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So erhalten Sie Ihren günstigen Baukredit: Rechner, Zinsen und Tipps

Kredite für Neubauten sind anders gestrickt als Kredite für bestehende Immobilien. Wir zeigen Ihnen, was es bei einem Baukredit zu beachten gibt. Sie können auch unseren Rechner nutzen und die aktuellen Zinsen ermitteln.

Introbild Günstiger Baukredit
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Baukredit?

      Die Bezeichnungen Baukredit, Baudarlehen, Baufinanzierung und Immobiliendarlehen werden oft wie Synonyme verwendet. So spricht man auch dann von einem Baukredit oder einer Baufinanzierung, wenn es gar nicht um den Erwerb eines Neubaus, sondern um den Kauf einer Bestandsimmobilie geht. Beides muss finanziert werden, und natürlich ähneln sich die Finanzierungswege in vielen Punkten. Aber der Bau eines Hauses stellt andere Anforderungen an den Kredit als der Erwerb einer bestehenden Immobilie. 

      Wie kann ich meinen Baukredit berechnen?

      Mithilfe unseres Bauzinsrechners können Sie schon vorab sehen, welche Bauzinsen Ihnen Dr. Klein zu Ihrem Kredit bietet. Das hilft Ihnen dabei, schon vor dem Kauf einzuschätzen, welche genauen Kosten bei der Hausbau Finanzierung auf Sie zukommen werden.

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      Wie stehen die Zinsen für einen Baukredit?

      Die aktuellen Bauzinsen sind derzeit nach wie vor sehr niedrig und sorgen dafür, dass Sie sich bei Banken günstig Geld leihen können. Zurzeit bekommen Sie für 190.000 Euro Baukredit bei fünf Jahren Sollzinsbindung einen Zinssatz von schmalen 0,46 Prozent pro Jahr.

      Bei dem Zinssatz handelt es sich um unseren beispielhaften Bestzins. Um einen so niedrigen Zinssatz für Ihren Baukredit zu bekommen, brauchen Sie eine hervorragende Kreditwürdigkeit. Das bedeutet, dass Ihre finanziellen Voraussetzungen perfekt sein müssen.

      Doch auch ohne diesen Perfektionismus sind die Zinsen für einen Baukredit im Vergleich zu den Zinsen von vor zehn Jahren noch unglaublich niedrig. Im Jahr 2010 langen die Bauzinsen für Baukredite mit 15-jähriger Sollzinsbindung bei knapp 4 Prozent pro Jahr. Bekommen Sie nun einen Baukredit für beispielsweise 1,5 oder sogar 1,9 Prozent ist das immer noch deutlich günstiger als vor zehn Jahren.

      Wie viel Baukredit bekomme ich?

      Wie viel Baukredit Sie bekommen, hängt von mehreren Faktoren ab. Mit unserem kostenfreien Budgetrechner können Sie anhand Ihrer persönlichen finanziellen Voraussetzungen unverbindlich und schnell ermitteln, wie teuer Ihre Immobilie sein darf.

      Eine Faustregel besagt, dass die Höhe der Monatsrate für eine Baufinanzierung 35 Prozent des Haushaltseinkommens nicht überschreiten sollte. So haben Sie noch genug Geld im Monat für die Wohnnebenkosten, Lebensmittel, Kleidung und Freizeitgestaltung übrig.

      Um herauszufinden, wie viel Hauskredit Sie bekommen, müssen mehrere Dinge betrachtet werden. Zunächst einmal ist wichtig, wie viel Baukredit Sie eigentlich brauchen – also was Ihre Wunschimmobilie kostet. Danach wird geschaut, wie Ihre finanzielle Situation aussieht:

      • Haben Sie eine feste Anstellung?
      • Haben Sie ein regelmäßiges Einkommen?
      • Wie hoch ist Ihr Einkommen?
      • Gibt es ein zweites Einkommen Ihres Partners?
      • Haben Sie Ersparnisse, die Sie in den Baukredit einbringen wollen?
      • Haben Sie vielleicht bereits eine Immobilie, die als Sicherheit dienen kann?
      • Haben Sie regelmäßige finanzielle Verpflichtungen wie Ratenkredite oder Unterhaltszahlungen zu leisten?

