Niedrigzinsphase: Tipps für einen Baukredit mit günstigen Zinsen

Jetzt Baukreditzinsen nutzen, günstige Zinsen halten an

Die Zinsen sind noch weiter gesunken. Dabei dachten Experten bereits im Jahr 2018, dass sie nicht mehr weiter sinken werden. Doch die EZB lebt weiterhin ihren Sparkurs und behält ihre Null-Zins-Politik bei. Das sorgt dafür, dass Sie für eine fünfjährige Laufzeit gerade einmal einen Zins von 0,36 Prozent zahlen (Stand: September 2019). Zur Erinnerung: Im September 2016 waren es noch 0,65 Prozent. Wer also jetzt ein Haus bauen oder kaufen möchte oder bei wem gerade eine Anschlussfinanzierung ansteht, kann von sehr niedrigen Zinsen profitieren. Bei einer Baufinanzierung in einer Niedrigzinsphase gibt es einige Stellschrauben, die sich positiv auf Ihre Finanzierung auswirken:

• Hohe anfängliche Tilgung
• Lange Zinsbindung
• Volltilgerdarlehen
• Bausparvertrag

Mit besonderem Augenmerk auf diese Bereiche können Sie eine Menge Geld sparen. Wie das geht, erfahren Sie bei uns.

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Hohe anfängliche Tilgung bei niedrigen Zinsen

Die anfängliche Tilgung bestimmt die Höhe Ihrer monatlichen Rate. Sie ist über den gesamten Zeitraum der Zinsbindung gleich. Die monatliche Belastung bleibt folglich konstant. Die Rate selbst setzt sich aus einem Tilgungs- sowie einem Zinsanteil zusammen. Den Zinsanteil können Sie nicht beeinflussen, da dieser von der Bank festgelegt wird. Den Tilgungsanteil legen Sie mit der anfänglichen Tilgung fest. Je höher sie ausfällt, desto höher ist auch die monatliche Belastung. Sie sind jedoch schneller schuldenfrei.

Mit unserem Budgetrechner können Sie bereits jetzt die monatliche Rate bestimmen und einen ersten Finanzierungsplan aufstellen.

Eine hohe anfängliche Tilgung ermöglicht eine schnelle Rückzahlung des Darlehens. Hat jedoch den Nachteil, dass die monatliche Belastung höher ist. Zahlen Sie das Darlehen allerdings schneller zurück, sind Sie früher schuldenfrei und zahlen weniger Zinsen an die Bank.

	Anfängliche Tilgung 2 %	Anfängliche Tilgung 3 %
Darlehenssumme	250.000 €	250.000 €
Zinssatz	2 %	2 %
Monatliche Rate	833,33 €	1.041,67 €
Restschuld nach 10 Jahren	194.700,59 €	167.049,77 €
Zinskosten nach 10 Jahren	44.700,19 €	42.050,17 €
Laufzeit bei gleichem Zinssatz	34 Jahre 9 Monate	25 Jahre 7 Monate

Bei der Darlehenssumme von 250.000 Euro fällt gleich ins Gewicht, dass Sie bei einer höheren Tilgung die Laufzeit des Kredites fast zehn Jahre kürzer ist. Nach zehn Jahren Zinsbindung zahlen Sie zudem etwa 2.500 Euro weniger an die Bank. Den größten Spareffekt haben Sie daher, wenn Sie in einer Niedrigzinsphase eine höhe anfängliche Tilgung festschreiben.

Lange Zinsbindung in Niedrigzinsphase wählen

Mit einer langen Zinsbindung können Sie sich die Zinsen von heute für einen sehr langen Zeitraum sichern. Das bedeutet: Ist der Zinssatz für Ihr Darlehen einmal festgelegt, gilt er für die gesamte Zinsbindungsfrist. In einer Niedrigzinsphase ist eine lange Zinsbindung empfehlenswert. Als lange Zinsbindung gelten Laufzeiten ab zehn Jahren.

