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Immobilienkredit vergleichen und Zinsen sparen

Teaserbild Immobilienkredit

Was ist ein Immobilienkredit und wie sichern Sie sich die günstigsten Zinsen? Erfahren Sie in diesem Ratgeber mehr zum Thema und auch, wie Sie die Angebote am besten vergleichen.

Günstiger Immobilienkredit

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Die wichtigsten Fakten zum Immobilienkredit

      Ein Immobilienkredit ist eine große finanzielle und für viele auch einmalige Entscheidung. Umso wichtiger ist es, bestens darauf vorbereitet und informiert zu sein sowie den richtigen Finanzierungspartner an seiner Seite zu wissen. Die wichtigste Punkte zum Thema Immobilienkredit fassen wir für Sie zusammen:

      • Immobilienkredite sind zweckgebunden.
      • Meist werden die Immobiliendarlehen in Form eines Annuitätendarlehens vergeben.
      • Die monatliche Rate ist über die gesamte Zinsbindung gleich hoch.
      • Häufig bleibt nach der Zinsbindung eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden muss.
      • Wir empfehlen einen Eigenkapitalanteil von bis zu 15 %, sodass mindestens die Kaufnebenkosten abgedeckt sind.
      • In Zeiten niedriger Zinsen lohnt sich eine lange Zinsbindung. 
      • Vermittler wie Dr. Klein ermöglichen einen Vergleich der Zinsen unter den Anbietern.

      Nur mit einem Vergleich verschiedener Angebote ermitteln Sie den günstigsten Zinssatz und damit einen günstigen Immobilienkredit.

      Was ist ein Immobilienkredit?

      Ein Immobilienkredit hat in der Praxis verschiedene Bezeichnungen: Hypothekendarlehen, Baukredit oder Baufinanzierung. Die typischen Eigenschaften sind jedoch dieselben:

      • Finanzierungssumme ab 50.000 €
      • über eine Hypothek oder eine Grundschuld abgesichert
      • meist niedrigere Zinsen als bei einem Ratenkredit
      • gleich hohe monatliche Rate innerhalb der Zinsbindung
      • zweckgebunden

      Immobilienkredite sind in der Regel so genannte Annuitätendarlehen. Bei dieser Art der Darlehen bleiben die Rate und der Zinssatz über die vereinbarte Laufzeit hinweg immer gleich hoch. Am Ende der Zinsbindung bleibt häufig eine Restschuld übrig, die Sie mit einer Anschlussfinanzierung weiter in Raten abzahlen können. Bleibt keine Restschuld am Ende Ihrer Zinsbindung übrig, handelt es sich um ein Volltilgerdarlehen.

      Wie hoch sind die Kosten für einen Immobilienkredit?

      Die Kosten für ein Immobiliendarlehen werden im Wesentlichen durch die Höhe der aktuellen Bauzinsen bestimmt. Seit geraumer Zeit befinden sich die Zinsen auf einem historisch niedrigen Niveau, sodass die Zinsentwicklung eher ihren Seitwärtstrend beibehalten wird. 

      Trotz allgemein niedriger Bauzinsen, kann der Käufer schnell zu viel zahlen, wenn er sich für den falschen Anbieter entscheidet. Wie die Zeitschrift Finanztest im November 2020 festgestellt hat, kann ein Zinsunterschied von nur 0,5 Prozentpunkten während derselben Laufzeit mehrere 10.000 € Zinsen mehr kosten. Wenn Sie die richtige Bank für Ihren Immobilienkredit wählen, können Sie mitunter viel Geld einsparen.

      Mit unserem Bauzinsrechner erhalten Sie einen Überblick über die ungefähren Kosten, die Sie bei einem Immobilienkredit erhalten würden. Die tagesaktuellen Konditonen spiegeln realistische Bedingungen wider.

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      Wofür brauche ich einen Immobilienkredit?

      Die meisten Immobiliendarlehen werden für einen Hauskauf oder Wohnungskauf verwendet. Läuft die Sollzinsbindung Ihrer Erstfinanzierung ab, steht demnächst eine Anschlussfinanzierung an, die meist ebenfalls mit einem Immobilienkredit betritten wird. Planen Sie eine Modernisierungs- oder Umbaumaßnahme, können die Kosten mit einem Immobilienkredit abgedeckt werden. Allerdings werden Beträge unter 50.000 € meist nicht mit einem Immobiliendarlehen finanziert. 

