Haus mit Einliegerwohnung: Tipps, Kosten, Finanzierung

Was ist eine Einliegerwohnung?

Unter dem Begriff Einliegerwohnung versteht man eine zusätzliche, in sich geschlossene Wohneinheit in einem Einfamilienhaus. Die Einliegerwohnung muss deutlich kleiner sein als der Hauptwohnbereich und über einen eigenen Eingang, eine Kocheinrichtung und ein Badezimmer verfügen. Zwar können sich beide Wohneinheiten einen Flur, Treppe oder Hauseingang teilen, der Rest muss aber getrennt sein, sodass jeder Teil einen eigenständigen Haushalt führen kann.

Das Konzept der Einliegerwohnung entstand in den 1950er-Jahren und sollte der Wohnungsnot nach Kriegsende entgegenwirken. Eine Einliegerwohnung kann im Rahmen eines Mehrgenerationenhauses genutzt werden, als Firmensitz für die Selbstständigkeit dienen oder sie kann vermietet werden. Letzteres kann als Altersvorsorge und Steuersparmodell interessant sein.

Kann ich ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen?

Es gibt Bestandsbauten mit einer Einliegerwohnung, die Sie kaufen können. Es ist aber nicht üblich, dass Sie nur eine Einliegerwohnung kaufen können. Meistens handelt es sich um das Komplettpaket aus Haus und Einliegerwohnung. Unmöglich ist es aber nicht.

Kaufen Sie einen Bestandsbau mit Einliegerwohnung, kann es sein, dass Sie eine bereits vermietete Wohnung erwerben. Das hat den Vorteil, dass Ihnen eine bestimmte Höhe an Mieteinnahmen schon sicher ist. Andererseits kann ein bestehender Mietvertrag auch hinderlich sein, wenn Sie beispielsweise Ihre Schwiegermutter einziehen lassen wollen.

Kann ich ein Haus mit Einliegerwohnung bauen?

Selbstverständlich können Sie auch ein Haus mit Einliegerwohnung neu bauen. Der Architekt kann die Einliegerwohnung direkt mit in den Grundriss integrieren. Auch zahlreiche Fertighausanbieter haben Häuser mit Einliegerwohnungen im Repertoire.

Es gibt unterschiedliche Arten, wie die Einliegerwohnung ins Haupthaus integriert werden kann. Die Einliegerwohnung kann sich beispielsweise im Dach- oder Kellergeschoss (Souterrain) befinden. Auch ein seitlicher oder eine Art überlappender Anbau ist denkbar. Die Größe einer Einliegerwohnung ist je nach Geschmack unterschiedlich, meist beginnt sie bei rund 35 m², wie auch in unserem Beispielgrundriss des Fertighausanbieters ScanHaus Marlow zu sehen ist. Der Großteil hat eine Wohnfläche zwischen 40 m² und 60 m². Achten Sie darauf, dass es getrennte Strom- und Wasserzähler für die Hauptwohneinheit und die Einliegerwohnung gibt. So können Sie den Verbrauch in der vermieteten Wohnung nachweisen.

Was kostet eine Einliegerwohnung?

Grob geschätzt kostet ein Haus mit Einliegerwohnung zwischen 50.000 € und 80.000 € mehr als ein normales Einfamilienhaus. Das oben gezeigte Grundrissbeispiel mit einer Wohn- und Nutzfläche von 138 m², davon knapp 35 m² Wohnfläche für die Einliegerwohnung, kostet mit Bodenplatte ungefähr 300.000 € in der Standardausstattungsstufe. Je größer Sie die Einliegerwohnung gestalten, desto teurer wird das gesamte Haus natürlich.

Bedenken Sie, dass mit der Größe der Einliegerwohnung nicht nur Ihre finanziellen Mittel schrumpfen, sondern sich auch Ihr eigener Wohnraum verringert. Es gilt also abzuwägen, auf wie viel Fläche Sie verzichten und wie viel zusätzliches Kapital Sie aufbringen wollen und können.

Tipps: Wie finanziere ich ein Haus mit Einliegerwohnung?

