Immobilienrente: Was steckt hinter Umkehrhypothek und Leibrente?

Was ist eine Immobilienverrentung?

Bei einer klassischen Immobilienverrentung im Rahmen einer Leibrente verkauft man sein Haus gegen eine Rentenzahlung. Die Immobilienrente ist also mehr oder weniger eine besondere Form des Immobilienverkaufs. Üblicherweise bleibt der Verkäufer im Gegensatz zum herkömmlichen Verkauf aber dennoch in dem Haus wohnen. Er behält also das Wohnrecht an seinem Haus, ist aber gleichzeitig liquider.

Neben der klassischen Immobilienrente in der Form des Raten-Verkaufs gibt es auch die Möglichkeit einer so genannten Umkehrhypothek. Eine Umkehrhypothek ist ein Kreditprodukt, bei dem die Bank Raten an den Kreditnehmer zahlt. Auch diese Form der Immobilienverrentung sorgt also vom Grundsatz her dafür, dass Sie mehr Geld zur Verfügung haben, auf den Komfort eines Eigenheims aber nicht verzichten müssen.

In der Regel bekommt der Bewohner oder Verkäufer der Immobilie bei der Immobilienverrentung monatliche Zahlungen. Es gibt jedoch auch die Möglichkeiten einer Einmalzahlung, quartalsweiser, halbjährlicher oder auch jährlicher Auszahlungen – ganz nach Vereinbarung. Die Höhe der Rentenzahlung kalkuliert sich unterschiedlich, je nachdem welches Prinzip der Immobilienrente gewählt wird.

An wen richtet sich die Immobilienrente und wo wird sie festgehalten?

Es gibt verschiedene Varianten für eine Immobilienrente. Die Zielgruppen der Immobilienrenten sind in aller Regel Menschen ab 60 Jahre oder sogar älter. Ist man jünger, kommen diese Immobilienverrentungen nicht unbedingt in Frage. Meistens werden die Auswirkungen der Immobilienverrentung als so genannte Reallast in das Grundbuch eingetragen und notariell beglaubigt. Bei der Umkehrhypothek wird zudem eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

Was ist die Leibrente?

Bei der Leibrente verkaufen Sie Ihre Immobilie auf Rentenbasis. Es findet also ein Eigentümerwechsel statt. Der Verkäufer hat aber dennoch häufig ein garantiertes lebenslanges Wohnrecht; bleibt also in der Regel bis zu seinem Tod in der Immobilie wohnen. Das ist häufig für ältere Menschen sehr wichtig, da sie sich nicht an eine neue Umgebung gewöhnen müssen.

Mit dem notariell beglaubigten Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer geht die Immobilie in den Besitz des Käufers über. Sämtliche Pflichten zur Instandhaltung und Co gehen ebenfalls auf den neuen Eigentümer über. Auch die Grundsteuer muss vom Käufer gezahlt werden, obwohl er die Immobilie noch nicht nutzt.

Sowohl das Wohnrecht als auch die Rentenzahlungen bleiben meistens lebenslang bestehen. Der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer kann bei der Leibrente vollkommen frei gestaltet werden. Damit das Zahlungsrisiko für den Käufer bei der Leibrente überschaubar bleibt und die Höhe der Rentenzahlungen auskömmlich für den Verkäufer ist, gilt bei der Leibrente häufig ein Mindestalter des Verkäufers von 65 oder 70 Jahre.

Wer zahlt eine Leibrente als Immobilienrente?

Im Prinzip gibt es drei Möglichkeiten, wer eine Leibrente zahlt: private Käufer, gewerbliche Käufer oder Stiftungen.

Privatpersonen

Privatpersonen, die eine Leibrente übernehmen, sind häufig Familienangehörige wie Enkel oder Kinder. Das hat den Vorteil, dass die Immobilie in der Familie bleibt. Die Kinder oder Enkel müssen zudem keine Baufinanzierung aufnehmen und sichern sich so auf lange Sicht auch ohne Eigenkapital ihr Eigenheim. Gleichzeitig ist die Gefahr vielleicht innerhalb der Familie höher, dass Rentenzahlungen auch mal ausbleiben, weil sich der Angehörige über den Zeitraum hinweg verkalkuliert hat.