      Die Bauzinsen werden aller Voraussicht nach weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau verweilen. Eine Immobilienfinanzierung bleibt also extrem günstig. Eine Fortdauer der Niedrigzinsphase ist auch in 2021 sehr wahrscheinlich.

      Trotz allgemein niedriger Bauzinsen, kann der Käufer schnell zu viel zahlen, wenn er sich für den falschen Anbieter entscheidet. Wie die Zeitschrift Finanztest im November 2020 festgestellt hat, kann ein Zinsunterschied von nur 0,5 Prozentpunkten während derselben Laufzeit mehrere 10.000 € Zinsen mehr kosten. Wenn Sie die richtige Bank für Ihren Immobilienkredit wählen, können Sie mitunter viel Geld einsparen.

      Überstürzen sollten Sie also nichts. Vergleichen Sie in Ruhe, wo Sie den günstigsten Anbieter finden. Vermittler mit einem großen Netz an Bankpartnern können hilfreich bei der Suche nach dem geeigneten Institut sein.

      Wie hoch sollte ich die Rate bei einem Immobilienkredit wählen?

      Mit einer hohen monatlichen Rate tilgen Sie mehr von Ihrer Restschuld. Damit zahlen Sie Ihren Immobilienkredit schneller zurück. Eine niedrige Tilgung sorgt für eine kleinere Rate, aber auch für eine womöglich unnötig lange Rückzahlungszeit. Der Grund: Die Rate beim Immobilienkredit besteht immer aus einem Anteil Tilgung und einem Anteil Zinsen. Mit der Tilgung zahlen Sie den eigentlichen Darlehensbetrag zurück. Die Höhe der Tilgung können Sie anhand Ihrer finanziellen Möglichkeiten selbst wählen. Je höher Ihre Tilgung ausfällt, desto mehr tilgen Sie von der Restschuld.

      Die Höhe der monatlichen Kreditrate sollte 35 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten. So bleibt noch genug Geld im Monat für Ihren Lebensunterhalt.

      Warum zahle ich bei einem Immobiliendarlehen Zinsen?

      Die Zinsen sind quasi der Preis dafür, dass eine Bank Ihnen einen Immobilienkredit gewährt hat. Auf den Zinssatz haben Sie nur bedingt Einfluss, denn er orientiert sich am EZB-Leitzins. Die Zinsen werden anhand der Restschuld, also des noch nicht zurückgezahlten Kreditbetrags, berechnet. Sinkt die Restschuld, sinkt daher auch der Zinsanteil beim Immobilienkredit. Da die monatliche Rate jedoch stets gleich hoch ist, steigt dafür der Tilgungsanteil der Rate. 

      Wie hoch sollte die Zinsbindung bei einem Immobilienkredit sein?

      Die Höhe der Sollzinsbindung legen Sie selbst fest. Damit gilt:

      • In Zeiten niedriger Zinsen, wählen Sie eine lange Sollzinsbindung.
      • In Zeiten hoher Zinsen, wählen Sie eine kurze Sollzinsbindung.

      Mit der Sollzinsbindung sichern Sie sich den Zinssatz für diese Zeit. Meistens können Sie zwischen 5, 10, 12, 15, 20, 25 und 30 Jahren wählen. Über diese Zeitspanne hinweg ändern sich die Zinsen für Ihren Immobilienkredit also nicht. Sie sind nicht dem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt.

      Wie gehe ich mit der Restschuld meines Immobiliendarlehens nach Ende der Sollzinsbindung um?

      Nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt bei vielen Kreditnehmern noch ein Restbetrag offen, den sie in dieser Zeitspanne noch nicht zurückgezahlt haben: die Restschuld. Diese können Sie beispielsweise auf einen Schlag und in ganzer Summe aus Ihren Ersparnissen zahlen. Oder aber, Sie zahlen die Restschuld Ihres Immobilienkredits weiter in Raten ab, indem Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen.

      Im Durchschnitt dauert die komplette Abzahlung eines Immobilienkredits zwischen 15 und 35 Jahre. Je nachdem wie hoch Ihre Darlehenssumme ist und wie hoch Ihre anfängliche Tilgung ausfällt. 

