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Viele Wege führen ins Eigenheim: So finden Sie das passende Baudarlehen zu guten Konditionen

Es gibt eine Menge verschiedener Baudarlehen, doch welches kommt wann infrage? Das hängt davon ab, was Sie vorhaben. In diesem Artikel geben wir Ihnen eine erste Orientierungshilfe.

Introbild Baudarlehen und Konditionen
  • Inhaltsverzeichnis
    • Für Ihre Baufinanzierung die passenden Konditionen finden

      Annuitätendarlehen, Bauspardarlehen, Cap-Darlehen, Forward Darlehen, Variables Darlehen – der Fachvokabular-Wald ist im Bereich Immobilienfinanzierung besonders dicht gewachsen. Das sorgt oft für ratlose Gesichter bei unseren Kunden. Es entsteht zwar die dunkle Ahnung, dass es sich dabei um Kredite für Immobilien handelt, aber alles Weitere erscheint oft erstmal nebulös. Dabei ist das gar nicht so kompliziert. Für fast jede Ausgangssituation gibt es das passende Baudarlehen mit Konditionen, die auf Ihre individuelle Situation zugeschnitten sind. Es kommt nur darauf an, die jeweiligen Eigenschaften der Baudarlehen zu kennen und zu verstehen.

      Welches Baudarlehen für Sie infrage kommt

      Schritt 1: Ordnen Sie sich in eine Personengruppe ein

      Verschiedene Arten von Baudarlehen gibt es fast wie Sand am Meer, aber nicht jedes Darlehen eignet sich für jeden Zweck. Deshalb gilt es, erst einmal herauszufinden, in welcher Ausgangsposition Sie sich befinden.

      • Sie benötigen zum ersten Mal eine Baufinanzierung?
        Dann sind Sie Erstfinanzierer.
      • Sie besitzen bereits eine Immobilie, benötigen dafür aber nun eine neue Finanzierung?
        Dann sind Sie Anschlussfinanzierer.
      • Sie besitzen bereits eine Immobilie, möchte diese aber verkaufen und eine neue erwerben?
        Dann sind Sie Zwischenfinanzierer.
      • Sie besitzen bereits eine Immobilie und möchte diese modernisieren?
        Dann sind Sie Modernisierer.

      Wenn Sie sich in einer dieser Personengruppen wiederfinden, sind Sie schon einen wichtigen Schritt weiter.

      Schritt 2: Verschaffen Sie sich einen Überblick über alle Baudarlehen

      Die nachfolgende Tabelle stellt nun dar, welche Kreditformen im Bereich Baudarlehen existieren, wofür sie sich einsetzen lassen und welche Personengruppen sie ansprechen. 

      DarlehensartPersonengruppeEinsatzgebietWichtigste Eigenschaften
      AnnuitätendarlehenBaudarlehen für Erstfinanzierer/AnschlussfinanziererZur sofortigen Finanzierung einer ImmobilieFeste Monatsraten, feste Zinsbindungen, vor Ablauf der Zinsbindung nicht kündbar (Ausnahme: Kündigung nach 10 Jahren gemäß §489 BGB), nach Ablauf der Zinsbindung bleibt i.d.R. eine Restschuld übrig
      BauspardarlehenBaudarlehen für Erstfinanzierer/AnschlussfinanziererZur Finanzierung einer Immobilie in sieben oder acht JahrenFeste Monatsraten, feste Zinsbindungen, vor Ablauf der Zinsbindung nicht kündbar (Ausnahme: Kündigung nach 10 Jahren gemäß §489 BGB), nach Ablauf der Zinsbindung bleibt keine Restschuld übrig
      Bausparsofortfinanzierung (Konstantdarlehen)Baudarlehen für ErstfinanziererBaudarlehen zur sofortigen Finanzierung einer ImmobilieFeste Monatsraten, feste Zinsbindungen, vor Ablauf der Zinsbindung nicht kündbar (Ausnahme: Kündigung nach 10 Jahren gemäß §489 BGB), nach Ablauf der Zinsbindung bleibt keine Restschuld übrig
      Cap-DarlehenBaudarlehen für ZwischenfinanziererBaudarlehen zur sofortigen Finanzierung einer Immobilie/am besten geeignet als ZwischenfinanzierungFlexible Monatsraten, flexible Baudarlehen Zinsen mit Obergenze (vgl. variables Darlehen), jederzeit ablösbar
      Forward DarlehenBaudarlehen für AnschlussfinanziererZur AnschlussfinanzierungFeste Monatsraten, feste Zinsbindungen, vor Ablauf der Zinsbindung nicht kündbar (Ausnahme: Kündigung nach 10 Jahren gemäß §489 BGB), nach Ablauf der Zinsbindung bleibt i.d.R. eine Restschuld übrig
      KfW DarlehenBaudarlehen für Erstfinanzierer/AnschlussfinanziererAls Finanzierungsbaustein zur sofortigen Finanzierung einer ImmobilieFeste Monatsraten, feste Zinsbindungen, vor Ablauf der Zinsbindung nicht kündbar (Ausnahme: Kündigung nach 10 Jahren gemäß §489 BGB), nach Ablauf der Zinsbindung bleibt i.d.R. Restschuld übrig
      Modernisierungsdarlehen (als Baukredit)Baudarlehen für ModernisiererBeim Kauf: Zur sofortigen Mitfinanzierung von Modernisierungs-, Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen, für Eigentümer nur möglich, wenn die Immobilie größtenteils schuldenfrei istDie Modernisierungssumme wird mitfinanziert und ist in der Monatsrate für die Baufinanzierung enthalten, deshalb feste Monatsraten, feste Zinsbindung, vor Ablauf der Zinsbindung nicht kündbar (Ausnahme: Kündigung nach 10 Jahren gemäß §489 BGB), nach Ablauf der Zinsbindung bleibt i.d.R. eine Restschuld übrig
      Modernisierungskredit (als Ratenkredit)Baudarlehen für ModernisiererZur sofortigen Finanzierung von Modernisierungs-, Sanierungs- oder RenovierungsmaßnahmenFeste Monatsraten, feste Zinsbindungen, vorzeitige Rückzahlung nur mit Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich
      Variables DarlehenBaudarlehen für ZwischenfinanziererZur sofortigen Finanzierung einer Immobilie / am besten geeignet als ZwischenfinanzierungFlexible Monatsraten, flexible Baudarlehen Zinsen ohne Obergenze (vgl. Cap Darlehen), jederzeit ablösbar
      VolltilgerdarlehenBaudarlehen für Erstfinanzierer/AnschlussfinanziererZur sofortigen Finanzierung einer ImmobilieFeste Monatsraten, feste Zinsbindungen, vor Ablauf der Zinsbindung nicht kündbar (Ausnahme: Kündigung nach 10 Jahren gemäß §489 BGB), nach Ablauf der Zinsbindung bleibt keine Restschuld übrig, der Kredit wird vollständig getilgt

