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Denkmalschutz: Haus mit historischem Charme

Fachwerk, Sichtbalken, Strohdach – alte Häuser versprühen einen ganz eigenen Zauber. Wollen Sie ein unter Denkmal stehendes Haus kaufen, gibt es einige behördliche Bestimmungen zu bedenken, aber auch staatliche Förderungen und Steuergeschenke einzustreichen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eine denkmalgeschützte Immobilie?

      Unter dem Begriff „denkmalgeschützte Immobilie“ stellen sich vermutlich viele zunächst alte Gutshöfe und Bauerhäuser vor. Dabei muss ein denkmalgeschütztes Haus keine 100 oder 200 Jahre alt sein. Es muss aber eine schützenswerte Immobilie von historischem Wert sein.

      Jedes Bundesland definiert ein Denkmal jedoch stets etwas anders. Welche Gebäude unter Denkmalschutz stehen, ist im jeweiligen Denkmalschutzgesetz der Länder festgehalten. Die Denkmalschutzgesetz Berlin definiert denkmalgeschützte Bauten beispielsweise als „bauliche Anlage oder ein Teil einer baulichen Anlage, deren oder dessen Erhaltung wegen der geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt.“ Alter spielt hierbei zunächst keine tragende Rolle. Auch Gebäude aus der ehemaligen DDR oder von berühmten modernen Architekten können unter Denkmal stehen.

      Ein Haus unter Denkmalschutz muss übrigens auch kein Wohnhaus sein. Auch Leuchttürme und Mühlen stehen teils unter Denkmalschutz.

      Ein denkmalgeschütztes Haus kaufen

      Wenn ein denkmalgeschütztes Haus zum Verkauf steht, können Sie dies selbstverständlich auch kaufen. Über Online-Portale zum Verkauf und zur Vermietung von Wohnungen und Häusern finden Sie eine ganze Reihe zum Verkauf stehendet denkmalgeschützter Immobilien. Häufig geben die Exposés der Makler bereits Einblicke in den Zustand der Immobilie und den vermuteten Sanierungsaufwand. Es gilt natürlich: Je besser ausgebaut und modernisiert das Denkmalhaus ist, desto teurer ist es und desto weniger eigenen Sanierungsaufwand müssen Sie investieren.

      Haben Sie ein Objekt ins Auge gefasst, sollten Sie es unbedingt vorab persönlich besichtigen. Sie werden lachen, aber es kommt hin und wieder tatsächlich zu „ungesehenen“ Hauskäufen. Gerade bei alten Häusern ist eine Besichtigung unabdingbar. Zudem möchten wir Ihnen ans Herz legen, einen speziellen Gutachter für denkmalgeschützte Häuser zur Besichtigung mitzunehmen. Dieser kann Ihnen zum einen etwas über den Zustand und die Sanierungsbedürftigkeit des Hauses sowie zu den verwendbaren Baumaterialien sagen und Kosten abschätzen. Zum anderen kennt er sich mit denkmalbehördlichen Vorgaben aus und erläutert Ihnen, welche Umbaumaßnahmen möglich sind, welche genehmigt werden müssen und welche vielleicht nicht möglich sind.

      So ein Gutachter kostet zwar Geld, aber diese Investition ist sinnvoll. Es ist wohl besser, am Anfang ein paar hundert Euro für einen Gutachter auszugeben, als sich später über unerwartete Sanierungskosten in fünfstelliger Höhe zu ärgern. So können Sie sicher gehen, dass aus Ihrem Wohntraum kein Albtraum wird.

      Der weitere Ablauf beim Hauskauf unterscheidet sich dann nicht von dem eines neugebauten Objektes.

      Ein denkmalgeschütztes Haus sanieren

      Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen, müssen Sie es vermutlich – zumindest teilweise – sanieren. Dabei gibt es einiges zu beachten. Bei denkmalgeschützten Immobilien kommen zum Sanierungsaufwand noch behördliche Vorgaben hinzu. Eine fachmännische Beratung und Begleitung sowie gute Vorbereitung auf den Arbeits-, Behörden- und Finanzaufwand sind essentiell.