      Je besser Ihre finanzielle Ausgangssituation ist, desto mehr Baukredit bekommen Sie tendenziell. Denn finanziell stabile und unabhängige Kreditnehmer sind aus der Sicht der Banken gute und interessante Kunden. Banken können bei Ihnen sicher sein, dass sie das geliehene Geld auch wirklich vollständig und meist ohne Probleme wieder zurückbekommen. Stehen potenzielle Kunden weniger gut dar, erhalten Sie meist einen kleineren Kreditrahmen und auch einen schlechteren Zinssatz, da sie ein erhöhtes Risiko aus Bankensicht darstellen.

      Detaillierte Informationen zum Thema „Wie viel Hauskredit bekomme ich für mein Gehalt?“ finden Sie in unserem Ratgeberartikel.

      Kann ich auch ohne Eigenkapital ein Haus finanzieren?

      Bauen ohne Eigenkapital ist möglich, aber ungleich teurer, schwieriger und risikoreicher. Zwar können Sie Ihren Baukredit ohne Eigenkapital aufnehmen, dafür müssen Sie aber über eine besonders gute Kreditwürdigkeit verfügen. Außerdem sollte die Immobilie wertstabil sein, sprich: sich in einem guten Zustand befinden und möglichst in einer beliebten Wohnlage stehen.

      Diese Punkte sind für Banken sehr wichtig, wenn es darum geht, Ihnen hohe Summen zu leihen, ohne dass Sie selbst etwas beisteuern können. 

      Welche Folgen hat ein Baukredit ohne Eigenkapital?

      Für einen Baukredit ohne Eigenkapital ist aber nicht nur eine ausgezeichnete finanzielle Situation notwendig. In unserem Artikel Baufinanzierung ohne Eigenkapital haben wir uns intensiv mit diesem Thema auseinander gesetzt und zeigen, welche Risiken das Bauen (beziehungsweise Finanzieren) ohne Eigenkapital mit sich bringt.

      Wie viel Eigenkapital ist beim Hausbau nötig?

      Grundsätzlich empfehlen wir, mindestens zehn bis 15 Prozent der Bausumme als Eigenkapital in den Baukredit aufzubringen. Denn dann können Sie die einmalig anfallenden Kauf- oder eben Baunebenkosten selbst begleichen. Nur so steht Ihre Finanzierung letztendlich auf wirklich sicheren Beinen. Damit unterscheidet sich der zu erbringende Anteil Eigenkapital beim Hausbau nicht vom Hauskauf.

      Es gilt jedoch sowohl bei der Finanzierung eines Neubaus als auch bei der einer Bestandsimmobilie: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Denn so müssen Sie weniger Fremdkapital von einer Bank aufnehmen, zahlen weniger Zinsen und sind schneller wieder schuldenfrei.

      Was kann ich mit einem Baukredit finanzieren?

      Anders als bei der Finanzierung einer bestehenden Immobilie: Mit einem Baukredit kann nicht nur die Immobilie an sich finanziert werden, auch Gartenanlagen oder Außenanlagen wie das Carport sind über das Baudarlehen realisierbar.

      Als Faustregel gilt: Alles, was fest verbaut ist und somit zum Anwesen gehört, kann von dem Baukredit abgedeckt werden.

      Es gibt aber auch Dinge, die Sie nicht mit einem Baukredit finanzieren können: Alles, was Sie bei einem Umzug mitnehmen können, lässt sich nicht über das Baudarlehen mitfinanzieren. Das bedeutet, dass Sie weder Einbauküche noch Möbel durch den Baukredit bezahlen können. Auch, wenn die Einbauküche Einbauküche heißt, lässt sie sich – anders als der Apfelbaum oder der Fliederbusch im Garten – beim Umzug abbauen und mitnehmen – sie ist also kein fester Bestandteil des Anwesens. Sie können aber von einem speziellen Modernisierungskredit in Form eines Ratenkredits abgedeckt werden.