Gewerbliche Käufer

Gewerbliche Käufer, die Leibrenten zahlen, sind nicht sonderlich weit verbreitet, aber es gibt sie. Diese Anbieter sind häufig sehr professionell und die Vertragsgestaltung sowie die Absicherung und die Zahlungen sind deutlich detaillierter geregelt als bei der privaten Immobilienrente. Man kann hier auch verschiedene Angebote einholen und sich so die höchste Leibrente sichern. Auf der anderen Seite sollte man sich vorab genau über den Anbieter und dessen Bonität informieren, denn es besteht – wie bei allen Unternehmen – die Möglichkeit einer Insolvenz.

Stiftung

Die Leibrente über eine Stiftung wird häufig auch Zustifterrente genannt. Stiftungen bedienen einen sozialen Zweck, daher sollte die Immobilienverrentung über eine Stiftung eher als gesellschaftliches Engagement als aus finanziellen Absichten gewählt werden. Stiftungen zahlen für gewöhnlich die niedrigste Immobilienrente, weil sie knapp kalkulieren müssen.

• Was ist die Zeitrente?

  Als Variante der Leibrente ist die Zeitrente im Gegensatz zur Leibrente zeitlich begrenzt. Hier kann vereinbart werden, dass die Rentenzahlung und das Wohnrecht auf beispielsweise 20 Jahre begrenzt werden. Es kann auch vereinbarte werden, dass die Rentenzahlung erst in ein paar Jahren beginnt.

  Nach Ablauf dieser Zeit gilt die Immobilie als abgezahlt und der Käufer kann sie nutzen wie er möchte. Da der Käufer bei einer Zeitrente besser planen kann und der Umzug ins Haus absehbar ist, ist eine Zeitrente grundsätzlich höher als eine Leibrente. Verstirbt der Verkäufer vor der vereinbarten Frist, dann zahlt der Käufer den Restbetrag üblicherweise an die Erben aus.

Die Höhe der Leibrente

Bei der Leibrente werden der Verkehrswert der Immobilie und auch das Alter des Verkäufers als Grundlage für die Rentenhöhe genommen. Von dem Verkehrswert wird der Wert des lebenslangen Wohnrechts abgezogen. Der Wert des lebenslangen Wohnrechts ergibt sich aus der potenziellen Lebenserwartung multipliziert mit einer fiktiven Miete, die für eine Immobilie in ähnlichem Standard gezahlt werden würde. Das bedeutet: je höher die Lebenserwartung des Verkäufers beziehungsweise je länger er noch in der Immobilie wohnt, desto geringer die Leibrente.

Verstirbt der Verkäufer früher als erwartet, dann geht die Immobilienrente über einen bestimmten Zeitraum an die Erben. Dieser Fall und die Folgen daraus sollten daher unbedingt Bestandteil des Kaufvertrages sein.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek, auch Rückwärtshypothek genannt, wird häufig im Zuge einer Immobilienrente genannt, ist aber deutlich anders als eine Leibrente. Der größte Unterschied ist wohl, dass die Umkehrhypothek ein Kreditprodukt ist. Es findet kein Eigentümerwechsel stattfindet. Alle Pflichten rund um die Immobilie bleiben beim aktuellen Eigentümer, der lediglich ein ganz normaler Kreditnehmer ist.

Daher muss bei der Umkehrhypothek das Darlehen auch zurückgezahlt werden. Insofern handelt es sich nicht unbedingt um eine monatliche Rente, die der Eigentümer ausgezahlt bekommt, sondern um eine rückwärtige Kreditrate. Anbieter für Umkehrhypotheken sind unter anderem wenige Sparkassen, Banken oder Versicherungen. Häufig werden diese Produkte in Kombination mit einer privaten Rentenversicherung angeboten.

Die Umkehrhypothek ist ein Produkt, dass sich an Kreditnehmer im Alter von über 60 Jahre richtet. Anders als bei einem herkömmlichen Hauskredit wird das Darlehen im Laufe der Zeit aber nicht kleiner, sondern größer, weil es stückchenweise ausgezahlt wird. Es werden auch Zinsen fällig.

Die Ratenzahlung der Umkehrhypothek

Die Bank zahlt dem Eigentümer bei dieser Immobilienrente eine monatliche Rate – oder, wenn man denn so will, eine monatliche Rente, bis maximal zum 110. Geburtstag. Allerdings kalkulieren die wenigen Anbieter am Markt bei der Errechnung der Darlehenshöhe mit einer Lebenserwartung von 95 Jahren. Wird der Darlehensnehmer älter als 95, ist das das Risiko der Bank.

