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Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Ist das möglich? Wie teuer ist das?

bettina-martins-bruenslow
Bettina Martins-Brünslow
5 Min.
23.12.2022
Das Wichtigste in Kürze
  • Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in der Regel teurer als mit Eigenkapital. Die Zinsen werden meist höher veranschlagt.
  • Unterschieden wird zwischen 100-%-Finanzierung und 110-%-Finanzierung oder Vollfinanzierung. Während bei einer 100-%-Finanzierung der Kaufpreis finanziert wird, werden bei einer Vollfinanzierung zusätzlich die Kaufnebenkosten finanziert.
  • Die Nachteile der Vollfinanzierung: höhere monatliche Rate und eine längere Laufzeit.
  • Kreditnehmer mit hohem Einkommen haben bessere Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
  • Banken finanzieren ohne Eigenkapital, wenn die Immobilien in einer hervorragenden Lage und in sehr gutem Zustand sind.

Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Vollfinanzierung?

Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital wir der volle Kaufpreis einer Immobilie sowie die Erwerbsnebenkosten von der Bank finanziert. Das wird auch Vollfinanzierung genannt. Sie nehmen folglich ein Darlehen über etwa 110 % auf. Dafür investieren Sie keinerlei Eigenkapital in Ihre Finanzierung.

Experte Michael Neumann im Video-Interview (9:35): Er erklärt, wann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich ist und worauf Sie besonders achten sollten.

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Quelle: Dr. Klein Privatkunden AG

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich. Die im historischen Vergleich immer noch günstigen Bauzinsen bieten gute Voraussetzungen dafür. Allerdings schauen sich die Banken die finanzielle Situation des Darlehensnehmers ganz genau an. Das Risiko von Zahlungsausfällen steigt bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital erheblich. Beispielsweise fehlt der Bank ein Gegenwert zu den Erwerbsnebenkosten. Dazu gehören Grundbuch- und Notarkosten, Grunderwerbsteuer sowie Maklergebühren. Daher wird eine Vollfinanzierung nur unter ausgewählten Kriterien genehmigt. Bessere Chancen erhalten Sie, wenn Sie wenigstens die Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln stemmen können. Wird lediglich der Kaufpreis einer Immobilie finanziert, ist die Rede von einer 100-%-Finanzierung. 

Für wen kommt die Finanzierung ohne Eigenkapital infrage?

Eine überdurchschnittlich gute Kreditwürdigkeit in Form eines tadellosen Schufa-Scores ist in jedem Fall oberste Voraussetzung für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Hat der Kaufinteressent kein Eigenkapital vorzuweisen, sollte er in jedem Fall über ein sehr hohes, gesichertes Einkommen verfügen. Denn nur dann kann er den Risiken und Nachteilen einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital gelassen entgegentreten. Personen mit schwankendem Einkommen, wie zum Beispiel Selbstständige und Freiberufler, haben wesentlich schlechtere Chancen, eine Vollfinanzierung oder eine 100-%-Finanzierung zu realisieren.

Wann lassen Banken sich auf Finanzierungen ohne Eigenkapital ein?

Aus der Sicht der Banken kommt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in folgenden 2 Fällen infrage:

  1. Darlehensnehmer zahlt die Erwerbsnebenkosten: Banken lassen sich lieber auf 100-%-Finanzierungen ein, bei denen der Käufer wenigstens die Erwerbsnebenkosten selbst beisteuert. Das senkt das Finanzierungsrisiko, denn für die Erwerbsnebenkosten gibt es keinen materiellen Gegenwert. Das hohe Risiko bei einer 110-%-Finanzierung versucht die Bank mit einem Zinsaufschlag, auch Risikoabschlag, abzufedern. Aus diesem Grund ist die 110-%-Finanzierung meist teurer als eine 100-%-Finanzierung.
  2. Super Lage und Zustand der Immobilie: Sind die Lage sowie der Zustand der Immobilie anstandslos, stimmt eine Bank eher einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu. Das erhöht den Wiederverkaufswert der Immobilie, denn die Bank erhält im Fall einer Zwangsversteigerung einen guten Preis für die Immobilie.

Ob für Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital infrage kommt, prüfen Sie am besten mit Ihrer Bank oder einem Finanzvermittler wie Dr. Klein.

Was kostet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in der Regel teurer als eine Finanzierung mit Eigenkapital. In unserer Rechnung kostet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital mindestens 18 % mehr im Vergleich zu einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. Wir vergleichen folgende 3 Varianten miteinander:

  • eigenkapitalgestützte Baufinanzierung
  • 100-%-Finanzierung
  • 110-%-Finanzierung

Allen 3 Varianten liegen folgende Annahmen zugrunde: Der Kaufpreis liegt bei 210.000 €, die Zinsbindung bei 15 Jahren. Bei der 110-%-Finanzierung finanziert unser Beispiel-Darlehensnehmer die Kaufnebenkosten über einen separaten Ratenkredit.

