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Baumängel beim Hausbau: So gehen Sie mit Baupfusch um

Am Fenster zieht Luft durch und der Fassadenputz ist gerissen. Baupfusch ist nicht nur ärgerlich, sondern im schlimmsten Fall schädlich fürs Eigenheim. Was typische Mängel sind, wie Sie sie vermeiden und was Sie im Ernstfall tun können, lesen Sie hier.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Baumangel?

      Die Definition von Baumangel ist die Abweichung des Istzustandes eines Neubaus vom vertraglich vereinbarten Sollzustand. Man kann Baumängel in zwei Kategorien gliedern:

      • Die erbrachten Leistungen oder verwendeten Materialien entsprechen nicht dem vertraglich vereinbarten Leitungsumfang.
      • Die vereinbarten Leistungen wurden mangelhaft oder gar nicht ausgeführt, sodass eine einwandfreie Nutzung des Vertragsgegenstandes nicht gewährleistet ist.

      Ein Beispiel für die erste Art Baumängel ist, wenn der Fliesenleger beispielsweise blaue statt beiger Fliesen verlegt hat oder die Fugenmasse grau statt weiß ist. Der Mangel betrifft hier das verwendete Material. Dennoch wurden die Fliesen womöglich fachgemäß verlegt.

      Ein Beispiel für die zweite Art Baumängel ist, wenn die Fensterlaibungen nicht richtig abgedichtet wurden und nun Regenwasser ins Mauerwerk eindringt. In diesem Fall mag sowohl das Fenster als auch das verwendete Dichtmaterial korrekt gewesen sein, doch die Ausführung durch den Handwerker war mangelhaft.

      12 typische Baumängel

      Die Definition für Baumängel ist ein ziemlich rechtliches Kauderwelsch. Im wahren Leben liegt der Teufel im Detail. Denn die häufigsten Baumängel sind nicht etwa grobe Fahrlässigkeit oder mutwilliger Pfusch, sondern eben die kleinen aber durchaus feinen Detailarbeiten. Genauigkeit bei der Ausführung der Arbeiten ist das entscheidende Element. Um Ihnen einen Eindruck von Baumängeln zu geben, listen wir Ihnen einmal 12 typische Fälle von Baupfusch und Problemstellen auf.

      1. Risse am Putz oder Mauerwerk
        Mörtel und Putz sind sensible und komplexe Baustoffe, die eine sehr exakte und professionelle Verarbeitung benötigen. Wird hier geschludert oder werden Baustoffe verwendet, die nicht zueinander oder zum Untergrund passen, kann das Material im Nachhinein reißen.
         
      2. Dampfsperre ist undicht
        Gibt es Lücken in der Dampfsperre, dringt Luftfeuchtigkeit nach innen. Dampfsperren sollen an etwaigen Stellen eigentlich genau davor schützen. Die eindringende Feuchtigkeit beschädigt so beispielsweise das Dämmmaterial im Dach.
         
      3. Fensterlaibungen sind undicht
        Wird die Lücke zwischen Fassade und Fenster nicht korrekt geschlossen, kann hier beispielsweise Wasser eindringen. Über die Zeit führt das zu einem Wasserschaden und dauerhafter Schädigung des Mauerwerks. Zudem ist die Wärmedämmung nicht mehr gewährleistet. Es kommt zu einem erhöhten Energieverbrauch und höheren Energiekosten.
         
      4. Lüftungsanlage ist undicht
        Ist die Lüftungsanlage nicht sachgemäß verbaut und abgedichtet, kann Feuchtigkeit eindringen. Das führt auf Dauer mitunter zu gesundheitsschädlicher Schimmelbildung.
         
      5. Spitzboden wurde nicht gut genug entlüftet
        Nachdem das Haus fertig ist, muss der Dachboden für einige Zeit gelüftet werden, um auch die letzte Baufeuchte aus dem Haus zu kriegen. Geschieht das nicht oder zu kurz, drohen Wasserschäden und Schimmel.
         
      6. Dachbodentreppe wurde nicht richtig eingesetzt
        Die herausziehbare Dachbodentreppe, die in vielen Häusern zu finden ist, ist häufig mit der Dampfsperre des Dachbodens verbunden. Wird diese nicht sachgemäß um die Treppenaussparung angebracht, kann die warme Heizungsluft zum einen nicht im inneren gehalten werden und zum anderen kann Feuchtigkeit von außen eindringen. Im schlimmsten Fall droht auch hier Schimmel.
         
