Auflauf Hauskauf: Checkliste zum Hauskauf Schritt für Schritt

Checkliste Hauskauf: Der Ablauf im Überblick

Wer ein Haus kaufen möchte, hat oft schon ein klares Bild vor Augen: ausreichend Platz für die Familie, ein Garten zum Entspannen und ein Zuhause, das langfristig zu den eigenen Lebensplänen passt. Bevor aus diesem Wunsch Realität wird, lohnt sich jedoch ein strukturierter Blick auf die einzelnen Etappen. Denn beim Hauskauf greifen finanzielle, rechtliche und organisatorische Schritte eng ineinander.

Stellen Sie eine Kalkulation über Ihre Einnahmen und Ausgaben auf. Das verschafft Ihnen einen ersten Überblick über Ihre finanzielle Situation. Die Rechnung: Miete gleich monatliche Rate zur Tilgung eines Kredits geht leider nicht auf. Es ist ratsam, sich über die Höhe der Nebenkosten beim Hauskauf wie der Grunderwerbsteuer und der Notar- und Grundbuchkosten zu informieren, um einen Überblick zu erhalten. Diese Nebenkosten sollten am besten über Ihr Eigenkapital abgedeckt werden. Schauen Sie daher, was Sie aus eigenen Mitteln in die Finanzierung einbringen können. Als Eigenkapital zählen neben Einnahmen aus Tagesgeld- und Sparkonten auch Einnahmen aus Erbschaften und Schenkungen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, ist aber an gewisse Voraussetzungen geknüpft.

Damit Sie den Überblick behalten, finden Sie hier den Ablauf Hauskauf in einer sinnvollen Reihenfolge – von der ersten Budgetplanung bis zur Schlüsselübergabe.

1 Finanzen prüfen und Budgetrahmen abstecken

Am Anfang jedes Hauskaufs steht die Frage: Wie viel Haus können Sie sich leisten?
Dafür sollten Sie zunächst Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. So erhalten Sie einen ersten Überblick über Ihre finanzielle Situation und erkennen, welche monatliche Rate langfristig tragbar ist.

Wichtig ist: Die bisherige Miete lässt sich nicht 1:1 mit einer möglichen Kreditrate gleichsetzen. Eigentümer tragen zusätzlich laufende Kosten, Rücklagen und Kaufnebenkosten, die zu berücksichtigen sind. Zu den Kaufnebenkosten gehören insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer fällt je nach Bundesland unterschiedlich aus.

Darauf sollten Sie in dieser Phase achten:

• Monatliche Einnahmen und Ausgaben vollständig erfassen
• Rücklagen und verfügbares Eigenkapital prüfen
• Kaufnebenkosten von Anfang an einplanen
• Monatliche Belastung realistisch kalkulieren
• Finanzierungsrahmen vor der Immobiliensuche festlegen

Wenn Sie alle Informationen zusammengetragen haben, vereinbaren Sie gerne einen Termin mit uns, Dr. Klein als Finanzvermittler. Hier können Sie bereits die ersten Fragen, die Ihnen aufgekommen sind, stellen sowie einen Budgetrahmen festlegen. Dazu werden Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber gestellt. Anhand dieser Informationen kann eine erste Auskunft über den Kaufpreis erfolgen, den Sie sich für eine Immobilie leisten könnten. Sie schließen in dieser Phase noch keine verbindliche Baufinanzierung ab, sondern erhalten lediglich einen Richtwert, der Ihnen zeigt, wie viel Sie in der Lage sind für eine Immobilie auszugeben.

2 Passende Immobilie finden und besichtigen

Steht Ihr Budget, beginnt die Immobiliensuche. Fündig werden Sie zum Beispiel über Immobilienportale, Printanzeigen, Makler, Banken oder auch direkt vor Ort. Wenn Sie noch keine Bestandsimmobilie im Blick haben, können Sie Ihre Vorstellungen alternativ mit einem Bauträger oder Architekten umsetzen.

