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Wer bietet den günstigsten Immobilienkredit: Vermittler oder Bank?

Was Sie beim Abschluss und der Auswahl des richtigen Immobilienkredits beachten sollten und ob ein Vermittler oder eine Bank der passenden Partner dafür ist, haben wir in diesem Ratgeberartikel für Sie zusammengefasst.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Wo stehen die Zinsen für einen Immobilienkredit?

      Aktuell bekommen Sie einen Immobilienkredit in Höhe von 190.000 €, mit 5-jähriger Sollzinsbindung und einer Tilgung von 2 % schon ab einem Zinssatz von 0,66 % (Repräsentatives Beispiel, Stand: Juni 2021). Das ist verglichen mit dem Durchschnittszins von vor 10 Jahren unglaublich niedrig. Eine übersichtliche Zinstabelle finden Sie auf unserer Seite aktuelle Bauzinsen

      Die Bauzinsen werden aller Voraussicht nach weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau verweilen. Eine Immobilienfinanzierung bleibt also extrem günstig. Eine Fortdauer der Niedrigzinsphase ist auch in 2021 sehr wahrscheinlich.

      Trotz allgemein niedriger Bauzinsen, kann der Käufer schnell zu viel zahlen, wenn er sich für den falschen Anbieter entscheidet. Wie die Zeitschrift Finanztest im November 2020 festgestellt hat, kann ein Zinsunterschied von nur 0,5 Prozentpunkten während derselben Laufzeit mehrere 10.000 € Zinsen mehr kosten. Wenn Sie die richtige Bank für Ihren Immobilienkredit wählen, können Sie mitunter viel Geld einsparen.

      Überstürzen sollten Sie also nichts. Vergleichen Sie in Ruhe, wo Sie den günstigsten Anbieter finden. Vermittler mit einem großen Netz an Bankpartnern können hilfreich bei der Suche nach dem geeigneten Institut sein. 

      Wie funktioniert ein Immobilienkredit?

      Ein Immobilienkredit, auch Baukredit, Hypothekendarlehen oder Baufinanzierung genannt, hat die folgenden Eigenschaften:

      • Zweckgebunden: Das bedeutet, Sie können das von der Bank geliehene Geld nicht für ein Auto oder einen Urlaub ausgeben. Das Geld ist dafür bestimmt, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen.
      • Sicherheit: Als Sicherheit dient die Immobilie selbst. Immobilienkredite sind grundpfandrechtlich über eine Hypothek oder eine Grundschuld abgesichert.
      • Annuitätendarlehen: Immobilienkredite sind in der Regel so genannte Annuitätendarlehen. Bei dieser Art der Darlehen bleiben die Rate und der Zinssatz über die vereinbarte Laufzeit hinweg immer gleich hoch. Am Ende der Zinsbindung bleibt häufig eine Restschuld übrig, die Sie mit einer Anschlussfinanzierung weiter in Raten abzahlen können. Bleibt keine Restschuld am Ende Ihrer Zinsbindung übrig, handelt es sich um ein Volltilgerdarlehen.

      Immobilienkedite können im Gegensatz zu Ratenkrediten nicht einfach mit Sonderzahlungen außer der Reihe abgelöst werden. Sonderzahlungen sind nur möglich, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Eine vorzeitige Kündigung des Immobiliendarlehens ist nach 10 Jahren durch das gesetzliche Sonderkündigungsrecht möglich. Streben Sie eine Sonderkündigung innerhalb von 10 Jahren nach Vertragsabschluss an, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung.

      Hohe Rate, schneller Rückzahlung

      Die Rate beim Immobilienkredit besteht immer aus einem Anteil Tilgung und einem Anteil Zinsen. Mit der Tilgung zahlen Sie den eigentlichen Darlehensbetrag zurück. Die Höhe der Tilgung können Sie anhand Ihrer finanziellen Möglichkeiten selbst wählen. Eine hohe Tilgung sorgt für eine höhere Rate und eine schnelle Rückzahlung des Immobilienkredits. Eine niedrige Tilgung sorgt für eine kleinere Rate, aber auch für eine womöglich unnötig lange Rückzahlungszeit.

