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Bodenrichtwert: Was ist Ihr Grundstück wert?

Mit Hilfe des Bodenrichtwerts lässt sich der Wert des Grundstücks ermitteln.

Der Bodenrichtwert ist ein Hilfsmittel, um den Grundstückswert einer Immobilie zu ermitteln. Wie sich der Bodenrichtwert berechnet und wo Sie diesen für Ihren Ort einsehen können, erfahren Sie hier.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Lagewert eines Grundstücks.
  • Er bezieht sich auf die vergangenen 1 bis 2 Jahre und spiegelt nicht den aktuellen Verkehrswert wider.
  • Der Bodenrichtwert wird in Bodenrichtwertkarten oder -tabellen veröffentlicht und kann beim zuständigen Finanzamt, dem Kataster- oder dem Vermessungsamt eingesehen werden.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert von Grundstücken einer Gemeinde oder eines bestimmten Gebietes. Er spiegelt den Wert des Grundstückes wider und wird in € pro m² Grundstücksfläche angegeben.

Grundlage, um diesen Durchschnittswert zu bilden, sind die Kaufpreise der in diesem Gebiet liegenden Grundstücke. Der Bodenrichtwert bezieht sich somit immer auf die Vergangenheit, da die Kaufpreise der letzten 1 bis 2 Jahre betrachtet werden, um den Grundstückswert zu ermitteln. Als aktuelles Element wird zusätzlich die voraussichtliche Entwicklung der Lage in den Bodenrichtwert mit einbezogen.

Der Bodenrichtwert zeigt nur eine Tendenz von Grundstückspreisen, nicht den tatsächlichen Kaufpreis.

Der Bodenrichtwert ist außerdem die Basis, um den Bodenwert zu bilden. Dieser wird für die verschiedenen Verfahren zur Immobilienbewertung beziehungsweise zur Ermittlung des Grundstückswertes genutzt. Der Bodenrichtwert ist demnach lediglich ein Berechnungsfaktor für den konkreten Bodenwert, also den Gesamtwert des Grundstücks.

Welche Faktoren sind wichtig, um den Bodenrichtwert zu ermitteln?

Neben den Kaufpreisen der letzten Jahre werden weitere Faktoren berücksichtigt, um den Grundstückswert zu ermitteln. Dazu gehören:

  • Die Lage und Infrastruktur des Grundstücks
  • Der Erschließungsgrad
  • Die Form und Größe des Grundstücks
  • Die vorgesehene Nutzung
  • Künftige Bebauungsmöglichkeiten
  • Bodeneigenschaften
  • Die Art der Bepflanzung
  • Eventuelle Wegerechte

Ist das Grundstück bereits bebaut, hat dies keinen Einfluss auf den Bodenrichtwert. Der Wert des Grundstücks wird so ermittelt, als gäbe es keine Bebauung.

Wie wird der Bodenrichtwert berechnet?

Der Bodenrichtwert muss in Deutschland mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt werden. Einige Bundesländer schreiben aber auch eine häufigere Berechnung vor. Um den Bodenrichtwert für ein Grundstück zu berechnen, sammelt der Gutachterausschuss der Gemeinde die Kaufpreise aller Grundstücke des betreffenden Gebietes, die in den letzten 1 bis 2 Jahren verkauft wurden. Grundlage hierfür sind Kopien der beurkundeten Kaufverträge, welche die Notare der zuständigen Gemeinde nach § 196 Baugesetzbuch verpflichtend zur Verfügung stellen müssen. Darauf aufbauend und unter Hinzuziehung der im vorigen Abschnitt genannten Faktoren, berechnet der Gutachterausschuss durchschnittliche Quadratmeterpreise.

Selbst berechnen lässt sich der Bodenrichtwert nicht, da es sich um einen amtlich festgelegten Durchschnittswert handelt.

