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Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Riskantes Abenteuer oder realistische Chance?

Niedrige Baufinanzierungszinsen begünstigen Vollfinanzierungen

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Ja oder nein?

Ohne eigenes Geld keine Immobilie – das galt zumindest früher mal. Wer keine Rücklagen geschaffen hatte, bekam seitens der Banken keine Finanzierung und konnte sich kein Eigenheim leisten. Die Lage hat sich in den vergangenen Jahren geändert: Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital realisierbar. Das aktuell niedrige Zinsniveau schafft ebenfalls günstige Bedingungen für den Immobilienkauf ohne Eigenmittel. Aber dieser Finanzierungsweg bringt große Nachteile mit sich.

Was unterscheidet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital von "normalen" Finanzierungen?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital...

  • ist teurer: Die Zinskosten können im Vergleich zu einer mit Eigenkapital unterfütterten Finanzierung doppelt oder sogar drei Mal so hoch ausfallen.
  • dauert länger: Wer kein Eigenkapital einbringt, bekommt einen schlechteren Sollzins und kann in der Regel die Restschuld nicht so schnell tilgen.
  • erfordert eine außerordentlich gute Bonität, und das bedeutet: ein hohes, gesichertes Einkommen und ein tadelloser Schufa-Score sind unabdingbar.
  • ist nur mit einer wertigen Immobilie realisierbar. Das Objekt sollte über eine ausgezeichnete Lage verfügen und sich in einem sehr guten Zustand befinden.
  • steigert das Risiko, im Falle einer Zwangsversteigerung auf einem höheren Schuldenberg sitzen zu bleiben.

Die Empfehlung von Dr. Klein: Bei der Baufinanzierung immer 20 Prozent Eigenkapital beisteuern

Als einer der bundesweit größten, ungebundenen Vermittler von Baufinanzierungen nimmt Dr. Klein dazu einen klaren Standpunkt ein: Wir halten Baufinanzierungen ohne Eigenkapital nicht für empfehlenswert und raten unseren Kunden grundsätzlich dazu, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus sämtliche Kaufnebenkosten selbst aufzubringen. Warum wir uns bei der Beratung zu Baufinanzierungen so strikt an diesen Grundsatz halten, möchten wir in diesem Artikel einmal genauer ausführen.

Welche Formen der Baufinanzierung ohne Eigenkapital gibt es?

Man unterscheidet bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital zwischen zwei verschiedenen Arten: Der 100-Prozent-Finanzierung, bei der lediglich der Kaufpreis der Immobilie durch Kredite finanziert wird. In diesem Fall trägt der Käufer die Kaufnebenkosten (zum Beispiel die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten, die Grundbuchgebühren oder die Maklergebühren) selbst.

Und der 110-Prozent-Finanzierung (auch: Vollfinanzierung), bei der zusätzlich auch alle anfallenden Kaufnebenkosten über das Hauptdarlehen oder über einen separaten Privatkredit abgedeckt werden müssen. Dementsprechend bringt der Käufer in diesem Fall 0 Euro Eigenkapital ein. 

Das Grundprinzip jeder Immobilienfinanzierung: Wer trägt welches Risiko?

Ob Baufinanzierung mit Eigenkapital, 110-Prozent- oder 100-Prozent-Finanzierung: Die Risikoverteilung ist bei allen Finanzierungswegen dieselbe: Die Bank trägt das Risiko, dass der Darlehensnehmer den aufgenommenen Kredit nicht zurückzahlen kann. Sie vergibt das Darlehen und sichert sich über die Eintragung der Grundschuld ab. Im Ernstfall dient ihr dann die Immobilie selbst als Sicherheit. Wird der Käufer zahlungsunfähig, kann die Bank sie zwangsversteigern lassen und auf diese Weise zumindest einen Teil ihrer offenen Forderungen zurückbekommen. Für den Kreditnehmer besteht das größte Risiko also darin, die Immobilie zu verlieren und auf Schulden sitzen zu bleiben, ohne noch einen Nutzen daraus zu ziehen. 

