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Grundschuld: So besichern Sie Ihre Baufinanzierung

Sie möchten eine Immobilie kaufen und benötigen eine Finanzierung? Die Grundschuld macht das möglich und schafft die nötige Sicherheit. Wir zeigen, was Sie in punkto Eintragung, Löschung und Kosten beachten sollten.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eine Grundschuld?

      Die Grundschuld begegnet Ihnen als Hauskäufer immer dann, wenn Sie eine Immobilienfinanzierung abschließen. Bei der Grundschuld handelt es sich um ein Grundpfandrecht, mit der eine Immobilie oder ein Grundstück zur Sicherung Ihres Immobiliendarlehens belastet wird. 

      Die Bank erwartet also von Ihnen, dass Sie die Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen. Ihre Zustimmung ist wichtig, da Sie sonst in der Regel kein Immobiliendarlehen aufnehmen können. Denn erst durch den Eintrag der Grundschuld erhält die Bank das Recht, die Zahlung der Schulden vom Darlehensnehmer einzufordern.

      In der Praxis bedeutet dies: Nehmen Sie eine Baufinanzierung auf, leiht Ihnen die Bank oft Beträge im Bereich von mehreren hunderttausend Euro. Können Sie Ihr Darlehen nicht mehr abbezahlen, erhält die Bank durch die eingetragene Grundschuld die Sicherheit, trotzdem ihr Geld zurückzubekommen. Sprich: Die finanzierende Bank ist dazu berechtigt, Ihre Immobilie zu verwerten – also im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verkaufen. Somit erhält die Bank die offene Darlehenssumme, nebst Zinsen, zurück.

      Was ist eine Zweckerklärung für Grundschulden?

      Eine Zweckerklärung für Grundschulden dient dazu, bei einem Haus- oder Grundstückskauf die Bestellung der Grundschuld mit dem Immobiliendarlehen zu verbinden. Dazu schließen Sie einen Vertrag mit der Bank, in dem die Forderungen der Bank bei einem Zahlungsausfall abgesichert werden.

      Der Vorteil für Sie: Kommt es zum Zahlungsausfall, kann die Bank nie mehr verlangen, als ihr nach dem Stand des Darlehensvertrags zusteht. Sie müssen also nicht die vollständige Grundschuld zurückzahlen. Zudem stellen Sie damit sicher, dass die Grundschuld nur für Ihre Immobilie als Sicherungszweck verwendet wird. Denn ohne eine Zweckerklärung hätte die Bank die Möglichkeit, die eingetragene Grundschuld auch für andere bei ihr bestehende Verbindlichkeiten zu verwenden. 

      In der Regel erhalten Sie von der Bank die vorformulierte Zweckerklärung zusammen mit den Kreditunterlagen. Dennoch ist es ratsam, die Zweckerklärung für Grundschulden vor der Unterzeichnung von einem Notar oder Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

      Wo wird die Grundschuld eingetragen?

      Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen, wo sich auch Informationen zu den Eigentumsverhältnissen, dem Grundriss der Immobilie, Grundschulden und weiteren Belastungen auf dem Grundstück befinden. Erst wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, erfolgt die Auszahlung des Immobiliendarlehens.

      Beim Grundbuch handelt es sich um ein beim Amtsgericht geführtes öffentliches Register, in dem die Lage, die Größe die Eigentümer einer Immobilie sowie die Belastungen oder auch Rechte Dritter an dem Objekt eingetragen sind.

      Nur wer namentlich im Grundbuch steht, ist Eigentümer des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie. Nur ihm steht das Nutzungsrecht gesetzlich zu, wenn Sie beim Grundstücks- und Immobilienkauf unverheiratet sind.

      Wie unverheiratete Paare den Hauskauf richtig angehen, erläutern wir Ihnen in unserem Ratgeberartikel „Hauskauf unverheiratet: Tipps und Hinweise für die eigenen vier Wände“.

      Schauen Sie vor dem Kauf in das Grundbuch der Immobilie. So können Sie erkennen, ob sich dort eventuell noch alte Grundschulden befinden, die Ihnen später finanzielle Probleme bereiten könnten.