Bei fertigen Immobilien ist die Besichtigung der nächste wichtige Schritt auf Ihrer Checkliste Hauskauf. Häufig braucht es mehrere Termine, bis Sie ein Gefühl dafür bekommen, welche Immobilie wirklich zu Ihren Anforderungen passt. Gerade am Anfang sind die eigenen Vorstellungen oft noch weniger konkret, als man denkt. Besichtigungen helfen dabei, Prioritäten zu schärfen.

Vereinbaren Sie Besichtigungstermine möglichst bei Tageslicht. So lassen sich Lichtverhältnisse, Raumaufteilung, Keller, Dachboden und Grundstück besser beurteilen. Lassen Sie sich alle Bereiche zeigen und erklären. Fotos helfen Ihnen später, mehrere Objekte sauber miteinander zu vergleichen. Beim Immobilienkauf vom Bauträger oder Architekten erhalten Sie lediglich anhand von Exposés und Bauplänen einen Eindruck.

Besonders sinnvoll ist es, Fragen schon vor dem Termin zu notieren. So gehen im Gespräch mit Eigentümer oder Makler keine wichtigen Punkte unter.

Fragen zur Lage und zum Alltag

• Gibt es Kindergärten, Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
• Wie lang ist der Arbeitsweg?
• Reicht die Zimmeranzahl für Ihre Lebenssituation aus?
• Wird perspektivisch ein zweites Auto benötigt?

Fragen zur Immobilie und Bausubstanz

• Wie ist der allgemeine Zustand des Hauses?
• Was ist bereits vorhanden, was muss modernisiert werden?
• Wie gut sind Fenster und Dämmung?
• Wo verlaufen wichtige Versorgungsleitungen?
• Müssen Wegerechte beachtet werden?

Gerade bei Altbauten können nach dem Kauf weitere Kosten für Modernisierung oder Sanierung entstehen. Deshalb kann es sinnvoll sein, die Besichtigung gemeinsam mit einem Architekten oder Gutachter durchzuführen. So lassen sich Mängel, Modernisierungsbedarf und mögliche Folgekosten besser einschätzen.

3 Reservierungsvereinbarung oder Vorvertrag

Wenn Sie über einen Makler kaufen und sich die Immobilie sichern möchten, kommen mitunter eine Reservierungsvereinbarung oder ein Vorvertrag ins Spiel. Der Unterschied der beiden Möglichkeiten, zeigt die nachfolgende Tabelle:

Das ist ein wichtiger Unterschied:
Die Reservierung verschafft vor allem Zeit. Der Vorvertrag schafft bereits deutlich mehr Verbindlichkeit.

Für den Vorvertrag oder die Reservierungsvereinbarung darf der Makler keine Kosten erheben, da er unter Umständen seine Maklerprovision verlieren kann. Für eine notarielle Beurkundung können jedoch Kosten anfallen. Wer diese dann übernimmt, sollte im Vorfeld geklärt werden.

4 Ablauf Hauskauf: Finanzierung abschließen

Haben Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden, geht es an die verbindliche Finanzierung. Jetzt wird aus dem groben Budgetrahmen ein konkretes Finanzierungskonzept. Sie können Ihre Baufinanzierung auch bei einem ungebundenen Finanzdienstleister wie Dr. Klein abschließen. Aus unserem Netzwerk von mehr als 600 Banken wählen wir den auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Partner aus. Dabei bieten wir Ihnen eine intensive Beratung und sehr gute Konditionen – unverbindlich und kostenlos. Damit die Bank Ihre Kreditwürdigkeit prüfen kann, fordert sie in der Regel verschiedene Unterlagen an. Dazu gehören typischerweise:

• Die letzten drei Gehaltsnachweise
• Aktuelle Renteninformationen
• Letzter Lohnsteuerbescheid
• Die von Ihnen unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft
• Ggf. Nachweis zur privaten Krankenversicherung
• Nachweis über weitere Kredite
• Angaben zu laufenden oder zukünftig folgenden finanziellen Belastungen

