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Negativzinsen: Gibt’s die Baufinanzierung bald zum Nulltarif?

Es ist kein Ende der Niedrigzinsphase in Sicht. Nun machen Geschichten über Negativzinsen bei Baufinanzierungen Schlagzeilen. Wie wahrscheinlich das ist und was es zu beachten gibt, lesen Sie hier.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was sind Negativzinsen?

      Negativzinsen sind Zinsen, die der Kreditgeber dem Kreditnehmer gutschreibt. Bei Negativzinsen zahlen Sie also weniger zurück, als Sie sich geliehen haben. Sie kriegen als Kreditnehmer also Geld geschenkt, wenn Sie es sich leihen. Für Sparer hingegen bedeuten Negativzinsen, dass Sie Geld verlieren, wenn sie es in größeren Mengen bei Banken oder Sparkassen deponieren – denn als Sparer sind Sie Kreditgeber. Banken arbeiten nämlich mit Geld, das die Sparer bei ihnen anlegen.

      Man könnte also meinen, es herrscht bei Negativzinsen verkehrte Welt. Denn eigentlich sollten Sparer Geld für ihre Anlage bekommen und Kreditnehmer Zinsen zahlen. Doch wie kommen Sie nun an Geldgeschenke bei der Baufinanzierung?

      Gibt es Immobilienkredite mit Negativzinsen?

      Bisher gibt es keine klassische Baufinanzierung mit Minuszinsen. Im Niedrigzinsumfeld kommt es aber immer wieder zu den Gerüchten, dass es bald Baugeld zu Negativzinsen geben könnte. Die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein halten es für eher unwahrscheinlich, dass Banken und Sparkassen in Deutschland Immobilienkredite mit Minuszins vergeben werden.

      Zunächst einmal können Banken Negativzinsen rein technisch gar nicht abbilden, damit wäre allein für die Einrichtung der technischen Voraussetzungen ein großer Aufwand verbunden, der Kosten seitens der Banken entstehen lässt. Hinzu kommt, dass Banken die Kosten für ihr Personal, Gebäudemieten, Verwaltung und Co bezahlen müssen. Sie können demnach vermutlich keinesfalls im großen Stil Baufinanzierung mit Negativzinsen anbieten.

      In Dänemark hingegen hat eine Bank mit Negativzinsen für Baufinanzierungen für großen Wirbel gesorgt. Dort gab es Baugeld mit 10-jähriger Sollzinsbindung zu einem Sollzinssatz von -0,5 Prozent. In Deutschland hat allerdings unlängst die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) im November 2019 verkündet, im Jahre 2020 Förderkredite zu Negativzinsen anzubieten.

      Negativzinsen bei der KfW

      Der Chef der staatlichen KfW-Bank hat in einem Interview im November 2019 angekündigt, Negativzinsen auf den Markt zu bringen. Die Minuszinsen soll es zunächst auf Förderkredite für beispielsweise Klimaschutzprojekte geben. Ob es dann auch Hauskredite für Privatkunden mit Negativzinsen geben wird, ist noch unklar. Dies sei – so der KfW-Chef – zwar möglich, ob es aber auch wirklich umgesetzt wird, ist eine andere Frage.

      Eine Baufinanzierung mit Negativzinsen könnte dann in etwa so aussehen: Sie nehmen eine Baufinanzierung in Höhe von 250.000 Euro auf, brauchen aber nur 245.000 Euro zurückzahlen. Das ergäbe bei einer Laufzeit von zehn Jahren einen Negativzins von minus 0,2 Prozent. Die reine Tilgung in Höhe von beispielhaften drei Prozent beträgt 625 Euro. Aufgrund der Minuszinsen, die die Rate um monatlich 41,66 Euro reduzieren, ergibt sich eine Monatsrate von 583,34 Euro.

       Darlehen
      Darlehenshöhe250.000 €
      Laufzeit10 Jahre
      Sollzins-0,2 %
      Tilgung3 %
      Monatsrate583,34 €
      Zinskosten gesamt-5.000 €
      Darlehenskosten gesamt245.000 €
      Zahlenbeispiel für eine Baufinanzierung mit Negativzinsen

      Technische Umsetzbarkeit & realistische Betrachtung

      Da man zum Beantragen von KfW-Förderkrediten als Privatkunde jedoch meistens eine durchleitende Bank braucht, müssten private Banken und Sparkassen diese Negativzins-Angebote der KfW erst einmal abbilden können. Und hier wären wir wieder bei dem Problem der technischen Umsetzung. Während der KfW-Chef davon ausgeht, dass Banken das bereits ab Herbst 2020 technisch leisten können, sind andere Finanzexperten weniger optimistisch.

      „Die IT-Systemlandschaft der Banken ist teilweise extrem veraltet und für eine Umstellung auf Negativzinsen sind hohe Investitionsaufwände nötig. Dass alle Banken und Sparkassen bis Ende 2020 in der Lage sein werden, Minuszinsen abzubilden, bezweifle ich daher stark“, so Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. Es wird vermutet, dass die KfW de Negativzins-Karte spielt, um die Banken in Deutschland zum technischen und digitalen Wandel zu zwingen. Denn schafft es nur eine Bank, Negativzinsen abzubilden, hat diese einen eindeutigen Wettbewerbsvorteil. Das setzt die komplette Bankenlandschaft dann enorm unter Druck.

