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Leitzins: Der Einfluss des EZB-Leitzinses auf Ihre Baufinanzierung

Wie hängen Baufinanzierungen und der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) zusammen? Wir erklären Ihnen, warum eine Anhebung des Leitzinses nicht automatisch zu steigenden Baufinanzierungszinsen führt.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist der Leitzins?

      Unter dem Leitzins versteht man den Zinssatz, zu dem sich die Kreditbanken bei den Zentralbanken Geld leihen können. Der Leitzins spieglt also den Preis wider, den Kreditbanken für neue Gelder bezahlen müssen. Für Deutschland und die weiteren Länder des Euroraums legt die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins fest – genauer gesagt der EZB-Rat, der das oberste Beschlussorgan der EZB bildet.

      Die EZB ist unter anderem für die Preisstabilität im Euroraum verantwortlich. Denn stabile Preise ermöglichen ein gesundes Wirtschaftswachstum und entsprechenden Konsum. Daher versucht die EZB, die Geldmenge im Wirtschaftskreislauf unter anderem durch die Korrektur des Leitzinses und den Kauf von Staats- und Unternehmensanleihen zu steuern.

      Im Euroraum gibt es insgesamt drei Leitzinssätze. Der wichtigste von ihnen ist der Hauptrefinanzierungssatz. 

      • Der Hauptrefinanzierungssatz: Er wird im allgemeinen Sprachgebrauch auch als EZB-Leitzins oder einfach nur Leitzins bezeichnet. Er legt fest, zu welchen Zinssatz sich die Kreditbanken bei der EZB kurzfristig Geld leihen können. Aktuell liegt der Leitzins bei null Prozent (Mai 2021).
         
      • Der Einlagezinssatz: Damit wird der Zinssatz bezeichnet, zu dem Geschäftsbanken überschüssiges Geld bis zum nächsten Tag bei der EZB parken können. 
         
      • Der Spitzenrefinanzierungssatz: Er gibt an, zu welchem Kurs sich Geschäftsbanken kurzfristig Geld bei der EZB leihen können.

      Insgesamt betrachtet sind die Leitzinsen der EZB ein wichtiges geldpolitisches Instrument, um die Wirtschaft im Euroraum im Gleichgewicht zu halten und ein stabiles Preisniveau zu ermöglichen. Geht es der Wirtschaft gut, entzieht die EZB dem Wirtschaftskreislauf Geld. Soll die Wirtschaft angekurbelt werden, führt sie ihm Geld zu. So soll durch den derzeit niedrigen Leitzins die Inflation und die Wirtschaft im Euroraum angekurbelt werden.

      Gibt es einen direkten Zusammenhang zwischen dem EZB-Leitzins und den Baufinanzierungszinsen?

      Der EZB-Leitzins beeinflusst die aktuellen Bauzinsen nur indirekt. Eine Reaktionskette kann zustande kommen, muss aber nicht.

      In der Regel kündigt die EZB eine Leitzinsänderung lange im Voraus an, noch bevor sie den Leitzins ändert. Sowohl der Geldmarkt für kurzfristige Anlagen als auch der Kapitalmarkt für langfristige Anlagen reagieren bereits bei einer Ankündigung einer Leitzinsänderung. Kommt es dann tatsächlich zu einer Änderung des Leitzinses, reagiert der Geldmarkt in der Regel noch einmal stärker darauf, da kurzfristige Zinsänderungen schneller an den Kunden weitergegeben werden können.

      Langfristige Anlagen sind dagegen weniger flexibel. Sie schlagen ihren Kurs bereits bei der Ankündigung einer Änderung des Leitzinses ein. Kommt es zu einer EZB-Leitzinsänderung muss nicht mehr nachgesteuert werden.

      Eine Baufinanzierung zählt zu den langfristigen Anlagen. Hier wirken sich Vorankündigungen über Zinsänderungen im Gegensatz zu den Bewegungen auf dem Geldmarkt oft zeitverzögert und abgeschwächt aus. Wir erklären nachfolgend, warum das der Fall ist.

      Wozu dient der Leitzins?

