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Wertsteigerung von Immobilien: Lohnen sich Hauskauf oder Neubau?

Immobilien gelten als wertbeständig und sicher. Was es mit der Wertsteigerung einer Immobilie auf sich hat und wie Sie die Wertentwicklung selbst beeinflussen können, lesen Sie bei Dr. Klein.

Wertsteigerung von Immobilien
  • Inhaltsverzeichnis
    • Wertsteigerung von Immobilien: Was heißt das eigentlich?

      Die Wertsteigerung einer Immobilie bedeutet, den Preis eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung zu erhöhen. Die Immobilie ist also mehr wert als zu dem Zeitpunkt, an dem sie gekauft wurde. Aktuell erfahren viele Immobilien in Deutschland eine positive Wertentwicklung, da die Nachfrage nach einem eigenen Heim aufgrund der günstigen Bauzinsen sehr hoch ist. Zudem tragen auch die niedrigen Sparzinsen einen Anteil an der Wertsteigerung von Immobilien in Deutschland bei: Anleger investieren ihr Geld derzeit lieber in eine Immobilie, anstatt zu sparen und dabei fast gar keine Zinsen auf ihr Erspartes zu erhalten. So haben sie noch die Möglichkeit, durch die Wertentwicklung der Immobilie oder auch eventuelle Mieteinnahmen Gewinne zu erhalten.

      Das bedeutet aber auch: Wer heute eine Immobilie kauft, um sein Geld sicher anzulegen oder aber um eine Rendite zu erzielen, muss unter Umständen erst einmal tief in die Tasche greifen. Denn auch in den nächsten Jahren wird nicht mit einer Zinswende gerechnet und somit von weiter steigenden Immobilienpreisen ausgegangen. Um Ihr Erspartes auch wirklich gut angelegt zu wissen, sollten Sie sich deshalb erst einmal bewusst werden, welches Ziel Sie mit dem Kauf der Immobilie verfolgen: Möchten Sie sie selbst bewohnen und eventuell später einmal verkaufen? Oder wollen Sie die Immobilie vermieten mit der Option, im Alter selbst einzuziehen? Oder möchten Sie sie komplett als Renditeobjekt nutzen, also erst vermieten und dann verkaufen? Denn eines sollten Sie bei der Investition in eine Immobilie immer beachten: Sie gilt zwar gemeinhin als wertbeständig und inflationssicher – eine Sicherheit, dass die Immobilie im Wert steigt, gibt es aber nicht.

      Einflussfaktoren auf die Wertentwicklung der Immobilie

      Während Sie bei einigen Immobilien mit der Zeit auf eine Wertsteigerung setzen können, kann es sein, dass andere Immobilien an Wert verlieren. Das liegt vor allem an den verschiedenen Einflussfaktoren, die für eine konstante Wertentwicklung sorgen können. Zum einen sind das äußere Faktoren, die Sie selbst nicht beeinflussen können, zum anderen haben Sie die Möglichkeit, mit eigenen Maßnahmen zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie beizutragen. Welche Punkte dabei für die Wertentwicklung von Haus oder Wohnung entscheidend sind, haben wir Ihnen hier einmal aufgeführt:

      1. Der Bodenrichtwert
        Mit dem Bodenrichtwert erfahren Sie, was Ihr Grundstück im Durchschnitt wert ist. Er wird aus den Kaufpreisen der Grundstücke innerhalb eines festgelegten Gebietes ermittelt und dient als Grundlage für die Besteuerung.
         
      2. Die Lage
        Wer eine Immobilie kaufen möchte, weiß: Die Lage ist enorm wichtig. Besonders in Städten oder am Stadtrand ist die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden groß. Eine gute Lage gilt deshalb als wertsteigernder Faktor und hat somit großen Einfluss darauf, ob sich bei einem Verkauf eine gute Rendite erzielen lässt. Dabei sollte allerdings auch darauf geachtet werden, wie sich die Region in den nächsten Jahren entwickelt – vermeintliche B-Lagen können sich aufgrund einer dann gut ausgebauten Infrastruktur schnell zu Toplagen entwickeln und zur Wertsteigerung der Immobilie beitragen.
         
