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Notarkosten beim Hauskauf: Welche Extrakosten auf Sie zukommen

Der Gang zum Notar ist bei jedem Immobilienkauf ein Muss. Wie kommen die Gebühren zustande? Wie hoch sind die Notarkosten beim Haus- und Wohnungskauf? Lässt sich dabei auch sparen? Die Antworten finden Sie hier.

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Notarkosten beim Hauskauf: Das Wichtigste in Kürze

      Die Notarkosten gehören ebenso wie die Grunderwerbsteuer und etwaige Maklergebühren zu den gängigen Nebenkosten eines Hauskaufs. Sie müssen deshalb berücksichtigt werden, wenn Sie eine genaue Finanzplanung aufstellen. Die wichtigsten Punkte fassen wir für Sie zusammen:

      • Die Notarkosten für den Hauskauf betragen bis zu 2 % des Kaufpreises.
      • Der Notar berechnet die Notarkosten für seine Leistungen beim Hauskauf. Dazu gehören unter anderem die Abwicklung des Kaufvertrags, die Kommunikation mit dem Grundbuchamt, um Eintragungen im Grundbuch vorzunehmen oder die Überwachung des Geldtransfers.
      • Die Kosten sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und nicht verhandelbar. Werden allerdings einige Leistungen nicht in Anspruch genommen, besteht Einsparpotenzial.
      • Ein Notar ist bei einem Immobilienkauf zwingend erforderlich. Damit schützt der Gesetzgeber sowohl den Käufer als auch den Verkäufer vor einem unrechtmäßigen Hausverkauf.

      Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?

      Der Gebührensatz der Notarkosten umfasst unter anderem:

      • die Beratung durch den Notar
      • die Entwurfsfertigung
      • die Beurkundung im engeren Sinne.

      Auch die Grundbuchkosten sind Teil der Notarkosten. Da der Notar beim Hauskauf auch die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt übernimmt, rechnet er die dort anfallenden Grundbuchgebühren mit ab.

      Sie sollten für Notarkosten und Grundbuchgebühren mit 2 % des Kaufpreises rechnen. Davon entfallen etwa 1 % bis 1,5 % auf die Notarkosten und 0,5 % auf die Grundbuchkosten. 

      Sämtliche Notargebühren beim Hauskauf richten sich nach der Höhe des Kaufpreises und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) für jeden einzelnen Punkt genau festgelegt. Die Notarkosten für den Hauskauf richten sich dabei nicht nach Schwierigkeitsgrad, Aufwand oder Anzahl der Besprechungstermine, sondern werden pauschal berechnet. Sie sind nicht verhandelbar.

      Podcast: Wie hoch sind die Notarkosten?

      Das fragt Moderatorin Denise Haarstrick-Rump unseren Spezialisten für Baufinanzierung, Rainer Wilke. Er erklärt in 3 Minuten, wie hoch die Notarkosten sind, wofür der Notar bezahlt wird und wann die Grunderwerbsteuer fällig wird.
      Mit freundlicher Unterstützung von Radio Hannover.

      Grundbuchrechner: Notar- und Grundbuchkosten selbst berechnen

      Unser Grundbuchrechner verschafft Ihnen bereits vor dem Wohnungs- oder Hauskauf eine genauere Vorstellung davon, welche Notarkosten und Grundbuchgebühren auf Sie zukommen. Mit ihm können Sie die anfallenden Kosten selbst einmal durchrechnen.

      Beispielrechnung für die Höhe der Notarkosten

      Wir nehmen einmal an, der Kaufpreis der Immobilie beträgt 250.000 €. Die eingetragene Grundschuld beläuft sich auf 200.000 €. Der Kauf, die Eintragung der Grundschuld und die notarielle Bestätigung übernimmt der Notar. Die gesamte Abwicklung erfolgt zudem über ein Notaranderkonto. Welche Notarkosten auf Basis dieser Annahmen anfallen, zeigt die folgende Auflistung. 

      Beurkundung Kaufvertrag1.070 €
      Beurkundung Grundschuld435 €
      Eintragung Grundschuld435 € (ans Grundbuchamt)
      Eintragung Eigentümerwechsel535 € (ans Grundbuchamt)
      Vollzug des Kaufs267,50 €
      Gebühr Notaranderkonto267,50 €
      Notarielle Bestätigung130,50 €
      Betreuungsgebühr268 €
      Unterschriftsbeglaubigung268 €
      Gesamtkosten Notar und Grundbuch netto3.676,50 €
      + MwSt (19 %) Notar689,54 €
      Gesamtkosten Notar und Grundbuchamt brutto4.375,04 €

      Tabelle: Beispielrechnung Notargebühren

      Welche Aufgaben übernimmt ein Notar beim Hauskauf?