      Welche Arten der Grundschuld gibt es?

      Auch wenn eine Grundschuld immer gleich konstruiert ist, existieren trotzdem verschiedene Arten von Grundschulden. Generell unterscheiden sie sich nach dem jeweiligen Grundschuldgläubiger: Eigentümer oder Fremdinhaber. Die Besonderheiten erläutern wir Ihnen in diesem Abschnitt.

      Was ist eine Fremdgrundschuld?

      Um eine klassische Fremdgrundschuld handelt es sich immer, wenn Sie als Sicherheit für Ihr Immobiliendarlehen eine Grundschuld zugunsten der Bank ins Grundbuch eintragen lassen. Die Fremdgrundschuld stellt somit den Standardfall dar, der bei nahezu jeder Baufinanzierung zum Einsatz kommt.

      Bis Sie das Darlehen komplett zurückgezahlt haben, bleibt die Bank Grundschuldgläubiger. Sie kann ihre Forderungen im Rahmen einer Zwangsvollstreckung befriedigen, wenn Sie die Darlehensraten nicht mehr bezahlen können. Zahlen Sie dagegen das Darlehen vollständig zurück, wandelt sich die Fremdgrundschuld in eine Eigentümergrundschuld um. Sie können nun frei über die Grundschuld verfügen.

      Was ist eine Eigentümergrundschuld?

      Bei der Eigentümergrundschuld handelt es sich um eine Grundschuld, die nicht mehr der Bank gehört, sondern Ihnen als Eigentümer selbst. Sobald Sie das Darlehen vollständig zurückgezahlt haben, wird die bisherige Fremdgrundschuld nicht mehr als Darlehenssicherheit benötigt. Der Sicherungszweck entfällt also.

      Die Fremdgrundschuld wandelt sich kraft Gesetz in eine Eigentümergrundschuld um. Somit besitzt die Bank besitzt keine Rechte mehr an Ihrer Immobilie. Dies dokumentiert sie mit der sogenannten Löschungsbewilligung.

      Die Eigentümergrundschuld können Sie beispielsweise für diese Fälle nutzen:

      Fall 1: Eigentümergrundschuld für ein Folgedarlehen verwenden

      Die Grundschuld wird nicht automatisch aus dem Grundbucrh gelöscht. Denn sie bleibt unabhängig von der Darlehensforderung bestehen. Allerdings gehört die Grundschuld nun Ihnen. Diese können Sie später beispielsweise für die Absicherung eines Modernisierungsdalehens nutzen.

      Fall 2: Eigentümergrundschuld zur Rangsicherung

      In diesem Fall lassen Sie als Eigentümer bewusst eine Eigentümergrundschuld ins Grundbuch eintragen. So „blockieren“ Sie den ersten Rang in der Abteilung III des Grundbuchs und können diesen später an einen anderen Kreditgeber verteilen.

      Die Ränge spielen bei einer eventuellen Zwangsversteigerung eine wichtige Rolle, da die Grundpfandrechte nach ihrem Platz in der Rangordnung befriedigt werden. Reicht der Erlös nicht für alle Gläubiger, gehen die Grundschuldgläubiger der unteren Ränge leer aus.

      Allerdings wird eine Eigentümergrundschuld zur Rangsicherung meist nur im unternehmerischen Bereich verwendet. Für Sie als Privatkäufer spielt sie so gut wie keine Rolle.

      Wie wird die Grundschuld eingetragen?

      Buchgrundschuld versus Briefgrundschuld

      Es gibt zwei Wege, wie Ihre Grundschuld im Grundbuch eingetragen und dokumentiert werden kann:

      • Als Buchgrundschuld: Hier wird die Grundschuld im Grundbuch des Grundstücks eingetragen.
      • Als Briefgrundschuld: Hier wird die Grundschuld ebenfalls im Grundbuch des Grundstücks eingetragen. Zusätzlich wird eine Urkunde, der sogenannte Grundschuldbrief, erstellt. Er weist die Höhe sowie den Inhaber der Grundschuld aus.