      Die Höhe der monatlichen Kreditrate sollte 35 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten. So bleibt noch genug Geld im Monat für Ihren Lebensunterhalt.

      Zinsen: Leihgebühr für den Immobilienkredit

      Die Zinsen sind quasi der Preis dafür, dass eine Bank Ihnen einen Immobilienkredit gewährt hat. Auf den Zinssatz haben Sie nur bedingt Einfluss, denn er orientiert sich am EZB-Leitzins. Die Zinsen werden anhand der Restschuld, also des noch nicht zurückgezahlten Kreditbetrags, berechnet. Sinkt die Restschuld, sinkt daher auch der Zinsanteil beim Immobilienkredit. Da die monatliche Rate jedoch stets gleich hoch ist, steigt dafür der Tilgungsanteil der Rate. 

      Mit der Sollzinsbindung die Zinsen einfrieren

      Den Zinssatz sichern Sie sich beim Immobilienkredit mit der Sollzinsbindung immer über eine bestimmte Zeit. Meistens können Sie zwischen 5, 10, 12, 15, 20, 25 und 30 Jahren wählen. Über diese Zeitspanne hinweg ändern sich die Zinsen für Ihren Immobilienkredit also nicht.

      In Zeiten von Niedrigzinsen sollten Sie deshalb immer eine möglichst lange Sollzinsbindung wählen, um sich den günstigen Zinssatz so lange es geht zu sichern. Das sorgt für eine große Planungssicherheit über einen langen Zeitraum hinweg.

      Restschuld begleichen oder Anschlussfinanzierung wählen

      Nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt bei vielen Kreditnehmern noch ein Restbetrag offen, den sie in dieser Zeitspanne noch nicht zurückgezahlt haben: die Restschuld. Diese können Sie beispielsweise auf einen Schlag und in ganzer Summe aus Ihren Ersparnissen zahlen. Oder aber, Sie zahlen die Restschuld Ihres Immobilienkredits weiter in Raten ab, indem Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen.

      Im Durchschnitt dauert die komplette Abzahlung eines Immobilienkredits zwischen 15 und 35 Jahre. Je nachdem wie hoch Ihre Darlehenssumme ist und wie hoch Ihre anfängliche Tilgung ausfällt. 

      Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Immobilienkredit?

      Wenn Sie sich mit einem Immobilienkredit ein Haus bauen oder kaufen wollen, sollten Sie mindestens die Bau- beziehungsweise Kaufnebenkosten in Höhe von rund 10 bis 15 % der Gesamtkosten für das Haus aus eigenen Mitteln finanzieren können. Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto besser. Denn je mehr Erspartes Sie für Ihren Hauskauf haben, desto weniger Immobilienkredit brauchen Sie von der Bank. Das wiederum führt dazu, dass Sie sich nicht so hoch verschulden müssen und so vermutlich schneller wieder vollkommen schuldenfrei sein werden. Zudem belohnen Banken Eigenkapital mit einem besseren Zinssatz.

      Es gibt zwar auch die Möglichkeit, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu bekommen, allerdings brauchen Sie hierfür ein sehr hohes und sicheres Einkommen sowie eine hervorragende Kreditwürdigkeit.

      Als Eigenkapital zählt nicht nur Bares und Geldwerte auf Ihren Konten, auch Aktien, bereits vorhandene Immobilien und Grundstücke oder Eigenleistung können als Eigenkapital bei Ihrem Immobilienkredit angerechnet werden.

      Wie viel Immobilienkredit bekomme ich?

      Wie viel Immobilienkredit Sie bekommen, hängt von vielerlei Faktoren ab. Zum einen wird natürlich zunächst geschaut, wie viel Sie überhaupt brauchen – also wie teuer Ihre Immobilie ist. Unser kostenfreier Budgetrechner zeigt Ihnen gern vorab schon, wie viel Haus Sie sich bei Ihrem Einkommen und Ihren Ersparnissen Sie sich leisten können.

