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Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Ist das möglich?

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist machbar. Wir zeigen, für wen sie infrage kommt, welche Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung erfüllt sein müssen und klären Sie über die Risiken auf.

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Die wichtigsten Fakten zur Vollfinanzierung auf einen Blick

      Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist unter bestimmten Voraussetzungen problemlos möglich. Fest steht aber, dass das Fehlen von eigenen Mitteln das Risiko der gesamten Immobilienfinanzierung erhöht. Zum Thema Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist es für Sie wichtig, diese Fakten zu kennen:

      • Unterschieden wird zwischen einer 100-%-Finanzierung und einer 110-%-Finanzierung. Während bei einer 100-%-Finanzierung der Kaufpreis finanziert wird, werden bei einer 110-%-Finanzierung zusätzlich die Kaufnebenkosten finanziert
      • Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kommt für Personen infrage, die eine hohe Bonität aufweisen.
      • Kreditnehmer mit sehr hohem Einkommen haben bessere Chancen auf eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital.
      • Banken finanzieren ohne Eigenkapital Immobilien in einer hervorragenden Lage und in sehr gutem Zustand.
      • Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in der Regel teurer als ohne Eigenkapital. Die Zinsen werden meist höher veranschlagt.
      • Die Nachteile der Vollfinanzierung: höhere monatliche Rate und eine längere Laufzeit.
      • Es ist empfehlenswert, mindestens die Kaufnebenkosten in Höhe von 10 bis 15 % des Kaufpreises selbst aufzubringen.

      Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Vollfinanzierung?

      Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird der volle Kaufpreis einer Immobilie über einen Immobilienkredit finanziert. Diese Finanzierung wird oft  daher vereinfacht als Vollfinanzierung bezeichnet. Doch tatsächlich wird bei einer Vollfinanzierung mehr als 100% vom Kaufpreis finanziert. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital unterscheidet sich daher in diese 2 Varianten:

      • 100-%-Finanzierung: Bei der 100-%-Finanzierung wird lediglich der Kaufpreis der Immobilie durch Kredite finanziert. In diesem Fall trägt der Käufer die Kaufnebenkosten selbst.
         
      • 110-%-Finanzierung oder Vollfinanzierung: Bei der Vollfinanzierung müssen zusätzlich auch alle anfallenden Kaufnebenkosten über das Hauptdarlehen oder über einen separaten Privatkredit abgedeckt werden. Dementsprechend bringt der Käufer in diesem Fall 0 € Eigenkapital ein.

      Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis für Ihre Immobilie anfallen. Dazu zählen unter anderem Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuch- und Maklergebühren. Die Kaufnebenkosten belaufen sich in der Regel auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. 

      Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital heute möglich?

      Unter bestimmten Bedingungen ist die Baufinanzierung heutzutage auch ohne Eigenkapital möglich. Die aktuell niedrigen Bauzinsen schaffen günstige Bedingungen für den Immobilienkauf ohne Eigenmittel. Viele Banken sind bereit, einer 100-%-Finanzierung zuzustimmen, wenn die Voraussetzungen stimmen. 

      Allerdings bringt diese Form der Baufinanzierung auch Nachteile mit sich: Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital dauert länger und sie kostet mehr. Wir empfehlen daher, wenigstens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu finanzieren. 

      Für wen kommt die Finanzierung ohne Eigenkapital überhaupt infrage?

      Eine überdurchschnittlich gute Kreditwürdigkeit in Form eines tadellosen Schufa-Scores ist in jedem Fall oberste Voraussetzung für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Hat der Kaufinteressent kein Eigenkapital vorzuweisen, sollte er in jedem Fall über ein sehr hohes, gesichertes Einkommen verfügen. Denn nur dann kann er den Risiken und Nachteilen einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital gelassen entgegentreten. Personen mit schwankendem Einkommen, wie zum Beispiel Selbstständige und Freiberufler, haben wesentlich schlechtere Chancen, eine Vollfinanzierung oder eine 100-%-Finanzierung zu realisieren.

      Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für Selbstständige möglich?

      Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist für Selbstständige schwer zu bekommen. Bei den meisten Banken findet diesbezüglich eine Einzelfallentscheidung statt. Selbstständige wie Ärzte oder Rechtsanwälte haben es meist noch etwas leichter als Gewerbetreibende oder Handwerker. Ein zweiter Kreditnehmer mit einem regelmäßigen, festen Einkommen minimiert das Risiko der Bank. Damit ist sie eher bereit, einen positiven Bescheid auszustellen.

      Wann lassen Banken sich auf Finanzierungen ohne Eigenkapital ein?

      Aus der Sicht der Banken kommt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in folgenden 2 Fällen infrage:

      1. Banken lassen sich lieber auf 100-%-Finanzierungen ein, bei denen der Käufer wenigstens die Kaufnebenkosten selbst beisteuert. Denn bei 110-%-Finanzierungen müssen sie die Kaufnebenkosten mitfinanzieren. Gelder, die für die Grunderwerbsteuer oder die Maklergebühr gebraucht werden, sind nach dem Kauf aber ausgegeben – es gibt für sie keinen materiellen Gegenwert mehr. Das erhöht das gesamte Finanzierungsrisiko und wird von Banken nicht so gern gesehen. Das hohe Risiko bei einer 110-%-Finanzierung versucht die Bank mit einem Zinsaufschlag, auch Risikoabschlag, abzufedern. Aus diesem Grund ist die 110-%-Finanzierung meist teurer als eine 100-%-Finanzierung.
      2. Der Zustand und die Lage der Immobilie ist ein weiterer, wichtiger Faktor, der die Bank dazu bringt, einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zuzustimmen. Eine baufällige Immobilie in einer wenig beliebten Wohngegend wird vermutlich keine Bank ohne Eigenkapital finanzieren. Ist das Objekt aber gut erhalten und steht es in bevorzugter Lage, steigert dies die Chancen, eine Finanzierung zu bekommen.

      Ob für Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital infrage kommt, prüfen Sie am besten mit Ihrer Bank oder einem Finanzvermittler wie Dr. Klein.

      Was kostet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital? Beispielrechnung

      Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in der Regel teurer als eine Finanzierung mit Eigenkapital. In unserer Rechnung kostet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital mindestens 18 % mehr im Vergleich zu einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. Wir vergleichen folgende 3 Varianten miteinander:

      • eigenkapitalgestützte Baufinanzierung
      • 100-%-Finanzierung
      • 110-%-Finanzierung

      Allen 3 Varianten liegen folgende Annahmen zugrunde: Der Kaufpreis liegt bei 210.000 €, die Zinsbindung bei 15 Jahren. Bei der 110-%-Finanzierung finanziert unser Beispiel-Darlehensnehmer die Kaufnebenkosten über einen separaten Ratenkredit.

       Baufinanzierung mit Eigenkapital100-%-Finanzierung110-%-Finanzierung
      Kaufpreis210.000 €210.000 €210.000 €
      Eigenkapital60.000 € (für 21.000 € Kaufnebenkosten und einen Teil der Kaufsumme)21.000 € (für die Kaufnebenkosten)0 €
      Benötigtes Baudarlehen171.000 €210.000 €210.000 €
      Effektivzins Baudarlehen p.a.1,08 %1,43 %1,43 %
      Privatkredit für Kaufnebenkosten--21.000 €
      Effektivzins Privatkredit p.a.--2,99 %
      Monatliche Rate Privatkredit--245,85 €
      Monatliche Rate insgesamt719,67 €775,25 €1.021,10 €
      Zinskosten nach 15 Jahren18.911,51 €34.212,75 €36.813,91 €
      Restschuld nach 15 Jahren60.657,25 €105.968 €36.813,91 €
      Laufzeit bis Volltilgung 22 Jahre und 3 Monate27 Jahre und 5 Monate27 Jahre und 5 Monate
      Tabelle: Beispielrechnung Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital

      Wie unsere Beispielrechnung zeigt sind die beiden Varianten ohne Eigenkapital wesentlich teurer und sie dauern länger. Bei der 110-%-Finanzierung nehmen Sie sogar noch einen Privatkredit auf, um die Kaufnebenkosten in Höhe von 21.000 € bezahlen zu können. Das erhöht die Zinskosten und verteuert den Kredit. Am günstigsten ist eine Baufinanzierung, wenn Sie Eigenkapital einbringen.

