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Rohbau: Was gehört dazu und was kostet er?

Der Rohbau ist ein wichtiger Schritt zum Eigenheim, an dem viele Gewerke beteiligt sind. Doch was gehört genau zum Rohbau? Was kostet er? Wie kann er abgesichert werden? Diese und weitere Antworten erfahren Sie in diesem Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Rohbau und wer baut ihn?

      Der Rohbau ist die äußere Hülle eines Neubaus, bei dem auch der Dachstuhl bereits fertiggestellt ist. Der erweiterte Rohbau, bestehend aus Innen- und Außenputz, Dachdeckung und Trockenausbau, vervollständigt die äußere Hülle. Die meisten Bauherren beauftragen Bauunternehmen für die Errichtung eines Rohbaus, da Profis im Schnitt nur rund vier Wochen für den Rohbau eines Massivhauses benötigen – ein Haus, dass Stein auf Stein errichtet wird. Bei einem Fertighaus beträgt die Rohbau Dauer sogar nur drei bis sieben Tage.

      Wenn Sie handwerklich vom Fach sind, können Sie bereits während der Rohbauphase mitanpacken und somit die Baukosten senken. Das Frühjahr ist ein guter Zeitpunkt für den Start des Rohbaus: Schnee und Frost sind verschwunden, die Temperaturen steigen und die Tage werden wieder heller.

      Was gehört zum Rohbau?

      Sobald eine Baugenehmigung für den Neubau vorliegt, kann der Rohbau starten. Doch was alles zum Rohbau gehört, ist rechtlich nicht definiert. Daher hat jedes Bauunternehmen seine eigene Vorstellung davon, was zum Rohbau gehört und was nicht. Lesen Sie daher den Bauvertrag genau durch und fragen Sie beim Bauunternehmen nach. Missverständnisse werden somit aus dem Weg geräumt. Eventuell können Sie sogar durch Eigenleistung die Rohbaukosten reduzieren.

      Sie spielen mit dem Gedanken, ein Massivhaus zu errichten beziehungsweise errichten zu lassen? In diesem Fall markiert der Rohbau eine wichtige Etappe. Der Rohbau eines Massivhauses lässt sich grob in neun Schritte gliedern:

      1. Kanalrohre für den Abwasseranschluss verlegen

      Generell müssen die Kanalisierungsarbeiten immer so ausgeführt werden, wie die zuständige Baubehörde es im Baubescheid festgelegt hat. Sollten Sie selbst anpacken, benötigen die Rohre eine Mindesttiefe von 80 bis 100 Zentimeter. Bei schwerem Autoverkehr benötigen die Rohre eine Mindesttiefe von 150 Zentimeter.

      2. Baustelle einrichten

      Bevor beispielsweise Maurer oder Zimmerleute ihre Arbeit aufnehmen, muss zunächst die Baustelle eingerichtet werden. Dazu zählt beispielsweise der Bauzaun, die Bereitstellung von Strom und Wasser, eine Zufahrt zur Baustelle oder das Aufstellen der Entsorgungscontainer. Die Koordination und Kontrolle übernimmt je nach Vertragsmodell der Architekt, der Generalunternehmer, der Fertighausanbieter, der Bauträger oder Sie persönlich.

      3. Fundament legen

      Nach dem Ausheben der Baugrube wird das Fundament gelegt. Das Fundament trägt sämtliche Lasten des Hauses und verteilt sie gleichmäßig auf den Boden. Die Grundvoraussetzungen sind ein tragfähiger Baugrund, eine Fundamentdicke von mindestens 50 Zentimeter und eine Mindesttiefe von 80 Zentimeter.

      4. Wände mauern

      Stein auf Stein werden Stockwerk für Stockwerk die Außen- und Innenwände gemauert. Beim Massivbau werden meistens dafür Ziegelsteine mit Mörtel zu einer Mauer verbunden.

      5. Decken einbauen

      Stockwerke werden durch Zwischendecken voneinander getrennt. Darüber hinaus tragen die Zwischendecken die jeweiligen Lasten des darüberliegenden Stockwerks. Zudem beeinflussen sie maßgeblich die Wärme- und Lärmdämmung im Haus.