      Tabelle: Welche Baudarlehen zu welchen Personen passen

      Baudarlehen für Erstfinanzierer

      Textbild Baudarlehen Erstfinanzierer

      Es ist soweit, Sie möchten Ihr erstes Eigenheim erwerben und sind voller Tatendrang. Dafür stehen Ihnen viele, verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten zur Wahl. Die wichtigsten Baudarlehen für Erstfinanzierer sind:

      1. das Annuitätendarlehen
      2. der Bausparvertrag
      3. die Bausparsofortfinanzierung
      4. das Volltilgerdarlehen
      5. das KfW Darlehen

      Mit allen haben Sie die Möglichkeit, Ihre erste Immobilie zu finanzieren, aber die Einsatzmöglichkeiten unterscheiden sich voneinander.

      1. Das Annuitätendarlehen: Feste Zinsen, konstante Monatsrate

      Für wen eignet sich das Annuitätendarlehen?

      Das Annuitätendarlehen passt als Baudarlehen zu Ihnen, wenn Sie jetzt ein Haus kaufen möchten, bereits über Eigenkapital verfügen und auf eine sichere, solide Finanzierung setzen wollen.

      Wie funktioniert das Annuitätendarlehen?

      Das Annuitätendarlehen lässt sich als eine Art Standarddarlehen unter den Baufinanzierungen bezeichnen. Es ist sehr beliebt, weil es feste Zinsen und eine konstante Monatsrate beinhaltet. Das verleiht ihm eine gewisse Berechenbarkeit.

      Anuitätendarlehen: Zins und Rate berechnen

      Unser Bauzinsrechner zeigt Ihnen, welche Bauzinsen und Konditionen Sie zurzeit bei Dr. Klein für Ihr Annuitätendarlehen erwarten können:

      190000
      500001000000

      Die einzelnen Schritte zum Annuitätendarlehen

      Am Anfang wählen Sie beim Annuitätendarlehen aus, wie lange Sie sich die heutigen Zinsen sichern möchten, man sagt auch, Sie entscheiden sich für eine Sollzinsbindung. Bei diesem Baudarlehen können Sie in der Regel zwischen 5, 10, 15, 20, 25 oder sogar 30 Jahren wählen. Eine wichtige Faustregel dazu lautet: Je niedriger die Zinsen heute sind, desto länger sollte Ihre Zinsbindung ausfallen. Und je höher, desto kürzer. Warum? Stehen die Bauzinsen aktuell niedrig, dann haben Sie natürlich ein Interesse daran, sich diese guten Konditionen möglichst lange zu sichern, denn niemand weiß, wie es weiter geht. Sind die Zinsen heutzutage höher, dann binden Sie sich besser nur kurz daran, denn falls sie in der Zwischenzeit sinken, haben Sie die Möglichkeit, aus dem Vertrag herauszukommen und ein neues Darlehen zu besseren Zinsbedingungen abzuschließen.

      In jedem Fall wird nach Ablauf der anfangs gewählten Zinsbindung noch eine Restschuld übrig bleiben, für die Sie später ein Anschlussdarlehen benötigen, eventuell zu höheren Zinsen. Deshalb verschaffen Ihnen lange Zinsbindungen bei niedrigem Sollzins eine gewisse Sicherheit, die allerdings etwas kostet. Je länger die gewählte Zinsbindung für das Baudarlehen, desto höher der Sollzins.

      Nachdem Sie sich für die Zinsbindung entschieden haben, legen Sie fest, wie hoch Ihre Monatsrate insgesamt sein darf. Dabei handelt es sich um den Geldbetrag, den Sie nach dem Kauf Ihres Eigenheims jeden Monat an Ihre Bank zahlen. Die Höhe der Rate hängt von zwei Faktoren ab: Dem Zinsanteil, also quasi der Gebühr, die Ihre Bank für das Verleihen des Geldes einbehält, und dem Tilgungsanteil, mit dem Sie kontinuierlich Ihre Schulden abtragen. Da Sie sich im ersten Schritt bereits für eine Zinsbindung entschieden haben, wissen Sie nun bereits, wie hoch der Zinsanteil in Ihrer Rate ist. Dieser Teil der Rate ist also bereits fix, darauf haben Sie nun keinen Einfluss mehr. Was Sie hingegen noch beeinflussen können, ist die Höhe der Tilgung.

