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Anschlussfinanzierung: Rechner, aktuelle Zinsen, Tipps

Anschlussfinanzierung mit Dr. Klein
  • Zinsen bis zu 5 Jahre im Voraus sichern
  • Zinsbindung von 5 bis 30 Jahren
  • Über 600 Banken im Vergleich
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bettina-martins-bruenslow
Bettina Martins-Brünslow
7 Min.
13.02.2024
Das Wichtigste in Kürze
  • Eine Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung, bei dem ein vorheriges Darlehen von einem neuen Darlehen zu neuen Konditionen abgelöst wird.
  • Beginnen Sie Ihre Planung für die Anschlussfinanzierung spätestens 5 Jahre vor Ende der ersten Zinsbindung.
  • Sie können das Darlehen bei Ihrer aktuellen Bank verlängern oder mit Ihrem Darlehen zu einer anderen Bank wechseln.
  • Nutzen Sie Ausschläge nach unten in der Zinsentwicklung, um eine Anschlussfinanzierung zu günstigen Konditionen abzuschließen. Unser Rechner ermittelt die aktuellen Zinsen für Sie.
  • Mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB können Sie Ihre Finanzierung nach 10 Jahren kostenlos kündigen.

Was ist eine Anschlussfinanzierung und wie funktioniert sie?

Definition: Eine Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung, bei dem ein vorheriges Darlehen von einem neuen Darlehen zu neuen Konditionen abgelöst wird. Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung, wenn die Zinsbindung Ihrer ersten Finanzierung ausgelaufen ist, aber noch eine Restschuld weiterfinanziert werden muss. Eine Anschlussfinanzierung setzt also da ein, wo der erste Kredit nach einer festvereinbarten Zeitspanne, der Zinsbindung, aufhört. Damit endet dann auch die Zinsbindung Ihrer ersten Finanzierung, sodass ein neuer Anschlusskredit mit einer neuer Zinsbindung den alten Vertrag ersetzt, um die ausstehende Restschuld zu begleichen.

So funktioniert eine Anschlussfinanzierung

Was ist eine Anschlussfinanzierung genau? Wie können sich Anschlussfinanzierer vor steigenden Bauzinsen schützen? Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein, fasst im Video kurz zusammen, was bei der Anschlussfinanzierung wichtig ist.

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  1. Sie erhalten etwa 3 Monate vor Ende der Zinsbindung von Ihrer Hausbank eine Möglichkeit zur Weiterfinanzierung, Prolongation genannt. Das ist allerdings meist teurer als eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank. Fragen Sie daher bei anderen Banken oder einem Finanzvermittler wie Dr. Klein bis zu 5,5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung nach Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung. Sie können Ihnen verschiedene Finanzierungsmodelle aufzeigen.

  2. Sie können wählen: Entscheiden Sie sich für die Prolongation. dann bleiben Sie zu neuen Konditionen bei Ihrer alten Bank. Entscheiden Sie sich für eine Finanzierung bei einer anderen Bank, Umschuldung genannt, schließen Sie die Anschlussfinanzierung zu günstigeren Zinsen dort ab.

  3. Der neue Kredit wird nun zu den neuen Konditionen über die noch bestehende Restschuld abgeschlossen.

Achten Sie bei der Anschlussfinanzierung nicht nur auf den günstigsten Zinssatz. Die Finanzierung sollte so aufgestellt sein, dass sie zu Ihnen und Ihrer derzeitigen sowie zukünftigen Situation passt, soweit Sie das voraussehen können.

Anschlussfinanzierung Rechner

Wie hoch die Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung aktuell ausfallen würden, können Sie mit unserem Anschlussfinanzierung Rechner ermitteln:

Wie stehen die Zinsen für meine Anschlussfinanzierung aktuell?