      Setzen Sie sich rechtzeitig mit einer Anschlussfinanzierung auseinander. Werden die Zinsen voraussichtlich eher steigen, können Sie sich mit einem Forward-Darlehen die aktuellen Zinsen für eine spätere Finanzierung sichern. Ein Forward-Darlehen schließen Sie bis zu 5 Jahre im Voraus ab. 

      Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Immobilienkredit?

      Wenn Sie sich mit einem Immobilienkredit ein Haus bauen oder kaufen wollen, sollten Sie mindestens die Bau- beziehungsweise Kaufnebenkosten in Höhe von rund 10 bis 15 % der Gesamtkosten für das Haus aus eigenen Mitteln finanzieren können. Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto besser. Denn je mehr Erspartes Sie für Ihren Hauskauf haben, desto weniger Immobilienkredit brauchen Sie von der Bank. Zudem belohnen Banken Eigenkapital mit einem besseren Zinssatz.

      Es gibt zwar auch die Möglichkeit, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu bekommen, allerdings brauchen Sie hierfür ein sehr hohes und sicheres Einkommen sowie eine hervorragende Kreditwürdigkeit.

      Als Eigenkapital zählen nicht nur Bares und Geldwerte auf Ihren Konten, auch Aktien, bereits vorhandene Immobilien und Grundstücke oder Eigenleistung können als Eigenkapital bei Ihrem Immobilienkredit angerechnet werden.

      Wie viel Immobilienkredit bekomme ich?

      Wie viel Immobilienkredit Sie bekommen, hängt von vielerlei Faktoren ab. Zum einen wird natürlich zunächst geschaut, wie viel Sie überhaupt brauchen – also wie teuer Ihre Immobilie ist. Unser kostenfreier Budgetrechner zeigt Ihnen gern vorab schon, wie viel Haus Sie sich bei Ihrem Einkommen und Ihren Ersparnissen leisten können.

      Zum anderen kommt es auch immer darauf an, wie Ihre finanziellen Voraussetzungen sind. Es lässt sich grundsätzlich sagen: Je solider Ihre eigenen Finanzen sind, desto mehr Immobilienkredit können sie prinzipiell bekommen. In unserem Ratgeberartikel zum Thema „Wie viel Hauskredit bekomme ich für mein Gehalt?“ gehen wir detailliert auf den maximalen Kreditrahmen je nach Gehaltsstufe ein.

      Welche Unterlagen brauche ich für einen Immobilienkredit?

      Um einen Immobilienkredit beantragen zu können, brauchen Sie in der Regel folgende Unterlagen:

      • Sämtliche Daten zur Immobilie
      • Einkommensnachweise
      • Nachweise über Eigenkapital
      • Nachweise über bestehende Verbindlichkeiten und Kredite
      • Personalausweis

      Sind Sie Selbstständig oder Rentner benötigt die Bank darüber hinaus noch Informationen über Rentenbezüge, Bilanz- und Gewinnermittlungen sowie die Nachweise über eine Krankenversicherung. Generell gilt aber, dass jedes Vorhaben – sei es der Neubau oder der Kauf eines Hauses – unterschiedliche Dokumente bedarf. Daher ist eine Beratung bei einem Spezialisten für Baufinanzierung immer ratsam.

      Welche Förderungen gibt es für einen Immobilienkredit?

      Es gibt vielerlei Förderungen für den Hausbau oder Hauskauf, mit denen Sie Ihren Immobilienkredit ergänzen können. Ganz oben auf der Liste der Förderungen steht mit Sicherheit die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Sie hat verschiedenen KfW-Darlehen im Programm, die Sie in unterschiedlichen Situationen in Anspruch nehmen können. Auch regionale Wohnungsbauförderungen können mitunter eine sinnvolle Vervollständigung Ihres Immobilienkredits darstellen.

      Schließe ich einen Immobilienkredit beim Vermittler oder bei einer Bank ab?

      Vermittler vergleichen verschiedene Anbieter sowie Produkte, wohingegen Banken lediglich ihre eigenen Produkte anbieten können. Vermittler unterbreiten dem Kunden in der Regel mehrere Finanzierungsvorschläge, von denen er sich einen aussucht. Von dem Anbieter, für den sich der Kunde entscheidet, erhält der Vermittler eine Provision. Er steht demnach – wie die Bezeichnung Vermittler schon sagt – zwischen Kunde und Bank.