      6. Fassade erstellen

      Eine Fassade ist mehr als bloßes Make-up. Gemeinsam mit dem Fundament und dem Mauerwerk bildet sie die Grundlage, um das Haus vor Umwelteinflüssen wie Regen, Wind und Schnee zu schützen. Wenden Sie sich an das örtliche Bauamt, um Anforderungen an Material und Gestaltung der Fassade zu erfragen. Bei Verstößen gegen das geltende Baurecht drohen sonst Bußgelder und die kostenpflichtige Beseitigung.

      7. Treppen einbauen

      Besteht Ihr Haus aus mindestens zwei Stockwerken, dann braucht es auch eine Treppe. Form und Konstruktion hängen unter anderem von der Geschosshöhe, dem Grundriss der Räume und der gestalterischen Konzeption ab. Bereits bei der Planung des Rohbaus müssen Treppenlaufbreite, Länge, Durchgangshöhe und das Steigungsverhältnis der Treppe berücksichtigt werden.

      8. Schornstein errichten

      Bis vor wenigen Jahren gehörte der Schornstein als Standard zum Rohbau dazu. Über einen Abzugsschacht leitet er Rauchgase ins Freie. Wird hingegen das Haus beispielsweise durch eine Brennwerttechnik beheizt, brauchen Eigentümer für die Öl- oder Gasheizung nur eine Abgasleitung. Ein Schornstein ist dann häufig nicht mehr nötig.

      9. Dachstuhl errichten

      Ein Dachstuhl muss zahlreiche Lasten wie Eigengewicht, Dacheindeckung, Wind und Schneelasten tragen. Entsprechend fachmännisch sollte dieses Gewerk ausgeführt werden. Die eigentliche Dachdeckung erfolgt erst im Anschluss an den Rohbau.

      Die Fertigstellung des Dachstuhls markiert in der Regel den Abschluss des Rohbaus. Traditionell wird der Abschluss mit einem Richtfest und Richtkranz gefeiert, dessen Wurzeln bis ins 14. Jahrhundert zurückreichen.

      Was kostet ein Rohbau?

      Der Rohbau Quadratmeterpreis eines durchschnittlichen Einfamilienhauses liegt hierzulande grob zwischen 500 bis 800 Euro pro Quadratmeter. Die Rohbaukosten für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche liegen demnach zwischen 75.000 bis 120.000 Euro.

      Der Rohbau Quadratmeterpreis variiert, denn jedes Bauprojekt ist so individuell wie die benötigten Materialien. Die nachfolgende Auflistung dient als grobe Orientierung, damit Sie die Angebote von verschiedenen Bauunternehmen besser einordnen können.

      Rohbau: ArbeitsschritteKosten
      Kanalrohre für den Abwasseranschluss verlegen Rund 3.000 €
      Baustelle einrichtenRund 2 % der Gesamtkosten für den Rohbau
      Fundament legen70 bis 100 €/m²
      Wände mauern100 bis 150 €/m²
      Decken einbauen120 bis 150 €/m²
      Fassade erstellen120 bis 150 €/m²
      Treppen einbauen400 bis 800 €/m²
      Schornstein errichten3.500 bis 4.500 €
      Dachstuhl errichtenRund 30.000 €
      Beispielhafte Rohbaukosten: Die Leistungspositionen im Detail

      Es ist empfehlenswert, die Rohbaukosten durch einen Pauschalbetrag zu begrenzen. Die Praxis zeigt, dass knapp die Hälfte der gesamten Baukosten in den Rohbau fließen − etwa 60 Prozent davon fallen wiederum allein für die Arbeitsstunden der Handwerker an. Eventuell können Sie durch Eigenleistungen die Rohbaukosten reduzieren. Es kommt also auf Ihr Verhandlungsgeschick und Ihre handwerkliche Begabung an.

      Kann ich einen Rohbau selber bauen?

      Selbst ist der Mann beziehungsweise selbst ist die Frau. Für den Rohbau trifft dies nicht gänzlich zu. Zwar können Sie als Maurer oder Zimmermann wichtige Arbeitsschritte während des Rohbaus in Eigenregie übernehmen, doch eben nicht alle. Daher benötigen Sie als Eigentümer ab der Planungsphase zumindest einige Fachleute an Ihrer Seite, zum Beispiel einen Architekten, der Ihre eigenen Vorstellungen in ein Architektenhaus einfließen lässt und der Sie bei Bedarf vom ersten Entwurf bis zur Schlüsselübergabe begleitet. Oder Sie bauen das Haus gemeinsam mit einem Generalunternehmer. Im Regelfall übernimmt er die gesamte Verantwortung und Koordination aller Gewerke bis zur Fertigstellung des Neubaus. Vorausgesetzt: Sie haben bereits ein Grundstück erworben und ein Architekt oder Sie übernehmen die Planung.