Zwar sind die Baufinanzierungszinsen seit 2022 kräftig gestiegen, doch im Vergleich zum Stand vor 15 oder 20 Jahren sind sie immer noch verhältnismäßig günstig. So bekommen Sie beispielsweise ein Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 % ab einen effektiven Jahreszins von 3,28 % (Repräsentatives Beispiel, Stand: 13.02.2024). Zum Vergleich: In den Nullerjahren waren Bauzinsen von über 5 % die Regel.

Wie ist die Prognose für die Zinsen?

Die Zinsprognose von Dr. Klein geht für das 1. Halbjahr 2024 von einer Seitwärtsbewegung bei den Bauzinsen aus. Damit sollten sich beispielsweise die Bauzinsen für ein 10-jähriges Baudarlehen bei etwa 3,5 % einpendeln. Allerdings bleibt das Zinsumfeld auch im ersten Halbjahr 2024 nervös. Kreditwillige können also auf Zinsdellen hoffen und sollten diese für eine günstigere Immobilienfinanzierung nutzen.

Eine übersichtliche Zinstabelle mit aktuellen Konditionen finden Sie auf unserer Seite Aktuelle Bauzinsen. Ob die Zinsen zum Abschluss Ihrer Erstfinanzierung noch niedriger waren als heute, können Sie am Zinsverlauf in unserem Chart auf der Seite Zinsentwicklung genau verfolgen oder an diesem kurzen Beispiel sehen:

Monat und JahrZinssatz
Februar 20142,30 %
Februar 20243,28 %
Tabelle: Bauzinsvergleich, Sollzinsbindung 10 Jahre (Stand:13.02.2024)

Wann sollte ich meine Anschlussfinanzierung planen?

Wir empfehlen Ihnen, Ihre Anschlussfinanzierung frühzeitig zu planen. Spätestens 5 Jahre vor Ablauf Ihrer ersten Zinsbindung ist es Zeit, sich mit diesem Thema auseinanderzusetzen. Schließlich können Sie Ihre Zinskosten mit einem günstigen Anschlussdarlehen deutlich senken oder aber die monatlichen Raten für Ihr Haus und damit Ihre finanzielle Belastung spürbar verringern. 

Ihre Bank schickt Ihnen zwar spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot – dann bleibt Ihnen aber in der Regel keine Zeit mehr, sich noch um eine alternative Anschlussfinanzierung zu eventuell niedrigeren Zinsen und besseren Konditionen zu kümmern. Wie günstig Ihr Anschlussdarlehen wird, hängt nämlich unter anderem vom richtigen Zeitpunkt ab. Diesen bestimmen Sie anhand der aktuellen Bauzinsen. Je nachdem, wo die Zinsen gerade stehen und wie die weitere Zinsprognose lautet, können Sie dann auf verschiedene Formen der Anschlussfinanzierung zurückgreifen.

 

Welchen Einfluss haben die Zinsen auf mein Anschlussdarlehen?

Die Zinsen und deren Entwicklung haben einen erheblichen Einfluss auf Ihre Anschlussfinanzierung. Denn die Konditionen für Ihr Anschlussdarlehen werden nach den aktuellen Zinsen berechnet. Wenn die Zinsen verhältnismäßig günstig sind, kann dies eine finanzielle Entlastung für Sie bedeuten. So könnten Sie beispielsweise Ihre monatliche Rate senken und haben somit jeden Monat mehr Geld zur Verfügung. Oder Sie behalten Ihre bisherige Rate und erhöhen damit die Tilgung Ihres Darlehens. Der Vorteil: Sie zahlen insgesamt weniger Zinsen und Sie sind schneller schuldenfrei.

Die Zinsentwicklung ist wichtig für 2 Frage:

  1.  Wann ist die richtige Zeit, Ihr Anschlussdarlehen abzuschließen?
  2.  Wie lange sollten Sie sich an den Zins binden?

Wir haben Ihnen 3 Szenarien skizziert, die Ihnen aufzeigen, wie die aktuelle und die künftige Zinsentwicklung ihre Entscheidung beeinflussen kann:

  • Fall 1: Die aktuellen Bauzinsen sind niedriger als Ihr jetziger Zins.

