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Wie lange gibt es noch Niedrigzinsen? Tipps für einen günstigen Immobilienkredit in der Niedrigzinsphase

Baufinanzierungen sind günstig wie nie. Doch die Niedrigzinsen können auch wieder steigen. Wie lange die Niedrigzinsphase anhält und wie Sie sich vor dem Zinsanstieg schützen, lesen Sie in diesem Artikel.

Was versteht man unter einer Niedrigzinsphase?

Der Begriff Niedrigzinsphase bezeichnet einen Zeitabschnitt, der durch niedrige Zinsen für Darlehen und Sparguthaben gekennzeichnet ist. Seit dem Beginn der weltweiten Finanzkrise Ende 2007 haben sich die Zinsen kontinuierlich nach unten entwickelt. So senkte beispielsweise die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins von 2008 bis März 2016 von 4,25 % auf 0 %. Auf diesem Niveau verharrt er immer noch (März 2022). Den Leitzins nutzen Banken als Richtwert für ihre Kredit- und Anlagezinsen.  

Für Bauherren, Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer ist das eine gute Nachricht, denn dank der Niedrigzinsen sind Baufinanzierungen zurzeit extrem günstig. Während es für Sparer keine nennenswerten Zinsen für Guthaben auf dem Giro- und Tagesgeldkonto gibt. Es drohen sogar Strafzinsen.

Generell hängt die Bewertung der Niedrigzinsphase vom Kontext und der subjektiven Einstellung ab. Bauherren, Immobilienkäufer oder Anschlussfinanzierer würden einen Kredit, der beispielsweise mit 2 % verzinst ist, eher als teuer bewerten. Für Sparer hingegen sind 2 % Sparzinsen wahrscheinlich zu wenig.

Wo stehen die aktuellen Bauzinsen?

Die aktuellen Bauzinsen haben sich seit Jahresanfang deutlich verteuert, doch im Vergleich zum Stand vor 15 oder 20 Jahren sind sie immer noch günstig. So zahlen Sie aktuell für ein Darlehen in Höhe von 190.000 €, mit einer 5-jährigen Sollzinsbindung und einer Tilgung von 2,0 % einen effektiven Jahreszins bestenfalls ab 3,03 % (Repräsentatives Beispiel, Stand: 13.09.2022).

Eine gute Nachricht für alle Bauherren oder Immobilienkäufer, denn die Niedrigzinsen ermöglichen zinsgünstige Darlehen. Aufgrund der aktuellen Bauzinsen lohnt es sich daher auch in diesem Jahr, eine Baufinanzierung oder Anschlussfinanzierung abzuschließen.

Doch auch in der Niedrigzinsphase sollte Ihr Immobilienerwerb solide finanziert sein. Denn Niedrigzinsen verstärken die Nachfrage nach Immobilien. Da das Immobilien-Angebot aber knapp ist, steigen die Immobilienpreise im Gleichschritt mit der Niedrigzinsphase.

Prüfen Sie in aller Ruhe, ob der Kaufpreis angemessen ist und stellen Sie einen sicherheitsorientierten Finanzierungsplan auf. Denn irgendwann endet Ihr erstes Baudarlehen und in der Regel müssen Sie dann noch die Restschuld in Form einer Anschlussfinanzierung begleichen, also die Fortführung Ihrer Baufinanzierung mit einem neuen Kredit.

Ist ein Ende der Niedrigzinsphase in Sicht?

Aktuell steigen die Baufinanzierungszinsen kräftig an, doch im Vergleich zum Stand vor 15 oder 20 Jahren sind sie immer noch niedrig. Die generelle Zinsprognose von Dr Klein geht von weiter steigenden Baufinanzierungszinsen 2022 aus. Gut möglich, dass beispielsweise das Zinsniveau für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen am Jahresende um 3 % liegt oder auch leicht darüber.

