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Bereitstellungszinsen: So vermeiden Sie diese Zusatzkosten

Wenn bei einem Hausbau nicht sofort die komplette Bausumme benötigt wird, berechnen Banken häufig Bereitstellungszinsen. Wir zeigen Ihnen, wie hoch diese ausfallen und wie Sie die Kosten mindern können.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Bereitstellungszinsen fallen an, wenn die Bank das Darlehen für Sie bereithält, aber der Betrag noch nicht abgerufen wurde.
  • Sie können eine bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren, in der keine Zinsen gezahlt werden müssen. Je nach Bank variiert diese Zeit zwischen 3 und 12 Monaten.
  • Möchten Sie die bereitstellungszinsfreie Zeit verlängern, ist dies meist nur gegen einen Aufschlag auf Ihren Bauzins möglich. Ob sich dieser lohnt oder doch besser Bereitstellungszinsen gezahlt werden, hängt vor allem von Ihrem individuellen Bauvorhaben ab.
  • Auch bei einem KfW-Darlehen können Bereitstellungszinsen anfallen. Wie lang die bereitstellungszinsfreie Zeit hier ist, hängt vom gewählten Förderprogramm ab.
  • Hält ein Bauträger bei einem Neubau die vertraglich vereinbarten Termine nicht ein, können Sie die gezahlten Bereitstellungszinsen von ihm zurückfordern.
  • Bereitstellungszinsen können bei vermieteten Immobilien von der Steuer abgesetzt werden.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen sind Entschädigungszahlungen an die Bank dafür, dass sie die komplette Darlehenssumme für Sie bereitstellt. Sie werden von Banken berechnet, wenn Sie bei einem Baukredit Teile des Darlehens noch nicht in Anspruch genommen haben. Bei Bauvorhaben passiert dies zum Beispiel regelmäßig, da die Bank die Baufinanzierung stückchenweise nach dem jeweiligen Baufortschritt auszahlt.

Bereitstellungszinsen sind also so etwas wie Parkgebühren. Sie zahlen Gebühren dafür, dass die Bank für Sie die Baufinanzierung bis zur vollständigen Ausschöpfung parkt. Gerade durch Bauverzögerungen kann die Bereitstellungsgebühr deshalb sehr hohe Kosten verursachen. Diese finanzielle Zusatzbelastung gilt es mit einzukalkulieren. Da die Zinsen für die Bereitstellung nicht im Effektivzinssatz enthalten sind, lassen sich die drohenden Zusatzkosten bei der Kreditwahl jedoch nur schwer vergleichen.

Wie hoch fallen Bereitstellungszinsen aus?

Die meisten Kreditgeber berechnen 0,25 % Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag pro Monat. Wie hoch die Bereitstellungszinsen am Ende sind, hängt von der Preispolitik der jeweiligen Banken ab. Sie sind nicht gesetzlich festgelegt.

Bei einem Darlehen über 200.000 € mit einem gängigen Bereitstellungszinssatz von 0,25 % und einer ersten Auszahlung innerhalb der bereitstellungszinsfreien Zeit fällt die Berechnung der Bereitstellungszinsen folgendermaßen aus:

Darlehensbetrag200.000 €
Erste Auszahlung innerhalb der Frist50.000 €
Berechnungsgrundlage150.000 €
Bereitstellungszinssatz0,25 % pro Monat
Bereitstellungszinsen ab dem ersten Monat nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit375 €
Tabelle: Berechnung der Bereitstellungszinsen auf Basis des nicht genutzten Darlehensbetrags

Mit 375 € pro Monat stellen die Bereitstellungszinsen in diesem Beispiel einen erheblichen Kostenfaktor dar. Zu diesen Kosten kommt schon die ersten Zinskosten für das Darlehen hinzu. Denn ab dem Zeitpunkt der ersten Teilauszahlung werden bereits Zinszahlungen an die Bank fällig.

Die folgende Tabelle zeigt noch einmal beispielhaft Bereitstellungszinsen bei verschiedenen Kreditsummen an:

Nicht genutzter DarlehensbetragBereitstellungszinsen pro Monat (0,25 %)
250.000 €625 €
200.000 €500 €
150.000 €375 €
100.000 €250 €
50.000  €125 €
Tabelle: Bereitstellungszinsen pro Monat bei unterschiedlichen Darlehensbeträgen

Dies zeigt, wie wichtig die Berücksichtigung solcher Kosten für Ihre geplante Baufinanzierung ist.

