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Grundschuld: So besichern Sie Ihre Baufinanzierung

Sie möchten eine Immobilie kaufen und benötigen eine Finanzierung? Die Grundschuld macht das möglich und schafft die nötige Sicherheit. Wir zeigen, was Sie in punkto Eintragung, Löschung und Kosten beachten sollten.

Informationen über Eintragung, Löschung und Kosten der Grundschuld
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eine Grundschuld?

      Die Grundschuld begegnet Ihnen als Hauskäufer immer dann, wenn Sie eine Immobilienfinanzierung abschließen. Banken leihen Ihnen dabei nicht selten Beträge im Bereich von mehreren hunderttausend Euro und brauchen dafür entsprechende Sicherheiten. Das heißt: Können Sie Ihren Baukredit nicht mehr abbezahlen, möchte die Bank die Sicherheit, trotzdem ihr Geld zurückzubekommen. Genau hier kommt die Grundschuld ins Spiel. Sie erlaubt es der Bank, Ihre Immobilie bei Zahlungsausfällen in einer Zwangsversteigerung zu verkaufen und so die offene Kreditsumme nebst Zinsen zurückzuerhalten.

      Durch eine Grundschuld erhalten Sie als Hauskäufer also überhaupt erst die Möglichkeit, ein Baudarlehen aufzunehmen. Sie wird dabei ins Grundbuch der Immobilie eingetragen, wo sich auch Informationen zu den Eigentumsverhältnissen, dem Grundriss der Immobilie, Grundschulden und weiteren Belastungen auf dem Grundstück befinden. Wenn Sie als Käufer also vor dem Kauf in das Grundbuch einer Immobilie schauen, können Sie erkennen, ob sich dort eventuell noch alte Grundschulden befinden, die Ihnen später finanzielle Probleme bereiten könnten.

      Arten der Grundschuld

      Auch wenn eine Grundschuld immer gleich konstruiert ist, existieren trotzdem verschiedene Arten von Grundschulden. Diese unterscheiden sich nach dem jeweiligen Grundschuldgläubiger (Eigentümer oder Fremdinhaber) oder dem Vorliegen eines Grundschuldbriefs (Buchgrundschuld vs. Briefgrundschuld). Es ist für Sie hilfreich, die verschiedenen Grundschuldarten zu kennen, damit Sie sich auf ihre Besonderheiten und Möglichkeiten einstellen können.

      Was ist eine Fremdgrundschuld?

      Die Fremdgrundschuld ist das Gegenteil der Eigentümergrundschuld. Sie stellt den Standardfall dar, der bei nahezu jeder Baufinanzierung zum Einsatz kommt. Wenn Sie als Kreditsicherheit eine Grundschuld zugunsten der Bank eintragen lassen, handelt es sich dabei um eine klassische Fremdgrundschuld. Bis zum Erlöschen des Sicherungszwecks (Absicherung des Baudarlehens) bleibt die Bank Grundschuldgläubiger. Sie kann im Fall von Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers ihre Forderungen im Rahmen einer Zwangsvollstreckung befriedigen. Danach wandelt sich die Fremdgrundschuld in eine Eigentümergrundschuld um und Sie können die Grundschuld bei Bedarf löschen lassen.

      Was ist eine Eigentümergrundschuld?

      Bei der Eigentümergrundschuld handelt es sich um eine Grundschuld, die nicht mehr der Bank gehört, sondern Ihnen als Eigentümer selbst. Da Sie natürlich nicht gegen sich selbst die Zwangsvollstreckung vollziehen müssen, ist eine Eigentümergrundschuld vor allem in den folgenden Fällen plausibel:

      Fall 1: Eigentümergrundschuld nach Tilgung des Baukredits

      Der häufigste Fall einer Eigentümergrundschuld liegt dann vor, wenn Sie Ihr Baudarlehen komplett zurückgezahlt haben. Da es kein Baudarlehen mehr gibt, wird die bisherige Fremdgrundschuld nicht mehr als Kreditsicherheit benötigt. In der Fachsprache bedeutet dies, dass der Sicherungszweck entfallen ist. Die Bank (der bisherige Grundschuldgläubiger) hat keine Rechte mehr an der Immobilie. Trotzdem wird die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch der Immobilie gelöscht, sondern bleibt von der Kreditforderung unabhängig bestehen. Sie verwandelt sich jedoch kraft Gesetz in die Eigentümergrundschuld. Somit können Sie frei über die Grundschuld verfügen.