Ein Haus mit Einliegerwohnung können Sie mit einer Baufinanzierung finanzieren. In den meisten Fällen bekommen Sie ein Annuitätendarlehen. Dort sichern Sie sich die Zinsen für einen festgeschriebenen Zeitraum und zahlen Ihren Kredit monatlich in immer gleich hohen Raten ab.Wollen Sie die Einliegerwohnung vermieten, haben wir 3 nützliche Tipps, wie Sie die Baufinanzierung am besten für Ihr Haus mit Einliegerwohnung am günstigsten gestalten können.

Tipp 1: Finanzierung auf 2 Darlehen aufteilen

Finanzieren Sie die Einliegerwohnung und das Haupthaus mit 2 Baudarlehen von derselben Bank. Denn die Zinsen für die Finanzierung der Einliegerwohnung können Sie steuerlich geltend machen. Lassen Sie sich hierfür vom Architekten, Fertighausanbieter oder Bauträger die genaue Größe der Einliegerwohnung im Bauplan sowie den Anteil an den Gesamtkosten bescheinigen. Kaufen Sie ein altes Haus mit Einliegerwohnung, kann der Notar die kleine Wohneinheit herausrechnen und bescheinigen.

Übrigens müssen Sie in diesem Fall keine schlechteren Zinsen für eine Nachrangfinanzierung befürchten, denn bei den Gläubigern, die für die 2 Finanzierungen ins Grundbuch eingetragen werden, handelt es sich um dieselbe Bank.

Tipp 2: Eigenkaptal nur in Hauptwohnbereich stecken

Teilen Sie die Finanzierung auf 2 Darlehen auf, sollten Sie Ihr Eigenkapital nur in den selbst genutzten Wohnraum stecken. Das hat den Grund, dass zum einen der größere Teil der beiden Finanzierungen durch das Eigenkapital geschmälert wird. Das heißt, Sie müssen sich für Ihr Wohnhaus weniger Geld von der Bank leihen. Denn durch den Steuervorteil der Einliegerwohnung ist die Zinsbelastung für dieses Darlehen ohnehin bereits geringer als für den selbstgenutzten Hauptwohnbereich.

Tipp 3: Tilgung für Hauptwohnbereich möglichst hoch ansetzen

Da Sie die Zinsen für den kleineren Kredit von der Einliegerwohnung steuerlich absetzen können, sollten Sie versuchen, den großen Kredit schnellstmöglich abzuzahlen. Daher bietet es sich an, für diesen Kredit eine höhere Tilgung mit der Bank zu vereinbaren. So sind Sie schneller wieder schuldenfrei und sparen Zinsen.

Unsere Spezialisten für Baufinanzierung beraten Sie gerne zu Ihrem Immobilienprojekt und finden für Sie die passende Finanzierung. Vereinbaren Sie noch heute ein kostenloses und unverbindliches Finanzierungsgespräch.

Welche Förderungen gibt es für ein Haus mit Einliegerwohnung?

Wenn Sie ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen oder bauen wollen, können Sie Förderungen von der KfW oder dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) erhalten. Dabei handelt es sich um zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse. Interessant für Sie könnten zum Beispiel diese beiden Fördermittel sein:

• KfW-Programm 297/298: Das Programm bietet privaten Bauherren ein zinsgünstiges Darlehen bis zu 150.000 € oder Zuschüsse für den klimafreundlichen Neubau.
• KfW-Programm 261: Das Programm bietet einen zinsgünstigen Kredit mit Tilgungszuschuss für den Neubau als auch die Sanierung bestehender Bauten und zielt darauf ab, die Immobilie energieeffizient zu gestalten.

Welche Förderung zu Ihrem Projekt passt, finden Sie in unserem Ratgeber „Staatliche Förderkredite zum Immobilienkauf“.

Welchen Einfluss hat eine vermietete Einliegerwohnung auf meine Baufinanzierung?

Für einen Immobilienkredit können Mieteinnahmen durch die Einliegerwohnung von Vorteil sein. Die Miete ist eine Sicherheit für die Tilgung der Monatsraten. Mieteinnahmen gestalten die Darlehensrückzahlung also sicherer, wenn es nach den Banken geht. Sie können sich also unter Umständen eine höhere Tilgung leisten.

Wie groß der Einfluss der möglichen Mieteinnahmen auf Ihre Tilgung ist, hängt auch davon ab, wo die Immobilie steht. So sind Mieteinnahmen im Berliner Raum deutlich höher und sicherer als in strukturschwachen Regionen.

