Dabei verlieren vor allem Bestandsimmobilien in strukturschwachen Regionen oder mit einem hohen Sanierungsbedarf stark an Wert. Welchen Einfluss die Energieeffizienz auf den Angebotspreis hat, zeigt eine Studie des Immobilienportals Immoscout24. So sanken die Angebotspreise für eine Immobilie der schlechtesten Energieeffizienzklasse H um 51 % im Vergleich zu einem Haus der Energieeffizienzklasse A in ländlicher Umgebung. In Städten beträgt der Unterschied zwischen den beiden Energieeffizienzklassen 35 % bei den Angebotspreisen. Es zeigt sich also, dass ein schlechter Gebäudezustand aktuell schädlich für die Wertentwicklung einer Immobilie ist.
Während Sie bei einigen Immobilien mit der Zeit auf eine Wertsteigerung setzen können, kann es sein, dass andere Immobilien an Wert verlieren. Das liegt vor allem an den verschiedenen Einflussfaktoren, die für eine konstante Wertentwicklung sorgen können. Zum einen sind das äußere Faktoren, die Sie selbst nicht beeinflussen können, zum anderen haben Sie die Möglichkeit, mit eigenen Maßnahmen zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie beizutragen. Welche Punkte dabei für die Wertentwicklung von Haus oder Wohnung entscheidend sind, haben wir Ihnen hier einmal aufgeführt:
Es gibt verschiedene Maßnahmen, die Sie ergreifen können, um den Wert Ihrer Immobilie zu steigern:
Für die anfallenden Instandhaltungsmaßnahmen müssen Sie mit mindestens 1,5 % des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie rechnen. Um im Ernstfall nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten, sollten Sie deshalb jeden Monat circa 1 € / m² Wohnfläche als Instandhaltungsrücklage zurücklegen.
Auch wenn Sie das Haus als Altersvorsorge selbst bewohnen möchten, sollten Sie regelmäßig und kontinuierlich Ihr Haus pflegen und instand halten. So verhindern Sie, im Rentenalter plötzlich mit teuren Reparatur- und Sanierungsarbeiten konfrontiert zu werden.
Tipp: Es ist wichtig zu beachten, dass nicht alle Maßnahmen für jede Immobilie geeignet sind und dass die Kosten für die Maßnahmen berücksichtigt werden müssen. Es kann auch sinnvoll sein, einen Immobiliengutachter zurate zu ziehen, um die besten Maßnahmen zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie zu ermitteln.
Eine Modernisierung für eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie kann auf verschiedene Arten finanziert werden. Hier sind einige Möglichkeiten:
Es ist wichtig, die verschiedenen Optionen sorgfältig zu prüfen und zu vergleichen, um die beste Finanzierungsmöglichkeit für Ihre Modernisierung zu finden. Sprechen Sie auch mit unseren Beratern vor Ort, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Wegen der steigenden Energiepreise sind Immobilien mit einer guten Energieeffizienz aktuell sehr gefragt. Wer also in eine energetische Sanierung investiert, erhöht die Attraktivität der eigenen Immobilie. Mit folgenden energetischen Sanierungsmaßnahmen kann Ihre Immobilie eine Wertsteigerung erfahren:
Besprechen Sie mit einem Energieberater, welche Maßnahmen sinnvoll sind.
Der Staat unterstützt Sie bei der energetischen Sanierung. So können Sie ein zinsgünstiges KfW-Darlehen oder einen Zuschuss vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrollen (BAFA) erhalten.
Zusätzlich können sich folgende Modernisierungen auszahlen:
In der untenstehenden Tabelle finden Sie eine Übersicht, mit welcher Wertsteigerung Sie je nach Maßnahme ungefähr rechnen können.
Maßnahmen | Wertsteigerung |
---|---|
Äußerliche Veränderungen (Putz- und Malarbeiten, Badmodernisierung etc.) | 10-15 % |
Bausubstanz von Schadstoffen wie Asbest oder Schimmel befreien | 15-20 % |
Energetische Sanierungsmaßnahmen | Bis zu 25 % |
Vor der Beauftragung sollten Sie sich überlegen, ob Sie nach den Investitionen in die Maßnahme weiterhin einen Gewinn erwarten können. Überlegen Sie sich deshalb, woran potenzielle Käufer bei Ihrer Immobilie interessiert sein könnten. So kann es bei einer Immobilie auf dem Land sinnvoll sein, das Augenmerk zunächst auf die energetische Sanierung zu legen. Bei einer Penthouse Wohnung in der Stadt hingegen könnte es sinnvoller sein, die Inneneinrichtung auf ein Luxusniveau aufzuwerten und so eine Wertsteigerung zu erreichen.
Den Wert einer Immobilie können Sie anhand des aktuellen Marktwertes auch Verkehrswert genannt, erkennen. So wissen Sie, wie viel Ihre Immobilie kostet und können dann mit geeigneten Maßnahmen die Wertentwicklung positiv beeinflussen.
Die Ermittlung des Verkehrswertes führt ein Immobiliengutachter durch. Für die Berechnung können drei verschiedene Verfahren herangezogen werden. Welches Verfahren letztendlich eingesetzt wird, hängt auch von der genutzten Immobilie ab:
Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen und den Verkehrswert ermitteln möchten, ist ein unabhängiger Gutachter die beste Wahl, da dessen Gutachten auch von Ämtern und Behörden anerkannt werden. Allerdings ist ein detailliertes Wertgutachten teuer, hier müssen Sie mit 1.500 € bis 3.000 € Kosten rechnen.