„In der zweiten Jahreshälfte erwarte ich weiter steigende Baufinanzierungszinsen“, meint Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein. Für diese Annahme spricht vor allem, dass die Europäische Zentralbank (EZB) aufgrund der treibenden Inflation ihre Geldpolitik anpassen wird. Zudem werden viele europäische Staaten wegen des Ukraine-Krieges mehr Kredite am Kapitalmarkt aufnehmen. Somit können Investoren auf höhere Zinsen bei den Staatsanleihen hoffen.

Die langjährige Niedrigzinsphase dürfte also in 2022 enden. Daher erwartet Michael Neumann, dass die Baufinanzierungszinsen auch in der zweiten Jahreshälfte weiter steigen werden. Der Anstieg der Baufinanzierungszinsen sollte sich aber verlangsamen, da der Markt die Leitzinserhöhungen der EZB bereits eingepreist hat.

Prognose 2022: Bauzinsen steigen, Preise bleiben stabil

Rasant steigende Bauzinsen, zweistellige Zuwächse bei den Preisen, ein knappes Immobilien-Angebot und hohe Baukosten: Geht die Rallye in der 2. Jahreshälfte weiter? Michael Neumann ordnet die aktuelle Entwicklung ein, wagt eine Prognose für die 2. Jahreshälfte und warnt vor übereilten Entscheidungen.

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Wie wirken sich Niedrigzinsen auf die Kosten des Immobilienkredits aus?

Die aktuellen Niedrigzinsen sorgen dafür, dass die Kosten für den Immobilienkredit sinken und die Baufinanzierung insgesamt flexibler gestaltet werden kann. Doch auch in einer Niedrigzinsphase bewegen sich die Bauzinsen und eine kleine Verschiebung des Zinssatzes und der Tilgung − nach dem Komma − wirkt sich unmittelbar auf Ihre Monatsrate, Zinskosten und Restschuld aus. Diesen Zusammenhang möchten wir Ihnen anhand eines kleinen Rechenbeispiels veranschaulichen.

 Zinssatz 1,2 %Zinssatz 1,6 %
Anfängliche Tilgung3,5 %3 %
Monatliche Rate1.096,67 €1.073,33 €
Restschuld nach 10 Jahren175.932,78 €188.972,87 €
Gesamtlaufzeit bei gleichem Zinssatz24 Jahre und 5 Monate26 Jahre und 7 Monate
Tabelle: Annuitätendarlehen mit unterschiedlichem Zinssatz und höherer Tilgung im Vergleich, Darlehenssumme 280.000 €

Das Beispiel zeigt: Zwar führt die Kombination aus niedrigem Zinssatz und höherer Tilgung zu einer geringfügig größeren Monatsrate. Dafür verringert sich die Restschuld deutlich und somit sind Sie schneller schuldenfrei.

Niedrigzinsen: Fünf Tipps für einen günstigen Immobilienkredit

Wenn Sie jetzt ein Haus bauen oder kaufen möchten oder bei Ihnen steht die Anschlussfinanzierung an, dann ist die aktuelle Niedrigzinsphase ein guter Zeitpunkt dafür – sofern der Preis stimmt und Ihre Baufinanzierung solide aufgestellt ist. Denn irgendwann werden auch die Bauzinsen wieder steigen und auch dann sollten Sie den Immobilienkredit weiterhin tragen können.  

Wir haben für Sie ein fünf Tipps zusammengestellt, damit Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase die Stellschrauben richtig ausrichten und unter dem Strich den Immobilienkredit günstiger finanzieren: 

  1. Hohe Tilgung bei Niedrigzinsen wählen 
  2. Niedrigzinsen lange sichern 
  3. Volltilgerdarlehen: Schuldenfrei nach einer Finanzierungsrunde 
  4. Niedrigzinsen mit Bausparvertrag sichern 
  5. Forward-Darlehen: Niedrigzinsen für die Anschlussfinanzierung sichern

Die Tipps stellen wir Ihnen nun im Detail vor.

Tipp 1: Hohe Tilgung bei Niedrigzinsen wählen

Vermeiden Sie eine hohe Restschuld am Ende der ersten Finanzierungrunde, indem Sie eine möglichst hohe Tilgung gleich zu Beginn Ihrer Immobilienfinanzierung wählen – sofern es Ihre finanzielle Situation erlaubt. 

