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Haus mit Einliegerwohnung: Tipps rund um Kauf, Kosten & Finanzierung

Eine Einliegerwohnung ist eine gute Möglichkeit, Mieteinnahmen zu generieren oder ein Mehrgenerationshaus zu begründen. Worauf Sie beim Kauf, Bau und der Finanzierung achten sollten, lesen Sie in unserem Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eine Einliegerwohnung?

      Unter dem Begriff Einliegerwohnung versteht man eine zusätzlich, abgeschlossene Wohneinheit in einem Einfamilienhaus. Die Einliegerwohnung muss deutlich kleiner sein als der Hauptwohnbereich und über einen eigenen Eingang, eine Kocheinrichtung und ein Badezimmer verfügen.

      Das Konzept der Einliegerwohnung entstand in den 1950er-Jahren und sollte der Wohnungsnot nach Kriegsende entgegenwirken. Eine Einliegerwohnung kann im Rahmen eines Mehrgenerationshauses genutzt werden, als Firmensitz für die Selbstständigkeit dienen oder sie kann vermietet werden. Letzteres kann als Altersvorsorge und Steuersparmodell interessant sein.

      Haus mit Einliegerwohnung kaufen oder bauen

      Wie bereits eingehend erwähnt, wurden Häuser mit Einliegerwohnung häufig in den 1950er- und 1960er-Jahren gebaut. Es gibt also durchaus Bestandsbauten, die Sie kaufen können, sollten sie zum Verkauf stehen. Es ist nicht üblich, dass Sie nur eine Einliegerwohnung kaufen können. Meistens handelt es sich um das Komplettpaket aus Haus und Einliegerwohnung. Unmöglich ist es aber nicht.

      Haus mit vermieteter Einliegerwohnung kaufen

      Kaufen Sie einen Bestandsbau mit Einliegerwohnung kann es sein, dass Sie eine bereits vermietete Wohnung erwerben. Das hat den Vorteil, dass Ihnen eine bestimmte Höhe Mieteinnahmen schon sicher sind. Andererseits kann ein bestehender Mietvertrag auch hinderlich sein, wenn Sie beispielsweise Ihre Schwiegermutter einziehen lassen wollen.

      Sonderkündigungsrecht für Vermieter von Einliegerwohnungen

      Anders als bei Mehrparteienhäusern haben Vermieter von Einliegerwohnungen besondere Kündigungsrechte. Es muss zum Beispiel kein bestimmter Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses vorliegen. Nehmen Sie als Vermieter dieses Sonderkündigungsrecht in Anspruch, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate.

      Haus mit Einliegerwohnung neu bauen

      Selbstverständlich können Sie auch ein Haus mit Einliegerwohnung neu bauen. Der Architekt kann die Einliegerwohnung direkt mit in den Grundriss integrieren. Auch zahlreiche Fertighausanbieter haben Häuser mit Einliegerwohnungen im Repertoire.

      Es gibt unterschiedliche Arten, wie die Einliegerwohnung ins Haupthaus integriert werden kann. Die Einliegerwohnung kann sich beispielsweise im Dach- oder Kellergeschoss (Souterrain) befinden. Auch ein seitlicher oder eine Art überlappender Anbau sind denkbar. Die Größe einer Einliegerwohnung ist je nach Geschmack unterschiedlich, meist beginnt sie bei rund 35 Quadratmetern, wie auch in unserem Beispielgrundriss des Fertighausanbieters ScanHaus Marlow zu sehen ist. Der Großteil hat eine Wohnfläche zwischen 40 und 60 Quadratmetern. Achten Sie darauf, dass es getrennte Strom- und Wasserzähler für die Hauptwohneinheit und die Einliegerwohnung gibt. So können Sie den Verbrauch bei Vermietung nachweisen.

      Grundriss eines Hauses mit Einliegerwohnung
      Grundriss eines Hauses mit Einliegerwohnung (Quelle: ScanHaus Marlow)

      Das kostet eine Einliegerwohnung

      So genau beziffern kann man die Kosten für ein Haus mit Einliegerwohnung leider nicht. Gerade bei Bestandsimmobilien lassen sich die Marktpreise nicht so einfach ermitteln. Einige Fertighausanbieter zeigen sich jedoch transparent und gewähren Einblick in die Kosten für ein Haus mit Einliegerwohnung. Das oben gezeigte Grundrissbeispiel mit einer Wohn- und Nutzfläche von 138 Quadratmetern, davon knapp 35 Quadratmeter Wohnfläche für die Einliegerwohnung, kostet mit Bodenplatte rund 210.000 Euro in der Standardausstattungsstufe. Je größer Sie die Einliegerwohnung gestalten, desto teurer wird das gesamte Haus natürlich.