Unter welchen Umständen lassen Banken sich auf Baufinanzierungen ohne Eigenkapital ein?

Banken sind eher dazu bereit, sich auf 100-Prozent-Finanzierungen einzulassen, bei denen der Käufer wenigstens die Kaufnebenkosten selbst beisteuert. Denn bei 110-Prozent-Finanzierungen fehlt ihnen der Sicherheitsgegenwert für den Nebenkosten-Privatkredit, der im Ernstfall nicht vorhanden ist.

Der Zustand und die Lage der Immobilie ist ein weiterer, wichtiger Faktor, der die Bank dazu bringt, einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zuzustimmen. Eine Schrott-Immobilie in einer wenig beliebten Wohngegend wird keine Bank ohne Eigenkapital finanzieren. Ist das Objekt aber gut erhalten und steht es in bevorzugter Lage, steigert dies die Chancen, eine Finanzierung zu bekommen.

Für wen kommt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt in Frage?

Eine überdurchschnittlich gute Bonität in Form eines tadellosen Schufa-Scores ist in jedem Fall oberste Voraussetzung. Hat der Kaufinteressent kein Eigenkapital vorzuweisen, sollte er in jedem Fall über ein sehr hohes, gesichertes Einkommen verfügen. Denn nur dann kann er den Risiken und Nachteilen einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital gelassen entgegen treten. Personen mit schwankendem Einkommen, wie zum Beispiel Selbständige und Freiberufler, haben wesentlich schlechtere Chancen, eine Vollfinanzierung oder eine 100-Prozent-Finanzierung zu realisieren.

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital tatsächlich riskanter?

Das Risiko, den Kredit nicht zurückzahlen zu können, ist bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital genauso gegeben wie bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. Denn unabhängig davon, wie viele Eigenmittel jemand investiert hat – die Lebensumstände können sich bei jedem jederzeit ändern. Fällt ein Einkommen weg, gerät jede solide Finanzplanung ins Wanken, ganz unabhängig davon, wie viel Eigenkapital zuvor eingeflossen ist. Aber die beigesteuerten Gelder mildern im Ernstfall zumindest die Konsequenzen ab, die eine Zahlungsunfähigkeit mit sich bringt.

Das wollen wir mit der nachfolgenden Beispielrechnung noch mal genauer verdeutlichen.

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Baufinanzierungen mit und ohne Eigenkapital im direkten Vergleich

Baufinanzierung mit Eigenkapital

100-Prozent-Finanzierung

110-Prozent-Finanzierung

Kaufpreis

210.000 Euro

210.000 Euro

210.000 Euro

Benötigtes Darlehen

150.000 Euro

210.000 Euro

210.000 Euro

Eigenkapital

60.000 Euro

0 Euro

0 Euro

Zinsbindung

15 Jahre

15 Jahre

15 Jahre

Anfängliche Tilgungsrate

2 Prozent

2 Prozent

2 Prozent

Sollzinssatz p.a.

2,54 Prozent

3,54 Prozent

3,54 Prozent

Privatkredit für die Kaufnebenkosten

-

-

21.000 Euro (ca. 10% vom Kaufpreis)

Zinssatz Privatkredit

-

-

5,99 % p.a.

