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Haus kaufen per Zwangsversteigerung: Risiko oder günstiges Schnäppchen?

Bei Zwangsversteigerungen gibt es Eigenheime zu günstigen Preisen. Doch das Ganze hat Nachteile. Was Sie bei einer Zwangsversteigerung beachten sollten, zeigen wir hier.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Zwangsversteigerungen als Chance für Immobiliensucher?

      Den Traum vom eigenen Haus träumt der Geldbeutel oft nicht mit – insbesondere in Zeiten eines überhitzten Immobilienmarktes. Beim Stichwort Zwangsversteigerung horchen deshalb manche auf. Bei einer Zwangsversteigerung ein Haus kaufen – ist das eine gute Chance, an eine erschwingliche Immobilie zu gelangen? Oder handelt es sich dabei doch eher um ein riskantes Vorgehen? Wir haben genau hingeschaut und erklären, was zu beachten ist, wie die Zwangsversteigerung eines Hauses abläuft, und klären über die Vor- und Nachteile auf.

      Wie kommt es zu Zwangsversteigerungen?

      Die Gründe für Zwangsversteigerungen sind so vielfältig wie das Leben selbst. Vielleicht hat der Besitzer Schulden, die er nicht mehr bedienen kann. Die Schulden möchte er nun über den Verkauf des Hauses tilgen. Vielleicht ist das Haus aber auch Teil einer Erbmasse und die Erben sind zerstritten oder werden sich nicht einig. Möglich ist auch, dass der Hauseigentümer für die Immobilie eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, die er nicht mehr bezahlen kann. Denkbar sind auch Scheidung oder plötzliche Pflegefälle und vieles mehr. Die Szenarien, die zur Zwangsversteigerung führen, sind also sehr unterschiedlich. Eines haben sie aber alle gemeinsam: Für einen Verkauf ist es zu spät, und alle anderen Alternativen sind in der Regel ausgeschöpft.

      Wie findet man Termine für Zwangsversteigerungen heraus?

      Wer auf einer Zwangsversteigerung ein Haus kaufen möchte, muss natürlich das konkrete Datum für die Versteigerung kennen. Das wird vom zuständigen Amtsgericht festgelegt. Veröffentlicht wird dieser Termin über Aushänge im Gericht und in Geldinstituten. Außerdem werden in Tageszeitungen regelmäßig Termine für Zwangsversteigerungen abgedruckt. Gesammelt zu finden sind alle Informationen außerdem auf der Website www.zvg-portal.de. Dieses Portal für bundesweite Zwangsversteigerungen wird vom Land Nordrhein-Westfalen betrieben.

      Und auch hier finden Sie Termine für Zwangsversteigerungen:

      • Aushänge im Gericht
      • Aushänge bei Geldinstituten
      • In der Tageszeitung

      Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?

      Der Versteigerungstermin beginnt mit der Eröffnung. Hier werden alle wichtigen Eckdaten zur Immobilie vorgetragen, der Verkehrswert wird genannt und das Mindestgebot wird festgelegt. All diese Informationen können zuvor auch über die Aushänge oder Einträge im Internet eingesehen werden. Zur Eröffnung werden sie jedoch noch einmal wiederholt.

      Das festgelegte Mindestgebot darf nicht unterschritten werden. Darin enthalten sind die Kosten für das Versteigerungsverfahren, auch Barwert genannt, und die möglicherweise zu übernehmenden Rechte, die mit einer Immobilie zusammenhängen. Dabei handelt es sich zum Beispiel um rückständige Grundsteuern, die vom Voreigentümer nicht gezahlt wurden, oder andere Belastungen, die auf der Immobilie liegen.

      Auf die Eröffnung folgt die Bieterstunde, die allerdings schon nach 30 Minuten vorbei sein kann. In dieser Zeit können alle Interessenten ihre Gebote abgeben. Bieten darf jedoch nur, wer nachweisen kann, dass er über die finanziellen Mittel für einen Kauf verfügt. Dies kann über eine Bankbürgschaft oder einen Scheck in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts der Immobilie geschehen.

      Sind alle Gebote abgegeben, beginnt die letzte Phase der Zwangsversteigerung, die Verhandlung über den Zuschlag. Diese Verhandlung folgt Regeln, die unten erklärt werden. Ist die Verhandlung abgeschlossen und der Zuschlag erteilt, ist die Zwangsversteigerung beendet.