      In unserem "Dr. Klein Videolexikon" erläutern wir Ihnen die zentralen Fachbegriffe aus dem Bereich der Baufinanzierung. Im Video "Wozu dient der Leitzins?" wird der Zusammenhang zwischen der Entwicklung des EZB-Leitzinses und der hiesigen Baufinanzierungszinsen näher aufgeschlüsselt.

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      Pfandbriefe für die Refinanzierung von Banken

      Banken leihen sich in der Regel das Geld für eine Baufinanzierung, also die Darlehenssumme, von einem Anleger. Experten sprechen dann von einer Refinanzierung. Für die Refinanzierung von Baufinanzierungen nutzen Banken vor allem den Handel mit Wertpapieren.

      Leiht ein Anleger der Bank das Geld für eine Baufinanzierung – häufig handelt es sich dabei um institutionelle Anleger wie Fondsgesellschaften oder Versicherungen –, bekommt er im Gegenzug einen festen Zins über die Dauer der Laufzeit. Im Fachjargon spricht man dann von einem „Pfandbrief“. Sie gelten als sichere Anleihen, da sie mit einer Besicherung einhergehen, meist ist es eine Immobilie. Zudem werden Pfandbriefe durch das Pfandbriefgesetz (PfandBG) staatlich reguliert.

      Der Ablauf der Refinanzierung von Baufinanzierungen lässt sich grob in die folgenden Schritte unterteilen: 

      1. Der Kunde kommt auf die Bank zu und möchte eine Baufinanzierung abschließen.
      2. Das Geld für die Baufinanzierung leiht sich die Bank von Anlegern auf dem Kapitalmarkt. Dafür gibt sie Pfandbriefe an die Anleger heraus. Als Sicherheit dienen entweder Immobilien, die die Bank selbst besitzt oder die Rechte an den Immobilien ihrer Baufinanzierungskunden.
      3. Für ihre Investition erhalten die Anleger Zinsen und das Recht, die Immobilie beim Zahlungsausfällen verwerten zu dürfen.
      4. Die Bank gibt das Geld an den Kunden als Darlehenssumme für seine Baufinanzierung weiter.

      Dieser Kreislauf wird in der Grafik noch einmal verdeutlicht.

      Infografik: Kreislauf für die Refinanzierung von Baufinanzierungen

      Kreislauf für die Refinanzierung von Baufinanzierungen

      Den Zinssatz, den die Bank für das geliehene Geld an den Anleger zahlen muss, den sogenannten Pfandbriefzins, gibt sie mit einem kleinen Aufschlag an den Kunden weiter. Er zahlt über viele Jahre den Kredit mit Zinsen an die Bank zurück.

      Somit erfüllt die Bank ihre Verpflichtungen gegenüber dem Anleger und sie erzielt gleichzeitig einen wirtschaftlichen Gewinn. Die Baufinanzierungszinsen hängen also direkt von der Höhe des Pfandbriefzinses ab. Der Leitzins hat dagegen keinen direkten Einfluss auf die Baufinanzierungszinsen.

      Deutsche Staatsanleihen: Ein verlässlicher Indikator für die Entwicklung der Bauzinsen

      Als Grundlage für den Pfandbriefzins dient der Zinssatz für die zehnjährige Staatsanleihe. Er wird regelmäßig von der Deutschen Girozentrale in Frankfurt am Main ausgegeben. Deutsche Staatsanleihen gelten wie Pfandbriefe als besonders sicheres Wertpapier.

      Das hat folgenden Grund: Seit Jahrzehnten bekommt Deutschland von den Ratingagenturen Bestnoten (Triple-A-Bewertung) und gilt daher unter den Anlegern als „sicherer Hafen“ und als besonders kreditwürdig.

      Je größer die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen ist, desto höhere Preise kann der deutsche Staat dafür verlangen. Das sorgt dafür, dass die Zinsen für deutsche Staatsanleihen sinken und mit ihnen auch die Rendite für die Anleger.

      Eine hohe Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen treibt deren Preise in die Höhe. Damit muss Deutschland weniger Zinsen an die Anleger zahlen. Das schmälert die Rendite. Sinken die Zinsen für die Staatsanleihen, sinken auch die Zinsen für die Pfandbriefe und somit auch die Baufinanzierungszinsen.