Mit der Tilgung bestimmen Sie maßgeblich die Höhe Ihrer monatlichen Rate, die im Regelfall über den gesamten Zeitraum der Zinsbindung gleichbleibt. Sie selbst setzt sich aus dem Tilgungs- und Zinsanteil zusammen. Den Zinsanteil legt die Bank fest, während Sie den Tilgungsanteil bestimmen. 

Je höher der Tilgungsanteil ausfällt, desto höher ist auch die monatliche Belastung. Sie sind jedoch schneller schuldenfrei. Diesen Zusammenhang möchten wir Ihnen anhand eines kleinen Rechenbeispiels verdeutlichen.

 Anfängliche Tilgung 2 %Anfängliche Tilgung 3 %
Monatliche Rate833,33 €1.041,67 €
Restschuld nach 10 Jahren194.700,59 €167.049,77 €
Zinskosten nach 10 Jahren44.700,19 €42.050,17 €
Laufzeit bei gleichem Zinssatz34 Jahre und 9 Monate25 Jahre und 7 Monate
Tabelle: Annuitätendarlehen mit einer Darlehenssumme von 250.000 € und einem Zinssatz von 2 %

Das Beispiel zeigt: Wenn Sie die Tilgung nur um 1 % erhöhen, reduziert dies signifikant die Restschuld und somit verkürzt sich auch die Laufzeit Ihres Kredits: um fast 10 Jahre. Zudem zahlen Sie nach 10 Jahren Zinsbindung rund 2.500 € weniger Zinsen an die Bank.

Denken Sie jedoch an das Tilgungsparadox: Viele zukünftigen Bauherren und Immobilienkäufer denken, je niedriger die Baukreditzinsen sind, desto besser. Doch bei einem Kredit mit einem von Beginn an niedrigeren Zins und derselben Tilgungsrate dauert es länger, bis sich die Verhältnisse innerhalb der monatlichen Rate zugunsten der Tilgung verschieben. Wählen Sie daher in einer Niedrigzinsphase eine entsprechend hohe Tilgung.

Tipp 2: Niedrigzinsen lange sichern

In einer Niedrigzinsphase ist eine lange Zinsbindung von mindestens 15 Jahren oder länger empfehlenswert. Denn damit sichern Sie sich die aktuellen Niedrigzinsen für Baufinanzierungen für einen sehr langen Zeitraum. 

Zwar verlangt die Bank in der Regel für je fünf Jahre Zinsbindung einen Aufschlag von 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte auf den Sollzins, also für den Zeitraum, zu dem der Bauzinssatz festgeschrieben ist. Doch gleichzeitig verringern Sie damit das Zinsänderungsrisiko über viele Jahre und können somit langfristig planen.

Sollten die Bauzinsen in den nächsten Jahren noch weiter sinken, dann können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Gemäß Paragraf 489 BGB ist es Ihr Recht, den Immobilienkredit mit einer Frist von sechs Monaten nach zehn Jahren zu kündigen und zu einer günstigeren Finanzierung zu wechseln.

Tipp 3: Volltilgerdarlehen: Schuldenfrei nach einer Finanzierungsrunde

In einer Niedrigzinsphase sind Volltilgerdarlehen eine lohnenswerte Option, denn damit sichern sich Bauherren und Immobilienkäufer die Niedrigzinsen über den gesamten Zeitraum der Finanzierung. Im Gegensatz dazu wird bei einem Annuitätendarlehen der Zinssatz hingegen nur über eine begrenzte Dauer festgelegt.

