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Grundstückspreise 2022: So viel müssen Sie in Deutschland zahlen

Die Kosten für ein Grundstück sind in den letzten Jahren explodiert. Wie viel ein Grundstück in Deutschland kostet und wie die Grundstückspreise ermittelt werden, erfahren Sie in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze

  • In Deutschland kostet ein Grundstück im Durchschnitt 203,80 €/m² (3. Quartal 2021).
  • Vor allem die Lage beeinflusst die Grundstückspreise.
  • Ländliche Regionen sind günstiger als städtische oder stadtnahe Gebiete.
  • Die Ausstattung des Bodens sowie die Beschaffenheit haben Einfluss auf den Grundstückspreis.
  • Für die Ermittlung des Grundstückspreises nutzt man das Vergleichswertverfahren oder die Angaben zum Bodenrichtwert.
  • Tendenziell werden sich auch zukünftig die Grundstückpreise im oberen Preissegment bewegen.

Wie hoch sind die Grundstückspreise 2022 in Deutschland im Schnitt?

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Grundstück in Deutschland lag im dritten Quartal 2021 bei 203,80 €/m² (Quelle: Destatis, Stand: 01.02.2022). In deutschen Städten ist die Nachfrage nach Grundstücken in der Regel höher als auf dem Land, sodass hier die Preise variieren. Damit sich die Preise besser vergleichen lassen haben wir die Quadratmeterpreise mit der Grundfläche von 680 m² multipliziert. So groß ist in Deutschland ein durchschnittliches Grundstück.

EinwohnerzahlQuadratmeterpreisKosten für ein Grundstück von 680 m²
Gemeinden unter 2.000 Einwohner71,16 €/m²48.388,80 €
Städte über 500.000 Einwohnern1.212,79 €/m²824.697,20 €
Durchschnitt203,80 €/m²128.394 €
Tabelle: Grundstückspreise in Deutschland. Quelle: Statistisches Bundesamt.

Die Grundstückspreise unterscheiden sich nicht nur zwischen Stadt und Land, sondern auch von Bundesland zu Bundesland. Genaueres erfahren Sie im nächsten Abschnitt „Wie hoch sind die Grundstückspreise der Bundesländer“.

Wie hoch sind die Grundstückspreise der Bundesländer?

Im Durchschnitt zahlen Sie in Deutschland einen Grundstückspreis von 361 €/m². Auf ein Grundstück von 680 m² hochgerechnet ergibt sich ein durchschnittlicher Kaufpreis von 602.364 €. Wie viel Sie in den einzelnen Bundesländern für ein erschlossenes beziehungsweise ein baureifes Grundstück genau zahlen, erfahren Sie in der Tabelle.

BundeslandPreis in € pro m²Kosten für ein Grundstück von 680 m²
Baden-Württemberg219,50 €149.260 €
Bayern344,39 €234.185,20 €
Berlin1.177,11 €800.434,80 €
Brandenburg146,63 €99.708,40 €
Bremen170,44 €115.899,20 €
Hamburg1.099,91 €747.9320 €
Hessen241,70 €164.356 €
Mecklenburg-Vorpommern70,98 €48.266,40 €
Niedersachsen108,52 €73.793,60 €
Nordrhein-Westfalen148,11 €100.714,80 €
Rheinland-Pfalz121,74 €82.783,20 €
Saarland106,91 €72.698,80 €
Sachsen143,56 €97.620,80 €
Sachsen-Anhalt53,91 €36.658,80 €
Schleswig-Holstein120,77 €82.123,60 €
Thüringen55,17 €37.515,60 €
Tabelle: Grundstückspreise 2022 der einzelnen Bundesländer, Quelle: Statistisches Bundesamt, Stand: 4. Quartal 2020, abgerufen: 02.02.2022

Der Tabelle nach zahlen Sie in Berlin mit knapp 1.200 €/m² den höchsten Preis. Am günstigsten kaufen Sie in Sachsen-Anhalt. Dort bekommen Sie bereits ein Grundstück für durchschnittlich 53,91 €/m².

 

In welchen Städten sind die Grundstückspreise am höchsten?

