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Vorausdarlehen: Heute Geld erhalten, morgen besparen

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Bettina Martins-Brünslow
14.10.2022
4 Min Lesezeit
Das Wichtigste in Kürze
  • Beim Vorausdarlehen erhalten Sie die Bausparsumme sofort ausgezahlt.
  • Sie erhalten günstige Zinsen auf das Vorausdarlehen.
  • In der Sparphase zahlen Sie die Sparrate in den Bausparvertrag ein und die Zinsen für das Vorausdarlehen.
  • In der Darlehensphase zahlen Sie den Restbetrag der Bausparsumme ab.
  • Die Höhe der Bausparsumme hat Einfluss auf die Abschlussgebühr, die Zinslast sowie die Vorfälligkeitsentschädigung.

Was ist ein Vorausdarlehen?

Das Vorausdarlehen ist eine Sonderform des Bausparens. Sie erhalten die Bausparsumme sofort ausgezahlt und sparen erst im Anschluss einen Teil der Summe an. Bausparkassen bieten Ihnen damit eine Alternative zum normalen Bausparvertrag, mit der Sie Bausparen und sofortigen Kauf miteinander verbinden können. Das Vorausdarlehen ist eng mit dem klassischen Bausparen verwandt, beinhaltet aber einen entscheidenden Unterschied: Beim Bausparen müssen Sie einen Teil der Bausparsmme über 7 oder 8 Jahre ansparen, bevor Sie die Bausparsumme ausgezahlt bekommen. Das Vorausdarlehen ermöglicht die sofortige Auszahlung der Bausparsumme, die Sie in einen Immobilienkauf investieren können. Getreu dem Motto: Erst kaufen, dann sparen. Das Vorausdarlehen ist auch bekannt als Bausparsofortfinanzierung, Konstantdarlehen, Vorauskredit oder Bausparsofortkredit.

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Besonders in dieser Zeit der steigenden Zinsen kann sich der Abschluss eines Vorausdarlehens lohnen. Planen Sie gerade sowieso eine Baufinanzierung, denken Sie über ein Vorausdarlehen nach. Damit kann ein Teil Ihres Immobilienkredits günstig finanziert werden. Die aktuellen Bauzinsen steigen gerade wieder. Die Bausparkassen haben allerdings noch nicht nachgezogen und bieten für die Darlehensphase nach wie vor noch Zinsen um die 1 bis 2 % an. Schließen Sie jetzt ein Darlehen ab, sichern Sie sich die heutigen Zinsen und sind nicht dem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt.

Wie funktioniert ein Vorausdarlehen?

Ein Vorausdarlehen wird wie ein Bausparvertrag in 2 Phasen unterteilt. Wie ein Vorausdarlehen funktioniert, wird anhand dieser beiden Phasen verdeutlicht.

Grafik: Kombikredit Modell
Grafik: Kombikredit Modell

Phase 1: Rate besteht aus Zinsen für Vorausdarlehen und Sparanteil für Bausparvertrag

Die Summe aus dem Vorausdarlehen wird an Sie ausgezahlt. Parallel nehmen Sie einen Bausparvertrag über denselben Betrag auf, den Sie regelmäßig über einen festgelegten Zeitraum besparen. In dieser Zeit zahlen Sie die Zinsen für das Vorausdarlehen sowie die Sparrate für den Bausparvertrag. Das bedeutet: Sie tilgen nicht zunächst noch nicht die Summe aus dem Vorausdarlehen. Der Bausparvertrag wird als Sicherheit an den Kreditgeber des Vorausdarlehens abgetreten.

Nehmen wir mal an, Sie haben sich für einen Tarif mit einer Laufzeit von 15 Jahren entschieden: Nach Ablauf dieser Zeit haben Sie folgerichtig immer noch 200.000 € Schulden. Dafür haben Sie im gleichen Zeitraum 40-50 % der Bausparsumme angespart. Auf die Summe des Bausparvertrags gab es pro Jahr zusätzlich zwischen 0,1 und 0,25 % Guthabenzinsen.

Phase 2: Sie zahlen nur noch das Bauspardarlehen ab

Nach 10 bis 15 Jahren wird das Vorausdarlehen fällig. Sie müssen nun Ihre Schulden von 200.000 € begleichen. Gleichzeitig wird Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif. Wir nehmen an, Sie haben nun inklusive Guthabenzinsen im Bausparvertrag beispielsweise 40 % der 200.000 €, also 80.000 €, angespart. Damit tilgen Sie nun einen Teil der Schulden aus dem Vorausdarlehen, es bleiben aber noch 120.000 € übrig. Die Bausparkasse teilt Ihnen über diese Summe nun ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu, mit dem Sie das ursprüngliche Vorausdarlehen tilgen. In der Zeit danach zahlen Sie Monat für Monat das Bauspardarlehen ab. Diesmal ist die monatliche Rate sowohl für die Zinsen als auch für die Tilgung der Schulden da.

