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Niedrigzinsphase: Tipps für einen Baukredit mit günstigen Zinsen

Die aktuell niedrigen Zinsen eigenen sich perfekt, um eine Baufinanzierung abzuschließen. Auf was es dabei ankommt, erfahren Sie in diesem Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was versteht man unter einer Niedrigzinsphase?

      Der Begriff Niedrigzinsphase bezeichnet einen Zeitabschnitt, der durch niedrige Zinsen für Darlehen und Sparguthaben gekennzeichnet ist. Seit dem Beginn der weltweiten Finanzkrise Ende 2007 haben sich die Zinsen kontinuierlich nach unten entwickelt. So senkte beispielsweise die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins von 2008 bis März 2016 von 4,25 Prozent auf 0 Prozent. Auf diesem Niveau verharrt er immer noch (Januar 2021). Den Leitzins nutzen Banken als Richtwert für ihre Kredit- und Anlagezinsen. 

      Für Bauherren, Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer ist das eine gute Nachricht, denn dank der Niedrigzinsphase sind Baufinanzierungen zurzeit extrem günstig. Während es für Sparer kaum noch nennenswerte Zinsen für Guthaben auf dem Giro- und Tagesgeldkonto. Es drohen sogar Strafzinsen.

      Generell hängt die Bewertung der Niedrigzinsphase vom Kontext und der subjektiven Einstellung ab. Bauherren, Immobilienkäufer oder Anschlussfinanzierer würden einen Kredit, der beispielsweise mit zwei Prozent verzinst ist, eher als teuer bewerten. Für Sparer hingegen sind zwei Prozent Sparzinsen wahrscheinlich zu wenig.

      Wo stehen die aktuellen Bauzinsen?

      Aktuell befinden sich die Bauzinsen auf einem sehr niedrigen Niveau. So zahlen Sie aktuell für ein Darlehen in Höhe von 190.000 Euro, mit einer fünfjährigen Sollzinsbindung und einer Tilgung von zwei Prozent einen effektiven Jahreszins von 0,41 Prozent (Stand: Januar 2021). Somit wird das günstige Zinsniveau von 2020 auch 2021 weiter fortgeführt.

      Ein Blick auf die Zinsentwicklung zeigt: Im Januar 2011 zahlten für ein Darlehen in Höhe von 190.000 Euro, mit einer fünfjährigen Sollzinsbindung und einer Tilgung von zwei Prozent einen effektiven Jahreszins von 3,21 Prozent. In diesem Fall sind also die Bauzinsen  in den letzten zehn Jahren grob gerundet um 90 Prozent gesunken. Eine gute Nachricht für alle Bauherren oder Immobilienkäufer, denn die Niedrigzinsphase ermöglicht zinsgünstige Darlehen.

      Doch überstürzen sollten Sie nichts. Prüfen Sie in aller Ruhe, ob der Kaufpreis angemessen ist und stellen Sie einen sicherheitsorientierten Finanzierungsplan auf. Denn irgendwann endet Ihr erstes Baudarlehen und in der Regel müssen Sie dann noch die ausstehende Restschuld in Form einer Anschlussfinanzierung begleichen, also die Fortführung Ihrer Baufinanzierung mit einem neuen Kredit.

      Ist ein Ende der Niedrigzinsphase in Sicht?

      Aktuell sind die Baufinanzierungszinsen günstig. Dies wird sich mit großer Wahrscheinlichkeit auch in 2021 fortsetzen. Die generelle Zinsprognose von Dr Klein sieht daher einen Seitwärtstrend für 2021 vor.. Für Bauherren, Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer heißt das: An den historisch günstigen Finanzierungsmöglichkeiten wird sich so schnell nichts ändern.

      „Auch im Jahr 2021 erwarte ich ein extrem niedriges Zinsniveau“, erklärt Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG. Für diese Annahme spricht vor allem, dass die EZB den Markt weiterhin mit Geld fluten und damit die Anleihekurse oben halten wird. Möglich sind Michael Neumann zufolge leichte Anstiege bei längeren Zinsbindungen.

      „Wenn sich die Wirtschaft nächstes Jahr gut erholt und eine steigende Inflation erwartet wird, könnte der zurzeit sehr geringe Unterschied zwischen langen und kurzen Laufzeiten wieder größer werden. In Summe werden wir aber weiterhin niedrige Zinsen sehen.“ Baufinanzierungen bleiben also günstig.