        Gleichzeitig fungiert der Brief auch als Wertpapier. Wer ihn besitzt, ist auch Gläubiger der Grundschuld. Daher behält die Bank den Grundschuldbrief bis zur Abzahlung der Baufinanzierung. Danach sendet sie ihn an den Eigentümer der Immobilie zurück.

      Buchgrundschuld und Briefgrundschuld sind also keine eigenständigen Grundschuldarten wie die Fremd- oder Eigentümergrundschuld, sondern nur zwei unterschiedliche Wege, um die Grundschuld einzutragen.

      Buchgrundschuld versus Briefgrundschuld: Was ist besser?

      Im deutschen Recht gilt die Briefgrundschuld als Standardfall, jedoch hat sich in der Praxis die Buchgrundschuld durchgesetzt. Diese wird im Grundbuch immer mit dem Zusatz „ohne Brief“ eingetragen.

      Der Vorteil der Briefgrundschuld ist, dass sie flexibler und günstiger übertragbar ist, denn dazu ist keine Grundbuchänderung nötig. Diesem Vorteil stehen jedoch auch gewisse Nachteile gegenüber: 

      • Fehlende Transparenz: Aus dem Grundbuch ist bei einer Briefgrundschuld nicht unbedingt erkennbar, wer aktueller Inhaber der Grundschuld ist.
      • Zusätzliche Kosten: Die Bestellung eines Grundschuldbriefs sorgt für zusätzliche Kosten durch Gebühren vom Grundbuchamt und beim Notar.
      • Probleme bei Wertpapierverlust: Verlieren Sie den Grundschuldbrief nach Zusendung durch die Bank und er fällt Dritten in die Hände, hätten diese im schlimmsten Fall plötzlich Forderungen gegen Sie.
      • Löschung der Briefgrundschuld ist bei Briefverlust deutlich schwieriger: Verlieren Sie den Brief, müssten Sie erst ein teures Aufgebotsverfahren anstrengen, um den Grundschuldbrief für ungültig erklären zu lassen.

      Warum ist eine Grundschuld besser als eine Hypothek?

      Vor etwa 30 Jahren war es noch üblich, das Darlehen für ein Immobilienkauf mit einer Hypothek abzusichern. Wie die Grundschuld ist auch die Hypothek ein Grundpfandrecht, welches ins Grundbuch der jeweiligen Immobilie eingetragen wird. Mittlerweile wurde sie jedoch fast vollständig von der Grundschuld abgelöst. Denn im Vergleich zur Hypothek bietet die Grundschuld für Immobilienkäufer und Banken einige Vorzüge. 

      Vorteile für Immobilienkäufer:

      • Kostenersparnis: Eine Grundschuld lässt sich leichter auf einen anderen Gläubiger übertragen. Zudem können Sie als Immobilienkäufer später Notarkosten sparen, weil keine neue Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie eingetragen werden muss.
      • Flexibilität: Sie können die eingetragene Grundschuld später erneut als Kreditsicherheit nutzen, wenn Sie beispielsweise eine weitere Immobilie kaufen wollen. Zugleich reduzieren sich damit Ihre Notar- und Grundbuchskosten.

      Die Grundschuld ist auch für Banken attraktiv, denn sie räumt ihnen mehr Rechte ein, wenn Sie als Kreditnehmer Ihre Raten nicht mehr bezahlen können. 

      Vorteile für Banken

      • Rechtssicherheit: Bei einer Hypothek müsste sie offene Raten vor dem Gericht einklagen. Eine Grundschuld ist dagegen zügiger vollstreckbar.
      • Rangsicherung: Bei einer Insolvenz bietet die im Grundbuch eingetragene Grundschuld den Vorteil der Rangsicherung. Denn die Ränge in der dritten Abteilung des Grundbuchs bestimmen die Rangfolge, nach der Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung bedient werden. Steht die Bank also im ersten Rang, werden ihre Ansprüche vor denen anderer Gläubiger zunächst befriedigt.

