Wie lange gibt es noch Niedrigzinsen? Tipps für einen günstigen Immobilienkredit in der Niedrigzinsphase

Was versteht man unter einer Niedrigzinsphase?

Der Begriff Niedrigzinsphase bezeichnet einen Zeitabschnitt, der durch niedrige Zinsen für Darlehen und Sparguthaben gekennzeichnet ist. Seit dem Beginn der weltweiten Finanzkrise Ende 2007 haben sich die Zinsen kontinuierlich nach unten entwickelt. So senkte beispielsweise die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins von 2008 bis März 2016 von 4,25 % auf 0 %. Auf diesem Niveau verharrt er immer noch (März 2021). Den Leitzins nutzen Banken als Richtwert für ihre Kredit- und Anlagezinsen.  

Für Bauherren, Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer ist das eine gute Nachricht, denn dank der Niedrigzinsen sind Baufinanzierungen zurzeit extrem günstig. Während es für Sparer keine nennenswerten Zinsen für Guthaben auf dem Giro- und Tagesgeldkonto gibt. Es drohen sogar Strafzinsen.

Generell hängt die Bewertung der Niedrigzinsphase vom Kontext und der subjektiven Einstellung ab. Bauherren, Immobilienkäufer oder Anschlussfinanzierer würden einen Kredit, der beispielsweise mit 2 % verzinst ist, eher als teuer bewerten. Für Sparer hingegen sind 2 % Sparzinsen wahrscheinlich zu wenig.

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Wo stehen die aktuellen Bauzinsen?

Aktuell befinden sich die Bauzinsen auf einem sehr niedrigen Niveau. So zahlen Sie aktuell für ein Darlehen in Höhe von 190.000 €, mit einer 5-jährigen Sollzinsbindung und einer Tilgung von 2 % einen effektiven Jahreszins bestenfalls ab 0,66 % (Repräsentatives Beispiel, Stand: Oktober 2021). Somit begleiten uns die Niedrigzinsen auch in 2021.

Ein Blick auf die Zinsentwicklung zeigt: Im Januar 2011 zahlten für ein Darlehen in Höhe von 190.000 €, mit einer 5-jährigen Sollzinsbindung und einer Tilgung von 2 % einen effektiven Jahreszins von 3,21 %. In diesem Fall sind also die Bauzinsen  in den letzten 10 Jahren grob gerundet um 80 % gesunken.

Eine gute Nachricht für alle Bauherren oder Immobilienkäufer, denn die Niedrigzinsen ermöglichen zinsgünstige Darlehen. Aufgrund der aktuellen Bauzinsen lohnt es sich daher auch in diesem Jahr, eine Baufinanzierung oder Anschlussfinanzierung abzuschließen. 

Doch auch in der Niedrigzinsphase sollte Ihr Immobilienerwerb solide finanziert sein. Denn Niedrigzinsen verstärken die Nachfrage nach Immobilien. Da das Immobilien-Angebot aber knapp ist, steigen die Immobilienpreise im Gleichschritt mit der Niedrigzinsphase. 

Prüfen Sie in aller Ruhe, ob der Kaufpreis angemessen ist und stellen Sie einen sicherheitsorientierten Finanzierungsplan auf. Denn irgendwann endet Ihr erstes Baudarlehen und in der Regel müssen Sie dann noch die Restschuld in Form einer Anschlussfinanzierung begleichen, also die Fortführung Ihrer Baufinanzierung mit einem neuen Kredit.

Ist ein Ende der Niedrigzinsphase in Sicht?

Aktuell sind die Baufinanzierungszinsen günstig. Dies wird sich mit großer Wahrscheinlichkeit auch in 2021 fortsetzen. Die generelle Zinsprognose von Dr Klein sieht daher einen Seitwärtstrend für 2021 vor. Für Bauherren, Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer heißt das: An den historischen Niedrigzinsen wird sich so schnell nichts ändern.

"Auch im Jahr 2021 erwarte ich ein extrem niedriges Zinsniveau", erklärt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein. Für diese Annahme spricht vor allem, dass die EZB den Markt weiterhin mit Geld fluten und damit Kurse für Staatsanleihen oben halten wird. Der Zinsexperte hält allerdings leichte Anstiege bei längeren Zinsbindungen in 2021 für möglich.

"Wenn sich die Wirtschaft gut erholt und eine steigende Inflation erwartet wird, könnte der zurzeit sehr geringe Unterschied zwischen langen und kurzen Laufzeiten wieder größer werden. In Summe werden wir aber weiterhin niedrige Zinsen sehen." Baufinanzierungen bleiben also günstig.

Wird es auch nach 2021 Niedrigzinsen für Baudarlehen geben?