      Was sind die Besonderheiten bei einer Neubau Finanzierung?

      Dass sich der Bau eines neuen Hauses von dem Kauf einer Bestandsimmobilie unterscheidet, müssen wir Ihnen vermutlich gar nicht erzählen. Doch nicht nur das Grundprinzip des Erwerbs eines Neubaus unterscheidet sich vom Immobilienkauf, auch die Finanzierung eines Neubaus bringt so einige Besonderheiten mit sich. Auf diese möchten wir im Folgenden eingehen.

      Eins noch vorab: Jedes Bauvorhaben ist anders und richtet andere Bedürfnisse an die Finanzierung. Die nachfolgenden Beispiele bilden lediglich eine durchschnittliche Neubau Finanzierung ab. Ihre ganz persönliche Finanzierung kann je nach individuellen Verhandlungen und Anforderungen etwas anders aussehen.

      Wie läuft das mit den Dokumenten für den Baukredit?

      Im Gegensatz zum Kaufvertrag bei einem Hauskauf, gibt es beim Neubau in der Regel vorab keine exakte Rechnung darüber, was der Bau am Ende wirklich kostet. Sie brauchen für die Finanzierung allerdings ein Dokument, mit dem die Bank Ihren Baukredit berechnen kann. Üblicherweise fertigt der Architekt, den Sie für den Hausbau engagieren, auch eine Kostenaufstellung für die Bank an.

      Kaufen Sie Ihren Neubau hingegen von einem Bauträger oder Fertighaushersteller haben Sie entweder einen regulären Kaufvertrag oder eine Kostenaufstellung vom Bauträger, die Sie für die Neubau Finanzierung bei der Bank einreichen können, um den Umfang des Darlehens zu errechnen.

      Wie läuft die Auszahlung eines Baukredits?

      Herkömmliche Immobilienkredite werden auf einen Schlag komplett ausbezahlt, weil der Darlehensnehmer den Betrag zum sofortigen Kauf benötigt. Beim Baukredit erfolgt die Auszahlung in Teilbeträgen, und zwar immer dann, wenn ein Bauabschnitt fertig gestellt wurde, etwa das Dach oder der Trockenbau. Wann ein Bauabschnitt fertig ist und welcher Betrag dann fällig ist, ist in der „Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer“ (Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV) vorgeschrieben:

      1. 30 Prozent der Vertragssumme sind fällig, wenn ein Grundstück übertragen werden soll oder 20 Prozent, wenn Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll. Die Erdarbeiten müssen bereits begonnen haben.
      2. Die restliche Darlehenssumme wird wie folgt ausgezahlt:
      • 40 Prozent nach der Fertigstellung des Rohbaus, einschließlich Zimmererarbeiten
      • 8 Prozent für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
      • 3 Prozent für die Rohinstallation der Heizungsanlage
      • 3 Prozent für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
      • 3 Prozent für die Rohinstallation der Elektroanlagen
      • 10 Prozent für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
      • 6 Prozent für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
      • 3 Prozent für den Estrich
      • 4 Prozent für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
      • 12 Prozent nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
      • 3 Prozent für die Fassadenarbeiten
      • 5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung

      Die Auszahlung der Teilbeträge erfolgt meistens nachdem Sie die entsprechenden Rechnungen für die Arbeiten bei der Bank vorgelegt haben. Die Bank überweist Ihnen dann entweder das Geld oder bezahlt die jeweiligen Bauunternehmen direkt.

    • Was ist die Makler- und Bauträgerverordnung?