      In jeder Bauphase lassen sich Baukosten durch Eigenleistung reduzieren. Banken honorieren das. Sie akzeptieren in der Regel 15 Prozent der Kreditsumme als Eigenleistung. Je nach Größe des Hauses sparen Sie zwischen 10.000 bis 25.000 Euro. Sind Sie ein Fachmann, können Sie noch mehr sparen.

      So oder so: Überschätzen Sie sich nicht und denken Sie daran, dass sich durch Eigenleistungen die Bauzeit oftmals verlängert, keine Gewährleistung gegenüber Bauunternehmen besteht und das Verletzungsrisiko zunimmt.

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      Wer nimmt den Rohbau ab?

      Ordnung muss sein. Die gebührenpflichtige Rohbauabnahme bestätigt das landläufige Sprichwort. Die finale Abnahme des Rohbaus erfolgt durch einen Prüfstatiker des Bauaufsichtsamtes. Dabei überprüft er die Standsicherheit, den Schall- und Wärmeschutz sowie die Feuersicherheit. Zudem prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob alle Anträge und Bauvorschriften eingehalten wurden. Liegt das Okay von beiden vor, kann der Innenausbau, das Verkleiden der Fassade und das Eindecken des Daches beginnen.

      Allerdings regelt jedes Bundesland die Bauabnahme anders. Einige Bundesländer verzichten auf die Rohbauabnahme oder die Abnahme erfolgt stichprobenartig. Lesen Sie Ihre Landesbauordnung oder wenden Sie sich direkt an die Bauaufsichtsbehörde, um das Verfahren zu klären. Fragen Sie nach der Bemessungsgrundlage für die gebührenpflichtige Rohbauabnahme. Meist bildet die Baugenehmigungsgebühr die Bemessungsgrundlage für die gebührenpflichtige Rohbauabnahme. Kalkulieren Sie mit rund 15 bis 20 Prozent der Kosten für die Baugenehmigung als Gebühr für die Rohbauabnahme.

      Neben der behördlichen Abnahme kann auch jede Handwerksleistung in einem Abnahmeprotokoll oder Bautagebuch festgehalten werden. Der Bauherr und der jeweilige Auftragnehmer halten darin unter anderem Baumängel und die Beseitigungsfrist fest.

      Was ist ein veredelter oder geschlossener Rohbau?

      Etliche Bauunternehmen bieten als zusätzliche Dienstleistung eine Erweiterung des Rohbaus an. Dafür nutzen sie unterschiedliche Begriffe. Dazu zählt beispielsweise der geschlossene Rohbau. Im Regelfall sind damit das Eindecken und Dämmen des Dachs gemeint. Zusätzlich baut das Bauunternehmen Fenster und Türen ein. Das Haus ist damit trocken und wetterdicht. Beim veredelten Rohbau kommt meist noch eine weitere Komponente dazu: die verputzten Außen- und Innenwände. Den weiteren Innenausbau des Hauses übernimmt der Eigentümer − entweder in Eigenregie oder in Kombination mit Fachfirmen.

      Die Begriffe des veredelten oder geschlossenen Rohbaus sind rechtlich nicht definiert. Daher kann jedes Bauunternehmen den jeweiligen Leistungsumfang eines Rohbaus, inklusive Erweiterung, in seinem Sinne auslegen. Fragen Sie nach und halten Sie eine präzise Beschreibung der Leistungen, inklusive der Kosten, im Bauvertrag fest. Somit können Sie später Ihre Ansprüche geltend machen, wenn zum Beispiel Baumängel auftreten oder vertragliche Leistungen nicht erbracht wurden.

      Welche Versicherungen brauche ich für den Rohbau?

