Was ist ein Modernisierungskredit?

Ein Modernisierungskredit ist ein zweckgebundener Kredit. Das bedeutet, das geliehene Geld dürfen Sie daher ausschließlich für die Maßnahmen zur Erhaltung und Wertsteigerung Ihrer Immobilie verwenden. Mit einem Modernisierungskredit  oder Modernisierungsdarlehen finanzieren Sie die Sanierung, Modernisierung  oder die Renovierung Ihrer Immobilie. Auch für den Hausumbau oder Anbau können Sie den Kredit aufnehmen. Einen Modernisierungskredit erhalten Sie ab einem Finanzierungsbetrag von 10.000 €. In der Regel werden Finanzierungen unter 50.000 € mit einem speziellen Ratenkredit, dem Wohnkredit, abgedeckt. Dafür ist in der Regel nicht einmal ein Eintrag ins Grundbuch erforderlich. Für Finanzierungen über 50.000 € kommt eine Baufinanzierung infrage. Dabei ist meist ein Eintrag ins Grundbuch erforderlich, allerdings erhalten Sie für Ihre Modernisierung günstige Baufinanzierungszinsen.

Welches Modernisierungsdarlehen für Sie persönlich infrage kommt, hängt von Ihrer individuellen Situation sowie bereits vorhandenen Krediten ab. Daher ist eine gute Beratung zur Modernisierung unumgänglich. Im Gespräch stellen die Beratenden eine für Sie passende Finanzierung auf die Beine. Füllen Sie dazu einfach unsere Finanzierungsanfrage aus. Wir melden uns innerhalb weniger Stunden zurück.

Wann sollte ich ein Modernisierungsdarlehen aufnehmen?

Ein Modernisierungsdarlehen ist gefragt, wenn Sie umfangreiche Baumaßnahmen an Ihrer Immobilie planen. Welche Baumaßnahmen das sind, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch § 555b geregelt. Dazu gehören alle Maßnahmen, die zu einer energetischen Verbesserung führen, den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Das kann bei einer bereits bestehenden Immobilie der Fall sein oder beim Kauf einer Immobilie eingeplant werden. Sinnvoll ist eine Modernisierung ebenfalls, wenn Sie sich kurz vor dem Renteneintritt befinden. Sie erhalten zu diesem Zeitpunkt noch Gehalt, um die Finanzierung zu stemmen und sind mit einem altersgerechten Umbau bestens vorbereitet.

Welche Voraussetzungen gelten für einen Modernisierungskredit?

Wickeln Sie eine Modernisierung über eine Baufinanzierung ab, gelten diese Voraussetzungen:

1.  Eigentümer der Immobilie: Die günstigsten Zinsen für eine Modernisierung erhalten Sie, wenn Sie selbst Eigentümer oder Eigentümerin der Immobilie sind. Greifen Sie beispielsweise auf einen Wohnkredit oder Sanierungskredit zurück, der nur für Immobilieneigentümer vorgesehen ist, erhalten Sie günstigere Zinsen als bei einem ungebundenen Ratenkredit. Der Grund ist simpel: Bei Eigentümern von Immobilien weiß die Bank, dass sie bei Zahlungsausfällen die Immobilie als Sicherheit zur Verfügung hat. 
2. Wertsteigernde Wirkung: Die Modernisierungsmaßnahmen, die Sie planen, sollten eine wertsteigernde Wirkung haben, damit die Bank sie in die Baufinanzierung mit aufnimmt. Die einfache Faustregel dazu lautet: Alles, was fest mit der Immobilie verbaut ist und erneuert oder modernisiert wird, trägt zur Wertsteigerung der Immobilie bei und lässt sich im Normalfall über die Baufinanzierung mitfinanzieren. Durch die Wertsteigerung erhöht sich oft auch die Beleihungsgrenze. Der Immobilienkäufer kann unter Umständen durch die geplanten Maßnahmen sogar einen höheren Kredit aufnehmen und hat dann mehr Spielraum für die Modernisierung. Wie viel höher dieser Spielraum ausfällt, liegt aber im Ermessen der Bank.
3. Immobilie als Gegenwert: Sie brauchen eine Immobilie, deren Kauf Sie über ein Baudarlehen finanzieren. Die Immobilie bildet einen Gegenwert für das Baudarlehen und für die zusätzliche Summe, die Sie für die Haussanierung brauchen. Das gesamte Baudarlehen wird über eine Grundbucheintragung abgesichert.
4. Beleihungsgrenze: Die Summe des Darlehens für den Kauf und die Summe des Modernisierungdarlehens dürfen zusammen addiert die Beleihungsgrenze der Immobilie nicht überschreiten. Was bedeutet das? Eine Immobilie hat zwar ihren Preis, zum Beispiel 300.000 €, sie kann aber nur bis zu einer bestimmten Grenze mit einem Kredit belastet werden, in diesem Fall läge die Beleihungsgrenze etwa bei 192.000 €. Die exakte Höhe legt die jeweilige Bank selbst fest. Das heißt im Klartext: Der Kredit, den Sie für dieses Objekt aufnehmen können, kann maximal 192.000 € betragen. Die Differenz zum Kaufpreis, 108.000 €, müssen Sie also aus eigener Tasche aufbringen.

