Wohnungskauf: Wie Sie Ihre Eigentumswohnung finanzieren

Eigentum statt Miete?

In den eigenen vier Wänden wohnen statt Miete zu zahlen: davon träumen viele Deutsche. Doch nicht alle zieht es in das eigene Haus, viele möchten lieber eine Eigentumswohnung kaufen. Gerade wer stadtnah oder zentral wohnen möchte, bevorzugt den Wohnungskauf. Doch vor dem Einzug gilt es erst einmal, das passende Objekt zu finden und zu klären, wie Sie die Eigentumswohnung finanzieren. Spezielle Baukreditrechner für Ihre Wohnung zeigen Ihnen schon jetzt, mit welchen Bauzinsen Sie rechnen können. Ehe Sie jedoch abschließend zu der Wohnungsfinanzierung kommen, sollten erst einmal wichtige Fragen zu den Kosten und den Besonderheiten einer Eigentumswohnung beantwortet werden.

Haus oder Wohnung: Worauf kommt es an?

Wer sich für einen Immobilienkauf entschieden hat, steht vor der Wahl: Soll es eine Eigentumswohnung oder ein Haus sein? Unter den Haushalten, die im eigenen Wohneigentum lebten, besaßen laut dem Statistischen Bundesamt 2018 fast 70 % ein Einfamilienhaus und rund 20 % eine Eigentumswohnung.

Dennoch bleibt die Entscheidung für oder gegen einen Wohnungskauf vor allem eine Typsache. Stadtmenschen werden sich beispielsweise mit einem eventuell günstigeren Haus auf dem Land schwertun. Wer dagegen Wert auf großzügigeres Wohnen legt, ist wahrscheinlich mit einem Eigenheim besser bedient. Entscheidend sind bei der Wahl der Immobilienart vor allem folgende Punkte:

1. Der Preis

Hier ist die Eigentumswohnung klar im Vorteil, können Sie hierfür doch in den meisten Fällen mit weniger Anschaffungskosten rechnen als für ein Haus. So ist es möglich, die Eigentumswohnung günstiger zu finanzieren, da die Wohnfläche meist kleiner ist und zudem Grundstückskosten nur anteilig anfallen. Allerdings sind die Wohnungspreise in den letzten Jahren gestiegen. Der Grund liegt in der wachsenden Nachfrage: Immer mehr Menschen möchten in die eigenen vier Wände investieren, gleichzeitig kann aber immer weniger Wohnraum zur Verfügung gestellt oder geschaffen werden.

So zahlten beispielsweise Immobiliensuchende in der Region Köln laut dem Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI) im 3. Quartal 2023 für eine Eigentumswohnung einen Durchschnittwert von 3.531 €/m², für ein Ein- oder Zweifamilienhaus dagegen 3.125 €/m². Kaufinteressenten müssten also bei einer 90 m²-Wohnung mit einer Kaufsumme von rund 317.790 € rechnen.

Geht man von einer höheren Wohnfläche bei einem Eigenheim aus, kostet dieses dann mit 150 m² rund 468.750 €. Aber auch bei der gleichen Wohnfläche müssen unter Umständen noch die Kosten für das Grundstück mit zugerechnet werden. Diese liegen in Köln laut LBS-Daten bei durchschnittlich 1.200 €/m².

Sinnvoll ist es deshalb, bereits vor der Kaufentscheidung zu wissen, wie hoch der finanzielle Rahmen für den Wohnungskauf ist und wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Hier hilft Ihnen unser Budgetrechner auszurechnen, welche monatliche Belastung Sie sich leisten können.

2. Die Nebenkosten

Auch bei den Nebenkosten liegt die Eigentumswohnung – vor allem aufgrund der geringeren Wohnfläche - vorn. Neben den Finanzierungskosten für den Wohnungskauf und den Beträgen, die auch Hausbesitzer regelmäßig für Versicherungen, Grundsteuer, Wasser und Müllabfuhr zu zahlen haben, fallen für Wohnungseigentümer noch zusätzliche Kosten für die Hausverwaltung an. Zudem müssen Sie neben den Rücklagen für eventuelle Reparaturen und Instandhaltungen an Ihrer eigenen Wohnung auch gemeinschaftliche Rücklagen für die gesamte Wohnanlage bilden. Wie hoch der Betrag hierfür ist, wird in der Eigentümerversammlung festgelegt, meist liegt er zwischen 10 und 50 € monatlich.

