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Hausanbau: Genehmigung, Kosten, Finanzierung

Rohbau

Wird es eng im Eigenheim? Dann kann ein Hausanbau Abhilfe schaffen. Was Sie von der Planung bis zur Finanzierung des neuen Wohn(t)raums wissen und beachten müssen, lesen Sie in diesem Artikel.

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Was genau ist ein Hausanbau?

      Als Hausanbau wird ein neu entstehender Gebäudeteil bezeichnet, der direkt mit dem bereits vorhandenen Hauptgebäude verbunden ist. Der Hausanbau dient dem Zweck, die Nutz- und Wohnfläche des bestehenden Hauses zu vergrößern und ist somit nicht mit anderen Objekten wie beispielsweise einem Pavillon oder einer freistehenden Garage vergleichbar.

      Welche Gründe gibt es für einen Hausanbau?

      In einem idealen Zuhause wohnt man nicht nur, man lebt darin – und zwar mit allen Veränderungen, die die Zeit mit sich bringt. Dafür, dass der Platz im Haus irgendwann nicht mehr ausreicht, gibt es viele Gründe. Die gängigsten sind:

      1. Familienzuwachs
      2. Eigene Zimmer für größer werdende Kinder
      3. Neue oder wiederbelebte Hobbys (Kunst, Sport, Handwerk)
      4. Separates Arbeitszimmer (Homeoffice, Selbstständigkeit) 
      5. Mehr Abstellfläche
      6. Bau einer Eigentumswohnung

      Brauche ich eine Baugenehmigung für den Hausanbau?

      Wie für den normalen Hausbau, gelten auch für einen Hausanbau die Regeln des öffentlichen Baurechts, was bedeutet, dass eine Baugenehmigung bei allen An- und Umbauten erforderlich ist. Um die gewünschte Baugenehmigung zu erhalten, müssen Sie allerdings erst einen Bauantrag bei Ihrer örtlichen Baubehörde stellen. Die gesetzlichen Grundlagen dafür finden Sie im Baugesetzbuch.

      Kleinere Objekte ohne direkten Anschluss an das Haupthaus wie beispielsweise Gartenhäuschen oder kleine, freistehende Garagen bedürfen keiner Baugenehmigung. Diese Bauten gelten als Ausnahmen, da sie nur von geringem wirtschaftlichem beziehungsweise städtebaulichem Interesse sind. Bitte beachten Sie aber, dass Projekte dieser Art in den meisten Bundesländern trotzdem über eine Bauanzeige, die vereinfachte Form des Baugenehmigungsverfahrens, angezeigt werden müssen. Für die korrekte Einschätzung des Objektes ist es daher empfehlenswert, einen Architekten oder Bauexperten zu Rate zu ziehen.

      Bevor die Baugenehmigung nicht erteilt wurde, sollten Sie auf keinen Fall mit Ihrem Bauvorhaben beginnen, da das dann als Schwarzbau gilt. Dieser ist in Deutschland verboten und kann mit einer Strafzahlung von bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

      Welche Kosten kommen bei einem Hausanbau auf mich zu?

      Als grobe Richtlinie kann man die günstigsten Kosten mit einer Spanne von 1.000 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter angeben. Planen Sie beispielsweise einen einfachen Hausanbau im Erdgeschoss von 20 Quadratmetern, müssen Sie demzufolge mit einem Gesamtpreis von 20.000 bis 36.000 Euro rechnen. Allerdings lässt sich die Fragen nach den Kosten eines Hausanbaus, auch wenn sie natürlich zu den wichtigsten gehört, aufgrund der Individualität eines jeden Anbaus nicht pauschal beantworten.

      Was allerdings pauschal gesagt werden kann ist, dass zwei komplett neue Etagen oder ein ganzes Dachgeschoss immer höhere Kosten nach sich ziehen werden, als ein Wintergarten oder eine Garage mit Durchgang zum Wohnhaus.

      Die tatsächlichen Kosten können stark variieren, je nachdem ob eventuelle Herausforderungen wie beispielsweise die besondere Dämmungsmaßnahmen, Schwierigkeiten bei der Installation oder die Bodenbeschaffenheit, gegeben sind. Diese können die Kosten maßgeblich beeinflussen.