      Das eigene Traumhaus wachsen zu sehen und dabei eventuell selbst anzupacken, ist für jeden Bauherren ein positives Gefühl. Doch eine Baustelle birgt auch so einige Gefahren. Ein Dachziegel, der herunterfällt und einen Bauarbeiter trifft oder das herumliegende Kabel, das zur Stolperfalle wird. Wetterkapriolen wie Schnee, Hagel oder Stürme können einen Rohbau beschädigen. In diesen und weiteren Fällen haften Sie als Bauherr mit Ihrem persönlichen Vermögen für Personen-, Vermögens-, Unwetter- und Diebstahlschäden. Die gute Nachricht: Wer sich rechtzeitig um die notwendigen Versicherungen für den Hausbau kümmert, kann unbeschwert den Rohbau beginnen. Die wichtigsten Versicherungen für Bauherren sind:

      1. Bauherrenhaftpflichtversicherung: Sie schützt Sie vor Schadensersatzansprüche von Dritten, wenn zum Beispiel ein Kind die Baustelle betritt und sich beim Spielen verletzt.

      2. Bauleistungsversicherung: Sie schützt Sie vor Schäden durch Naturgewalten, wenn zum Beispiel ein Sturm das gedeckte Dach demoliert hat.

      3. Feuerrohbauversicherung: Sie schützt Ihren Rohbau und die Baumaterialien vor Brand, Brandstiftung, Blitzschlag, Explosion und Implosion.

      4. Bauhelferunfallversicherung: Freunde oder Verwandte packen beim Rohbau oder Innenausbau an, dann versichern Sie die privaten Bauhelfer.

      5. Private Unfallversicherung: Schützen Sie sich sowie Ihren Ehepartner während der Bauphase. Sollten Sie sich beispielsweise während des Rohbaus schwer verletzen und dauerhaft körperlich eingeschränkt sein, erhalten Sie entweder eine private Unfallrente oder eine Einmalauszahlung als Entschädigung.

      Mehr Details finden Sie im Ratgeberartikel Versicherungen für Bauherren und Gebäude.

      Die Versicherungskosten im Überblick

      Die exemplarischen Kosten für das freiwillige Versicherungspaket − Rohbau und Innenausbau − möchten wir anhand eines Beispielhauses mit einem Objektwert von 300.000 Euro veranschaulichen.

      VersicherungenGrobe Kosten
      Bauherrenhaftpflicht300 € (einmalig)
      Bauleistungsversicherung450 € (einmalig)
      Feuerrohbauversicherung300 € (einmalig)
      Bauhelferunfallversicherung150 € (einmalig)
      Private Unfallversicherung120 € (jährlich)
      Gesamtkosten für 1 Jahr1.320 €
      Freiwilliges Versicherungspaket für den Rohbau und Innenausbau

      Grundsätzlich gilt für jede Versicherung: Je mehr Leistungen versichert werden, desto teurer wird es. Welche Leistungen Sie konkret benötigen, können Sie im Gespräch mit Ihrem Versicherer oder Spezialisten für Baufinanzierung herausfinden.

      Fazit: Lassen Sie Profis beim Rohbau ran

      Knapp die Hälfte der Baukosten fließen in den Rohbau, wovon etwa 60 Prozent für die Arbeitsstunden anfallen. Der Gedanke liegt nah, durch Eigenleistungen die Baukosten zu reduzieren. Gerade Profis wie Maurer oder Zimmerleute können beim Rohbau durch Eigenleistungen viel Geld sparen. Doch überschätzen Sie Ihre Fähigkeiten nicht und wägen Sie ab, was Sie in Eigenregie umsetzen können und was nicht. Die meisten Bauherren setzen beim Rohbau auf Bauunternehmen. Schützen Sie sich vor unliebsamen Überraschungen vor und während des Rohbaus. Sie sind gut beraten, wenn:

      • der Rohbau im Frühling beginnt. Somit sinkt das Risiko eines Baustopps oder geschädigter Bausubstanzen durch schlechtes Wetter wie Schnee, Frost oder Hagel. Die Wahrscheinlichkeit steigt, dass Sie im darauffolgenden Herbst in Ihr Traumhaus einziehen können.
      • Profis den Rohbau errichten. So gilt es beispielsweise, die statischen Grundlagen Ihres Hauses professionell zu errechnen und umzusetzen.
      • Sie einen Fachanwalt aufsuchen, um die Vertragsunterlagen genau zu überprüfen.
      • alle Leistungen, inklusive der Kosten, präzise im Bauvertrag festgehalten werden. Das ermöglicht Transparenz, Planungssicherheit und Sie können notfalls vor Gericht falsche oder nicht erbrachte Leistungen einklagen.
      • Sie sich, Ihre Helfer und den Rohbau durch entsprechende Versicherungen absichern.

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