      Damit stellt sich die Frage: Wie hoch muss er sein, damit Sie einerseits schnell schuldenfrei werden, sich aber andererseits finanziell nicht übernehmen? Um hier das Gleichgewicht herzustellen und die richtige Ratenhöhe zu finden, benötigen Sie als Basis einen Haushaltsplan. Mit ihm ermitteln Sie, wie viel Luft Sie monatlich für das Baudarlehen haben und finden so heraus, welchen Tilgungsanteil Sie ansetzen können. Lassen Sie sich dabei von unseren Spezialisten für Baufinanzierung helfen.

      Der Vorteil am Annuitätendarlehen

      Ihre monatliche Rate bleibt von Beginn an immer gleich hoch, bis die Zinsbindung vorüber ist. Das gibt Ihnen ein hohes Maß an Sicherheit und Planbarkeit.

      2. Der Bausparvertrag: Hohe Sicherheit für Geduldige

      Für wen eignet sich der Bausparvertrag?

      Viele Hauskäufer greifen zum Bausparvertrag, auch hier handelt es sich um einen Finanzierungsklassiker unter den Baudarlehen. Ein Bausparvertrag eignet sich aber nur dann, wenn Sie sich mit dem Kauf noch Zeit lassen möchten, denn das Darlehen, mit dem Sie Ihr Eigenheim finanzieren können, erhalten Sie erst nach einer sieben- oder achtjährigen Ansparphase.

      Wie funktioniert der Bausparvertrag?

      Ein Bausparvertrag verfolgt zunächst einmal den Zweck, Eigenkapital für einen Immobilienkauf anzusparen, sofern es noch nicht vorhanden ist. Der Bausparvertrag besteht aus zwei Komponenten: Dem, was Sie selbst ansparen, und einem sehr zinsgünstigen Bauspardarlehen.

      Anfangs legen Sie eine Bausparsumme fest, die Sie mit beidem (dem Angesparten und dem Darlehen) erreichen möchten. Anschließend beginnt die Sparphase. Über sieben oder acht Jahre hinweg (je nach Tarif) zahlen Sie Monat für Monat etwas in den Sparvertrag ein und erhalten darauf Zinsen, derzeit etwa 0,5 bis 1 Prozent pro Jahr.

      Wenn Sie fleißig gespart und etwa 40 Prozent Ihrer anfangs festgelegten Bausparsumme erreicht haben, wird Ihr Vertrag zuteilungsreif. Das bedeutet, Sie haben jetzt Anspruch auf ein Bauspardarlehen über die restlichen 60 Prozent der Bausparsumme. Sobald das Bauspardarlehen ausgezahlt wurde, können Sie über die anfangs definierte, komplette Bausparsumme verfügen und damit Ihre Immobilie erwerben. Im Anschluss zahlen Sie in monatlichen Raten das Bauspardarlehen an die Bausparkasse zurück.

      Realistischerweise liegen Bausparsummen meist bei maximal 70.000 oder 80.000 Euro, es können also innerhalb von sieben Jahren höchstens 28.000 Euro oder 32.000 Euro aus eigener Kraft angespart werden. Die Bausparsumme macht dann in der Regel 30 Prozent der Gesamtfinanzierung aus. 

      Die Vorteile des Bausparvertrags

      Bausparer starten gut gepolstert in die Baufinanzierung. Durch das jahrelange Ansparen steht Ihnen nach sieben oder acht Jahren eine ordentliche Summe zur Verfügung, die Sie als Eigenkapital einsetzen können. Ein weiterer Vorteil: Anders als beim Annuitätendarlehen bleibt beim Bauspardarlehen nach der Zinsbindung keine Restschuld übrig, denn es wird zum Ende hin komplett getilgt. Es lohnt sich daher immer, Bausparverträge zumindest zur Finanzierung von Teilsummen in die Baufinanzierung einzuplanen. 

      Bausparvertrag berechnen

      Unser Bausparrechner hilft Ihnen dabei, herauszufinden, wie hoch Ihr Bauspardarlehen in sieben oder acht Jahren ausfallen kann, abhängig davon, wie viel Sie heute monatlich zu sparen in der Lage sind.

      • 3. Bausparsofortfinanzierung: Teure Sicherheit für Ungeduldige

        Für wen eignet sich die Bausparsofortfinanzierung?

        Die Bausparsofortfinanzierung eignet sich für Fans des Bausparvertrags, die keine sieben Jahre bis zur Anschaffung warten, sondern ihre Immobilie mit dem Bausparvertrag sofort erwerben möchten.

        Wie funktioniert die Bausparsofortfinanzierung?

        Bei der Bausparsofortfinanzierung erhalten Sie von der Bausparkasse unmittelbar ein Vorausdarlehen in der Höhe, die Sie brauchen, um die Immobilie jetzt zu finanzieren. Sie kaufen das Haus oder die Wohnung, und sofort im Anschluss werden die ersten Zahlungen an die Bausparkasse fällig.