Monatliche Rate Privatkredit

-

-

177,10 Euro

Zinskosten Privatkredit nach 15 Jahren

-

-

10.877,47 Euro

Ergebnis

Monatliche Rate

794,50 Euro

969,50 Euro

1.146,60 Euro

Zinskosten nach 15 Jahren

38.635 Euro

91.541 Euro

103.418,57 Euro

Restschuld nach 15 Jahren

45.625 Euro

127.031 Euro

127.031 Euro

Gesamtlaufzeit bis Volltilgung bei gleichen Zinsbedingungen

20 Jahre

29 Jahre

29 Jahre

Was die Beispielrechnung über Baufinanzierungen ohne Eigenkapital aussagt

Aufgrund des schlechteren Zinssatzes ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital teurer: Im Vergleich zur eigenkapitalgestützten Finanzierung muss der Käufer bei einer 100-Prozent-Finanzierung 175 Euro mehr im Monat aufbringen, bei einer 110-Prozent-Finanzierung sogar 352 Euro mehr. Sehr deutlich wird der Unterschied auch bei den Zinskosten: Bei einer 100-Prozent-Finanzierung fallen während der 15-jährigen Laufzeit 52.906 Euro mehr Zinsen an, bei einer 110-Prozent-Finanzierung sind es sogar 64.783 Euro.

Hinzu kommt, dass die Baufinanzierung ohne Eigenkapital länger dauert: Könnten alle Finanzierungen aus unserem Beispiel zu denselben Zinsbedingungen fortgeführt werden, wäre die Baufinanzierung mit Eigenkapital nach 20 Jahren abgeschlossen, die anderen beiden erst nach 29 Jahren.

Zur Verdeutlichung: Um bei der 100-Prozent-Finanzierung in einem ähnlichen Zeitraum fertig zu werden, müsste die anfängliche Tilgungsrate von 2 Prozent auf mindestens 3 Prozent hochgesetzt werden. Dann wäre auch diese Finanzierung nach zirka 22 Jahren abgeschlossen, die monatliche Belastung läge aber von Beginn an bei 1.144,50 Euro – also immerhin 350 Euro höher als beim zweiprozentigen Tilgungssatz.

Eine Vollfinanzierung ist teurer und dauert länger – aber was sind die Konsequenzen daraus?

Teurer heißt: Die Zinskosten verdoppeln oder verdreifachen sich

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist teurer als eine eigenkapitalgestützte Finanzierung. Durch die Eigenmittel senkt sich für die Bank das Risiko der gesamten Finanzierung. Das honoriert sie mit besseren Zinsen. Dadurch sind die gesamten Kreditkosten bei einer Finanzierung mit Eigenkapital wesentlich geringer als bei einer Vollfinanzierung. Wie unsere Beispielrechnung zeigt, kann ein Zinssatz, der 1 Prozentpunkt schlechter ist, die Zinskosten fast verdreifachen.

Teuer heißt außerdem: Bei der Anschlussfinanzierung wird es spannend

Stichwort Zinsänderungsrisiko: Die Gefahr, dass sich der Käufer das Haus nach Ablauf der ersten Sollzinsbindung plötzlich nicht mehr leisten kann, weil die Anschlussfinanzierung zu teuer für ihn wird, ist bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital höher. Denn dabei wird die monatliche Belastbarkeit des Käufers oft von Beginn an viel zu optimistisch eingeschätzt und zu eng kalkuliert. Verschlechtert sich das Niveau der Baufinanzierungszinsen im Laufe der Jahre, muss er unter Umständen einen höheren Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung in Kauf nehmen. Dann kann es passieren, dass er die gestiegene, monatliche Belastung nicht mehr verkraftet. Auch hier zeigt unsere Beispielrechnung deutlich: Steigt der Zinssatz um nur einen Prozentpunkt an, steigt die monatliche Belastung um mehrere hundert Euro - ein Problem, wenn schon von vorneherein nicht sonderlich viel Luft nach oben eingeplant war.

Länger heißt: Der Kreditnehmer muss das Risiko länger tragen

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital dauert länger. In unserer Beispielrechnung ist die Baufinanzierung mit Eigenkapital fast zehn Jahre schneller abgeschlossen, weil sie schneller getilgt wird. Ganz nüchtern betrachtet bedeutet das: Je schneller der Kredit beglichen wird, desto günstiger ist er, desto kürzer die risikobehaftete Zeit für den Kreditnehmer.