      Steigen die Zinsen für Staatsanleihen, steigen die Zinsen für Pfandbriefe, steigen die Zinsen für Baufinanzierungen.

      Daraus folgt, der Pfandbriefzins wirkt sich direkt auf die Baufinanzierungszinsen aus. Und der Zins der deutschen Staatsanleihen hat direkten Einfluss auf den Pfandbriefzins.

      EZB-Leitzins: Der indirekte Einfluss auf die Bauzinsen

      Die Bauzinsen werden nur indirekt vom EZB-Leitzins beeinflusst. Nachfolgend wollen wir Ihnen das an zwei Szenarien verdeutlichen:

      • Die EZB erhöht den Leitzins.
      • Die EZB senkt den Leitzins.

      Die EZB erhöht den Leitzins: Kündigt die EZB eine Leitzinserhöhung an, steigen die Zinsen auf dem Geldmarkt. Die kurzfristigen Anlagen werden für Anleger interessanter, sodass sie vom Kapitalmarkt zum Geldmarkt wechseln. Das hat zur Folge, dass die Nachfrage nach Staatsanleihen sinkt, die Zinsen steigen, und die Renditen für Staatsanleihen ebenfalls. Damit steigen die Zinsen für Pfandbriefe, ebenso wie die Zinsen für Baufinanzierungen.

      Die EZB senkt den Leitzins: Senkt die EZB den Leitzins, sinken auch die Sparzinsen auf dem Geldmarkt. Viele Anleger wandern dann in den Kapitalmarkt ab, weil dort die Zinsen für die deutschen Staatsanleihen trotz der Leitzinssenkung meist etwas höher ausfallen als die aktuellen Sparzinsen. Durch die hohe Nachfrage sinken die Zinsen für die deutschen Staatsanleihen, die Pfandbriefzinsen und damit dann die Baufinanzierungszinsen.

      Unsere Infografik veranschaulicht die direkten und indirekten Reaktionen des Geld- und Kapitalmarkts, wenn die EZB den Leitzins senkt.

      Infografik: Was passiert mit den Bauzinsen bei einer Leitzinssenkung?

      Infografik: Was passiert mit den Bauzinsen bei einer Leitzinssenkung?

      Wir halten fest: Die Veränderungen des EZB-Leitzinses wirkt sich nicht direkt auf die Baufinanzierungszinsen aus. Vielmehr erfolgt die Reaktion der Bauzinsen zeitverzögert, meist bereits bei der Ankündigung einer Leitzinsänderung. Die Zinsentwicklung der Baufinanzierungszinsen hängt also maßgeblich von Angebot und Nachfrage auf dem Kapitalmarkt ab.

      Wie hoch ist der Leitzins aktuell?

      Seit dem 16. März 2016 befindet sich der Leitzins bei null Prozent. Damit ist er historisch gesehen auf dem niedrigsten Niveau seit der Euro-Einführung im Jahr 1999. Im Folgenden finden Sie eine aktuelle Übersicht über den Stand der Leitzinsen im Euroraum:

       HauptrefinanzierungssatzEinlagesatzSpitzenrefinanzierungssatz
      Aktueller Zinssatz0,00 %-0,50 %+-0,25 %
      Aktuelle EZB-Leitzinsen (Juni 2021)

      Der Einlagesatz und der Spitzenrefinanzierungssatz bilden die untere und obere Zinsgrenze für die Kreditbanken. Zu diesen Konditionen können die Kreditbanken ihr überschüssiges Geld bis zum nächsten Geschäftstag bei der EZB anlegen beziehungsweise leihen.

      Wie sieht die EZB-Leitzinsprognose für 2021 aus?