      Tücken alter Häuser

      So schön und gemütlich alter Häuser auch sein mögen, sie sind immobilientechnisch betrachtet nicht mehr die jüngsten. Bereits ab einem Immobilienalter von 20 Jahren sollten Käufer genauer hinschauen. Denn ab dann gehen die ersten häuslichen Gebrechen los. Darauf sollten Sie bei alten Häusern genauer achten:

      • Substanzschäden und Feuchtigkeit an der Fassade und im Dachstuhl
      • Schimmelbefall (sichtbarer und versteckter)
      • Alte Heizkessel
      • Asbest und andere Chemikalien in Wänden oder in Farben und Lacken
      • Verkalkte oder verrostete Wasserleitungen
      • Veraltete Elektroinstallationen

      Eine detaillierte Auflistung der typischen Alterserscheinungen bei Häusern sowie Durchschnittskosten für deren Reparaturen erhalten Sie in unserem Ratgeberartikel „Altes Haus kaufen und sanieren.“

      Besonderheiten einer denkmalgeschützten Immobilie

      Bei einem unter Denkmalschutz stehenden Haus gibt es zusätzlich zu den im vorherigen Punkt genannten Alterserscheinungen noch Besonderheiten. Diese sind vor allem von behördlicher Natur. Anders als bei normalen alten Häusern hat das Bundesland und die Denkmalschutzbehörde nämlich ein erhebliches Mitspracherecht wenn es an die Sanierung und Umgestaltung der Immobilie geht.

      Jedes Haus ist anders geschützt

      Jedes dieser Häuser steht unter einem bestimmten und zumeist unterschiedlichen Grad des Denkmalschutzes. So kann es sein, dass lediglich Teile des Hauses unter Denkmalschutz stehen wie etwa die Fassade oder das Treppenhaus. Es kann aber auch das gesamte Haus von innen und außen geschützt sein. In diesem Fall steht es unter so genanntem Ensembleschutz. Sie sollten sich bevor Sie das Haus kaufen deshalb bei den zuständigen Behörden nach dem Schutzgrad erkundigen.

      Sie sind bei einem denkmalgeschütztem Haus nicht so frei in Ihren Gestaltungswünschen wie bei einem normalen Haus. Auch dürfen Sie das Gebäude nicht immer genau so nutzen wie Sie möchten. Wollen Sie beispielsweise ein Gewerbe in das Erdgeschoss eines denkmalgeschützten Wohnhauses integrieren, muss das von den Behörden genehmigt werden. Das sollten Sie unbedingt wissen und in Kauf nehmen, wenn Sie erwägen, eines zu kaufen.

      Auch Grundstück kann mitunter eingeschränkt sein

      Es kann auch vorkommen, dass Sie nicht nur behördlich eingeschränkt werden, wenn es um die Gestaltung des Hauses geht. Auch das umliegende Grundstück kann vom Denkmalschutz betroffen sein. In diesem Fall muss die Gestaltung des Grundstücks und Gartens der denkmalgeschützten Immobilie entsprechen und ihr würdig sein. So dürften Sie auf dem Grundstück einer Jugendstilvilla beispielsweise keinen Basketballplatz anlegen. Auch diesbezüglich lohnt sich ein Anruf bei der Denkmalschutzbehörde.

      Je nachdem in welchem Grad Ihr Haus unter Denkmalschutz steht, kann die Denkmalschutzbehörde Ihnen einen Strich durch die Sanierungsrechnung machen. Unter anderem kann es sein, dass das Parkett in Ihrem Haus unter Denkmalschutz steht. Das bedeutet, dass Sie beispielsweise keine Fußbodenheizung verlegen oder fliesen dürfen.