Im Umkehrschluss heißt es jedoch: Je mehr Zeit die Rückzahlung in Anspruch nimmt, desto länger ist auch die Zeitspanne, in der ein Risiko besteht, den Kredit nicht tilgen zu können. Dessen müssen sich Immobilienkäufer bewusst sein. 

Länger heißt außerdem: Die Immobilie befindet sich größtenteils im Besitz der Bank.

Da die Tilgung der Restschuld bei einer Vollfinanzierung viel langsamer vonstatten geht, verhält es sich im Prinzip ähnlich, als würde der Kreditnehmer über all die Jahre hinweg eine monatliche Miete an die Bank zahlen. Verkauft er das Haus wie in unserer Beispielrechnung nach 15 Jahren zum ursprünglichen Objektwert, erhält er zwar im Normalfall den getilgten Betrag von 82.968 Euro zurück, hat aber gleichzeitig 91.541 Euro an Zinskosten ausgegeben. Bei einer Baufinanzierung mit 60.000 Euro Eigenkapital bekäme er bei einem Verkauf zum selben Zeitpunkt die getilgten 164.375 Euro zurück, denen nur 38.625 Euro an Zinskosten gegenüber stünden.

Was passiert, wenn der Kreditnehmer die Raten nicht mehr bezahlen kann?

Kann der Kreditnehmer den Kredit nicht mehr in vollem Umfang bedienen, wird die Bank in den meisten Fällen zuerst versuchen, ihm entgegen zu kommen. Dies kann beispielsweise geschehen, indem sie die Tilgungsrate und damit die Höhe der monatlichen Raten reduziert. Eventuell kommen auch Stundungen in Frage – dies ist Verhandlungssache. Erst, wenn diese Möglichkeiten ausgeschöpft sind, leitet die Bank eine Zwangsvollstreckung in die Wege, um wenigstens noch einen Teil ihrer offenen Forderungen zurück zu erhalten. Der Immobilienbesitzer sollte spätestens jetzt unbedingt einen Schuldnerberater konsultieren, um Unterstützung zu erhalten.

Noch ein Auslöser für eine Zwangsversteigerung: Die Bank will nachbesichern

Ein Risiko, das viele Immobilienkäufer unterschätzen: Sinkende Immobilienpreise in der Umgegend. Auch dies kann im Nachhinein noch dafür sorgen, dass Finanzierungen ins Wanken geraten, obwohl die Darlehensraten fleißig Monat für Monat bezahlt wurden. Die Kettenreaktion: Sinkt das Preisniveau im Umfeld, sinkt auch der Wert der eigenen Immobilie. Bis zu einem gewissen Grad kalkulieren Banken solche Schwankungen von vorneherein mit ein. Sinkt der Wert aber zu stark, dann bildet die Immobilie unter Umständen kein ausreichendes Gegengewicht mehr zur Höhe des Darlehens, mit dem sie belastet wurde.

In einem solchen Fall fordert die Bank in der Regel weitere Sicherheiten von ihren Kunden und macht dies zur Voraussetzung für den Fortbestand des Darlehens. Hat der Kunde dann keine Rücklagen, die er einfließen lassen kann, ist die Bank dazu berechtigt, eine Zwangsversteigerung in die Wege zu leiten. Wer bereits ohne Eigenkapital in die Finanzierung gestartet ist und eventuell auch noch eine überbewertete Immobilie erworben hat, trägt ein höheres Risiko, dass dieses Szenario zustande kommt.

Welche Konsequenzen hat eine Zwangsversteigerung für den Immobilienbesitzer?

