Was ist ein Modernisierungskredit?

Ein Modernisierungskredit ist ein zweckgebundener Kredit. Das geliehene Geld dürfen Sie daher ausschließlich für die Modernisierung Ihrer Immobilie verwenden. Da er zweckgebunden ist, erhalten Sie günstigere Zinsen als bei einem Ratenkredit zur freien Verwendung. Die Bank kann nämlich auf mehr Sicherheiten zurückgreifen. Beim Modernisierungskredit als Baufinanzierung gelten dieselben Bedingungen wie bei einem Immobilienkredit:

• Eintrag ins Grundbuch
• Rückzahlung in monatlich gleichbleibenden Raten
• Günstige Baufinanzierungszinsen

In der Regel werden Modernisierunsgmaßnahmen über 50.000 € mit einer Baufinanzierung abgedeckt. Unter Umständen können allerdings auch Summen von unter 50.000 € mit einer Immobilienfinanzierung finanziert werden. Unsere Berater vor Ort helfen Ihnen bei der Wahl zwischen Baufinanzierung oder Wohnkredit. 

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Wann sollte ich ein Modernisierungsdarlehen aufnehmen?

Ein Modernisierungsdarlehen ist gefragt, wenn Sie umfangreiche Baumaßnahmen an Ihrer Immobilie planen. Das kann bei einer bereits bestehenden Immobilie der Fall sein oder beim Kauf einer Immobilie eingeplant werden. Sinnvoll ist eine Modernisierung ebenfalls, wenn Sie sich kurz vor dem Renteneintritt befinden. Sie erhalten zu diesem Zeitpunkt noch Gehalt, um die Finanzierung zu stemmen und sind mit einem altersgerechten Umbau bestens vorbereitet.

Welche Voraussetzungen gelten für einen Modernisierungskredit?

Wickeln Sie eine Modernisierung über eine Baufinanzierung ab, gelten diese Voraussetzungen:

1. Immobilie als Gegenwert: Sie brauchen eine Immobilie, deren Kauf Sie über ein Baudarlehen finanzieren. Die Immobilie bildet einen Gegenwert für das Baudarlehen und für die zusätzliche Summe, die Sie für die Haussanierung brauchen. Das gesamte Baudarlehen wird über eine Grundbucheintragung abgesichert.
2. Beleihungsgrenze: Die Summe des Darlehens für den Kauf und die Summe des Modernisierungdarlehens dürfen zusammen addiert die Beleihungsgrenze der Immobilie nicht überschreiten. Was bedeutet das? Eine Immobilie hat zwar ihren Preis, zum Beispiel 300.000 €, sie kann aber nur bis zu einer bestimmten Grenze mit einem Kredit belastet werden, in diesem Fall läge die Beleihungsgrenze etwa bei 192.000 €. Die exakte Höhe legt die jeweilige Bank selbst fest. Das heißt im Klartext: Der Kredit, den Sie für dieses Objekt aufnehmen können, kann maximal 192.000 € betragen. Die Differenz zum Kaufpreis, 108.000 €, müssen Sie also aus eigener Tasche aufbringen.
3. Wertsteigernde Wirkung: Die Modernisierungsmaßnahmen, die Sie planen, sollten eine wertsteigernde Wirkung haben, damit die Bank sie in die Baufinanzierung mit aufnimmt. Die einfache Faustregel dazu lautet: Alles, was fest mit der Immobilie verbaut ist und erneuert oder modernisiert wird, trägt zur Wertsteigerung der Immobilie bei und lässt sich im Normalfall über die Baufinanzierung mitfinanzieren. Durch die Wertsteigerung erhöht sich oft auch die Beleihungsgrenze. Der Immobilienkäufer kann unter Umständen durch die geplanten Maßnahmen sogar einen höheren Kredit aufnehmen und hat dann mehr Spielraum für die Modernisierung. Wie viel höher dieser Spielraum ausfällt, liegt aber im Ermessen der Bank.

Welche Maßnahmen können mit einem Modernisierungskredit finanziert werden?

In der Regel werden alle Baumaßnahmen finanziell unterstützt, die eine Wertsteigerung der Immobilie zur Folge haben. Dazu gehören:

• Dach erneuern
• Wände oder Außenfassade dämmen
• Neue Fenster
• Neue Heizungsanlage
• Dachbodenausbau

Da für diese Maßnahmen meist höhere Summen erforderlich sind, kann ein Modernisierungsdarlehen mit einer Baufinanzierung vorgenommen werden. Die wertsteigernden Modernisierungsmaßnahmen stellen einen geeigneten Gegenwert dar, den die Bank als Sicherheit für den Immobilienkredit geltend macht.