      Diese Maßnahmen sind genehmigungspflichtig

      Viele Sanierungsmaßnahmen bei denkmalgeschützten Häusern sind genehmigungspflichtig. Welche genau, ist wiederum anhängig vom Grad des Denkmalschutzes und vom jeweiligen Bundesland. In jedem Fall müssen Sie sich folgende baulichen Veränderungen und Arbeiten genehmigen lassen:

      • Abriss und Entkernung der Immobilie
      • Neuverputzen oder farbliche Neugestaltung der Fassade
      • An- und Einbau von Fahrstühlen oder Treppen
      • Anbringung von Sattelitenschüsseln oder Photovoltaikanlagen
      • Einrichtung von Werbeflächen oder Schaufenstern
      • Einsatz neuer Türen, Fenster, Fensterläden, Wand- oder Deckenverkleidungen oder deren Reparatur
      • Statische Maßnahmen wie etwa der Ausbau des Dachgeschosses oder die Reparatur des Fachwerks
      • Energetische Erneuerungen wie etwa die Dämmung der Innen- und/ oder Außenwände
      • Anbauten sowie Neubauten in der unmittelbaren Umgebung der denkmalgeschützten Immobilie

      Vermutlich fragen Sie sich bei so vielen Einschränkungen nun: „Was darf ich eigentlich an einem denkmalgeschützten Haus verändern?“ Die Antwort darauf ist recht einfach. Solange die Aussagekraft des denkmalgeschützten Hauses nicht beeinträchtigt wird, genehmigen die Behörden Baumaßnahmen meist. Vermutlich würden Sie ohnehin nicht auf die Idee kommen, die wunderbare Stuckverzierung an der Fassade Ihres Hauses abzunehmen. Immerhin macht so etwas ja genau den Charme eines Denkmalhauses aus.

      Die Baumaßnahmen selbst sollten Sie im besten Fall von einer Spezialfirma ausführen lassen. Es kann sein, dass Ihnen die Behörde dies ohnehin vorgibt. Sparen ist bei einem denkmalgeschütztem Haus nicht ratsam. Werden die Maßnahmen unsachgemäß und billig ausgeführt, zahlen Sie diese mit ziemlicher Sicherheit doppelt. Die Genehmigungsverfahren der Behörden können teils lange dauern, daher sollten Sie Geduld mitbringen.

      Niemals ohne Genehmigung sanieren!

      Sollten Sie vor der Genehmigung durch die Behörden mit genehmigungspflichtigen Baumaßnahmen beginnen, kann das böse für Sie ausgehen. Wird die beantragte Maßnahme doch abgelehnt, muss sie zurückgebaut also in den Ausgangszustand zurückversetzt werden. Sollte die Behörde von begonnenen Baumaßnahmen erfahren, kann sie die Baustelle schließen und gegebenenfalls Material konfiszieren. Zudem wird ein Bußgeld fällig.

      Energieeffizientes denkmalgeschütztes Haus

      Behördliche Genehmigungsverfahren können auch verhindern, dass Sie Ihr denkmalgeschütztes Haus energieeffizient sanieren dürfen. Das ist auch ein Grund dafür, weshalb Sie als Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie häufig keine Rücksicht auf die Vorgaben der Energiesparverordnung nehmen brauchen. Sie benötigen für eine Vermietung oder den Verkauf dann auch keinen Energieausweis.

      Die Einschränkungen in der energieeffizienten Sanierung betreffen vor allem die Dämmung der Außenfassade. Die Denkmalschutzbehörde würde es höchstwahrscheinlich zu verhindern wissen, dass Sie beispielsweise die tolle Fachwerkfassade Ihres Hauses mit Dämmplatten zupflastern. Denn gerade die Fassade dieser Häuser gilt als besonders schützenswert.

      Außerdem ist eine Wärmedämmung bei vielen denkmalgeschützten Häusern ohnehin nicht nötig. Die Bauweisen von vor einigen Jahrhunderten ist eine andere gewesen als heute. Die Wände sind meist sehr dick oder mit Lehm und Stroh angereichert. Diese Wände sind von sich aus gute Isolierungen. Sie sorgen das ganze Jahr über für relativ konstante Temperaturen im Inneren des Hauses. Sie brauchen also keine Angst davor haben, dass Sie sich in einem alten Haus arm heizen.