      In dem Zinskommentar November 2019 geht Neumann eher davon, dass sich das Zinsniveau auch 2020 für die Verbraucher nicht groß verändern und auf dem niedrigen Niveau halten wird. Verschärfen sich die wirtschaftlichen Unsicherheiten und die Flaute der Konjunktur jedoch weiterhin, könnten Banken aber tatsächlich mit Negativzinsen konfrontiert oder sogar dazu gezwungen werden. Stabilisiert sich die Lagen hingegen, könnte das im Umkehrschluss zu einer Normalisierung des Zinsniveaus führen – langfristige Zinsprognosen sind daher Ende 2019 schwierig zu treffen.

      Schon heute: KfW-Tilgungszuschuss senkt Zinskosten in Negativbereich

      Wie viele Prozentpunkte von den potenziellen Negativzinsen der KfW im Endeffekt noch übrigbleiben und wirklich beim Kunden ankommen, bleibt abzuwarten. Denn die durchleitende Bank kann bei der Vermittlung von KfW-Krediten eine Bearbeitungsgebühr von bis zu 0,75 Prozent aufschlagen. Außerdem bekommen Privatkunden KfW-Darlehen häufig nur im Zusammenhang mit einer Hauptfinanzierung. Sie können also nicht einfach jeden KfW-Kredit beantragen, Sie brauchen für viele Förderprogramme eine „normale“ Baufinanzierung dazu. Gibt es bei der KfW tatsächlich aber irgendwann einen negativen Sollzins für die einzelnen Förderprogramme, könnte das den Gesamtzins aus Hauptbaufinanzierung und KfW-Darlehen durchaus um ein paar Prozentpünktchen senken.

      Zudem gibt es im Rahmen einiger KfW-Darlehen schon aktuell hohe Tilgungszuschüsse, die Einfluss auf die Zinskosten haben. So gibt es im KfW-Programm 151 für energieeffizientes Sanieren einen Tilgungszuschuss in Höhe von bis zu 27.500 Euro bei einer Förderungssumme von 100.000 Euro. Das bedeutet, Sie brauchen im besten Fall nur 72.500 Euro von 100.000 Euro zurückzahlen. Im besten Fall ergibt sich schon heute daraus ein Effektivzinssatz von -1,59 Prozent bei einem Sollzins von +0,75 Prozent. Es gibt also schon indirekt betrachtet effektive Negativzinsen auf KfW-Darlehen. Beantragen Sie dann zusätzlich noch das Baukindergeld, können Sie die Kosten für diesen Kredit noch weiter senken.

    • Exkurs: Negativzinsen als Lockmittel bei Ratenkrediten

      Anbieter von Ratenkrediten hingegen werben immer mal wieder mit Krediten zu Negativzinsen. Diese Angebote haben jedoch meist viel wichtiges Kleingedrucktes. So sind die negativ verzinsten Summen meist auf rund 1.000 Euro begrenzt und mit weiteren Voraussetzungen wie etwa der gleichzeitigen Eröffnung eines Girokontos bei der Kreditbank verbunden. Zudem sind diese Angebote meist nur über einen kleinen Zeitraum verfügbar und somit keine regulären Standardkredite.

      Solche Angebote sind demnach nicht unbedingt die flexibelsten und richten sich nur an eine begrenzte Kundengruppe über einen begrenzten Aktionszeitraum. Bedenken Sie zudem, dass diese Negativzinsen nur dann zustande kommen, wenn der Kreditnehmer die ideale Bonität hat. Selbstverständlich ist es aus Kundensicht klasse, wenn man für einen Ratenkredit weniger zurückzahlen müssen als man aufgenommen hat. Aufgrund der Beschränkungen in der Kredithöhe und anderen Voraussetzung ist das in erster Linie eine gute Werbeaktion der anbietenden Bank.

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      Fazit: Kommen die Negativzinsen auf Baufinanzierungen?

      Schlussendlich bleibt zu sagen: Negativzinsen bei einer Baufinanzierung von einer privaten Bank sind grundsätzlich möglich, aber gar nicht so einfach abzubilden, umzusetzen und daher momentan eher unwahrscheinlich. Der Leidensdruck der Banken in der aktuellen Niedrigzinsphase scheint noch nicht groß genug zu sein, um Negativzinsen auf Baufinanzierungen schon definitiv in Betracht zu ziehen. Steigt der Leidensdruck jedoch, weil sich die Refinanzierungsbedingungen für die Banken weiter verschlechtern, steigen die Chancen auf Negativzinsen an. Ob und welchem Umfang es Negativzinsen bei der Baufinanzierung geben wird, hängt daher von vielerlei schwer kalkulierbaren technischen, wirtschaftlichen und politischen Faktoren ab. Eine eindeutige Prognose ist daher zum aktuellen Zeitpunkt schwierig.

      Die KfW hat aufgrund von Tilgungszuschüssen bereits Förderkredite mit einem negativen effektiven Jahreszins im Angebot. Sie will im kommenden Jahr 2020 auch negative Sollzinsen einführen. Ob diese jedoch auch für private Förderdarlehen zum Tragen kommen, bleibt abzuwarten.

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