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Anschlussfinanzierung - Benefit

Anschlussfinanzierung frühzeitig planen und mit günstigen Zinsen kräftig sparen!

Anschlussfinanzierung – Rechner & Top Zinsen bei Dr. Klein
  • Baufinanzierung zu niedrigen Zinsen verlängern
  • Rechner zur Anschlussfinanzierung online nutzen
  • Service von Dr. Klein: Wir holen Finanzierungsvorschläge für Sie ein

 

 

Verschlafen Sie nicht Ihre Anschlussfinanzierung

So planen Sie Ihre Anschlussfinanzierung rechtzeitig

Home sweet home: Wie herrlich ist es doch, ein eigenes Heim zu besitzen. Kein Vermieter mehr, der Ihnen irgendwelche Vorschriften macht, Sie können in Ihren vier Wänden schalten und walten, wie Sie wollen. Die Finanzierung läuft reibungslos, aber so langsam ziehen die Jahre ins Land. Mit anderen Worten: Bald läuft die erste Zinsbindung ab. Falls dann noch eine Restschuld übrig ist, brauchen Sie ein Anschlussdarlehen, um diese zu tilgen.

Zeit, die heimische Komfortzone mal kurz zu verlassen: Es winken satte Ersparnisse! Schließlich lassen sich mit der passenden Anschlussfinanzierung Zinskosten senken. Oder Sie verschaffen sich Monat für Monat mehr Luft durch eine geringere Rate. Die gute Nachricht: Eine neue Anschlussfinanzierung zu finden, ist wesentlich unkomplizierter, als Sie vielleicht denken. Wir begleiten Sie durch den Prozess und zeigen Ihnen, welche Möglichkeiten Sie haben.

Wenn der Anschluss-Wecker klingelt: Rechtzeitig Anschlussfinanzierung berechnen

Es läuft doch – warum soll ich mir Gedanken machen? So denken unsere Kunden oft über ihre Baufinanzierung. Natürlich sind Sie froh, dass der erste Baukredit unter Dach und Fach ist und möchten sich damit die nächsten paar Jahre möglichst gar nicht mehr auseinander setzen. Dann laufen Sie aber Gefahr, den richtigen Moment für Ihre Anschlussfinanzierung zu verschlafen. Spätestens fünf Jahre vor Ablauf Ihrer allerersten Zinsbindung sollte aber langsam mal der Wecker klingeln. Das ist der Moment, in dem Sie am besten schon mal anfangen, Ihr Anschlussdarlehen zu berechnen und einen Blick auf die aktuelle Zinsentwicklung im Bereich der Bauzinsen zu riskieren: Wo stehen sie gerade? Aber Vorsicht: Mit der gern verbreitete Faustregel „Bei niedrigeren Zinsen zuschlagen, bei höheren warten“ wären Sie in einigen Fällen falsch beraten.

Drei mögliche Ausgangssituationen: Wir zeigen, welche Reaktion wann richtig ist.

Sobald Sie sich zum ersten Mal vor Ablauf Ihrer Zinsbindung mit der Zinsentwicklung beschäftigen, stellt sich die Frage: Wie lese ich daran ab, wie ich handeln muss? Um diese Frage zufriedenstellend zu beantworten, müssen Sie die aktuellen Bauzinsen, die zur Zeit am Markt üblich sind, in Relation zu Ihrem jetzigen Zins setzen, dabei aber zusätzlich beachten, wie es mit den Bauzinsen grundsätzlich weitergehen soll. Klingt komplizierter, als es ist. Wir bieten Ihnen hier einen Wegweiser und zeigen mit den drei möglichen Konstellationen im Folgenden mal auf, wie Sie die richtige Entscheidung treffen.

Sie würden sich also weder verbessern noch eklatant verschlechtern. Wichtig ist nun die Frage: Was sagen die Experten, wohin sich die Zinsen in der kommenden Zeit entwickeln werden? Steht der Trend auf „Anstieg“, dann wäre schnell handeln angesagt. So sichern Sie sich zumindest die Konditionen, die Sie jetzt schon haben, für die darauf folgenden 10, 15 oder 20 Jahre. Steht der Trend auf „Absinken“, dann wäre es natürlich klüger, noch ein bisschen zu warten. Denn dann wahren Sie die Chance, mit einem niedrigeren Zins in die nächste Runde zu starten.