      Der Vertrag mit der Baufirma und der Vertrag für das Baudarlehen sollten im Optimalfall auf den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) basieren. Sie regelt, für welche Bauabschnitte der nächste Teilbetrag ausbezahlt wird. Damit ist gewährleistet, dass der Baukredit nicht mehr oder weniger Abrufintervalle als Bauabschnitte vorsieht. Denn das wäre sehr nachteilig. Gäbe es zum Beispiel weniger Abrufintervalle als Bauabschnitte, müsste der Bauherr eine Zwischenfinanzierung vereinbaren, die die Gesamtkosten des Bauvorhabens erhöht.

    • Wann beginnt die Ratenzahlung beim Baukredit?

      Die Ratenzahlung bei einer Neubau Finanzierung beginnt meistens nach der ersten Auszahlung eines Teilbetrags. Allerdings handelt es bei der Ratenzahlung zunächst nur um den Zinsanteil für den ausgezahlten Betrag. Die Tilgung des eigentlichen Baukredits startet erst nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens. Bis dahin zahlen Sie also monatlich nur Zinsen. Und diese Zahlungen werden mit den Auszahlungen weiterer Teilbeträge größer.

      Das klingt komplizierter als es ist. Als Beispiel nehmen wir an, Ihre Bodenplatte wurde gerade fertiggestellt. Dafür werden 50.000 Euro fällig, die die Bank an das Bauunternehmen zahlt. Für diese 50.000 Euro müssen Sie dann bis zur nächsten Teilauszahlung die beispielsweise 2 Prozent Zinsen zahlen. Das sind 83 Euro pro Monat. Die Formel zur Berechnung lautet:

      50.000 € x 2 % Zinsen : 12 Monate = 83 € Zinsen im Monat

      Was sind Bereitstellungszinsen bei einem Baukredit?

      Eine Besonderheit beim Baukredit sind die Bereitstellungszinsen und die kostenfreie Bereitstellungszeit, auch bereitstellungszinsfreie Zeit genannt. Dafür, dass die Bank Ihnen Geld bereitstellt, kann sie zusätzliche Zinsen verlangen – als eine Art Parkgebühr für das Darlehen. Das kann die Kosten für eine Neubau Finanzierung kräftig in die Höhe schießen lassen, sollte sich die Fertigstellung des Hausbaus verzögern. Deshalb ist eine besonders lange bereitstellungszinsfreie Zeit bei der Finanzierung eines Neubaus sehr wichtig.

      In dieser Zeitspanne hält die Bank den vereinbarten Betrag ohne weitere Zinskosten schon für den Kreditnehmer bereit, obwohl er ihn noch nicht benötigt. Der zinsfreie Bereitstellungszeitraum kann auf sechs bis 12 Monaten festgelegt werden. Zögert sich die Fertigstellung des Neubaus hinaus, so beträgt der dann anfallende Bereitstellungszins meist 0,25 Prozent pro Monat.

      Gerade am Anfang ist die kostenfreie Bereitstellung für Bauherren sehr wichtig: Denn ist der Vertrag mit der Baufirma abgeschlossen, muss das Geld häufig schon verfügbar sein, obwohl es noch nicht eingesetzt wird. Die Fertigstellung des ersten Bauabschnitts und damit der erste Abruf eines Teilbetrags kann sich einige Wochen, wenn nicht sogar Monate, hinziehen. Würde die Bank in dieser Zeit schon Bereitstellungszinsen für das Baudarlehen verlangen, müsste der Bauherr mit einer finanziellen Mehrfachbelastung klar kommen. Denn er muss in aller Regel gleichzeitig Miete für die bisherige Wohnung und Zinszahlungen für den Neubau aufbringen. Dieses Szenario soll durch die zinsfreie Bereitstellungszeit vermieden werden. Dieses Szenario soll durch die zinsfreie Bereitstellungszeit vermieden werden.

      Wie kann ich meinen Baukredit gegen Insolvenz absichern?