      Sie erhalten zudem eine Löschungsbewilligung von der Bank und können entscheiden, die Grundschuld zu löschen oder zu erhalten. Der zweite Fall ist für Sie dann interessant, wenn Sie zu diesem Zeitpunkt bald wieder einen besicherten Kredit für eine Modernisierung oder einen weiteren Immobilienkauf nutzen möchten.

      Fall 2: Eigentümergrundschuld zur Rangsicherung

      In diesem Fall lassen Sie als Eigentümer bewusst eine Eigentümergrundschuld ins Grundbuch eintragen. So „blockieren“ Sie den ersten Rang in der Abteilung III des Grundbuchs und können diesen später an einen anderen Kreditgeber verteilen. Die Ränge spielen bei einer eventuellen Zwangsversteigerung eine wichtige Rolle, da die Grundpfandrechte nach ihrem Platz in der Rangordnung befriedigt werden. Reicht der Erlös nicht für alle Gläubiger, gehen die Grundschuldgläubiger der unteren Ränge leer aus. Eine Eigentümergrundschuld zur Rangsicherung spielt für Sie als Privatkäufer trotzdem so gut wie keine Rolle – sie ist eher im industriellen Bereich zu finden.

      Buchgrundschuld vs. Briefgrundschuld – worin liegen die Unterschiede?

      Buchgrundschuld und Briefgrundschuld sind keine eigenständigen Grundschuldarten wie die Fremd- oder Eigentümergrundschuld. Die Bezeichnungen zeigen lediglich auf, wie die jeweilige Grundschuld dokumentiert wird. Beantragen Sie einen Grundschuldbrief, handelt es sich um eine Briefgrundschuld. Verzichten Sie darauf und beschränken sich auf die Eintragung ins Grundbuch, wird von einer Buchgrundschuld gesprochen.

      Im deutschen Recht gilt die Briefgrundschuld als Standardfall, jedoch hat sich in der Praxis die Buchgrundschuld durchgesetzt. Diese wird im Grundbuch immer mit dem Zusatz „ohne Brief“ eingetragen.

      Beim Grundschuldbrief handelt es sich um eine Urkunde, welche die Höhe sowie den Inhaber der Grundschuld ausweist. Gleichzeitig fungiert der Brief auch als Wertpapier: Wer den Grundschuldbrief besitzt, ist auch Gläubiger der Grundschuld und kann die entsprechenden Rechte einfordern. Die Bank behält den Grundschuldbrief deshalb auch bis zur Abzahlung der Baufinanzierung. Danach sendet sie diesen zurück an Sie als Eigentümer der Immobilie. Dieses Verfahren bringt im Gegensatz zur reinen Buchgrundschuld mehrere Vorteile mit sich:

      • Leichter übertragbar: Eine Briefgrundschuld lässt sich deutlich einfacher auf einen anderen Gläubiger übertragen. In diesem Fall ist nämlich keinerlei Grundbuchänderung nötig. Dies spart Kosten und Zeit. Eine Grundschuldübertragung ist immer dann interessant, wenn Sie die Anschlussfinanzierung Ihres Immobilienkredits bei einer anderen Bank durchführen lassen möchten. Auch kann die Grundschuld später für eine Modernisierung oder einen weiteren Hauskauf genutzt werden, wenn Sie Ihre bisherige Immobilie als Sicherheit nutzen möchten.
      • Für Dritte schwerer erkennbar: Da eine Übertragung der Grundschuld ohne Grundbuchänderung vonstattengehen kann, ist der Gläubiger der Grundschuld also nicht unbedingt im Grundbuch erkenntlich. So kann im Grundbuch der ursprüngliche Grundschuldgläubiger stehen, während der Grundschuldbrief den Besitzer gewechselt hat. Dies ist jedoch eher ein Vorteil für den neuen Besitzer des Grundschuldbriefs. Sie haben davon als Eigentümer der Immobilie eher wenig.

      Diesen Vorteilen stehen jedoch auch gewisse Nachteile gegenüber:

      • Zusätzliche Kosten: Die Bestellung eines Grundschuldbriefs sorgt für zusätzliche Kosten durch Gebühren vom Grundbuchamt und beim Notar.
      • Probleme bei Wertpapierverlust: Verlieren Sie den Brief nach Zusendung durch die Bank und er fällt Dritten in die Hände, hätten diese im schlimmsten Fall plötzlich Forderungen gegen Sie. Auch die Löschung der Briefgrundschuld ist bei Briefverlust deutlich schwieriger: Sie müssten erst ein teures Aufgebotsverfahren anstrengen, um den Grundschuldbrief für ungültig erklären zu lassen. Der hohe Aufwand bei einem etwaigen Verlust des Grundschuldbriefs ist sicherlich ein wichtiger Grund, warum sich in der Praxis die Buchgrundschuld als Standard etabliert hat.

      Grundschuld vs. Hypothek – wie unterscheiden sich die beiden Grundpfandrechte?

      Die Bezeichnung Hypothekendarlehen wird heute häufig als Synonym für ein Baudarlehen verwendet. Dies liegt an der Tatsache, dass die Hypothek in der Vergangenheit lange als Standard der Kreditabsicherung bei Immobilienkäufen galt. Mittlerweile wurde sie jedoch fast vollständig von der Grundschuld abgelöst. Wie die Grundschuld ist auch die Hypothek ein Grundpfandrecht, welches ins Grundbuch der jeweiligen Immobilie eingetragen werden muss. Doch es existieren einige deutliche Unterschiede:

      • Abhängigkeit von der Forderung: Die Hypothek folgt als Kreditsicherheit der Logik des gesunden Menschenverstands. Zahlen Sie als Immobilienkäufer Ihre Baufinanzierung Monat für Monat ab, sinkt die Hypothek im gleichen Maße und wird nach kompletter Tilgung des Darlehens automatisch gelöscht. Bei der Grundschuld sieht dies anders aus. Sie bleibt auch nach der Abzahlung bestehen, weil Sie vom Baukredit zunächst unabhängig ist.
      • Löschung: Eine Hypothek sinkt im Zeitverlauf abhängig von der Höhe der jeweiligen Forderung. Zusätzlich wird sie auch automatisch gelöscht, wenn Sie die Kreditforderung der Bank komplett getilgt haben. Bei einer Grundschuld ist lediglich der Sicherungszweck entfallen und Sie erhalten im Zuge dessen eine Löschungsbewilligung von der Bank. Nun könnten Sie die Grundschuld löschen oder sie im Grundbuch belassen und später noch einmal verwenden.
      • Flexibilität: Der größte Vorteil der Grundschuld liegt in ihrer Flexibilität. Sie lässt sich leichter auf einen anderen Gläubiger übertragen und kann zudem auch später noch wiederverwendet werden. So können Sie als Hauskäufer später Notarkosten sparen, weil keine neue Grundschuld eingetragen werden muss.

      Banken bevorzugen zudem die Grundschuld, da diese ihnen mehr Rechte einräumt, wenn Sie als Kreditnehmer Ihre Raten nicht bezahlen können. Die Bank muss nämlich nicht erst klagen, um eine Zwangsvollstreckung durchführen zu können. Diese Konstellation wird als dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung bezeichnet. Banken erhalten durch die Grundschuld in Verbindung mit der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung also sofort einen vollstreckbaren Schuldtitel.