Die Vorteile des Volltilgerdarlehens:

  • Planungssicherheit
  • Häufig günstigerer Zinssatz
  • Geringere Zinskosten
  • Keine Restschuld

Sie sind also nach einer Finanzierungsrunde schuldenfrei. Wie das funktioniert, zeigen wir Ihnen an einem Rechenbeispiel:

 VolltilgerdarlehenAnnuitätendarlehen
Sollzins2,23 %2,5 %
Tilgungssatz3,98 %2 %
Monatsrate1.552,50 €1.125 €
Restschuld nach 20 Jahren0 €144.512,71 €
Zinskosten nach 20 Jahren72.009,07 €114.512,71 €
Tabelle: Volltilger- und Annuitätendarlehen im Vergleich, Darlehenssumme 300.000 €, Zinsbindung von 20 Jahren

Das Beispiel zeigt: Bei diesem Volltilgerdarlehen sind Sie nach 20 Jahren schuldenfrei. Die Zinskosten betragen rund 40.000 € weniger als bei einem Annuitätendarlehen. Dafür ist die Monatsrate etwa 400 € höher. . 

Die Nachteile des Volltilgerdarlehens:

  • Dauerhaft monatliche Rate
  • Starke Bindiung an den Kreditgeber
  • In der Regel sind Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel oder Tilgungspause nicht möglich

Daher eignet sich ein Volltilgerdarlehen besonders in einer Niedrigzinsphase für Darlehensnehmer mit einer hohen Kreditwürdigkeit

Tipp 4: Niedrigzinsen mit Bausparvertrag sichern

Bausparverträge haben in einer Niedrigzinsphase einen schlechteren Ruf, da es keine nennenswerten Zinsen auf den angesparten Betrag gibt. Doch mit einem Bausparvertrag lassen sich die aktuellen Niedrigzinsen für einen langen Zeitraum einfrieren. Das Darlehen ist also günstig und lohnt sich vor allem, wenn man weiß, dass man in ein paar Jahren bauen wird. 

Das Bauspar-Prinzip: Sie legen einfach eine Bausparsumme fest und sparen innerhalb von etwa sieben Jahren rund 50 % der Bausparsumme an. Nach der Sparphase nehmen Sie die restlichen 50 bis 60 % als zinsgünstiges Darlehen auf. Dabei nutzen Sie das Zinsniveau beim Vertragsabschluss und sichern somit gegen steigende Bauzinsen ab.

Tipp 5: Forward-Darlehen: Niedrigzinsen für die Anschlussfinanzierung sichern

Eine Anschlussfinanzierung benötigen Sie, wenn Ihre Zinsbindung bei einem Annuitätendarlehen abgelaufen ist und eine Restschuld besteht. Informieren Sie sich daher etwa zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung über die Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung. Eine Option ist zum Beispiel ein sogenanntes Forward-Darlehen, denn damit können Sie bis zu fünf Jahre im Voraus die aktuellen Niedrigzinsen einfrieren.

Dies lässt sich die Bank jedoch auch bezahlen. Im Schnitt werden bei einer dreijährigen Forward-Periode 0,4 Prozentpunkte auf den Zinssatz aufgeschlagen. Damit ist das Darlehen teurer als eine normale Baufinanzierung, die sofort genutzt wird.

Die Vorteile eines Forward-Darlehens im Vergleich zu einem höher verzinsten Annuitätendarlehen möchten wir anhand einer Beispielrechnung veranschaulichen.

 Forward-Darlehen 2019 abgeschlossenAnschlussfinanzierung 2023 abgeschlossen
Sollzins2 %3,5 %
Anfänglicher Tilgungssatz6 %5 %
Monatsrate670 €710 €
Restschuld nach 10 Jahren33.640 €40.420 €
Tilgung nach 10 Jahren66.360 €59.760 €
Zinskosten nach 10 Jahren13.640 €25.240 €
Theoretische Restlaufzeit bei selbem Sollzins14 Jahre und 4 Monate15 Jahre und 2 Monate
Tabelle: Vergleich Forward-Darlehen und Annuitätendarlehen, restschuld 100.000 €, Zinsbindung 10 Jahre

Das Beispiel zeigt: Die Restlaufzeit bis zur Abzahlung des Kredites fällt ähnlich aus. Jedoch zahlen Sie beim Forward-Darlehen eine geringere monatliche Rate und sparen fast die Hälfte an Zinskosten ein. Daher lohnt es sich, die Zinsentwicklung über einen längeren Zeitraum zu beobachten, um in einer Niedrigzinsphase das Beste für die eigene Finanzierung herauszuholen.