      Eine Erhöhung des Leitzinses in 2021 ist eher unwahrscheinlich. Dafür sprechen gleich mehrere Gründe:

      • Die Inflationsrate ist niedrig: Im Februar 2021 lag die Inflationsrate im Euroraum bei plus 0,9 Prozent. Im letzten Jahr sackte die Inflationsrate im Euroraum für mehrere Monate sogar in den Minusbereich. Sie ist also weiterhin zu niedrig und zu instabil. Mittelfristig strebt die EZB eine Inflationsrate von rund zwei Prozent an.
      • Das wirtschaftliche Wachstum ist gering: Die wirtschaftliche Lage im Euroraum ist besonders wegen der Corona-Pandemie eingetrübt. Weitere Unsicherheiten kommen dazu, zum Beispiel ob sich das EU-Handelsabkommen mit Großbritannien in der Praxis bewährt oder die Ungewissheit, wie die USA ihre zukünftige Handelspolitik mit Europa gestaltet.

      Außerdem kann die EZB nicht so schnell aus ihrer lockeren Geldpolitik aussteigen. „Da sich viele Staaten aufgrund ihrer Rekordschuldenstände deutlich höhere Zinsen kaum leisten können“, meint Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG. Daher erwartet der Zinsexperte, dass die EZB auch in 2021 massiv in die Märkte eingreift, um so das Zinsniveau niedrig zu halten.

      Wie wirken sich steigende Bauzinsen auf meine Baufinanzierung aus?

      Steigt der Leitzins, kann dies bedeuten, dass die Baufinanzierungszinsen im Laufe eines Jahres um etwa 0,5 Prozentpunkte steigen. Welche finanziellen Unterschiede sich daraus ergeben, sehen Sie in unserer Beispielrechnung:

       Zinssatz 1,0 % p.a.Zinssatz 1,5 % p.a.
      Monatliche Rate666,67 €750,00 €
      Restschuld nach 10 Jahren102.942,34 €99.141,35 €
      Tilgung nach 10 Jahren97.057,66 €100.858,65 €
      Zinskosten nach 10 Jahren22.942,94 €34.141,35 €
      Annahmen: Kaufpreis: 400.000 €, Darlehenshöhe 200.000 €, Zinsbindung 15 Jahre, anfängliche Tilgung: 3 %

      Die Rechnung zeigt, wie sich Ihre Baufinanzierung verteuert, wenn der Zinssatz um 0,5 Prozentpunkte steigt. In unserem Fall müssten Sie rund 11.198 Euro mehr Zinsen zahlen. Zudem erhöht sich Ihre monatliche Rate um rund 90 Euro.

      Dagegen verringert sich Ihre Restschuld, also der ausstehende Betrag, den Sie der Bank nach Ablauf der ersten Zinsbindung noch schulden, um rund 4.000 Euro.

      Doch solch ein Zinsanstieg ist für 2021 eher unwahrscheinlich. Die meisten Experten gehen davon aus, dass die Zinssätze für eine Immobilienfinanzierung nur minimal steigen werden. „In Summe werden wir weiterhin niedrige Zinsen sehen“, meint Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG. Somit sind die Rahmenbedingungen für Bauherren, Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer weiterhin günstig.

      Wie können die Baufinanzierungszinsen reagieren, wenn der Leitzins sich ändert?

      Verfolgt man die Zinsentwicklung der Baufinanzierungszinsen und des Leitzinses, wird deutlich, dass die Zinsentwicklungen ähnlich sind. Doch in der Regel bewegen sich die Baufinanzierungszinsen schneller als der EZB-Leitzins. Das zeigt auch unsere Grafik.

      Chart: Vergleich der Zinskurven - EZB-Leitzins & Bauzins

      Quelle: drklein.de 

      Der Grund: Die EZB kündigt in der Regel eine Leitzinsänderung lange im Voraus an. Der Geld- und Kapitalmarkt stellten sich darauf ein und preisen die Entwicklung ein. Damit steigen oder fallen auch die Zinsen für deutsche Staatsanleihen, bevor es zur Leitzinsänderung kommt. Die Reaktionskette für die Baufinanzierung wird in Gang gesetzt:

      Die EZB kündigt eine Leitzinsänderung an. Staatsanleihen, Pfandbriefe und Baufinanzierungszinsen schlagen dann die entsprechende Richtung ein.

      Im Normalfall eilen die Baufinanzierungszinsen also dem Leitzins voraus: In anderen Fällen reagieren sie gar nicht auf die Ankündigung oder anders als erwartet. Die folgenden beispielhaften Szenarien sollen dies veranschaulichen.