 Baufinanzierung mit Eigenkapital100-%-Finanzierung110-%-Finanzierung
Kaufpreis210.000 €210.000 €210.000 €
Eigenkapital60.000 € (für 21.000 € Kaufnebenkosten und einen Teil der Kaufsumme)21.000 € (für die Kaufnebenkosten)0 €
Benötigtes Baudarlehen171.000 €210.000 €210.000 €
Effektivzins Baudarlehen p.a.1,08 %1,43 %1,43 %
Privatkredit für Kaufnebenkosten--21.000 €
Effektivzins Privatkredit p.a.--2,99 %
Monatliche Rate Privatkredit--245,85 €
Monatliche Rate insgesamt719,67 €775,25 €1.021,10 €
Zinskosten nach 15 Jahren18.911,51 €34.212,75 €36.813,91 €
Restschuld nach 15 Jahren60.657,25 €105.968 €36.813,91 €
Laufzeit bis Volltilgung 22 Jahre und 3 Monate27 Jahre und 5 Monate27 Jahre und 5 Monate
Tabelle: Beispielrechnung Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital

Wie unsere Beispielrechnung zeigt, sind die beiden Varianten ohne Eigenkapital wesentlich teurer und sie dauern länger. Bei der 110-%-Finanzierung nehmen Sie sogar noch einen Privatkredit auf, um die Kaufnebenkosten in Höhe von 21.000 € bezahlen zu können. Das erhöht die Zinskosten und verteuert den Kredit. Am günstigsten ist eine Baufinanzierung, wenn Sie Eigenkapital einbringen. 

Warum nehmen Banken für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital einen Zinsaufschlag?

Für die Kaufnebenkosten, die bei einer Vollfinanzierung mitfinanziert werden, fehlt der Bank ein Gegenwert. Verkauft die Bank die Immobilie, um ausbleibende Raten zu finanzieren, erhält sie zwar Geld für die Immobilie, nicht aber für die Kaufnebenkosten. Um dieses Risiko gering zu halten, ist eine 110-%-Finanzierung in der Regel mit einem Zinsaufschlag verbunden.

Werden die Kaufnebenkosten nicht von der Bank mitfinanziert, können Sie einen Ratenkredit aufnehmen. Der ist allerdings ebenfalls mit höheren Zinskosten verbunden, wie unsere Beispielrechnung zeigt. Bei einer 110-%-Finanzierung zahlen Sie folglich stets höhere Zinsen.

Welche Bank finanziert eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Es gibt einige Banken, die eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anbieten. Allerdings kommt es stets auf ihre eigene finanzielle Situation an. Das bedeutet auch, dass einige Banken die Finanzierung ablehnen, wohingegen andere einen Zuwendungsbescheid ausstellen. Das liegt daran, dass jede Bank eine eigene Risikobewertung durchführt und unterschiedliche Kriterien für eine Kreditvergabe hat. Wir von Dr. Klein helfen Ihnen dabei, eine passende Finanzierung für Ihre individuellen Bedürfnisse zu finden.

Warum stellt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ein erhöhtes Risiko dar?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist aus 3 Gründen risikoreich:

  1.  Teurer durch Zinsaufschlag: Da die Bank bei einer Vollfinanzierung ebenfalls ein erhöhtes Risiko eingeht, ist der Bauzins um 0,05 bis 0,1 % höher als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. Sie zahlen demnach mehr Zinsen an die Bank und damit meist auch eine höhere monatliche Rate.
  2. Hohe Restschuld: Steht die Anschlussfinanzierung ins Haus, bleibt meist eine hohe Restschuld, die weiterfinanziert werden muss. Sind die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen, müssen Sie einen höheren Zinssatz in Kauf nehmen. Damit wird die finanzielle Belastung spürbar und in einigen Fällen vielleicht sogar unbezahlbar.
  3. Hoher Schuldenberg: Im Fall einer Zwangsversteigerung bleiben Sie meist auf einem höheren Schuldenberg sitzen als jemand, der Eigenkapital eingebracht hat. Das liegt daran, dass die Restschuld bei einer Vollfinanzierung meist langsamer abgetragen wird als bei einer eigenkapitalgestützten Finanzierung.

Daher bieten Banken eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ausschließlich Personen mit sehr guter Bonität an.

Was sind die Nachteile der Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital entstehen bei einer Vollfinanzierung folgende Nachteile:

  • Sie ist teurer: Die Zinskosten einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital fallen höher aus.
  • Sie dauert länger: Wer kein Eigenkapital einbringt, kann in der Regel die Restschuld nicht so schnell tilgen.
  • Sie erfordert eine außerordentlich gute Bonität: Ein hohes, gesichertes Einkommen und ein tadelloser Schufa-Score sind unabdingbar.
  • Sie ist nur mit einer wertigen Immobilie realisierbar: Das Objekt sollte über eine ausgezeichnete Lage verfügen und sich in einem sehr guten Zustand befinden.
  • Sie erhöht das Schulden-Risiko: Im Falle einer Zwangsversteigerung steigt das Risiko, auf einem höheren Schuldenberg sitzen zu bleiben.

