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Immobiliengutachter-Kosten: Was kostet ein Wertgutachten?

Immobiliengutachter ermittelt den aktuellen Verkehrswert der Immobilie
vivien-ohlinger
Viviane Ohlinger
5 Min.
06.09.2022
Das Wichtigste in Kürze
  • Immobiliengutachter bewerten den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie.
  • In die Immobilienbewertung fließen sowohl die Lage, der Zustand und die Ausstattung der Immobilie ein als auch die Energieeffizienz und eventuelle Mängel.
  • Immobiliengutachter erstellen weniger detaillierte Kurzgutachten sowie ausführliche Vollgutachten.
  • Die Preise für ein Immobiliengutachten starten bei rund 500 Euro für ein Kurzgutachten. Vollgutachten können bis zu 1,5 % des Immobilienpreises kosten.

Was ist ein Immobiliengutachter?

Ein Immobiliengutachter bewertet den Verkehrswert Ihrer Immobilie. Die Wertermittlung erfolgt auf Grundlage bestimmter Kriterien und spiegelt den Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Begutachtung wider. Dabei fließen auch Mängel der Immobilie in die Bewertung ein. Die Ergebnisse werden in einem Wertgutachten zusammengetragen.

Die Bezeichnung „Immobiliengutachter“ ist nicht geschützt, sodass sich jeder so nennen darf. Es gibt 3 unterschiedliche Qualifizierungen:

  1. Freie Immobiliengutachter oder Sachverständige: Für die Bezeichnung „freier Immobiliengutachter“ muss keine Qualifizierung erbracht werden. Ein von ihnen erstelltes Wertgutachten hat vor Gericht oder einer Behörde keinen Bestand.
  2. Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter: Ein öffentlich bestellter Gutachter wird von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft. Seine Qualifikation wird somit von einer unabhängigen Stelle bestätigt. Sein Gutachten hat vor Gericht Bestand.
  3. Staatlich anerkannter Immobiliengutachter: Ein staatlich anerkannter Gutachter wird ebenfalls von der IHK geprüft, steht jedoch zusätzlich im Dienst einer Landesbehörde. Seine Gutachten haben nicht nur vor Gericht, sondern auch vor Behörden, wie dem Finanzamt, Bestand.

Je nachdem, für welchen Anlass Sie ein Wertgutachten benötigen, ist ein unterschiedlich qualifizierte Immobiliengutachter notwendig. Um sicher zu gehen, ob ein Immobiliengutachter ausreichend qualifiziert ist, lassen Sie sich seinen IHK-Ausweis vorlegen.

Was ist ein Wertgutachten für eine Immobilie?

Ein Wertgutachten ist eine kostenpflichtige Bewertung einer Immobilie, die von einem Immobiliengutachter oder Sachverständigen durchgeführt wird. Ziel ist es, einen Verkehrswert zu ermitteln. Das kann beispielsweise für einen Hausverkauf, aber auch bei einer Erbschaft oder einer Scheidung sinnvoll sein. Auch für Ihre Wohngebäudeversicherung ist es sinnvoll, den genauen Immobilienwert zu kennen, um nicht über- oder unterversichert zu sein.
 

Wie hoch sind die Kosten für einen Immobiliengutachter?

Grundsätzlich gibt es keinen Festpreis für einen Immobiliengutachter. Die Höhe der Kosten sind zwischen Ihnen und dem Immobiliengutachter frei verhandelbar. Ausschlaggebend ist der Aufwand, der für ein Immobiliengutachten nötig ist.

Ein Kurzgutachten erhalten Sie bereits ab 500 €. Für dieses Gutachten vereinbaren Sie in der Regel eine Pauschale oder einen Stundensatz. Ein umfangreiches Wertgutachten, das vor Gericht Bestand hat, kann bis zu 1,5 % des Immobilienwertes kosten. Bei einem Immobilienwert von 300.000 € betrügen die Kosten für ein Immobiliengutachten etwa 4.500 €. Lassen Sie sich am besten mehrere Kostenvoranschläge von verschiedenen Gutachtern erstellen. Beauftragen Sie erst dann einen Immobiliengutachter verbindlich.