    Wenn die Zinsen nach dem Abschluss Ihrer Baufinanzierung gesunken sind, können Kreditnehmer sich freuen: Für die kommende Finanzierungsrunde können Sie mit besseren Konditionen rechnen. Das klingt nach: sofort zuschlagen und eine günstige Anschlussfinanzierung abschließen, sobald es möglich ist. Das ist auch richtig. Oder wird damit gerechnet, dass die Zinsen noch weiter sinken? Dann wäre warten klüger. Auch in diesem Fall gilt: Zinsprognosen im Auge behalten, um den richtigen Zeitpunkt abzupassen.

  • Fall 2: Die aktuellen Bauzinsen liegen auf demselben Niveau wie Ihr jetziger Zins.

    Die marktüblichen Hypothekenzinsen sind zum Zeitpunkt Ihrer Anschlussfinanzierung ungefähr genauso hoch wie der Sollzins Ihrer aktuellen Finanzierung. Sie würden sich also weder verbessern noch eklatant verschlechtern. Wichtig ist nun die Frage: Was sagen die Experten, wohin sich die Zinsen in der kommenden Zeit entwickeln werden? Steht der Trend auf „Anstieg der Zinsen“, dann wäre schnell handeln angesagt. So sichern Sie sich zumindest die Konditionen, die Sie jetzt schon haben, für die darauffolgenden 10, 15 oder 20 Jahre. Steht der Trend auf „Absinken der Zinsen“, dann wäre es natürlich klüger, noch ein bisschen zu warten. Denn dann wahren Sie die Chance, mit einem niedrigeren Zins in die nächste Runde zu starten. 

  • Fall 3: Die aktuellen Bauzinsen sind höher als Ihr jetziger Zins.

    Die Zinsen sind in der Zwischenzeit gestiegen und haben Ihren alten Sollzins überholt? Das ist auf den ersten Blick natürlich die ungünstigste Ausgangssituation. Der erste Reaktionsimpuls sagt Ihnen vermutlich: warten. Doch auch hier gilt: Lesen Sie sich die Zinsprognosen von Experten durch. Immerhin ist es möglich, dass die Zinsen in Zukunft noch weiter steigen, und dann wäre warten schlecht. In diesem Fall sollten Sie die Möglichkeit nutzen, sich den zwar höheren Zins zu sichern, bevor Sie noch schlechtere Konditionen in Kauf nehmen müssen. Falls die Zinsprognosen auf fallende Zinsen hinweisen, macht sich ein bisschen Geduld hingegen finanziell bezahlt.

Deshalb sollten Sie jetzt prüfen, ob eine Anschlussfinanzierung für Sie bereits in Frage kommt. Denn die Konditionen für Ihr Anschlussdarlehen werden nach den aktuellen Zinsen berechnet. Da die Zinsen verhältnismäßig günstig sind, kann dies eine finanzielle Entlastung für Sie bedeuten. So könnten Sie beispielsweise Ihre monatliche Rate senken und haben somit jeden Monat mehr Geld zur Verfügung. Oder Sie behalten Ihre bisherige Rate und erhöhen damit die Tilgung Ihres Darlehens. Der Vorteil: Sie zahlen insgesamt weniger Zinsen und Sie sind schneller schuldenfrei.

Berechnung: So viel sparen Sie mit einer günstigen Anschlussfinanzierung

Mit der richtigen Entscheidung zur passenden Zeit können Sie also bei der Anschlussfinanzierung viel Geld sparen. Wie viel das ausmachen kann, zeigen wir Ihnen an einem Beispiel. Dabei gehen wir davon aus, dass Ihre Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung 100.000 € beträgt und Sie eine monatliche Rate von 700 € zahlen.