      Welche Arbeiten müssen in die Kostenkalkulation einbezogen werden?

      Um die eventuellen Kosten vorab bereits grob kalkulieren zu können, haben Sie auch die Möglichkeit, sich für alle anfallenden Arbeiten konkrete Angebote von Dienstleistern einzuholen. Zu diesen Arbeiten gehören:

      • Erdarbeiten
      • Fundament/Bodenplatte
      • Rohbau/Maurerarbeiten
      • Fenster und Türen
      • Heizungsleistungen und Wärmedämmung
      • Dachkonstruktion
      • Fassade
      • Innenausbau
      • Elektrik und Wasseranschlüsse
      • Eventuelle Treppen und Übergänge zum bestehenden Haupthaus
      • Rücklage für unvorhergesehene Ereignisse

      Eine Rücklage für unvorhergesehene Ereignisse ist immer wichtig, damit Sie einen Puffer haben und im Fall des Falles kostenmäßig auf der sicheren Seite sind.

      Wie kann ich den Hausbau finanzieren?

      Wollen Sie Ihr „Projekt Hausanbau“ über eine Finanzierung verwirklichen, stehen Ihnen dafür folgende Optionen zur Verfügung:

      Baufinanzierung für den Hausanbau

      Da ein Anbau zur Wertsteigerung einer Immobilie beiträgt, ist dieses Unterfangen bei den Banken grundsätzlich gern gesehen und eine weitere Baufinanzierung deshalb relativ unkompliziert. Beraten Sie sich also in Ruhe mit Ihrem Architekten beziehungsweise den Handwerkern, wie der Anbau aussehen soll und welche konkreten Vorstellungen Sie haben. Anschließend erstellen Sie auf Basis dieser Daten einen ausführlichen Kostenplan, welchen Sie bei Ihrer Hausbank oder einem Baufinanzierer vorlegen können. Für den Antrag auf eine weitere Baufinanzierung, ist solch ein Kostenplan essentiell.

      Grundsätzlich ist die Aufnahme einer zusätzlichen Baufinanzierung die zinsgünstigste aller Varianten, allerdings wird sie nur dann genehmigt, wenn Ihre Immobilie größtenteils, also mindestens zu 80 Prozent, schuldenfrei ist. Eine weitere Voraussetzung ist außerdem, dass die Bank oder der Baufinanzierer Ihre Baupläne auch akzeptiert. Eine detaillierte Übersicht der aktuellen Bauzinsen finden Sie auch in unserem Ratgeber.

      Zweckgebundener Ratenkredit für den Hausanbau

      Lehnt die Bank ein zusätzliches Baudarlehen für Ihren Hausanbau ab, wird Sie Ihnen vermutlich einen Ratenkredit zur Verwirklichung Ihres Projektes anbieten. Dieser zweckgebundene Kredit, meist ein Modernisierungskredit oder Sanierungskredit, ist dabei ausschließlich für Immobilienbesitzer vorgesehen. Da die meisten Banken einen Nachweis für die Eigentümerschaft verlangen, können Sie diese durch einen entsprechenden Grundbuchauszug belegen.

      Die Vorteile eines zweckgebundenen Ratenkredits liegen darin, dass er in den meisten Fällen unbürokratischer verläuft und schneller abbezahlt ist als eine Baufinanzierung. Auch eine eventuelle Belastung Ihrer Immobilie spielt dabei keine Rolle. Zwar sind die Zinsen eines zweckgebundenen Kredites etwas höher als die einer Baufinanzierung, dafür aber niedriger als die Zinsen eines freien Ratenkredites.

      Mit einem Modernisierungs- oder Sanierungskredit können Hausanbauten von 5.000 - 50.000 Euro finanziert werden, was Ihnen eine wesentlich größere Entscheidungsfreiheit bietet – vom Carport bis zum neuen Dach stehen Ihnen fast alle Möglichkeiten offen. Am besten nutzen Sie den zweckgebundenen Ratenkredit dafür, Ihren Hausanbau gleichzeitig nach den Richtlinien der aktuellen Energieeinsparverordnung zu gestalten.