      3. Die Infrastruktur
        Kurze Wege zu Ärzten, Freizeitangeboten, Schulen und Kindergärten – alle diese Punkte steigern den Wert Ihres Eigentums. Auch Einkaufsmöglichkeiten und nahe Verkehrsanbindungen spielen eine wichtige Rolle.
         
      4. Die Grundstücksgröße und dessen Ausrichtung
        Die Fläche Ihres Grundstücks sowie dessen Ausrichtung beeinflussen die Wertentwicklung der Immobilie. Je größer das Grundstück ist, desto mehr steigt es in den meisten Fällen im Wert und desto teurer ist es. Ein höherer Preis lässt sich auch erzielen, wenn das Grundstück eine günstige Ausrichtung und einen guten Schnitt hat. So erfahren Immobilien durch einen unverbaubaren Blick ins Grüne, auf die Berge oder das Meer eine erhebliche Wertsteigerung.
         
      5. Das Baujahr der Immobilie
        Das Alter des Hauses kann entscheidend für die Wertentwicklung sein. Je älter die Immobilie ist, desto weniger steigt sie im Wert. Allerdings: Wurden regelmäßig Instandhaltungsmaßnahmen vorgenommen und ist das Gebäude top gepflegt, spielt das Alter nur eine geringe Rolle bei der Preisentwicklung.
         
      6. Die Bausubstanz
        Die Pflege des Gebäudes ist wichtig, um die Bausubstanz der Immobilie zu erhalten. Pflicht sind regelmäßige Sanierungen und Modernisierungen, um einen Instandhaltungsrückstau und Mängel zu vermeiden. Halten Sie am besten alle Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen schriftlich fest.
         
      7. Die Ausstattung der Immobilie
        Fenster mit Wärmeschutzverglasung, eine moderne Heizungsanlage und eine große Terrasse: Eine gehobene Ausstattung führt zu einer Wertsteigerung der Immobilie. Dabei spielen aber sowohl die Qualität der Bauweise als auch die verwendeten Materialien eine entscheidende Rolle.

      Der Verkehrswert als Grundlage für die Wertsteigerung

      Wie viel ist meine Immobilie wert? Diese Frage stellen sich viele Eigenheimbesitzer – besonders dann, wenn sie sich mit dem Verkauf ihres Eigenheims beschäftigen. Oft ist es dann aber schon zu spät, um noch eine eklatante Wertsteigerung der Immobilie zu erzielen. Wichtig ist es deshalb, erst einmal den Verkehrswert – also den aktuellen Marktwert – für die Immobilie zu ermitteln, um dann mit geeigneten Maßnahmen die Wertentwicklung positiv zu beeinflussen.

      Gut zu wissen: Es besteht ein Unterschied zwischen Wertsteigerung und Werterhalt. Regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen und Sanierungen zählen zum Werterhalt. Eine Wertsteigerung der Immobilie erreichen Sie durch umfassende Modernisierungen, zusätzliche Ein- oder Ausbauten oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit.

      Die Ermittlung des Verkehrswertes führt ein Gutachter durch. Für die Berechnung können drei verschiedene Verfahren herangezogen werden. Welches Verfahren letztendlich eingesetzt wird, hängt auch von der genutzten Immobilie ab:

      • Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird das Sachwertverfahren genutzt. Hierbei wird unter Berücksichtigung der Lage, des Grundstückswertes, der Baukosten sowie dem Alter der Immobilie geprüft, was es kosten würden, das Gebäude noch einmal neu zu errichten.
      • Bei der Bewertung von Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften wird das Vergleichsverfahren verwendet. Dazu werden ähnliche Objekte miteinander verglichen und ein Durchschnittpreis errechnet.
      • Für Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren. Um die Wirtschaftlichkeit der Immobilie zu ermitteln, werden der Mietertrag, der Bodenwert und der Liegenschaftszins in die Bewertung mit einbezogen.

      Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen und den Verkehrswert ermitteln möchten, ist ein unabhängiger Gutachter die beste Wahl, da dessen Gutachten auch von Ämtern und Behörden anerkannt werden. Allerdings ist ein detailliertes Wertgutachten teuer, hier müssen Sie mit 1.500 bis 3.000 Euro Kosten rechnen. Eine erste grobe Wertermittlung können Sie mithilfe einer Marktanalyse auch selbst durchführen, indem Sie die Preise ähnlicher Immobilien miteinander vergleichen.

      Möchten Sie dagegen eine Bestandsimmobilie kaufen und sicher gehen, dass die Immobilie nicht überteuert ist, sollten Sie ein Kurzgutachten erstellen lassen. Dieses ist mit 400 bis 500 Euro wesentlich günstiger als eine umfangreiche Immobilienbewertung. Dabei geht ein Gutachter gemeinsam mit Ihnen durch die Immobilie und prüft die Bausubstanz sowie ob eventuell Mängel vorhanden sind. Am Ende der Begehung erhalten Sie eine mündliche Einschätzung, ob der Kaufpreis angemessen ist. Denn gerade wenn die Nachfrage nach Immobilien hoch ist und die Immobilienpreise steigen, werden viele Objekte zu überteuerten Preisen angeboten. Mit einem Gutachter gehen Sie auf Nummer sicher, dass Sie nicht zu viel bezahlen.

      Was Sie selbst für die Wertentwicklung Ihrer Immobilie tun können

      Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, aber nichts zur Wertsteigerung der Immobilie beiträgt, muss bei einem Verkauf mit einem Verlust rechnen. Das ist wahrscheinlich jedem Eigentümer klar. Zwar können Sie äußere Faktoren, wie die Lage, die Infrastruktur oder den Bodenrichtwert, nicht beeinflussen, an der Immobilie selbst können Sie aber sehr viel tun. Wichtig ist, dass Sie Ihr Objekt regelmäßig auf Mängel prüfen und diese zügig beseitigen. So sollten beispielsweise der Heizkessel und die Dachanschlüsse jährlich inspiziert werden, für die Bodenbeläge oder den Innenputz reicht dagegen eine Inspektion alle fünf bis zehn Jahre. Für dadurch anfallende Instandhaltungsmaßnahmen müssen Sie mit mindestens 1,5 Prozent des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie rechnen. Um im Ernstfall nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten, sollten Sie deshalb jeden Monat circa einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche als Instandhaltungsrücklage zurücklegen.

      Möchten Sie dagegen nicht nur den Wert erhalten, sondern diesen steigern, müssen zusätzlich Modernisierungen durchgeführt werden. Die energetische Sanierung Ihres Hauses, der Einbau hochwertiger Fußböden, Maßnahmen zur Barrierefreiheit oder eine schmucke Fassade – all dies trägt zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie bei.

      Denken Sie an die Zukunft! Wer sein Eigenheim bei der Modernisierung gleich altersgerecht anpasst, sorgt für eine Wertsteigerung der Immobilie und eine bessere Verkaufsbasis. Auch wenn Sie das Haus als Altersvorsorge selbst bewohnen möchten, sollten Sie regelmäßig und kontinuierlich Ihr Haus pflegen und instand halten.

      Die Wertentwicklung Ihres Eigenheims können Sie auch positiv beeinflussen, wenn Sie die Wohnfläche vergrößern. Dazu können Sie beispielsweise den Dachboden ausbauen, Kellerräume als Wohnräume nutzen oder einen Anbau errichten. Möchten Sie Ihr Haus einmal verkaufen, gilt es, einen guten ersten Eindruck zu machen. Deswegen sollten Sie auch in die Außenfassade sowie in Ihren Garten investieren und diese pflegen.

      Lohnt sich der Kauf einer Immobilie im Hinblick auf die Wertsteigerung?

      Eine eigene Immobilie ist die wahrscheinlich größte Anschaffung in Ihrem Leben. Dank der aktuell immer noch günstigen Bauzinsen kann sich der Bau oder Kauf eines Eigenheims aber lohnen. Schauen Sie doch selbst einmal, wie hoch Ihre persönliche Baufinanzierung ausfallen würde.