Der Bodenrichtwert wird besonders dann wichtig, wenn Sie den Bodenwert eines Grundstücks berechnen möchten. Um den Grundstückswert zu erhalten, wird folgende Formel angewendet:

Bodenwert (in €) = Bodenrichtwert (in € pro qm) x Grundstücksfläche (in qm)

Liegt der Bodenrichtwert aller Grundstücke in einem Gebiet beispielsweise bei 430 €, so würde der Bodenwert für ein 600 m² großes Grundstück 258.000 € betragen. Dieser Wert ist allerdings nur als Referenzwert zu sehen, da der tatsächliche Grundstückswert aufgrund individueller Merkmale, wie beispielsweise der Bebauung, vom Bodenwert abweichen kann.

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert wird in Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Diese sind in unterschiedliche Bodenrichtwertzonen unterteilt, die Grundstücke mit ähnlicher Nutzung und Wert zusammenfassen. Die Bodenrichtwerte können Sie bei Ihrem zuständigen Finanzamt, dem Kataster- oder dem Vermessungsamt einsehen.

Über die Bodenrichtwerte kann jeder Auskunft verlangen, auch wenn er nicht in der jeweiligen Richtwertzone lebt. Eine mündliche Auskunft ist in der Regel kostenlos, eine schriftliche Auskunft ist in den meisten Fällen nur gegen eine Gebühr erhältlich. Häufig bieten die Gemeinden selbst auf ihren Internetseiten Einblick in die Bodenrichtwerte. Zudem haben sich viele Bundesländer gemeinsam im Bodenrichtwertsystem für Deutschland (BORIS-D) zusammengeschlossen.

Für wen ist der Bodenrichtwert interessant?

Der Bodenrichtwert ist für verschiedene Personen von Bedeutung. Dazu gehören:

  • Hausverkäufer, die wissen möchten, was ihr Grundstück wert ist
  • Käufer, um herauszufinden, ob sie nicht zu viel bezahlen
  • Das Finanzamt, dass mit Hilfe des Bodenrichtwertes die jährliche Grundsteuer ermittelt oder die Steuern bei einer Schenkung oder Erbschaft berechnet
  • Erben, die den Wert des geerbten Grundstücks erfahren möchten
  • Richter, die bei der Scheidung einer Ehe das Vermögen der Eheleute kennen müssen

Ist der Bodenrichtwert auch der Verkehrswert?

Der Bodenrichtwert des Grundstücks kann nicht mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden. Meist liegt er sogar darunter, da er nur alle 2 Jahre erhoben wird und deshalb bei Bedarf schon veraltet ist. Der Verkehrswert spiegelt dagegen den aktuellen Marktwert des Grundstücks oder einer Immobilie wider. Generell kann man aber aus dem Bodenrichtwert bereits eine leichte Preistendenz ablesen.

Um den finalen Grundstückwert zu ermitteln, wird der Bodenrichtwert in die Berechnung des Verkehrswertes mit einbezogen. Zusätzlich werden bei der Bewertung des Verkehrswertes aber auch noch weitere Faktoren wie Infrastruktur, Nachbarschaft oder die Gestaltung des Grundstücks berücksichtigt.

Welchen Einfluss hat der Bodenrichtwert auf einen Hausverkauf?

Der Bodenrichtwert beeinflusst den Kaufpreis einer Immobilie nur in geringem Maße. Zwar beschreibt er den durchschnittlichen Lagewert eines Grundstücks – und die Lage kann einen erheblichen Einfluss auf den Verkaufspreis haben. So manches vielleicht nicht so attraktive Gebäude wird durch eine attraktive Lage aufgewertet. Aber der Bodenrichtwert zeigt lediglich an, zu welchem Preis vergleichbare Grundstücke in der Vergangenheit verkauft wurden. Er sagt aber nicht aus, was genau dieses Grundstück aktuell wert ist.

Der Bodenrichtwert ist deshalb nur ein kleiner Teil der Kaufpreisbestimmung, Der finale Kaufpreis kann aufgrund individueller Faktoren, wie der Bebauung, Besonderheiten der Immobilie oder der Gartengestaltung wesentlich vom Bodenrichtwert abweichen.

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