Es gibt diverse Anzeichen, die für Niedrigzinsen über 2021 hinaus sprechen: 

• Seit der Corona-Pandemie befinden sich viele EU-Staaten in einer Rezession, also einer Konjunkturphase, in der das Bruttoinlandsprodukt (BIP) eine negative Wachstumsrate im Vergleich zum Vorjahresquartal aufweist. Es ist völlig offen, wann die europäische Konjunktur sich von der Corona-Krise wieder erholt.
• Die Nachfrage nach der zehnjährigen Bundesanleihe hält an und somit bewegt sich deren Rendite um die Null-Prozent-Marke - momentan ist sie sogar negativ. Das heißt: Bleibt deren Rendite niedrig, können Sie weiterhin mit Niedrigzinsen für die Baufinanzierung rechnen.
• Eine Straffung der Geldpolitik seitens der EZB ist kurz- und mittelfristig eher unwahrscheinlich. 

"Selbst wenn sich die Wirtschaft nach der Pandemie wieder erholt, wird die EZB nicht direkt aus der lockeren Geldpolitik aussteigen können. Denn hoch verschuldete Staaten wie Italien könnten bei steigenden Zinsen ihre Schulden nicht mehr zurückzahlen", so Neumann. Bauherren und Immobilienkäufer kommen also weiterhin in den Genuss von Baudarlehen zu Niedrigzinsen.

Wie wirken sich Niedrigzinsen auf die Kosten des Immobilienkredits aus?

Die aktuellen Niedrigzinsen sorgen dafür, dass die Kosten für den Immobilienkredit sinken und die Baufinanzierung insgesamt flexibler gestaltet werden kann. Doch auch in einer Niedrigzinsphase bewegen sich die Bauzinsen und eine kleine Verschiebung des Zinssatzes und der Tilgung − nach dem Komma − wirkt sich unmittelbar auf Ihre Monatsrate, Zinskosten und Restschuld aus. Diesen Zusammenhang möchten wir Ihnen anhand eines kleinen Rechenbeispiels veranschaulichen.

Das Beispiel zeigt: Zwar führt die Kombination aus niedrigem Zinssatz und höherer Tilgung zu einer geringfügig größeren Monatsrate. Dafür verringert sich die Restschuld deutlich und somit sind Sie schneller schuldenfrei.

Niedrigzinsen: Fünf Tipps für einen günstigen Immobilienkredit

Wenn Sie jetzt ein Haus bauen oder kaufen möchten oder bei Ihnen steht die Anschlussfinanzierung an, dann ist die aktuelle Niedrigzinsphase ein guter Zeitpunkt dafür – sofern der Preis stimmt und Ihre Baufinanzierung solide aufgestellt ist. Denn irgendwann werden auch die Bauzinsen wieder steigen und auch dann sollten Sie den Immobilienkredit weiterhin tragen können.  

Wir haben für Sie ein fünf Tipps zusammengestellt, damit Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase die Stellschrauben richtig ausrichten und unter dem Strich den Immobilienkredit günstiger finanzieren: 

1. Hohe Tilgung bei Niedrigzinsen wählen 
2. Niedrigzinsen lange sichern 
3. Volltilgerdarlehen: Schuldenfrei nach einer Finanzierungsrunde 
4. Niedrigzinsen mit Bausparvertrag sichern 
5. Forward-Darlehen: Niedrigzinsen für die Anschlussfinanzierung sichern

Die Tipps stellen wir Ihnen nun im Detail vor.

Tipp 1: Hohe Tilgung bei Niedrigzinsen wählen

Vermeiden Sie eine hohe Restschuld am Ende der ersten Finanzierungrunde, indem Sie eine möglichst hohe Tilgung gleich zu Beginn Ihrer Immobilienfinanzierung wählen – sofern es Ihre finanzielle Situation erlaubt. 

Mit der Tilgung bestimmen Sie maßgeblich die Höhe Ihrer monatlichen Rate, die im Regelfall über den gesamten Zeitraum der Zinsbindung gleichbleibt. Sie selbst setzt sich aus dem Tilgungs- und Zinsanteil zusammen. Den Zinsanteil legt die Bank fest, während Sie den Tilgungsanteil bestimmen. 

Je höher der Tilgungsanteil ausfällt, desto höher ist auch die monatliche Belastung. Sie sind jedoch schneller schuldenfrei. Diesen Zusammenhang möchten wir Ihnen anhand eines kleinen Rechenbeispiels verdeutlichen.

Das Beispiel zeigt: Wenn Sie die Tilgung nur um 1 % erhöhen, reduziert dies signifikant die Restschuld und somit verkürzt sich auch die Laufzeit Ihres Kredits: um fast 10 Jahre. Zudem zahlen Sie nach 10 Jahren Zinsbindung rund 2.500 € weniger Zinsen an die Bank.