Wie viel Geld spare ich durch die bereitstellungszinsfreie Zeit?

Durch die bereitstellungszinsfreie Zeit können Sie mehrere Tausende Euro sparen. Die folgende Tabelle zeigt den Kostenunterschied zwischen einer Bereitstellungsfrist von 3 und 12 Monaten für ein Baudarlehen von 150.000 €.

Für das Beispiel nehmen wir an, Sie kaufen ein sanierungsbedürftiges Haus. Aufgrund des Handwerkermangels können die Sanierungsarbeiten aber erst im 4. Monat nach dem Kauf starten. Es dauert 6 Monate, bis das Darlehen vollständig ausgeschöpft und das Haus bezugsbereit ist. Zwischendurch haben Sie wegen schlechten Wetters noch einen Monat Baustellenstillstand.

MonatNicht abgerufenes DarlehenTeilauszahlung3 Monate12 Monate
1150.000 €0 €0 €0 €
2150.000 €0 €0 €0 €
3150.000 €0 €0 €0 €
4150.000 €20.000 €375 €0 €
5130.000 €10.000 €325 €0 €
6120.000 €50.000 €300 €0 €
770.000 €0 €175 €0 €
870.000 €50.000 €175 €0 €
940.000 €20.000 €100 €0 €
1020.000 €20.000 €50 €0 €
Gesamt0 €150.000 €1.500 €0 €
Tabelle: Beispielrechnung für die Auswirkung der bereitstellungszinsfreien Zeit, 150.000 € Restdarlehen für Sanierung, 0,25 % Bereitstellungszinsen pro Monat

Bei einer bereitstellungszinsfreien Zeit von nur 3 Monaten müssen Sie in diesem Fall mit Mehrkosten von insgesamt 1.500 € rechnen. Bedenken Sie zudem, dass Sie nach dem Kauf unseres Beispielhauses bereits Zinsen auf den ausgezahlten Darlehensbetrag an die Bank überweisen. Sie zahlen bei dem Beispiel der kurzen bereitstellungszinsfreien Zeit also quasi doppelt Zinsen an die Bank.

Wie kann ich Bereitstellungszinsen vermeiden oder reduzieren?

Bereitstellungszinsen lassen sich vermeiden, indem Sie beispielsweise die bereitstellungszinsfreie Zeit verlängern. Aber auch durch die clevere Planung Ihrer Finanzierung sowie Ihres Bauvorhabens und dem klugen Einsatz von Eigenkapital lassen sich Bereitstellungszinsen reduzieren.

Nachfolgend stellen wir Ihnen die Strategien noch einmal genauer vor:

  • Bereitstellungszinsfreie Zeit verlängern

    Die Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit ist Verhandlungssache. Hierbei gehen Sie, während das Darlehen bereits läuft, auf Ihre Bank zu und fragen nach der Möglichkeit, die Frist zu verlängern. In den meisten Fällen ist eine Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit mit einem Zinsaufschlag auf die volle Darlehenssumme verbunden. Dessen Höhe und die Modalitäten Ihrer Baufinanzierung entscheiden darüber, ob sich ein solches Vorhaben letztlich lohnt. Auch hier kommt es wieder auf Ihr Verhandlungsgeschick an.

  • Geschickte Planung und Abstimmung

    Stimmen Sie das Bauvorhaben und die Finanzierung aufeinander ab. Vereinbaren Sie dazu mit dem Bauunternehmer oder Bauträger einen Zahlungsplan als Teil des Bauvertrags. Dieser enthält die Zeitpunkte für entsprechende Fertigstellungen von Gewerken, zu denen eine Bezahlung erfolgt. Seit 2018 müssen Bauunternehmen, laut Paragraf 650j BGB, dem Kunden eine solche Baubeschreibung zu überlassen. Ferner ist es hilfreich, wenn Sie die Darlehensaufnahme terminlich so legen, dass die bereitstellungszinsfreie Zeit erst kurz vor Beginn der Bauarbeiten anfängt.