      Grob geschätzt kostet ein Haus mit Einliegerwohnung zwischen 50.000 und 80.000 Euro mehr als ein normales Einfamilienhaus.

      Bedenken Sie auch, dass mit der Größe der Einliegerwohnung nicht nur Ihre finanziellen Mittel schrumpfen, sondern sich auch Ihr eigener Wohnraum verringert. Es gilt also abzuwägen, auf wie viel Fläche Sie verzichten und wie viel zusätzliches Kapital Sie aufbringen wollen und können.

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      Tipps: Ein Haus mit Einliegerwohnung finanzieren

      Ein Haus mit Einliegerwohnung kann mit einer Baufinanzierung in Raten abgezahlt werden. Viele Bauherren meinen, dass sie die Mieteinnahmen aus der Einliegerwohnung als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen können und so leichter einen Immobilienkredit bekommen. Dem ist aber nicht so. Potenzielle Mieteinnahmen sind kein Eigenkapital.

      Sie erhalten auch nicht automatisch bessere Kreditkonditionen, nur weil Sie ein Haus mit Einliegerwohnung bauen und die Mieteinnahmen in die Rate einbringen wollen. Das Haus und Ihre Kreditwürdigkeit werden von den Banken nicht anders behandelt als bei einer Baufinanzierung für ein normales Einfamilienhaus.

      Für die Baufinanzierung kann der Fakt der Mieteinnahmen durch die Einliegerwohnung aber dennoch von Vorteil sein, denn die Miete ist eine Sicherheit für die Tilgung der Monatsraten. Miteinnahmen gestalten die Darlehensrückzahlung also sicherer, wenn es nach den Banken geht. Je nachdem, wo Sie das Haus mit Einliegerwohnung bauen, können die Mieteinnahmen mehr oder weniger Gewicht bei der Baufinanzierung erhalten. So sind Mieteinnahmen im Berliner Raum deutlich höher und sicherer als in der ländlichsten Gegend Mecklenburg-Vorpommerns. Lassen Sie sich hierzu am besten von einem Spezialisten für Baufinanzierung wie Dr. Klein beraten.

      Finanzielle Sicherheit schaffen

      Sie sollten die Raten für Ihr Haus mit Einliegerwohnung mit Ihrem regulären Einkommen zahlen können. Potenzielle Mieteinnahmen dienen zwar der Bank als gewisse Sicherheit, aber Sie sollten nicht auf die Miete angewiesen sein, um die Darlehensraten zahlen zu können. Bemerken Sie, dass Sie zwingend auf Mietzahlungen angewiesen sind, steht Ihre Finanzierung nicht auf solidem Fundament und Banken werden Ihnen unter Umständen keine Finanzierung geben. In diesem Fall raten wir Ihnen, sich eine derart hohe Investition noch einmal zu überlegen.

      Wollen Sie die Einliegerwohnung vermieten, haben wir drei nützliche Tipps, wie Sie die Baufinanzierung am besten für Ihr Haus mit Einliegerwohnung am günstigsten gestalten können.

      Tipp 1: Finanzierung auf zwei Darlehen aufteilen

      Finanzieren Sie die Einliegerwohnung und das Haupthaus mit zwei Baudarlehen von derselben Bank. Denn die Zinsen für die Finanzierung der Einliegerwohnung können Sie steuerlich geltend machen. Lassen Sie sich hierfür vom Architekten, Fertighausanbieter oder Bauträger die genaue Größe der Einliegerwohnung im Bauplan sowie den Anteil an den Gesamtkosten bescheinigen. Kaufen Sie ein altes Haus mit Einliegerwohnung, kann der Notar die kleine Wohneinheit herausrechnen und bescheinigen.

      Übrigens müssen Sie in diesem Fall keine schlechteren Zinsen für eine Nachrangfinanzierung befürchten, denn die Banken, die für die zwei Finanzierungen ins Grundbuch eingetragen werden, sind dieselbe Bank.