 Darlehen ADarlehen B
Gebundener Sollzins3,5 % p.a4 % p.a
Anfängliche Tilgung4,9 %4,4 %
Zinskosten gesamt29.516,52 €35.766,80 €
Restschuld nach 15 Jahren3.516,52 €9.766,80 €
Annahmen: Finanzierungssumme 100.000 €, Laufzeit 15 Jahre, monatliche Rate 700 €

Die Berechnung zeigt, welche Auswirkungen der Zinssatz auf die Anschlussfinanzierung hat. Investieren Sie den niedrigeren Zinssatz bei gleicher Rate in eine höhere Tilgung, zahlen Sie nicht nur Zinskosten, sondern haben am Ende der Laufzeit auch eine kleinere Restschuld. Geben Sie Ihre individuellen Konditionen einfach in unseren Rechner ein und finden Sie heraus, wie viel Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung sparen können.

Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen: Welche Anschlussfinanzierung ist sinnvoll?

Bei ihrem Anschlussdarlehen für Haus oder Wohnung können Kreditnehmer zwischen Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen wählen.

  • Bei der Prolongation verlängern Sie einfach Ihren bestehenden Vertrag mit der jetzigen Bank.
  • Bei einer Umschuldung wechseln Sie zu einem neuen Anbieter.
  • Ein Forward-Darlehen eignet sich sowohl für eine Umschuldung als auch für eine Prolongation. Ob bei Ihrer Hausbank oder bei einer neuen Bank: Das Forward-Darlehen gibt Ihnen die Möglichkeit, Ihre Anschlussfinanzierung schon einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung Ihrer heutigen Immobilienfinanzierung abzuschließen.

Nachfolgend erklären wir Ihnen die verschiedenen Formen von Anschlussdarlehen noch einmal genauer:

Prolongation: Sie bleiben bei Ihrer alten Bank

Bei einer Prolongation veranlassen Sie die Verlängerung des bereits bestehenden Darlehens bei Ihrer bisherigen Bank, passen dabei aber die Zinsen für die neue Zinsbindung an. Ungefähr 3 bis 6 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung schickt Ihnen die Bank ein neues Angebot für eine Finanzierung. Sie können das Angebot annehmen oder auch ablehnen. Die Abwicklung erfolgt in der Regel ohne eine erneute Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit.

Wichtig ist ein Vergleich der Konditionen für eine Anschlussfinanzierung mit denen anderer Banken. Denn die Zinsen, die Ihnen Ihre Hausbank anbietet, sind häufig teurer als die Angebote der weiteren Kreditinstitute. Außerdem können Sie bei einer anderen Bank oft noch bessere Konditionen für Ihren Neuvertrag aushandeln. Da eine Prolongation von den meisten Banken als Vertragsverlängerung Ihres alten Vertrages gehandelt wird, können Sie in der Regel keine neuen Konditionen verhandeln. Hatten Sie im alten Vertrag keine Sondertilgungsoption, gibt es die Möglichkeit daher auch nicht im verlängerten Vertrag.

Vorteile
  • Alle Unterlagen liegen der Bank bereits vor
  • Keine erneute Bonitätsprüfung
  • Keine Kosten für Grundschuldübertragung
Nachteile
  • Eventuell schlechtere Konditionen/Leistungen als bei anderen Banken
  • Oft höherer Zinssatz als Vergleichsangebote
  • Sonderkonditionen werden nicht automatisch übernommen

Umschuldung: Auf zur neuen Bank

Wird die Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank abgeschlossen, handelt es sich um eine Umschuldung des Immobiliendarlehens. Ihr größter Pluspunkt: Sie können sich niedrigere Zinsen und bessere Konditionen sichern. Zwar fallen bei einer Umschuldung Grundbuch- und Notarkosten an, da die Grundschuld bei einem Gläubigerwechsel von der alten auf die neue Bank übertragen werden muss. Allerdings holen Sie diese Gebühren durch den Zinsvorteil der neuen Finanzierung in der Regel zügig wieder rein. Übrigens: Viele Banken übernehmen die anfallenden Wechselkosten, um Sie als Kunden zu gewinnen.

