Wertsteigerung von Immobilien: Kosten, Rendite, Maßnahmen

Wertsteigerung von Immobilien: Was heißt das eigentlich?

Die Wertsteigerung von Immobilien bedeutet, dass der Preis eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung erhöht wird. Wenn eine Immobilie mit einem höheren Preis verkauft wird, als sie gekauft wurde, wird die Differenz als Wertsteigerung der Immobilie bezeichnet.

Die Wertsteigerung einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören unter anderem:

• Nachfrage
• Zinsniveau
• Lage
• Größe
• Zustand
• Ausstattung der Immobilie

Eine Immobilie gilt zwar gemeinhin als wertbeständig und inflationssicher – eine Sicherheit, dass die Immobilie im Wert steigt, gibt es aber nicht.

Wertsteigerung: Wie haben sich die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren entwickelt?

Die Immobilienpreise in Deutschland haben in den vergangenen Jahren eine rasant steigende Tendenz gezeigt. Dank des niedrigen Zinsniveaus konnten sich viele Kaufinteressierte günstig Geld von der Bank leihen, um ihren Immobilientraum zu verwirklichen. Das führte dazu, dass die Immobilienpreise weiter stiegen. Allerdings gibt es seit einiger Zeit einen moderaten Rückgang bei den Immobilienpreisen in Deutschland, der auf höhere Bauzinsen zurückzuführen ist.

Dabei verlieren vor allem Bestandsimmobilien in strukturschwachen Regionen oder mit einem hohen Sanierungsbedarf stark an Wert. Welchen Einfluss die Energieeffizienz auf den Angebotspreis hat, zeigt eine Studie des Immobilienportals Immoscout24. So sanken die Angebotspreise für eine Immobilie der schlechtesten Energieeffizienzklasse H um 51 % im Vergleich zu einem Haus der Energieeffizienzklasse A in ländlicher Umgebung. In Städten beträgt der Unterschied zwischen den beiden Energieeffizienzklassen 35 % bei den Angebotspreisen. Es zeigt sich also, dass ein schlechter Gebäudezustand aktuell schädlich für die Wertentwicklung einer Immobilie ist.

Was beeinflusst die Wertentwicklung der Immobilie?

Während Sie bei einigen Immobilien mit der Zeit auf eine Wertsteigerung setzen können, kann es sein, dass andere Immobilien an Wert verlieren. Das liegt vor allem an den verschiedenen Einflussfaktoren, die für eine konstante Wertentwicklung sorgen können. Zum einen sind das äußere Faktoren, die Sie selbst nicht beeinflussen können, zum anderen haben Sie die Möglichkeit, mit eigenen Maßnahmen zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie beizutragen. Welche Punkte dabei für die Wertentwicklung von Haus oder Wohnung entscheidend sind, haben wir Ihnen hier einmal aufgeführt:

1. Der Bodenrichtwert
   Mit dem Bodenrichtwert erfahren Sie, was Ihr Grundstück im Durchschnitt wert ist. Er wird aus den Kaufpreisen der Grundstücke innerhalb eines festgelegten Gebietes ermittelt und dient als Grundlage für die Besteuerung.
    
2. Die Lage
   Wer eine Immobilie kaufen möchte, weiß: Die Lage ist enorm wichtig. Besonders in Städten oder am Stadtrand ist die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden groß. Eine gute Lage gilt deshalb als wertsteigernder Faktor und hat somit großen Einfluss darauf, ob sich bei einem Verkauf eine gute Rendite erzielen lässt. Dabei sollte allerdings auch darauf geachtet werden, wie sich die Region in den nächsten Jahren entwickelt – vermeintliche B-Lagen können sich aufgrund einer dann gut ausgebauten Infrastruktur schnell zu Toplagen entwickeln und zur Wertsteigerung der Immobilie beitragen.
    
3. Die Infrastruktur
   Kurze Wege zu Ärzten, Freizeitangeboten, Schulen und Kindergärten – alle diese Punkte steigern den Wert Ihres Eigentums. Auch Einkaufsmöglichkeiten und nahe Verkehrsanbindungen spielen eine wichtige Rolle.
    
