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Wie hoch darf ich meine Immobilie belasten: Beleihungswert und Co.

Beleihungswert

Was ist der Beleihungswert und warum ist er wichtig für meine Immobilienfinanzierung?

Wer sich entschließt, eine eigene Immobilie zu erwerben, trifft wahrscheinlich auf viele neue Informationen und Schlagwörter. Drei davon sind Beleihungswert, Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf. Meist steht Immobilienkäufern nicht ausreichend Eigenkapital zu Verfügung, so dass sie sich zumindest einen Teil leihen müssen.

Banken finanzieren Häuser oder Eigentumswohnungen gerade derzeit zu günstigen Konditionen mit einem Immobilienkredit. Für dessen Grundlage benötigen sie Sicherheiten, für den Fall, dass der Kreditnehmer sein Darlehen nicht zurückzahlen kann. Eine davon ist die Immobilie selbst, denn sie kann beliehen werden. Bis zu welchem Wert das funktioniert, rechnet die Bank für jeden Interessenten individuell aus. Als Basis für die Konditionen des Immobilienkredits dienen unter anderem Beleihwert und -grenze.

Was unterscheidet Beleihungswert, Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf?

Der Beleihungswert ist nicht identisch mit dem Kaufpreis des Objektes. Er beziffert vielmehr eine Summe, die sich mit ziemlicher Sicherheit immer für die Immobilie erzielen lässt - auch auf lange Sicht. Denn jedes Objekt, ob Haus oder Wohnung, dient der finanzierenden Bank gleichzeitig als Sicherheit. Die Bank ermittelt deshalb durch verschiedene Verfahren den marktüblichen Wert der Immobilie über die Zeit hinweg. Das ist der Beleihungswert.

Von diesem wiederum zieht sie einen gewissen Abschlag zur Risikominimierung ab. Er soll die Gefahren der Wertminderung durch Markt- und andere externe Faktoren deckeln. Jede Bank entscheidet selbst, wie hoch der Risikoabschlag ist. In der Regel beträgt er zwischen zehn und 30 Prozent. Aus dieser Differenz zwischen Beleihungswert und Risikoabschlag errechnet sie die Beleihungsgrenze der Immobilie. Sie stellt gleichzeitig die Maximalsumme dar, für die die Bank Ihnen ein Darlehen gewährt. 

Der Beleihungsauslauf berechnet sich nun folgendermaßen: 

Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme + KfW Darlehen + bestehende Vorlasten) / Beleihungswert 

Dieser Wert ist nun ausschlaggebend für Ihre Konditionen. Denn als Faustregel gilt: Je kleiner der Beleihungsauslauf, desto geringer sind die Zinsen und desto günstiger ist der Ihr Immobilienkredit. Ein Beispiel: Sie möchten ein Darlehen in Höhe von 150.000 Euro aufnhemen und eine  50.000 KfW-Förderung in Anspruch nehmen, der Beleihungswert für Ihr Haus beträgt 300.000 Euro. 

Beleihungsauslauf = (150.000 Euro + 50.000 Euro + 0 Euro) / 300.000 Euro = 0,67 = 67 Prozent.

Das ergibt einen Beleihungsauslauf von 67 Prozent. Da Sie Ihre Immobilie also nur zu knapp 2/3 belasten, haben Sie noch Spielraum, beispielsweise für eine Nachfinanzierung. Das honoriert die Bank mit günstigeren Zinsen als für höhere Darlehensbeträge und damit auch höhere Beleihungsausläufe.   

Wie berechnen Banken den Beleihungswert?

Der Beleihungswert orientiert sich demnach am Wiederverkaufswert des Objektes. Es gibt drei gängige Verfahren, ihn bei Immobilien zu ermitteln.

Dieses Verfahren wird häufig bei Immobilien angewendet, die der Eigentümer selbst nutzt. Es ermittelt, welche Kosten entstehen, wenn die Immobilie neu gebaut würde. Hierbei setzt sich der Beleihungswert aus dem Grundstücks- bzw. Boden- und dem Bauwert zusammen. Abgezogen werden bei einem Altbau beispielsweise Wertminderungen, die über die Jahre hinweg entstanden sind. Mithilfe dieser Methode lässt sich zwar der Wert der verschiedenen Komponenten gut wiedergegeben, aktuelle Entwicklungen werden jedoch nicht berücksichtigt.

Dieses Verfahren wird vorrangig für zu vermietende oder gewerbliche Objekte genutzt. Dabei berechnet sich der Beleihungswert aus dem Bodenwert und den zu erwartenden Mieteinnahmen und macht so Rückschlüsse auf zukünftige Erträge möglich. Das Ertragswertverfahren eignet sich demnach nur für Immobilien, die zur Kapitalanlage und somit zur Vermietung gedacht sind.

Diese Methode wird vorwiegend bei Wohnimmobilien, wie Eigentumswohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäusern, genutzt. Sie berücksichtigt die aktuellen Marktverhältnisse. Im besten Falle wird das zu bewertende Objekt mit einem benachbarten, was in Größe und Ausstattung ähnlich ist, verglichen. Regionale Grundstückspreise und der Wert baulicher Anlagen, sprich Wohnung oder Häuser, fließen dabei ein. Das Vergleichswertverfahren hat den Vorteil, dass es den tatsächlichen Wert der Immobilie in der Regel valide abbildet. Allerdings fehlt es in der Praxis oft an vergleichbaren Objekten. Und seine Stärke ist zugleich seine Schwäche: Es unterliegt stärker als andere Verfahren Marktschwankungen.

Kaum eine Bank nutzt eines dieser Verfahren in Reinform. Besonders bei Eigentumswohnungen – egal ob eigen- oder fremdgenutzt - werden immer beide Ergebnisse verglichen: Sach- und Ertragswert. In der Regel wird das Vergleichswertverfahren ergänzend eingesetzt.

Wie viel Eigenkapital ist nötig: bis zu welcher Höhe Banken Darlehen vergeben

Üblicherweise vergeben Banken günstige Konditionen für Darlehen bis zu einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent. Auch höhere Darlehen sind möglich, doch das damit verbundene höhere Risiko lassen sich einzelne Banken in Form etwas schlechterer Zinsen bezahlen.  

Als Sicherheit lässt sich die Bank ein Grundpfandrecht über die finanzierte Summe ins Grundbuch eintragen. Damit erwirbt sie die entsprechenden Rechte an der Immobilie für den Fall, dass der Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann. In diesem Zusammenhang spricht man von einer 1a-Hypothek. Benötigt der Bauherr darüber hinaus Kapital, also mehr als 60 bzw. 80 Prozent, so hat er zwei Möglichkeiten: Entweder einen Nachrangkredit zu deutlich teureren Konditionen abzuschließen, weil der Risikoaufschlag deutlich höher ausfällt. Schließlich muss die Bank kompensieren, bei dieser sogenannten 1b-Hypothek nur an zweiter Stelle im Grundbuch zu stehen. Oder er finanziert die Differenz durch eigene Mittel.

Unsere Berater vor Ort helfen Ihnen gerne weiter. Übrigens nicht nur bei diesem Thema. Sie wissen ganz genau, welche Bank, bis zu welcher Beleihungsgrenze mitgeht und wer für Sie die passende Baufinanzierung parat hat. Fragen Sie doch einfach nach einen Termin bei einem Spezialist für Baufinanzierung in Ihrer Nähe oder rufen Sie an.

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