        Das Vorausdarlehen wird mit diesen Zahlungen aber nicht getilgt, Sie tragen also keine Restschuld ab, sondern begleichen nur Zinsen, die Ihnen die Bausparkasse für das Verleihen des Geldes in Rechnung stellt. Diese Zinsraten fallen nicht besonders ins Gewicht; je nachdem, wie viel Sie geliehen haben, betragen sie vielleicht nur 200 bis 300 Euro pro Monat. Sie haben also noch Luft nach oben, die gefüllt werden kann.

        Gleichzeitig zum Vorausdarlehen schließen Sie bei derselben Bausparkasse einen Bausparvertrag ab, dessen Bausparsumme genauso hoch ist wie der Betrag, den Sie mit dem Vorausdarlehen ausgeliehen haben. Die Laufzeit dieses Bausparvertrags beträgt in der Regel 15 Jahre. So lange zahlen Sie neben den 200 Euro Zinszahlungen monatlich noch eine Sparsumme in den Sparvertrag ein, vielleicht 800 Euro, womit Ihre monatliche Gesamtbelastung durch die Zinsrate und die Sparrate bei 1.000 Euro läge.

        Nach 15 Jahren wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Sie bekommen nun von der Bausparkasse einen zweiten Kredit, das Bauspardarlehen. Mit den Geldmitteln daraus und mit dem, was Sie in den 15 Jahren angespart haben, zahlen Sie nun auf einen Schlag das ursprüngliche Vorausdarlehen komplett ab. Im Anschluss bleiben nur noch die monatlichen Raten für das Bauspardarlehen zu begleichen, Ihre monatliche Rate bleibt konstant bei 1.000 Euro.

        Der Vorteil an der Bausparsofortfinanzierung

        Sie zahlen von Beginn des Vorausdarlehens bis zur letzten Rate des Bauspardarlehens immer denselben, monatlichen Betrag, und ihr Sollzins für das Bauspardarlehen bleibt ebenfalls immer derselbe. Dadurch bietet die Bausparsofortfinanzierung Ihnen praktisch hundertprozentige Planungssicherheit. Sie ist aber vergleichsweise teuer: Der Gesamteffektivzins liegt in der Regel über dem eines Annuitätendarlehens. Eine oftmals geäußerte Kritik lautet zudem, bei diesem Finanzierungsmodell sei der Effektivzins nicht klar erkennbar, was es erschwere, das Bausparsofortdarlehen mit anderen Kreditarten zu vergleichen. Das stimmt zwar, dabei können Sie sich aber von unseren Spezialisten für Baufinanzierung unterstützen lassen. Unsere Berater vor Ort stellen die Vergleichbarkeit her und zeigen vor allem, wie sich das Bausparsofortdarlehen in puncto Sicherheit und Bezahlbarkeit gegen ein Annuitätendarlehen mit sehr langen Zinsbindungen schlägt.

      • 4. Volltilgerdarlehen: Klarheit von Anfang bis Ende

        Für wen eignet sich das Volltilgerdarlehen?

        Das Volltilgerdarlehen eignet sich für gutsituierte Immobilienkäufer, die von der ersten bis zur letzten Rate Gewissheit darüber haben möchten, dass ihre monatliche Belastung immer dieselbe bleibt.

        Wie funktioniert das Volltilgerdarlehen?

        Vorweg ein kleiner Vergleich: Beim Annuitätendarlehen legen Sie anfangs eine Zinsbindung fest von beispielsweise zehn Jahren. Dann läuft dieses Baudarlehen aus, es bleibt eine Restschuld übrig, die Sie nach zehn Jahren mit einem neuen Kredit weiterfinanzieren müssen. Genau das passiert bei einem Volltilgerdarlehen nicht. Dabei definieren Sie mit der Bank gemeinsam von vorneherein, wie lange Sie mit Ihren finanziellen Möglichkeiten benötigen, um Ihre Schuld komplett abzutragen – sagen wir, 32 Jahre. Ihr Kreditvertrag läuft also 32 Jahre, und am Ende bleibt keine Restschuld über, Sie werden danach schuldenfrei sein. Ansonsten gleicht das Volltilgerdarlehen in seinen Grundbedingungen dem Annuitätendarlehen: Die Monatsrate bleibt vom ersten bis zum allerletzten Monat gleich hoch, und auch hier entscheiden Sie sich für eine Zinsbindung, die aber über 32 Jahre hinweg gilt.

        Die Vor- und Nachteile des Volltilgerdarlehens

        Der größte Vorteil dieses Baudarlehens liegt ganz klar im Sicherheitsaspekt. Er kann aber auch gleichzeitig ein Nachteil sein. Ein Vorteil ist er, weil Sie immer mit denselben Konditionen rechnen können, und das über Jahrzehnte hinweg. Das Zinsänderungsrisiko, mit dem Sie sich beim Annuitätendarlehen nach der Zinsbindung unter Umständen arrangieren müssen, lässt Sie beim Volltilgerdarlehen kalt. Allerdings kostet diese Sicherheit auch was, worin sich der erste Nachteil manifestiert: Die Sollzinsen sind bei einem Volltilgerdarlehen in der Regel höher als bei einem Annuitätendarlehen. Hinzu kommt, dass viele Banken ein Volltilgerdarlehen nur mit einer höheren, anfänglichen Tilgung anbieten. Diese startet nicht selten bei mindestens 3 Prozent, wodurch sich die Monatsraten deutlich in die Höhe schrauben.