      All die genannten Punkte tragen dazu bei, dass die Grundschuld fast vollständig die Hypothek als Standard für die Darlehensabsicherung bei Immobilienkäufen abgelöst hat. Experten sprechen dann von einem Hypothekendarlehen, das in diesem Fall über eine Grundschuld abgesichert ist. 

      Es funktioniert wie ein klassisches Annuitätendarlehen, denn Sie zahlen über die gesamte Laufzeit hinweg die gleiche Monatsrate, die sich aus einem Tilgungs- und einen Zinsanteil zusammensetzt. Trotzdem sprechen viele Wohnungs- und Hauseigentümer im allgemeinen Sprachgebrauch noch immer von der Hypothek, die ein Immobiliendarlehen absichert.

      Wer veranlasst den Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie?

      Generell erfolgt die Beauftragung der Grundschuld durch Sie. Dazu müssen Sie sich an einem Notar wenden, der dann die sogenannte Grundschuldbestellung regelt. Sollten Sie bei Ihrem Immobilienkauf gar keine Immobilienfinanzierung benötigen, weil Sie die Immobilie komplett mit Eigenkapital finanzieren, müssen Sie auch keine Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie eintragen lassen.

      Wie wird eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen?

      Der Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie ist ein Prozess, an dem der Notar, die finanzierende Bank und Sie als Darlehensnehmer mitwirken. Bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen, sollten sich durch vorherige Einsicht ins Grundbuch davon überzeugen, dass auf der Immobilie keinerlei finanzielle Lasten wie Grundschulden oder andere Rechte Dritter liegen. Etwaige Grundschulden müssen vom Verkäufer gelöscht werden.

      Wenn Sie vom Makler oder Verkäufer einen Grundbuchauszug erhalten, sollte er nicht älter als zwei Wochen sein. Somit schützen Sie sich vor nachteiligen Eintragungen.

      Haben Sie Kaufvertrag unterschrieben, bietet es sich an, unmittelbar danach die Eintragung der Grundschuld in die Wege zu leiten. Denn verzögert sich die Eintragung, kann Ihre Bank die Darlehenssumme erst später auszahlen. Sie könnten also den Kaufpreis nicht termingerecht bezahlen und der Verkäufer könnte dann Verzugszinsen von Ihnen verlangen.

      Grundschuld eintragen: Schritt für Schritt

      Der Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch lässt sich grob in sechs Schritte unterteilen:

      1. Auflassungsvormerkung

        Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags nimmt der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung vor. Diese legt Sie als künftigen Eigentümer der Immobilie fest und bietet Ihnen gewisse Sicherheit. So kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an andere verkaufen. Die Auflassungsvormerkung ist wichtig, weil die endgültige Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch noch einige Monate dauert.

      2. Belastungsvollmacht durch den Verkäufer

        Da Sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht endgültiger Eigentümer der Immobilie sind, können Sie juristisch betrachtet noch keine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen. Aus diesem Grund stellt der Verkäufer Ihnen eine Belastungsvollmacht aus. Die Belastungsvollmacht erhält der Notar, um den Eintrag der Grundschuld beim Grundbuchamt zu beantragen.

      3. Formular zur Grundschuldbestellung der Bank an den Notar versenden

        Ein zentraler Punkt beim Immobilienkauf: Ihre Bank zahlt die gewünschte Baufinanzierung erst an Sie aus, wenn die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wurde. Hierzu erhalten Sie von Ihrer Bank ein Grundschuldbestellungsformular, welches Sie an den Notar weiterleiten müssen.

      4. Beurkundung der Grundschuld durch den Notar

        Besitzen Sie bereits das Grundschuldbestellungsformular, können Sie die Bestellung der Grundschuld beim Notartermin für den Kaufvertrag beurkunden lassen. Der Notar erstellt hierbei die Grundschuldbestellungsurkunde, die Sie als Käufer unterschreiben. Zusätzlich klärt er Sie über die rechtlichen Folgen auf, die eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung mit sich bringt.