Früher richteten sich die Kosten für einen Immobiliengutachter nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOIA). Heute werden die Kosten zwischen dem Auftraggeber und dem Immobiliengutachter vereinbart.

Wer erstellt ein Immobiliengutachten?

Ein Immobiliengutachten erstellt häufig ein Bauingenieur oder ein Architekt. Sie bringen neben technischen Voraussetzungen auch die berufliche Erfahrung mit. Da die Berufsbezeichnung „Gutachter“ nicht geschützt ist, kann jeder ein Immobiliengutachten erstellen. Die Tabelle zeigt eine grobe Verteilung:

Freie GutachterVerkehrswertermittlung
Qualifizierte Gutachterrechtssichere Wertgutachten
Staatlich anerkannter Sachverständiger oder Gutachter behördliche Gutachten

Beauftragen Sie unterschiedliche Gutachter, können sie zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen gelangen, obwohl sie ein Wertgutachten für ein und dieselbe Immobilie erstellen. Das liegt daran, dass die Gutachter einen gewissen Spielraum bei der Bewertung haben. Gutachten beruhen stets auf Schätzungen. Das ist auch bei geprüften Immobiliengutachtern der Fall, wenngleich sich ihre Ergebnisse ähneln dürften.

Immobiliengutachter und Immobiliensachverständige werden im allgemeinen Sprachgebrauch synonym verwendet. Da sie letzten Endes beide Immobiliengutachten erstellen, ist das durchaus möglich. Der Unterschied besteht lediglich darin, dass ein Gutachten von einem Sachverständigen vor Gericht oder Behörden Bestand hat. Ein Sachverständiger ist demnach entweder ein staatlich geprüfter oder vereidigter Immobiliengutachter. Der Begriff Gutachter umfasst auch einen freien Gutachter. 

Wie finde ich den passenden Immobiliengutachter?

Möchten Sie auf Nummer sicher gehen, entscheiden Sie sich für einen zertifizierten Immobiliengutachter. Hierfür gibt es verschiedene Zertifizierungsstellen, wie beispielsweise die Deutsche Immobilienakademie (DIA) oder die Immobilienbewertungsfirma Sprengnetter. HypZert ist eine Zertifizierungsstelle für Immobiliengutachter von Banken, sie zertifizieren auf Grundlage der internationalen Norm DIN EN ISO/IEC 17024. 

Des weiteren empfiehlt die Immobiliengutachterin Stephanie Schäfer aus Rheinbach bei Bonn, sich die Homepage des Gutachters anzuschauen: "Wenn die modern ist, gibt das schon mal einen ersten Hinweis darauf, dass der Gutachter sich auch mit modernen Methoden, zum Beispiel zur Datenanalyse, auskennt. Dann würde ich mit dem Gutachter telefonieren. Man muss den Eindruck erhalten, der ist gründlich und genau, und der behandelt mich nicht von oben herab. Und dann sollte man den Gutachter fragen: Haben Sie Erfahrung vor Ort? Wie lange machen Sie das schon, und aus welchem Bereich kommen Sie?"

Qualifizierte Gutachter in Ihrer Nähe finden Sie über den Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verband

Was ist ein Kurzgutachten bei einer Immobilie?

Ein Kurzgutachten ist ein kurzes Wertgutachten, das zwar eine Wertermittlung der Immobilie enthält, jedoch weniger detailliert in seinen Ausführungen ist. Diese Eigenschaften zeichnen ein Kurzgutachten aus:

  • Zwischen 10 und 15 Seiten
  • Wertermittlung erfolgt aufgrund nur eines Verfahrens (entweder Ertragswert- oder Sachwertverfahren)
  • Knappe oder keine Baubeschreibung
  • Keine Lagebeschreibung, Fotodokumentation, Bauzeichnungen oder sonstige Angaben
  • Die Berechnungen zur Wertermittlung werden meist nach Angaben des Auftragsgebers erstellt ohne genaue Prüfung durch den Gutachter
  • Kann auch von einem freien Gutachter durchgeführt werden.