        Daher kommt das Volltilgerdarlehen oftmals nur für solventere Immobilienkäufer infrage, die mit der höheren Belastung gut klarkommen. Ein weiterer Nachteil dieses Baudarlehens liegt in der festen, jahrzehntelangen Bindung, denn sie lässt kaum Flexibilität zu. Beispielsweise können Sie zwischendurch keine Sondertilgungen leisten. Allerdings: Bezüglich der Kündigung hat Ihnen der Gesetzgeber für sämtliche Baudarlehen ein Hintertürchen in Form von §489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eingeräumt: Frühestens nach zehn Jahren können Sie mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist aus dem Darlehen aussteigen. Das gilt auch für Volltilgerdarlehen. Es gibt Ihnen damit die Möglichkeit, sich Ihren Zins über einen sehr langen Zeitraum zu sichern - sollten die Marktzinsen in der Zwischenzeit gesunken sein, können Sie das Darlehen trotzdem nach zehn Jahren wechseln und sich bessere Konditionen für Ihre Baufinanzierung holen. Dieses Kündigungsrecht ist im Übrigen einseitig, für die Bank gilt es nicht.

      • 5. KfW-Darlehen: Staatliche Finanzhilfen als Ergänzung

        Für wen eignet sich das KfW-Darlehen?

        KfW-Darlehen eignen sich für Immobilienkäufer, die ihre erste Finanzierung angehen und den Finanzierungsbedarf durch die günstigen Kredite der KfW mitabdecken möchten. Die KfW-Darlehen sind immer Ergänzungskredite zum eigentlichen Baudarlehen – Sie können mit einem KfW-Darlehen alleine keine komplette Baufinanzierung bestreiten. 

        Wie funktioniert ein KfW-Darlehen?

        Ihre Baufinanzierung gestalten Sie zwar in erster Linie mit einem klassischen Baudarlehen wie dem Annuitätendarlehen. Sie haben aber die Möglichkeit, Teilsummen des benötigten Gesamtbetrags aus speziellen Förderdarlehen zu beziehen, zum Beispiel aus denen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Mit den KfW-Darlehen bietet Ihnen der Staat Kredite zu einem sehr niedrigen Zinssatz, mit denen Sie bei Ihrer Baufinanzierung einige tausend Euro an Zinskosten einsparen können. Wichtig zu wissen: Die KfW Förderung können Sie nicht direkt bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau beantragen, dazu brauchen Sie immer eine sogenannte durchleitende Bank. Das kann beispielsweise das Institut sein, bei dem Sie Ihre Hauptdarlehen abschließen. Die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein stehen Ihnen beim Beantragungsprozess zur Seite.

        Die Vorteile eines KfW-Darlehens

        Der größte Vorteil liegt im sehr niedrigen Zins, den die KfW für ihre Kredite anbietet. Gleichzeitig sind Sie sehr flexibel in der Wahl der Laufzeiten, auch hier stehen viele Intervalle zur Verfügung. In der Regel erstrecken sie sich auf 4, 10, 20 und 30 Jahre. Ein weiterer Pluspunkt: Es ist immer eine tilgungsfreie Anlaufzeit inbegriffen, die ein bis fünf Jahre betragen kann. Das bedeutet, Sie zahlen in den ersten Jahren nur die Zinsen für das Darlehen, keine Tilgung. Dadurch werden Sie in der ersten Zeit finanziell entlastet, weil die Monatsrate geringer ausfällt. Sehr attraktiv für Neubauherren: In den ersten zwölf Monate fallen keine Bereitstellungszinsen an, was von Vorteil ist, wenn Sie nicht direkt die gesamte Summe benötigen, sondern nur Teilsummen abrufen wollen. Bei manchen KfW-Programmen erhalten Sie darüber hinaus nicht nur günstige Kredite, sondern auch einmalige Tilgungszuschüsse, die Sie nicht zurückzahlen müssen. Es lohnt sich in jedem Fall, sich mit den Möglichkeiten, welche die KfW zu bieten hat, auseinanderzusetzen.

      Baudarlehen für Anschlussfinanzierer

      Textbild Baudarlehen Anschlussfinanzierer

      Die Immobilie gehört Ihnen schon einige Zeit, und die Jahre sind ins Land gezogen. Nach zehn bis 15 Jahren benötigen die meisten Immobilieneigentümer die nächste Finanzierung. Als Anschlussfinanzierungen können Sie nutzen:

      1. das Forward-Darlehen
      2. den Bausparvertrag

      Unser Tipp: Warten Sie nicht bis auf den letzten Drücker, bis das jetzige Baudarlehen ausläuft, werden Sie schon vorher aktiv. Mit dem von Dr. Klein erfundenen Forward Darlehen oder einem Bausparvertrag können Sie schon Jahre im Voraus alles unter Dach und Fach bringen. Durch vorausschauende Planung sichern Sie sich die aktuell niedrigen Zinsen für das kommende Jahrzehnt oder sogar noch länger.

      1. Das Forward Darlehen: Zinsen füneinhalb Jahre im Voraus reservieren

      Für wen eignet sich das Forward Darlehen?

      Das Forward Darlehen eignet sich ausschließlich für Immobilieneigentümer, deren Baudarlehen in den kommenden fünfeinhalb Jahren ausläuft, aber mindestens noch eine Restlaufzeit von mehr als zwölf Monaten aufweist. Sind Sie also noch länger als fünfeinhalb Jahre oder weniger als ein Jahr daran gebunden, kommt das Forward Darlehen für Sie leider nicht infrage.