Möchten Sie dagegen eine Bestandsimmobilie kaufen und sicher gehen, dass die Immobilie nicht überteuert ist, sollten Sie ein Kurzgutachten erstellen lassen. Dieses ist mit 400 € bis 500 € wesentlich günstiger als eine umfangreiche Immobilienbewertung. Dabei geht ein Gutachter gemeinsam mit Ihnen durch die Immobilie und prüft die Bausubstanz sowie mögliche Mängel. Am Ende der Begehung erhalten Sie eine mündliche Einschätzung, ob der Kaufpreis angemessen ist. Denn gerade wenn die Nachfrage nach Immobilien hoch ist und die Immobilienpreise steigen, werden viele Objekte zu überteuerten Preisen angeboten. Mit einem Gutachter gehen Sie auf Nummer sicher, dass Sie nicht zu viel bezahlen.
Ob es sich lohnt, eine Immobilie nur wegen der Wertsteigerung zu kaufen, hängt von der aktuellen Marktlage ab. In den vergangenen Jahren konnte man diese Frage wegen der stetig steigenden Immobilienpreise klar mit Ja beantworten. Im aktuellen Immobilienmarkt mit teilweise stark sinkenden Preisen ist die Antwort nicht mehr so einfach.
Eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie ist aktuell immer noch möglich. Sie sollten dabei beachten, wie Sie die Immobilie nutzen wollen und welche Vorteile Sie aus einer Wertsteigerung dementsprechend ziehen wollen.
Möchten Sie das Haus oder die Eigentumswohnung selbst bewohnen und als Immobilie als Altersvorsorge nutzen, sollten Sie die Wertentwicklung Ihrer Immobilie stets im Blick behalten. Sie steigern zum einen Ihr Wohngefühl, zum anderen profitieren Sie davon vor allem, wenn Sie in einer finanziellen Notlage eine Hypothek auf Ihr Haus aufnehmen oder es plötzlich verkaufen müssen: Haben Sie dann regelmäßig in Ihr Eigenheim investiert, führt die dadurch herbeigeführte Wertsteigerung der Immobilie auch zu einem höheren Verkaufspreis.
Wenn Sie überlegen, ein Haus als Renditeobjekt zu kaufen, sollten Sie einen längeren Atem mitbringen. Zwar sind die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten Jahren gestiegen und haben damit eine oberflächliche Wertsteigerung erreicht. Um die wahre Rendite zu ermitteln, müssen Sie dabei aber auch die Inflationsrate sowie die Erwerbsnebenkosten berücksichtigen. Anhand des Beispiels unten soll gezeigt werden, welche Wertsteigerung eine Immobilie in den Jahren 2015-2019 erfahren hat und welchen Effekt Inflation und Erwerbsnebenkosten auf den Gewinn hatten.
Gewinne | Verluste | |
---|---|---|
Wertsteigerung am Immobilienmarkt | + 13,4 % | 0 % |
Kaufnebenkosten | 0 % | - 10 % bis -15 % |
Inflation | 0 % | - 4,6 % |
Wie das Beispiel zeigt, ist der Kaufwert der Immobilie über die Jahre um 13,4 % beträchtlich angestiegen. Wenn man aber die Verluste berücksichtigt, muss man feststellen, dass diese mit 14,6 % bis 19,6 % den Wert der Gewinne übersteigen. Dieses Defizit von -1,2 % bis - 6,2 % muss durch Vermietung oder Modernisierungen ausgeglichen werden.
Ob es sich also lohnt, eine Immobilie zu kaufen, um Sie im Anschluss zu vermieten oder später wieder zu verkaufen, hängt stark von der Lage, der dazugehörigen Infrastruktur der Immobilie, dem Alter und Zustand des Objekts sowie von der allgemeinen Nachfrage ab. Dazu eignet sich nicht jede Immobilie unbedingt als Renditeobjekt. Ebenso zu bedenken sind die Investitionen, die Sie anfangs für den Kauf und die Baufinanzierung leisten müssen. Auf der anderen Seite stehen natürlich die potentiellen Mieteinnahmen oder auch die Mietersparnis beim selbstbewohnten Haus.
Eine wirkliche Wertsteigerung der Immobilie erreichen Sie nur, wenn bei vermieteten Objekten die Einnahmen die Kosten langfristig überschreiten beziehungsweise wenn der Verkaufserlös höher ist als das investierte Kapital.
Eine Garantie auf eine positive Wertentwicklung der Immobilie – egal, ob vermietet oder selbst genutzt – gibt es allerdings nicht. Dazu sind einige Faktoren wie die allgemeine Marktsituation in Deutschland, die Entwicklung des Standortes und die Zinsentwicklung der Bauzinsen zu unsicher beziehungsweise nicht langfristig abzusehen. Langfristig tragen aber vor allem die Pflege und Modernisierung des Objekts nachhaltig zur Wertsteigerung der Immobilien bei.
Möchten Sie ein Haus kaufen, sollten Sie die Entscheidung deshalb nicht nur von der Wertentwicklung der Immobilie abhängig machen. Denn Sie bauen sich durch den Immobilienbesitz auch ein immaterielles Vermögen auf, müssen sich über steigende Mietpreise keine Sorgen mehr machen und können unabhängige Entscheidungen treffen.
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