      Option 1: Leitzins und Baufinanzierungszinsen steigen oder sinken im Gleichschritt

      Sinkt der EZB-Leitzins, werden Sparanlagen auf dem Geldmarkt unattraktiv für Anleger. Viele Anleger wenden sich dann dem Kapitalmarkt zu, wo unter anderem die deutschen Staatsanleihen gehandelt werden. Deren Nachfrage steigt und damit auch ihr Kurs. Und gemäß dem Angebot-Nachfrage-Prinzip sinkt ihre Rendite.

      Gleiches gilt für den Pfandbrief: Eine hohe Nachfrage hat einen hohen Kurs zur Folge: Der Pfandbriefzins sinkt und ebenso die Rendite. Und im Gleichschritt sinken auch die Baufinanzierungszinsen.

      Option 2: Baufinanzierungszinsen bewegen sich, während der Leitzins stagniert

      Die Baufinanzierungszinsen sind in den letzten fünf Jahren um mehr als 50 Prozent gefallen. Dagegen liegt der EZB-Leitzins seit März 2016 bei null Prozent. Die Baufinanzierungszinsen bewegen sich also, obwohl die EZB den Leitzins nicht verändert hat.

      Der langfristige Zinstrend bei den Baufinanzierungszinsen lässt sich unter anderem mit dem umfangreichen Aufkauf von Staatsanleihen durch die EZB erklären. Allein bis Ende Juni 2020 lag das Volumen bei rund 2,7 Billionen Euro. Die EZB nutzt dieses geldpolitische Instrument, um die Inflation und die Konjunktur im Euroraum anzukurbeln.

      Das Anleihekaufprogramm der EZB wirkt sich also im Gegensatz zum EZB-Leitzins direkter auf die Baufinanzierungszinsen aus. In diesem Fall ergibt sich folgende Reaktionskette:

      Die EZB belässt den Leitzins und kauft stattdessen deutsche Staatsanleihen auf. Staaten und Unternehmen profitieren von günstigen Krediten. Der Pfandbriefzins sinkt und damit auch die Baufinanzierungszinsen.

      Option 3: Leitzins und Baufinanzierungszinsen entwickeln sich entgegengesetzt

      Die EZB kann den Leitzins theoretisch auch anheben, wenn die wirtschaftliche Lage im Euroraum eher eingetrübt ist. Dadurch würden Sparzinsen fast zeitglich steigen.

      Doch die Anleger spielen nicht mit und entscheiden sich weiterhin, ihr Geld in deutsche Staatsanleihen zu investieren. In diesem Fall würden die Baufinanzierungszinsen entgegen aller Erwartungen sinken, weil die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen gleichbleibend hoch ist.

      Die drei Beispielszenarien zeigen also, dass der Einfluss des Leitzinses auf die Baufinanzierungszinsen nicht leicht zu bestimmen ist. Diverse Faktoren, wie das Verhalten von internationalen Großanlegern oder politische Ereignisse, können das Verhalten auf dem Geld- sowie Kapitalmarkt beeinflussen.

      Baufinanzierungszinsen berechnen

      190000
      500001000000

      Warum senkt oder hebt die EZB den Leitzins?

      Die EZB verfolgt mit einer Leitzinserhöhung oder Leitzinssenkung das generelle Ziel, die Inflation und die Wirtschaft im Euroraum im Gleichgewicht zu halten. Allerdings zeigen sich die Effekte nicht sofort, denn eine Leitzinsänderung braucht Zeit, bis sie wirkt – oder auch nicht.

      Schwächelt die Wirtschaft und verdichten sich die Anzeichen einer Deflation, also der stetige Verfall des Preisniveaus, kann die EZB den Leitzins senken. Ein niedriger Leitzins sorgt dafür, dass Banken günstige Kredite bei der EZB erhalten und somit wiederum günstige Kredite an ihre Kunden vergeben können. Das wiederum regt das Wirtschaftswachstum an, da vermehrt Investitionen getätigt werden. Das Ergebnis ist eine steigende Inflationsrate – jedenfalls in der Theorie.