Bei Selbstständigen werden darüber hinaus noch folgende Nachweise eingefordert:

• Bilanz- und Gewinnermittlung
• Betriebswirtschaftliche Auswertung
• Gesellschaftervertrag, falls vorhanden
• Auszug aus dem Handelsregister
• Bei zusammenhängenden Gesellschaften eine Verflechtungsübersicht

Außerdem benötigt die Bank nun weitere Informationen zur Immobilie. Folgende Unterlagen sind vorzulegen:

• Kaufvertrag oder Grundbuchauszug
• Bauplan/ Grundrissplan
• Bebauungsplan
• Bruttogrundflächenberechnung
• Wohn-/ Nutzflächenberechnung
• Lage-/ Katasterplan Baubeschreibung
• Schätzung der Baukosten
• Genehmigter Baugesuch
• Kopie Rohbauversicherung
• Aufstellung über Eigenleistung
• Teilungserklärung
• Wohnnebenkostenberechnung
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Erschließungskosten
• Kostenvoranschlag
• Exposé
• Fotos des Objekts
• Kopie der Gebäudeversicherung

Nicht jede Bank verlangt dieselben Dokumente. Die Liste zeigt vor allem, welche Unterlagen grundsätzlich eine Rolle spielen können.

Wichtig ist in dieser Phase vor allem eines: Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst dann, wenn Ihnen eine verbindliche Finanzierungsbestätigung vorliegt. Das ist einer der zentralen Punkte im gesamten Ablauf Hauskauf.

5 Ablauf Hauskauf: Notartermin vorbereiten und Kaufvertrag prüfen

Der Notartermin gehört zu den wichtigsten Etappen beim Hauskauf. Hier wird der Kaufvertrag beurkundet und der Eigentümerwechsel rechtlich auf den Weg gebracht. Den Termin beim Notar vereinbaren Sie am besten parallel zum Banktermin.

Als Käufer können Sie in der Regel auswählen, bei welchem Notar der Vertrag beurkundet wird. Damit der Notar den Kaufvertrag aufsetzen kann, benötigt er neben den Daten beider Parteien auch Informationen zur Immobilie. Zusätzlich prüft er das Grundbuch, um etwaige Belastungen oder Besonderheiten zu erkennen.

Einen Kaufvertrag sollten Sie allerdings erst unterschreiben, wenn Sie von der Bank eine verbindliche Finanzierungsbestätigung erhalten haben. Sie können die Baufinanzierung auch gleich unterzeichnen. Dann sollte aber der Notartermin innerhalb der 2-wöchentlichen Widerrufsfrist liegen, damit Sie das Darlehen im Notfall noch widerrufen können.

Diese Unterlagen benötigt der Notar

• Name, Anschrift und Geburtsdaten der Vertragsparteien
• Angaben zum Kaufobjekt
• Informationen aus dem Grundbuch
• gegebenenfalls Vereinbarungen zu Inventar, Übergabetermin oder Mängeln

Kaufvertragsentwurf rechtzeitig prüfen

Ist der Vertrag aufgesetzt, geht 14 Tage vor dem Notartermin jeweils ein Exemplar an die Vertragspartner. Nutzen Sie diese Zeit, um den Vertrag genau zu lesen und ihn gegebenenfalls von einem Anwalt prüfen zu lassen. Notieren Sie Rückfragen und formulieren Sie Änderungswünsche, die Sie während des Beurkundungstermins vorbringen können. An diesem Tag müssen beide Vertragsparteien anwesend sein. Der Kaufvertrag wird vom Notar laut vorgelesen sowie die gewünschten Änderungen notiert. Außerdem wird festgelegt, wann die Kaufsumme vom Käufer an den Verkäufer überwiesen wird. Sind beide Parteien mit den Modalitäten und den Formulierungen des Vertrags einverstanden, kommt es zur Unterzeichnung. 

6 Was nach der Vertragsunterzeichnung passiert

Mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag sind Sie noch nicht sofort Eigentümer oder Eigentümerin der Immobilie. Nach der Beurkundung beginnt der Vollzug des Vertrags.