      Mit den Notarkosten sind viele Leistungen und Aufgaben abgedeckt. Im Folgenden zeigen wir noch einmal Schritt für Schritt, welche Aufgaben ein Notar beim Hauskauf übernimmt:

      1. Vertragsentwurf erstellen

        Der Notar sammelt alle notwendigen Informationen zum Verkauf ein, wie zum Beispiel:

        • die Personendaten der aktuellen und der neuen Eigentümer
        • den Kaufpreis des Objektes
        • den angepeilten Verkaufstermin
        • die beteiligten Kreditinstitute, die als Gläubiger fungieren

        Der Notar stellt außerdem die Frage, ob ein sogenanntes Notaranderkonto eingerichtet werden soll. Dabei handelt es sich praktisch um ein Treuhandkonto, auf das der Kaufpreis überwiesen wird. Das Geld verweilt so lange darauf, bis alle erforderlichen Vorgänge korrekt abgeschlossen wurden. Erst danach wird es an den Verkäufer übertragen. Das Notaranderkonto ist nicht zwingend notwendig, der Käufer kann das Geld aus seiner Baufinanzierung auch direkt an den Verkäufer überweisen und spart so zusätzliche Notarkosten beim Hauskauf. 

      2. Vertrag zur Prüfung übergeben

        Nach Erstellung des Vertragsentwurfs sendet der Notar jeweils eine Ausfertigung an beide Parteien. So erhalten sie die Chance, das Vertragswerk zu überprüfen. Sind beide damit einverstanden, setzt der Notar einen gemeinsamen Termin zur Unterzeichnung an.

      3. Vertrag beurkunden

        Beim Notartermin unterzeichnen beide Parteien den Vertrag. Dieser Vorgang wird durch den Notar beurkundet und auf diese Weise rechtskräftig.

      4. Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt veranlassen

        Der Notar kümmert sich nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags um die sogenannte Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Das ist ein Vermerk im Grundbuch, dass die Immobilie aktuell verkauft wird. Sie kann dann nicht anderweitig veräußert werden. Das ist vor der Grundbucheintragung der erste Schritt zum Eigentümerwechsel. Alle dabei anfallenden Gebühren rechnet er über die Notarkosten ab.

      5. Vorkaufsverzicht der Gemeinde einholen

        Laut Baugesetzbuch (BauGB) besitzen Gemeinden oftmals ein Vorkaufsrecht. Der Notar klärt diesen Umstand und fordert bei der entsprechenden Gemeinde eine Verzichtserklärung ein.

      6. Meldung ans Finanzamt

        Nach Zustandekommen des Vertrages macht der Notar eine Meldung ans zuständige Finanzamt in Form einer Veräußerungsanzeige. Dadurch erfährt das Finanzamt überhaupt erst vom Verkaufsvorgang und setzt die vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer an. Erst, wenn der Käufer sie beglichen hat, kann es weiter gehen: Dann erhält der Notar vom Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne sie wäre der Eigentümerwechsel rechtlich gesehen nicht möglich.

      7. Zahlung des Kaufpreises überwachen

        Der Käufer muss nach Vertragsunterzeichnung den vereinbarten Kaufpreis überweisen. Sobald das Geld eingegangen ist und die Grunderwerbsteuer vom Käufer beglichen wurde, wendet sich der Notar wieder an das Grundbuchamt, um den neuen Eigentümer eintragen zu lassen. 

      8. Eigentümerwechsel durch Grundbucheintragung

        Der Notar veranlasst nun beim Grundbuchamt die Löschung der Auflassungsvormerkung und die Eintragung des neuen Eigentümers. Damit ist der Verkaufsvorgang abgeschlossen.

      Wie kann ich Notarkosten beim Hauskauf einsparen? 5 Tipps

      Die Gebühren für die anfallenden Notar bei einem Haus- und Immobilienkauf sind gesetzlich festgelegt und deshalb nicht verhandelbar. Trotzdem gibt es einige Sparmöglichkeiten, denn die Höhe der Notarkosten beim Hauskauf wird wesentlich von der Höhe des Kaufpreises beziehungsweise der eingetragenen Grundschuld bestimmt.