      Wie ist der Ablauf bei einer Grundschuldeintragung?

      Vor Unterzeichnung des Kaufvertrags: Auf Lastenfreiheit achten

      Bevor es zur Grundschuldeintragung bzw. Grundschuldbestellung kommt, wird der Kaufvertrag abgeschlossen. Dieser wird hierzulande fast immer von einem Notar aufgesetzt und ist zudem rechtlich zwingend notariell zu beglaubigen. Bevor es jedoch zur Unterzeichnung des Kaufvertrags kommt, ist es wichtig, dass auf dem Grundstück und der Immobilie keinerlei finanzielle Lasten wie Grundschulden oder andere Rechte Dritter liegen. Etwaige Grundschulden müssen vom Verkäufer gelöscht werden.

      Tipp: Überprüfen Sie die Lastenfreiheit als Käufer durch vorherige Einsichtnahme ins Grundbuch, um auf der rechtlich sicheren Seite zu sein. Einsicht ins Grundbuch erhalten Sie entweder durch einen Grundbuchauszug vom Verkäufer oder durch Eigeninitiative. Hier müssen Sie allerdings ihr berechtigtes Interesse nachweisen. Mit einer Bescheinigung des Notars stellt dies jedoch kein Problem dar. Wenn Sie vom Makler oder Verkäufer einen Grundbuchauszug erhalten, ist zudem dessen Aktualität äußerst wichtig. Älter als 14 Tage sollte der Auszug auf keinen Fall sein. Nur so können Sie sichergehen, dass nicht noch für Sie nachteilige Eintragungen stattgefunden haben.

      Grundschuldbestellung Schritt für Schritt

      Haben Sie sich von der Lastenfreiheit überzeugt, folgt die Grundschuldbestellung im Kaufprozess der Immobilie in folgenden Schritten:

      1. Auflassungsvormerkung

        Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags nimmt der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung vor. Diese legt Sie als künftigen Eigentümer der Immobilie fest und bietet Ihnen gewisse Sicherheit. So kann der Verkäufer die Immobilie nun nicht mehr an andere potenzielle Interessenten verkaufen. Auch neue Belastungen wie Grundschulden können nicht mehr vom Verkäufer ins Grundbuch eingetragen werden. Die Auflassungsvormerkung ist deshalb wichtig, weil die endgültige Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch auch nach Kaufpreisüberweisung häufig noch einige Monate dauert.

      2. Belastungsvollmacht durch den Verkäufer

        Da Sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht als endgültiger Eigentümer ins Grundbuch der Immobilie eingetragen wurden, können Sie juristisch betrachtet auch noch keine Grundschuld eintragen lassen. Aus diesem Grund muss der Verkäufer Ihnen eine Belastungsvollmacht ausstellen, mit der genau dies möglich wird. Die Belastungsvollmacht erhält der Notar noch vor der Eintragung der Grundschuld.

      3. Formular zur Grundschuldbestellung der Bank an den Notar versenden

        Ihre Bank zahlt die gewünschte Baufinanzierung nur an Sie aus, wenn die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wurde. Deshalb ist die Grundschuldbestellung ein zentraler Punkt beim Hauskauf. Hierzu erhalten Sie von Ihrer Bank ein Grundschuldbestellungsformular, welches Sie an den Notar weiterleiten müssen.

      4. Beurkundung der Grundschuld durch den Notar

        Die Grundschuldbestellung ist allerdings noch durch den Notar zu beurkunden. Haben Sie sich frühzeitig um das Grundschuldbestellungsformular bemüht, können Sie die Grundschuldbestellung auch schon beim Notartermin für den Kaufvertrag beurkunden lassen. Der Notar erstellt hierbei die Grundschuldbestellungsurkunde, die Sie als Käufer unterschreiben. Zusätzlich klärt er Sie über die rechtlichen Folgen auf, die die Zwangsvollstreckungsunterwerfung mit sich bringt.