München ist die Stadt mit den höchsten Grundstückspreisen. Ein m² baureifes Grundstück kostet dort im Durchschnitt 2.800 €/m², der Bundesdurchschnitt liegt in den anderen untersuchten Städten bie 840 €/m². Wie die Preise in den restlichen Großstädten ab 500.000 Einwohnern sind, zeigen wir Ihnen in der Tabelle.

StadtGrundstückspreise pro m² (Durchschnitt)Kosten für ein Grundstück von 680 m²
München2.800 €1.904.000 €
Stuttgart1.600 €1.088.000 €
Düsseldorf1.200 €816.000 €
Frankfurt a.M.1.150 €782.000 €
Köln885 €601.800 €
Hamburg830 €564.400 €
Nürnberg730 €496.400 €
Berlin550 €374.000 €
Hannover485 €329.800 €
Essen400 €272.000 €
Bremen330 €224.400 €
Dresden300 €204.000 €
Dortmund300 €204.000 €
Leipzig200 €136.000 €
Tabelle: Durchschnittliche Grundstückspreise in deutschen Großstädten (Quelle: LBS Preisspiegel 2021)

In Städten wie Hannover oder Leipzig sind die Preise zwar verhältnismäßig niedrig. Ein Blick auf die Preisentwicklung zeigt aber, dass die Preise teilweise stärker wachsen als in den teuren Städten. So legten die Grundstückspreise in Hannover laut LBS Preisspiegel 2021 im Vergleich zum Vorjahr um 10 % zu. In München waren es für denselben Zeitraum 8 %.

Wie entwickeln sich die Grundstückspreise?

Die Preise für Bauland entwickeln sich weiterhin nach oben. Der Preisindex für unbebautes und baureifes Bauland des Statistischen Bundesamtes verzeichnet seit 2015 einen Anstieg. Kostete ein Grundstück 2015 noch 100.000 €, sind es jetzt bereits 156.000 €.

JahrGrundstückskosten
2015100.000 €
2016110.000 €
2017122.700 €
2018134.500 €
2019146.100 €
2020156.100 €
Grafik: Entwicklung der Grundstückspreise anhand eines Beispiels (Quelle: Statistisches Bundesamt, Stand 2022)

Ein Ende des Preisanstiegs ist nicht in Sicht. Die Marktwirtschaft gilt auch im Baugewerbe: Die Nachfrage beeinflusst das Angebot und den Preis. Besteht großes Interesse an Bauland, erhöht das die Grundstückspreise, da das Angebot knapp ist.

Die folgenden Gründe sorgen unter anderem dafür, dass die Grundstückspreise steigen:

  • Immer mehr Menschen wollen sich auch im Alter absichern und investieren in eine Immobilie.
  • Die Bauzinsen sind aktuell sehr günstig, was viele in den vergangenen Jahren zum Bauen animiert hat.
  • In Deutschland gibt es wertvolle Immobilien und stetig steigende Mieten. Das ist auch für Investoren aus dem In- und Ausland attraktiv, sodass sie bundesweit investieren.

Denken Sie gerade über einen Grundstückskauf nach, ist das eine mögliche Option. Wie bereits ausgeführt, gibt es lokale Unterschiede in der Preisgestaltung. Daher lohnt es sich, Angebote miteinander zu vergleichen und nicht bei dem erstbesten Angebot zuzuschlagen.

Welche Faktoren beeinflussen die Grundstückspreise 2022?

Es gibt zwar Möglichkeiten, die Grundstückspreise mit Hilfe verschiedener Verfahren zu ermitteln, dennoch werden die Baulandpreise häufig individuell nachgebessert. Der Zustand des Grundstücks spielt dabei eine entscheidende Rolle. Jede Besonderheit des Grundstücks lässt den Preis steigen oder drückt ihn gar. Diese Faktoren beeinflussen die Grundstückspreise und können die Baunebenkosten erhöhen:

  • Lage: Je zentraler das Grundstück, desto teurer ist es in der Regel.
  • Infrastruktur:  Die Anbindung an Bildungseinrichtungen wie Kitas oder Schulen spielen genauso eine Rolle wie eine gut ausgebaute Infrastruktur und die Anbindung an öffentliche Einrichtungen wie Bahnhöfe oder Flughäfen.
  • Zuschnitt der Grundfläche: Je nachdem, wie die Fläche des Grundstücks geschnitten ist, schlägt sich das auf den Wert nieder. Ist das Grundstück zudem günstig gelegen, zum Beispiel mit freier Sicht auf die Berge, hat das seinen Preis.
  • Größe: Mit der Größe des Grundstücks steigen auch die Grundstückspreise.
  • Erschließung: Ist ein Grundstück bereits erschlossen, also existiert ein Zugang zum öffentlichen Strom- und Wassernetzwerk, zahlen Sie einen höheren Preis. Andersherum: Ist das Bauland noch nicht erschlossen, kommen diese Kosten zusätzlich auf Sie zu.
  • Beschaffenheit des Bodens: Ist Ihr Untergrund von Altlasten durchzogen oder besonders felsig, bedeutet das für die Bauarbeiten mehr Aufwand. Das verschafft Ihnen zwar einen günstigen Grundstückspreis, allerdings fallen später Kosten für die Bereinigung des Erdbodens an. Wie der Boden beschaffen ist, ermitteln Sie am besten mit einem Baugrundgutachten.
  • Kaufkraft der Einwohner: Gibt es Einwohner, die die Grundstückspreise bezahlen können, treibt das Angebot-Nachfrage-Prinzip die Grundstückspreise nach oben.
  • Bebaubarkeit: Nicht alle freien Grundstücke sind auch tatsächlich Baugrundstücke. Haben Sie allerdings ein bebaubares Grundstück gefunden, spiegelt sich das im Preis wider.

Wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, ist es sinnvoll zu wissen, was Ihnen wichtig ist. Möchten Sie zentral wohnen und die für Sie relevantesten Institutionen praktisch erreichen, dafür jedoch mit einem kleineren Grundstück vorliebnehmen? Oder bevorzugen Sie ein großes Grundstück etwas außerhalb des Zentrums, nehmen dafür jedoch etwas Fahrerei in Kauf? Schlussendlich entscheidet häufig der Preis bei der Wahl nach einem geeigneten Grundstück.

Wie werden Grundstückspreise ermittelt?

Um Grundstückspreise zu ermitteln, gibt es 2 Möglichkeiten:

  1. Das Vergleichswertverfahren
  2. Der Bodenrichtwert

1. Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahrens ermittelt die Preise anhand weiterer Grundstücke aus der Umgebung mit ähnlichen Merkmalen. Voraussetzung ist, dass ausreichend Grundstücke in der Nähe vorhanden sind. Ein Gutachter zieht verschiedene Faktoren für die Wertermittlung heran. Er hat zudem Zugriff auf anonymisierte Kaufpreissammlungen, um die Grundstückspreise zu berechnen.

2. Der Bodenrichtwert

Ein Gutachterausschuss einer Gemeinde ermittelt hierbei den Bodenrichtwert und gibt ihn als Preis pro m² an. Der Durchschnittswert berechnet sich anhand aller gezahlten Preise für ein Grundstück einer Kommune. Die Werte werden in Bodenrichtwertzonen aufgeteilt und auf einer Karte oder einer Tabelle veröffentlicht. Im Zuge der Digitalisierung sind die durchschnittlichen Grundstückspreise pro m² als Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) im Internet abrufbar.

Die Angaben aus dem Bodenrichtwertinformationssystem werden jährlich, mindestens aber alle 2 Jahre, auf Grundlage bereits getätigter Verkäufe ermittelt. Sie stellen lediglich Orientierungswerte dar. Das bedeutet, sie sind nicht bindend. Ein Verkäufer darf den Grundstückspreis selbst festlegen.

BORIS-D stellt Informationen der Gutachterausschüsse der einzelnen Bundesländer zur Verfügung. Sie erhalten damit auf einen Blick Angaben zu Bodenrichtwerten in Ihrer Region. Das System ersetzt allerdings keine amtliche Bodenrichtwertauskunft. Diese bekommen Sie lediglich über die Gutachterausschüsse Ihrer Region.