Welche Maßnahmen können mit einem Modernisierungskredit finanziert werden?

In der Regel werden alle Baumaßnahmen finanziell unterstützt, die eine Wertsteigerung der Immobilie zur Folge haben. Dazu gehören:

• Dach erneuern
• Wände oder Außenfassade dämmen
• Neue Fenster
• Neue Heizungsanlage
• Dachbodenausbau

Die Maßnahmen können entweder an einem Stück oder über mehrere Jahre nach und nach durchgeführt werden. 

So finanzieren Sie eine Modernisierung

Um eine Modernsierung zu finanzieren, stehen Immobilieneigentümern attraktive Möglichkeiten zur Verfügung. Bei diesen Angeboten sind die Zinsen geringer als bei einem Ratenkredit. Damit ist eine günstige Finanzierung möglich. Als Modernisierungskredit eignet sich besonders ein Bausparvertrag, da er sehr flexibel ist und trotz der gestiegenen Bauzinsen immer noch günstige Zinsen bietet. Darüber hinaus ist keine Eintragung ins Grundbuch nötig und Sie erhalten das Geld sofort nach Abschluss ausgezahlt. Wie eine Finanzierung mit einem Bausparvertrag aussehen kann, zeigen wir in der nachstehenden Tabelle:

Aus der Rechnung geht hervor, dass Sie über den gesamten Zeitraum der Finanzierung eine gleichbleibende Rate zahlen. Je länger die Laufzeit ist, desto niedriger ist die Rate. Sie haben daher die Wahl, wie viel Sie monatlich in Ihre Finanzierung investieren wollen. Die Abschlussgebühr von 1,6 % der Bausparsumme, also 720 €, wird bei Abschluss des Bausparvertrags fällig. 

Modernisierungskredit mit staatlicher Förderung kombinieren

Wo immer es möglich ist, nutzen Sie eine der vielen staatlichen Fördermöglichkeiten, wie beispielsweise KfW-Förderung. Das vergünstigt Ihren Modernisierungskredit ungemein. Erkundigen Sie sich, was anhand Ihrer Modernisierungsmaßnahme infrage kommt:

• Energetische Sanierung: Planen Sie eine komplette Modernisierung Ihrer Immobilie, erhalten Sie mit dem KfW-Programm 261 einen zinsgünstigen Kredit bis zu 150.000 € und einem Tilgungszuschuss in Höhe von maximal 37.500 €. Einen Zuschuss von bis zu 45 % der förderfähigen Kosten ist mit der BEG-Förderung vom BAFA möglich. Die Förderung erhalten Sie, wenn die Immobilie nach dem Umbau eine Effizienzhausstufe erreicht.
• Altersgerecht Umbauen: Veränderungen im Grundriss, breite Türen oder der Umbau zum barrierefreien Bad können mit dem KfW-Programm 159 finanziert werden. Sie erhalten einen kostengünstigen Kredit in Höhe von bis zu 50.000 €.
• Steuerermäßigung: Laut dem Bundesministerium der Finanzen können Sie über 3 Jahre 20 % der Kosten für energetische Maßnahmen steuerlich absetzen. Pro Wohnobjekt sind maximal 40.000 € möglich. Die Kosten für die Baubegleitung und Fachplanung dürfen sogar direkt zu 50 % abgesetzt werden.