      5. Die Bank erhält eine Ausfertigung der Urkunde

        Die finanzierende Bank erhält die Grundschuldbestellungsurkunde sowie einen aktualisierten Grundbuchauszug vom Notar. Mit dieser Bestätigung kann sie das Baudarlehen an Sie auszahlen.

      6. Sie begleichen die Kosten und der Notar beantragt die Eigentümerumschreibung

        Der weitere Verlauf umfasst zunächst die Begleichung des Kaufpreises sowie der Grunderwerbsteuer. Haben Sie diese überwiesen, beantragt der Notar die Eigentümerumschreibung beim Grundbuchamt. Bis zur endgültigen Umschreibung dauert es im Normalfall 2-5 Monate. Trotzdem können Sie als Käufer das Haus oder die Wohnung normalerweise schon früher nutzen. Sie werden solange wirtschaftlicher Eigentümer mit allen Rechten, Pflichten und Lasten der Immobilie.

      Grundschuldkosten

      Die Kosten der Eintragung einer Grundschuld sind variabel, lassen sich aber durchaus im Vorhinein kalkulieren.

      Für Hauskäufer gilt die Faustregel, dass sie zwischen 1,5 und 2,0 Prozent des Kaufpreises für Notarkosten und Grundbuchgebühren einplanen sollten. Da hier jedoch auch die Eigentümerumschreibung und weitere Betreuungskosten durch den Notar enthalten sind, können Sie die Kosten der Grundschuldbestellung auf ca. 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises beziffern.

      Wenn Sie die Kosten für die Grundschuldbestellung bereits vor dem Kauf kalkulieren möchten, stellt unser Grundbuchrechner eine große Hilfe für Sie dar. Hier können Sie einfach die Höhe der Grundschuld eingeben und der Rechner gibt Ihnen die Gebührensätze nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) für das Grundbuchamt und den Notar aus. Als Berechnungsbeispiel zeigen wir Ihnen nun die Kosten einer Grundbuchbestellung mit einem Darlehensbetrag von 180.000 Euro:

      LeistungBetrag
      Beurkundung der Grundschuld (einfacher Satz 10/10)408 € (an den Notar)
      Eintragung der Grundschuld (einfacher Satz 10/10)408 € (ans Grundbuchamt)
      Kosten der Grundschuldbestellung816  €
      Tabelle: Kosten einer Grundschuldbestellung nach den Sätzen des GNotKG

      Grundschuldbestellung ohne Notar – ist das möglich?

      Theoretisch wäre es möglich, eine Grundschuldbestellung auch fast ohne Notar durchzuführen (bis auf die Beglaubigung). Dies funktioniert allerdings nur bei einer Grundschuld ohne dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Da die Banken heute jedoch in der großen Mehrheit entsprechende Regelungen treffen, spielt eine Grundschuldbestellung ohne Notar in der Praxis kaum eine Rolle.

      Was sind Grundschuldzinsen?

      Grundschuldzinsen klingen auf den ersten Blick wie zusätzliche Kosten einer Baufinanzierung. Dies ist glücklicherweise nicht der Fall. Sie zahlen also nur die Zinsen, die Sie beim Vertragsabschluss mit der Bank auch vereinbart haben. Grundschuldzinsen erhöhen lediglich den Betrag der eingetragenen Grundschuld. Banken rechnen dabei mit Zinssätzen von ca. 15 Prozent pro Jahr. Die Erhöhung der Grundschuld ist dabei eine Vorsichtsmaßnahme, falls im Zuge einer etwaigen Vollstreckung zusätzliche Kosten anfallen oder das Zinsniveau ansteigt und eine Anschlussfinanzierung teurer wäre. Solange Sie als Hauskäufer Ihr Darlehen ordnungsgemäß zurückzahlen, werden Sie in der Praxis mit den Grundschuldzinsen nicht konfrontiert.