      Eine kleine Einschränkung gibt es allerdings auch beim zweckgebundenen Ratenkredit, denn einige Banken verlangen konkrete Kostenvoranschläge und Maßnahmenpläne, bevor sie zur Bewilligung der Gelder bereit sind. Darüber hinaus sollten Sie das Angebot Ihrer Hausbank auch immer mit den Angeboten anderer Banken vergleichen oder von einem unserer Dr. Klein-Spezialisten für Baufinanzierung vergleichen und analysieren lassen. Erst danach ist es ratsam, eine endgültige Entscheidung über die Finanzierung Ihres Hausanbaus zu treffen. 

      Freier Ratenkredit für den Hausanbau

      Selbstverständlich haben Sie auch die Möglichkeit, einen nicht zweckgebundenen, freien Ratenkredit für die Finanzierung Ihres Hausanbaus zu nutzen. Diesen sollten Sie vor allem dann in Betracht ziehen, wenn Sie eine schnelle Lösung bevorzugen, für die Sie vorab weder Grundbuchauszüge anfordern und Maßnahmenpläne erstellen müssen.

      Allerdings sollten Sie vorab bedenken, dass der freie Ratenkredit zwar recht schnell und unkompliziert beantragt werden, dafür aber die Kreditvariante mit den höchsten Zinsen ist. Aus rein finanzieller Sicht ist er für Immobilienbesitzer deren Baudarlehen noch nicht vollständig getilgt wurde, ist diese zusätzliche Zinsbelastung daher eher ungeeignet. 

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      Welche Arten des Hausanbaus gibt es?

      Ob kleiner Erker, der Wintergarten als Fertigmodul oder gleich ein komplettes Dachgeschoss: Arten des Hausanbaus gibt es viele – und jede kann so individuell gestaltet werden, wie es die Bauherren selbst sind.

      • Hausanbau durch Aufstockung

        Der Hausanbau durch Aufstockung bietet sich an, wenn das Haus von der Bausubstanz her die Möglichkeit für ein zusätzliches Dachgeschoss bietet und eine eingeschränkte Grundfläche aufweist. Die wichtigste Voraussetzung dabei ist natürlich, dass die Bebauungsvorschriften eine Aufstockung überhaupt erlauben, was je nach Region und Lage sehr unterschiedlich sein kann. In vielen Gegenden sind nämlich sowohl Geschossanzahl und Firsthöhe, als auch die Fassadenhöfe festgelegt.

        Auch die Statik des Hauses muss vorher intensiv geprüft werden, immerhin bringt das neue Dachgeschoss zusätzliche Masse mit, welche dann auf dem Haus lastet. Aus diesem Grund muss auch das Treppenhaus angepasst und gegebenenfalls erweitert werden. Darüber hinaus fallen Kosten für die neue Dacheindeckung an.

      • Hausanbau durch Verlängerung

        Der Hausanbau durch Verlängerung ist immer dann eine gute Möglichkeit, wenn Ihr Haus auf einem langen, schmalen Grundstück steht. Da der Anbau an der Rückseite der Immobilie vorgenommen wird, bleiben die ursprüngliche Architektur und die Frontfassade unverändert – die Verlängerung bietet also eine Erweiterung Ihrer Wohnfläche, ohne dass die optische Wirkung Ihres Hauses von der Straße aus beeinträchtigt oder verändert wird.

        Auch die Dachform bleibt dabei unverändert, da über den Anbau im Erdgeschoss ein neues Dach im Stil des bereits vorhandenen gesetzt wird. Es sei denn, Sie wollen bewusst optische Akzente setzen, dann ist natürlich auch eine andere Dachform, beispielsweise ein Flachdach, möglich.

      • Hausanbau durch Verbreiterung

        Der Hausanbau durch Verbreiterung bietet sich an, wenn Sie über ein freistehendes Haus auf einem weitläufigen Grundstück verfügen. So kann der Anbau entweder rechts oder links platziert werden, Ihre Wahl wird dabei nicht eingeschränkt. Natürlich sollten Sie aber auch bei der Verbreiterung eines Hauses den Grundriss, die vorhandene Raumaufteilung und ebenfalls die Optik berücksichtigen, damit die Proportionen des Hauses auch nach Fertigstellung des Anbaus harmonisch sind.