Achten Sie aber darauf, dass Sie die Raten für Ihr Haus mit Einliegerwohnung mit Ihrem regulären Einkommen zahlen können. Potenzielle Mieteinnahmen dienen zwar der Bank als gewisse Sicherheit, aber Sie sollten nicht auf die Miete angewiesen sein, um die Darlehensraten zahlen zu können. Bemerken Sie, dass Sie zwingend auf Mietzahlungen angewiesen sind, steht Ihre Finanzierung nicht auf solidem Fundament und Banken werden Ihnen unter Umständen keine Finanzierung geben. In diesem Fall raten wir Ihnen, sich eine derart hohe Investition noch einmal zu überlegen.

Wie kann ich mit einer Einliegerwohnung Steuern sparen?

Vermieten Sie die Einliegerwohnung, können Sie folgende Kosten bei der Steuer geltend machen:

• Darlehenszinsen: Sie können die Darlehenszinsen der Finanzierung für die vermietete Einliegerwohnung als Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen. Dafür müssen sowohl die Bauverträge als auch die Finanzierung für die Wohneinheit klar von denen für Ihren selbst genutzten Wohnbereich abgegrenzt sein.
• Handwerkerkosten: Auch laufende Kosten wie Reparaturen oder Handwerkerkosten können steuerlich abgesetzt werden. Lassen Sie sich getrennte Rechnungen geben, falls Sie Arbeiten am Haus und der Einliegerwohnung machen lassen. Eröffnen Sie hierfür am besten ein separates Konto für alle Kosten rund um die Einliegerwohnung. So ist die Trennung zwischen Einliegerwohnung und selbstbewohntem Haus noch deutlicher sichtbar.
• Gartengestaltung: Falls Ihr Mieter den Garten mitnutzen kann, können die Kosten für Gartenpflege und -gestaltung ebenfalls von der Steuer absetzen.
• Maklerkosten: Nutzen Sie zur Mietersuche einen Makler, lassen sich die Kosten für dessen Dienstleistung steuerlich geltend machen.
• Abschreibung: Die Einliegerwohnung kann zudem pro Jahr abgeschrieben werden, was ebenfalls Ihrer Steuer zugutekommt.

Wie genau sich ein Haus mit Einliegerwohnung auf Ihre Steuer auswirkt, sollten Sie mit einem Steuerbüro besprechen. Steuerfachleute können Ihnen ganz genau erläutern, wie Sie die Verhältnisse zwischen Einliegerwohnung und Haupthaus klären müssen, um den größtmöglichen Steuervorteil herauszuschlagen.

Kann ich eine Einliegerwohnung als Ferienimmobilie nutzen?

Eine Einliegerwohnung bietet nicht nur die Möglichkeit, zusätzliche Mieteinnahmen durch langfristige Vermietung zu generieren, sondern kann auch als Ferienimmobilie eine attraktive Einnahmequelle sein. Der Charme einer solchen Nutzung liegt in der Flexibilität: Als Eigentümer können Sie Zeiten bestimmen, in denen die Wohnung für Kurzzeitvermietungen verfügbar ist, und sie gegebenenfalls selbst nutzen oder an Feriengäste vermieten.

Unter Umständen können Sie dadurch sogar höhere Einnahmen als bei einer Ferienimmobilie erzielen. Sie müssen aber gleichzeitig mehr Aufwand investieren in Aufgaben wie:

• Reinigung
• Vermarktung
• Instandhaltung (Erhalt eines ansprechenden Aussehens der Wohnung)
• Betreuung der Gäste bei Ab- und Anreise (Schlüsselübergabe etc.)

Zusätzlich Sie sich über lokale Vorschriften zur Ferienvermietung informieren. Manche Gemeinden erfordern spezielle Genehmigungen oder setzen eine Beschränkung der Vermietungstage fest. Zudem müssen Sie wie bei den Mieteinnahmen die Einkünfte versteuern. Es ist ratsam, sich von einem Steuerberater informieren zu lassen, welche steuerlichen Regelungen und möglichen Absetzbarkeiten (z.B. Instandhaltungskosten) für Sie relevant sind.

Was sind die Vor- und Nachteile einer Einliegerwohnung?

Welche Vor- und Nachteile eine Einliegerwohnung hat, stellen wir unserer Tabelle dar.

Wägen Sie die Vor- und Nachteile eines Hauses mit Einliegerwohnung gut ab, damit Sie für sich die optimale Lösung finden.