Welche Kosten entstehen beim Vorausdarlehen?

Beim Abschluss eines Vorausdarlehens fällt, wie bei einem normalen Bausparvertrag auch, eine Abschlussgebühr an. Sie beträgt zwischen 1 und 1,6 % der Bausparsumme. Das bedeutet: Je höher die Bausparsumme ist, desto höher ist auch die Abschlussgebühr. Bei einer Bausparsumme von 200.000 € beträgt sie zwischen 2.000 und 3.200 €.

Kontoführungsgebühren, Darlehensgebühren, Servicepauschalen unzulässig

Nach verschiedenen Klagen durch unter anderem die Verbraucherzentralen Sachsen sowie des Bundesverbandes dürfen Bausparkassen keine Kontoführungsgebühren, Darlehensgebühren oder Servicepauschalen erheben. Das haben das BGH im Mai 2017, das Oberlandesgericht Koblenz (Az 2 U1/19) sowie das Oberlandesgericht Celle (Az 3 U 39/21) entschieden. Servicepauschalen und Kontoführungsgebühren können von Ihnen zurückgefordert werden.

Welchen Einfluss hat die Bausparsumme auf weitere Kosten?

Bei der Auswahl der Bausparsumme sollte die Höhe mit Bedacht gewählt werden. Denn die Höhe hat Einfluss auf die folgenden 3 Komponenten:

  1. Höhe der Zinsen: Während der Sparphase zahlen Sie lediglich Zinsen auf die Restschuld des Vorausdarlehens. Da sich die Restschuld allerdings nicht reduziert, bleibt auch die Zinslast durchgehend gleich hoch.
  2. Höhe der Abschlussgebühr: Die Abschlussgebühr orientiert sich prozentual an der Höhe der Bausparsumme
  3. Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung: Verkaufen Sie Ihr Haus, kündigen in der Regel auch Ihr Vorausdarlehen. Die Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kündigung errechnet sich anhand der Gesamtsumme des Vorausdarlehens. Ist die Summe hoch gewählt, fällt auch die Vorfälligkeitsentschädigung verhältnismäßig hoch aus.

Ist beim Vorausdarlehen auch Eigenkapital nötig?

Beim Vorauskredit benötigen Sie bereits zu Beginn Eigenkapital, das Sie einfließen lassen müssen. Denn: Bausparkassen gehen mit der Höhe des Kombikredits nur bis zu einem maximalen Beleihungsauslauf von 80 %.

Um zu zeigen, wie viel Eigenkapital beim Vorausdarlehen nötig ist, bleiben wir noch mal beim oberen Beispiel. Wenn eine Bausparkasse Ihnen 200.000 € als Bausparsofortkredit gewährt, kann Ihr Wunschobjekt maximal 357.142 € kosten. Grund: Eine finanzierende Bank oder auch Bausparkasse ist nicht bereit, Ihnen die gesamten 357.142 € als Kredit zu geben und das Haus voll zu beleihen.

Sie ermittelt deshalb einen maximalen Beleihungswert, der meist etwa 30 % unter dem Kaufpreis liegt, also etwa bei 250.000 €. Um den oben erwähnten Beleihungsauslauf zu ermitteln, werden davon noch mal 20 % abgezogen. Der Kredit, den Sie im Rahmen des Bausparsofortdarlehens von einer Bausparkasse für Ihr Haus mit dem Kaufpreis von 357.142 € bekommen können, liegt also bei maximal 200.000 €. Das bedeutet im Umkehrschluss: Die restlichen 157.142 € plus die Nebenkosten des Hauskaufs müssen Sie selbst aufbringen oder aus anderen Krediten generieren können, denn mehr gewährt Ihnen keine Bausparkasse.

Darlehenshöhe200.000 €
Maximal möglicher Kaufpreis357.142 €
Beleihungswert250.000 €
Beleihungsauslauf200.000 €
Benötigtes Eigenkapital157.142 €
Tabelle: Beispielrechnung zum Eigenkapital bei Bausparsofortdarlehen

Kritikpunkte am Bausparsofortdarlehen

Nicht alle sind von einem Bauspardarlehen überzeugt. Daher wollen wir die wichtigsten Argumente genau unter die Lupe nehmen. Eine differenzierte Betrachtung verschafft Ihnen einen Gesamtüberblick.

