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Beleihungswert und Beleihungsgrenze: Wichtig für Ihre Immobilienfinanzierung

Wie hoch darf der Kredit sein, mit dem Sie eine Immobilie beleihen? Für die Beantwortung dieser Frage spielen der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze eine wichtige Rolle. Hier erklären wir Ihnen, was es damit auf sich hat.

Introbild zum Thema Beleihungswert
  • Inhaltsverzeichnis
    • Wozu dient der Beleihungswert?

      Wer sich entschließt, eine eigene Immobilie zu erwerben und dafür eine Immobilienfinanzierung plant, trifft wahrscheinlich auf viele neue Informationen und Schlagwörter. Drei davon sind Beleihungswert, Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf. Meist steht Immobilienkäufern nicht ausreichend Eigenkapital zu Verfügung, so dass sie sich zumindest einen Teil leihen müssen.

      Banken finanzieren Häuser oder Eigentumswohnungen gerade derzeit zu günstigen Konditionen mit einem Immobilienkredit. Für dessen Grundlage benötigen sie Sicherheiten, für den Fall, dass der Kreditnehmer sein Darlehen nicht zurückzahlen kann. Eine davon ist die Immobilie selbst, denn sie kann beliehen werden. Bis zu welchem Wert das funktioniert, rechnet die Bank für jeden Interessenten individuell aus. Als Basis für die Konditionen des Immobilienkredits dienen unter anderem Beleihungswert und -grenze.

      Unterschied Beleihungswert, Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf

      Beleihungswert

      Zunächst einmal wollen wir einen weit verbreiteten Irrtum aufklären: Der Beleihungswert ist nicht identisch mit dem Kaufpreis der Immobilie. Er liegt meist darunter. Der Beleihungswert beziffert vielmehr eine Summe, die sich mit ziemlicher Sicherheit immer für die Immobilie erzielen lässt – auch auf lange Sicht. Denn jedes Objekt, ob Haus oder Wohnung, dient der finanzierenden Bank gleichzeitig als Sicherheit. Die Bank ermittelt deshalb durch verschiedene Verfahren den marktüblichen Wert der Immobilie über die Zeit hinweg. Das ist der Beleihungswert.

      Beleihungsgrenze

      Vom Beleihungswert zieht die Bank einen gewissen Abschlag zur Risikominimierung ab. Er soll die Gefahren der Wertminderung durch Markt- und andere externe Faktoren deckeln. Jede Bank entscheidet selbst, wie hoch der Risikoabschlag ist. In der Regel beträgt er zwischen zehn und 30 Prozent. Aus dieser Differenz zwischen Beleihungswert und Risikoabschlag errechnet sie die Beleihungsgrenze der Immobilie. Sie stellt gleichzeitig die Maximalsumme dar, für die die Bank Ihnen ein Darlehen im Rahmen Ihrer Baufinanzierung gewährt. 

      Beleihungsauslauf

      Der Beleihungsauslauf wiederum ist eine Prozentzahl. Sie gibt das Verhältnis zwischen dem aufgenommenen Darlehen und sämtlichen eventuellen Vorlasten und dem Beleihungswert an.

      So berechnen Banken den Beleihungswert

      Banken verwenden bestimmte Methoden, um den Beleihungswert für eine Immobilie festzulegen. Im Wesentlichen gibt es drei gängige Verfahren, die situationsbezogen eingesetzt werden: Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.  Kaum eine Bank nutzt eines dieser Verfahren in Reinform. Besonders bei Eigentumswohnungen – egal ob eigen- oder fremdgenutzten – werden immer beide Ergebnisse verglichen: Sach- und Ertragswert. In der Regel wird das Vergleichswertverfahren ergänzend eingesetzt.

      Sachwertverfahren

      Dieses Verfahren wird häufig bei Immobilien angewendet, die der Eigentümer selbst nutzt. Es ermittelt, welche Kosten entstehen, wenn die Immobilie neu gebaut würde. Hierbei setzt sich der Beleihungswert aus dem Grundstücks- bzw. Boden- und dem Bauwert zusammen. Abgezogen werden bei einem Altbau beispielsweise Wertminderungen, die über die Jahre hinweg entstanden sind. Mithilfe dieser Methode lässt sich zwar der Wert der verschiedenen Komponenten gut wiedergegeben, aktuelle Entwicklungen werden jedoch nicht berücksichtigt.

      Ertragswertverfahren

      Dieses Verfahren wird vorrangig für zu vermietende oder gewerbliche Objekte genutzt. Dabei berechnet sich der Beleihungswert aus dem Bodenwert und den zu erwartenden Mieteinnahmen und macht so Rückschlüsse auf zukünftige Erträge möglich. Das Ertragswertverfahren eignet sich demnach nur für Immobilien, die zur Kapitalanlage und somit zur Vermietung gedacht sind.

      Vergleichswertverfahren

      Diese Methode wird vorwiegend bei Wohnimmobilien, wie Eigentumswohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäusern, genutzt. Sie berücksichtigt die aktuellen Marktverhältnisse. Im besten Falle wird das zu bewertende Objekt mit einem benachbarten, was in Größe und Ausstattung ähnlich ist, verglichen. Regionale Grundstückspreise und der Wert baulicher Anlagen, sprich Wohnung oder Häuser, fließen dabei ein. Das Vergleichswertverfahren hat den Vorteil, dass es den tatsächlichen Wert der Immobilie in der Regel valide abbildet. Allerdings fehlt es in der Praxis oft an vergleichbaren Objekten. Und seine Stärke ist zugleich seine Schwäche: Es unterliegt stärker als andere Verfahren Marktschwankungen.

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