Kredit für die Modernisierung als Bausparvertrag

Besonders bei einer Bestandsimmobilie sind die Modernisierungsmaßnahmen kalkulierbar. Denn eine Modernisierung fällt in regelmäßigen Abständen an, zum Beispiel sollte ein Dach nach etwa 40 Jahren neu gedeckt oder ein Außenanstrich kann nach 10 bis 15 Jahren erneuert werden. Mit einem Bausparvertrag steht Ihnen die gewünschte Summe rechtzeitig zur Verfügung. Nehmen wir an, Sie schließen einen Bausparer über 30.000 € ab. Sie sparen zunächst über einige Jahre bis zu 50 % der gesamten Summe an. In unserem Fall sind das 15.000 €. Anschließend erhalten Sie die 30.000 € komplett ausgezahlt und zahlen die anderen 15.000 € in gleichbleibenden Raten an die Bausparkasse zurück. Er kann folglich wie ein gewöhnlicher Modernisierungskredit genutzt werden, bietet nur einige Mehrwerte:

• Das angesparte Guthaben muss nicht für die Modernisierung eingesetzt werden.
• Drohen finanzielle Engpässe, kann die Sparrate ausgesetzt werden.
• Sie erhalten meist günstige Zinsen auf die Darlehen der Bausparverträge.
• Bausparverträge sind auf Familienmitglieder übertragbar.
• Eine Eintragung ins Grundbuch ist nicht erforderlich. Das spart Kosten.

Ein Bausparvertrag als Modernisierungskredit stellt sich daher als besonders flexibel heraus.

Modernisierungskredit mit staatlicher Förderung kombinieren

Wo immer es möglich ist, nutzen Sie eine der vielen staatlichen Fördermöglichkeiten, wie beispielsweise KfW-Förderung. Das vergünstigt Ihren Modernisierungskredit ungemein. Erkundigen Sie sich, was anhand Ihrer Modernisierungsmaßnahme infrage kommt:

• Energetische Sanierung: Planen Sie eine komplette Modernisierung Ihrer Immobilie, erhalten Sie mit dem KfW-Programm 261 einen zinsgünstigen Kredit bis zu 150.000 € und einem Tilgungszuschuss in Höhe von maximal 37.500 €. Einen Zuschuss von bis zu 45 % der förderfähigen Kosten ist mit der BEG-Förderung vom BAFA möglich. Die Förderung erhalten Sie, wenn die Immobilie nach dem Umbau eine Effizienzhausstufe erreicht.
• Altersgerecht Umbauen: Veränderungen im Grundriss, breite Türen oder der Umbau zum barrierefreien Bad können mit dem KfW-Programm 159 finanziert werden. Sie erhalten einen kostengünstigen Kredit in Höhe von bis zu 50.000 €.
• Steuerermäßigung: Laut dem Bundesministerium der Finanzen können Sie über 3 Jahre 20 % der Kosten für energetische Maßnahmen steuerlich absetzen. Pro Wohnobjekt sind maximal 40.000 € möglich. Die Kosten für die Baubegleitung und Fachplanung dürfen sogar direkt zu 50 % abgesetzt werden.

Einzelne Förderprogramme sind untereinander kombinierbar. Die Kredite der KfW beantragen Sie über Ihre Hausbank oder einen Finanzvermittler wie Dr. Klein. Den Zuschuss des BAFA beantragen Sie über das Portal.

Wie hoch sollte der Modernisierungskredit sein?

Wollen Sie von günstigen Bauzinsen profitieren, sollte der Modernisierungskredit über 50.000 € liegen. Die genaue Höhe des Darlehens ist von Ihrem Finanzierungsvorhaben abhängig. Eine Modernisierung des Dachs kann schnell 60.000 € kosten. Für eine komplette Badsanierung zahlen Sie, je nach Ausstattung, um die 10.000 €. Stellen Sie einen genauen Kostenplan auf und kalkulieren Sie eher großzügig und mit finanziellem Puffer. Addieren Sie die einzelnen Kostenfaktoren und erhalten Sie so die Höhe des benötigten Modernisierungskredits.

Warum sollte ich überhaupt Modernisieren?

Die Modernisierung der Immobilie lohnt sich immer dann, sobald sie etwas in die Jahre gekommen ist. Die wesentlichen Gründe sind:

• Gesetzliche Änderungen, wie die Erneuerung des Gebäudeenergiegesetzes, machen eine Modernisierung erforderlich
• Kinder sind ausgezogen oder die Räumlichkeiten werden anders genutzt
• Altersgerechter Umbau
• Energetische Sanierung

Daher ist ein frühzeitig angesparter finanzieller Puffer stets empfehlenswert. So sind Sie in der Lage, auch kurzfristig zu reagieren.

Wie hoch sind die Kosten für eine Modernisierung?

Um die Kosten für die bevorstehende Modernisierung zu ermitteln, spielt der Zustand der Immobilie eine entscheidende Rolle. Ziehen Sie bei Unsicherheiten einen Gutachter zurate. Ein Check nimmt etwa 3 Stunden in Anspruch und kostet rund 500 €.

