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Niedrigzinsen: Tipps für einen günstigen Immobilienkredit in der Niedrigzinsphase

Redakteur Jens Fölsche
Jens Fölsche
07.11.2022
4 Min Lesezeit
Das Wichtigste in Kürze
  • Eine Niedrigzinsphase zeichnet sich durch geringe Zinsen für Darlehensnehmer und Sparer aus.
  • Aktuell besteht keine Niedrigzinsphase für Baufinanzierungen mehr, die Zinsen sind seit Anfang 2022 stetig gestiegen.
  • Niedrigzinsen lassen die Kreditkosten sinken, zudem kann die Baufinanzierung flexibler gestaltet werden.
  • Achten Sie in einer Niedrigzinsphase auf eine hohe Tilgung und eine lange Zinsbindung, um die Zinskosten zu reduzieren.
  • Beobachten Sie langfristig die Zinsentwicklung auf dem Finanzmarkt, um Zwischentiefs und Niedrigzinsen nicht zu verpassen.
Niedrigzinsen und Niedrigzinsphase: Alle Fakten verständlich erklärt

Was versteht man unter einer Niedrigzinsphase?

Der Begriff Niedrigzinsphase bezeichnet einen Zeitabschnitt, der durch ein niedriges Zinsniveau, zum Beispiel für Darlehen und Sparguthaben, gekennzeichnet ist. Dieses Zinsniveau wird weltweit von den Zentralbanken gesteuert, im Euroraum ist die Europäische Zentralbank (EZB) dafür zuständig.

Mit dem Beginn der weltweiten Finanzkrise Ende 2007 haben sich die Zinsen kontinuierlich nach unten entwickelt. So senkte beispielsweise die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins von 2008 bis März 2016 von 4,25 % auf 0 %. Da Banken den Leitzins als Richtwert für ihre Kredit- und Anlagezinsen nutzen, sanken infolgedessen auch die Zinsen für Baufinanzierungen. Gute Bedingungen also für Bauherren, Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer. Doch seit Anfang 2022 steigen die Bauzinsen wieder – die Zeiten der Niedrigzinsen sind vorbei. Zwar sind sie im historischen Vergleich immer noch günstig, eine Niedrigzinsphase besteht allerdings aktuell nicht mehr.

Generell hängt die Bewertung einer Niedrigzinsphase vom Kontext und der subjektiven Einstellung ab. Bauherren, Immobilienkäufer oder Anschlussfinanzierer würden einen Kredit, der beispielsweise mit 3 % verzinst ist, eher als teuer bewerten. Für Sparer hingegen sind 3 % Sparzinsen wahrscheinlich zu wenig.

Wo stehen die aktuellen Bauzinsen?

Die aktuellen Bauzinsen haben sich seit Jahresanfang deutlich verteuert, doch im Vergleich zum Stand vor 15 oder 20 Jahren sind sie immer noch verhältnismäßig günstig. So zahlen Sie aktuell für ein Darlehen in Höhe von 350.000 €, mit einer 5-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2,0 % einen effektiven Jahreszins von 3,77 % im besten Fall (Repräsentatives Beispiel, Stand: 6.1.2022). Zum Vergleich: Im Januar 2008 lagen die Bauzinsen mit einer 5-jährigen Sollzinsbindung bei rund 4,5 %.

Wird es wieder eine Niedrigzinsphase geben?

Aktuell steigen die Bauzinsen kräftig an, doch im Vergleich zum Stand vor 15 oder 20  Jahren sind die aktuellen Bauzinsen immer noch verhältnismäßig günstig. Die generelle Zinsprognose von Dr. Klein geht von weiter steigenden Baufinanzierungszinsen aus. Daher ist der Beginn einer neuen Niedrigzinsphase in 2023 sehr unnwahrscheinlich.

„Die EZB muss voraussichtlich auch im nächsten Jahr noch beherzt an der Zinsschraube drehen, und da ist noch nicht alles am Finanzierungsmarkt eingepreist. Das bedeutet: weiter steigende Bauzinsen.“, so Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein. Für diese Annahme spricht vor allem, dass die Europäische Zentralbank (EZB) aufgrund der treibenden Inflation ihre Geldpolitik straffen wird.