  • Kritikpunkt 1: Kein Gesamteffektivzins, keine Vergleichbarkeit

    Die Kritik lautet: Beim Bausparsofortdarlehen wird kein Effektivzinssatz ausgewiesen, deshalb wirken seine Zinsen niedriger als sie sind, und er lässt sich nur schwer mit anderen Angeboten vergleichen.

    Dr. Klein sagt dazu: Ja, diese Kritik ist durchaus berechtigt. 

    Beim Vorausdarlehen weisen die Bausparkassen in der Regel keinen Effektivzins aus. Was jedoch nicht in diese Zahl miteinfließt, ist der Guthabenzins für die Sparraten oder die Abschlussgebühr, die zu Beginn fällig wird. Weil diese Posten keine Berücksichtigung finden, wirken die Zinsen beim Bausparsofortdarlehen im Vergleich mit anderen Baufinanzierungen auf den ersten Blick günstiger, als sie in Wirklichkeit sind.

    Im Sinne unserer Kunden wäre hier mehr Transparenz wünschenswert. Aber: Die Bausparkassen stellen alle Angaben zur Verfügung, die benötigt werden, um den Gesamteffektivzins selbst zu ermitteln. Das dürfte für einen Laien ein recht schwieriges Unterfangen darstellen. Lassen Sie sich davon aber nicht abschrecken, sondern nehmen Sie dabei einfach die Hilfe unserer Spezialisten für Baufinanzierung in Anspruch. Sie rechnen den Gesamteffektivzins aus und vergleichen das Ganze für Sie zum Beispiel mit den Konditionen eines normalen Annuitätendarlehens. So erhalten Sie die benötigten Informationen und können das Bausparsofortdarlehen eins zu eins gegen andere Finanzierungsvarianten abwägen.

  • Kritikpunkt 2: Plötzlich höhere Zinsen durch Finanzierungslücke

    Die Kritik lautet: Die Zuteilungsreife des Bausparvertrags bringt beim Vorausdarlehen einen gewissen Unsicherheitsfaktor mit sich und kann zu einer Finanzierungslücke führen, die mit einer teuren Zwischenfinanzierung überbrückt werden muss.

    Dr. Klein sagt dazu: Es besteht tatsächlich ein gewisses Risiko, das sich unserer Erfahrung nach aber in Grenzen hält und in der Realität selten vorkommt.

    Während der Zuteilungsreife kann es passieren, dass Sie Ihr Geld nicht unverzüglich erhalten. 

    Möchten zu viele Bausparer gleichzeitig ein Bauspardarlehen haben, kommen Sie eventuell nicht sofort an die Reihe und müssen noch ein oder zwei Auszahlungsperioden lang warten. Das kann bei einem Vorausdarlehen zum Problem werden: Wie im oberen Beispiel beschrieben, stehen Sie dann an dem Punkt, an dem die 200.000 € aus dem Vorausdarlehen fällig sind, Sie aber nur 80.000 € angespart haben. Wenn nun das Bauspardarlehen noch nicht von der Bausparkasse zugeteilt wird, fehlen Ihnen plötzlich 120.000 €, um das Vorausdarlehen vollständig zu tilgen. Dann klafft eine Finanzierungslücke, und Sie müssen das Vorausdarlehen auf einmal mithilfe einer fremden Bank zwischenfinanzieren. Das kann, je nach Angebot, teuer werden. 

    Allerdings: Die Wartezeit, die Ihnen dabei blühen kann, bewegt sich im Rahmen von einigen Monaten. Das ist ein überschaubarer Zeitrahmen, in dem sich das Risiko abfedern lässt. Für solche Fälle gibt es passende Zwischenfinanzierungslösungen, zum Beispiel in Form eines variablen Darlehens. Es beinhaltet zwar ebenfalls höhere Sollzinsen, dafür können Sie seine Restschuld jederzeit kostenlos tilgen. So sichern Sie sich eine gewisse Flexibilität: Sobald das Bauspardarlehen zu Ihrer Verfügung steht, zahlen Sie damit das variable Darlehen ab. Fazit: Es ist nicht schön, wenn eine solche Finanzierungslücke entsteht, es kommt aber nicht häufig vor, und falls doch, gibt es machbare Auswege.

  • Kritikpunkt 3: Keine Sondertilgungen heißt: weniger Flexibilität

    Die Kritik lautet: Sondertilgungen sind beim Bausparsofortdarlehen grundsätzlich nicht möglich.