Denken Sie jedoch an das Tilgungsparadox: Viele zukünftigen Bauherren und Immobilienkäufer denken, je niedriger die Baukreditzinsen sind, desto besser. Doch bei einem Kredit mit einem von Beginn an niedrigeren Zins und derselben Tilgungsrate dauert es länger, bis sich die Verhältnisse innerhalb der monatlichen Rate zugunsten der Tilgung verschieben. Wählen Sie daher in einer Niedrigzinsphase eine entsprechend hohe Tilgung.

Tipp 2: Niedrigzinsen lange sichern

In einer Niedrigzinsphase ist eine lange Zinsbindung von mindestens 15 Jahren oder länger empfehlenswert. Denn damit sichern Sie sich die aktuellen Niedrigzinsen für Baufinanzierungen für einen sehr langen Zeitraum. 

Zwar verlangt die Bank in der Regel für je fünf Jahre Zinsbindung einen Aufschlag von 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte auf den Sollzins, also für den Zeitraum, zu dem der Bauzinssatz festgeschrieben ist. Doch gleichzeitig verringern Sie damit das Zinsänderungsrisiko über viele Jahre und können somit langfristig planen.

Sollten die Bauzinsen in den nächsten Jahren noch weiter sinken, dann können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Gemäß Paragraf 489 BGB ist es Ihr Recht, den Immobilienkredit mit einer Frist von sechs Monaten nach zehn Jahren zu kündigen und zu einer günstigeren Finanzierung zu wechseln.

Tipp 3: Volltilgerdarlehen: Schuldenfrei nach einer Finanzierungsrunde

In einer Niedrigzinsphase sind Volltilgerdarlehen eine lohnenswerte Option, denn damit sichern sich Bauherren und Immobilienkäufer die Niedrigzinsen über den gesamten Zeitraum der Finanzierung. Im Gegensatz dazu wird bei einem Annuitätendarlehen der Zinssatz hingegen nur über eine begrenzte Dauer festgelegt.

Die Vorteile des Volltilgerdarlehens:

• Planungssicherheit
• Häufig günstigerer Zinssatz
• Geringere Zinskosten
• Keine Restschuld

Sie sind also nach einer Finanzierungsrunde schuldenfrei. Wie das funktioniert, zeigen wir Ihnen an einem Rechenbeispiel:

Das Beispiel zeigt: Bei diesem Volltilgerdarlehen sind Sie nach 20 Jahren schuldenfrei. Die Zinskosten betragen rund 40.000 € weniger als bei einem Annuitätendarlehen. Dafür ist die Monatsrate etwa 400 € höher. . 

Die Nachteile des Volltilgerdarlehens:

• Dauerhaft monatliche Rate
• Starke Bindiung an den Kreditgeber
• In der Regel sind Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel oder Tilgungspause nicht möglich

Daher eignet sich ein Volltilgerdarlehen besonders in einer Niedrigzinsphase für Darlehensnehmer mit einer hohen Kreditwürdigkeit. 

Tipp 4: Niedrigzinsen mit Bausparvertrag sichern

Bausparverträge haben in einer Niedrigzinsphase einen schlechteren Ruf, da es keine nennenswerten Zinsen auf den angesparten Betrag gibt. Doch mit einem Bausparvertrag lassen sich die aktuellen Niedrigzinsen für einen langen Zeitraum einfrieren. Das Darlehen ist also günstig und lohnt sich vor allem, wenn man weiß, dass man in ein paar Jahren bauen wird. 

Das Bauspar-Prinzip: Sie legen einfach eine Bausparsumme fest und sparen innerhalb von etwa sieben Jahren rund 50 % der Bausparsumme an. Nach der Sparphase nehmen Sie die restlichen 50 bis 60 % als zinsgünstiges Darlehen auf. Dabei nutzen Sie das Zinsniveau beim Vertragsabschluss und sichern somit gegen steigende Bauzinsen ab.

Tipp 5: Forward-Darlehen: Niedrigzinsen für die Anschlussfinanzierung sichern

Eine Anschlussfinanzierung benötigen Sie, wenn Ihre Zinsbindung bei einem Annuitätendarlehen abgelaufen ist und eine Restschuld besteht. Informieren Sie sich daher etwa zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung über die Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung. Eine Option ist zum Beispiel ein sogenanntes Forward-Darlehen, denn damit können Sie bis zu fünf Jahre im Voraus die aktuellen Niedrigzinsen einfrieren.

Dies lässt sich die Bank jedoch auch bezahlen. Im Schnitt werden bei einer dreijährigen Forward-Periode 0,4 Prozentpunkte auf den Zinssatz aufgeschlagen. Damit ist das Darlehen teurer als eine normale Baufinanzierung, die sofort genutzt wird.