Kurzfristig können die Hypothekenzinsen also noch weiter steigen. Nach dem Ende der langjährigen Niedrigzinsphase  bleiben die Zinsen auch mittelfristig auf einem höheren Niveau, es kann aber immer mal wieder Zwischentiefs geben. Beobachten Sie deshalb täglich die aktuelle Zinsentwicklung – zum Beispiel mit unserem monatlich aktuellen Zinskommentar –, um diese dann auch nutzen zu können. Denn eine Niedrigzinsphase mit Zinsen unter 1 % wird es wohl so schnell nicht mehr geben.

Zinsentwicklung 2023: Werden die Bauzinsen weiter steigen?

In 2022 haben sich die Bauzinsen mehr als vervierfacht – ein historischer Zinssprung. Warum eigentlich und setzt sich diese Dynamik in 2023 fort? Michael Neumann, Zinsexperte von Dr. Klein, ordnet die aktuelle Zinsentwicklung ein, wagt eine Prognose für das erste Halbjahr.

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Wie wirken sich Niedrigzinsen auf die Kosten des Immobilienkredits aus?

Niedrigzinsen sorgen dafür, dass die Kosten für den Immobilienkredit sinken und die Baufinanzierung insgesamt flexibler gestaltet werden kann. Doch auch in einer Niedrigzinsphase bewegen sich die Zinsen für Baugeld und eine kleine Verschiebung des Zinssatzes und der Tilgung − nach dem Komma − wirkt sich unmittelbar auf Ihre Monatsrate, Zinskosten und Restschuld aus. Diesen Zusammenhang möchten wir Ihnen anhand eines kleinen Rechenbeispiels veranschaulichen.

 Zinssatz 1,2 %Zinssatz 1,6 %
Anfängliche Tilgung3,5 %3 %
Monatliche Rate1.096,67 €1.073,33 €
Restschuld nach 10 Jahren175.932,78 €188.972,87 €
Gesamtlaufzeit bei gleichem Zinssatz24 Jahre und 5 Monate26 Jahre und 7 Monate
Tabelle: Annuitätendarlehen mit unterschiedlichem Zinssatz und höherer Tilgung im Vergleich, Darlehenssumme 280.000 €

Das Beispiel zeigt: Zwar führt die Kombination aus niedrigem Zinssatz und höherer Tilgung zu einer geringfügig größeren Monatsrate. Dafür verringert sich die Restschuld deutlich und somit sind Sie schneller schuldenfrei.

Niedrigzinsen: 5 Tipps für einen günstigen Immobilienkredit

Wenn Sie ein Haus bauen oder kaufen möchten oder bei Ihnen die Anschlussfinanzierung ansteht, dann ist die Niedrigzinsphase ein guter Zeitpunkt dafür – sofern der Preis stimmt und Ihre Baufinanzierung solide aufgestellt ist. Wir haben für Sie ein 5 Tipps zusammengestellt, damit Sie in einer Niedrigzinsphase die Stellschrauben richtig ausrichten und unter dem Strich den Immobilienkredit günstiger finanzieren: 

  1. Hohe Tilgung bei Niedrigzinsen wählen 
  2. Niedrigzinsen lange sichern 
  3. Volltilgerdarlehen: Schuldenfrei nach einer Finanzierungsrunde 
  4. Niedrigzinsen mit Bausparvertrag sichern 
  5. Forward-Darlehen: Niedrigzinsen für die Anschlussfinanzierung sichern

Die Tipps stellen wir Ihnen nun im Detail vor.

Tipp 1: Hohe Tilgung bei Niedrigzinsen wählen

Vermeiden Sie eine hohe Restschuld am Ende der ersten Finanzierungrunde, indem Sie eine möglichst hohe Tilgung gleich zu Beginn Ihrer Immobilienfinanzierung wählen – sofern es Ihre finanzielle Situation erlaubt. 

Mit der Tilgung bestimmen Sie maßgeblich die Höhe Ihrer monatlichen Rate, die im Regelfall über den gesamten Zeitraum der Zinsbindung gleichbleibt. Sie selbst setzt sich aus dem Tilgungs- und Zinsanteil zusammen. Den Zinsanteil legt die Bank fest, während Sie den Tilgungsanteil bestimmen. 