        Bedenken Sie, dass bei der Verbreiterung eines Wohnhauses auch das Dach erweitert werden muss. In manchen Fällen ist dafür ein neuer Dachstuhl nötig, was enorme Zusatzkosten bedeutet.

      Welche verschiedenen Materialien und Stile können beim Hausanbau eingesetzt werden?

      Der Einsatz von verschiedenen Materialien und Stilen sorgt dafür, dass sich kaum zwei Hausanbau-Projekte gleichen. Bei Wintergärten wird beispielsweise gern auf die Holzbauweise oder Glas- und Metallkonstruktionen gesetzt. Allerdings kann ein Hausanbau auch massiv gemauert oder mit Fertigbauelementen beziehungsweise Raummodulen hochgezogen werden.

      Als Raummodul wird ein vorgefertigtes Bauteil oder Bauelement bezeichnet, welches in einer Vielzahl von Ausführungen zur Verfügung steht und meist aus Holz oder Leichtbauplatten gefertigt ist. Auch Aluminium, OSB-Platten, umgangssprachlich auch Grobspanplatten genannt, oder Gipskartonplatten werden für den Bau von Raummodulen verwendet. Die Größe der einzelnen Elemente wird dabei genau auf den vorhandenen Grundriss abgestimmt.

      Was sind die Vor- und Nachteile eines vorgefertigten Raummoduls?

      Neben dem Fakt, dass sich der Hausanbau durch ein vorgefertigtes Raummodul in sehr kurzer Zeit realisieren lässt und oft schon nach einem oder wenigen Arbeitstagen steht, gibt es noch weitere Vorteile dieser Methode.

      Vorteile des vorgefertigten Raummoduls

      Ein weiterer Vorteil wäre der schnellere Start des Innenausbaus, welcher die endgültige Fertigstellung des gesamten Projektes beschleunigt. Steht Ihnen also nur wenig Zeit für den Hausanbau zur Verfügung, ist das Raummodul eine sehr geeignete Option. Noch dazu ist diese Bauweise sehr umweltbewusst, da kein Eingriff in die Umgebung durch Abholzung, Erdarbeiten, oder ähnliches vorgenommen wird.

      Auch die Kosten sind im Schnitt günstiger als bei einer konventionellen Bauweise durch Massivbau. Da die finalen Summen in beiden Fällen aber natürlich von der Größe und Ausstattung des Anbaus abhängig sind, ist auch hier eine konkrete Aussage über individuelle Kosten schwierig. Bei einem einstöckigen Fertigbauelement mit einer Wohnfläche von 50 Quadratmetern, können Sie aber mit einem Betrag ab ca. 50.000 Euro rechnen. Durch den zuvor bekannten Festpreis bietet Ihnen das Raummodul daher Kostentransparenz und eine hohe Planungssicherheit.

      Nachteile des vorgefertigten Raummoduls

      Da Sie als Bauherr das Raummodul ganz nach Ihren individuellen Wünschen ausstatten können, sind die preislichen Grenzen nach oben vollkommen offen. Um teure Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie Ihre Kostenkalkulation also immer gut im Auge behalten. Auch die schlecht ausgeprägte Schalldämmung und eine geringe Wärmespeicherfähigkeit sind nicht zu unterschätzende Punkte auf der Kontra-Liste.

      Ein weiterer Nachteil wäre die eingeschränkte Entscheidungsfreit über die Optik des Anbaus. Zwar stehen Ihnen zahlreiche Auswahlmöglichkeiten zur Verfügung, allerdings wird man jeder von Ihnen den Fertigbau ansehen. Wenn Sie also großen Wert auf eine individuelle Architektur und eine flexible Gestaltung legen, sind Sie mit einem konventionellen Massivbau besser beraten.

      Was sind die Vor- und Nachteile eines konventionellen Massivbaus?

      Tendieren Sie eher zur konventionellen Methode und wollen Ihren Hausanbau in Massivbauweise errichten lassen? Dann haben wir auch hier einige Punkte zusammengetragen, die Ihnen die finale Entscheidung erleichtern sollen.