Vorteile
  • Meist niedrigerer Zins als bei der Hausbank
  • Oft bessere Konditionen/Leistungen
Nachteile
  • Erneuter Bonitätsnachweis
  • Kosten für Grundschuldübertragung (einige Banken übernehmen diese aber)

Forward-Darlehen: Aktuelle Zinsen schon Jahre vorher sichern

Ein Forward-Darlehen können Sie bei Dr. Klein bis zu fünfeinhalb Jahre vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung abschließen und sich auf diese Weise die aktuell günstigen Zinsen für Ihre dann benötigte Anschlussfinanzierung sichern. Die Restschuld des vorherigen Darlehens wird durch das Forward-Darlehen getilgt. Es handelt sich hierbei um ein sogenanntes Annuitätendarlehen, das sich durch monatliche Raten auszeichnet, die über die gesamte Laufzeit hinweg konstant bleiben.

Als Faustregel gilt: Ein Forward-Darlehen lohnt sich grundsätzlich dann, wenn es die Zinsprognose zeigt, dass die Zinsen zum Ende Ihrer Sollzinsbindung steigen werden – unabhängig davon, ob die Bauzinsen gerade höher oder niedriger sind als Ihr jetziger Zins. Wenn Sie trotz Prognose, dass die Bauzinsen weiter steigen, kein Forward-Darlehen abschließen, verschlechtern Sie sich in Zukunft noch weiter im Zins. Wird dagegen mit sinkenden Zinsen gerechnet, ist es ratsam, noch abzuwarten und nicht zu früh tätig zu werden.

Vorteile
  • Niedrige Zinsen bis zu 66 Monate im Voraus sichern
  • Keine Bereitstellungsgebühren
  • Planungssicherheit
Nachteile
  • Sie sind zur Abnahme des Forward-Darlehens verpflichtet – auch bei gesunkenen Zinsen
  • Es fallen Kosten in Form eines Forward-Zuschlages an

Welche Form der Anschlussfinanzierung kommt für mich in Frage?

Die Entscheidung für ein Anschlussdarlehen hängt auch von der Restlaufzeit Ihrer Sollzinsbindung ab: Wie lange dauert es noch, bis ich eine Anschlussfinanzierung brauche? Unsere Grafik verdeutlicht noch einmal die verschiedenen Möglichkeiten:

anschlussfinanzierung-ablaufdiagramm

Welche Kosten fallen bei der Anschlussfinanzierung an?

Die Kosten Ihrer Anschlussfinanzierung werden dadurch bestimmt, für welche Art des Anschlussdarlehens Sie sich entscheiden. In der Regel fallen für eine Prolongation keine Kosten an. Anders sieht es bei einer Umschuldung Ihrer Finanzierung zu einer anderen Bank aus.

Kosten für die Anschlussfinanzierung bei einer Umschuldung

Für den Wechsel muss die bestehende Grundschuld auf die neue Bank übertragen werden. Dabei entstehen Kosten. Wie hoch diese sind, ist abhängig davon, ob es sich um eine Löschung und Neueintragung der Grundschuld oder um eine Grundschuldabtretung handelt.

  • Löschung und Neueintragung der Grundschuld
    Wird die bereits bestehende Grundschuld der alten Bank im Grundbuch gelöscht und dann auf die neue Bank eingetragen, ist dies nicht nur aufwendig, sondern auch teuer. Bei einer Grundschuld von 100.000 € fallen für die Löschung circa 200 € an, dazu kommt die Neueintragung mit rund 663 €. Insgesamt müssten Sie also 863 € zahlen.
  • Grundschuldabtretung
    Bei einer Grundschuldabtretung wird die Grundschuld von der alten an die neue Bank abgetreten. Das reduziert Ihre Kosten, denn die Abtretung kostet bei einer Grundschuld von 100.000 € nur rund 200 €. In vielen Fällen werden diese Kosten sogar von der neuen Bank übernommen. Zudem ist es zeitlich weniger aufwendig: In vielen Fällen nimmt Ihnen die neue Bank die Kommunikation mit dem Notar und die anfallenden Formalitäten ab.