Die Vorteile eines Forward-Darlehens im Vergleich zu einem höher verzinsten Annuitätendarlehen möchten wir anhand einer Beispielrechnung veranschaulichen.

Das Beispiel zeigt: Die Restlaufzeit bis zur Abzahlung des Kredites fällt ähnlich aus. Jedoch zahlen Sie beim Forward-Darlehen eine geringere monatliche Rate und sparen fast die Hälfte an Zinskosten ein. Daher lohnt es sich, die Zinsentwicklung über einen längeren Zeitraum zu beobachten, um in einer Niedrigzinsphase das Beste für die eigene Finanzierung herauszuholen.

Was sind die Ursachen für die aktuelle Niedrigzinsphase?

Im Spätsommer 2007 platzte die Preisblase am US-Immobilienmarkt. Sie markierte den Anfang der weltweiten Finanzkrise und somit den Startschuss für die Niedrigzinsphase. Die großen Zentralbanken wie die EZB und die amerikanische Notenbank FED senkten infolge dieser Krise daraufhin die Leitzinsen. Im Oktober 2009 folgte die Eurokrise. Mehreren europäischen Ländern drohte wegen ihrer hohen Verschuldung und mangelnden Wettbewerbsfähigkeit der Bankrott.

Die EZB reagierte 2010 zunächst mit einem 750-Milliarden-Euro-Rettungsprogramm und begann, in großem Stil Staats- und Unternehmensanleihen aufzukaufen. Der EZB-Leitzins, der im Sommer 2008 bei 4,25 % lag, wurde bis zum März 2016 auf 0 % gesenkt. Hier verharrt er immer noch (Stand: September 2021).

Mit den Leitzinsen steuert die Europäische Zentralbank die Geldflüsse im Euroraum. Die Währungshüter reagieren somit auf die wirtschaftliche Lage, um die Inflation zu regulieren und das Wirtschaftswachstum anzukurbeln.

Niedrige Zinsen: Phase oder Dauerzustand?

Die aktuelle Niedrigzinsphase dauert nun seit mehr als zehn Jahren an. Ein Ende ist aktuell nicht abzusehen, denn zentrale Probleme sind ungelöst. Ein Beispiel: Die Konjunktur in der Eurozone befindet sich in einer Rezession, die unter anderem auf die Corona-Pandemie zurückzuführen ist. Die EZB versucht durch beispielslose Hilfspakte, die Wirtschaft wieder anzukurbeln und die Staaten in der Corona-Krise zu stützen. Ob und wann das gelingt, ist offen.

Die Liste der zentralen Probleme ist lang. Hinzukommen langfristige Trends wie Globalisierung, Digitalisierung und Demographie. Es ist also viel Geld im Markt und dies dämpft die Zinsentwicklung. Daher gehen viele Fachleute davon aus, dass die Niedrigzinsphase noch viele Jahre andauern wird. Markus Demary vom Institut der deutschen Wirtschaft rechnet beispielsweise damit, dass uns die Niedrigzinsen bis in das Jahr 2050 begleiten werden.

Niedrigzinsphase: Das Wichtigste im Überblick

Bauherren, Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer zählen zu den Gewinnern der aktuellen Niedrigzinsphase, deren Ende nicht absehbar ist. Doch schon ein moderater Anstieg der Bauzinsen um beispielsweise 0,5 bis 1,0 % würde die Finanzierung wesentlich verteuern.

Daher gilt es in der Niedrigzinsphase die Stellschrauben richtig ausrichten, um unter dem Strich den Immobilienkredit günstiger zu finanzieren:

• Achten Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase auf eine lange Zinsbindung und eine verhältnismäßig hohe Tilgung. Damit reduzieren Sie die Zinskosten und die Restschuld verringert sich. Dies wirkt sich positiv auf die Konditionen der Anschlussfinanzierung aus. Sie sind also schneller schuldenfrei.
• Mit einem Bausparvertrag, Volltilgerdarlehen oder einem Forward-Darlehen frieren Sie die aktuelen Niedrigzinsen ein.
• Beobachten Sie langfristig die Zinsentwicklung auf den Finanzmarkt. Nutzen Sie dazu beispielsweise unseren monatlichen Zinskommentar. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, gibt in seiner Zinsprognose einen Ausblick auf die kurz- und mittelfristige Entwicklung der Bauzinsen.

Doch treffen Sie Ihre Entscheidung nicht nur aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase. Denn nur ein ausgewogener Finanzierungsplan ist die Basis, damit Sie sich den Traum vom Eigenheim auch erfüllen können – ohne schlaflose Nächte. Sprechen Sie daher rechtzeitig einen unabhängigen Finanzberater an, um das Beste für die eigene Finanzierung herauszuholen. Wie die Beratung im Detail abläuft, haben wir für Sie im Ratgeberartikel "Beratung ist überaus wichtig" zusammengefasst.