      7. Risse im Estrich
        Wenn die Dehnungsfugen beim Estrich nicht richtig berechnet oder an der falschen Stelle platziert wurden, kann der Estrich reißen. Diese groben Risse müssen verschlossen werden, bevor der Bodenbelag darauf verlegt wird. Geschieht das nicht, können beispielsweise Fliesen später reißen.
         
      8. Risse im Holz
        Vielleicht haben Risse in Holzbalken für manche eine Art knorrigen Charme, doch wenn es sich um tragendes Gebälk wie den Dachstuhl handelt, können Risse gefährlich werden. Die Stabilität des Balkens ist gefährdet. Risse im Holz entstehen meist, wenn das verbaute Holz noch zu feucht war.
         
      9. Kellertreppe hat keinen Abfluss
        Eine Außenkellertreppe ist ständig Witterungen wie Regen ausgesetzt. Gibt es keinen oder nur einen schlechten Wasserablauf, steht in der Treppe ständig Wasser. Die Feuchtigkeit kann ins Mauerwerk oder in umliegende Bauteile ziehen und diese beschädigen. Auch Schimmel kann eine Konsequenz dieses Baupfuschs sein.
         
      10. Keller ist undicht
        Ein undichter Keller aufgrund von Materialfehlern oder schlechter Planung ist nicht nur auf eine Weise ein ernstzunehmender Baumangel. Eindringende Feuchtigkeit ist schlecht für das gesamte Haus und die Beseitigung der Fehler und der bereits entstandenen Schäden wie etwa Schimmelbildung ist teuer.
         
      11. Schlecht verdichteter Boden
        Ist der Untergrund unter dem Fundament schlecht oder schlimmsten Falls gar nicht verdichtet, kann das Haus absacken und die Statik gestört werden. Untergrundprobleme gehören vermutlich eher zu den seltenen, aber wenn dann auch zu den schlimmsten Baumängeln. Die ersten Anzeichen für Untergrundprobleme können Risse in der Fassade sein.
         
      12. Undichte Übergänge an Balkonen
        Massiv in das Haus eingeplante Balkone sind bei unsachgemäßer Verarbeitung Gefahrenherde für Wärmebrücken und eindringende Feuchtigkeit. Nicht umsonst wird daher häufig zu freistehenden Vorsatzbalkonen gegriffen.

      Tipps zum Vorbeugen von Baupfusch

      Grundsätzlich muss gesagt sein, dass es vermutlich keinen Neubau oder keine Sanierung ohne Baumängel gibt – natürlich in unterschiedlicher Stärke. Bereits in der Planungsphase kommt es häufig zu ersten Mängeln. So werden beispielsweise Anschlüsse, Zu- und Abläufe falsch in den Plan gezeichnet. Die größte Gefahr von Baumängel besteht jedoch während der Bauphase.

      Um Baumängeln vorzubeugen, ist es zunächst einmal wichtig, dass Sie die Mängel sehen und als solche erkennen. Wenn Sie nicht selbst als Bauleiter arbeiten oder vom Fach sind, ist es sicherlich schwierig, alle Bauvorgänge adäquat zu überwachen und Bauabschnitte mit dem nötigen fachlichen Auge abzunehmen. Und das müssen Sie auch gar nicht allein können.

      Externe Bauleiter und Sachverständige beauftragen

      Ein von Ihnen beauftragter Gutachter oder Bauleiter trägt dafür Sorge, dass die Arbeiten auf der Baustelle reibungslos laufen. Ein Bauleiter

      • erkennt Mängel,
      • sorgt für deren Beseitigung,
      • wehrt nicht gerechtfertigte Sonderkosten ab,
      • prüft Verträge,
      • hat den zeitlichen Überblick und
      • koordiniert die einzelnen Gewerke auf der Baustelle.

      Er besucht in regelmäßigen Abständen die Baustelle. In der Regel kommt er ein Mal die Woche auf die Baustelle, zur Fertigstellung von Bauabschnitten und anderen wichtigen Terminen. Bauleiter sind häufig geprüfte Sachverständige und Bauingenieure. Diese Fachmänner oder Fachfrauen dokumentieren den Baufortschritt auf Wunsch fotografisch und in einem Bautagebuch. In dem Bautagebuch werden auch die Informationen zu den verwendeten Materialien gesammelt

      Ein externer Bauleiter kostet im Schnitt drei Prozent der reinen Bausumme, ohne Grundstückskosten. Zahlen Sie für Ihr Haus also 200.000 Euro, müssen Sie rund 6.000 Euro Honorar für den Bauleiter einplanen. Unter Umständen kostet die Dokumentation mit einem Bautagebuch und Fotos noch zusätzliches Honorar.