Einzelne Förderprogramme sind untereinander kombinierbar. Die Kredite der KfW beantragen Sie über Ihre Hausbank oder einen Finanzvermittler wie Dr. Klein. Den Zuschuss des BAFA beantragen Sie über das Portal.

Kredit für die Modernisierung als Bausparvertrag

Besonders bei einer Bestandsimmobilie sind die Modernisierungsmaßnahmen kalkulierbar. Denn eine Modernisierung fällt in regelmäßigen Abständen an, zum Beispiel sollte ein Dach nach etwa 40 Jahren neu gedeckt oder ein Außenanstrich kann nach 10 bis 15 Jahren erneuert werden. Mit einem Bausparvertrag steht Ihnen die gewünschte Summe rechtzeitig zur Verfügung. Nehmen wir an, Sie schließen einen Bausparer über 30.000 € ab. Sie sparen zunächst über einige Jahre bis zu 50 % der gesamten Summe an. In unserem Fall sind das 15.000 €. Anschließend erhalten Sie die 30.000 € komplett ausgezahlt und zahlen die anderen 15.000 € in gleichbleibenden Raten an die Bausparkasse zurück. Er kann folglich wie ein gewöhnlicher Modernisierungskredit genutzt werden, bietet nur einige Mehrwerte:

• Das angesparte Guthaben muss nicht für die Modernisierung eingesetzt werden.
• Drohen finanzielle Engpässe, kann die Sparrate ausgesetzt werden.
• Sie erhalten meist günstige Zinsen auf die Darlehen der Bausparverträge.
• Bausparverträge sind auf Familienmitglieder übertragbar.
• Eine Eintragung ins Grundbuch ist nicht erforderlich. Das spart Kosten.

Ein Bausparvertrag als Modernisierungskredit stellt sich daher als besonders flexibel heraus.

Kann ich Sondertilgungen leisten oder den Kredit vorzeitig ablösen?

Grundsätzlich sind Sondertilgungen bei einem Modernsierungskredit möglich. Ob Sie für Ihren Modernisierungskredit Sondertilgungen leisten können, vereinbaren Sie mit Ihrer Bank. Meist verlangen die Banken einen minimalen Zinsaufschlag für diese Möglichkeit. Eine vorzeitige Ablösung der Kreditschuld ist meist mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Diese wird fällig, wenn die Zinsbindungsfrist noch nicht ausgelaufen ist.

Zum Modernisierungskredit Schritt für Schritt

Wie hoch sind die Kosten für eine Modernisierung?

Die Kosten für eine Modernisierung können zwischen 5.000 und 100.000 € liegen. Bei mehreren größeren Modernisierungsmaßnahmen liegen die Kosten sogar noch höher. Gemäß VPB hängt die Höhe der Modernisierungskosten davon ab, wie alt das Haus ist. Dafür hat der VPB die folgenden Richtwerte ermittelt:

• Bei einem Haus aus den 50-ern oder 60-ern muss etwa 40 % des Kaufpreises in die Modernisierung investiert werden.
• Bei einem Haus das 300.000 € kostet, wären das 120.000 €, die Sie zusätzlich aufbringen müssten. Bei einem Haus aus den 80-ern und 90-ern sind es etwa 20 % des Kaufpreises, im Beispielfall also 60.000 €.
• Häuser aus den letzten 15 Jahren müssen mit einem Kostenaufwand von rund 16 % des Kaufpreises wieder aufgebessert werden, im Beispielfall also 48.000 €.

Oftmals werden auch nur einzelne Modernisierungsmaßnahmen fällig. Doch auch eine eine Modernisierung des Dachs kann schnell 60.000 € kosten. Für eine Badsanierung zahlen Sie, je nach Ausstattung, um die 10.000 €. In der nachfolgenden Grafik erhalten Sie eine Übersicht über die Modernisierungskosten.