      Zinsprognose für 2021: „Ich erwarte eine Seitwärtsbewegung“

      Wie werden sich die Bauzinsen in 2021 entwickeln? Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, beantwortet diese Frage und gibt in seiner Zinsprognose einen Ausblick auf die weitere Entwicklung.
      Quelle: Dr. Klein Podcast "Hausgefragt"

      Zudem gibt es diverse Indikatoren, die für ein niedriges Zinsniveau über 2021 hinaus sprechen: 

      • Die globale Konjunktur hatte sich schon vor der Corona-Pandemie deutlich abgeschwächt. Doch seit der Corona-Pandemie befinden sich nun viele Staaten in einer Rezession, also einer Konjunkturphase, in der das Bruttoinlandsprodukt (BIP) eine negative Wachstumsrate im Vergleich zum Vorjahresquartal aufweist. Es ist offen, wann sich die globale Wirtschaft von den Folgen der Pandemie wieder erholt.
      • Die Angst vor der Rezession führt zu einer hohen Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen. Dies drückt beispielsweise die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe weiter und somit können die Bauzinsen kaum steigen. 
      • Die Europäische Zentralbank (EZB) befindet sich im Corona-Krisenmodus. Der niedrige EZB-Leitzins von null Prozent sowie Anleihekäufe von Staatsanleihen und anderen Wertpapieren in Billionenhöhe halten die Kurse künstlich hoch, während die Zinsen im Keller bleiben.

      Eine Abkehr von dieser expansiven Geldpolitik ist kurz- und mittelfristig unwahrscheinlich. „Selbst wenn sich die Wirtschaft nach der Pandemie wieder erholt, wird die EZB nicht direkt aus der lockeren Geldpolitik aussteigen können. Denn hoch verschuldete Staaten wie Italien könnten bei steigenden Zinsen ihre Schulden nicht mehr zurückzahlen“, so Neumann. Bauherren und Immobilienkäufer kommen also weiterhin in den Genuss von günstigen Darlehen.

      Wie wirkt sich die Niedrigzinsphase auf die Kosten des Immobilienkredits aus?

      Eine Verschiebung des Zinssatzes und der Tilgung − vor oder nach dem Komma − wirkt sich unmittelbar auf Ihre Monatsrate, Zinskosten und Restschuld aus. Diesen Zusammenhang möchten wir Ihnen anhand eines kleinen Rechenbeispiels veranschaulichen.

       Zinssatz 1,2 %Zinssatz 1,6 %
      Darlehenssumme280.000 €280.000 €
      Anfängliche Tilgung3,5 %3 %
      Monatliche Rate1.096,67 €1.073,33 €
      Restschuld nach 10 Jahren175.932,78 €188.972,87 €
      Gesamtlaufzeit bei gleichem Zinssatz24 Jahre und 5 Monate26 Jahre und 7 Monate
      Tabelle: Annuitätendarlehen mit unterschiedlichem Zinssatz und höherer Tilgung im Vergleich

      Das Beispiel zeigt: Zwar führt die Kombination aus niedrigem Zinssatz und höherer Tilgung zu einer geringfügig größeren Monatsrate, doch dafür verringert sich die Restschuld signifikant und  somit sind Sie schneller schuldenfrei.

      Niedrigzinsphase: Fünf Tipps für einen günstigen Immobilienkredit

      Wenn Sie jetzt ein Haus bauen oder kaufen möchten oder bei Ihnen steht die Anschlussfinanzierung an, dann ist die aktuelle Niedrigzinsphase ein guter Zeitpunkt dafür – sofern der Preis stimmt und Ihre Baufinanzierung konservativ kalkuliert ist. Denn irgendwann werden auch die Bauzinsen wieder steigen und auch dann sollten Sie den Immobilienkredit bedienen können.  

      Wir haben für Sie ein fünf Tipps zusammengestellt, damit Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase die Stellschrauben richtig ausrichten und unter dem Strich den Immobilienkredit günstiger finanzieren: 

      1. Nutzen Sie eine hohe anfängliche Tilgung bei niedrigen Zinsen.
      2. Wählen Sie eine lange Zinsbindung in der Niedrigzinsphase.
      3. Mit einem Volltilgerdarlehen sind Sie nach einer Finanzierungsrunde schuldenfrei. 
      4. Frieren Sie die niedrigen Zinsen von heute mit einem Bausparvertrag ein.
      5. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die niedrigen Zinsen von heute für Ihre spätere Anschlussfinanzierung. 