Wenn Sie die Gebühren für eine Grundschuldübertragung bei Ihrer Anschlussfinanzierung berechnen möchten, nutzen Sie dafür am besten unseren Grundbuchrechner.

Kosten für die Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen

Bei einem Forward-Darlehen können neben den Kosten für die Grundschuldübertragung weitere Kosten für die Anschlussfinanzierung anfallen – und zwar in Form eines höheren Sollzinses. Denn die Banken berechnen für die Wartezeit zwischen dem Abschluss und der Auszahlung des Forward-Darlehens einen Zinsaufschlag. Dieser fällt von Bank zu Bank unterschiedlich aus, im Durchschnitt beträgt er circa 0,02 Prozentpunkte pro Monat.

Je länger die Wartezeit bis zur Anschlussfinanzierung ist, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus.

Dennoch lohnt sich ein Forward-Darlehen in den meisten Fällen für den Kreditnehmer – vor allem, wenn die Zinsen so niedrig sind wie aktuell. Steigt der Zinssatz nach Auszahlung des Darlehens auch nur minimal an, hat sich der Zinsaufschlag bereits amortisiert. Mit unserem Rechner zur Anschlussfinanzierung können Sie die Zinsen für Ihr Darlehen ganz einfach berechnen.

10 Tipps: Was ist bei der Anschlussfinanzierung zu beachten?

Früh genug handeln, den richtigen Moment für günstige Zinsen abpassen, einen passenden Kredit finden – wir geben zu, die Suche nach einer Anschlussfinanzierung für Ihr Haus kann zum Hürdenlauf werden. Wir haben Ihnen deshalb noch einmal 10 Tipps für Ihr Anschlussdarlehen zusammengestellt und was Sie dabei beachten sollten.

  1. Setzen Sie sich spätestens 5 Jahre vor Ablauf Ihrer ersten Zinsbindung mit Ihrer Anschlussfinanzierung auseinander. Behalten Sie dazu am besten die Zinsentwicklung im Blick, so können Sie schnell reagieren.
  2.  Haben Sie auch Angebote von anderen Kreditinstituten, verhandeln Sie mit der Bank, um noch günstigere Kondtionen für Ihre Anschlussfinanzierung zu erhalten. 
  3. Läuft Ihre Baufinanzierung bereits 10 Jahre, habe Sie die Möglichkeit, mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB Ihre bestehende Finanzierung zu kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. 
  4. Ist abzusehen, dass die Zinsen in naher Zukunft steigen werden, ist ein Forward-Darlehen die richtige Wahl, um sich die noch günstigeren Zinsen zu sichern. Mit Hilfe unseres Forward-Darlehen-Rechners können Sie verschiedene Szenarien für Ihre Anschlussfinanzierung durchspielen. Weitere Rechner finden Sie auf unserer Seite Baufinanzierungsrechner.
  5. Hat sich Ihr finanzieller Spielraum seit der Erstfinanzierung vergrößert, sollten Sie sich dies für Ihre Anschlussfinanzierung zunutze machen. Entscheiden Sie sich für eine höhere monatliche Rate, können Sie Ihren Kredit schneller tilgen.
  6. Investieren Sie die Ersparnis bei der Anschlussfinanzierung in eine höhere Tilgung, um Ihren Kredit schneller abzuzahlen. 
  7.  Passen Sie bei der Anschlussfinanzierung die neue Zinsbindung dem Zinsniveau an. Sind die Zinsen nun niedriger, wählen Sie eine lange Zinsbindungsfrist. Sind die Zinsen höher, entscheiden Sie sich für eine kürzere Zinsbindung. 
  8.  Beachten Sie, dass Sie mit Sondertilgungen Ihre Darlehenssumme für die Anschlussfinanzierung verringern können. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist dann nicht nötig.
  9. Entscheiden Sie sich für eine Grundschuldabtretung, um Gebühren bei der Umschuldung zu sparen.
  10.  Haben Sie neben der Tilgung Ihrer Baufinanzierung Eigenkapital angespart, können Sie dieses bei der Anschlussfinanzierung nutzen, um Ihre Restschuld und so auch Ihre Zinsbelastung zu reduzieren.