Alle FAQs zum Modernisierungskredit

• Wie beantrage ich einen Modernisierungskredit?

  Stellen Sie eine Finanzierungsanfrage über unsere Seite. Sie erhalten innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung. Schätzen Sie dann den genauen Finanzierungsbedarf mit einem unserer Berater vor Ort ein. Wenn Sie eine energetische Sanierung planen, lassen Sie sich im Beratungsgespräch auch die Angebote der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zeigen. Ist das passende Angebot gefunden, klärt unser Spezialist Sie über alle wichtigen Konditionen auf. Er zeigt beispielsweise, welche Unterlagen nun benötigt werden, welche weiteren Schritte folgen und welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen. Ist der Entscheid der Bank positiv, erhalten Sie das Geld für die Modernisierung und gegebenenfalls den Kauf der Immobilie.

• Erfolgt beim Abschluss des Kredites eine Eintragung im Grundbuch?

  In der Regel erfolgt eine Eintragung ins Grundbuch, wenn Sie einen Modernisierungskredit über eine Baufinanzierung finanzieren. Dafür fallen dann auch Grundbuch- und Notarkosten zwischen 1,5 und 2 % des Kaufpreises an. Schließen Sie für die Modernisierung einen Bausparvertrag ab, ist keine Eintragung ins Grundbuch erforderlich.

• Wie hoch geht ein Modernisierungskredit?

  Das Limit für einen Modernisierungskredit in Form einer Baufinanzierung ist abhängig von der Beleihungsgrenze der Bank. Die Bank schätzt den Wert der Immobilie mit einem Risikoabschlag an. Von diesem Wert werden etwa 60-70 % abgezogen. Das stellt die Beleihungsgrenze dar. Übersteigen die Modernisierungsmaßnahmen diesen Betrag, müssen Sie die Differenz aus eigenen Mitteln zahlen.

• Welche Unterlagen benötige ich für einen Modernisierungskredit?

  Für eine Modernisierung über eine Baufinanzierung sind folgende Unterlagen nötig:

  • Letzte Lohnsteuerberechnung bzw. die letzten 3 Gehaltsnachweise
  • Bei Selbstständigen: Einkommensnachweise, Einnahme-/Überschussrechnung
  • Kopie des Personalausweises
  • Grundbuchauszug (Den besorgen wir von Dr. Klein als Serviceleistung für Sie.)

  Bei größeren Umbaumaßnahmen wie einer Kernsanierung oder einem Anbau sind weitere Unterlagen nötig, die mehr Angaben zur Immobilie bieten. Welche das genau sind, erfahren Sie von unserem Berater vor Ort.

• Wohnung modernisieren, renovieren, sanieren – was ist der Unterschied?

  Im Alltag werden die Begriffe modernisieren, renovieren und sanieren meist synonym verwendet. Genau genommen bestehen jedoch Unterschiede:

  • Modernisieren: Mit einer Modernisierung erreichen Sie eine Wertsteigerung der Immobilie. Sie bringen den Zustand des Gebäudes auf den neuesten Stand, beispielsweise durch energieeffiziente Baumaßnahmen wie den Einbau einer neuen Heizung.
  • Renovieren: Eine Renovierung der Immobilie sorgt für einen Werterhalt. Dazu gehört das Tapezieren oder Streichen von Wänden.
  • Sanieren: Bei einer Sanierung werden Schäden beseitigt. Das betrifft beispielsweise Risse im Außenputz oder Schäden, die durch Feuchtigkeit entstanden sind.
• Warum sollte ich überhaupt modernisieren?

  Die Modernisierung der Immobilie lohnt sich immer dann, sobald sie etwas in die Jahre gekommen ist. Die wesentlichen Gründe sind:

  • Gesetzliche Änderungen, wie die Erneuerung des Gebäudeenergiegesetzes, machen eine Modernisierung erforderlich
  • Kinder sind ausgezogen oder die Räumlichkeiten werden anders genutzt
  • Altersgerechter Umbau
  • Energetische Sanierung

  Daher ist ein frühzeitig angesparter finanzieller Puffer stets empfehlenswert. So sind Sie in der Lage, auch kurzfristig zu reagieren.