Beim Kauf der Immobilie fallen ebenfalls Nebenkosten wie Notarkosten und eine eventuelle Maklerprovision an. Auch die Grunderwerbsteuer ist einmalig fällig und Voraussetzung für die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Im Vergleich zum Eigenheim, wo diese nur gezahlt werden muss, wenn ein Grundstück erworben wurde, fällt die Grunderwerbsteuer bei einem Wohnungskauf immer an. Grund: Die Eigentumswohnung ist Teil einer Wohnungsanlage, die auf einem Grundstück steht. Sie kaufen also quasi das Grundstück mit der Eigentumswohnung mit.

Sparen können Sie, wenn Sie beim Wohnungskauf die obligatorische Instandhaltungsrücklage für die Wohnanlage im Kaufvertrag gesondert ausweisen. Da Sie für die Instandhaltungsrücklage keine Gewerbesteuer zahlen müssen, kann diese – wenn Sie separat im Vertrag aufgeführt wird – Ihren Kaufpreis senken. So müssen Sie weniger Grunderwerbssteuer zahlen.

Zusätzlich sollten Sie auch selbst Rücklagen für Instandhaltungen und Modernisierungen, die Sie an Ihrer Eigentumswohnung vornehmen, bilden. Der Verband Privater Bauherren empfiehlt, dafür eine Summe von monatlich 1 €/m²zu sparen.

3. Die Entscheidungsfreiheit

Mit dem Wohnungskauf gehören Sie ab sofort auch zu einer Eigentümergemeinschaft. Das bedeutet, dass Sie Entscheidungen, welche die gesamte Wohnanlage betreffen, nicht allein treffen dürfen, sondern diese auf einer Eigentümerversammlung gemeinschaftlich entschieden werden. Beschließt die Mehrheit der Eigentümerversammlung beispielsweise die Sanierung des Daches, müssen Sie sich dieser Entscheidung fügen, auch wenn Sie dagegen sind oder das Geld lieber in eine neue einbruchssichere Haustür investieren würden.

Mehr Freiheit haben Sie dagegen als Hausbesitzer. Hier sind Sie Ihr eigener Herr und können Ihr Haus und das Grundstück so gestalten, wie Sie es für richtig halten. 

4. Ihre persönliche Freiheit

Wer eine Eigentumswohnung kauft, „kauft“ seine Nachbarn meist gleich mit. Denn anders als bei einem Einfamilienhaus, leben Sie in einem Wohnhaus Wand an Wand mit Ihren Nachbarn. Stimmt hier die Chemie nicht oder ist der Geräuschpegel auf Dauer zu hoch, kann das zu Ärger und Streit führen. Zudem müssen Sie als Wohnungsbesitzer häufiger auf einen Garten und einen festen Parkplatz verzichten. Dafür profitieren Käufer von Eigentumswohnungen in vielen Fällen von der zentralen Lage ihrer Immobilie und sind infrastrukturell besser angebunden.

5. Der Wiederverkaufswert

Nicht zu vernachlässigen ist, dass Wohnungen ein geringerer Wertzuwachs nachgesagt wird als Häusern und sie somit schwerer wieder zu verkaufen sind. Dies ist allerdings stark von verschiedenen Faktoren abhängig, wie beispielsweise der Lage der Immobilie: Eine Wohnung in einem Trend-Stadtviertel kann sich durchaus besser verkaufen als ein Haus auf dem platten Land. Auch der Zustand der Eigentumswohnung und der Wohnanlage spielen eine nicht unerhebliche Rolle. So lässt sich zum Beispiel durch eine umfangreiche Modernisierung oder eine energetische Sanierung der Wert der Immobilie erheblich steigern.