Zunächst veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert Ihren künftigen Eigentumserwerb ab. Erst wenn alle vertraglich vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sind – vor allem die Kaufpreiszahlung und gegebenenfalls weitere vereinbarte Bedingungen –, kann der Eigentumswechsel vollständig vollzogen werden.

Danach meldet der Notar den Kauf an das Finanzamt. Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest und übersendet dem Käufer den Steuerbescheid. Erst wenn diese bezahlt ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung ist die endgültige Umschreibung im Grundbuch nicht möglich.

Erst danach wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Mit dieser Eintragung ist der Verkauf rechtlich abgeschlossen. Diese Phase kann je nach Auslastung der Ämter auch mehrere Wochen in Anspruch nehmen.

7 Eintragung ins Grundbuch

Das Grundbuch dokumentiert die rechtlichen Verhältnisse einer Immobilie. Es enthält unter anderem Angaben zur Lage und Größe des Grundstücks, zum Eigentümer sowie zu Belastungen wie Grundschulden oder bestimmten Rechten Dritter.

Für Käufer ist das Grundbuch vor allem deshalb wichtig, weil dort folgendes sichtbar wird:

• Wem gehört die Immobilie?
• Welche Belastungen bestehen?
• Sind Rechte Dritter eingetragen?
• Wann wird der Eigentümerwechsel vollzogen?

Eintragungen im Grundbuch werden immer dann vorgenommen, wenn gravierende Veränderungen am Grundstück oder an der Immobilie vollzogen werden. Dazu gehören beispielsweise Grundstückszusammenlegungen oder ein Anbau am Haus. Wird eine bestehende Baufinanzierung auf eine andere Bank übertragen oder kommt es zu einem Eigentümerwechsel wird das ebenfalls im Grundbuch festgehalten. Die Eintragungen veranlasst in der Regel der Notar.

8 Notarkosten und weitere Kaufnebenkosten beim Ablauf Hauskauf

Die Kosten für den Notar gehören zu den gängigen Nebenkosten bei einem Immobilienkauf und werden nach Abschluss des Kaufvertrags durch den Käufer beglichen. Dafür verschickt der Notar eine Übersicht  der angefallenen Gebühren an den Käufer. Darin enthalten sind unter anderem die Gebühren für das Grundbuchamt und den Kaufvollzug, aber auch eine Beratungsgebühr und die Gebühr für die notarielle Bestätigung. Die Notarkosten orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie, sodass Sie mit etwa 2 % des Kaufpreises rechnen können. Auch die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Bestandteil der Kaufnebenkosten, Je nach Bundesland werden zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises fällig.

9 Schlüsselübergabe: letzter Schritt im Ablauf Hauskauf

Die Schlüsselübergabe ist der letzte praktische Schritt auf dem Weg in die eigenen vier Wände. Sie findet üblicherweise statt, nachdem die vollständige Kaufsumme bezahlt wurde oder die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind.

Nehmen Sie sich für die Übergabe ausreichend Zeit und gehen Sie alle Räume sorgfältig durch. In ein Übergabeprotokoll gehören insbesondere:

• Anzahl der übergebenen Schlüssel
• Zählerstände für Strom, Wasser und Gas
• übergebene Unterlagen
• festgestellte Mängel oder offene Punkte
• gegebenenfalls mit übernommenes Inventar

Sinnvoll ist außerdem, sich Rechnungen zu kürzlich gekauften Geräten oder zu durchgeführten Renovierungen aushändigen zu lassen. Das kann später hilfreich sein, wenn es um Garantien oder Nachweise geht.

Checkliste Hauskauf: Die einzelnen Schritte im Überblick

Nachfolgend fassen wir alle Schritte noch einmal übersichtlich zusammen:

In vielen Fällen dauert der gesamte Prozess von der ersten Besichtigung bis zur Besitzübergabe mehrere Monate. Rechnen Sie mit einem Zeitraum zwischen 4 und 6 Monaten. Die tatsächliche Dauer hängt jedoch stark vom Objekt, den Unterlagen, der Finanzierung und der Abstimmung zwischen allen Beteiligten ab.