      Tipp 2: Eigenkaptal nur in Hauptwohnbereich stecken

      Teilen Sie die Finanzierung auf zwei Darlehen auf, sollten Sie Ihr Eigenkapital nur in den selbstgenutzten Wohnraum stecken. Das hat den Grund, dass zum einen der größere Teil der beiden Finanzierungen durch das Eigenkapital geschmälert wird. Das heißt, Sie müssen sich für Ihr Wohnhaus weniger Geld von der Bank leihen. Denn durch den Steuervorteil der Einliegerwohnung ist die Zinsbelastung für dieses Darlehen ohnehin bereits geringer ist als für den selbstgenutzten Hauptwohnbereich.

      Tipp 3: Tilgung für Hauptwohnbereich möglichst hoch ansetzen

      Da Sie die Zinsen für den kleineren Kredit von der Einliegerwohnung steuerlich absetzen können, sollten Sie versuchen, den großen Kredit schnellstmöglich abzuzahlen. Daher bietet es sich an, für diesen Kredit eine höhere Tilgung mit der Bank zu vereinbaren. So sind Sie schneller wieder schuldenfrei und sparen Zinsen.

      Steuern sparen mit einer Einliegerwohnung

      Neben den Mieteinnahmen hat ein Haus mit Einliegerwohnung auch noch weitere finanzielle Vorteile. Und zwar können Sie die Darlehenszinsen der Finanzierung für die Einliegerwohnung als Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen. Dafür müssen sowohl die Bauverträge als auch die Finanzierung für die Wohneinheit klar von denen für Ihren selbstgenutzten Wohnbereich abgegrenzt sein.

      Auch laufende Kosten wie Reparaturen oder Handwerkerkosten können steuerlich abgesetzt werden. Eröffnen Sie hierfür am besten ein separates Konto für alle Kosten rund um die Einliegerwohnung. So ist die Trennung zwischen Wohnung und selbstbewohntem Haus noch deutlicher sichtbar. Die Einliegerwohnung kann zudem pro Jahr abgeschrieben werden, was ebenfalls Ihrer Steuer zugutekommt.

      Vermietung der Einliegerwohnung an Familienmitglieder

      Wenn Sie Ihre Einliegerwohnung an ein Familienmitglied vermieten wollen, muss die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Die ortsübliche Miete entnehmen Sie dem kommunalen Mietspiegel. Liegt die Miete darunter, können Sie seitens des Finanzamts nicht die vollen Werbungskosten geltend machen.

      Wie genau sich ein Haus mit Einliegerwohnung auf Ihre Steuer auswirkt, sollten Sie mit einem Steuerbüro besprechen. Steuerberater können Ihnen ganz genau erläutern, wie Sie die Verhältnisse zwischen Einliegerwohnung und Haupthaus klären müssen, um den größtmöglichen Steuervorteil herauszuschlagen.

      Vor- und Nachteile einer Einliegerwohnung

      Ein Haus mit Einliegerwohnung ist prinzipiell eine gute Investition, die Sie durchaus als Altersvorsorge in Betracht ziehen können. Gleichzeitig verkleinern Sie durch eine Einliegerwohnung jedoch Ihren privaten Wohnraum. Welche sonstigen Vor- und Nachteile eine Einliegerwohnung hat, stellen wir unserer Tabelle dar.

      Vorteile
      • Mieteinnahmen
      • Steuervorteil
      • Generationenwohnen möglich
      Nachteile
      • Höhere Baukosten von 50.000 bis 80.000 €
      • Verkleinerung des eignen Wohnraums
      • Eine weitere, womöglich fremde, Person nah am Haus

      Das leistet Dr. Klein

      Die Mieteinnahmen und Steuervorteile einer Einliegerwohnung sind gerade zur Rentenzeit sicherlich eine willkommene finanzielle Sicherheit. Haben Sie das Haus bis zum Ruhestand vollständig abgezahlt, ist ein Haus mit Einliegerwohnung eine gute Altersvorsorge. Bedenken Sie jedoch, dass Sie für eine Einliegerwohnung aber auf eigenen Wohnraum verzichten und etwas tiefer in die Tasche greifen müssen als bei einem normalen Einfamilienhaus.

      Ob Sie sich nun für ein Haus mit Einliegerwohnung oder ohne entscheiden, unsere Spezialisten für Baufinanzierung helfen Ihnen dabei, die für Sie beste Finanzierungsstrategie zu finden. Sie schauen sich Ihre persönliche finanzielle Situation genau an, integrieren Ihre Bedürfnisse und gestalten mit den nötigen Hinweisen und Tipps Ihre solide Immobilienfinanzierung.

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