Für den Immobilienbesitzer ist die Zwangsversteigerung der Worst Case, denn sie bringt höchstens 70 bis 80 Prozent des eigentlichen Verkehrswertes ein. Das bittere Ende lautet dann: Die Immobilie ist weg, das eingebrachte Kapital ist weg, und eventuell bestehen trotzdem weiterhin offene Forderungen seitens der Bank, weil durch die Zwangsversteigerung nicht alles ausgeglichen werden konnte. Durch einen Vergleich lässt sich die Höhe dieser Restforderungen eventuell noch absenken, aber in den meisten Fällen bleibt dennoch eine Summe übrig, die der ehemalige Immobilienbesitzer über einen längeren Zeitraum hinweg abstottern muss. Wurde die Baufinanzierung durch Eigenkapital gestützt, kommt der Immobilienbesitzer besser weg, denn dann ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass nach einer Zwangsversteigerung keine Restschuld mehr übrig bleibt.

Fazit: Eigenkapital oder nicht - wo genau liegen die Vor- und Nachteile?

Dass ein Finanzierungsvorhaben scheitert, ist bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital genauso möglich wie bei einer eigenkapitalgestützten Baufinanzierung. Fest steht aber, dass das Fehlen von eigenen Mitteln das Risiko des gesamten Finanzierungsvorhabens erhöht.

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist teurer, sie dauert länger, und ihr zukünftiger Verlauf ist weniger vorhersehbar. Deshalb sollte in jedem Fall immer sorgfältig abgewogen werden, ob das Finanzierungsrisiko tragbar ist oder nicht. Hält es sich der eigenen Einschätzung nach in Grenzen, kann die Baufinanzierung ohne Eigenkapital eine gute Chance sein, auch ohne Rücklagen an ein Eigenheim zu kommen.

Dazu haben wir zum Abschluss noch 4 wertvolle Tipps für Sie:

Die richtige Absicherung ist für jede Form der Baufinanzierung wichtig, insbesondere aber für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Mit entsprechenden Versicherungen können Kreditnehmer sich vor den finanziellen Folgen einer Zahlungsunfähigkeit schützen und den Verlust des Eigenheims im Ernstfall vermeiden. Eine Restschuldversicherung oder eine Risikolebensversicherung springt ein, wenn einer der Ehepartner stirbt oder zum Pflegefall wird. Auch die Berufsunfähigkeitsversicherung bietet wichtigen Schutz, denn sie übernimmt das regelmäßige Einkommen, wenn der Hauptverdiener seinen Beruf nicht mehr ausüben kann. 

Bei einer Vollfinanzierung ist es besonders wichtig, die finanzielle Belastbarkeit des Kreditnehmers nicht zu großzügig einzuschätzen. Es gilt also, sorgfältig zu planen und einen gut durchdachten Haushaltsplan aufzustellen, um herauszufinden, wie hoch die monatlichen Raten für die Baufinanzierung sein dürfen.

Hierbei bietet sich ein Annuitätendarlehen an, das über die gesamte Zinsbindung hinweg monatlich immer gleich bleibende Raten aufweist. Allerdings ist zu bedenken: Bei einer Vollfinanzierung fließt ein großer Teil der Rate in die erhöhten Zinskosten. Gleichzeitig verlangen die Banken meist eine anfängliche Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent, damit die Schulden schneller abgetragen werden und das Finanzierungsrisiko für die Bank schneller sinkt. Das hat für den Kreditnehmer zwar ebenfalls den Vorteil, dass er schneller schuldenfrei wird.

Hohe Zinskosten und eine hohe Tilgungsrate sorgen aber für eine hohe Monatsrate. Hier gilt es also, herauszufinden, welche Bank den besten Zins für die Vollfinanzierung bietet und mit dieser auszuloten, wieviel Spielraum sie bei der Tilgungsrate gewährt. So erhält sich der Kreditnehmer die Chance, den passenden Mittelweg zu finden, der ihm genügend Luft zum Leben lässt. Wenn hierbei kein akzeptabler Kompromiss zustande kommt, sollte er im Zweifel besser Abstand von der Baufinanzierung ohne Eigenkapital nehmen.