Die Besonderheiten einer Eigentumswohnung

Mit dem Wohnungskauf gehen Sie auch gewisse Rechte und Pflichten ein. So treten Sie gleichzeitig einer Eigentümergemeinschaft bei, zu der alle Wohnungsbesitzer des Hauses oder der Wohnanlage zählen. Grundlage für das Zusammenleben aller Eigentümer ist die Gemeinschaftsordnung. Darin werden beispielsweise Regelungen zur Kosten- und Lastenverteilung festgelegt, die Verteilung der Stimmrechte aufgeführt und die Abstimmung bei baulichen Veränderungen geregelt. Für die laufenden Kosten wie Versicherungen, Verwaltung und Müllabfuhr wird zudem ein gemeinschaftliches Hausgeld erhoben, in das alle Bewohner meist einmal jährlich einzahlen.

Gemeinschafts- und Sondereigentum

Neben Ihrer eigenen Wohnung, dem Sondereigentum, gibt es Bereiche, die allen Bewohnern des Hauses gehören. Unter dieses so genannte Gemeinschaftseigentum könnten beispielsweise Treppen, die Heizungsanlage oder der Garten, aber auch Türen und Fenster sowie Fassaden und Dächer fallen. Was zum Gemeinschaftseigentum gehört, wird in der Teilungserklärung geregelt, die ein fester Bestandteil des Kaufvertrages ist.

Versicherungen bei Eigentümergemeinschaften

Während Sie für Ihre eigene Wohnung selbst verantwortlich sind und diese dementsprechend auch selbst versichern müssen, wird die Absicherung der Wohnanlage in der Eigentümerversammlung gemeinschaftlich festgelegt. Verpflichtend ist hierbei der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, auch eine Gebäudeversicherung für das Wohnhaus sowie eventuell vorhandene Nebengebäude darf nicht vergessen werden.

Zusätzlich können eine Hausgeldausfallversicherung oder eine Rechtschutzversicherung sinnvoll sein. Für Vermieter empfehlenswert sind außerdem eine Wohnungshaftpflichtversicherung für Schäden an der vermieteten Wohnung  sowie eine Mietausfallversicherung, falls die Wohnung aufgrund von Reparaturen einige Zeit nicht bewohnbar ist.

So können Sie Ihre Eigentumswohnung finanzieren

Haben Sie sich entschlossen, eine Wohnung zu kaufen, gilt es,  als nächstes die Finanzierung der Eigentumswohnung zu klären. Doch welches Baudarlehen ist für Ihr Vorhaben am besten geeignet? Um Ihre Eigentumswohnung zu finanzieren, eignen sich: 

• Das Annuitätendarlehen mit festen Zinsen und konstanter Monatsrate
• Das Volltilgerdarlehen für garantierte Schuldenfreiheit nach Ende der Laufzeit
• Der Bausparvertrag, den Sie als Eigenkapital einsetzen können
• Die Bausparsofortfinanzierung, auch Konstantdarlehen genannt, mit hoher Planungssicherheit, aber einem teureren Zinssatz

Finanzierungsrechner für Ihre Eigentumswohnung

Mit unserem Finanzierungsrechner für Ihre Eigentumswohnung können Sie ganz einfach ausrechnen, welche Zinsen Ihnen Dr. Klein für Ihre Baufinanzierung bietet:

Eigenkapital: Viel hilft viel

Das A und O bei der Wohnungsfinanzierung ist das Einbringen von Eigenkapital. Sie können so Ihre Finanzierungskosten und die Laufzeit Ihres Darlehens erheblich minimieren. Empfehlenswert sind 15 % der Kaufsumme als Eigenkapital in die Finanzierung der Eigentumswohnung einzubringen, dann decken Sie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln ab. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich, sie müssen sich dann aber auf hohe Zinskosten und eine lange Laufzeit einstellen.