      Forward Darlehen berechnen

      Mit unserem Forward Darlehen Rechner können Sie selbst checken, zu welchen Konditionen Sie derzeit ein Forward Darlehen bei Dr. Klein bekommen würden.

      Wie funktioniert das Forward Darlehen?

      Bewegen Sie sich mit Ihrer ersten Finanzierung innerhalb des oben genannten Zeitrahmens, dann schließen Sie mit dem Forward Darlehen bereits heute einen neuen Kreditvertrag ab, dessen Laufzeit beginnt, sobald Ihr jetziges Darlehen ausläuft. Das Gute daran: Sie bekommen dafür die heutigen Zinsen. Läuft Ihr Forward Darlehen in drei Jahren los, und die Marktzinsen sind in der Zwischenzeit tüchtig gestiegen, sind Sie auf der sicheren Seite, denn Sie haben sich den günstigeren Zins ja bereits reserviert.

      Alles, was Sie dazu wissen müssen, ist: Wann genau läuft Ihre erste Finanzierung aus, und wie hoch wird Ihre verbleibende Restschuld dann sein, die Sie weiterfinanzieren müssen? Nachdem Sie beides mit einem Blick in Ihre Kreditunterlagen herausgefunden haben, legen Sie die Höhe des Forward Darlehens dementsprechend fest, entscheiden sich aufs Neue für eine Zinsbindung (wobei auch hier gilt: je niedriger der aktuelle Marktzins, desto länger sollte die Zinsbindung sein und umgekehrt) und legen ebenfalls aufs Neue Ihre anfängliche Tilgung und die monatliche Ratenhöhe fest.

      Dann warten Sie drei Jahre, bis Ihre erste Finanzierung vom Forward Darlehen abgelöst wird und zahlen in den folgenden Jahren das Forward Darlehen ab. Wichtig zu wissen: Haben Sie den Vertrag unterzeichnet, sind Sie drei Jahre später zur Abnahme des Forward Darlehens verpflichtet. Sind die Zinsen in der Zwischenzeit noch weiter gesunken, kann das in diesem Moment ärgerlich sein. Es gilt also, von vorneherein gut abzuschätzen, in welche Richtung sich die Zinsen entwickeln werden. Dabei hilft Ihnen die regelmäßige Lektüre unseres Dr. Klein Zinskommentars weiter, hier geben unsere Spezialisten einmal monatlich eine Einschätzung zu den Marktzinsen ab.

      Der Vorteil am Forward Darlehen

      Vom Grundprinzip her handelt es sich beim Forward Darlehen um ein Annuitätendarlehen: Auch hier haben Sie die Wahl zwischen verschiedenen Zinsbindungen. Auch hier bleibt die Monatsrate bis zum Laufzeitende immer dieselbe. Auch hier haben Sie innerhalb der Zinsbindung einen festgelegten, unveränderlichen Sollzins. Das Forward Darlehen bietet Ihnen also dieselbe Sicherheit wie ein Annuitätendarlehen und lässt sich ebenso gut vorausplanen.

      2. Den Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung nutzen

      Für wen eignet sich ein Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung?

      Für Immobilieneigentümer, die schon viele Jahre im Voraus ihre Anschlussfinanzierung gesichert wissen wollen.

      Wie funktioniert ein Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung?

      Sie können einen Bausparvertrag nicht nur zum Aufbau von Eigenkapital oder zum sofortigen Kauf einer Immobilie nutzen, nein, er kann auch zur Anschlussfinanzierung eingesetzt werden. Der Bausparvertrag unterteilt sich in zwei Phasen: In die Ansparphase und die Darlehensphase. In der Ansparphase zahlen Sie in einen Sparvertrag ein, Monat für Monat. Und das, abhängig vom Tarif, sieben oder acht Jahre lang. Anschließend erhalten Sie von der Bausparkasse ein zinsgünstiges Bauspardarlehen, und zwar zu den Zinsbedingungen, die bei Abschluss des Bausparvertrags galten. Dieses Bauspardarlehen können Sie für die Anschlussfinanzierung nutzen. Sie schließen also einfach sieben oder acht Jahre, bevor Ihre erste Finanzierung ausläuft, einen Bausparvertrag ab, dessen Bausparsumme genauso hoch ist wie die Restschuld Ihrer ersten Finanzierung in sieben oder acht Jahren sein wird.

      Vor- und Nachteile eines Bausparvertrags als Anschlussfinanzierung

      Mit einem Bausparvertrag können Sie sich die heutigen Zinsen bis zu acht Jahre im Voraus sichern. Insofern erfüllt er eine ähnliche Funktion wie das Forward Darlehen, nur mit sogar noch längeren Vorlaufzeiten. Dafür ist die Anschlussfinanzierung per Bausparvertrag mit einer kleinen Stolperfalle versehen. Normalerweise wird ein Bausparvertrag nach sieben oder acht Jahren Ansparphase zuteilungsreif, in der Regel erhalten Sie von der Bausparkasse dann zügig ein Darlehen. Es kann aber passieren, dass sich die Zuteilung hinauszögert, weil Bausparkassen pro Zuteilungsperiode immer nur eine bestimmte Anzahl an Bausparern mit Darlehen ausstatten können. Im ungünstigsten Fall läuft Ihre erste Finanzierung dann aus, die Restschuld wird fällig, aber Ihnen steht noch kein Bauspardarlehen zur Verfügung. Sie müssten die Restschuld kurzfristig zu höheren Zinsen zwischenfinanzieren. Allerdings zeigt unsere Erfahrung, dass solche Finanzierungslücken nur selten entstehen, und es gibt für den Notfall auch günstige Übergangslösungen.