Wenn Sie nicht nur ein Verkehrswert für Ihren Hausverkauf erhalten wollen, sondern eine Wertermittlung für eine außergerichtliche Auseinandersetzung nötig ist, ist ein Kurzgutachten sinnvoll. Das Kurzgutachten bietet nicht nur den Verkehrswert, sondern noch weitere Erklärungen und Beschreibungen.

Der Umfang eines Kurzgutachtens kann variieren. Besprechen Sie mit dem Immobiliengutachter vor der Auftragserteilung genau, in welchem Umfang und für welchen Anlass Sie das Gutachten benötigen.

Was ist ein Vollgutachten bei einer Immobilie?

Ein Vollgutachten hat vor Gericht und bei den Behörden Bestand. Es ist ausführlicher als ein Kurzgutachten und damit auch die genaueste Form einer Immobilienbewertung.

  • Umfasst etwa 20-30 Seiten, selten auch mehr.
  • Ausführliche Lage- und Baubeschreibungen
  • Fotos und Bauzeichnungen in der Anlage
  • Die Immobilie wird vor Ort besichtigt
  • Bewertung wird von einem qualifizierten oder staatlich anerkannten Immobiliengutachter durchgeführt.
  • Wird von Gerichten und Behörden anerkannt.

Ein Vollgutachten, auch als Verkehrsgutachten bekannt, ist zwingend erforderlich, wenn beispielsweise vor Gericht Auseinandersetzungen ausgetragen werden, die eine Vermögensaufteilung betreffen. Das ist beispielsweise bei einer Scheidung oder einer Erbschaft der Fall. Selbiges gilt bei Behörden wie dem Finanzamt.

  • Was beinhaltet ein Immobiliengutachten?

    • Deckblatt und Inhaltsangabe
    • Ergebnisse der Auswertung in Kurzform
    • Vorbemerkungen
    • Auftragsnummer und Auftraggeberdaten
    • Fotos der Immobilie
    • Bewertungsgrundlagen
    • Beschreibung des Grundstücks
    • Inhalte des Grundbuchs
    • Belastungen des Grundstücks und Rechte am Grundstück
    • Lage unterteilt in Makro- und Mikrolage
    • Bebauung in der Umgebung
    • Erschließungsgrad inklusive Straßenbau
    • Beurteilung der Lage des Grundstücks
    • Gebäudebeschreibung
    • Baujahr und Gebäudeart
    • Zustand des Gebäudes (Aus- und Umbauten, Stand Haustechnik)
    • Energieeffizienz (Nachweis durch Energieausweis)
    • Minderung des Gebäudewertes durch Bauschäden / Baumängel
    • Wertsteigerungen durch Modernisierung
    • Restnutzungsdauer
    • Beschreibung des Außenbereichs samt Garten und anderen Anlagen
    • Wirtschaftlichkeit Beschreibung des Grundrisses
    • Aktuelle Nutzung des Gebäudes
    • Denkbare Nutzung des Gebäudes
    • Hinweis auf Eigennutzung oder Mietobjekt mit Mietverträgen
    • Vermietbarkeit
    • Wertermittlung
    • Bodenwerte gemäß Bodenrichtwertkarten
    • Erklärungen zu Sachwertmethode
    • Erklärungen zu Ertragswertmethode
    • Erklärungen zu Vergleichswertmethode
    • Ermittlung des Verkehrs bzw. Marktwerts der Immobilie gemäß § 194 BauGB

    Anlagen:

    • Baupläne
    • Flurkarte
    • Grundrisse
    • Verträge
    • Energieausweis
    • Bilder der Immobilie

Welchen Vorteil hat ein Immobiliengutachten?