      Die Kosten sind zugegebenermaßen nicht gerade gering. Doch nimmt ein Bauleiter Ihnen nicht nur Arbeit ab und erkennt Baumängel, er garantiert Ihnen, dass Ihr Haus von guter Bausubstanz ist und Sie lange sorgenlos in Ihren eigenen vier Wänden wohnen können.

      Wenn Sie ein Fertighaus oder Massivhaus von einem Bauträger kaufen, ist im Gesamtpreis häufig die fachliche Abnahme der Bauabschnitte durch einen Sachverständigen enthalten. Klarheit darüber verschafft Ihnen ein Blick in den Vertrag. Es hält Sie aber niemand davon ab, einen weiteren, externen Gutachter für eine zweite Meinung zu Baumängeln hinzu zu ziehen.

      Nicht an der falschen Stelle sparen

      „Wer billig kauft, kauft zweimal.“ Diesen Spruch kennen sicherlich all diejenigen, die einen handwerklich visierten Papa haben, der der Mutter erklärt, warum es unbedingt die Marken-Bohrmaschine sein musste. Und so ist es auch auf dem Bau. Natürlich sollen Sie nicht mehr zahlen als nötig, um sich sicher vor Baumängeln zu fühlen. Aber sparen Sie nicht an der falschen Stelle.

      Wägen Sie ab, ob es sich lohnt, vielleicht fünf Euro mehr den Quadratmeter für die hochwertigeren Fliesen auszugeben, die robuster und langlebiger sind als die günstigen vom Baumarkt. Nehmen Sie beim Angebotsvergleich von Handwerkern vielleicht lieber das mittelpreisige Angebot oder das, bei deren Gespräch Sie das beste Gefühlt hatten, anstatt das billigste.

      Nur auf den Preis zu achten, ist bei einer derart langwierigen und finanziell einschneidenden Situation wie beim Hausbau der falsche Weg. Wenn Sie sich unsicher bei den ausgeführten Arbeiten oder den verwendeten Materialien sind, dann nehmen Sie das Geld für eine externe Begutachtung lieber in die Hand anstatt Jahre oder Jahrzehnte später erneut viele tausend Euro für die Beseitigung der Baumängel zahlen zu müssen. Im schlimmsten Fall sind die Baumängel so gravierend, dass sie nicht mehr behoben werden können und das Haus unbewohnbar wird.

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      Genug Zeit einplanen

      Baumängel lassen sich auch vermeiden, wenn die Gewerke ausreichend Zeit für die Erledigung der Arbeiten haben. Baupfusch entsteht nicht nur da, wo Fachkenntnis fehlt oder an der falschen Stelle gespart wurde, sondern auch da, wo es schnell gehen muss, beziehungsweise schneller als geplant.

      Ein Mangel an Zeit kann an sich schon einen eigenen Baumangel darstellen, wenn man so will. Denn die Zeiteinteilung für die unterschiedlichen Handwerker und die Koordinierung der einzelnen Bauabschnitte sind Teil der Bauplanung. Und laut dem Bauherren-Schutzbund beginnt der Baupfusch in jedem fünften Fall schon bei der Planung. Haben alle Gewerke ausreichend Zeit und können ihre Arbeit ohne Zeitdruck erledigen, kommt es mitunter auch nicht zu einer unschönen Bauverzögerung und unvorhergesehenen Kosten, da die Planung realistisch und mit Puffer durchgeführt wurde.

      Wer haftet für Baumängel und wie reklamiere ich sie?

      Entdecken Sie oder der Fachmann an Ihrer Seite trotz aller Prävention Baumängel, sollten diese schnellstmöglich behoben oder nachgebessert werden. Tun Sie dies jedoch keinesfalls selbst und beauftragen Sie auch kein anders Unternehmen als das ursprüngliche dafür, denn so gehen womöglich die Beweise für den Baupfusch verloren.

      In der Regel haftet das beauftragte Bauunternehmen für Baumängel. Haben Sie das Haus mit einem Bauträger gebaut, wenden Sie sich mit Mängelrügen an den Bauträger und nicht an das vom Bauträger engagierte Subunternehmen.