Welche Tipps gibt es für günstiges Bauland?

Wir haben einige Tipps für Sie gesammelt, die erschlossenes Bauland trotz der steigenden Grundstückspreise erschwinglich machen.

  • Wie viel Land brauchen Sie wirklich?
    Erkundigen Sie sich bei Freunden und Bekannten, die ein Haus besitzen oder mieten, nach einer passenden Grundstücksfläche. So finden Sie heraus, welche Größe auch für Sie geeignet ist. Musterhaussiedlungen bieten sich ebenfalls an, um eine angemessene Hausgröße herauszustellen. Planen Sie dann noch Abstände sowie Platz für Garten und Garage ein.
  • Auf´s Land ziehen
    In der Regel sind die Grundstückspreise auf dem Land günstiger. Sie sind jedoch nicht gezwungen, gleich in eine ländliche Gegend zu ziehen. In Randgebieten, dem sogenannten Speckgürtel, lässt sich meist ein Baugrundstück finden. Hier ist die Infrastruktur auch noch so gut ausgebaut, dass Sie den öffentlichen Nahverkehr nutzen können.
  • Bauland und Immobilie separat kaufen
    Erwerben Sie zunächst das Bauland ohne Immobilie, sparen Sie einen Teil der Grunderwerbsteuer. Sie wird dann nur auf den Grundstückspreis erhoben, nicht aber auf den Preis für die Immobilie. Kaufen Sie das Grundstück und die Immobilie zusammen, ist der Kaufpreis maßgeblich für die Errechnung der Grunderwerbsteuer. Mehr Tipps zur Finanzierung finden Sie auf der Seite ➔ Grundstück finanzieren.
  • Erschlossenes Grundstück kaufen
    Erschlossene Grundstücke sind in der Regel teurer, da der Kaufpreis zusätzlich die Erschließungskosten beinhaltet. Sie können jedoch sicher sein, dass Sie auf diesem Grund auch bauen dürfen. Haben Sie ein nicht erschlossenes Grundstück in die engere Wahl gezogen, besteht diese Gewissheit nicht. Zudem entstehen für Sie Kosten für den Grundstückskauf, die zum Kaufpreis hinzukommen. Bei einem erschlossenen Grundstück wurde häufig bereits ein Bodengutachten durchgeführt, dass Ihnen Auskunft über die Beschaffenheit des Bodens gibt. Sie haben also keine bösen Überraschungen zu erwarten.

Welche Nebenkosten erhöhen die Grundstückspreise?

Haben Sie ein Grundstück gefunden, entstehen neben dem Kaufpreis meist noch weitere Kosten.

  • Erschließungskosten: Zu den Erschließungskosten gehören unter anderem die Anschlüsse an die Wasser- und Gasversorgung, Internetanschlüsse und der Anschluss an das Telefonnetz. Die Erschließungskosten sind abhängig vom Aufwand. Müssen erst Leitungen bis zu den Hauptanschlüssen gelegt werden, erhöht das die Kosten. In der Regel können Sie mit Erschließungskosten zwischen 7.000 und 10.000 € rechnen.
  • Herrichtungskosten: Eine Altlastbeseitigung oder die Reinigung des Grundstücks, beispielsweise von Öl oder Geröll, sind sogenannte Herrichtungskosten. Abrisskosten gehören ebenfalls dazu. Bei den Herstellungskosten bestimmt der Aufwand die Höhe der Kosten. Ein Kostenvoranschlag gibt Ihnen genauere Auskunft darüber, wie tief Sie in die Tasche greifen müssen.
  • Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren gehören zu den Kaufnebenkosten. Sie kommen neben dem Grundstückspreis auf Sie zu und müssen in die Kostenplanung einkalkuliert werden. Die Kaufnebenkosten machen etwa 10 – 15 % des Kaufpreises aus.

Lassen Sie sich bei einem unerschlossenen Grundstück von einem Gutachter oder Sachverständigen begleiten. Er kann Ihnen beratend zur Seite stehen und die Kosten für Sie genau kalkulieren.

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