht vollständig abrufen und müssen länger Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 % pro Monat auf den nicht genutzten Darlehensbetrag zahlen. Gerade bei größeren Kreditbeträgen zahlen Sie also schnell Bereitstellungszinsen in Höhe einer Monatsmiete für eine Wohnung.

      Bei der Planung des Bauvorhabens ist es daher wichtig, dass Sie die häufigsten Verzögerungen kennen und diese möglichst umgehen. Bei einem Bauvorhaben existieren nahezu unendlich viele mögliche Ursachen für Verzögerungen. Die folgenden Aspekte treten jedoch sehr häufig ein, lassen sich aber durchaus vermeiden:

      • Unterlagen für die Genehmigung: Ein Bauvorhaben muss vor Baubeginn von der entsprechenden Behörde auf seine Zulässigkeit geprüft werden. Fehlen hier Unterlagen, kann es zu Verzögerungen kommen.
      • Überschätzung der Eigenleistungen: Eigenleistungen sind ein gutes Mittel, um die Kosten für den Hausbau niedrig zu halten. Ferner können Sie so zusätzliches Eigenkapital für Ihre Baufinanzierung einbringen. Wenn Sie sich allerdings überschätzen, sorgt dies ebenfalls für Verzögerungen, die mitunter teuer werden.

      • Schlechte Baukoordination: Da an einem Hausbau oft mehrere Firmen beteiligt sind, ist eine gute Koordination zwischen allen Beteiligten nötig. Schafft der Architekt oder der Bauträger dies nicht, verzögert sich die Fertigstellung des Baus.

      • Nachträgliche Sonderwünsche: Mitunter fällt Ihnen nach Baubeginn noch etwas ein, was abweichend vom Bauplan umgesetzt werden soll. Solche Sonderwünsche sorgen für Zusatzarbeiten und können somit ebenfalls Verzögerungen verursachen.

      • Insolvenz von Auftragnehmern: Insolvenzen im Baubereich sind leider nicht selten. In einem solchen Fall kann es zu erheblichen Verzögerungen kommen, da Sie einen entsprechenden Ersatz für den Dienstleister finden müssen.

      • Schlechte Witterung: Die Witterungsbedingungen werden von Bauunternehmen häufig als Grund für Verzögerungen angeführt. Dies ist jedoch nur dann zulässig, wenn die Wetterbedingungen die Arbeit tatsächlich unmöglich machen.

      Einige der bekannten Verzögerungen können Sie bereits bei der Bauplanung vermeiden, indem Sie beispielsweise Ihre Eigenleistung richtig einschätzen. Hier lautet die Devise: Lieber weniger einplanen und die geplanten Arbeiten zügig durchziehen. Auch nachträgliche Sonderwünsche lassen sich häufig vermeiden, wenn Sie vorher noch einmal alles durchgehen und prüfen, ob Sie irgendwo etwas vergessen haben. Andere Verzögerungen können Sie hingegen schlechter beeinflussen, da es hier an den jeweils beteiligten Dienstleistern liegt.

      Bereitstellungszinsen zurückfordern – wann ist das möglich?

      Sofern Sie im Bauvertrag feste Termine für die Fertigstellung bestimmter Bauabschnitte festgelegt haben, liegt die termingerechte Fertigstellung in der Verantwortung des Bauträgers. Seit 2018 besteht zudem laut §650j BGB die Verpflichtung für Bauunternehmen, dem Kunden eine genaue Baubeschreibung als Teil des Vertrags zur Verfügung zu stellen. Darin ist auch eine Dauer bis zur Fertigstellung oder ein Fertigstellungstermin (bei bekanntem Baubeginn) zu nennen. Wird der Bau insgesamt oder in Teil später fertiggestellt, können Sie vom Bauunternehmer Schadenersatz für die zusätzlichen Kosten verlangen. Somit lassen sich auch die Bereitstellungszinsen zurückfordern.

      Sie können eventuelle Bereitstellungszinsen nur dann zurückfordern, wenn Sie die Verzögerungen nicht selbst zu vertreten haben. 

      Was passiert mit nicht benötigtem Baugeld?