  • Eigenkapital clever nutzen

    Wenn Sie ein Baudarlehen aufnehmen möchten und sich über Bereitstellungszinsen informieren, stoßen Sie immer wieder auf den Grundsatz „Eigenkapital vor Fremdkapital“. Damit ist die Regelung gemeint, dass Sie für ein Bauvorhaben zunächst Ihr Eigenkapital aufbrauchen müssen und erst dann auf die Darlehenssumme zugreifen können. Verhandeln Sie mit der Bank und legen Sie fest, dass Sie Fremdkapital vor Eigenkapital nutzen können. So halten Sie einen Teil des Eigenkapitals zurück, um am Ende der Laufzeit die letzten Zahlungen zu leisten. Das bringt gleich 2 Vorteile mit sich:

    1. Sie verkürzen die Zeit, in der Sie Bereitstellungszinsen zahlen müssen.
    2. Der Anteil des Darlehens, auf den ein Bereitstellungszins anfällt, verringert sich.

     

Eine vorzeitige Komplettauszahlung der kompletten Darlehenssumme bei einer Baufinanzierung ist wegen der Zweckbindung im Normalfall nicht möglich. Bei Modernisierungen mit herkömmlichen Ratenkrediten sieht es jedoch anders aus.

Was ist die bereitstellungszinsfreie Zeit?

Viele Banken bieten ihren Kunden eine Frist an, in der keine Bereitstellungszinsen zu zahlen sind. Diese Frist wird fachlich bereitstellungszinsfreie Zeit genannt. Die jeweilige Dauer bestimmt die Bank, in den meisten Kreditverträgen ist eine bereitstellungszinsfreie Zeit von 2 Monaten bereits enthalten. Wie lang diese Frist letztendlich ist, hängt auch von Ihrem Bauvorhaben ab. Bei einem Neubau sind bis zu 12 Monate nicht unüblich, bei einem Hauskauf sind es meist 2 bis 3 Monate. Prüfen Sie deshalb unbedingt Ihren Kreditvertrag, ob dieser eine Regelung zu den Bereitstellungszinsen enthält und welche Bedingungen dort festgelegt sind.

Innerhalb der bereitstellungszinsfreien Zeit begleichen Sie nur Zinsen auf abgerufene Beträge. Möchten Sie die Frist verlängern, müssen Sie einen Zinsaufschlag zahlen, der zu einer Erhöhung des Darlehenszinssatzes führt. Als Höchstdauer für die Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit gelten 24 Monate.

Wann beginnt die bereitstellungszinsfreie Zeit?

Die bereitstellungszinsfreie Zeit beginnt mit dem Abschluss des Kreditvertrages und ist daher Bestandteil der Laufzeit. Bei einigen Banken startet sie sogar erst im Folgemonat nach Vertragsabschluss.

Welche Vorteile bringt die bereitstellungszinsfreie Zeit mit sich?

Die bereitstellungszinsfreie Zeit hat vor allem dem Vorteil, dass Sie während der Bauphase weniger Kosten haben. Denn bereits mit der ersten Teilauszahlung Ihres Darlehens müssen Sie Zinsen an die Bank zahlen. Kommen dann noch Bereitstellungszinsen zu den normalen Kreditzinsen hinzu, wird es teuer.

Je länger die bereitstellungszinsfreie Zeit ist, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie überhaupt Bereitstellungszinsen zahlen müssen. Innerhalb einer bereitstellungszinsfreien Zeit von beispielsweise 12 Monaten schaffen Sie es in den meisten Fällen, das komplette Baudarlehen abzurufen. Auch kleinere Bauverzögerungen lassen sich so in aller Regel kompensieren.

Bereitstellungszinsen zahlen oder bereitstellungszinsfreie Zeit verlängern?

Für die Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit nehmen einige Banken einen Zinsaufschlag von üblicherweise 0,01 bis 0,03 % pro verlängerten Monat. Der Zinsaufschlag fällt auf den gesamten noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag an. Umso wichtiger ist es, zu berechnen, ob sich eine Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit lohnt oder ob Sie mit der Zahlung von Bereitstellungszinsen besser fahren. Hier helfen Ihnen unsere Berater vor Ort weiter: Sie kennen die Vorgehensweise der Banken und können Ihnen sagen, welche Variante in Ihrem Fall die bessere ist.

Unser Spezialist für Baufinanzierung, Andreas Brendel, erklärt im Gespräch mit Claudia Fyrnihs noch einmal, wie sich die Bereitstellungszinsen und die bereitstellungsfreie Zeit auf Ihre Baufinanzierung auswirken.

Welchen Einfluss haben Bereitstellungszinsen auf die monatliche Gesamtbelastung?