Zusätzliche Finanzierungskosten in das Budget einplanen

Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Wohnungskauf weitere Kosten an. Zu diesen Kaufnebenkosten zählen zum einen die Finanzierungskosten, die beispielsweise durch Bereitstellungszinsen anfallen. Zum anderen gehören dazu Nebenkosten, die bei jedem Immobilienkauf entstehen, wie die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Kosten für den Eintrag in das Grundbuch. Zusätzlich sollten auch eventuelle Zahlungen für die Maklerprovision, für den Umzug sowie für notwendige Modernisierungen nicht vergessen werden.

Insgesamt müssen Sie mit 10 bis 15 % des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen. Damit diese nicht in die Wohnungsfinanzierung einfließen und Ihren Zinssatz erhöhen, bestreiten Sie diese am besten aus Ihrem Eigenkapital. Vergessen Sie nicht, dass auch nach dem Wohnungskauf laufende Kosten für Müllentsorgung, Strom, Abwasser und Versicherungen anfallen. Bilden Sie deshalb ausreichend Rücklagen.

Diese Fördermöglichkeiten helfen bei der Wohnungsfinanzierung

Um Ihre Eigentumswohnung günstig zu finanzieren, können Sie Ihre Immobilienfinanzierung mit einem KfW-Darlehen ergänzen. Oft warten diese mit günstigen Zinsen, einmaligen Zuschüssen und tilgungsfreien Anlaufjahren auf. So erhalten Sie beispielsweise im KfW-Wohneigentumsprogramm eine Kreditsumme von 100.000 € mit einer 5-jährigen Laufzeit für einen effektiven Jahreszinssatz ab 3,52­ %. Zusätzlich profitieren Sie hier von einer tilgungsfreien Anlaufzeit bis zu 3 Jahren.

Neben der KfW bieten oft auch die einzelnen Bundesländer, Städte und Gemeinden spezielle Förderprogramme an. So können beispielsweise junge Familien günstigeren Wohnraum erwerben und so bei der Wohnungsfinanzierung sparen. Erkunden Sie sich am besten bei Ihrer Gemeinde über die verschiedenen Möglichkeiten und erstellen Sie einen Finanzierungsplan für Ihr Vorhaben..

Die Kaufabwicklung – der letzte Schritt zum Wohnungskauf

Wissen Sie, wie Sie Ihre Eigentumswohnung finanzieren, können Sie den Kaufvertrag abschließen. Darin sind alle wichtigen Details geregelt, wie der Kaufpreis, die Wohnungsgröße und die Lage der Immobilie. Zusätzlich wird auch die Teilungserklärung aufgenommen. Diese hält fest, welche Räume und Gebäudeteile Gemeinschaftseigentum sind. Außerdem wird im Kaufvertrag für die Eigentumswohnung auf die Verweisungsurkunde hingewiesen. In dieser werden Nutzungsrechte und -pflichten aller Mieter untereinander geregelt. Zusätzlich enthält sie die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft sowie die Baubeschreibung und eventuelle Baupläne.

Sind alle offenen Fragen geklärt und Sie sind sich mit dem Verkäufer einig geworden, steht die Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar an. Bringen Sie hierzu Ihren Personalausweis mit. Der Notar liest den Kaufvertrag noch einmal laut vor und besiegelt dann mit seiner Unterschrift den Vertrag. Des Weiteren veranlasst er, beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten einzutragen. Somit ist die Wohnung für Sie reserviert und der Verkäufer kann diese nicht mehr anderweitig verkaufen. Auch Ihre Grundschuld wird in das Grundbuch eingetragen.