      In einer Untersuchung von Finanztest aus dem Jahr 2020 wurde deutlich, dass der Vorschlag für einen Immobilienkredit von einem Vermittler häufig günstiger war als das gleiche Produkt direkt bei der entsprechenden Bank abzuschließen. Regionale Banken hatten laut dieser Untersuchung sowohl die günstigsten Angebote, aber auch ausnahmslos die teuersten in den Modellrechnungen. Unser kostenfreier Bauzinsrechner gibt Ihnen gern vorab schon einen ersten Eindruck von Ihrer potenziellen Baufinanzierung und berücksichtigt auf Wunsch auch unsere zahlreichen regionalen Anbieter – samt Zinssatz und Ratenhöhe beim Vermittler Dr. Klein.

      Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkredit

      Was auch noch interessant für Sie sein könnte.

      • Kann ich einen Immobilienkredit auch ohne SCHUFA abschließen?

        Wenden Sie sich an einen Vermittler, erhalten Sie Finanzierungsvorschläge auch ohne eine Abfrage bei der SCHUFA. Erklären Sie sich mit dem Finanzierungsvorschlag einverstanden, erkundigt sich spätestens die Bank über Ihre Bonität und Kreditwürdigkeit. Je weniger Einträge Sie bei der SCHUFA vorweisen, desto bessere Konditionen erhalten Sie von der Bank für Ihren Immobilienkredit. Gibt es Zweigel an Ihrer Bonität, wird die Bank die Konditionen anpassen oder im schlimmsten Fall, Ihre Kreditanfrage absagen. 

      • Sind die Immobilienkredit Zinsen beim Vermittler günstiger als bei der Bank?

        Die Zinsen für Immobilienkredite sind bei einem Vermittler mitunter tatsächlich günstiger als bei der Bank. Banken sparen über den Vertriebsweg Vermittler Kosten. Diese Kosten umfassen die Gehälter der Bankmitarbeiter, die Mieten der Räumlichkeiten oder auch die Kalkulation erfolgloser Beratungsgespräche („verlorene Zeit“ durch erfolglose Gespräche). Durch einen Vermittler entfallen diese Kosten. Banken können ihre Immobilienkredite über einen Vermittler deshalb zu einem niedrigeren Zinssatz anbieten, als wenn Sie einen Kredit direkt über eine Bank abschließen.

        Zwar haben auch Vermittler Gehälter und Miete zu zahlen, sie kalkulieren aber meist knapper. Zudem werden beispielsweise Bankmitarbeiter häufig nach Tarif bezahlt. Diese Gehälter sind dadurch meist höher als die in der freien Wirtschaft. Die Zinsersparnis und die Provision für den Vermittler sind deshalb in der Summe häufig niedriger als der Zinssatz der Bank selbst, oder mindestens gleich hoch. Das bedeutet für Sie, dass Sie bei einer seriösen Kreditvermittlung durchaus sparen können. Ein Vergleich diverser Angebote mehrerer Anbieter ist deshalb sehr wichtig.

      • Welche Bank ist die beste für einen Immobilienkredit?

        Welche Bank die beste für einen Immobilienkredit ist, lässt sich überhaupt nicht eindeutig beantworten. Es kommt immer darauf an, was Ihnen beim Immobilienkredit wichtig ist und welche finanziellen Voraussetzungen Sie mitbringen. Grundsätzlich lässt sich sagen: das billigste Angebot ist nicht immer auch das Beste. Ein Angebotsvergleich lohnt sich daher eigentlich immer.

        Es geht bei einem Immobilienkredit auch nicht darum, die beste – im Sinne von billigste – Bank zu finden, sondern die beste Bank für Sie. Und da nicht alle Bauherren gleich sind, gibt es nicht die eine, beste Bank für alle. Wichtig bei der Wahl der Bank sind neben dem Zinssatz auch die Serviceleistungen und gegebenenfalls die Flexibilität des Kreditprodukts, die Sie sich wünschen.

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      Sie möchten den Service von Dr. Klein ausprobieren? Dann freuen wir uns, Sie individuell beraten zu dürfen. Unsere mehr als 650 Berater vor Ort erstellen Ihnen gern unverbindlich und kostenlos Finanzierungvorschläge und finden so das passende Darlehen für Sie. 

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