      Hier liegen unter anderem auch ein Nachteil und die Gefahr von selbst durchgeführten Arbeiten im Rahmen von Eigenleistung. Verputzen Sie beispielsweise Ihre Fassade selbst und reißt diese dann im Anschluss, weil Sie aufgrund mangelnder Fachkenntnis einen Fehler gemacht haben, haben Sie kein Recht auf Schadenbehebung durch eine Firma.

      Gewährleistungsfristen für die Behebung von Baupfusch

      Damit die Baumängel durch das entsprechende Bauunternehmen beseitigt werden können, müssen sie umfassend dokumentiert und dadurch bewiesen werden. Die Beseitigung von Baupfusch ist für den Auftraggeber kostenlos. Allerdings müssen Sie die Verjährungsfristen für Baumängel beachten:

      • Nach der Abnahme der Arbeiten hat der Auftraggeber laut Baurecht fünf Jahre Anspruch auf die Behebung etwaiger, auftretender Baumängel.
      • Wird Baupfusch vom Bauunternehmen nachweislich arglistig verschwiegen, hat der Auftraggeber drei Jahre Gewährleistung auf die Behebung. Diese Frist beginnt aber erst mit der Aufdeckung des Baumangels.

      Bei Arglistiger Täuschung liegt die Beweispflicht für die Täuschung übrigens beim Eigentümer. Holen Sie sich hier gegebenenfalls rechtlichen Rat. Wie der Baumangel behoben wird, ist Sache des Bauunternehmens. Allerdings müssen Sie als Bauherr keine provisorischen Maßnahmen hinnehmen.

      Fallen Ihnen Baumängel nach dem Ablauf der Gewährleistungsfristen auf, haben Sie keinen Anspruch auf deren Beseitigung durch das Bauunternehmen. In diesem Fall tragen Sie dann die Kosten für die Beseitigung selbst.

      Schritteliste: So reklamieren Sie Baumängel richtig

      1. Dokumentation der Baumängel

        Dokumentieren Sie den Baumangel umfassend schriftlich, mit Fotos und wenn nötig mit Videos.

      2. Informieren Sie das Bauunternehmen

        Weisen Sie das Bauunternehmen schnellstmöglich nach Entdeckung schriftlich und detailliert auf die von Ihnen entdeckten Baumängel hin. Schicken Sie am besten gleich die Fotos mit.

      3. Fristen setzen

        Setzen Sie dem Unternehmen eine Frist für die Beseitigung. Diese sollte nicht zu fern in der Zukunft liegen, aber dem Unternehmen dennoch ausreichend Zeit geben, um die Baumängel fachgerecht zu beseitigen.

      4. Kontrollieren Sie die Fehlerbehebung

        Nach Abschluss der Nachbesserungen lassen Sie sich gern erläutern, was genau gemacht wurde. Halten Sie das auch noch einmal schriftlich fest.

      5. Bleiben Sie notfalls hartnäckig

        Sollten die Baumängel auch nach der Behebung noch immer vorhanden sein oder reagiert das Bauunternehmen mehrfach nicht auf die gesetzten Fristen, dürfen Sie aktiv werden und den Baupfusch von einer anderen Firma beseitigen lassen. Die entstehenden Kosten dürfen Sie dann dem ursprünglichen Bauunternehmen in Rechnung stellen.

        In diesem Fall ist eine detaillierte, schriftliche Dokumentation der Untätigkeit des Bauunternehmens oder der Kontakte mit dem Unternehmen sehr wichtig, sollten Sie den Fall vor Gericht austragen müssen. Wichtig ist, dass Sie die Verjährungsfristen nicht aus den Augen verlieren.

      Fazit

      Baumängel sind keine Seltenheit. Sie kommen auf nahezu jeder Baustelle in unterschiedlichen Stufen vor. Einige Mängel sind schnell und problemlos zu beseitigen. Andere zeigen sich mitunter erst nach Jahren und sind schwerwiegender. Für die Beseitigung von Baumängeln ist das jeweilige Bauunternehmen zuständig. Dafür müssen die gesetzlichen Gewährleistungsfristen eingehalten werden.

      Dokumentieren Sie Baumängel schriftlich und detailreich und fordern Sie das Unternehmen schriftlich zur Beseitigung der Baumängel auf. Für die Beseitigung der Mängel entstehen Ihnen keine Kosten. Um Baumängeln vorzubeugen haben wir folgende Tipps für Sie:

      • Holen Sie sich fachkundige Unterstützung bei der Abnahme von Bauabschnitten
      • Sparen Sie beim Hausbau nicht am falschen Ende
      • Planen Sie die Zeiten für Bauarbeiten realistisch

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