4. Die Grundstücksgröße und dessen Ausrichtung
   Die Fläche Ihres Grundstücks sowie dessen Ausrichtung beeinflussen die Wertentwicklung der Immobilie. Je größer das Grundstück ist, desto mehr steigt es in den meisten Fällen im Wert und desto teurer ist es. Ein höherer Preis lässt sich auch erzielen, wenn das Grundstück eine günstige Ausrichtung und einen guten Schnitt hat. So erfahren Immobilien durch einen unverbaubaren Blick ins Grüne, auf die Berge oder das Meer eine erhebliche Wertsteigerung.
    
5. Das Baujahr der Immobilie
   Das Alter des Hauses kann entscheidend für die Wertentwicklung sein. Je älter die Immobilie ist, desto weniger steigt sie im Wert. Allerdings: Wurden regelmäßig Instandhaltungsmaßnahmen vorgenommen und ist das Gebäude top gepflegt, spielt das Alter nur eine geringe Rolle bei der Preisentwicklung.
    
6. Die Bausubstanz
   Die Pflege des Gebäudes ist wichtig, um die Bausubstanz der Immobilie zu erhalten. Pflicht sind regelmäßige Sanierungen und Modernisierungen, um einen Instandhaltungsrückstau und Mängel zu vermeiden. Halten Sie am besten alle Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen schriftlich fest.
    
7. Die Ausstattung der Immobilie
   Fenster mit Wärmeschutzverglasung, eine moderne Heizungsanlage und eine große Terrasse: Eine gehobene Ausstattung führt zu einer Wertsteigerung der Immobilie. Dabei spielen aber sowohl die Qualität der Bauweise als auch die verwendeten Materialien eine entscheidende Rolle.

Was kann ich tun, um den Wert meiner Immobilie zu steigern?

Es gibt verschiedene Maßnahmen, die Sie ergreifen können, um den Wert Ihrer Immobilie zu steigern:

• Instandhaltungsmaßnahmen durchführen, um den Zustand der Immobilie zu erhalten und zu verbessern.
• Modernisierungen durchführen, um den Komfort und die Energieeffizienz der Immobilie zu erhöhen, wie z.B. die Installation von Solaranlagen, eine Wärmedämmung oder die Erneuerung der Heizungsanlage.
• Renovierungen durchführen, um das Aussehen der Immobilie zu verbessern, wie z.B. das Streichen von Wänden und Fassaden oder die Erneuerung von Badezimmern und Küchen.
• Den Garten verschönern, um das äußere Erscheinungsbild der Immobilie zu verbessern.
• Investieren in den Einbruchschutz, um die Sicherheit der Immobilie zu erhöhen.
• Barrierearm umbauen, um die Immobilie für Menschen mit eingeschränkter Mobilität zugänglicher zu machen.
• Die Wohnfläche erweitern, indem Sie beispielsweise den Dachboden ausbauen, Kellerräume als Wohnräume nutzen oder einen Anbau errichten.

Für die anfallenden Instandhaltungsmaßnahmen müssen Sie mit mindestens 1,5 % des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie rechnen. Um im Ernstfall nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten, sollten Sie deshalb jeden Monat circa 1 € / m² Wohnfläche als Instandhaltungsrücklage zurücklegen.

Auch wenn Sie das Haus als Altersvorsorge selbst bewohnen möchten, sollten Sie regelmäßig und kontinuierlich Ihr Haus pflegen und instand halten. So verhindern Sie, im Rentenalter plötzlich mit teuren Reparatur- und Sanierungsarbeiten konfrontiert zu werden.

Wertsteigerung: Wie lässt sich eine Modernisierung finanzieren?