Auch bei der Umkehrhypothek kann aus verschiedenen Auszahlungsweisen gewählt werden, üblich ist vermutlich auch hier die monatliche Zahlung. Die Höhe der Raten, die die Bank dem Kreditnehmer überweist, errechnen sich üblicherweise zunächst ebenfalls am Verkehrswert der Immobilie. Die Immobilie dient der Bank als Sicherheit für diese Immobilienrente. Da Banken jedoch mit zahlreichen Risiken kalkulieren müssen – so könnte die Immobilie vielleicht in ein paar Jahren deutlich an Wert verlieren – ist der maximale Betrag der Umkehrhypothek die Beleihungsgrenze. Diese beträgt ungefähr 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes.

Allerdings hat jeder Anbieter unterschiedliche Berechnungsmodelle und Risikoabschläge, sodass eine Beispielrechnung nahezu sinnlos wäre. Die Zahlung stoppt, sobald der Immobilien-Rentner verstirbt oder aus der Immobilie auszieht.

Wie funktioniert die Rückzahlung der Immobilienrente?

Eine Leibrente muss nicht zurückgezahlt werden, da es sich hierbei um eine Art Ratenverkauf der Immobilie handelt. Die Umkehrhypothek wird hingegen auf einen Schlag fällig, sobald der Immobilienbesitzer verstirbt oder beispielsweise in betreutes Wohnen umzieht. Üblicherweise wird die Umkehrhypothek durch den Verkauf der Immobilie beglichen.

Für wen lohnt sich eine Immobilienverrentung?

Eine Immobilienrente in Form der Leibrente lohnt sich vor allem in folgenden Situationen:

• Der Verkäufer will die Immobilie an seine Erben abtreten, ohne dass die Schenkungssteuer anfällt.
• Der Verkäufer hat keine Erben, will in seinem Haus bleiben und dennoch den Wert seiner Immobilie ausschöpfen.
• Der Verkäufer kann die Verantwortung für die Instandhaltung von Haus und Hof nicht mehr tragen.
• Der Verkäufer will seine Rente aufstocken.
• Der Verkäufer will seinen hinterbliebenen Partner finanziell absichern.
• Die Immobilie ist noch nicht abgezahlt und durch die Rentenzahlung kann die Restschuld bei der Bank beglichen werden.

Eine Umkehrhypothek lohnt sich vorrangig, wenn der Eigenheimbesitzer nicht vorhat, die Immobilie zu vererben beziehungsweise die Erben kein Interesse daran haben und der Kreditnehmer knapp bei Kasse ist.

Welche Immobilienrente soll man aber dann wählen? Dazu rät die Stiftung Warentest in einer Untersuchung verschiedener Modelle und Anbieter aus dem Sommer 2020 folgendes:

• Wenn Sie dringend Geld brauchen und die Zahlung bis ans Lebensende gezahlt werden sollen, ist eine Leibrente die bessere Option.
• Wenn Sie eine möglichst hohe Rentenzahlung wollen, sollten Sie auf die zeitlich begrenzte Zeitrente zurückgreifen.

Auf die Umkehrhypothek gehen die Tester bei ihrem Resümee nicht gesondert ein. Parallel dazu warnt Stiftung Warentest aber vor der Undurchsichtigkeit vieler Produkte und empfiehlt, sich von unabhängigen Verbraucherzentralen beraten zu lassen.

Zusammenfassung: Ist eine Immobilienverrentung eine gute Sache?

Ein Immobilie als Altersvorsorge ist ein guter Grundstein für einen sorgenfreien Ruhestand. Allerdings ist es auch keine vollkommene Sicherheit vor finanziellen Engpässen oder sogar Altersarmut. Eine Immobilienrente kann daher eine gute Möglichkeit sein, seine Einnahmen im Alter aufzustocken.

Bei der Leibrente wird die Immobilie gegen regelmäßige Rentenzahlungen verkauft. Es wird ein Kaufvertrag aufgesetzt und unterschrieben, wodurch die Immobilie mit allen Pflichten und Rechten den Eigentümer wechselt. Der Verkäufer bleibt aber dennoch in der Immobilie wohnen, und das auf Wunsch lebenslang.

Die Umkehrhypothek ist im Prinzip keine wirkliche Immobilienrente, wenn man das Wort Rente ganz genau nimmt. Es ist ein Kreditprodukt, bei dem die Bank dem Kreditnehmer regelmäßig Kreditraten überweist. Die Darlehenslast wird im Laufe der Zeit also größer. Eigentümer bleibt bei der Umkehrhypothek der Kreditnehmer. Verstirbt dieser, wird das Darlehen sofort fällig und üblicherweise durch den Verkauf der Immobilie beglichen.