Ablauf Hauskauf - Weitere Fragen

Wann sollte ich den Kaufvertrag unterschreiben?

Den Kaufvertrag sollten Sie erst unterschreiben, wenn Ihre Finanzierung verbindlich steht. Genau dieser Punkt schützt Sie davor, sich vertraglich zu binden, obwohl die Bank noch keine endgültige Zusage erteilt hat.

Was ist ist der Unterschied zwischen Finanzierungszusage und Budgetrahmen?

Ein Budgetrahmen ist eine erste Orientierung, was Sie sich leisten können. Eine verbindliche Finanzierungsbestätigung ist deutlich konkreter und bezieht sich auf das ausgewählte Objekt und Ihre eingereichten Unterlagen.

Wann findet die Schlüsselübergabe statt?

Die Schlüsselübergabe findet nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises statt. Haben Sie eine Schlüsselübergabe vereinbart, bevor die vollständige Kaufsumme beglichen ist, kann der Verkäufer eine Anzahlung verlangen. Die Höhe wird im Kaufvertrag festgehalten. Generell gilt: Solange Sie noch nicht als Eigentümer im Grundbuch aufgeführt sind, kann die Schlüsselübergabe hinausgezögert werden. Sie können allerdings ein Nutzungsentgelt verlangen, für jeden Tag, den der Verkäufer nach einem vereinbarten Termin noch in der Immobilie ist. Allerdings muss dies auch im Vertrag geregelt werden. 

Kann ich von einem Kaufvertrag zurücktreten?

Generell besteht für Sie ein Widerrufsrecht, das im notariellen Vertrag vermerkt wird. Das bedeutet, bestehen auch nach Vertragsunterzeichnung noch Unklarheiten zwischen den Parteien, können Sie binnen 14 Tagen vom Kaufvertrag zurücktreten. Möchten Sie vom Kaufvertrag zurücktreten, ist das nur in Ausnahmefällen möglich, wenn beispielsweise keine Zahlungen eingegangen sind oder dem Käufer bedeutende Mängel verschwiegen wurden. In diesem Fall sind Sie als Käufer in der Pflicht, dem Verkäufer arglistige Täuschung nachzuweisen. Übrigens besteht kein Anspruch auf einen Rücktritt vom Kaufvertrag, wenn Sie von der Bank eine Finanzierungsabsage erhalten. Sie sind daher auf der sicheren Seite, wenn Sie den Kaufvertrag erst unterschreiben, wenn Ihre Baufinanzierung steht.

Kann ich vom Darlehensvertrag zurücktreten?

Von einem Bankdarlehen können Sie binnen 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung ohne Angaben von Gründen zurücktreten. Wurde bis dahin noch keine Darlehenssumme an Sie ausgezahlt, sind keine weiteren Maßnahmen zu unternehmen. Die Bank hat dann allerdings das Recht, eine Nichtabnahmeentschädigung von Ihnen zu verlangen, die je nach Bank unterschiedlich ausfallen kann. Ein Widerrufsrecht wird Ihnen auch im Fall bereits geleisteter Zahlungen eingeräumt. Dann wird der Darlehensvertrag in ein Rückabwicklungsverhältnis überführt. Das bedeutet: Die Bank erstattet Ihnen alle geleisteten Tilgungen samt Zinsen. Sie wiederum überweisen der Bank die bisher gezahlte Darlehenssumme inklusive der noch nicht geleisteten Darlehenszinsen auf die Restschuld. Da die Darlehenszinsen dem Sollzins entsprechen und pro Tag berechnet werden, sparen Sie Geld für jeden Tag, den Sie die Summer eher zurückzahlen. Der gesamte Prozess der Rückabwicklung darf nicht über 30 Tage hinausgehen. Die genauen Konditionen Ihrer Bank bei einem Widerruf finden Sie in Ihren Bankunterlagen.