      Vorteile des konventionellen Hausanbaus/Massivbaus

      Je individueller, desto besser? Kein Problem, denn die Massivbauweise macht genau das möglich. Der Hausanbau kann auf diese Weise ganz nach Ihren Vorstellungen umgesetzt werden und unterliegt keiner optischen Begrenzung durch einen vorgefertigten Einheitslook. Darüber hinaus wählen Sie bei den Baumaterialien ebenfalls aus einem breiteren Spektrum, da der Massivbau mit allen gängigen Materialien wie Holz, Blockbohlen, Mauerwerk oder einer Kombination verschiedener Baustoffe möglich ist. Auch Betonplatten, Ziegel und Leichtbausteine finden Verwendung.

      Der konventionelle Hausbau bietet Ihnen bei jeder Art von An- oder Umbauten wesentlich mehr Entscheidungsfreiheit, eine hohe Beständigkeit und Nutzungsdauer sowie eine lange Wertstabilität. Aufgrund des stabilen Mauerwerks besteht außerdem ein hervorragender Schallschutz, hoher Brandschutz und eine ausgezeichnete Wärmedämmung.

      Darüber hinaus können Sie den Hausanbau in Massivbauweise auch komplett in Eigenleistung errichten und sind nicht auf vorgefertigte Module angewiesen. Zwei weitere Pluspunkte: Der Anbau erweitert nicht nur Ihre komplette Wohnfläche, er steigert auch den Wiederverkaufswert des ganzen Hauses.  

      Nachteile des konventionellen Hausanbaus/Massivbaus

      Für Bauherren mit wenig Zeit ist der konventionelle Hausanbau leider nicht die beste Wahl, da ein Anbau in diesem Baustil nicht in ein paar Tagen erledigt ist. Auch die Kosten sind dementsprechend höher als bei einem vorgefertigten Raummodul. Zusätzlich können schlechte Witterungsverhältnisse die Bauarbeiten beeinflussen, weshalb Sie als Bauherr die Baustelle deshalb gut vor Wettereinflüssen schützen sollten. Ein witterungsbedingter Baustopp kann Sie wertvolle Tage kosten, die im laufenden Bauprozess nur sehr schwer wieder aufzuholen sind.

      Welche Vorschriften muss ich vor dem Hausanbau beachten?

      Da Ihr bestehendes Wohnhaus der Ausgangspunkt für alle Baumaßnahmen sein wird, sollten Sie vor Baubeginn unbedingt den aktuellen Grundriss vorliegen haben. Sollte das Original nicht mehr vorhanden sein, können Sie beim zuständigen Bauamt oder im Stadt- und Landesarchiv nachfragen. Ein guter Tipp: Fertigen Sie mehrere Kopien des Grundrisses an, um darauf dann erste Ideen für Ihren Hausanbau zu skizzieren.

      Aber: vergessen Sie dabei nicht den örtlichen Bebauungsplan! Dieser gibt nämlich wichtige Rahmenbedingungen vor und enthält Vorschriften zu diesen Punkten:

      • Anzahl der Etagen: Wie viele sind erlaubt?
      • Fassadenhöhe und Firsthöhe: Welche Höhe darf nicht überschritten werden?
      • Quadratmeter: Wie viel Platz darf zusätzlich bebaut werden?

      Die Abstandspflicht zum Nachbargrundstück gehört zu den allgemeinen Anforderungen und muss auf jeden Fall eingehalten werden! Ebenso sollten Sie Ihre Nachbarn im Rahmen der Informationspflicht rechtzeitig über Ihr Bauvorhaben in Kenntnis setzen, da direkte Grundstücksnachbarn nämlich gegen ein Bauvorhaben vorgehen können. Im besten Fall geben die Nachbarn ihre Einwilligung bereits im Bauantrag.

      Bei älteren Häusern und mehreren Vorbesitzern empfiehlt es sich nachzumessen, ob der Grundriss tatsächlich noch mit den aktuellen Gegebenheiten und der Grundfläche übereinstimmt.

      Wie läuft die Planung eines Hausanbaus ab?