Bereitstellungszinsen werden nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit fällig und zusätzlich zu den Sollzinsen berechnet. Wie sich diese auswirken, zeigen wir Ihnen an einem Beispiel. Die bereitstellungszinsfreie Zeit beträgt 3 Monaten und die Bauzinsen belaufen sich auf 1,6 %. Die Tilgung des Baudarlehens in Höhe von 2 % im Jahr beginnt erst nach der vollständigen Auszahlung des Darlehensbetrages, in diesem Fall also nach dem 6. Monat. Ab dann zahlen Sie eine Rate von 750 €.

ZeitpunktAusgezahlter BetragBereitstellungMonatsrateGebühr für die BereitstellungMonatliche Belastung
Monat 10 €250.000 €0 €0 €0 €
Monat 220.000 €230.000 €26,67 € Zinsen0 €26,67 €
Monat 350.000 €200.000 €66,67 € Zinsen0 €66,67 €
Monat 4100.000 €150.000 €133,33 € Zinsen375 €508,33 €
Monat 5200.000 €50.000 €266,67 € Zinsen125 €391,67 €
Monat 6250.000 €0 €333,33 € Zinsen0 €333,33 €
Tabelle: Auswirkung der Bereitstellungszinsen auf die monatliche Gesamtbelastung

Wir nehmen einmal an, dass Sie im 1. Monat noch nichts vom bereitgestellten Kreditbetrag benötigen. Der Bau hat zwar begonnen, aber die Kosten dafür werden Ihnen erst im 2. Monat in Rechnung gestellt. Im 1. Monat bezahlen Sie also weder eine monatliche Rate noch Bereitstellungsgebühren, denn diese werden ab dem 4. Monat fällig.

Im 2. Monat geht’s dann los. Die ersten Rechnungen vom Bau wollen bezahlt werden und Sie benötigen 50.000 €. Diesen Betrag rufen Sie ab, und direkt mit Abruf wird die 1. Monatsrate fällig: 26,67 € Zinsen gehen nun an die Bank. Es fällt zunächst keine Bereitstellungsgebühr an, die kommt im 4. Monat dazu und beträgt 0,25 % von den noch nicht abgerufenen 150.000 €, also 375 €. Da Sie den Darlehensbetrag erst im 6. Monat vollständig abgerufen haben, zahlen Sie bis einschließlich zum 5. Monat jeden Monat Bereitstellungsgebühren.

Ab dem 6. Monat fallen die Bereitstellungszinsen weg, und Ihre monatliche Rate beträgt von nun an 750 €, bis zum Ende der von Ihnen gewählten Zinsbindung hin. Diese Rate besteht dann aus dem Sollzinsanteil und der Tilgung.

Gibt es Bereitstellungszinsen bei der KfW?

Auch bei einem Förderdarlehen der KfW fallen nach dem Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit Zinsen an. Ab welchem Zeitpunkt, ist von Programm zu Programm unterschiedlich. So beträgt die bereitstellungszinsfreie Zeit beispielsweise beim KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen“ 12 Monate, während beim KfW-Programm „Erneuerbare Energien“ bereits nach 6 Monaten und 2 Bankarbeitstagen Bereitstellungszinsen fällig werden. Nach Ablauf der Frist zahlen Sie jeweils 0,15 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag.

Bereitstellungszinsen zurückfordern: Wann ist das möglich?

Bauen Sie mit einem Bauträger und hält dieser die vertraglich vereinbarten Termine nicht ein, können Sie die Bereitstellungzinsen von ihm zurückfordern. Voraussetzung hierfür ist zum einen, dass im Vertrag eine Klausel über die Kostenübernahme von Bereitstellungszinsen bei Nichteinhaltung der Bautermine mit aufgenommen wird. Zum anderen sollte ein verbindlicher Zeitplan vereinbart werden. Haben Sie mit dem Bauträger im Vertrag feste Termine für die Fertigstellung bestimmter Bauabschnitte festgelegt, liegt die termingerechte Fertigstellung in seiner Verantwortung.

Sie können eventuelle Bereitstellungszinsen nur dann zurückfordern, wenn Sie die Verzögerungen nicht selbst zu vertreten haben. Bauen Sie hingegen in Eigenregie und verzögert sich der Hausbau unverhofft, besteht in der Regel keine Chance, sich die Kosten zurückzuholen. 