      Zum anderen kommt es auch immer darauf an, wie Ihre finanziellen Voraussetzungen sind. Es lässt sich grundsätzlich sagen: Je solider Ihre eigenen Finanzen sind, desto mehr Immobilienkredit können sie prinzipiell bekommen. In unserem Ratgeberartikel zum Thema „Wie viel Hauskredit bekomme ich für meinem Gehalt?“ gehen wir detailliert auf den maximalen Kreditrahmen je nach Gehaltsstufe ein.

      Welche Förderungen gibt es für einen Immobilienkredit?

      Es gibt vielerlei Förderungen, mit denen Sie Ihren Immobilienkredit ergänzen können. Ganz oben auf der Liste der Förderungen steht mit Sicherheit die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Sie hat verschiedenen KfW-Darlehen im Programm, die Sie in unterschiedlichen Situationen in Anspruch nehmen können. Auch regionale Wohnungsbauförderungen können mitunter eine sinnvolle Vervollständigung Ihres Immobilienkredits darstellen.

      Mehr Tipps für Ihre Baufinanzierung erfahren Sie im gleichnamigen Ratgeberartikel. 

      Immobilienkredit von einem Vermittler oder Bank – Wo ist der Unterschied?

      Vermittler prüfen verschiedene Anbieter sowie Produkte, wohingegen Banken lediglich ihre eigenen Produkte anbieten können. Vermittler unterbreiten dem Kunden in der Regel mehrere Finanzierungsvorschläge, von denen er sich eines aussucht. Von dem Anbieter, für den sich der Kunde entscheidet, erhält der Vermittler eine Provision. Er steht demnach – wie die Bezeichnung Vermittler schon sagt – zwischen Kunde und Bank.

      In einer Untersuchung von Finanztest aus dem Jahr 2020 wurde deutlich, dass der Vorschlag für einen Immobilienkredit von einem Vermittler häufig günstiger war als das gleiche Produkt direkt bei der entsprechenden Bank abzuschließen. Regionale Banken hatten laut dieser Untersuchung sowohl die günstigsten Angebote, aber auch ausnahmslos die teuersten in den Modellrechnungen. Unser kostenfreier Bauzinsrechner gibt Ihnen gern vorab schon einen ersten Eindruck von Ihrer potenziellen Baufinanzierung und berücksichtigt auf Wunsch auch unsere zahlreichen regionalen Anbieter – samt Zinssatz und Ratenhöhe beim Vermittler Dr. Klein.

      Welche Vermittler sind für einen Immobilienkredit empfehlenswert?

      Die günstigsten Effektivzinsen für eine zehnjährige Zinsbindung finden Kunden laut dem FMH–Award 2018 bei der DTW Immobilienfinanzierung, der Interhyp sowie bei Dr. Klein. Doch gute Baufinanzierungskonditionen sind nur die eine Seite, die andere, ebenso wichtige Seite sind eine gute Kundenbetreuung und Beratung. Auch hier konnte Dr. Klein bereits zahlreiche Auszeichnungen erhalten.

      • Sind die Immobilienkredit Zinsen beim Vermittler günstiger als bei der Bank?

        Die Zinsen für Immobilienkredite sind bei einem Vermittler mitunter tatsächlich günstiger als bei der Bank. Banken sparen über den Vertriebsweg Vermittler Kosten. Diese Kosten umfassen die Gehälter der Bankmitarbeiter, die Mieten der Räumlichkeiten oder auch die Kalkulation erfolgloser Beratungsgespräche („verlorene Zeit“ durch erfolglose Gespräche). Durch einen Vermittler entfallen diese Kosten. Banken können ihre Immobilienkredite über einen Vermittler deshalb zu einem niedrigeren Zinssatz anbieten, als wenn Sie einen Kredit direkt über eine Bank abschließen.

        Zwar haben auch Vermittler Gehälter und Miete zu zahlen, sie kalkulieren aber meist knapper. Zudem werden beispielsweise Bankmitarbeiter häufig nach Tarif bezahlt. Diese Gehälter sind dadurch meist höher als die in der freien Wirtschaft. Die Zinsersparnis und die Provision für den Vermittler sind deshalb in der Summe häufig niedriger als der Zinssatz der Bank selbst, oder mindestens gleich hoch. Das bedeutet für Sie, dass Sie bei einer seriösen Kreditvermittlung durchaus sparen können. Ein Vergleich diverser Angebote mehrerer Anbieter ist deshalb sehr wichtig.