      Geht die Baufirma in die Insolvenz, werden die bereits getätigten Zahlungen für möglicherweise noch nicht erledigte Arbeiten Teil der Insolvenzmasse, und es ist fraglich, ob der Bauherr davon etwas wiederbekommt. Solchen Fällen beugt eine Bankbürgschaft vor. Sie wird durch die Baufirma bei deren Geschäftsbank eingeholt und ist ein guter Indikator:

      Erhält die Baufirma eine solche Bürgschaft nicht mehr, ist es um ihre Bonität eventuell schlecht bestellt. Allein deshalb ist es sinnvoll, diese Bankbürgschaft zur Bedingung für den Abschluss des Bauvertrages zu machen.

      Es passiert immer mal wieder, dass Baufirmen noch während des Baus bankrottgehen. Oft montieren Zuliefererfirmen bereits installierte Bauteile wieder ab, weil das Bauunternehmen sie nicht bezahlen kann. Bauherren haben zu diesem Zeitpunkt häufig schon einen Großteil des Baukredits in die Bezahlung der Baurechnungen gesteckt und wissen nun nicht mehr, wie sie den Bau fertig stellen sollen.

      Wofür und wann sollte ich mein Eigenkapital einsetzen?

      Das Eigenkapital und der Hausbau sind ein Thema für sich. Grundsätzlich sollten Sie, wie bereits erwähnt, zumindest die Baunebenkosten in Höhe von zehn bis 15 Prozent der Bausumme aus eigenen Mitteln finanzieren. Gleichzeitig sollten Sie daran denken, dass sie ja mitunter auch neue Möbel für Ihr Eigenheim brauchen. Diese können Sie nicht mit der Baufinanzierung mitfinanzieren. Sie benötigen entweder einen separaten Möbelkredit oder Eigenkapital für neue Schränke, Betten, eine Sofalandschaft und natürlich die neue Küche.

      Bringen Sie zusätzlich noch Eigenkapital in die Finanzierung Ihres Neubaus ein, verlangen Banken häufig, dass dieses zuerst eingesetzt wird. Das bedeutet, dass die ersten Rechnungen, für die Bodenplatte oder ähnliches, nicht von der Bank, sondern von Ihrem Eigenkapital bezahlt werden müssen. Bevor Sie also den Baukredit anzapfen können, müssen Sie häufig erst Ihr eigenes Geld einsetzen. Wollen Sie Ihr Eigenkapital aber lieber als Puffer für den Schluss zurückhalten, müssen Sie dies vorab mit der Bank verhandeln.

      Welche Eigenleistung kann ich in den Baukredit einbringen?

      Bei einem Neubau können Sie bei bestimmten Arbeiten auch selbst Hand anlegen. Eigenleistung kann bis zu einem bestimmten Wert als Eigenkapital für den Baukredit angerechnet werden. Im Schnitt lassen sich so 10.000 Euro Eigenkapital kompensieren. Typischerweise gehören Tapezieren, Streichen, Arbeiten im Garten und Bodenverlegen zu den klassischen Eigenleistungen, die eigentlich jeder anrechnen lassen kann.

      Sind Sie hingegen selbst Handwerker oder haben Sie Handwerker im Freundes- und Verwandtenkreis können durchaus mehr Arbeiten als Eigenleistung zählen. Die Banken verlangen dann allerdings häufig eine genaue Auflistung der Namen, Arbeiten und Qualifikationen der Bauhelfer. Bedenken Sie zudem, dass Sie bei Eigenleistung keinen Gewährleistungsanspruch haben.

      Werden Arbeiten mangelhaft ausgeführt, müssen Sie die Reparatur oder Beseitigung der Baumängel selbst zahlen. Umso wichtiger ist es, dass Eigenleistungen so professionell wie möglich ausgeführt werden.

      Was passiert, wenn ich den Finanzbedarf für Extras nicht richtig einschätze?

      Werden Extras wie Außenanlagen über den Baukredit mitfinanziert, ist es wichtig, diesen zusätzlichen Bedarf richtig einzuschätzen. Denn eine Fehlkalkulation zieht Folgekosten nach sich. Wird der Betrag zu gering angesetzt, brauchen Sie eine Nachfinanzierung. Dafür verlangt die Bank aber wesentlich höhere Zinssätze als für den ursprünglichen Baukredit. Schätzt der Bauherr den Bedarf dagegen zu hoch ein, sodass er die volle Summe am Ende gar nicht benötigt, wird eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung fällig, die meist rund zwei Prozent der Darlehenssumme beträgt.