Ein Wertgutachten informiert über den Verkehrspreis und den Zustand einer Immobilie. Als Verkäufer vermeiden Sie einen Vermögensschaden, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie genau kennen. Sie erleiden weder einen Verlust durch einen zu niedrigen Verkaufspreis, noch fordern Sie zu viel für Ihre Immobilie, sodass potenzielle Käufer ausbleiben.

Ein Wertgutachten sorgt für Klarheit und Transparenz. Das ist bei Streitigkeiten wie einer Scheidung oder einer Erbschaft von Vorteil. Beim Verkauf einer Immobilie haben Sie mit einem Wertgutachten eine Rechtfertigung für den angesetzten Preis. Der Verkauf wird dadurch in der Regel beschleunigt.

Wann benötige ich welches Immobiliengutachten?

Geht es um einen Hausverkauf, benötigen Sie nicht gleich ein umfangreiches Vollgutachten. Vor Gericht reicht ein kostenloses Immobiliengutachten aus dem Internet jedoch nicht aus. Wann Sie welches Wertgutachten benötigen, zeigen wir in der Tabelle:

SituationGutachten Wer?
Verkauf einer ImmobilieOnlinebewertung oder Kurzgutachten Online-Rechner, Makler oder freier Gutachter
Scheidung ohne RechtsstreitOnlinebewertung oder Kurzgutachten Online-Rechner, Makler oder freier Gutachter
Scheidung mit RechtsstreitRechtssicheres Vollgutachtenvereidigter Gutachter
Erbschaft ohne RechtsstreitOnlinebewertung oder Kurzgutachten Online-Rechner, Makler oder freier Gutachter
Erbschaft mit RechtsstreitRechtssicheres Vollgutachtenvereidigter Gutachter
BaumängelVollgutachtenvereidigter Gutachter
ZwangsversteigerungRechtssicheres Vollgutachtenvereidigter Gutachter
ErbschaftssteuerRechtssicheres Vollgutachtenvereidigter Gutachter
SchenkungssteuerRechtssicheres Vollgutachtenvereidigter Gutachter
Tabelle: Übersicht, wann welches Wertgutachten nötig ist

Soll Ihr Wertgutachten rechtssicher sein, also vor Gericht Bestand haben, ist stets ein öffentlich gestellter und vereidigter Immobiliengutachter notwendig. Benötigen Sie nur eine Wertermittlung Ihrer Immobilie, reicht eine Bewertung über einen Online-Rechner, einen Makler oder einen freien Gutachter, aus.

Welche Unterlagen werden für das Immobiliengutachten benötigt?

Für ein Kurzgutachten benötigen Sie weniger Unterlagen als für ein Voll- oder Verkehrsgutachten. Erkundigen Sie sich am besten beim Immobiliengutachter, welche Unterlagen er tatsächlich benötigt. Folgende Unterlagen werden in der Regel für ein Vollgutachten gebraucht:

  • Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • Kopie der Baugenehmigung
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Auszug aus der Flurkarte
  • Verbrauchsabrechnungen der letzten 3 Jahre
  • Alle Bauzeichnungen des Hauses
  • Grundrisse und Querschnitte mit Baubeschreibung und Bodenrichtwert
  • Auszug aus dem Bebauungsplan
  • Berechnung der Wohnfläche
  • Belege von Modernisierungen
  • Feuerstättenbescheid und Schornsteinfegerprotokoll
  • Bei Eigentumsimmobilien: Protokolle der letzten 3 Versammlungen, Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Informationen zu den Nebenkosten, Sondernutzungsrechte
  • Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag und Nachweis über Erbbauzins Bei denkmalgeschützten Immobilien: Kopie des Denkmalbescheides Bei Mietimmobilien: Mietvertrag sowie eine Info über die Nettokaltmiete

Unterlagen, die Sie nicht sofort parat haben, dürfen nachgereicht werden. Wenden Sie sich dazu an Ihren Immobiliegutachtern.                                   

Kann ich einen Makler ein Wertgutachten erstellen lassen?