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      Welche Regeln gibt es für den Zuschlag?

      Ist die Bieterstunde beendet, wird über den Zuschlag verhandelt. Den bekommt nicht einfach das höchste Gebot, sondern es sind Regeln zu beachten. Beim ersten Zwangsversteigerungstermin wird der Zuschlag nur erteilt, wenn das höchste Gebot bei mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie inklusive der dazugehörenden Rechte liegt. Ist das der Fall, das höchste Gebot liegt aber bei weniger als 70 Prozent des Verkehrswerts, hat der Gläubiger das Recht, den Zuschlag zu verweigern. Er kann also ein Veto gegen den Verkauf einlegen, obwohl das Mindestgebot erreicht wurde. Diese Regeln verhindern Schleuderpreise für Immobilien und zeigen: Zwangsversteigerungen sind nicht immer Schnäppchen.

      Zuteilungsregeln im Überblick

      • 50-Prozent-Regel: Beim ersten Versteigerungstermin wird der Zuschlag nur erteilt, wenn das höchste Gebot bei mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes inklusive dazugehöriger Rechte liegt.
      • 70-Prozent-Regel: Beim ersten Versteigerungstermin darf der Gläubiger der Zuteilung widersprechen, wenn das höchste Gebot nicht mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie inklusive dazugehöriger Rechte beträgt.

      Der zweite Versteigerungstermin

      Sollte eine Immobilie beim ersten Versteigerungstermin nicht den gewünschten Preis erzielen und deshalb nicht verkauft werden, wird ein zweiter Termin angesetzt. Beim zweiten Versteigerungstermin gelten andere Regeln als beim ersten. Hier sind theoretisch echte Schnäppchen möglich, denn die 50- und 70-Prozent-Regeln werden nicht mehr angewendet. Ersteigert hat der Bieter mit dem höchsten Gebot.

      Da Zwangsversteigerungen jedoch längst kein Geheimtipp mehr und gute Immobilien begehrt sind, kommt es bei lukrativen Objekten eher selten zu einem zweiten Versteigerungstermin. Wahrscheinlicher ist, dass die Immobilie irgendeinen Haken hat und deshalb keinen Käufer findet. Wer sich also für eine Immobilie interessiert und auf dem zweiten Termin einer Zwangsversteigerung ein Haus kaufen möchte, sollte unbedingt genau recherchieren und so viele Informationen über das Objekt sammeln, wie möglich. Ein paar Tipps für die Recherche sind weiter unten beschrieben.

      Vorteile von Zwangsversteigerungen

      Kommen wir zuerst zu den Vorteilen, denn die liegen auf der Hand. Mit ein bisschen Glück können Interessenten eine gute Immobilie zu einem günstigen Preis kaufen. Vorteilhaft außerdem: Die Maklergebühren entfallen und statt des teuren Notars wird eine deutlich niedrigere Zuschlagsgebühr fällig. Auch die Kosten für den Gutachter muss der Hauskäufer nicht entrichten, da das Gutachten bereits vom Gläubiger oder dem Amtsgericht in Auftrag gegeben wurde. Bei den Kaufnebenkosten lässt sich also viel Geld sparen.

      Die 6 wichtigsten Nachteile bei Zwangsversteigerungen

      Die Liste der Nachteile von Zwangsversteigerungen fällt etwas umfangreicher aus. Deshalb hat diese Variante des Hauskaufs den Ruf, riskant zu sein.