      Mit diesen 5 Tipps können Sie die Notarkosten verringern:

      1. Grundstück und Immobilie separat kaufen: So kann es beispielsweise bei einem Neubau sinnvoll sein, das Grundstück separat zu kaufen, da ein unbebautes Grundstück wesentlich günstiger ist als ein Grundstück mit Immobilie. Je niedriger der Kaufpreis, desto geringer sind die Kaufnebenkosten.
      2. Sparen Sie sich das Notaranderkonto: Regeln Sie die Zahlungsbedingungen direkt im Kaufvertrag. Der Notar prüft die Einhaltung dann ohne zusätzliche Notarkosten, die durch ein Notaranderkonto entstehen würden.
      3. Eine Auflassungsvormerkung ist keine Pflicht: Verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung innerhalb Ihrer Familie oder Freundeskreises, brauchen Sie die Immobilie nicht extra im Grundbuch reservieren.
      4. Treten Sie die Grundschuld beim Bankenwechsel ab: Besonders im Rahmen einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung ist die Grundschuldabtretung eine preiswerte Lösung. Damit sparen Sie sich also die Extragebühren für Löschung und Neueintragung der Grundschuld.
      5. Grundschuld beglaubigen lassen: Manche Banken verlangen beispielsweise nur die Beglaubigung der Grundschuld. Die Beurkundung der Grundschuld ist also keine Pflicht und somit können Sie die Notarkosten beim Hauskauf um mehrere Hundert Euro verringern.

      Weshalb wird ein Notar beim Hauskauf benötigt?

      Erwerben Sie in Deutschland eine Immobilie oder ein Grundstück, muss der dazu gehörende Vertrag über einen Notar abgewickelt werden. Das ist hierzulande gesetzlich vorgeschrieben, ohne Notar ist ein Kaufvertrag nicht rechtskräftig. Für die Arbeit des Notars fallen Notarkosten beim Hauskauf an, die nicht unerheblich sind und in Ihre Immobilienfinanzierung einkalkuliert werden müssen.

      Der Gesetzgeber will Käufer und Verkäufer auf diese Weise schützen. Immobiliengeschäfte sind sehr komplex und können nur vom Notar für beide Parteien rechtssicher vollzogen werden. Notare sind laut Bundesnotarordnung (BNotO) „unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes“. Trotz des Freiberufler-Status und der Berechnung von Notarkosten beim Hauskauf übt ein Notar also ein öffentliches Amt aus – nicht anders als ein Bürgermeister, Schöffe oder Richter. Dementsprechend ist er beiden Parteien beim Hauskauf zur Neutralität verpflichtet. Er nimmt eine Vermittlerrolle ein.

      FAQs zum Thema Notarkosten beim Hauskauf

      • Was zuerst: ein Termin bei der Bank oder einen Termin beim Notar machen?

        Bevor Sie den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen, sollte Ihnen für Ihre Finanzierung eine Finanzierungsbestätigung seitens der Bank vorliegen. Das ist deshalb so wichtig, da ein Kaufvertrag verbindlich ist. Sie wären verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis trotzdem zu zahlen, obwohl Ihnen keine Finanzierung dafür zur Verfügung steht. Eine unangenehme Situation, die es zu vermeiden gilt.

      • Welche Unterlagen brauche ich beim Notartermin für den Hauskauf?

        Die folgenden Unterlagen sind dem Notar entweder kurz vor dem Termin zur Vertragsunterzeichnung oder am selben Tag mitzubringen:

        • gültiges Ausweisdokument: Mit dem Dokument werden die anwesenden Parteien eindeutig identifiziert.
        • Steuer-Identifikationsnummer: Die Steuer-ID ist wichtig, um das Finanzamt über den Immobilienkauf zu informieren.
        • Unterlagen über abzulösende Darlehen: Ist die Immobilie noch verschuldet werden die ausstehenden Zahlungen mit einem Teil des Kauferlöses beglichen. Dazu setzt sich der Notar mit der zuständigen Bank in Verbindung.
        • Grundschuldformular: Der Notar beurkundet die Grundschuld. Dafür benötigt er Informationen über die Höhe der Grundschuld von der Bank.

        Sollte Ihnen eines der Dokumente nicht oder noch nicht vorliegen, können sie unter Umständen auch nachgereicht werden. Setzen Sie sich dafür in jedem Fall mit dem Notar in Verbindung und besprechen das weitere Vorgehen.

      • Kann ich die Notarkosten beim Hauskauf verhandeln?

        Die Notarkosten beim Hauskauf sind nicht verhandelbar. Die Kosten für die unterschiedlichen Aufgaben eines Notars werden durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Die Kosten werden maßgeblich durch den Kaufpreis einer Immobilie bestimmt.

      • Sind die Notarkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar?

        Nutzen Sie die Immobilie privat, können Sie die Notarkosten des Hauskaufs nicht von der Steuer absetzen. Erwerben Sie die Immobilie jedoch, um darauf Einnahmen zu erzielen, wie bei einer Vermietung, können Sie die Notarkosten steuerlich geltend machen.

      • Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?

        In der Regel zahlt der Käufer einer Immobilie die Notarkosten beim Hauskauf. Liegen auf den Haus noch Altlasten wie Schulden, können sich Käufer und Verkäufer darauf einigen, dass auch der Verkäufer einen Teil der Kosten trägt, beispielsweise für die Löschung der Grundschuld.

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