Schließen Sie, wenn monatlich noch etwas Luft über ist, parallel zu Ihrer Vollfinanzierung einen oder auch mehrere Bausparverträge ab. Damit schaffen Sie nebenbei kontinuierlich Rücklagen, für den Fall, dass Unvorhergesehenes eintreten sollte: Das Dach geht kaputt, die Heizung streikt - es ist ungünstig, wenn Sie von solchen Umständen finanziell aus der Bahn geworfen werden, weil keine Instandhaltungsrücklage vorhanden ist. Bausparverträge bringen gleich mehrere Vorteile mit sich: Sie können zum Beispiel zu einem günstigen Zinssatz beliehen werden, und zwar über die Höhe der Summe, die Sie bereits eingezahlt haben. Außerdem haben Sie die Möglichkeit, nach der Ansparphase ein sehr kostengünstiges Darlehen in Anspruch zu nehmen, mit dem Sie durch Sondertilgungen Teile Ihrer ersten, teureren Finanzierung ablösen können. Bausparverträge stellen somit eine wichtige Rückversicherung dar.

Wer eine neue Immobilie kaufen möchte, wohnt oft noch in der alten. Diese kann deshalb nicht rechtzeitig verkauft und für die Finanzierung des neuen Eigentums genutzt werden. In diesem und ähnlichen Fällen hilft eine Vor- oder Zwischenfinanzierung schnell und flexibel. Dabei handelt es sich um eine Form des endfälligen Kredits: Während der gesamten Laufzeit werden ausschließlich Zinsen gezahlt, am Ende, also dann, wenn das Eigenkapital aus dem Verkauf der ersten Immobilie zur Verfügung steht, erfolgt die komplette Tilgung.

Wie sich aus dem Namen ableiten lässt, stellt eine Zwischenfinanzierung immer eine Übergangslösung dar. Die übliche Laufzeit beträgt zwischen sechs und 24 Monaten. Eine Vorfinanzierung ist für die Kreditinstitute mit einem deutlich höheren Risiko als eine gewöhnliche Baufinanzierung verbunden: Für den Fall, dass der Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen kann, hat es schlechtere Voraussetzungen als die Bank, die die erste Immobilie finanziert. Diese steht im Grundbuch an erster Stelle und wird somit im Versteigerungsfall zuerst bedient. Erst wenn ihre Schulden abbezahlt sind, kommt die zweite Bank an die Reihe. Dieses Risiko geben die Kreditinstitute in Form von deutlich höheren Zinsen an den Kunden weiter.

Deshalb ist es immer ratsam zu prüfen, ob Kosten und Nutzen im Einklang stehen oder ob nicht doch andere Anlagen veräußert werden können. So kann es beispielsweise sinnvoll sein, eine Kapitalanlage vorzeitig aufzulösen, auch wenn damit Verluste einhergehen, weil diese geringer sind als die Kreditkosten.

Unsere Spezialisten planen Ihre Baufinanzierung ohne Eigenkapital auf solider Basis

In diesem Artikel haben wir detailliert geschildert, wo die Vor- und Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital liegen. Klar ist: Das Ganze ist risikoreich, aber für bestimmte Zielgruppen dennoch möglich. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung analysieren mit Ihnen gemeinsam, ob Sie dazu gehören und eine eigenkapitallose Finanzierung für Sie infrage kommt. Dank ihres umfassenden Marktüberblicks finden sie den passenden Bankpartner, der Ihnen eine solide Finanzierung und gute Konditionen dazu bietet, und im selben Schritt können Sie bei uns auch die Absicherung unter Dach und Fach bringen. Unser Service ist für unsere Kunden durchgehend kostenlos, alle Angebote werden vollkommen unverbindlich unterbreitet. Treten Sie dazu einfach über die unten stehende Finanzierungsanfrage in Kontakt, Ihr Berater vor Ort meldet sich umgehend bei Ihnen, um über das weitere Vorgehen zu sprechen. 

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