      5. Einreichung der Urkunde beim Grundbuchamt durch den Notar

        Der Notar schickt die Urkunde sowie die Belastungsvollmacht an das Grundbuchamt und beantragt damit die Eintragung der Grundschuld. Etwa drei bis sechs Wochen später erhält der Notar vom Grundbuchamt die Bestätigung.

      6. Die Bank erhält eine Ausfertigung der Urkunde

        Die finanzierende Bank erhält die Grundschuldbestellungsurkunde sowie einen aktualisierten Grundbuchauszug vom Notar. Mit dieser Bestätigung kann sie das Darlehen an Sie auszahlen.

      Die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch ist also vollzogen. Dagegen schreitet der Kaufprozess weiter voran. So müssen Sie beispielsweise noch die Grunderwerbsteuer bezahlen. Im weiteren Verlauf kümmert sich der Notar um die Eigentümerumschreibung beim Grundbuchamt.

      Planen Sie etwa zwei bis fünf Monate dafür ein. Bis dahin gelten Sie als wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie und können diese mit allen Rechten und Pflichten nutzen.

      Im Ratgeberartikel „Grundbucheintrag: Die Inhalte eines Grundbuchs und ihre Bedeutung“ erläutern wir Ihnen, wo Sie was im Grundbuch finden und was die Einträge bedeuten.

      Was kostet die Eintragung der Grundschuld?

      Unter den Notar- und Grundbuchkosten fällt auch die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Planen Sie 0,5 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises dafür ein. Allerdings fallen noch weitere Notar- und Grundbuchkosten im Zuge des Immobilienkaufs an, zum Beispiel die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Planen Sie daher 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises für die gesamten Notar- und Grundbuchkosten ein.

      Wenn Sie die Kosten für die Eintragung der Grundschuld bereits vor dem Kauf kalkulieren möchten, empfehlen wir Ihnen unseren Grundbuchrechner.

      Anhand eines kleinen Rechenbeispiels möchten wir Ihnen die Kosten für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch veranschaulichen. Wenn eine Grundschuld mit Brief in Höhe von 200.000 Euro ins Grundbuch eingetragen wird, bewegen sich die Kosten für die Eintragung der Grundschuld zwischen 1.000 bis 2.000 kalkulieren. Der etwas größere Teil entfällt dabei auf die Notarkosten. Sie setzen sich exemplarisch wie folgt zusammen:

      LeistungBetrag
      Notar: Beurkundungsgebühr für die Grundschuld435 €
      Notar: Unterschriftenbeglaubigung70 €
      Gesamtsumme für den Notar, inkl. MwSt.600,95 €
      Grundbuchkosten: Grundschuld eintragen435 €
      Zusatzkosten GrundschuldbriefGesamtkosten für den Eintrag der Grundschuld130.50 €
      Gesamtkosten für den Eintrag der Grundschuld1.16645 €
      Tabelle: Kosten für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch nach den Sätzen des GNotKG

      Beide Gebühren werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet. Sie sind also nicht verhandelbar. Welche Notarkosten beim Wohn- und Hauskauf anfallen, haben wir für Sie im Ratgeberartikel „Notarkosten: Welche Extrakosten aus Sie zukommen“ zusammengefasst.

      Was sind Grundschuldzinsen?

      Grundschuldzinsen klingen auf den ersten Blick wie zusätzliche Kosten einer Baufinanzierung. Das ist nicht der Fall. Denn Sie zahlen nur die Zinsen, die Sie beim Vertragsabschluss mit der Bank auch vereinbart haben.

      Grundschuldzinsen erhöhen lediglich den Betrag der eingetragenen Grundschuld. Banken rechnen dabei mit Zinssätzen von ca. 15 Prozent pro Jahr. Die Erhöhung der Grundschuld ist dabei eine Vorsichtsmaßnahme, falls im Zuge einer etwaigen Vollstreckung zusätzliche Kosten anfallen oder das Zinsniveau ansteigt und eine Anschlussfinanzierung teurer wäre. Solange Sie Ihr Darlehen ordnungsgemäß zurückzahlen, werden Sie in der Praxis mit den Grundschuldzinsen nicht konfrontiert.