      Außerdem empfiehlt es sich dringend, vom Eigenkapital zumindest 5.000 bis 10.000 Euro als zusätzlichen Puffer übrig zu behalten – denn: Wie bei den Teilabrufintervallen für einzelne Bauabschnitte werden auch die benötigten Beträge für die Extras häppchenweise abgerufen, und hierfür müssen Bauherren die entsprechenden Rechnungen bei der Bank vorlegen. Dabei kann es immer wieder zu Verzögerungen kommen, sodass der Bauherr die Summe vorübergehend aus eigener Tasche begleichen muss, um Mahnungen und weiteren Ärger zu vermeiden.

      Tipps: So bekommen Sie einen günstigen Baukredit

      Tipps: So bekommen Sie einen günstigen Baukredit Ein Hausbau und dessen Finanzierung bringt also viele Besonderheiten mit sich. Wie Sie diese nutzen können, um einen günstigen Baukredit zu bekommen, erfahren Sie in unseren Tipps:

      1. Bringen Sie Eigenkapital ein: Je mehr eigene Mittel Sie beim Hausbau einbringen, desto weniger Baukredit benötigen Sie von der Bank. Das senkt die Zinslast Ihrer Finanzierung und Sie sind vermutlich schneller wieder schuldenfrei.
      2. Lassen Sie Eigenleistung anrechnen: Mit etwas Hilfe vom Baumarktberater oder Youtube kann eigentlich jeder seine Wände selbst streichen, und auch das Verlegen von Klick-Laminat ist keine Molekularwissenschaft. Wenn Sie diese Arbeiten selbst ausführen, sparen Sie nicht nur Handwerkerkosten, sondern erhöhen den Eigenkapitaleinsatz beim Baukredit, was sich positiv auf die Finanzierung auswirkt.
      3. Möglichst lange bereitstellungsfreie Zeit vereinbaren: Da es bei einem Hausbau allein aufgrund unvorhergesehener Witterungen zu Verzögerungen kommen kann, sollten Sie durch eine möglichst lange und bestenfalls kostenlose bereitstellungszinsfreie Zeit zusätzliche finanzielle Belastungen vermeiden.
      4. Prüfen Sie KfW-Darlehen und Tilgungszuschüsse: Um Ihren Baukredit zu komplettieren, können Sie prüfen, ob Sie ein KfW-Darlehen bekommen könnten. Die zinsgünstigen Darlehen bestehen häufig aus einem Kredit und passenden Zuschüssen. Letztere werden mit dem Kredit verrechnet, wodurch sich Ihre Restschuld verringert.
      5. Den Hausbau realistisch planen: Je realistischer Sie Ihren Hausbau sowohl zeitlich als auch finanziell planen, desto weniger Überraschungen gibt es. Rechnen Sie vorab einen nicht zu knappen zeitlichen und finanziellen Puffer in die Planung ein, dann sind Sie auf der sicheren Seite.

      Lesen Sie hierzu auch unseren Ratgeberartikel „20 Tipps zur Baufinanzierung“.

      Mit einem Baukredit den Neubau passend finanzieren

      In vielen Punkten unterscheidet sich ein Baukredit von einer normalen Baufinanzierung, beispielsweise durch die Teilfinanzierung einzelner Bauabschnitte oder das Einbeziehen von Extras wie Garagen oder Gartenanlagen. Dabei gibt es viele Dinge zu bedenken. Lassen Sie sich von unseren Spezialisten für Baufinanzierung einen Baukredit zu Ihrem Projekt maßschneidern. Sie zeigen Ihnen, welche Angebote zu Ihnen passen und welche Entscheidungen dazu anstehen.

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