      Wie bekomme ich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

      Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bekommen diejenigen, die eine lupenreinen SCHUFA-Score nachweisen. Fordern Sie daher einen SCHUFA-Bescheid an und prüfen Ihn genau. Sind alle Kredite noch aktiv oder können Sie etwas löschen lassen? Zudem ist ein hohes, gesicherter Einkommen Voraussetzung für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Ein Vergleich der unterschiedlichen Anbieter spart Ihnen zusätzlich Geld.

      Was sind die Nachteile der Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

      Gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital entstehen bei einer Vollfinanzierung folgende Nachteile:

      • Sie ist teurer: Die Zinskosten einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital fallen höher aus.
      • Sie dauert länger: Wer kein Eigenkapital einbringt, kann in der Regel die Restschuld nicht so schnell tilgen.
      • Sie erfordert eine außerordentlich gute Bonität: Ein hohes, gesichertes Einkommen und ein tadelloser Schufa-Score sind unabdingbar.
      • Sie ist nur mit einer wertigen Immobilie realisierbar: Das Objekt sollte über eine ausgezeichnete Lage verfügen und sich in einem sehr guten Zustand befinden.
      • Sie erhöht das Schulden-Risiko: Im Falle einer Zwangsversteigerung steigt das Risiko, auf einem höheren Schuldenberg sitzen zu bleiben.

      Warum nehmen Banken für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital Zinsaufschläge?

      Eine Vollfinanzierung, also eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bei der die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden, stellt für die Bank ein erhöhtes Risiko dar. Kommt es zu Zahlungsausfällen, weil der Kreditnehmer die Raten nicht mehr begleichen kann, veräußert die Bank die Immobilie, um die ausbleibenden Raten zu finanzieren. Für die Kaufnebenkosten fehlt ihr allerdings der Gegenwert. Sind die Kosten einmal bezahlt, ist das Geld weg. Die Bank bleibt also auf den Kosten sitzen. Um dieses Risiko gering zu halten, ist eine 110-%-Finanzierung in der Regel mit einem Zinsaufschlag verbunden.

      Werden die Kaufnebenkosten nicht von der Bank mitfinanziert, können Sie einen Ratenkredit aufnehmen. Der ist allerdings ebenfalls mit höheren Zinskosten verbunden, wie unsere Beispielrechnung zeigt. Bei einer 110-%-Finanzierung zahlen Sie folglich stets höhere Zinsen.

      Welche Bank finanziert eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

      Es gibt einige Banken, die eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anbieten. Allerdings kommt es stets auf ihre eigene finanzielle Situation an. Das bedeutet auch, dass einige Banken die Finanzierung ablehnen, wohingegen andere einen Zuwendungsbescheid ausstellen. Das liegt daran, dass jede Bank eine eigene Risikobewertung durchführt und unterschiedliche Kriterien für eine Kreditvergabe hat. Wir von Dr. Klein helfen Ihnen dabei, eine passende Finanzierung für Ihre individuellen Bedürfnisse zu finden.

      Was bedeutet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für Ihre Baufinanzierung?