Was sind die Ursachen für die aktuelle Niedrigzinsphase?

Im Spätsommer 2007 platzte die Preisblase am US-Immobilienmarkt. Sie markierte den Anfang der weltweiten Finanzkrise und somit den Startschuss für die Niedrigzinsphase. Die großen Zentralbanken wie die EZB und die amerikanische Notenbank FED senkten infolge dieser Krise daraufhin die Leitzinsen. Im Oktober 2009 folgte die Eurokrise. Mehreren europäischen Ländern drohte wegen ihrer hohen Verschuldung und mangelnden Wettbewerbsfähigkeit der Bankrott.

Die EZB reagierte 2010 zunächst mit einem 750-Milliarden-Euro-Rettungsprogramm und begann, in großem Stil Staats- und Unternehmensanleihen aufzukaufen. Der EZB-Leitzins, der im Sommer 2008 bei 4,25 % lag, wurde bis zum März 2016 auf 0 % gesenkt. Hier verharrt er immer noch (Stand: März 2022).

Mit den Leitzinsen steuert die Europäische Zentralbank die Geldflüsse im Euroraum. Die Währungshüter reagieren somit auf die wirtschaftliche Lage, um die Inflation zu regulieren und das Wirtschaftswachstum anzukurbeln.

Niedrige Zinsen: Phase oder Dauerzustand?

Die aktuelle Niedrigzinsphase dauert nun seit mehr als 10 Jahren an. Ob die langjährige Niedrigzinsphase so langsam ausläuft, lässt sich gegenwärtig nicht mit Sicherheit sagen. denn die Probleme der EZB sind zahlreich und komplex. Ein Beispiel: In der Eurozone droht ein Stagflation, die unter anderem auf die Corona-Pandemie und den Ukraine-Krieg zurückzuführen ist. Gleichzeitig gerät die EZB aufgrund der steigenden Inflation immer mehr unter Druck, ihre Geldpolitik zu straffen, z. B. durch die Anhebung der Leitzinsen. Einige Experten erwarten daher, dass die EZB Ende 2022 beziehungsweise Anfang 2023 die Leitzinsen anheben wird.

Niedrigzinsphase: Das Wichtigste im Überblick

Bauherren, Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer zählen zu den Gewinnern der aktuellen Niedrigzinsphase, deren Ende nicht absehbar ist. Doch schon ein moderater Anstieg der Bauzinsen um beispielsweise 0,5 bis 1,0 % würde die Finanzierung wesentlich verteuern.

Daher gilt es in der Niedrigzinsphase die Stellschrauben richtig ausrichten, um unter dem Strich den Immobilienkredit günstiger zu finanzieren:

  • Achten Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase auf eine lange Zinsbindung und eine verhältnismäßig hohe Tilgung. Damit reduzieren Sie die Zinskosten und die Restschuld verringert sich. Dies wirkt sich positiv auf die Konditionen der Anschlussfinanzierung aus. Sie sind also schneller schuldenfrei.
  • Mit einem Bausparvertrag, Volltilgerdarlehen oder einem Forward-Darlehen frieren Sie die aktuelen Niedrigzinsen ein.
  • Beobachten Sie langfristig die Zinsentwicklung auf den Finanzmarkt. Nutzen Sie dazu beispielsweise unseren monatlichen Zinskommentar. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein, gibt in seiner Zinsprognose einen Ausblick auf die kurz- und mittelfristige Entwicklung der Bauzinsen.

Doch treffen Sie Ihre Entscheidung nicht nur aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase. Denn nur ein ausgewogener Finanzierungsplan ist die Basis, damit Sie sich den Traum vom Eigenheim auch erfüllen können – ohne schlaflose Nächte. Sprechen Sie daher rechtzeitig einen unabhängigen Finanzberater an, um das Beste für die eigene Finanzierung herauszuholen. Wie die Beratung im Detail abläuft, haben wir für Sie im Ratgeberartikel "Beratung ist überaus wichtig" zusammengefasst.

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