      Gleichzeitig sorgen Materialien wie Lehmputz dafür, dass das Wohnraumklima im Haus ausgeglichen ist. Die Wände können atmen und das sorgt für ein häufig besseres Wohnklima als in einem Neubau. Gleichzeitig soll Sie das aber nicht davon abhalten, gewisse Maßnahmen zum Energiesparen zu treffen. Dürfen Sie beispielsweise die Außenwand nicht dämmen, können Sie vielleicht die Innenwand oder das Dach dämmen. So entweicht zumindest über einen ehemals ungedämmten Dachstuhl weniger Wärme. Auch mit einer neuen Heizungsanlage können Sie Ihre Energiekosten in einem denkmalgeschütztem Haus senken.

      Fördermittel für ein Haus unter Denkmalschutz

      Es gibt also viele Auflagen, an die sich Besitzer eines unter Denkmalschutz stehenden Hauses halten müssen. Als Käufer sind Sie nicht so frei in Ihrer Gestaltung wie bei einer normalen gebrauchten Immobilie. Doch all diese behördlichen Auflagen und Einschränkungen bringen einen nicht unerheblichen positiven Aspekt mit sich: staatliche Förderungen sowie vergünstigte Kredite und Zuschüsse.

      Staatliche Fördermittel, um die Immobilie zu sanieren

      Förderungen gibt es unter anderem von der zuständigen Denkmalschutzbehörde, der Gemeinde, dem Landkreis oder Bezirk, in dem das Haus steht. Sie sollen dazu dienen, die Immobilie zu sanieren und so dessen historischen Wert zu sichern. Förderungen müssen immer beantragt werden, bevor die Baumaßnahme beginnt. Sie sollten zudem detailliert aufgeschlüsselt werden und die Verwendung des Geldes ganz genau benannt werden. Die genehmigte Fördersumme wird Ihnen dann nach der Fertigstellung und nachdem Sie einen Verwendungsnachweis eingereicht haben, ausgezahlt.

      In welcher Höhe die Förderungen ausgezahlt werden, lässt sich nicht pauschal beantworten. Das ist unter anderem vom jeweiligen Bundesland und der Art der geplanten Maßnahme abhängig. Man kann aber sagen, dass besonders schützenswerte Objekte höher gefördert werden als weniger schützenswerte. Auch die finanzielle Lage des Eigentümers wird bei der Vergabe von Fördermitteln für denkmalgeschützte Häuser berücksichtigt. Ab einer Förderung von 10.000 Euro wird sich die fördernde Behörde nach den Baumaßnahmen vermutlich selbst ein Bild vom Umbau machen.

      Nicht jedem Antrag auf staatliche Förderung wird stattgegeben. Sie sollten also lieber bis zur Entscheidung warten, bevor Sie mit dem Umbau beginnen. Es sei denn, Sie können ihn sich auch ohne Förderung vollumfänglich leisten.

      Staat darf Besitzer unter Umständen enteignen

      Unter bestimmten Umständen kann der Staat den Besitzer eines denkmalgeschützten Hauses enteignen. Das kann passieren, wenn die Instandhaltung oder Instandsetzung der Immobilie trotz der Förderungen nicht gewährleistet werden kann. In diesem Fall muss der Staat den Besitzer aber „angemessen entschädigen“, wie es heißt.

      KfW-Kredite und Zuschüsse

      Auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert die energieeffiziente Sanierung von Denkmalen als Wohnhaus. Die Förderbank weiß natürlich um die behördlichen Einschränkungen und hat mit dem Programm „KfW-Effizienzhaus Denkmal“ ein Programm mit angepassten Voraussetzungen für Häuser unter Denkmalschutz im Portfolio. Es handelt sich um die Programme KfW 151/152 sowie die dazugehörigen Zuschüsse KfW-Programm 430: Energieeffizient Sanieren - Investitionszuschuss und 431: Zuschuss Baubegleitung. Die regulären Voraussetzungen, um diese vergünstigten Kredite und einmaligen Zuschüsse zu bekommen, sind eigentlich recht streng.