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      Soll ich die Grundschuld löschen lassen oder nicht?

      Sie haben das Immobiliendarlehen endlich komplett zurückgezahlt. Sie erhalten dann von der Bank eine Löschungsbewilligung. Mit diesem Dokument bescheinigt Ihnen die Bank, dass das Immobiliendarlehen vollständig abbezahlt ist und die Grundschuld wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden kann. Da eine Löschung der Grundschuld immer mit Kosten verbunden ist, sollten Sie abwägen, ob sie wirklich nötig ist.

    • Wann ist es sinnvoll, eine Grundschuld zu löschen?

      Diese Argumente sprechen für die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch:

      • Sie wollen die Immobilie verkaufen. Eine lastenfreie Übergabe ist für die Preisverhandlungen wichtig. Sie können als Eigentümer einer Immobilie jederzeit Einblick ins Grundbuch nehmen und eine bereits erledigte Grundschuld löschen lassen.
      • Sie wollen ein neues Darlehen aufnehmen. Ein sauberer Eintrag ins Grundbuch verkürzt die Überprüfung der Bank, wenn Sie ein neues Darlehen aufnehmen wollen. Zudem belohnt sie ein erstrangiges Darlehen in der Regel mit einem besseren Zinssatz.
      • Sie wollen für sich alle Risiken ausschließen. Sie schließen damit das Risiko aus, den Grundschuldbrief zu verlieren. Dies würde ein aufwendiges und teures Aufgebotsverfahren in Gang setzen. Sie müssen sich also keine Sorgen mehr machen, dass ein Dritter einen Anspruch auf Ihre Immobilie erhebt.

      Lassen Sie sich von Ihrem Darlehensgeber in jedem Fall die Löschungsbewilligung ausstellen und bewahren Sie diese gut auf. Denn damit belegen Sie die komplette Tilgung Ihrer Baufinanzierung. Somit kann die Bank nicht mehr über Ihre Immobilie verfügen. Aus der Fremdgrundschuld im Grundbuch wird eine Eigentümergrundschuld.

    • Wann sollte ich die Grundschuld behalten?

      Da die Grundschuld selbst nicht an bestimmte Forderungen gebunden ist, müssen Sie also die Grundschuld nach der Darlehenstilgung nicht aus dem Grundbuch löschen. Dafür sprechen vor allem folgende Argumente: 

      • Sie wollen die Immobilie nicht verkaufen. Somit sparen Sie sich zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung der Grundschuld.
      • Sie können die Grundschuld für ein neues Darlehen nutzen. Eine Grundschuld lässt sich später erneut verwenden, um ein Darlehen zu besichern. Denn es ist viel günstiger, eine Grundschuld einfach nur zu übertragen, als sie zu löschen und säpter komplett neu zu bestellen.
      • Sie wechseln die Bank im Rahmen einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung. Praktisch müssen Sie mit Gesamtkosten von etwa 0,2 Prozent von der Grundschuldsumme rechnen. Manche Banken übernehmen sogar die Gebühren bei einem Bankenwechsel.
      • Sie übertragen die eingetragene Grundschuld an den neuen Eigentümer. Es kommt immer wieder beim Immobilienverkauf vor, dass der Käufer die eingetragene Grundschuld als Sicherungsmittel für sein eigenes Darlehen nutzen möchte.

      Unterm Strich kosten Löschung und Neueintragung der Grundschuld im Vergleich zu einer Grundschuldabtretung etwa vier Mal so viel.

    • Wie kann ich eine Grundschuld löschen?

      Für die Löschung einer Grundschuld benötigen Sie als Eigentümer lediglich eine Löschungsbewilligung der Bank. Diese bestätigt darin, dass der Sicherungszweck der Grundschuld entfallen ist und nichts gegen eine Löschung spricht.

      Im nächsten Schritt senden Sie Ihrem Notar die Löschungsbewilligung und den Antrag zur Löschung der Grundschuld zu. Ist im Grundbuch eine Briefgrundschuld eingetragen worden, müssen Sie den Grundschuldbrief ebenfalls an den Notar übermitteln.