Ein Makler kann kein rechtsgültiges Immobiliengutachten erstellen, sofern er die nötige Qualifikation nicht nachweisen kann. Geht es um einen Hausverkauf, ist es durchaus sinnvoll, den Verkehrswert durch einen Makler bestimmen zu lassen. Er schätzt die Marktlage aufgrund seiner Erfahrung realistisch ein. Dafür nutzt er das Vergleichswertverfahren. Er erstellt jedoch kein Wertgutachten im Sinne eines Kurzgutachtens oder eines Vollgutachtens.

"Der wichtigste Unterschied zwischen Makler und Gutachter: Das, was die Makler nur im Bauch haben, analysiert der Gutachter ganz genau. Dies wird sehr ausführlich untersucht und auch im Gutachten dokumentiert. Der Leser muss jeden Punkt nachvollziehen können." erklärt Immobiliengutachterin Stephanie Schäfer.  

Wie wird ein Immobiliengutachten erstellt?

Eine Immobilie kann anhand dreier Verfahren von einem Immobiliengutachter eingeschätzt werden:

  1. Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit ähnlichen Immobilien, ähnlicher Ausstattung und derselben Region verglichen. Dabei wird auch die aktuelle Marktlage einbezogen.
  2. Ertragswertverfahren: Mit dem Ertragswertverfahren wird die Wertigkeit von Miet- und Pachtimmobilien ermittelt. Dabei wird der Verkehrswert aus dem Bodenwert sowie aus dem Ertrag des Gebäudes errechnet.
  3. Sachwertverfahren: Der Wert der Immobilie wird anhand des Bodenrichtwertes, der Herstellungskosten für das Gebäude sowie der Herstellungskosten der Außenanlagen ermittelt. Damit erfolgt eine individuelle Bewertung der Immobilie.

Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders zur Bewertung von Grundstücken und Wohnungen. Das Ertragswertverfahren kommt häufig bei vermieteten Objekten zur Anwendung. Das Sachwertverfahren wenden Immobiliengutachter in der Regel bei selbstbewohnten Ein- oder Zweifamilienhäusern an.

Was bewertet ein Immobiliengutachter?

Ein Immobiliengutachter schaut sich die gesamte Immobilie an. Das umfasst auch alle Baumaßnahmen, die in den vergangenen Jahren ausgeführt wurden. Um ein ausführliches und umfangreiches Wertgutachten erstellen zu können, fließen die folgenden Punkte in die Bewertung ein:

  • Baujahr: Das Baujahr der Immobilie wird in der Regel der Baugenehmigung entnommen. Auch die Art und Weise des Baus geben meist Aufschluss über das Baujahr.
  • Lage: Die Lage der Immobilie wirkt sich auf den Verkehrspreis aus. Häuser im Speckgürtel einer Metropolregion steigern das den Wert der Immobilie eher als Objekte in ländlichen Gefilden.
  • Ausstattung: Die Ausstattung einer Immobilie kann die Wertigkeit steigern. Gibt es beispielsweise eine Garage ist das hochwertiger als ein Stellplatz.
  • Zustand: Der Immobiliengutachter beurteilt den Zustand der Immobilie, ob sie verwohnt ist oder kontinuierlich gepflegt wurde.
  • Energetische Beschaffenheit: Je höher das Objekt einer Energieklasse zugeordnet werden kann, desto hochwertiger wird die Immobilie beurteilt.
  • Erschließungsgrad: Der Immobiliengutachter schaut sich an, ob das Grundstück erschlossen ist oder anderweitige Vorkehrungen betroffen werden müssen, um eine Immobilie darauf zu errichten.
  • Außenanlage: Neben der Immobilie selbst, schaut ein Immobiliengutachter auch auf die Außenanlagen. Neben der Größe beurteilt er den Zustand der Außenanlage.
  • Nutzung der Immobilie: In einem Immobiliengutachten wird die Art der Nutzung notiert. Dabei spielt eine Rolle, ob die Immobilie privat oder gewerblich genutzt wird.
  • Rechtliche Rahmenbedingungen: Für ein umfassendes Wertgutachten werden Besonderheiten wie eine Immobilie mit Erbbaurecht oder Denkmalschutz in einem Immobiliengutachten aufgeführt.