      Wie bei allen großen (Bau-)Projekten gilt: Je gründlicher und ausführlicher die Planung, desto besser und erfolgreicher die Umsetzung. Nehmen Sie sich für die Planung also so viel Zeit wie Sie können und brauchen. Ziehen Sie bei Unsicherheiten einen Fachmann zu Rate, um diese mit professioneller Expertise auszuräumen. Folgende Schritte helfen Ihnen, bei der Planung Ihres Hausanbaus nichts zu vergessen:

      Persönliche Bestandsaufnahme:

      Was ist für Sie persönlich das Wichtigste bei diesem Hausanbau? Definieren Sie diese Punkte für sich und beantworten Sie folgende Fragen ganz genau:

      • Wie groß soll und darf der Hausanbau werden?
      • Welchen Verwendungszweck soll der Hausanbau erfüllen?
      • Ist im Zuge des Anbaus eine weitere Sanierung des Haupthauses nötig und möglich?

      Bei älteren Gebäuden mit schlechter Energiebilanz sind weitere Sanierungen häufig unumgänglich, insbesondere die Dämmung. In solchen Fällen wäre eine Modernisierung mit dementsprechender Wärmedämmung sinnvoll. Überdenken Sie auch, ob Sie das Bauprojekt in Eigenregie stemmen oder eine Baufirma damit beauftragen wollen.

      Suche nach einem Architekten:

      Planen Sie einen individuellen Hausanbau, empfiehlt es sich, einen professionellen Architekten zu engagieren, da dieser die Gegebenheiten genau prüft, eine Bauvorlage entwickelt und dabei genau auf Ihre Wünsche und Vorstellungen eingeht. Beim Bund Deutscher Architekten finden Sie einen geeigneten Partner in Ihrer Region. Auch Empfehlungen aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis können manchmal Gold wert sein.

      Nachbarn informieren und Genehmigungen einholen:

      Der wichtigste Fakt: Die Nachbarn müssen bei einem Hausanbau immer vorab informiert und deren Genehmigung eingeholt werden! Auch die gesetzlichen Bestimmungen wie beispielsweise der Abstand zum Nachbargrundstück und die vorgeschriebene Höhe des Gebäudes, dürfen Sie auf keinen Fall außer Acht lassen.

      Missachten Sie nämlich diese offiziellen Regeln, können Ihre Nachbarn Widerspruch gegen Ihr Bauvorhaben einlegen und so unter Umständen eine Ablehnung Ihres Bauantrags erzwingen. Holen Sie also rechtzeitig die schriftliche Zustimmung der Nachbarn ein und legen Sie diese Ihrem Antrag auf Bauerlaubnis bei.

      Sollten die Nachbarn Widerspruch gegen Ihr Bauprojekt einlegen, muss dieser auch begründet sein. Ein simples „gefällt mir nicht“ gilt nicht als Ablehnungsgrund.

      Bauantrag stellen und genehmigen lassen:

      Der Bauantrag ist der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung, nicht die Baugenehmigung selbst! Da es sich bei Ihrem Hausanbau um ein genehmigungspflichtiges Verfahren handelt, müssen Sie vorab also erst diesen Antrag stellen, um die gewünschte Baugenehmigung zu erhalten. Die offiziell zuständigen Stellen können dabei von Gemeinde zu Gemeinde variieren, da es unterschiedliche Regelungen in den einzelnen Bundesländern gibt. Die Stadtverwaltung oder Ihr Architekt helfen Ihnen bei der Suche nach der zuständigen Stelle.

      Für den Bauantrag brauchen Sie folgendes:

      • Bauzeichnungen
      • Lageplan
      • Berechnungen der Wohnflächen
      • Berechnungen der Nutzflächen
      • Berechnungen der neu umgebauten Flächen
      • Schätzungen der Rohbaukosten
      • Schätzungen der Gesamtkosten
      • Technische Nachweise

      Zusammenfassung Hausanbau

      Wenn Sie Ihre Wohnfläche durch einen Hausanbau erweitern wollen, sind folgende Punkte entscheidend:

      1. Klare Definition des Verwendungszweckes/Ihre Vorstellungen für den Hausanbau
      2. Sicherstellen, dass ausreichend Baufläche zur Verfügung steht
      3. Sicherstellen, dass Sie über ausreichende finanzielle Mittel verfügen (Baufinanzierung oder Modernisierungskredit)
      4. Bauantrag stellen, Baugenehmigung einholen
      5. Experten/Architekten engagieren

      Können Sie alle Punkte mit einem guten Gefühl abhaken, sollte Ihrem Bauvorhaben nichts mehr im Wegen stehen.

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