In der Regel gibt es für je fünf Jahre Zinsbindung einen kleinen Aufschlag von 0,5 Prozentpunkten auf den Sollzins. Das schlägt die Bank auf den Zinssatz auf, für den sie selbst sich das Geld am Kapitalmarkt leiht. In der Niedrigzinsphase könnte sich das dennoch lohnen. Vor allem, wenn zukünftig wieder höhere Zinsen zu erwarten sind. Trotz des Aufschlags profitieren Sie in so einer Phase von günstigeren Zinsen. Gleichzeitig schalten Sie für viele Jahre das Zinsänderungsrisiko aus.

Warum sich ein Volltilgerdarlehen in der Niedrigzinsphase lohnt

Während Sie bei einem Annuitätendarlehen die Zinsen nur über eine begrenzte Dauer der Laufzeit festlegen, lässt sich der Zinssatz mit einem Volltilgerdarlehen über den gesamten Zeitraum festlegen. Die Vorteile:

• Keine Restschuld
• Planungssicherheit
• Häufig günstigerer Zinssatz

Damit am Ende keine Restschuld bleibt, wird eine verhältnismäßig hohe Rate vereinbart. Daher eignet sich ein Volltilgerdarlehen in erster Linie für Darlehensnehmer mit einer hohen Bonität und Kreditwürdigkeit.

	Volltilgerdarlehen	Annuitätendarlehen
Kreditsumme	300.000 €	300.000 €
Zinsbindung	20 Jahre	20 Jahre
Sollzins	2,23 %	2,5 %
Tilgungssatz	3,98 %	2 %
Monatsrate	1.552,50 €	1.125 €
Restschuld	0 €	144.512,71 €
Zinskosten nach 20 Jahren	72.009,07 €	114.512,71 €

In dieser Beispielrechnung ist das Darlehen bei einem Volltilgerdarlehen nach 20 Jahren getilgt. Die Zinskosten betragen rund 40.000 Euro weniger als bei einem Annuitätendarlehen. Dafür ist die Monatsrate etwa 400 Euro höher. Dieser finanzielle Mehraufwand kann die Haushaltskasse belasten.

Niedrige Zinsen mit Bausparvertrag sichern

Bausparverträge geraten in einer Niedrigzinsphase etwas in Verruf, da es keine üppigen Zinsen auf den angesparten Betrag gibt. Dennoch lassen sich mit einem Bausparvertrag die Baukreditzinseninsen einfrieren. Das Darlehen ist also sehr günstig. Das Grundprinzip eines Bausparers ist simpel:

1. Sie legen eine Bausparsumme fest.
2. Sie sparen innerhalb von etwa sieben Jahren 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme an.
3. Nach der Sparphase nehmen Sie die restlichen 50 bis 60 Prozent als zinsgünstiges Darlehen an.

Das lohnt sich, wenn Sie bereits lange im Voraus wissen, dass Sie in einigen Jahren bauen werden. Benötigen Sie das Geld etwas eher, kombinieren Sie den Bausparvertrag mit einem Immobilienkredit. Diese Kombikreditvariante hat den Vorteil, dass Sie sich ebenfalls die Zinsen von heute sichern. Sie bekommen die gesamte Sparsumme sofort ausgezahlt und zahlen in der Sparphase lediglich Zinsen auf den Bausparer. Gleichzeitig sparen Sie eine festvereinbarte Summe an. In der Regel sind das zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme. Anschließend kommen Sie in die Darlehensphase und zahlen auch hier den Restbetrag an die Bausparkasse zurück.

Anschlussfinanzierung in Niedrigzinsphase

Wenn Sie bereits eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, steht nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung an. Die Bank schickt Ihnen zwar wenige Monate im Voraus ein Angebot zur Prolongation zu, das Sie lediglich unterschreiben müssen. Allerdings ist dieses Angebot meist teurer als das, was auf dem Markt zu finden ist. Am besten informieren Sie sich etwa drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung über Ihre Möglichkeiten. 

Mit einem Forward-Darlehen können Sie bis zu fünf Jahre im Voraus die aktuellen Baukreditzinsen einfrieren. Diesen Vorteil lässt sich die Bank jedoch auch bezahlen. Im Schnitt werden bei einer dreijährigen Forward-Periode 0,58 Prozentpunkte auf den Zinssatz aufgeschlagen. Damit ist das Darlehen 0,58 Prozentpunkte teuer als eine normale Baufinanzierung, die sofort genutzt wird. Sollten die Zinsen jedoch in den drei Jahren wieder steigen, kann der Kredit unter Umständen dennoch günstiger sein. Sind die Baukreditzinsen jedoch entgegen der Prognose gestiegen, sind Sie zur trotzdem zur Abnahme des Kredites verpflichtet.