      Die vereinfachten Voraussetzungen für Denkmale beschreibt die KfW wie folgt: „Beim Standard KfW-Effizienzhaus Denkmal darf der Jahres-Primärenergiebedarf 160 % und der Transmissionswärmeverlust 175 % der Werte betragen, die für ein vergleichbares Referenzgebäude nach der Energiesparverordnung (EnEV) gelten.“ Das bedeutet, dass ein Denkmalschutz Haus bestimmte Richtwerte zum Energiebedarf und zum Wärmeverlust überschreiten darf.

      Trotz schlechterer Werte ist KfW-Förderung möglich

      Sind auch die an ein denkmalgeschütztes Haus angepassten Werte beim Denkmal nicht zu erreichen, kriegt man die Förderungen trotzdem. Dazu muss ein Sachverständiger die Planung der Maßnahmen auf die gestalterischen Vorgaben abstimmen, eine Gebäudebilanzierung durchführen und nachweisen, dass alle technischen Möglichkeiten zur energetischen Sanierung umgesetzt werden und die denkmalgeschützte Bausubstanz dennoch erhalten bleibt.

      Auch Einzelmaßnahmen (KfW 152) sind förderfähig. So können mit den angepassten Voraussetzungen die Innen- statt die Außenwände gedämmt werden. Grundvoraussetzung ist jedoch, dass Sie einen speziellen Experten für Baudenkmale einbinden, den auch wir Ihnen bereits in diesem Bericht ans Herz gelegt haben. Dieser hilft Ihnen bei behördlichen Sachen, weiß, welche Maßnahmen machbar sind, begleitet den Bau oder Umbau und stellt Ihnen die Bestätigung zum Antrag aus, den Sie brauchen, um Förderung bei der KfW beantragen zu können.

      KfW-Förderung bei Dr. Klein beantragen

      Das Darlehen KfW 151 können Sie nicht direkt bei der KfW selbst beantragen. Um es zu erhalten, benötigen Sie eine durchleitende Bank. Unter anderem kann das Ihre Hausbank sein, sollte sie mit der KfW kooperieren. Auch über Dr. Klein können Sie dieses Förderprogramm beantragen, sofern Sie auch eine Baufinanzierung für den Kauf und die Sanierung Ihres denkmalgeschützten Hauses bei uns abschließen. Den Zuschuss aus dem Programm 152 können Sie hingegen direkt bei der KfW beantragen. Dabei können wir Ihnen ausnahmsweise leider nicht helfen. Wie Sie eine KfW-Förderung beantragen lesen Sie hier.

      Ein denkmalgeschütztes Haus steuerlich absetzen

      Neben den staatlichen und zinsvergünstigten Förderungen hat der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie sowohl für Vermieter als auch für Selbstbewohnen einen weiteren entscheidenden Vorteil: Sie können bis zu 100 Prozent der Gesamtkosten für Kauf und Sanierung steuerlich geltend machen. Und unter Umständen können Sie sogar auf den Erlass der Grundsteuer hoffen. Bei normalen Häusern, die nicht unter Denkmalschutz stehen, ist beides nicht möglich.

      Kosten für das Denkmal abschreiben

      Wenn Sie die Kosten für den Kauf und die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses steuerlich geltend machen wollen, dann unter den Voraussetzungen der Absetzung für Abnutzung (AfA). Diese legt zunächst als Berechnungsgrundlage 70 Prozent des Gesamtkaufpreises, inklusive der Sanierungskosten, fest.

      Selbstbewohner haben daraufhin die Möglichkeit, über zehn Jahre lang jeweils neun Prozent dieser Kosten steuerlich geltend zu machen. Das bedeutet, dass sich Ihr zu versteuerndes Einkommen pro Jahr um diese Summe verringert. Nach zehn Jahren haben Sie so 90 Prozent der Kosten von der Steuer abgesetzt.