Klar – sofort eine Anschlussfinanzierung abschließen, denken Sie nun vielleicht. Denn niedriger ist doch prima, direkt zuschlagen! Aber halt – vielleicht sinken Sie ja noch weiter? Das ist immerhin möglich. Deshalb gilt auch für diese Konstellation: Erst mal die Zinsprognosen durchlesen.

Die ungünstigste Ausgangssituation von allen. Der erste Reaktionsimpuls sagt: Höhere Zinsen sind schlecht, also lieber warten. Aber wie bei den vorangegangenen Möglichkeiten gilt auch hier: Besser die Prognosen beherzigen. Falls die Zinsen weiter steigen sollen, wäre nun tatsächlich handeln und eine Anschlussfinanzierung abschließen äußerst ratsam. Falls sie fallen sollen, macht sich hingegen ein bisschen Geduld finanziell bezahlt.

Die unterschiedlichen Arten von Anschlussdarlehen

Die oben beschriebenen Situationen zeigen: Die Lage muss differenzierter betrachtet werden, um zum richtigen Zeitpunkt die richtige Entscheidung zu treffen. Zinsprognosen helfen Ihnen dabei, die Lage richtig einzuschätzen und den passenden Zeitpunkt für Ihre Anschlussfinanzierung zu finden. Nun stellt sich lediglich noch die Frage, für welche Form Sie sich entscheiden: Für ein Forward Darlehen, für eine Prolongation oder für eine Umschuldung?

Verschiedene Anschlussfinanzierungen, verschiedene Vorteile

Im Prinzip gibt es zwei verschiedene Varianten der Anschlussfinanzierung: die Prolongation und die Umschuldung. Bei der Prolongation verlängern Sie einfach Ihren bestehenden Vertrag mit der jetzigen Bank. Bei einer Umschuldung wechseln Sie zu einem neuen Anbieter.

Es gibt noch eine dritte Form: das Forward Darlehen. Mit ihm können Sie die Anschlussfinanzierung schon einige Jahre vorher abschließen, bevor sie benötigt wird. Wenn man so will, ist das Forward Darlehen aber keine vollwertige, dritte Variante, weil es sowohl Prolongation als auch Umschuldung darstellen kann: Schließen Sie Ihr Forward Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank ab, handelt es sich gleichzeitig um eine Prolongation. Wechseln Sie mit dem Forward Darlehen zu einer neuen Bank, tätigen Sie eine Umschuldung.

Schon Jahre vorher Zinsen sichern: das Forward Darlehen

Das Forward Darlehen bietet Ihnen ein besonderes Privileg: Sie können es bei Dr. Klein bis zu fünfeinhalb Jahre vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung abschließen und auf diese Weise die aktuell günstigen Zinsen für Ihre dann benötigte Anschlussfinanzierung konservieren.

Die Restschuld des vorherigen Darlehens wird durch das Forward Darlehen getilgt. Darüber hinaus handelt es sich um ein sogenanntes Annuitätendarlehen, das sich durch monatliche Raten auszeichnet, die über die gesamte Laufzeit hinweg konstant bleiben. Gewöhnlich fallen für das Forward Darlehen keine Bereitstellungsgebühren an.

Beim Forward Darlehen gibt es eine Faustregel, die Bestand hat: Es lohnt sich grundsätzlich dann, wenn alle Zinsprognosen sagen, dass die Bauzinsen steigen werden – und zwar unabhängig davon, ob die Bauzinsen gerade höher oder niedriger sind als Ihr jetziger Zins. Höher wäre natürlich der „Worst Case“, aber wenn Sie dann trotz Prognose, dass die allgemeinen Bauzinsen weiter steigen, kein Forward Darlehen abschließen, verschlechtern Sie sich in Zukunft noch weiter im Zins.

Bei der alten Bank bleiben: die Prolongation

Bei einer Prolongation (von neulat. prolungare, verlängern) veranlassen Sie die Verlängerung des bereits bestehenden Darlehens bei Ihrer bisherigen Bank, passen dabei aber die Zinskonditionen für die neue Zinsbindung an. Die Vorteile: Eine Prolongation ist sehr bequem und unbürokratisch. Etwa ein halbes Jahr vor Ablauf Ihrer Zinsbindung schickt Ihnen die Bank einen neuen Finanzierungsvorschlag. Die Abwicklung erfolgt in der Regel ohne erneute Bonitätsprüfung, zumal Ihre Daten bereits vorliegen.