      • Die Immobilie kann meist nicht besichtigt werden. Interessenten können sich also nur von außen ein Bild machen und wissen nicht, ob das Haus den eigenen Vorstellungen entspricht.
      • Der Besitzer muss den Gutachter nicht ins Haus lassen. Das heißt: Es liegt zwar ein Gutachten vor, das den Verkehrswert der Immobilie festlegt. Dieses Gutachten ist aber sehr ungenau. Um fehlende Informationen etwas auszugleichen, darf der Gutachter beim ermittelten Verkehrswert einen Abschlag von zehn bis 30 Prozent vornehmen. Die Wahrscheinlichkeit ist jedoch groß, dass dieser Abschlag nicht den realistischen Verkehrswert widerspiegelt.
      • Baumängel, Schimmelbefall, Wasserschäden, mangelhafte Baugenehmigungen und viele weitere Informationen, die für Hauskäufer wichtig sind, müssen im Verkehrswertgutachten nicht berücksichtigt sein. Das Gutachten der Immobilie kann also viele Lücken aufweisen. Interessenten haben vor dem Kauf selten die Chance, diese für sie wichtigen Informationen zu bekommen.
      • Bei Zwangsversteigerungen übernimmt niemand die Haftung. Die Kaufinteressenten sind allein verantwortlich, sich zu informieren. Auch eine Gewährleistung ist ausgeschlossen. Stellt sich nach Kauf heraus, dass der tatsächliche Wert einer Immobilie unter dem im Gutachten genannten Verkehrswert liegt, kann der Käufer weder den Kaufpreis mindern noch vom Kauf zurücktreten.
      • Das Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts wird nur einmal erstellt, und zwar zu Beginn des Verfahrens. Die Zwangsversteigerung kann sich jedoch über Jahre hinziehen. In so einem Fall veraltet das Gutachten, ohne dass es aktualisiert wird. Die ohnehin lückenhaften Informationen im Gutachten werden mit der Zeit also immer weniger aussagekräftig. Ganz konkret: Tritt nach dem Gutachten ein Wasserschaden auf, ändert dies nichts am genannten Verkehrswert der Immobilie. Der tatsächliche Wert ist jedoch klar gemindert.
      • Beim Immobilienkauf übernehmen Käufer nicht nur das Haus, sondern auch alle damit verbundenen Rechte und Pflichten. Das sind eventuelle Grundschulden, Mietverträge oder andere Pflichten, die mit dem Besitz dieser Immobilie verbunden sind.
      Vorteile
      • Schnäppchen möglich
      • Keine Gebühr für Makler und Gutachter
      • Günstige Zuschlagsgebühr statt teurer Notar
      Nachteile
      • Keine Besichtigung möglich
      • Ungenaues Gutachten
      • Lückenhafte Informationen
      • Keine Haftung, keine Gewährleistung
      • Veraltete Gutachten
      • Übernahme von Pflichten wie Grundschulden oder Mietverträge

      Zwangsversteigerung: Tipps zur Recherche

      Wie oben beschrieben, ist Bieten bei Zwangsversteigerungen gar nicht so schwer. Doch was so einfach klingt, hat Tücken. Denn schließlich soll die Wunschimmobilie nicht zu teuer und gut in Schuss sein. Recherche ist also das A und O beim Hauskauf – das gilt auch für den Immobilienerwerb über Zwangsversteigerungen. Je mehr über die Immobilie bekannt ist, desto realistischer die Preiseinschätzung. Doch genau hier liegt das Problem.

      Im Falle von Zwangsversteigerungen ist es nicht immer leicht, an Informationen zu kommen. Wie schon im Abschnitt über die Nachteile von Zwangsversteigerungen beschrieben, ist der Besitzer der Immobilie nicht verpflichtet, Gutachter oder Interessenten ins Haus zu lassen. Die Gutachten geben deshalb nur bedingt Aufschluss über den Zustand der Immobilie. Zieht sich das Versteigerungsverfahren dann noch über Monate oder Jahre hin, hat das Gutachten mit den aktuellen Verhältnissen nur noch wenig zu tun. Was also tun?

      Haus kaufen per Zwangsversteigerung: Immer ins Grundbuch schauen!

      Wenn die Informationen über die Immobilie nicht so umfassend sind, wie gewünscht, können Interessenten recherchieren. Der erste Blick richtet sich dabei auf das Gutachten. Hier sind die genaue Lage des Hauses und der Verkehrswert vermerkt. Außerdem steht dort, ob es Einträge im Grundbuch gibt, zum Beispiel Hypotheken, Grundschulden oder andere Dinge, die den Wert beeinflussen. Leider werden diese Grundbucheinträge im Verkehrswertgutachten oft nicht genau erläutert, da sie für den Verkehrswert selbst nicht relevant sind. Für Käufer sind das aber überaus wichtige Informationen. Findet sich im Gutachten also ein Hinweis auf einen Grundbucheintrag dieser Art, ist Vorsicht geboten.