      Die Tipps stellen wir Ihnen nun im Detail vor.

      Hohe anfängliche Tilgung bei niedrigen Zinsen wählen

      Die anfängliche Tilgung bestimmt maßgeblich die Höhe Ihrer monatlichen Rate, die im Regelfall über den gesamten Zeitraum der Zinsbindung gleichbleibt. Sie selbst setzt sich aus dem Tilgungs- und Zinsanteil zusammen. Den Zinsanteil legt die Bank fest, während Sie den Tilgungsanteil bestimmen. Je höher der Tilgungsanteil ausfällt, desto höher ist auch die monatliche Belastung. Sie sind jedoch schneller schuldenfrei.

       Anfängliche Tilgung 2 %Anfängliche Tilgug 3 %
      Darlehenssumme250.000 €250.000 €
      Zinssatz2 %2 %
      Monatliche Rate833,33 €1.041,67 €
      Restschuld nach 10 Jahren194.700,59 €167.049,77 €
      Zinskosten nach 10 Jahren44.700,19 €42.050,17 €
      Laufzeit bei gleichem Zinssatz34 Jahre und 9 Monate25 Jahre und 7 Monate
      Tabelle: Vergleich anfängliche Tilgung 2 und 3 Prozent

      Das Beispiel zeigt: Wenn Sie die Tilgung nur um ein Prozent erhöhen, reduziert dies signifikant die Restschuld und somit verkürzt sich auch die Laufzeit Ihres Kredits: um fast zehn Jahre. Zudem zahlen Sie nach zehn Jahren Zinsbindung rund 2.500 Euro weniger Zinsen an die Bank.

      Achten Sie jedoch auf das Tilgungsparadox: Viele denken, je niedriger die Baukreditzinsen sind, desto besser. Doch bei einem Kredit mit einem von Beginn an niedrigeren Zins und derselben Tilgungsrate dauert es länger, bis sich die Verhältnisse innerhalb der monatlichen Rate zugunsten der Tilgung verschieben. Wählen Sie daher in einer Niedrigzinsphase eine entsprechend hohe Tilgung.

      Lange Zinsbindung in der Niedrigzinsphase wählen

      In einer Niedrigzinsphase ist eine lange Zinsbindung von mindestens zehn Jahren empfehlenswert, denn damit sichern Sie sich die aktuell günstigen Bauzinsen für einen sehr langen Zeitraum.

      Zwar verlangt die Bank in der Regel für je fünf Jahre Zinsbindung einen Aufschlag von 0.3 bis 0,5 Prozentpunkte auf den Sollzins, doch gleichzeitig verringern Sie damit das Zinsänderungsrisiko über viele Jahre und können somit langfristig planen.

      Sollten die Bauzinsen in den nächsten Jahren noch weiter sinken, dann können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Gemäß Paragraf 489 BGB ist es Ihr Recht, den Immobilienkredit mit einer Frist von sechs Monaten nach zehn Jahren zu kündigen und zu einer günstigeren Finanzierung zu wechseln.

      Volltilgerdarlehen: Schuldenfrei nach einer Finanzierungsrunde

      In einer Niedrigzinsphase sind Volltilgerdarlehen eine lohnenswerte Option, denn damit sichern sich Bauherren und Immobilienkäufer den niedrigen Zinssatz über den gesamten Zeitraum der Finanzierung. Bei einem Annuitätendarlehen wird der Zinssatz hingegen nur über eine begrenzte Dauer festgelegt. 

      Die Vorteile des Volltilgerdarlehens:

      • Planungssicherheit
      • Häufig günstigerer Zinssatz
      • Geringere Zinskosten
      • Keine Restschuld

      Sie sind also nach einer Finanzierungsrunde schuldenfrei. Wie das funktioniert, zeigen wir Ihnen an einem Rechenbeispiel:

       VolltilgerdarlehenAnnuitätendarlehen
      Darlehenssumme300.000 €300.000 €
      Zinsbindung20 Jahre20 Jahre
      Sollzins2,23 %2,5 %
      Tilgungssatz3,98 %2 %
      Monatsrate1.552,50 €1.125 €
      Restschuld nach 20 Jahren0 €144.512,71 €
      Zinskosten nach 20 Jahren72.009,07 €114.512,71 €
      Tabelle: Volltilger- und Annuitätendarlehen im Vergleich

      Das Beispiel zeigt: Das Darlehen ist bei einem Volltilgerdarlehen nach 20 Jahren abbezahlt. Die Zinskosten betragen rund 40.000 Euro weniger als bei einem Annuitätendarlehen. Dafür ist die Monatsrate etwa 400 Euro höher. 