Da also bei dieser Form der Anschlussfinanzierung kein Bankenwechsel stattfindet, bleiben Ihnen die Kosten für eine Grundschuldübertragung erspart. Bedenken Sie aber: Die Finanzierungsvorschläge anderer Banken sind häufig besser als der Prolongationsvorschlag Ihrer Hausbank. Vertrauen Sie also nicht darauf, dass die erste Offerte schon das Bestmögliche ist, was Ihre Bank zu bieten hat.

Vergleichen Sie die Konditionen mit denen anderer Banken und nutzen Sie dieses Wissen, um mit Ihrer Bank zu verhandeln! Das Institut sollte Ihnen ein paar Prozentpunkte im Zins entgegen kommen - schließlich waren Sie jahrelang ein solventer Kunde, der seine Schulden nachweislich regelmäßig beglichen hat. 

Auf zur neuen Bank: die Umschuldung

Wird die Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank abgeschlossen, handelt es sich um eine Umschuldung des Immobiliendarlehens. Ihr größter Pluspunkt besteht in den besseren Zinsbedingungen, die Sie sich dabei sichern können. Zwar fallen bei einer Umschuldung Grundbuch- und Notarkosten an, da die Grundschuld bei einem Gläubigerwechsel von der alten auf die neue Bank übertragen werden muss. Allerdings holen Sie diese Gebühren durch den Zinsvorteil des neuen Finanzierungsvorschlags in der Regel zügig wieder rein, und der bürokratische Aufwand hält sich ebenfalls in Grenzen.

Unser Grundbuchrechner zeigt Ihnen, wie hoch Ihre Grundbuch- und Notarkosten ausfallen würden – so können Sie sie in Relation zu den Zinskosten setzen, die Sie durch die Umschuldung einsparen. Übrigens: Viele Banken übernehmen die anfallenden Wechselkosten, um Sie als Kunden zu gewinnen.

Unser anschließendes Ablaufdiagramm zeigt Ihnen, wann welche Form der Anschlussfinanzierung für Sie in Frage kommt:

Anschlussfinanzierung: Welche kann es werden?

Kündigung und Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrem Anschlussdarlehen

Was bei der Entscheidung für eine bestimmte Form der Anschlussfinanzierung immer mitschwingt, ist die Frage: Selbst wenn die Zinsen bei einer anderen Bank viel besser sein sollten, ist eine Umschuldung so leicht machbar? Und was kostet das? Beides hängt davon ab, für wie lange Sie sich an die alte Bank gebunden haben und in welcher Phase dieser Bindung Sie sich befinden. Die schlechte Nachricht daran: Sie können nicht einfach zu jedem x-beliebigen Zeitpunkt aus Ihrer Baufinanzierung aussteigen. Ist der Vertrag einmal abgeschlossen, gilt er und kann nur in wenigen Fällen von Ihrer Seite aus gekündigt werden. 

Die Bank ist ausschließlich unter folgenden Umständen dazu verpflichtet, Sie aus dem Vertrag zu lassen:

1.) Wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten. In diesem Fall darf die Bank sich Ihnen nicht in den Weg stellen, denn das ist jederzeit Ihr gutes Recht.

2.) Wenn Sie den Finanzierungsbedarf für die Immobilie erhöhen müssen, die Bank aber nicht zu einer Nachfinanzierung bereit ist. Dies kann beispielsweise eintreten, wenn Sie ihren Dachboden ausbauen müssen, weil eine pflegebedürftige Person bei Ihnen einzieht und Sie sich mit den Ausbaukosten verkalkuliert haben. Ist die Bank dann nicht bereit, einen weiteren Kredit zu gewähren, obwohl das Haus durchaus höher beliehen werden könnte, haben Sie in der Regel ein Kündigungsrecht.

In beiden Fällen darf und wird die Bank allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen, weil ihr durch die vorzeitige Kündigung des Darlehens Zinszahlungen der nächsten Jahre entgehen. Wie hoch diese Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen würde, können Sie mit unserem Vorfälligkeitsrechner vorab herausfinden.

Wenn die Zinsen niedrig stehen, ärgern sich viele Hausbesitzer darüber, sich mit langen Zinsbindungen fest an eine Baufinanzierung gekettet zu haben. So können Sie vom aktuell guten Zinsniveau gar nicht profitieren. Und umgekehrt: Sollten die Zinsen in der Zwischenzeit massiv ansteigen, haben Sie kaum Möglichkeiten, den noch verhältnismäßig niedrigen Zins zu konservieren.