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      Grundschuld löschen

      Wann es sinnvoll ist

      Als Käufer einer Immobilie haben Sie zu Beginn mit dem Löschen von Grundschulden eher wenig zu tun. Eine Entscheidung über die Löschung steht für Sie erst nach Abzahlung Ihrer Baufinanzierung an. Bei einem Verkauf Ihres Hauses sieht dies jedoch anders aus. Da eine lastenfreie Übergabe auch für die Preisverhandlungen wichtig ist, erweist sich ein Blick in das Grundbuch häufig als sehr sinnvoll. Gerade als Erbe wissen Sie eventuell gar nicht genau, ob noch alte Grundschulden auf dem Grundstück lasten. Glücklicherweise können Sie als Eigentümer einer Immobilie jederzeit Einblick ins Grundbuch nehmen und eine bereits erledigte Grundschuld löschen lassen.

      Wie kann ich eine Grundschuld löschen?

      Für die Löschung einer Grundschuld benötigen Sie als Eigentümer lediglich eine Löschungsbewilligung der Bank. Diese bestätigt darin, dass der Sicherungszweck der Grundschuld entfallen ist und nichts gegen eine Löschung spricht. Im nächsten Schritt senden Sie Ihrem Notar die Löschungsbewilligung zu, der daraufhin alles Nötige veranlasst. Ist im Grundbuch eine Briefgrundschuld eingetragen worden, müssen Sie den Grundschuldbrief ebenfalls an den Notar übermitteln. Sollte dieser nicht mehr aufzufinden sein, kommt ein teures Aufgebotsverfahren auf Sie zu.

      Sie können eine Grundschuld nur dann löschen lassen, wenn Sie Ihre Baufinanzierung komplett abgezahlt haben. Nur dann ist die Bank bereit, Ihnen eine Löschungsbewilligung zu übermitteln.

      Welche Gründe sprechen für eine Beibehaltung der Grundschuld?

      Als Eigentümer einer Immobilie haben Sie natürlich auch die Möglichkeit, eine bestehende Grundschuld nach Abzahlung des Kredits bestehen zu lassen. Dafür sprechen vor allem zwei wichtige Argumente:

      1. Die Löschung einer Grundschuld kostet Geld: Wenn Sie eine Grundschuld löschen lassen möchten, ist dies mit Gebühren für das Grundbuchamt sowie den Notar verbunden. Die Kosten belaufen sich dabei auf einen ähnlichen Betrag wie bei der Grundschuldbestellung. Haben Sie also keinen zwingenden Grund (z.B. Verkauf der Immobilie) zur Löschung, spricht nichts gegen eine Beibehaltung der Grundschuld.
      2. Spätere Nutzung der Grundschuld: Eine Grundschuld lässt sich später auch nochmal verwenden, um ein Darlehen zu besichern. Dabei ist es viel günstiger, eine Grundschuld einfach nur zu übertragen, als sie komplett neu zu bestellen.

      Grundsätzlich ist es also wirklich nur bei einem Verkauf wichtig, eine Grundschuld löschen zu lassen. Sollte es allerdings einen Grundschuldbrief geben, ist eine Löschung sicherer, um Risiken durch den Verlust des Briefs einzudämmen.

      Grundschuldkosten einkalkulieren und günstige Baufinanzierung finden

      Die Grundschuldkosten gehören zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie. Im Normalfall kommen Sie also nicht um diesen Posten herum. Umso wichtiger ist es für Sie, die Kosten zu kennen und mit einzukalkulieren. Die Experten von Dr. Klein helfen Ihnen dabei, die Kosten zu überblicken und zudem günstige Finanzierungsangebote zu finden. So wird der Hauskauf deutlich einfacher. .

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