      Wollen Sie die denkmalgeschützte Immobilie vermieten ist der Fiskus sogar noch großzügiger. In diesem Fall können Sie auf derselben Berechnungsgrundlage acht Jahre lang jeweils neun Prozent absetzen und weitere vier Jahre je sieben Prozent. Das heißt für Sie, dass Sie nach der AfA 100 Prozent der Gesamtkosten von der Steuer absetzen können.

      Allerdings achtet das Finanzamt natürlich penibel darauf, welche Kosten genau Sie absetzen möchten. Die Ausgaben müssen dem Erhalt des Denkmals dienen. Zu diesen Kosten gehören beispielsweise eine neue Heizungsanlage, neue Fenster, ein neues Dach oder die Sanierung der Fassade. Die Denkmalbehörde bescheinigt Ihnen die Notwendigkeit der Baumaßnahmen. Diese Bescheinigung können Sie dann beim Finanzamt einreichen.

      Grundsteuererlass bei Kulturdenkmalen

      Eine weitere großzügige Ersparnis lauert in der jährlich zu entrichtenden Grundsteuer. Als Besitzer eines Hauses unter Denkmalschutz können Sie unter bestimmten Voraussetzungen von der Grundsteuer befreien lassen. Zum einen muss das Gebäude ein Kulturdenkmal von öffentlichem Interesse sein. Ob Ihr Denkmalschutz Haus dazugehört, erfahren Sie aus der Kulturdenkmalliste des Landes. Ist das Grundstück Ihres Hauses ein Naturdenkmal muss es zumindest teilweise der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Das ist zum Beispiel bei einem Schlossgarten der Fall.

      Die zweite und kniffligere Voraussetzung ist, dass Sie die denkmalbedingte Unrentabilität des Gebäudes nachweisen müssen. Dazu müssen in zwei von drei Jahren Verluste aufgrund der hohen Kosten für das Denkmalschutz Haus nachgewiesen werden. Allerdings kann sich der Grundsteuererlass in genau diesem Punkt mit der AfA duellieren oder kannibalisieren. Um diesbezüglich weitere Informationen und Handlungsempfehlungen zu erhalten, raten wir Ihnen, sich an eine auf Steuerrecht spezialisierte Anwaltskanzlei zu wenden.

      Vor- und Nachteile

      Ein denkmalgeschütztes Haus ist ohne Zweifel etwas ganz besonderes. Neben den baulichen Besonderheiten, die eine solche Immobilie zu einem Eigenheim mit Charme machen, verfügen sie auch über rechtliche und behördliche Besonderheiten, die es zu beachten gilt. Nachfolgend fassen wir Ihnen gern die Vor- und Nachteile eines Denkmalschutz Hauses noch einmal zusammen.

      Vorteile
      • Historischer Charme
      • (Teils) Günstig in der Anschaffung
      • (Meist) Gutes Wohnklima
      • Kein Energieausweis nötig (für Vermieter/Verkäufer)
      • Staatliche Förderung der Sanierung
      • Vereinfachte Voraussetzungen für zinsgünstige KfW-Kredite
      • Kauf und Sanierung steuerlich absetzbar
      Nachteile
      • (Teils) Hoher Sanierungsbedarf
      • Behördliche Einschränkungen bei Gestaltung des Hauses
      • Keine vollkommene energieeffiziente Sanierung möglich
      • Hohe Instandhaltungsrücklagen notwendig
      • Besitzer kann unter Umständen enteignet werden

      Bei der Sanierung Ihres denkmalgeschützten Hauses können wir Sie leider nicht unterstützten, wir können Ihnen aber bei Ihren Finanzen behilflich sein. Unsere 550 Berater vor Ort nehmen sich für Sie an einem von über 200 Standorten Zeit und finden gemeinsam mit Ihnen die für Sie richtige Finanzierung für Ihr denkmalgeschütztes Haus.

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