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      Kauf als eigengenutzte Immobilie

      Möchten Sie das Haus oder die Eigentumswohnung selbst bewohnen und als Altersvorsorge nutzen, sollten Sie die Wertentwicklung Ihrer Immobilie stets im Blick behalten. Sie steigern zum einen Ihr Wohngefühl, zum anderen profitieren Sie davon vor allem, wenn Sie in einer finanziellen Notlage eine Hypothek auf Ihr Haus aufnehmen oder es plötzlich verkaufen müssen: Haben Sie dann regelmäßig in Ihr Eigenheim investiert, führt die dadurch herbeigeführte Wertsteigerung der Immobilie auch zu einem höheren Verkaufspreis.

      Kauf als Renditeobjekt

      Wenn Sie überlegen, ein Haus als Renditeobjekt zu kaufen, sollten Sie einen längeren Atem mitbringen. Zwar sind die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten Jahren gestiegen und haben damit eine oberflächliche Wertsteigerung erreicht. Um die wahre Rendite zu ermitteln, müssen Sie dabei aber auch die Inflationsrate sowie die Kaufnebenkosten berücksichtigen. Ein Beispiel:

      Sie haben im Jahr 2015 eine Immobilie für 200.000 Euro gekauft, im Jahr 2019 kostet dieselbe Immobilie 226.800 Euro. Dies entspricht einer Wertsteigerung von 13,4 Prozent. Hiervon muss nun noch die kumulierte Inflationsrate für die Jahre 2015 bis 2019 abgezogen werden: insgesamt 4,6 Prozent. Die Rendite reduziert sich somit bereits auf 8,8 Prozent. Davon rechnet man nun noch die Kaufnebenkosten – also Maklerkosten, Grundbuch- und Notarkosten sowie die Grunderwerbsteuer – ab. Diese sind je nach Bundesland unterschiedlich, in der Regel belaufen sich die Nebenkosten auf 10 bis 15 Prozent der Kaufsumme. Damit wären Sie erst einmal im Minus, den Verlust müssten Sie durch wertsteigernde Maßnahmen und eventuelle Mieteinnahmen in den nächsten Jahren wieder reinholen.

      Dazu hängt das Ergebnis der Frage, ob es sich auch lohnt, eine Immobilie zu kaufen, um Sie im Anschluss zu vermieten oder später wieder zu verkaufen, stark von der Lage und der dazugehörigen Infrastruktur der Immobilie sowie von der allgemeinen Nachfrage ab. Dazu eignet sich nicht jede Immobilie unbedingt als Renditeobjekt – dabei spielen beispielsweise auch das Alter und der Zustand eine wichtige Rolle. Ebenso zu bedenken sind die Investitionen, die Sie anfangs für den Kauf und die Baufinanzierung leisten müssen. Auf der anderen Seite stehen natürlich die potentiellen Mieteinnahmen oder auch die Mietersparnis beim selbstbewohnten Haus.

      Eine wirkliche Wertsteigerung der Immobilie erreichen Sie nur, wenn bei vermieteten Objekten die Einnahmen die Kosten langfristig überschreiten beziehungsweise wenn der Verkaufserlös höher ist als das investierte Kapital.

      Wertsteigerung sollte beim Kauf nicht ausschlaggebend sein

      Eine Garantie auf eine positive Wertentwicklung der Immobilie – egal, ob vermietet oder selbst genutzt – gibt es allerdings nicht. Dazu sind einige Faktoren, wie die allgemeine Marktsituation in Deutschland, die Entwicklung des Standortes und die Zinsentwicklung der Bauzinsen, zu unsicher beziehungsweise nicht langfristig abzusehen. Aktuell treibt zwar vor allem die nach wie vor starke Nachfrage nach Immobilien die Preise in die Höhe. Langfristig tragen aber vor allem die Pflege und Modernisierung des Objekts nachhaltig zur Wertsteigerung der Immobilien bei.

      Möchten Sie ein Haus kaufen, sollten Sie die Entscheidung deshalb nicht nur von der Wertentwicklung der Immobilie abhängig machen. Denn Sie bauen sich durch den Immobilienbesitz auch ein immaterielles Vermögen auf, müssen sich über steigende Mietpreise keine Sorgen mehr machen und können unabhängige Entscheidungen treffen.

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