    Dr. Klein sagt: Das stimmt so nicht. Richtig ist, dass Sondertilgungen nicht möglich sind, während Sie sich noch in der ersten Phase bei der Rückzahlung des Vorausdarlehens befinden. Dazu sagen wir auch ganz deutlich: Diese Phase von zehn bis 15 Jahren ist ein langer Zeitraum, in dem Sie keine Extrazahlungen leisten können.

    Aber: Umso größer sind Ihre Vorteile diesbezüglich in der zweiten Phase, wenn Sie bereits das Bauspardarlehen abbezahlen: Dann sind Sondertilgungen sogar jederzeit möglich, und zwar in unbegrenzter Höhe und absolut kostenfrei. Das ist ein sehr großer Pluspunkt, den Ihnen keine normale Baufinanzierung mit einem Annuitätendarlehen zu bieten hat. Hier sind die Sondertilgungen meist auf eine bestimmte, geringe Summe pro Jahr begrenzt. Ganz zu schweigen von einer vollständigen, vorzeitigen und kostenlosen Ablösung, die es bei einem Annuitätendarlehen in dieser Form gar nicht gibt. Sie müssen fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen und kommen auch nur in bestimmten Fällen vorzeitig aus dem Vertrag.

    In Phase 2 des Bauspardarlehens sind Sie also mehr als flexibel, was die Tilgung betrifft. Das kann bei sinkenden Bauzinsen ein sehr großer Vorteil sein: Sie können ohne finanzielle Verluste jederzeit eine neue Baufinanzierung zu günstigeren Zinsen abschließen.

  • Kritikpunkt 4: Hohe Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitigem Verkauf

    Die Kritik lautet: Bausparkunden kommen nur mit einer besonders hohen Vorfälligkeitsentschädigung frühzeitig aus dem Bausparsofortdarlehen heraus.

    Dr. Klein sagt: Das stimmt nur teilweise, denn auch dies gilt nur für die erste Phase, konkret also für das Vorausdarlehen. Dann ist die vorzeitige Kündigung tatsächlich sehr teuer, denn sie richtet sich bei Bausparkassen immer nach der Gesamtschuldsumme. Und die Gesamtschuldsumme ist eine Konstante. Sie ist und bleibt immer gleich hoch, egal, wann Sie kündigen.

    Zum Vergleich: Beim klassischen Annuitätendarlehen richtet sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung unter anderem nach der Höhe der Restschuld, die ja mit der Zeit sinkt, und nach der Frage, wie viel früher Sie aus dem Vertrag heraus möchten. Deshalb fallen Vorfälligkeitsentschädigungen beim Annuitätendarlehen grundsätzlich günstiger aus. Aber: Für Baufinanzierungen existiert ein gesetzliches Kündigungsrecht gemäß §489 BGB. Es besagt, dass Sie Baufinanzierungen grundsätzlich 10 Jahre nach der Vollauszahlung des Darlehens jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen können, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Und das gilt nicht nur für Annuitätendarlehen, sondern auch für Vorausdarlehen von Bausparkassen.

    In der zweiten Phase, beim Bauspardarlehen, können Sie die Restschuld sogar jederzeit kostenlos ablösen. Das ist ein großer Vorteil im Vergleich zum Annuitätendarlehen, für dessen gesamte Laufzeit gilt: Eine Bank ist nur dann dazu verpflichtet, Sie vorzeitig und kostenlos aus dem Kreditvertrag zu entlassen, wenn Sie die gesetzlichen 10 Jahre hinter sich gelassen haben. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, muss die Bank Sie ebenfalls entlassen, darf dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Für wen eignet sich das Vorausdarlehen?

Im Grunde lassen sich 2 verschiedenen Gruppen ableiten, für die der Bausparsofortkredit relevant ist:

  1. Ihnen ist Zinssicherheit wichtig: Der Gesamteffektivzins ist beim Bausparsofortdarlehen oftmals höher als bei Annuitätendarlehen, dafür überzeugt er durch höhere Zinssicherheit und in der zweiten Phase durch mehr Flexibilität.
  2. Sie möchten sofort Schulden tilgen: Weil Sie von Beginn an Ihre Restschuld kontinuierlich tilgen, sind die Zinskosten beim Annuitätendarlehen immer niedriger als beim Bausparsofortdarlehen. Dafür müssen Sie hier mit einem gewissen Zinsänderungsrisiko klarkommen. Dieses Thema kommt immer dann auf, wenn Ihre nächste Zinsbindung endet und eine Anschlussfinanzierung ansteht.
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