Das lohnt sich: Der Gutachter schätzt nicht nur vorhandene Mängel für Sie ein, sondern hilft Ihnen auch dabei, den Kosten für die Beseitigung und für sich anbietende Modernisierungsmaßnahmen auf den Grund zu gehen. Damit bewahrt er Sie im Zweifel vor einem Fehlkauf bei einem Hauskauf. Außerdem erhalten Sie Klarheit darüber, welche Maßnahmen für die Hausmodernisierung bereits mit dem Kauf dringend notwendig sind und welche sich bedenkenlos auf einen späteren Zeitpunkt verschieben lassen. Auf diese Weise entsteht ein Plan mit einer Zeitachse und einer Kostenübersicht, der Ihnen später beim Aufstellen der Finanzierung als wichtige Basis dient.

Fest steht: Bei einem Altbau ist es meist nicht mit ein paar Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen getan. Oft muss der Hauskäufer auch das Dach erneuern, die Heizungsanlage austauschen und die Wände dämmen. Heutzutage bietet es sich außerdem an, eine energetische Sanierung vorzunehmen, um das Haus in Sachen Energieeffizienz auf den neuesten Stand zu bringen. Damit sparen langfristig sogar Energiekosten ein.

Zum Modernisierungskredit Schritt für Schritt

Alle FAQs zum Modernisierungskredit

• Wie beantrage ich einen Modernisierungskredit?

  Stellen Sie eine Finanzierungsanfrage über unsere Seite. Sie erhalten innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung. Schätzen Sie dann den genauen Finanzierungsbedarf mit einem unserer Berater vor Ort ein. Wenn Sie eine energetische Sanierung planen, lassen Sie sich im Beratungsgespräch auch die Angebote der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zeigen. Ist das passende Angebot gefunden, klärt unser Spezialist Sie über alle wichtigen Konditionen auf. Er zeigt beispielsweise, welche Unterlagen nun benötigt werden, welche weiteren Schritte folgen und welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen. Ist der Entscheid der Bank positiv, erhalten Sie das Geld für die Modernisierung und gegebenenfalls den Kauf der Immobilie.

• Erfolgt beim Abschluss des Kredites eine Eintragung im Grundbuch?

  In der Regel erfolgt eine Eintragung ins Grundbuch, wenn Sie einen Modernisierungskredit über eine Baufinanzierung finanzieren. Dafür fallen dann auch Grundbuch- und Notarkosten zwischen 1,5 und 2 % des Kaufpreises an. Schließen Sie für die Modernisierung einen Bausparvertrag ab, ist keine Eintragung ins Grundbuch erforderlich.

• Kann ich Sondertilgungen leisten oder den Kredit vorzeitig ablösen?

  Ob Sie für Ihren Modernisierungskredit Sondertilgungen leisten können, vereinbaren Sie mit Ihrer Bank. Meist verlangen die Banken einen minimalen Zinsaufschlag für diese Möglichkeit. Eine vorzeitige Ablösung der Kreditschuld ist meist mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Diese wird fällig, wenn die Zinsbindungsfrist noch nicht ausgelaufen ist.

• Wie hoch geht ein Modernisierungskredit?

  Das Limit für einen Modernisierungskredit in Form einer Baufinanzierung ist abhängig von der Beleihungsgrenze der Bank. Die Bank schätzt den Wert der Immobilie mit einem Risikoabschlag an. Von diesem Wert werden etwa 60-70 % abgezogen. Das stellt die Beleihungsgrenze dar. Übersteigen die Modernisierungsmaßnahmen diesen Betrag, müssen Sie die Differenz aus eigenen Mitteln zahlen.

• Welche Unterlagen benötige ich für einen Modernisierungskredit?

  Für eine Modernisierung über eine Baufinanzierung sind folgende Unterlagen nötig:

  • Letzte Lohnsteuerberechnung
  • Bei Selbstständigen: Einkommensnachweise, Einnahme-/Überschussrechnung
  • Kopie des Personalausweises
  • Vermögensaufstellung
  • Beleg der Steuer-ID
  • Bei Geschiedenen: Kopie der Trennungsvereinbarung

  Die Angaben zur Immobilie entnimmt die Bank aus folgenden Unterlagen:

  • Grundriss der Immobilie
  • Wohnflächenberechnung
  • Flurkarte/ Lageplan der Immobilie
  • Fotos der Immobilie
  • Kopie des laufenden Darlehensvertrags
• Wohnung modernisieren, renovieren, sanieren – was ist der Unterschied?

  Im Alltag werden die Begriffe modernisieren, renovieren und sanieren meist synonym verwendet. Genau genommen bestehen jedoch Unterschiede:

  • Modernisieren: Mit einer Modernisierung erreichen Sie eine Wertsteigerung der Immobilie. Sie bringen den Zustand des Gebäudes auf den neuesten Stand, beispielsweise durch energieeffiziente Baumaßnahmen wie den Einbau einer neuen Heizung.
  • Renovieren: Eine Renovierung der Immobilie sorgt für einen Werterhalt. Dazu gehört das Tapezieren oder Streichen von Wänden.
  • Sanieren: Bei einer Sanierung werden Schäden beseitigt. Das betrifft beispielsweise Risse im Außenputz oder Schäden, die durch Feuchtigkeit entstanden sind.