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Beleihungsauslauf – was versteht man darunter?

Unter Beleihungsauslauf versteht man den prozentualen Anteil der aufgenommenen Darlehenssumme im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie. Er zeigt das Risiko einer Finanzierung an und ist deshalb für die Bank ein wichtiger Faktor für die Berechnung der Kreditkonditionen.Dabei gilt: Je niedriger der Beleihungsauslauf ist, desto geringer ist das Verlustrisiko der Bank und desto günstigere Immobilienzinsen kann sie Ihnen anbieten.

Der Beleihungsauslauf wird für die erstrangige Finanzierung genutzt und ist in der Regel niedriger als der Beleihungswert.

Wie berechnet man den Beleihungsauslauf?

Um den Beleihungsauslauf zu berechnen, werden alle Kredite addiert und durch den Beleihungswert dividiert. Die Berechnungsformel dazu lautet:

Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme + KfW Darlehen + bestehende Vorlasten) / Beleihungswert

Dazu ein Praxisbeispiel: Der Beleihungswert Ihres Objekts beträgt 300.000 Euro, und Sie möchten dafür ein Darlehen von 130.000 Euro aufnehmen. Zusätzlich benötigen Sie ein KfW-Darlehen über 50.000 Euro, um die Finanzierung auf die Beine zu stellen. Wir gehen außerdem davon aus, dass keine Vorlasten vorhanden sind. Das bedeutet, auf dem Haus lasten keine fremden, noch offenen Kredite. Für unser Beispiel bedeutet das:

Beleihungsauslauf = (130.000 Euro + 50.000 Euro + 0 Euro) / 300.000 Euro = 0,6 = 60 Prozent.

Der Beleihungsauslauf beträgt in diesem Fall also 60 Prozent - das heißt, Sie beleihen die Immobilie nur zu 60 Prozent. Theoretisch haben Sie noch Luft nach oben und könnten die Baufinanzierung zum Beispiel zu einem späteren Zeitpunkt noch mal aufstocken, wenn Sie beispielsweise einen Modernisierungskredit für eine neue Heizung benötigen.

Wie hoch darf der Beleihungsauslauf sein?

Je höher ein Darlehen im Verhältnis zum Objektwert ist, desto höher ist der Beleihungsauslauf und desto größer das Finanzierungsrisiko für die Bank. Das schlägt sich auf den Bauzins nieder, den sie Ihnen anbietet. Hier gilt deshalb: Je höher der Beleihungsauslauf, desto schlechter der Zins.

Auf unser Beispiel bezogen bedeutet das: Einen Beleihungsauslauf von 60 Prozent belohnen Banken mit guten Konditionen, da Sie hier mehr Eigenkapital in die Finanzierung mit einbringen. Liegt der Beleihungsauslauf unter 60 Prozent, erhalten Sie günstigere Bauzinsen; liegt er über 60 Prozent, verschlechtert sich der Zinssatz. 

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