Bauverzögerungen: Wie können Risiken für eine bereitstellungsfreie Zeit umgangen werden?

Bei einem Bauvorhaben existieren nahezu unendlich viele mögliche Ursachen für Verzögerungen. Die folgenden Aspekte treten jedoch sehr häufig ein, lassen sich aber durchaus vermeiden:

  • Unterlagen für die Genehmigung

    Ein Bauvorhaben muss vor Baubeginn von der entsprechenden Behörde auf seine Zulässigkeit geprüft werden. Fehlen hier Unterlagen, kann es zu Verzögerungen kommen. Die Planung eines Bauvorhabens ist kniffelig. Daher sollten Sie hier penibel sein, Fristen einhalten und Unterlagen vollständig zusammensuchen. Holen Sie sich zur Not Unterstützung von einem Architekten oder einem Bauleiter.

  • Überschätzung der Eigenleistungen

    Eigenleistungen sind ein gutes Mittel, um die Kosten für den Hausbau niedrig zu halten. Banken rechnen einen gewissen Teil Eigenleistung als Eigenkapital an. So können Sie bei der Baufinanzierung noch etwas sparen. Wenn Sie sich allerdings überschätzen, sorgt dies ebenfalls für Verzögerungen, die mitunter teuer werden. Hier lautet die Devise: Lieber weniger einplanen und die geplanten Arbeiten zügig durchziehen.

  • Schlechte Baukoordination

    Da an einem Hausbau oft mehrere Firmen beteiligt sind, ist eine gute Koordination zwischen allen Beteiligten nötig. Schafft der Architekt oder der Bauträger dies nicht, verzögert sich die Fertigstellung des Baus. Daher ist es wichtig, sich die termingenaue Baukoordination vertraglich zusichern zu lassen. So haben Sie im Ernstfall Regressansprüche an beauftrage Unternehmen.

  • Nachträgliche Sonderwünsche

    Mitunter fällt Ihnen nach Baubeginn noch etwas ein, was abweichend vom Bauplan umgesetzt werden soll. Solche Sonderwünsche sorgen für Zusatzarbeiten und können somit ebenfalls Verzögerungen verursachen. Eine umfassende Beratung ist hier der Schlüssel zum Erfolg. Nehmen Sie sich dafür genug Zeit. So sinkt das Risiko, dass Sie Wünsche vergessen und nachträglich Hand angelegt werden muss.

  • Insolvenz von Auftragnehmern

    Insolvenzen im Baubereich sind leider nicht selten. In einem solchen Fall kann es zu erheblichen Verzögerungen kommen, da Sie einen entsprechenden Ersatz für den Dienstleister finden müssen. Ein Generallösung für dieses Problem gibt es leider nicht. Sie können aber vor Baubeginn recherchieren, wie gut es um Ihren Bauträger beispielsweise steht. Dafür gibt es einige Online-Plattformen, die (zumeist kostenpflichtig) Auskunft über die Bonität von Unternehmen geben. Bauträger sollten übrigens gegen Insolvenzen versichert sein. Achten Sie daher auf die Fertigstellungsgarantie im Bauvertrag.

  • Schlechte Witterung

    Die Witterungsbedingungen werden von Bauunternehmen häufig als Grund für Verzögerungen angeführt. Dies ist jedoch nur dann zulässig, wenn die Wetterbedingungen die Arbeit tatsächlich unmöglich machen. Gegen schlechtes Wetter ist leider noch kein Kraut gewachsen. Planen Sie aber Ihren Bau bestenfalls in den wärmeren Monaten des Jahres. Hier ist zumindest eine Bauverzögerung durch Schneefall und Frost ausgeschlossen. 

Können Bereitstellungszinsen von der Steuer abgesetzt werden?

Bereitstellungszinsen sind steuerlich absetzbar, wenn Sie die gebaute oder erworbene Immobilie als Renditeobjekt nutzen und diese teilweise oder vollständig vermieten. Gezahlte Bereitstellungzinsen für vermietete Immobilien können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies ist allerdings ausschließlich im Jahr ihrer Zahlung möglich. Bereitstellungszinsen dürfen somit nicht rückwirkend von der Steuer abgezogen werden.

Für unvermietete Teile der Immobilie oder bei eigener Nutzung können Bereitstellungszinsen nicht beim Finanzamt geltend gemacht werden.

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