      Daraufhin veranlasst der Notar alles Nötige für die Löschung der Grundschuld und die Beamten des Grundbuchamtes prüfen die Voraussetzungen. Ist alles erfüllt, wird ein Löschungsvermerk ins Grundbuch eingetragen. Dabei ist das Tempo von Grundbuchamt zu Grundbuchamt unterschiedlich. Es können nur wenige Tage sein, aber unter Umständen kann es auch mehrere Monate dauern.

    • Was kostet die Löschung einer Grundschuld?

      Im Vergleich zur Eintragung der Grundschuld ist das Löschen der Grundschuld geradezu ein Schnäppchen. Denn die Kosten für eine Grundschuldlöschung sind um zwei Drittel günstiger als die Kosten für die Eintragung der Grundschuld.

      Fixpunkt ist die Höhe der eingetragenen Grundschuld: Zwischen 0,2 bis 0,4 Prozent der Grundschuldsumme müssen Sie für das Löschen einplanen. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro würde Sie die Löschung also rund 322 Euro kosten. 

      Für die Löschungsbewilligung darf die Bank von Ihnen keine Gebühr verlangen. Vielmehr ist es ihre gesetzliche Pflicht, Ihnen die Löschungsbewilligung auszustellen.

      Wenn Sie die Kosten für die Löschung der Grundschuld genauer bestimmen wollen, dann empfehlen wir Ihnen, sich vorab mit Ihrem Notar in Verbindung zu setzen.

    • Auf einen Blick: Grundschuld eintragen und löschen

      Ohne die Mitwirkung eines Notars ist ein rechtsgültiger Immobilienkauf hierzulande nicht möglich.

      • Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, dass Banken verwenden, um ein Immobiliendarlehen abzusichern.
      • Dazu trägt die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie ein. Sollten Sie Ihr Darlehen nicht mehr zurückzahlen können, kann die Bank Ihre Immobilie verwerten.
      • Wenn Sie Ihre Raten nicht mehr bezahlen können, wäre die Bank dazu berechtigt, die Zwangsvollstreckung Ihrer Immobilie einzuleiten, um mit dem Verkaufserlös die restlichen Geldforderungen zu begleichen.
      • Haben Sie dagegen Ihr Immobiliendarlehen komplett getilgt, hat die finanzierende Bank keinen Rechtsanspruch auf Ihre Immobilie. Dies dokumentiert sie mit der Löschungsbewilligung. Die Grundschuld gehört somit Ihnen.
      • Sie haben nun die Wahl, was mit der Grundschuld passieren soll: löschen oder behalten.
      • Planen Sie etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises für die gesamten für Notarkosten und Grundbuchgebühren ein. Die Beurkundung, die Bestellung der Grundschuld sowie die Grundbucheintragung sind darin enthalten.
      • Die reinen Kosten für die sogenannte Grundschuldbestellung liegen zwischen 0,5 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises.
      • Die Löschung einer Grundschuld beläuft sich auf 0,2 bis 0,4 Prozent der Grundschuldsumme.
      • Eine preiswerte Alternative zur Löschung und Neueintrag der Grundschuld ist die Grundschuldabtretung. Planen Sie mit 0,2 Prozent der Grundschuldsumme. Manch eine Bank übernimmt sogar die Kosten, wenn Sie die Bank wechseln. 

      Letztendlich hängt es von Ihren Vorstellungen ab, ob Sie sich für oder gegen die Löschung der Grundschuld entscheiden. Bewahren Sie jedoch in jedem Fall die Löschungsbewilligung der Bank gut auf. Denn dieses Dokument belegt die komplette Tilgung Ihrer Baufinanzierung. 

      Sie wollen eine weitere Immobilie kaufen? Ob Finanzierung, Nebenkosten oder Preisverhandlung: Wir geben Ihnen praktische Tipps, welche Punkte beim Immobilienkauf besonders wichtig sind. 

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