Eine Modernisierung für eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie kann auf verschiedene Arten finanziert werden. Hier sind einige Möglichkeiten:

• Eigenkapital: Wenn Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen, können Sie die Modernisierung selbst finanzieren. Dies ist die einfachste und kostengünstigste Option, da Sie keine Zinsen oder Gebühren zahlen müssen.
• Modernisierungskredit: Eine Möglichkeit, wertsteigernde Maßnahmen zu finanzieren, ist die Aufnahme eines Modernisierungskredits. Sie können einen Kredit bei einer Bank beantragen.
• Fördermittel: Es gibt verschiedene Förderprogramme von Bund, Ländern und Kommunen, die eine Modernisierung finanziell unterstützen können. So können Sie von der Kreditanstalt für Wiederaufbau ein zinsgünstiges KfW-Darlehen oder vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrollen (BAFA) einen Zuschuss bekommen.
• Bausparvertrag: Wenn Sie einen Bausparvertrag haben, können Sie diesen nutzen, um die Modernisierung zu finanzieren. Sie können den Bausparvertrag als Kredit verwenden und die Modernisierung damit finanzieren.

Es ist wichtig, die verschiedenen Optionen sorgfältig zu prüfen und zu vergleichen, um die beste Finanzierungsmöglichkeit für Ihre Modernisierung zu finden. Sprechen Sie auch mit unseren Beratern vor Ort, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Wertsteigerung: Welche Modernisierungsmaßnahmen lohnen sich?

Wegen der steigenden Energiepreise sind Immobilien mit einer guten Energieeffizienz aktuell sehr gefragt. Wer also in eine energetische Sanierung investiert, erhöht die Attraktivität der eigenen Immobilie. Mit folgenden energetischen Sanierungsmaßnahmen kann Ihre Immobilie eine Wertsteigerung erfahren:

• Neues Heizungssystem
• Wärmedämmung
• Dreifachverglaste Fenster
• Installation von Photovoltaik- oder Solarthermieanlagen

Besprechen Sie mit einem Energieberater, welche Maßnahmen sinnvoll sind.

Zusätzlich können sich folgende Modernisierungen auszahlen:

• Modernisierte Bäder
• Großzügige Grundrisse
• Hochwertiger Innenausbau (Parkett oder Naturstein)

In der untenstehenden Tabelle finden Sie eine Übersicht, mit welcher Wertsteigerung Sie je nach Maßnahme ungefähr rechnen können.

Vor der Beauftragung sollten Sie sich überlegen, ob Sie nach den Investitionen in die Maßnahme weiterhin einen Gewinn erwarten können. Überlegen Sie sich deshalb, woran potenzielle Käufer bei Ihrer Immobilie interessiert sein könnten. So kann es bei einer Immobilie auf dem Land sinnvoll sein, das Augenmerk zunächst auf die energetische Sanierung zu legen. Bei einer Penthouse Wohnung in der Stadt hingegen könnte es sinnvoller sein, die Inneneinrichtung auf ein Luxusniveau aufzuwerten und so eine Wertsteigerung zu erreichen.

Wertsteigerung: Wie wird der Immobilienpreis berechnet?

Den Wert einer Immobilie können Sie anhand des aktuellen Marktwertes auch Verkehrswert genannt, erkennen. So wissen Sie, wie viel Ihre Immobilie kostet und können dann mit geeigneten Maßnahmen die Wertentwicklung positiv beeinflussen.

Die Ermittlung des Verkehrswertes führt ein Immobiliengutachter durch. Für die Berechnung können drei verschiedene Verfahren herangezogen werden. Welches Verfahren letztendlich eingesetzt wird, hängt auch von der genutzten Immobilie ab:

• Sachwertverfahren
  Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird dieses Verfahren genutzt. Hierbei wird unter Berücksichtigung der Lage, des Grundstückswertes, der Baukosten sowie dem Alter der Immobilie geprüft, was es kosten würden, das Gebäude noch einmal neu zu errichten.
• Vergleichsverfahren 
  Bei der Bewertung von Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden ähnliche Objekte miteinander verglichen und ein Durchschnittspreis errechnet.
• Ertragswertverfahren
  Für Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren. Um die Wirtschaftlichkeit der Immobilie zu ermitteln, werden der Mietertrag, der Bodenwert und der Liegenschaftszins in die Bewertung mit einbezogen.

Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen und den Verkehrswert ermitteln möchten, ist ein unabhängiger Gutachter die beste Wahl, da dessen Gutachten auch von Ämtern und Behörden anerkannt werden. Allerdings ist ein detailliertes Wertgutachten teuer, hier müssen Sie mit 1.500 € bis 3.000 € Kosten rechnen.

Möchten Sie dagegen eine Bestandsimmobilie kaufen und sicher gehen, dass die Immobilie nicht überteuert ist, sollten Sie ein Kurzgutachten erstellen lassen. Dieses ist mit 400 € bis 500 € wesentlich günstiger als eine umfangreiche Immobilienbewertung. Dabei geht ein Gutachter gemeinsam mit Ihnen durch die Immobilie und prüft die Bausubstanz sowie mögliche Mängel. Am Ende der Begehung erhalten Sie eine mündliche Einschätzung, ob der Kaufpreis angemessen ist. Denn gerade wenn die Nachfrage nach Immobilien hoch ist und die Immobilienpreise steigen, werden viele Objekte zu überteuerten Preisen angeboten. Mit einem Gutachter gehen Sie auf Nummer sicher, dass Sie nicht zu viel bezahlen.

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie im Hinblick auf die Wertsteigerung?

Ob es sich lohnt, eine Immobilie nur wegen der Wertsteigerung zu kaufen, hängt von der aktuellen Marktlage ab. In den vergangenen Jahren konnte man diese Frage wegen der stetig steigenden Immobilienpreise klar mit Ja beantworten. Im aktuellen Immobilienmarkt mit teilweise stark sinkenden Preisen ist die Antwort nicht mehr so einfach.

Eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie ist aktuell immer noch möglich. Sie sollten dabei beachten, wie Sie die Immobilie nutzen wollen und welche Vorteile Sie aus einer Wertsteigerung dementsprechend ziehen wollen.

Kauf als eigengenutzte Immobilie

Möchten Sie das Haus oder die Eigentumswohnung selbst bewohnen und als Immobilie als Altersvorsorge nutzen, sollten Sie die Wertentwicklung Ihrer Immobilie stets im Blick behalten. Sie steigern zum einen Ihr Wohngefühl, zum anderen profitieren Sie davon vor allem, wenn Sie in einer finanziellen Notlage eine Hypothek auf Ihr Haus aufnehmen oder es plötzlich verkaufen müssen: Haben Sie dann regelmäßig in Ihr Eigenheim investiert, führt die dadurch herbeigeführte Wertsteigerung der Immobilie auch zu einem höheren Verkaufspreis.

Kauf als Renditeobjekt

Wenn Sie überlegen, ein Haus als Renditeobjekt zu kaufen, sollten Sie einen längeren Atem mitbringen. Zwar sind die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten Jahren gestiegen und haben damit eine oberflächliche Wertsteigerung erreicht. Um die wahre Rendite zu ermitteln, müssen Sie dabei aber auch die Inflationsrate sowie die Erwerbsnebenkosten berücksichtigen. Anhand des Beispiels unten soll gezeigt werden, welche Wertsteigerung eine Immobilie in den Jahren 2015-2019 erfahren hat und welchen Effekt Inflation und Erwerbsnebenkosten auf den Gewinn hatten.

Wie das Beispiel zeigt, ist der Kaufwert der Immobilie über die Jahre um 13,4 % beträchtlich angestiegen. Wenn man aber die Verluste berücksichtigt, muss man feststellen, dass diese mit 14,6 % bis 19,6 % den Wert der Gewinne übersteigen. Dieses Defizit von -1,2 % bis - 6,2 % muss durch Vermietung oder Modernisierungen ausgeglichen werden.