      • Wie verhält es sich mit der Provision für einen Immobilienkredit beim Vermittler?

        Vermittler für Immobilienkredite finanzieren sich durch die Provision, die sie von der Bank für die Vermittlung von Finanzierungen an Kunden erhalten. Und das ist auch das einzige Geld, dass sie für Ihre Dienstleistung nehmen dürfen. Diese Provision wird nicht zusätzlich oder gesondert gezahlt. Sie ist bereits im effektiven Jahreszins der Bank eingerechnet.

        Eine Beratung ist bei einem Vermittler für Immobilienkredite immer kostenlos und das ist sogar gesetzlich geregelt. Lediglich ausgewiesene Honorarberater dürfen für Ihre Beratung ein Entgelt verlangen, da sie nicht über ein Provisionssystem von Banken bezahlt werden.

      • Welche Bank ist die beste für einen Immobilienkredit?

        Welche Bank die beste für einen Immobilienkredit ist, lässt sich überhaupt nicht eindeutig beantworten. Es kommt immer darauf an, was Ihnen beim Immobilienkredit wichtig ist und welche finanziellen Voraussetzungen Sie mitbringen. Grundsätzlich lässt sich sagen: das billigste Angebot ist nicht immer auch das Beste. Ein Angebotsvergleich lohnt sich daher eigentlich immer.

        Es geht bei einem Immobilienkredit auch nicht darum, die beste – im Sinne von billigste – Bank zu finden, sondern die beste Bank für Sie. Und da nicht alle Bauherren gleich sind, gibt es nicht die eine, beste Bank für alle. Wichtig bei der Wahl der Bank sind neben dem Zinssatz auch die Serviceleistungen und gegebenenfalls die Flexibilität des Kreditprodukts, die Sie sich wünschen.

    • Welche Unterlagen brauche ich für meinen Immobilienkredit?

      Um einen Immobilienkredit beantragen zu können, brauchen Sie in der Regel folgende Unterlagen:

      • Sämtliche Daten zur Immobilie
      • Einkommensnachweise
      • Nachweise über Eigenkapital
      • Nachweise über bestehende Verbindlichkeiten und Kredite
      •  Personalausweis

      Sind Sie Selbstständig oder Rentner benötigt die Bank darüber hinaus noch Informationen über Rentenbezüge, Bilanz- und Gewinnermittlungen sowie die Nachweise über eine Krankenversicherung. Generell gilt aber, dass jedes Vorhaben – sei es der Neubau oder der Kauf eines Hauses – unterschiedliche Dokumente bedarf. Daher ist eine Beratung bei einem Spezialisten für Baufinanzierung immer ratsam.

    • Immobilienkredit: Alles auf einen Blick

      Ein Immobilienkredit ist eine große finanzielle und für viele auch einmalige Entscheidung. Umso wichtiger ist es, bestens darauf vorbereitet und informiert zu sein sowie den richtigen Finanzierungspartner an seiner Seite zu wissen. Die wichtigste Punkte zum Thema Immobilienkredit fassen wir für Sie zusammen:

      • Immobilienkredite sind zweckgebunden.
      • Meist werden die Immobiliendarlehen in Form eines Annuitätendarlehens vergeben.
      • Die monatliche Rate ist über die gesamte Zinsbindung gleich hoch.
      • Häufig bleibt nach der Zinsbindung eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden muss.
      • Wir empfehlen einen Eigenkapitalanteil von bis zu 15 %, sodass mindestens die Kaufnebenkosten abgedeckt sind.
      • In Zeiten niedriger Zinsen lohnt sich eine lange Zinsbindung. 
      • Vermittler wie Dr. Klein ermöglichen einen Vergleich der Zinsen unter den Anbietern.

      Nur mit einem Vergleich verschiedener Angebote ermitteln Sie den günstigsten Zinssatz und damit einen günstigen Immobilienkredit.

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