Mal angenommen, Sie haben eine Zinsbindung über 15 Jahre abgeschlossen und müssen im 9. Jahr zusehen, wie es mit den Zinsen immer weiter aufwärts geht. Sie können bereits absehen, dass noch eine Restschuld übrig bleibt und ahnen, dass Sie diese nur zu Wucherzinsen bekommen werden.

In diesem Moment können Sie auch noch kein Forward Darlehen nutzen, denn damit müssten Sie noch ein weiteres Jahr warten. Für solche Fälle hat der Gesetzgeber vorgesorgt. Gemäß §489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Kreditnehmer immer nach zehn Jahren Zinsbindung mit einer Frist von sechs Monaten Ihr Darlehen kündigen und zurückzahlen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Auch die folgende Situation kann entstehen: Sie haben sich bereits seit einiger Zeit an eine Anschlussfinanzierung gebunden, deren Zinskonditionen inzwischen nicht mehr Ihren Vorstellungen entsprechen. Seit einem neuen Urteil des Landgerichts Bochum (AZ I-1 O 68/15) können Sie auch Ihre Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kündigen.

Voraussetzung: Sie haben diese Anschlussfinanzierung bei Ihrer vorherigen Bank vorzeitig verlängert, also ein Forward Darlehen abgeschlossen. Entscheidend dabei ist übrigens das Datum des Abschlusses, nicht der Beginn der Zinsbindung. Ein Beispiel: Haben Sie am 30.11.2005 ein Forward Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank abgeschlossen, das am 01.12.2008 in Kraft treten sollte und dessen Zinsbindung bis zum 30.11.2018 vereinbart war, dann können Sie es bereits am 30.11.2015 mit einer sechsmonatigen Frist zum 01.06.2016 kündigen.

Für welche Variante Sie sich auch entscheiden – Dr. Klein hilft Ihnen bei Ihrem Anschlussdarlehen

Der Anschluss-Wecker hat bei Ihnen geklingelt, und nun steht Ihnen ein Hindernisparcours aus Fragen und Entscheidungen bevor. Den müssen Sie nicht alleine bewältigen: Die Spezialisten von Dr. Klein stehen Ihnen dabei von Beginn an zur Seite. Zum Beispiel, wenn es um die Entscheidung Prolongation oder Umschuldung geht: Im Beratungsgespräch finden Sie gemeinsam heraus, welche Variante besser zu Ihnen und Ihren aktuellen Verhältnissen passt.

Unsere Berater vor Ort vergleichen die aktuellen Finanzierungsvorschläge für Sie und übernehmen sogar die Verhandlung mit Ihrer Hausbank – natürlich unter Berücksichtigung Ihrer Vorgaben. Dabei achten sie nicht nur auf günstige Zinssätze, sondern handeln auch bessere Nebenbedingungen wie zum Beispiel Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel für Sie aus.

Die Hausbank zeigt sich stur, und eine Umschuldung steht an? Zusammen meistern Sie alle bürokratischen Hürden und werden bestens auf alle Schritte vorbereitet. Und als Erfinder des Forward Darlehens zeigen wir Ihnen auch, welche Möglichkeiten Ihnen diese besondere Option bietet. Anschlussfinanzierung? Nichts einfacher als das – den Wecker können Sie beruhigt wieder ein paar Jahre weiter stellen.

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Forward Rechner

Der Forward Darlehen Rechner

Der Forward Rechner zeigt Ihnen die Konditionen an, die Ihnen ein Forward Darlehen von Dr. Klein bietet.

Unser aktueller Top-Zins

ermittelt aus rund 250 Bankpartnern

0,65%
Stand:29.09.16; 0,65% effektiver Jahreszins p.a.; 5 J. Laufzeit; 0,65% fester Sollzins p.a.
Beleihungsauslauf
60 %
Sollzins- bindung fester Sollzins in % p.a. effektiver Jahreszins in % p.a.
5 Jahre 0,65 0,65
10 Jahre 0,69 0,72
15 Jahre 1,16 1,19
20 Jahre 1,43 1,46
30 Jahre 1,70 1,73

repräsentatives Beispiel für einen Nettodarlehensbetrag 190.000€