      Die obere Beispielrechnung hat gezeigt, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in jedem Fall teurer ausfällt und länger dauert. Das klingt im ersten Moment noch nicht sonderlich problematisch, aber der Eindruck täuscht. Wir zeigen Ihnen, welche Risiken bestehen:

      • Sie können die Raten nicht mehr zahlen: Eine Vollfinanzierung zahlen Sie länger zurück. Das bedeutet gleichsam, dass die risikobehaftete Zeit für den Kreditnehmer länger andauert. Je mehr Zeit die Rückzahlung in Anspruch nimmt, desto länger ist auch die Zeitspanne, in der ein Risiko besteht, den Kredit nicht tilgen zu können. Dessen müssen sich Immobilienkäufer bewusst sein.
      • Die Anschlussfinanzierung geht mit höheren Zinsen einher: Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird die Restschuld wesentlich langsamer abgetragen. Ist die erste Zinsbindung abgelaufen, muss also eine viel höhere Summe weiterfinanziert werden als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Hat sich das Zinsniveau im Laufe der ersten Jahre verschlechtert, muss der Kreditnehmer unter Umständen einen höheren Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung in Kauf nehmen. Dann kann es passieren, dass er die gestiegene, monatliche Belastung nicht mehr verkraftet.
      • Sie bleiben bei Zahlungsausfall auf höheren Schuldenbergen sitzen: Ein Kreditnehmer, der zu Beginn keine eigenen Finanzmittel mitgebracht hat, bleibt im Fall einer Zwangsversteigerung in der Regel auf höheren Schulden sitzen als jemand, der Eigenkapital beisteuern konnte. Das liegt daran, dass die Restschuld bei einer Vollfinanzierung wesentlich langsamer abgetragen wird.

      Warum honorieren Banken Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

      Durch Eigenkapital wird das Risiko der Bank minimiert, ihr Geld nicht wiederzubekommen. Bringen Sie Eigenkapital in Ihre Finanzierung ein, tilgen Sie Ihr Darlehen nicht nur schneller, die Bank kommt Ihnen auch noch mit niedrigeren Zinsen entgegen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist für die Bank stets risikobehaftet.

      Wenn Banken Geld an die Darlehensnehmer verleihen, besteht stets das Risiko, dass sie das Geld nicht zurückbekommen. Aus diesem Grund kalkulieren sie bereits einen Wert, den sie mit ziemlicher Sicherheit bei einer Zwangsversteigerung für die zu finanzierende Immobilie bekommt, den Beleihungswert. Von diesem Wert zieht die Bank noch einmal einen Risikoabschlag, um das Risiko der Wertminderung abzufangen. Dieser Wert stellt die Maximalsumme dar, die eine Bank bereit ist, an den Kreditnehmer zu verleihen. Die Differenz muss der Kreditnehmer in Form von Eigenkapital aufbringen.

      Hausgefragt von Dr. Klein: Der Podcast zur Baufinanzierung

      Anna Commentz und die Dr. Klein Beraterin Bianka Lenz-Guckenhan sprechen im ersten Teil der Minisereie "Baufinanzierung & Eigenkapital" darüber, was alles zum Eigenkapital gehört und warum es für die Baufinanzierung so wichtig ist. Die Podcast-Folge (28:07) können Sie hier nachhören.

      8 Tipps für Ihre Baufinanzierung ohne Eigenkapital

      Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital birgt gewisse Risiken, ist jedoch durchaus eine Option für Kreditnehmer mit einer sehr guten Bonität. Wir geben Ihnen hier noch wichtige Tipps, die Sie dabei unbedingt beherzigen sollten:

      1. Realistische Haushaltsrechnung aufstellen: Bei einer Vollfinanzierung ist es besonders wichtig, Ihre finanzielle Belastbarkeit nicht zu großzügig einzuschätzen. Es gilt also, sorgfältig zu planen und eine gut durchdachte Haushaltsrechnung aufzustellen, um herauszufinden, wie hoch die monatlichen Raten für die Baufinanzierung sein dürfen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital geht meist mit höheren Zinsen einher. Daher sollten Sie genau wissen, wie viel Sie sich leisten können.
      2. Annuitätendarlehen wählen: Ein Annuitätendarlehen weist über die gesamte Laufzeit immer gleichbleibende Raten auf. Das sorgt bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital für eine bessere Planbarkeit der meist erhöhten Raten im Vergleich zu einer herkömmlichen Finanzierung.
      3. Optimale Tilgungsrate festlegen: Wählen Sie eine Tilgungsrate, die zu Ihrem Budget passt. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital geht aufgrund eines erhöhten Zinssatzes häufig mit einer hohen finanziellen Belastung einher. Mit einer hohen Tilgung erhöht sich die monatliche Rate zusätzlich.
      4. Darlehen absichern: Mit entsprechenden Versicherungen können Kreditnehmer sich vor den finanziellen Folgen einer Zahlungsunfähigkeit schützen und den Verlust des Eigenheims im Ernstfall vermeiden. Eine Restschuldversicherung oder eine Risikolebensversicherung springt ein, wenn einer der Ehepartner stirbt oder zum Pflegefall wird. Auch die Berufsunfähigkeitsversicherung bietet wichtigen Schutz, denn sie übernimmt das regelmäßige Einkommen, wenn der Hauptverdiener seinen Beruf nicht mehr ausüben kann. Durch die meist sehr hohen Raten können die Raten bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht so schnell abgefedert werden.
      5. Bausparvertrag nutzen: Durch einen Bausparvertrag schaffen Sie neben der Vollfinanzierung kontinuierlich Rücklagen, für den Fall, dass Unvorhergesehenes eintreten sollte: Das Dach geht kaputt, die Heizung streikt - es ist ungünstig, wenn Sie von solchen Umständen, neben der hohen Rate der Baufinanzierung ohne Eigenkapital, finanziell aus der Bahn geworfen werden, weil keine Instandhaltungsrücklage vorhanden ist. Außerdem haben Sie die Möglichkeit, nach der Ansparphase ein sehr kostengünstiges Darlehen in Anspruch zu nehmen, mit dem Sie durch eine Sondertilgung Teile Ihrer ersten, teureren Finanzierung ablösen können.
      6. Lange Laufzeit vereinbaren: Sichern Sie sich die derzeit niedrigen Zinsen mit einer langen Zinsbindungsfrist. Sollten die Zinsen nach 10 Jahren niedriger sein als bei Vertragsabschluss, machen Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch.
      7. Weitere Kredite vermeiden: Zahlen Sie nebenbei noch zusätzliche Kosumentenkredite wie ein Telefon oder eine Waschmaschine ab, bedeutet das eine zusätzliche finanzielle Belastung neben der sowieso schon hohen Rate für die Vollfinanzierung. Für die Bank bedeuten weitere laufende Kredite ein erhöhtes Risiko, sodass eine Kreditabsage wahrscheinlich ist.
      8. Kaufnebenkosten selbst zahlen: In Zeiten niedriger Zinsen sollten Sie etwa 10-15 %, mindestens die Kaufnebenkosten, für Ihre Baufinanzierung ohne Eigenkapital selbst stemmen. Sie minimieren dadurch langfristig das Risiko von Zahlungsausfällen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist bei einer sehr guten Bonität möglich. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung stehen Ihnen bei der Planung Ihrer Baufinanzierung mit oder ohne Eigenkapital zur Seite und zeigen, welche Möglichkeiten Ihnen offenstehen. In unserem Ratgeber erhalten Sie vorab auch noch weitere Tipps zur Hausfinanzierung oder zur Frage, wie viel Hauskredit Sie sich leisten können.

      Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist bei einer sehr guten Bonität möglich. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung stehen Ihnen bei der Planung Ihrer Baufinanzierung mit oder ohne Eigenkapital zur Seite und zeigen, welche Möglichkeiten Ihnen offenstehen. In unserem Ratgeber erhalten Sie vorab auch noch weitere Tipps zur Hausfinanzierung oder zur Frage, wie viel Hauskredit Sie sich leisten können.

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