      Die Kosten eines Hausbaus lassen sich im Vorhinein nicht immer zu 100 Prozent kalkulieren. Mitunter kann es also auch passieren, dass Sie nach der Fertigstellung Ihres Hauses einen Teil des Darlehens gar nicht abgerufen haben. Dies ist immer dann der Fall, wenn Reserven nicht benötigt wurden oder die Baukosten am Ende doch niedriger ausgefallen sind. Da Sie der Bank keine zusätzlichen Rechnungen als Beweis für die Nutzung vorlegen, verbleibt das Geld auf dem Konto und würde weiter Bereitstellungszinsen verursachen. Abhilfe schafft hier nur eine Rückgabe des Betrags, für den die Bank allerdings eine Nichtabnahmeentschädigung berechnet.

      Was ist eine Nichtabnahmeentschädigung?

      Wenn Sie eine Baufinanzierung teilweise vorzeitig zurückzahlen, entgehen der Bank auf diese Weise Zinsgewinne. Sie hätte über die Laufzeit hinweg von Ihnen regelmäßige Zinszahlungen erhalten und muss nun darauf verzichten. Dafür verlangt sie eine Entschädigung. Diese Nichtabnahmeentschädigung (auch: Nichtabnahmegebühr) richtet sich nach dem jeweiligen Zinsniveau zum Zeitpunkt der Nichtabnahme. 

      Wie berechnet sich die Nichtabnahmeentschädigung?

      Die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung erfolgt in der Praxis nach zwei verschiedenen Ansätzen:

      • Aktiv-Aktiv-Methode: Differenz zwischen entgangenen Zinssätzen des nicht entnommenen Kreditbetrags und den aktuellen Darlehenszinsen.

      • Aktiv-Passiv-Methode: Differenz zwischen entgangenen Zinssätzen des nicht entnommenen Kreditbetrags und der möglichen Rendite durch eine Investition der entsprechenden Darlehenssumme in Hypothekenpfandbriefen.

      Eine Nichtabnahmeentschädigung fällt also nur dann an, wenn die Zinsen in der Zeit zwischen Kreditabschluss und Nichtabnahme gesunken sind. Liegen Sie hingegen höher oder gleich hoch, fällt keinerlei Gebühr für die Rückgabe an. Einige Banken stellen zudem auch die Möglichkeit zur Verfügung, eine pauschale Nichtabnahmeentschädigung im Kreditvertrag zu verankern. Dies ist in Hochzinsphasen durchaus zu empfehlen, da starke Zinssenkungen dann nicht zu horrenden Kosten führen.

      Einige Banken stellen Baufinanzierungen zur Verfügung, die bereits einen gewissen Prozentsatz (5-10%) der Darlehenssumme als flexibel betrachten. Liegt der Rückgabebetrag also innerhalb dieser Grenzen, fällt keine Nichtabnahmeentschädigung an.

      Bereitstellungszinsen bei der KfW

      Die Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erfreuen sich heute großer Beliebtheit. In Bezug auf die Bereitstellungszinsen und die bereitstellungsfreie Zeit existieren jedoch je nach Programm große Unterschiede. Zwei Beispiele sollen dies verdeutlichen:

      ProgrammBereitstellungsfreie Zeit
      Nr. 153 (Energieeffizient Bauen)6 Monate
      Nr. 124 (Wohneigentumsprogramm)4 Monate
      Tabelle: Bereitstellungsfreie Zeit bei bekannten KfW-Förderprogrammen

      Beim KfW-Programm 153 lässt sich die bereitstellungsfreie Zeit durch eine Zusatzregelung jedoch noch verlängern. Sie müssen die abgerufene Kreditsumme nämlich erst spätestens nach 6 Monaten dem jeweiligen Verwendungszweck zuführen. Auf diesem Weg können Sie nach 6 Monaten die noch nicht genutzte Darlehenssumme abrufen und auf Ihrem Konto belassen – so bleibt Ihnen noch ein halbes Jahr, um damit die letzten fälligen Baurechnungen zu begleichen.

      Bereitstellungszinsen unbedingt mit einkalkulieren!

      Die Bereitstellungszinsen sind letztlich also ein Kostenfaktor, der in jede Baukalkulation gehört. Wenn Sie den Bau Ihrer Immobilie sorgfältig planen, besteht jedoch durchaus die Chance, Bereitstellungszinsen zu vermeiden. Sollte dies nicht ganz gelingen, ist zumindest eine starke Senkung der drohenden Zinsen möglich. Je nach Bauvorhaben und Konditionen stehen Ihnen verschiedene Strategien offen, die Kosten möglichst niedrig zu halten.

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