Tipps, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten wollen

Haben Sie sich für eine Immobilie entschieden, stellt sich die nächste Frage: Möchten Sie selbst darin wohnen oder vermieten? Ein Wohnungskauf ist als Kapitalanlage gut geeignet, kann so doch nicht nur Vermögensaufbau betrieben, sondern auch für das Alter vorgesorgt werden. Zudem ermöglichen die aktuellen Bauzinsen eine günstige Finanzierung von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage. Dennoch sollten für eine erfolgreiche Vermietung einige Punkte beachtet werden:

• Die Lage des Objektes: Eine gute Lage der Immobilie ist für den Erfolg der Vermietung entscheidend. Beachten Sie dabei eine gut ausgebaute Infrastruktur sowie die Nähe zur Innenstadt und eventuellen Arbeitsgebern. Ein Anhaltspunkt kann auch die Bevölkerungsstruktur geben: Wenig Arbeitslose und eine ansteigende Zahl an Haushalt sprechen für einen guten Immobilienstandort. Grundsätzlich gilt: In einer größeren Städte ist es leichter, einen Mieter für das Objekt zu finden.
• Die Qualität der Immobilie: Bei Gebrauchtimmobilien sollte auf den Zustand geachtet werden: Wie gut wurde das Objekt gepflegt, wann wurden die letzten Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt? Potentiellen Käufern gibt dabei das Baujahr Auskunft: Je älter die Immobilie ist und je länger die letzte Sanierung zurücklag, desto mehr Rücklagen sollten vorhanden sein. Aus den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen lassen sich eventuelle Mängel ablesen beziehungsweise wann diese behoben wurden.
• Die Bonität des Mieters: Die Zahlungsfähigkeit des Mieters ist wesentlich für den Mieterfolg. Holen Sie deshalb eine Bonitätsauskunft ein, um die Zuverlässigkeit und die Bonität des Mieters zu prüfen. Lebt der Mieter bereits in der Wohnung und es kam bereits zu Mietzahlungsausfällen, kann in einem persönlichem Gespräch geklärt werden, wie zufrieden er mit dem Mietverhältnis ist und ob es in der Vergangenheit Grund zu Beanstandungen gab.
• Die Mietrendite: Wichtig für Ihren Anlageerfolg ist die Mietrendite - also welchen Gewinn Sie aus der Vermietung erzielen. Dabei werden die jährlichen Netto-Mieteinnahmen zum Kaufpreis inklusive Nebenkosten und den Instandhaltungskosten in Verhältnis gesetzt.  Je niedriger der Kaufpreis pro Quadratmeter ist und je weniger Sanierungsaufwand Sie haben, desto höher fällt die Mietrendite aus.

Die wichtigsten Fragen zum Wohnungskauf auf einen Blick

Wer sich dafür entscheidet, eine Eigentumswohnung zu finanzieren, muss einige Besonderheiten beachten. Wir haben Ihnen deshalb noch einmal zusammengefasst, welche Fragen beim Wohnungskauf wichtig sind.

1. Sie möchten die Wohnung selbst bewohnen: Passt zu die Wohnung zu Ihren Ansprüchen?
2. Sie möchten die Immobilie als Kapitalanlage nutzen: Bietet die Wohnung Potential zum Vermieten? Sind Ihnen die Risiken einer Vermietung bewusst?
3. Wie sieht es mit den Finanzen der Eigentümergesellschaft aus?
4. Werden Sie mit den anderen Eigentümern klar kommen? 
5. Sind Sie mit der Gemeinschaftsordnung und der Teilungserklärung einverstanden?
6. Steht Ihr Kredit für die Eigentumswohnung auf soliden Füßen? Haben Sie ausreichend Eigenkapital gebildet, um die Eigentumswohnung zu finanzieren?
7. Reichen Ihre Rücklagen für Instandhaltungs- und Modernisierungskosten aus?

Können Sie diese Fragen positiv beantworten, steht Ihrem Wohnungskauf nichts mehr im Wege. Haben Sie noch Fragen zur Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung, sind unsere Spezialisten für Baufinanzierung für Sie da. In einem persönlichen Beratungsgespräch erfahren Sie, wie Sie Ihre neue Eigentumswohnung am besten finanzieren können, erhalten Klarheit über die Kosten bei einem Wohnungskauf und erfahren, welche Fördermöglichkeiten Sie in Anspruch nehmen können. Damit Sie sich nicht aus Versehen doppelt versichern, prüfen wir außerdem, ob Sie bestehende Versicherungen behalten können oder eventuell eine neue Versicherung brauchen.