Je höher der Tilgungsanteil ausfällt, desto höher ist auch die monatliche Belastung. Sie sind jedoch schneller schuldenfrei. Diesen Zusammenhang möchten wir Ihnen anhand eines kleinen Rechenbeispiels verdeutlichen.

 Anfängliche Tilgung 2 %Anfängliche Tilgung 3 %
Monatliche Rate833,33 €1.041,67 €
Restschuld nach 10 Jahren194.700,59 €167.049,77 €
Zinskosten nach 10 Jahren44.700,19 €42.050,17 €
Laufzeit bei gleichem Zinssatz34 Jahre und 9 Monate25 Jahre und 7 Monate
Tabelle: Annuitätendarlehen mit einer Darlehenssumme von 250.000 € und einem Zinssatz von 2 %

Das Beispiel zeigt: Wenn Sie die Tilgung nur um 1 % erhöhen, reduziert dies signifikant die Restschuld und somit verkürzt sich auch die Laufzeit Ihres Kredits: um fast 10 Jahre. Zudem zahlen Sie nach 10 Jahren Zinsbindung rund 2.500 € weniger Zinsen an die Bank.

Denken Sie jedoch an das Tilgungsparadox: Viele zukünftigen Bauherren und Immobilienkäufer denken, je niedriger die Baukreditzinsen sind, desto besser. Doch bei einem Kredit mit einem von Beginn an niedrigeren Zins und derselben Tilgungsrate dauert es länger, bis sich die Verhältnisse innerhalb der monatlichen Rate zugunsten der Tilgung verschieben. Wählen Sie daher in einer Niedrigzinsphase eine entsprechend hohe Tilgung.

Tipp 2: Niedrigzinsen lange sichern

In einer Niedrigzinsphase ist eine lange Zinsbindung von mindestens 15 Jahren oder länger empfehlenswert. Denn damit sichern Sie sich die aktuellen Niedrigzinsen für Baufinanzierungen für einen sehr langen Zeitraum. 

Zwar verlangt die Bank in der Regel für je fünf Jahre Zinsbindung einen Aufschlag von 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte auf den Sollzins, also für den Zeitraum, zu dem der Bauzinssatz festgeschrieben ist. Doch gleichzeitig verringern Sie damit das Zinsänderungsrisiko über viele Jahre und können somit langfristig planen.

Sollten die Bauzinsen in den nächsten Jahren noch weiter sinken, dann können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Gemäß Paragraf 489 BGB ist es Ihr Recht, den Immobilienkredit mit einer Frist von sechs Monaten nach zehn Jahren zu kündigen und zu einer günstigeren Finanzierung zu wechseln.

Tipp 3: Volltilgerdarlehen: Schuldenfrei nach einer Finanzierungsrunde

In einer Niedrigzinsphase sind Volltilgerdarlehen eine lohnenswerte Option, denn damit sichern sich Bauherren und Immobilienkäufer die Niedrigzinsen über den gesamten Zeitraum der Finanzierung. Im Gegensatz dazu wird bei einem Annuitätendarlehen der Zinssatz hingegen nur über eine begrenzte Dauer festgelegt.

Die Vorteile des Volltilgerdarlehens:

  • Planungssicherheit
  • Häufig günstigerer Zinssatz
  • Geringere Zinskosten
  • Keine Restschuld

Sie sind also nach einer Finanzierungsrunde schuldenfrei. Wie das funktioniert, zeigen wir Ihnen an einem Rechenbeispiel:

 VolltilgerdarlehenAnnuitätendarlehen
Sollzins2,23 %2,5 %
Tilgungssatz3,98 %2 %
Monatsrate1.552,50 €1.125 €
Restschuld nach 20 Jahren0 €144.512,71 €
Zinskosten nach 20 Jahren72.009,07 €114.512,71 €
Tabelle: Volltilger- und Annuitätendarlehen im Vergleich, Darlehenssumme 300.000 €, Zinsbindung von 20 Jahren

Das Beispiel zeigt: Bei diesem Volltilgerdarlehen sind Sie nach 20 Jahren schuldenfrei. Die Zinskosten betragen rund 40.000 € weniger als bei einem Annuitätendarlehen. Dafür ist die Monatsrate etwa 400 € höher.