7 Tipps für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital birgt gewisse Risiken, ist jedoch durchaus eine Option für Kreditnehmer mit einer sehr guten Bonität. Wir geben Ihnen hier noch wichtige Tipps, die Sie dabei unbedingt beherzigen sollten:

  • 1 Realistische Haushaltsplanung aufstellen

    Bei einer Vollfinanzierung ist es besonders wichtig, Ihre finanzielle Belastbarkeit nicht zu großzügig einzuschätzen. Es gilt also, sorgfältig zu planen und eine gut durchdachte Haushaltsrechnung aufzustellen, um herauszufinden, wie hoch die monatlichen Raten für die Baufinanzierung sein dürfen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital geht mit höheren Zinsen einher. 

  • 2 Optimale Tilgungsrate festlegen

    Wählen Sie eine Tilgungsrate, die zu Ihrem Budget passt. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital geht aufgrund eines erhöhten Zinssatzes häufig mit einer hohen finanziellen Belastung einher. Mit einer hohen Tilgung erhöht sich die monatliche Rate zusätzlich.

  • 3 Darlehen absichern

    Mit entsprechenden Versicherungen können Kreditnehmer sich vor den finanziellen Folgen einer Zahlungsunfähigkeit schützen und den Verlust des Eigenheims im Ernstfall vermeiden. Eine Restschuldversicherung oder eine Risikolebensversicherung springt ein, wenn einer der Ehepartner stirbt oder zum Pflegefall wird. Auch die Berufsunfähigkeitsversicherung bietet wichtigen Schutz. Durch die meist sehr hohen Raten können die Raten bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht so schnell abgefedert werden.

  • 4 Bausparvertrag nutzen

    Durch einen Bausparvertrag schaffen Sie neben der Vollfinanzierung kontinuierlich finanzielle Rücklagen, für den Fall, dass Unvorhergesehenes eintreten sollte: Mit dem Bausparer haben Sie die Möglichkeit, nach der Ansparphase ein sehr kostengünstiges Darlehen in Anspruch zu nehmen. Dieses Geld kann auch als Sondertilgung in die teure Vollfinanzierung eingebracht werden.

  • 5 Lange Laufzeit vereinbaren

    Sichern Sie sich die derzeit noch niedrigen Zinsen mit einer langen Zinsbindungsfrist. Sollten die Zinsen bei einem Zinsvergleich nach 10 Jahren niedriger sein als bei Vertragsabschluss, machen Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch.

  • 6 Weitere Kredite vermeiden

    Zahlen Sie nebenbei noch zusätzliche Ratenkredite wie ein Telefon oder eine Waschmaschine ab, bedeutet das eine zusätzliche finanzielle Belastung neben der sowieso schon hohen Rate für die Vollfinanzierung.

  • 7 Erwerbsnebenkosten selbst zahlen

    In Zeiten niedriger Zinsen sollten Sie etwa 10-15 %, mindestens die Erwerbsnebenkosten, für Ihre Baufinanzierung ohne Eigenkapital selbst stemmen. Sie minimieren dadurch langfristig das Risiko von Zahlungsausfällen.

Weitere FAQs zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital

  • Was ist eine Vollfinanzierung?

    Bei einer Vollfinanzierung, auch 110-%-Finanzierung werden der Kaufpreis sowie die Erwerbsnebenkosten über die Bank finanziert. Sie investieren keinerlei Eigenkapital. Da diese Art der Finanzierung ein erhöhtes Risiko für die Bank darstellt, ist sie nur Personen mit sehr gutem Vermögenshintergrund vorbehalten.

  • Was ist eine 100-%-Finanzierung?

    Bei einer 100-%-Finanzierung finanziert die Bank den kompletten Kaufpreis der Immobilie. Die Erwerbsnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer sowie gegebenenfalls die Maklerkosten, zahlen Sie aus eigener Tasche. Da diese Form der FInanzierung mit einem gewissen Risiko verbunden ist, prüfen die Banken Ihren finanziellen Hintergrund genau.

  • Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für Selbstständige möglich?

    Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist für Selbstständige schwer zu bekommen. Bei den meisten Banken findet diesbezüglich eine Einzelfallentscheidung statt. Selbstständige wie Ärzte oder Rechtsanwälte haben es meist noch etwas leichter als Gewerbetreibende oder Handwerker. Ein zweiter Kreditnehmer mit einem regelmäßigen, festen Einkommen minimiert das Risiko der Bank. Damit ist die Bank eher bereit, einen positiven Bescheid für ein Baudarlehen auszustellen.

  • Wie hoch sollte die monatliche Rate bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sein?

    Generell empfehlen wir von Dr. Klein nicht mehr als 35 % des monatlichen Nettohaushaltseinkommens in die Finanzierung zu investieren. So bleibt noch genug Puffer für die Freizeitgestaltung oder für finanzielle Rücklagen.

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