Sie suchen weitere Tipps zum Thema Zinsen sparen und niedriger Zinssatz? Dann empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeber-Artikel „Zinsen sparen bei der Baufinanzierung“.

Ist es gut, bei der Anschlussfinanzierung Eigenkapital einzubringen?

Es ist gut, bei der Anschlussfinanzierung Eigenkapital einzubringen. Je niedriger Ihre Restschuld ist, und damit der Darlehensbetrag für die Anschlussfinanzierung, desto bessere Bauzinsen können Sie von der Bank erwarten. Durch Eigenkapital mindern Sie nicht nur Ihre Restschuld, sondern auch das Risiko für die Bank. Das wird wiederum mit günstigen Konditionen honoriert. Der Einsatz von Eigenkapital in die Anschlussfinanzierung sorgt also für günstigere Zinsen. Dass Sie dadurch bares Geld sparen, zeigen wir mit Hilfe eines Beispiels in der Tabelle:

 Anschlussfinanzierung ohne EigenkapitalAnschlussfinanzierung mit Eigenkapital
Restschuld120.000 €120.000 €
Eigenkapital0 €20.000 €
Zinssatz3,4 %3,2 %
monatliche Rate940 €940 €
Laufzeit10 Jahre10 Jahre
Zinskosten27.189,33 €17.723,29 €
Zinsersparnis0 €9.466,04 €
Tabelle: Beispielrechnung Auswirkungen unterschiedlicher Sollzinshöhen auf die Kosten für die Anschlussfinanzierung

Angenommen, Sie haben eine Restschuld in Höhe von 120.000 € und bringen 20.000 € in Ihre Anschlussfinanzierung ein, sparen Sie insgesamt 9.466,04 € Zinsen über 10 Jahre. Ihr Darlehensbetrag reduziert sich in diesem Fall auf 100.000 €, was die Bank mit einem niedrigeren Zinssatz honoriert.

Wann kann ich mein Anschlussdarlehen kündigen?

Wie jede Immobilienfinanzierung kann auch eine Anschlussfinanzierung nicht einfach so gekündigt werden. Dennoch gibt es drei Ausnahmen:

  1. Sie nutzen Ihr Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB.
    10 Jahre, nachdem Ihre Anschlussfinanzierung ausgezahlt wurde, können Sie diese mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Forward-Darlehen, die bei der vorherigen Bank prolongiert wurden, sind sogar bereits 10 Jahre nach dem Vertragsabschluss kündbar (Urteil des Landgerichtes Bochum AZ I-1 O 68/15). Möchten Sie Ihr Sonderkündigungsrecht für die Baufinanzierung nutzen, bieten wir Ihnen als Vorlage einen Musterbrief als Word-Datei zum Download an.  
  2. Sie möchten Ihr Haus oder die Wohnung verkaufen.
    In diesem Fall darf die Bank sich Ihnen nicht in den Weg stellen, denn ein Verkauf ist jederzeit Ihr gutes Recht.
  3. Sie müssen den Finanzierungsbedarf für die Immobilie erhöhen, die Bank ist aber nicht zu einer Nachfinanzierung bereit.
    Dies kann beispielsweise eintreten, wenn Sie den Dachboden ausbauen müssen, weil eine pflegebedürftige Person bei Ihnen einzieht und Sie sich mit den Ausbaukosten verkalkuliert haben. Ist die Bank dann nicht bereit, einen weiteren Kredit als Nachfinanzierung zu gewähren, obwohl das Haus durchaus höher beliehen werden könnte, haben Sie in der Regel ein Kündigungsrecht.

In den Fällen 2 und 3 darf und wird die Bank allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen, weil ihr durch die vorzeitige Kündigung des Darlehens die Zinszahlungen der nächsten Jahre entgehen. Wie hoch diese Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen würde, können Sie mit unserem Vorfälligkeitsrechner vorab herausfinden.