Die Vorteile eines Forward-Darlehens im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen, das in einigen Jahren vermutlich mit einem höheren Zinssatz einhergeht, haben wir in unserer Beispielrechnung dargestellt.

	Forward-Darlehen 2019 abgeschlossen	Anschlussfinanzierung 2023 abgeschlossen
Sollzins	2 %	3,5 %
Restschuld	100.000 €	100.000 €
Sollzinsbindung	10 Jahre	10 Jahre
Anfänglicher Tilgungssatz	6 %	5 %
Monatliche Rate	670 €	710 €
Restschuld nach 10 Jahren	33.640 €	40.420 €
Tilgung nach 10 Jahren	66.360 €	59.760 €
Zinskosten nach 10 Jahren	13.640 €	25.240 €
Theoretische Restlaufzeit bei selbem Sollzins	14 Jahre 4 Monate	15 Jahre 2 Monate

Deutlich wird, dass die Zeit bis zur Abzahlung des Kredites etwas gleich ausfällt. Jedoch zahlen Sie beim Forward-Darlehen eine geringere monatliche Rate und sparen fast die Hälfte an Zinskosten ein. Daher lohnt es sich, die Zinsen über einen längeren Zeitraum zu beobachten, um in einer Niedrigzinsphase das Maximum für die eigene Finanzierung herauszuholen.

Wie es zur Niedrigzinsphase kommt

Mit dem Leitzins steuert die Europäische Zentralbank (EZB) die Geldflüsse in Europa. Geht es den europäischen Ländern wirtschaftlich gut, erhöht sie den Leitzins und verteuert Kredite, entzieht dem Kreislauf also Geld, damit die Konjunktur nicht überhitzt. Bei einem Wirtschaftswachstum also erhöhen sich die Zinsen. In wirtschaftlich schwachen Situationen gilt es, die Wirtschaft anzukurbeln. Dann werden die Zinsen gesenkt, um wirtschaftlich schwächelnden Staaten günstige Kredite zu ermöglichen und die Konjunktur anzukurbeln. Staaten wie Italien und Griechenland geht es finanziell nicht sehr gut, sodass die EZB seit über zehn Jahren, genauer seit 2008, eine Nullprozent-Politik verfolgt. Dafür hat sie den Leitzins kontinuierlich von 4,25 Prozent auf Null Prozent gesenkt. Das hat zur Folge, dass Sparer keine Zinsen mehr auf Ihre Anlagen bekommen. Nicht einmal die Inflationsrate kann ausgeglichen werden. Lediglich Kreditnehmer profitieren von den niedrigen Zinsen. Langjährige Anleger, wie es beispielsweise Baufinanzierer sind, kommen in den Genuss von günstigen Darlehen. Das steigert allerdings gleichsam die Nachfrage nach Immobilien, sodass die Immobilienpreise in den letzten Jahren rapide zugenommen haben. Niemand hat mit einer derart langen Niedrigzinsphase gerechnet. Doch die EZB wird ihren Kurs voraussichtlich noch bis Ende 2020 beibehalten.

Zukünftige Bauherren profitieren weiterhin von Niedrigzinsen

Ein Ende der Zinspolitik ist vorerst nicht in Sicht. Das bedeutet für baldige Hauseigentümer schnell handeln, aber nicht überstürzt. Sollten Sie schon länger mit einer Immobilie liebäugeln, ist jetzt die passende Gelegenheit. Achten Sie auf eine lange Zinsbindung und eine verhältnismäßig hohe Tilgung. Damit reduzieren Sie die Restschuld schneller und müssen bei einer Anschlussfinanzierung, wenn die Zinsen wahrscheinlich wieder gestiegen sind, nicht so hohe Zinskosten zahlen. Steht bei Ihnen gerade eine Anschlussfinanzierung ins Haus, beobachten Sie die Zinsentwicklung. Unsere Berater vor Ort stehen Ihnen auch gerne bei Fragen zur Verfügung und helfen Ihnen, eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung zu erstellen.