Je nachdem, ob der Immobiliengutachter ein Kurzgutachten oder ein Vollgutachten erstellt, werden die einzelnen Punkte mehr oder weniger ausführlich ausgeführt.

Hausgefragt von Dr. Klein: Der Podcast zur Baufinanzierung

Sonja Dias-Schriefer, zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung, erläutert in der Podcast-Folge (26:15), wann Sie welches Immobiliengutachten benötigen, gibt Tipps für die Immobiliengutachter-Suche und erklärt, warum Immobiliengutachten unterschiedlich teuer sind.

Wie lange dauert ein Wertgutachten vom Immobiliengutachter?

Im Durchschnitt dauert ein Wertgutachten eines Immobiliengutachters bis zu 4 Wochen. Kurzgutachten können in einem kürzeren Zeitraum erstellt werden. Die Dauer ist stark abhängig vom Umfang des Gutachtens. Soll es ein ausführliches Vollgutachten werden, das rechtssicher ist, dauert es länger, ein Gutachten zu erstellen. Ist es ausreichend, nur den Verkehrswert zu ermitteln, braucht es weniger Aufwand. Zudem kommt es auf die Auslastung des Gutachters an. Ist ein Vor-Ort-Termin für das Immobiliengutachten notwendig, dauert es länger.

Besprechen Sie mit dem Immobiliengutachter, wie umfangreich das Gutachten werden soll. Er kann Ihnen dann grob sagen, wann Sie mit dem Immobiliengutachten rechnen können.

Können Honorare für Immobiliengutachten steuerlich abgesetzt werden?

Ein Immobiliengutachten kann nicht von der Steuer abgesetzt werden. Die einzige Ausnahme betrifft eine Erbauseinandersetzung. Gibt es mehrere Erben einer Immobilie, die verkauft werden soll, kann ein Immobiliengutachten von der Steuer abgesetzt werden. Das geht aus einem BFH-Urteil vom 19.06.2013, Az. II R 20/12 hervor. Der Verkauf muss einer wertgerechten Verteilung einer Erbschaft unter mehreren Erben dienen. In diesem Zusammenhang ist das Immobiliengutachten eine Nachlassverbindlichkeit und kann abgesetzt werden. 

Wie lange ist ein Wertgutachten vom Immobiliengutachter gültig?

Genau genommen gelten Wertgutachten nur für der Tag, an dem sie erstellt wurden. Das liegt daran, dass sich die Lage oder der Zustand des Hauses mit der Zeit verändern können. Wird neben dem Haus eine Autobahn gebaut, hat das Auswirkungen auf den Wert der Immobilie. Ebenso haben ein Supermarkt oder ein plötzlicher Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz Einfluss auf die Bewertung. Da Sie nun nicht jeden Tag ein neues Wertgutachten erstellen lassen können, gilt:

Solange keine Veränderungen an dem Haus oder der Umgebung stattfinden, gelten Wertgutachten als aktuell. In der Praxis werden Gutachten, deren Stichtag nicht länger als 6 Monate zurückliegt, als aktuell angesehen. Grundsätzlich empfiehlt es sich, den Abstand zwischen dem Tag der Erstellung sowie dem tatsächlichen Gebrauch des Gutachtens möglichst gering zu halten.

Wer zahlt für das Wertgutachten?

Das Wertgutachten zahlt, wer es in Auftrag gegeben hat. Wollen Sie ein Wertgutachten vor dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, zahlen Sie auch für den Gutachter. Das gilt übrigens auch, wenn die Bank einen Gutachter schickt. Sie ist der Auftraggeber und darf Ihnen die Kosten dafür nicht in Rechnung stellen. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf entschieden (Urteil vom 05.11.2009 – I-6 U 17/09). Entsprechende Klauseln sind rechtswidrig.

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