      Seit mehr als zehn Jahren versucht die EZB mit einer expansiven Geldpolitik, das Wirtschaftswachstum anzukurbeln und die Inflation zu stimulieren. So hat sie beispielsweise den Leitzins, der im Sommer 2008 noch bei 4,25 Prozent lag, bis März 2016 auf null Prozent gesenkt. Die viel zitierte Niedrigzinsphase hält bis heute an und viele Experten gehen davon aus, dass sie uns noch lange erhalten bleibt.

      Eine Leitzinserhöhung ist am wahrscheinlichsten, wenn die Wirtschaft im Euroraum blüht und die Inflation merklich zunimmt. Die Folgen: Für die Banken würden sich die allgemeinen Zinskosten verteuern, die sie dann an ihre Kunden weitergibt. Die Kredite für Unternehmen und Verbraucher verteuern sich und werden tendenziell weniger nachgefragt. Gleichzeitig steigen die Sparzinsen wieder.

      Wie oben bereits beschrieben, löst eine Leitzinsänderung keine automatische Reaktion bei den Baufinanzierungszinsen aus. Denn die langfristigen Baufinanzierungen werden in der Regel über Pfandbriefe refinanziert. Und da die Zinsen der Pfandbriefe sich an den Zinsen der deutschen Staatsanleihen orientieren, lässt sich die folgende Reaktionskette bilden:

      Sinken die Zinsen für Staatsanleihen, sinken die Zinsen für Pfandbriefe, sinken die Zinsen für Baufinanzierungen – und umgekehrt.

      Ob die Bauzinsen eine Reaktion zeigen, wenn die EZB eine Leitzinsänderung ankündigt und vornimmt, ist dagegen schwer vorherzusagen. Denn viel hängt von den anderen Einflussfaktoren ab und somit ergibt sich nicht zwangsläufig eine eindeutige Reaktionskette.

      Das Wichtigste im Überblick

      Es gibt viele Einflussfaktoren, die sich auf die Höhe der Baufinanzierungszinsen auswirken. Manche davon können Sie direkt beeinflussen andere dagegen nicht.

      In die letzte Kategorie gehört zum Beispiel auch der EZB-Leitzins. Allerdings beeinflusst der Leitzins die Baufinanzierungszinsen allenfalls nur indirekt. Eine eindeutige Reaktionskette kann zustande kommen, muss aber nicht.

      Dafür sprechen gleich mehrere Gründe:

      • Baufinanzierungszinsen eilen dem Leitzins in der Regel voraus. In anderen Fällen reagieren sie gar nicht auf die Ankündigung oder anders als erwartet.
      • Während eine Leitzinsänderung sich direkt auf die Sparzinsen auswirkt, hat der Leitzins allenfalls nur eine indirekte Auswirkung auf die Baufinanzierungszinsen.

      Im Gegensatz zum Leitzins wirken sich die Anleihekaufprogramme der EZB direkter auf die Bauzinsen aus.
      Denn damit treibt die EZB die Kurse für Staatsanleihen künstlich nach oben und hält so das Zinsniveau niedrig. Die Folgen: Niedrige Staatsanleihezinsen bedeuten niedrige Pfandbriefzinsen und damit sinken auch die Baufinanzierungszinsen.

      Baufinanzierungen zählen zu den langfristigen Anlagen. In der Regel leihen sich Banken dafür das Geld.
      Für die Refinanzierung nutzen Banken vor allem den Handel mit Wertpapieren. Ein Anleger leiht dafür der Bank das Geld und bekommt im Gegenzug einen festen Zins über die Dauer der Laufzeit. Im Fachjargon spricht man von einem „Pfandbrief“.

      Die Entwicklung der Staatsanleihen und Pfandbriefe geben die Richtung für die Bauzinsen vor.
      Zwischen den Baufinanzierungszinsen und den Zinsen für Pfandbriefe besteht ein direkter Zusammenhang.

      Auch individuelle Faktoren wie die Dauer der Zinsbindung bestimmen maßgeblich die Höhe der Bauzinsen. Wie Sie Ihren persönlichen Bauzins beeinflussen können, haben wir für Sie im Artikel „Aktuelle Bauzinsen, Hypothekenzinsen 2021: So stehen die Zinsen“ zusammengefasst.

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