      Baudarlehen für Zwischenfinanzierer

      Textbild Baudarlehen Zwischenfinanzierer

      Manchmal brauchen Immobilieneigentümer etwas mehr Flexibilität, zum Beispiel, wenn Sie gerade eine Immobilie verkaufen, um eine neue zu erwerben und das Geld aus dem Verkauf nicht rechtzeitig zur Verfügung steht. Die wichtigsten Zwischenfinanzierungen sind:

      1. das variable Darlehen
      2. das Cap-Darlehen

      Ein Standardkredit wie das Annuitätendarlehen ist als Übergangslösung nicht geeignet, weil Sie eine Finanzierungsvariante benötigen, deren Restschuld kurzfristig ablösbar ist. Das kann ein Annuitätendarlehen nicht bieten, hier sind Sie im wahrsten Sinne des Wortes an die Zinsbindung gebunden. Mit dem variablen Darlehen und dem Cap-Darlehen stehen Ihnen zwei Alternativen zur Auswahl.

      1. Variables Darlehen: Flexible Zinsen, schnell wieder ablösbar

      Für wen eignet sich ein variables Darlehen?

      Ein variables Darlehen kommt für alle infrage, die eine Zwischenfinanzierung und dafür ein möglichst flexibles Baudarlehen benötigen. Als länger andauernde Finanzierung ist es nicht geeignet, denn die Flexibilität macht sich durch einen höheren Sollzins bemerkbar.

      Wie funktioniert ein variables Baudarlehen?

      Bei einem Annuitätendarlehen legen Sie den Sollzins über einen längeren Zeitraum hinweg fest, minimal für fünf Jahre. Bei einem variablen Baudarlehen gibt es diese Festlegung nicht, seine Zinsen werden alle drei Monate an das aktuelle Zinsniveau angepasst. Zu diesem Zeitpunkt haben Sie auch die Möglichkeit, ohne weitere Kosten Sondertilgungen in das Darlehen fließen zu lassen – allerdings nur zu diesem Zeitpunkt. Die regelmäßige Zinsanpassung ist mit einer gewissen Unsicherheit verbunden, schließlich kann der Marktzins schwanken. Anders als beim Annuitätendarlehen haben Sie deshalb keine feste Monatsrate, denn sie kann sich alle drei Monate erhöhen oder absenken. Allein das zeigt, dass ein variables Darlehen nur eine kurzfristige Überbrückung darstellen sollte.

      Der Bedarf für ein variables Baudarlehen kann zum Beispiel entstehen, wenn Sie von der einen Stadt in eine andere umziehen und ein altes Haus verkaufen müssen, um ein neues zu erwerben. Manchmal gehen Verkauf und Kauf nicht flüssig ineinander über. Zögert sich der Verkauf hinaus, Sie benötigen aber schon Geldmittel für das neue Objekt, dann hilft das variable Baudarlehen weiter. In einem solchen Fall ist bereits absehbar, dass Sie binnen kürzester Zeit dazu in der Lage sein werden, das variable Darlehen mit dem Erlös aus dem Hausverkauf wieder zurückzuzahlen.

      Die Vorteile des variablen Darlehens

      Als Zwischenfinanzierung eignet es sich sehr gut, weil es – anders als das Annuitätendarlehen – jederzeit ablösbar ist. Ein Annuitätendarlehen innerhalb der Zinsbindung zu kündigen, ist so gut wie unmöglich, es sei denn, Sie wollen das Haus verkaufen. Außerdem müssen Sie eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn Sie die Restschuld vorzeitig tilgen wollen. Beim variablen Darlehen ist das kostenlos möglich. Zudem lässt es sich auch ganz unkompliziert in ein Annuitätendarlehen umwandeln, sobald die Flexibilität nicht mehr benötigt wird.

      2. Cap-Darlehen: das variable Darlehen mit Obergrenze

      Für wen eignet sich das Cap-Darlehen?

      Das Cap-Darlehen eignet sich für Personen, die eine flexible Übergangslösung suchen, denen das variable Darlehen aber zu unberechenbar erscheint und die sich im Hinblick auf den Zinssatz eine Obergrenze wünschen.

      Wie funktioniert das Cap-Darlehen?

      Vom Grundprinzip her ist das Cap-Darlehen genauso aufgebaut wie das variable Baudarlehen, es handelt sich um eine Abwandlung mit einem entscheidenden Unterschied: Beim Cap-Darlehen wird von Beginn an eine Zinsobergrenze definiert, über die der Zinssatz nicht steigen kann.

      Welche Vor- und Nachteile hat das Cap-Darlehen?

      Die festgelegte Obergrenze verleiht zwar Sicherheit, allerdings ist der Sollzins deshalb auch höher als beim variablen Darlehen ohne Cap.