      Der nächste Schritt sollte deshalb ein Antrag auf Grundbucheinsicht beim Bauaufsichtsamt sein, denn dort sind genaue Informationen über Grundbucheinträge zu bekommen. So erlangen Interessenten Gewissheit über mögliche Baulasten, Schulden oder Erschließungskosten. Ob dem Antrag stattgegeben wird, liegt jedoch im Ermessen des Bauaufsichts- bzw. Grundbuchamtes.

      Grundsätzlich gilt nach § 12 Grundbuchordnung, dass alle Personen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können, Einsicht ins Grundbuch nehmen dürfen. Eine ernste Kaufabsicht kann so ein berechtigtes Interesse sein. Als Nachweis können die schriftliche Zustimmung des Eigentümers oder der Entwurf eines Kaufvertrages gelten. Dieses eingeschränkte Zugangsrecht soll die Privatsphäre des Eigentümers schützen. Sollte der Antrag abgelehnt werden, können Kaufinteressenten immerhin die beglaubigte Abschrift des Grundbuchblattes in der Zwangsversteigerungsakte einsehen.

      Sich informieren ohne Besichtigungstermin – so geht’s

      Der Eigentümer ist zwar nicht verpflichtet, einer Besichtigung zuzustimmen, aber fragen kann man natürlich trotzdem! Sollte der Blick ins Haus jedoch verwehrt sein, bleiben immer noch die Umgebung und das Äußere der Immobilie. Die Lage und der äußere Eindruck verraten schon einiges. Wer kontaktfreudig ist, kann dann noch die Nachbarschaft befragen. Meist kennen sie die Geschichte des Hauses und seiner Bewohner recht gut und können vielleicht auch etwas über den Zustand der Immobilie berichten. Gleichzeitig erhalten Interessenten so einen guten Eindruck von der Gegend und der dort lebenden Menschen. Schließlich ist es sinnvoll, die Lage der Immobilie einzuschätzen, um einen Rückschluss auf den Wert ziehen zu können. Dabei ist das Internet behilflich. Zum Beispiel werden auf der Website der Zeitschrift Capital die Mietpreise eingeschätzt. Das gibt darüber Aufschluss, ob die Immobilie auch in Zukunft eine lukrative Investition sein könnte.

      Zwangsversteigerung auf Probe

      Wer nach all der Recherche ernst machen und es mit einer Zwangsversteigerung versuchen möchte, kann zur Probe einem Versteigerungstermin beiwohnen. Dann ist der Ablauf schon bekannt. Immerhin ist der Hauskauf selbst schon aufregend genug! Bei der Versteigerung selbst ist es sinnvoll, sich ein Limit zusetzen, das man nicht überbietet. Denn allzu leicht lässt man sich im Eifer des Gefechts dazu hinreißen, zu hoch zu bieten und sich finanziell zu überfordern. Schließlich sollte die Finanzierung bereits vor dem Hauskauf gesichert sein, denn nach der Versteigerung kann es sehr schnell gehen.

      Recherche Schritt für Schritt

      • Schritt 1: Verkehrswertgutachten studieren
      • Schritt 2: Grundbucheintrag besorgen
      • Schritt 3: Haus und Umgebung besichtigen
      • Schritt 4: Nachbarn befragen
      • Schritt 5: Lage der Immobilie einschätzen

      Finanzierung von Zwangsversteigerungen

      Zwangsversteigerungen zu finanzieren, ist leider nicht so einfach. Beispielsweise sind Finanzierungen ohne Eigenkapital nicht möglich, weil sich die zu hinterlegende Sicherheit in Höhe von 10 Prozent des genannten Verkehrswertes nicht fremdfinanzieren lässt. Diesen Betrag müssen Sie in jedem Fall auf der hohen Kante haben. Hinzu kommt, dass nicht alle Banken Zwangsversteigerungen finanzieren oder Risikoaufschläge in Form eines höheren Sollzinses verlangen. Dennoch ist die Finanzierung einer Zwangsversteigerung möglich. Sprechen Sie einfach unsere Berater vor Ort an, sie helfen Ihnen weiter und beraten Sie umfassend zu diesem Thema.

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