Ob es sich also lohnt, eine Immobilie zu kaufen, um Sie im Anschluss zu vermieten oder später wieder zu verkaufen, hängt stark von der Lage, der dazugehörigen Infrastruktur der Immobilie, dem Alter und Zustand des Objekts sowie von der allgemeinen Nachfrage ab. Dazu eignet sich nicht jede Immobilie unbedingt als Renditeobjekt. Ebenso zu bedenken sind die Investitionen, die Sie anfangs für den Kauf und die Baufinanzierung leisten müssen. Auf der anderen Seite stehen natürlich die potentiellen Mieteinnahmen oder auch die Mietersparnis beim selbstbewohnten Haus.

Wertsteigerung sollte beim Kauf nicht ausschlaggebend sein

Eine Garantie auf eine positive Wertentwicklung der Immobilie – egal, ob vermietet oder selbst genutzt – gibt es allerdings nicht. Dazu sind einige Faktoren wie die allgemeine Marktsituation in Deutschland, die Entwicklung des Standortes und die Zinsentwicklung der Bauzinsen zu unsicher beziehungsweise nicht langfristig abzusehen. Langfristig tragen aber vor allem die Pflege und Modernisierung des Objekts nachhaltig zur Wertsteigerung der Immobilien bei.

Möchten Sie ein Haus kaufen, sollten Sie die Entscheidung deshalb nicht nur von der Wertentwicklung der Immobilie abhängig machen. Denn Sie bauen sich durch den Immobilienbesitz auch ein immaterielles Vermögen auf, müssen sich über steigende Mietpreise keine Sorgen mehr machen und können unabhängige Entscheidungen treffen.

FAQ Wertsteigerung

• Welchen Einfluss hat die Wertsteigerung einer Immobilie auf die Grundsteuer?

  Die Wertsteigerung einer Immobilie kann Einfluss auf die Grundsteuer haben, da die Grundsteuer sich am Wert der Immobilie orientiert. Die Grundsteuer wird in Zukunft mit Hilfe des Ertragswertverfahrens bewertet. Steigt also der Wert der Immobilie, steigt auch die Grundsteuer.

• Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?

  Der Verkehrswert ist der geschätzte Marktwert einer Immobilie, der von einem unabhängigen Gutachter oder Sachverständigen ermittelt wird. Er berücksichtigt verschiedene Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung der Immobilie sowie die aktuellen Markttrends. Der wird oft von Banken und Versicherungen verwendet, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen.

  Der Kaufpreis hingegen ist der tatsächliche Preis, zu dem eine Immobilie verkauft wird. Er wird zwischen dem Verkäufer und dem Käufer ausgehandelt und kann vom Verkehrswert abweichen. Der Kaufpreis kann von verschiedenen Faktoren beeinflusst werden, wie zum Beispiel dem Verhandlungsgeschick der Parteien, der Dringlichkeit des Verkaufs oder der Nachfrage nach Immobilien in der Region.

• Wie viel Eigenkapital brauche ich, um ein Renditeobjekt zu kaufen?

  Die Höhe des benötigten Eigenkapitals hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Kaufpreis des Renditeobjekts, den Finanzierungskonditionen, den Nebenkosten und den persönlichen finanziellen Möglichkeiten.

  In der Regel verlangen Banken bei der Finanzierung von Renditeobjekten eine höhere Eigenkapitalquote als bei der Finanzierung von selbst genutzten Immobilien. Eine Eigenkapitalquote von 20-30% des Kaufpreises ist üblich, kann aber je nach individueller Situation variieren.

  Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass eine höhere Eigenkapitalquote auch Vorteile mit sich bringt. Je höher das Eigenkapital, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto günstiger sind in der Regel die Finanzierungskonditionen. Zudem kann ein höheres Eigenkapital dazu beitragen, die monatliche Belastung durch die Finanzierung zu reduzieren und die Rendite des Objekts zu erhöhen.

  Es ist daher empfehlenswert, vor dem Kauf eines Renditeobjekts eine umfassende Finanzierungsplanung durchzuführen und die individuelle Situation sorgfältig zu prüfen, um das benötigte Eigenkapital realistisch zu bestimmen. Eine professionelle Beratung durch einen Finanzexperten oder Immobilienmakler kann dabei hilfreich sein.