      Die Nachteile des Volltilgerdarlehens:

      • Dauerhaft hohe monatliche Rate
      • Starke Bindung an einen Kreditgeber
      • Geringe Flexibilität: Die Laufzeit kann nicht geändert werden, in der Regel sind Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel oder Tilgungspause nicht möglich/li>

      Daher eignet sich ein Volltilgerdarlehen in erster Linie für Darlehensnehmer mit einer hohen Kreditwürdigkeit. Ein tadelloser Schufa-Score, ein hohes und ein gesichertes Einkommen sind in jedem Fall vonnöten.

      Niedrige Zinsen mit Bausparvertrag sichern

      Bausparverträge haben in einer Niedrigzinsphase einen schlechteren Ruf, da es keine nennenswerten Zinsen auf den angesparten Betrag gibt. Doch mit einem Bausparvertrag lassen sich die aktuellen Baukreditzinsen einfrieren. Das Darlehen ist also günstig und lohnt sich vor allem, wenn man weiß, dass man in ein paar Jahren bauen wird. 

      Bausparen ist einfach:

      • Sie legen eine Bausparsumme fest.
      • Sie sparen innerhalb von etwa sieben Jahren 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme an.
      • Nach der Sparphase nehmen Sie die restlichen 50 bis 60 Prozent als zinsgünstiges Darlehen auf.

      Benötigen Sie das Geld eher, kombinieren Sie den Bausparvertrag mit einem Immobilienkredit. Die Kombikreditvariante hat den Vorteil, dass Sie sich ebenfalls die Zinsen von heute sichern. Sie bekommen die gesamte Sparsumme sofort ausgezahlt und zahlen in der Sparphase lediglich Zinsen auf den Bausparer. 

      Gleichzeitig sparen Sie eine festvereinbarte Summe an. In der Regel sind das zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme. Anschließend kommen Sie in die Darlehensphase und zahlen auch hier den Restbetrag an die Bausparkasse zurück.

      Forward-Darlehen: Niedrige Zinsen für die Zukunft sichern

      Wenn die Zinsbindung bei einem Annuitätendarlehen abgelaufen ist, müssen Sie die bestehende Restschuld weiterfinanzieren. Bereits einige Monate davor erhalten Sie von der finanzierenden Bank ein Angebot zur Verlängerung der Baufinanzierung – die sogenannte Prolongation. Allerdings ist es oft teurer als das, was auf dem Markt zu finden ist.

      Informieren Sie sich daher etwa drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung über die Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung. Eine Option ist zum Beispiel ein sogenanntes Forward-Darlehen, denn damit können Sie bis zu fünf Jahre im Voraus die aktuellen Baukreditzinsen einfrieren.

      Ein Forward-Darlehen ist das richtige für Sie, wenn:

      • Sie sich den aktuellen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung sichern wollen.
      • Ihr aktueller Sollzins weitaus höher ist als der potenzielle Zinssatz Ihrer Anschlussfinanzierung.
      • Die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau sind.
      • Die Zinsen laut mittel- oder langfristigen Zinsprognosen steigen sollen.

      Dies lässt sich die Bank jedoch auch bezahlen. Im Schnitt werden bei einer dreijährigen Forward-Periode 0,58 Prozentpunkte auf den Zinssatz aufgeschlagen. Damit ist das Darlehen 0,58 Prozentpunkte teuer als eine normale Baufinanzierung, die sofort genutzt wird.

      Die Vorteile eines Forward-Darlehens im Vergleich zu einem höher verzinsten Annuitätendarlehen möchten wir anhand einer Beispielrechnung veranschaulichen.