      Baudarlehen für Modernisierer

      Textbild Baudarlehen Modernisierer

      Sie möchten Ihrem Zuhause einen neuen Anstrich verleihen, es auf den neuesten Stand bringen und für den Werterhalt oder sogar eine Wertsteigerung der Immobilie sorgen - für diesen Zweck gibt es zwei verschiedene Darlehensformen:

      1. den Modernisierungskredit in Form eines Baudarlehens
      2. den Modernisierungskredit in Form eines Ratenkredits

      Ein Baudarlehen kann also theoretisch auch für Modernisierungen eingesetzt werden. Aufgrund der sehr niedrigen Zinsen ist das zurzeit eine attraktive Angelegenheit. Dafür müssen Eigentümer aber strenge Voraussetzung erfüllen: Beispielsweise muss die Immobilie größtenteils schuldenfrei sein. Ist das nicht der Fall, kann ein Modernisierungskredit in Form eines Ratenkredits aushelfen. 

      1. Modernisierungskredit in Form eines Baudarlehens

      Für wen eignet sich der Modernisierungskredit per Baufinanzierung?

      Eine Modernisierung über ein Baudarlehen abzuwickeln, funktioniert nur im Zuge der allerersten Finanzierung (sofern die geplanten Maßnahmen zur Wertsteigerung der Immobilie beitragen), oder wenn Ihr Grund und Boden bereits größtenteils schuldenfrei ist. Nur in diesen Fällen sind Banken bereit, Ihnen ein zusätzliches Modernisierungsdarlehen zu sehr niedrigen Zinsen zu gewähren.

      Wie funktioniert der Modernisierungskredit per Baufinanzierung?

      Falls kaum noch eine Restschuld auf Ihrer Immobilie lastet, dann sprechen Sie zuerst mit Ihrer Hausbank über Ihre Modernisierungspläne. Sie wird sich die Maßnahmen genau ansehen und dann beurteilen, ob sie zur Wertsteigerung des Objektes beitragen, oder lediglich zum Werterhalt. Letzteres ist häufig bei reinen Renovierungsarbeiten der Fall, zum Beispiel beim Tapezieren oder beim Austausch der Fußböden. Eine tatsächliche Wertsteigerung erreicht nur, wer an die Bausubstanz geht, zum Beispiel mit dem Ziel, die Energiebilanz des Hauses zu verbessern. Viele Banken sind nur dazu bereit, einen niedrig verzinsten Baukredit für Modernisierungen herauszugeben, wenn eine Wertsteigerung gewährleistet ist und das verliehene Geld sozusagen durch seinen Einsatz einen Gegenwert generiert.

      Die Vor- und Nachteile dieses Modells

      Die Zinsen eines Baukredits sind wesentlich niedriger als die Zinsen eines privaten Ratenkredits, der für Modernisierungen ebenfalls infrage kommt. Allerdings muss der Baukredit wie üblich im Grundbuch abgesichert werden, was Notar- und Grundbuchgebühren verursacht. Wie hoch die ausfallen, hängt von der Summe ab, die Sie für die Umsetzung der Maßnahmen brauchen. Unser Grundbuchrechner vermittelt Ihnen einen Eindruck davon, welche Nebenkosten dafür entstehen. Auf Basis dieser Angaben können Sie besser einschätzen, ob sich ein Baudarlehen für Ihre Modernisierung lohnt oder nicht.

      2. Modernisierungskredit als normaler Ratenkredit

      Für wen eignet sich ein Modernisierungskredit per Ratenkredit?

      Ein Ratenkredit eignet sich für Personen, die die Modernisierung nicht über ein Baudarlehen abwickeln können, weil die geplanten Maßnahmen nur zum Werterhalt (nicht aber zur Wertsteigerung) beitragen oder deren Eigenheim noch mit höheren Schulden belastet ist.

      Wie funktioniert ein Modernisierungskredit per Ratenkredit?

      Ihnen stehen zwei verschiedene Formen als Modernisierungskredit zur Verfügung: der zweckgebundene und der freie Ratenkredit. Der zweckgebundene Ratenkredit verlangt von Ihnen einen Nachweis über Ihr Dasein als Immobilieneigentümer und gewährt Ihnen im Gegenzug niedrigere Zinsen. Der freie Ratenkredit verzichtet auf den Nachweis, kommt aber auch teurer daher. Ansonsten gleichen sich die beiden: Sie holen sich einfach die Angebote für Modernisierungskredite verschiedener Institute, reichen bei der Beantragung die jeweils erforderlichen Unterlagen ein und erhalten nach einer Bonitätsprüfung den gewünschten Darlehensbetrag, um damit die Modernisierungsmaßnahmen in die Wege zu leiten. Anschließend beginnen Sie damit, über eine bestimmte Laufzeit hinweg den Kredit zurück zu zahlen.

      Die Vor- und Nachteile dieses Modells

      Die Zinsen sind höher als bei einer Modernisierung mithilfe eines Baudarlehens. Im Vergleich dazu fällt aber die Besicherung via Grundbuch weg. Dadurch gestaltet sich der Ratenkredit wesentlich unbürokratischer und lässt sich schneller in die Wege leiten.

      Viele Baudarlehen, wenig Orientierung, gute Hilfe

      Vom Annuitätendarlehen bis zur Zwischenfinanzierung – heutzutage gibt es für jede Situation die dazu gehörende Finanzierungslösung. Lassen Sie sich nicht von den vielen, verschiedenen Bezeichnungen verwirren. Je nachdem, was genau Sie planen, schränkt sich die Auswahl meist schon auf drei oder vier verschiedene Wege ein. Wir helfen Ihnen dabei, den richtigen zu finden. 

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