Die Nachteile des Volltilgerdarlehens:

  • Dauerhaft monatliche Rate
  • Starke Bindung an den Kreditgeber
  • In der Regel sind Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel oder Tilgungspause nicht möglich

Daher eignet sich ein Volltilgerdarlehen besonders in einer Niedrigzinsphase für Darlehensnehmer mit einer hohen Kreditwürdigkeit

Tipp 4: Niedrigzinsen mit Bausparvertrag sichern

Bausparverträge haben in einer Niedrigzinsphase einen schlechteren Ruf, da es keine nennenswerten Zinsen auf den angesparten Betrag gibt. Doch mit einem Bausparvertrag lassen sich die aktuellen Niedrigzinsen für einen langen Zeitraum einfrieren. Das Darlehen ist also günstig und lohnt sich vor allem, wenn man weiß, dass man in ein paar Jahren bauen wird. 

Das Bauspar-Prinzip: Sie legen einfach eine Bausparsumme fest und sparen innerhalb von etwa sieben Jahren rund 40 bis 50 % der Bausparsumme an. Nach der Sparphase nehmen Sie die restlichen 50 bis 60 % als zinsgünstiges Darlehen auf. Dabei nutzen Sie das Zinsniveau beim Vertragsabschluss und sichern somit gegen steigende Bauzinsen ab.

Tipp 5: Forward-Darlehen: Niedrigzinsen für die Anschlussfinanzierung sichern

Eine Anschlussfinanzierung benötigen Sie, wenn Ihre Zinsbindung bei einem Annuitätendarlehen abgelaufen ist und eine Restschuld besteht. Informieren Sie sich daher etwa zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung über die Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung. Eine Option ist zum Beispiel ein sogenanntes Forward-Darlehen, denn damit können Sie bis zu 5,5 Jahre im Voraus die aktuellen Bauzinsen einfrieren.

Dies lässt sich die Bank jedoch auch bezahlen. Im Schnitt werden bei einer dreijährigen Forward-Periode 0,4 Prozentpunkte auf den Zinssatz aufgeschlagen. Damit ist das Darlehen teurer als eine normale Baufinanzierung, die sofort genutzt wird. Manche Banken verlangen für die erste Jahr keinen Zinsaufschlag. lassen Sie sich dazu am besten beraten. Die Rückzahlung des Forward-Darlehens startet erst, wenn die Zinsbindung des vorherigen Darlehens abgelaufen ist. Sie zahlen also keine Doppelraten.

Die Vorteile eines Forward-Darlehens im Vergleich zu einem höher verzinsten Annuitätendarlehen möchten wir anhand einer Beispielrechnung veranschaulichen.

 Forward-Darlehen 2019 abgeschlossenAnschlussfinanzierung 2023 abgeschlossen
Sollzins2 %3,5 %
Anfänglicher Tilgungssatz6 %5 %
Monatsrate670 €710 €
Restschuld nach 10 Jahren33.640 €40.420 €
Tilgung nach 10 Jahren66.360 €59.760 €
Zinskosten nach 10 Jahren13.640 €25.240 €
Theoretische Restlaufzeit bei selbem Sollzins14 Jahre und 4 Monate15 Jahre und 2 Monate
Tabelle: Vergleich Forward-Darlehen und Annuitätendarlehen, Restschuld 100.000 €, Zinsbindung 10 Jahre

Das Beispiel zeigt: Die Restlaufzeit bis zur Abzahlung des Kredites fällt ähnlich aus. Jedoch zahlen Sie beim Forward-Darlehen eine geringere monatliche Rate und sparen fast die Hälfte an Zinskosten ein. Daher lohnt es sich, die Zinsentwicklung über einen längeren Zeitraum zu beobachten, um in einer Niedrigzinsphase das Beste für die eigene Finanzierung herauszuholen.

Doch treffen Sie Ihre Entscheidung nicht nur aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase. Denn nur ein ausgewogener Finanzierungsplan ist die Basis, damit Sie sich den Traum vom Eigenheim auch erfüllen können – ohne schlaflose Nächte. Sprechen Sie daher rechtzeitig mit unseren Spezialisten für Baufinanzierung, um die beste Baufinanzierung für Sie zu finden. Wie die Beratung im Detail abläuft, haben wir für Sie im Ratgeberartikel "Baufinanzierung: Beratung, Ablauf, Unterlagen" zusammengefasst.

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