       Forward-Darlehen 2019 abgeschlossenAnschlussfinanzierung 2023 abgeschlossen
      Sollzins2 %3,5 %
      Restschuld100.000 €100.000 €
      Sollzinsbindung10 Jahre10 Jahre
      Anfänglicher Tilgungssatz6 %5 %
      Monatsrate670 €710 €
      Restschuld nach 10 Jahren33.640 €40.420 €
      Tilgung nach 10 Jahren66.360 €59.760 €
      Zinskosten nach 10 Jahren13.640 €25.240 €
      Theoretische Restlaufzeit bei selbem Sollzins14 Jahre und 4 Monate15 Jahre und 2 Monate
      Tabelle: Vergleich Forward-Darlehen und Annuitätendarlehen

      Das Beispiel zeigt: Die Restlaufzeit bis zur Abzahlung des Kredites fällt ähnlich aus. Jedoch zahlen Sie beim Forward-Darlehen eine geringere monatliche Rate und sparen fast die Hälfte an Zinskosten ein. 

      Daher lohnt es sich, die Zinsentwicklung über einen längeren Zeitraum zu beobachten, um in einer Niedrigzinsphase das Beste für die eigene Finanzierung herauszuholen.

      Was sind die Ursachen für die aktuelle Niedrigzinsphase?

      Im Spätsommer 2007 platzte die Preisblase am US-Immobilienmarkt. Sie markierte den Anfang der weltweiten Finanzkrise. Die großen Zentralbanken wie die EZB und die amerikanische Notenbank FED senkten infolge dieser Krise daraufhin die Leitzinsen. Im Oktober 2009 folgte die Eurokrise. Mehreren europäischen Ländern drohte wegen ihrer hohen Verschuldung und mangelnden Wettbewerbsfähigkeit der Bankrott.

      Die EZB reagierte 2010 zunächst mit einem 750-Milliarden-Euro-Rettungsprogramm und begann, in großem Stil Staats- und Unternehmensanleihen aufzukaufen. Der Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz), der im Sommer 2008 bei 4,25 Prozent lag, wurde bis zum März 2016 auf null Prozent gesenkt. Hier verharrt er immer noch (Stand: Januar 2021).

      Mit den Leitzinsen steuert die Europäische Zentralbank die Geldflüsse in Europa. Die Währungshüter reagieren somit auf die wirtschaftliche Lage, um die Inflation zu regulieren und das Wirtschaftswachstum anzukurbeln.

      Niedrige Zinsen: Phase oder Dauerzustand?

      Die aktuelle Niedrigzinsphase dauert nun seit mehr als zehn Jahren an. Ein Ende ist aktuell nicht abzusehen, denn zentrale Probleme sind ungelöst. Ein Beispiel: Die europäische Wirtschaft befindet sich in einer Rezession, die auf die Corona-Pandemie zurückzuführen ist. Die EZB versucht durch beispielslose Hilfspakte, die europäische Wirtschaft wieder anzukurbeln und die Staaten in der Corona-Krise zu stützen. Ob und wann das gelingt, ist offen.

      Die Liste der zentralen Probleme ist lang, daher gehen viele Fachleute davon aus, dass die Niedrigzinsphase noch viele Jahre andauern wird. Markus Demary vom Institut der deutschen Wirtschaft rechnet beispielsweise damit, dass die Zinsen bis 2050 nicht mehr nennenswert steigen.

      Bauzinsen-Chart: So verlief die Zinsentwicklung in der Vergangenheit

      Niedrigzinsphase: Das Wichtigste im Überblick

      Bauherren, Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer zählen zu den Gewinnern der aktuellen Niedrigzinsphase, deren Ende nicht absehbar ist. Doch auch ein moderater Anstieg der Bauzinsen um beispielsweise 0,5 bis 1,0 Prozent würde die Finanzierung wesentlich verteuern. Daher gilt es in der Niedrigzinsphase die Stellschrauben richtig ausrichten, um unter dem Strich den Immobilienkredit günstiger zu finanzieren:

      • Achten Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase auf eine lange Zinsbindung und eine verhältnismäßig hohe Tilgung. Damit reduzieren Sie die Zinskosten und die Restschuld verringert sich. Dies wirkt sich positiv auf die Konditionen der Anschlussfinanzierung aus. Sie sind also schneller schuldenfrei.
      • Mit einem Bausparvertrag, Volltilgerdarlehen oder einem Forward-Darlehen frieren Sie die aktuell günstigen Bauzinsen ein.
      • Beobachten Sie langfristig die Zinsentwicklung, bevor Ihre Anschlussfinanzierung ansteht.

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