Ist der Bausparvertrag eine Alternative zum Anschlussdarlehen?

Eine Alternative zur Anschlussfinanzierung blieb bisher unerwähnt: der Bausparvertrag. Auch er eignet sich unter bestimmten Voraussetzungen dazu, Ihre Restschuld nach Ablauf der ersten Zinsbindung abzutragen. Diese Lösung hat aber Vor- und Nachteile, die es genau gegeneinander abzuwägen gilt.

Zunächst zum Vorgehen: Der Bausparvertrag durchläuft zwei Phasen, die Ansparphase und die Darlehensphase. Die Ansparphase dauert meist sieben oder acht Jahre, in dieser Zeit leisten Sie regelmäßige Sparbeiträge. Danach gibt Ihnen die Bausparkasse ein zinsgünstiges Bauspardarlehen, und zwar zu den Zinsbedingungen, die bei Abschluss des Vertrags galten. Dieses Darlehen lässt sich für die Anschlussfinanzierung einsetzen. Somit können Sie durch den frühzeitigen Abschluss eines Bausparvertrags die heutigen Zinsen sogar noch länger im Voraus konservieren als bei einem Forward-Darlehen, nämlich sieben bis acht Jahre (Forward-Darlehen: maximal 5,5 Jahre).

  • Forward-Darlehen gegen Bausparvertrag: Was ist besser?

    Wenn der Bausparvertrag einem noch länger im Voraus günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichert, wo liegen dann für den Kreditnehmer die Vorteile eines Forward-Darlehens? Die Antwort: Der Bausparvertrag hat als Anschlussfinanzierung einen konkreten Nachteil, nämlich seine Zuteilungsreife. Beim Forward-Darlehen ist garantiert, dass Ihnen die ursprünglich vereinbarte Darlehenssumme auch exakt dann zur Verfügung steht, wenn Ihr erstes Darlehen ausläuft und Sie die Anschlussfinanzierung brauchen, um es zu tilgen.

    Beim Bausparvertrag gibt es dafür keine Garantie. Er wird zwar grundsätzlich nach sieben oder acht Jahren zuteilungsreif, das heißt aber noch nicht, dass Sie das Bauspardarlehen dann genau zu diesem Zeitpunkt erhalten. Eine Bausparkasse kann pro Zuteilungsperiode nur eine bestimmte Anzahl an Bausparern mit dem Darlehen ausstatten. Mit etwas Pech müssen Sie vielleicht warten und für einige Monate eine teurere Zwischenfinanzierung zur Überbrückung einrichten. Das ist das Risiko, das Sie beim Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung begleitet.

    Im Gegenzug gibt es beim Bausparvertrag, anders als beim Forward-Darlehen, keine Abnahmeverpflichtung. Angenommen, die Zinsen sind in der Zwischenzeit noch weiter gesunken und nun wäre es attraktiver, eine neue Anschlussfinanzierung abzuschließen, als das Bauspardarlehen mit einem höheren Sollzins anzunehmen. Dann steht es Ihnen frei, das Bauspardarlehen einfach abzulehnen und sich das Angesparte aus dem Bausparvertrag auszahlen zu lassen. Das ist wiederum ein Vorteil, mit dem das Forward-Darlehen nicht punkten kann: Aus dem Forward-Darlehen-Vertrag kommen Sie nicht ohne Weiteres raus, ganz egal, wie sich die Zinsen in der Zwischenzeit entwickelt haben.

  • Fazit: Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung flexibler, aber risikoreicher

    Und der Bausparvertrag hat noch mehr zu bieten: Bei einem Bauspardarlehen können Sie jederzeit kostenlose Sondertilgungen leisten und es sogar vollständig zurück bezahlen, ohne Kündigungsfristen einhalten oder eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Das ist bei einem Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung in diesem Umfang nicht möglich, da es in der Regel nur eine begrenzte Anzahl kostenloser Sondertilgungen bietet.


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