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Grundbuch: Was Immobilienkäufer darüber wissen müssen

Das Grundbuch ist ein wichtiges Dokument in Bezug auf den Besitz und das Eigentum von Immobilien. Wir zeigen Ihnen, was dabei als Käufer zu beachten ist.

Introbild Grundbuch
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist das Grundbuch?

      Das Grundbuch ist ein öffentliches juristisches Dokument, welches die Eigentumsverhältnisse über ein bestimmtes Grundstück und die entsprechenden Immobilien ausweist. Hier ist also vermerkt, wem die Immobilie und das Grundstück gehören. Darüber hinaus enthält das Grundbuch jedoch auch noch weitere Informationen.

      Das Grundbuch teilt sich in das Bestandsverzeichnis und drei sogenannte Abteilungen auf. Im Bestandsverzeichnis werden Daten zur Lage und Größe des Grundstücks eingetragen. Die Abteilungen enthalten zunächst

      • die Eigentumsverhältnisse (Abteilung 1),
      • eventuelle Nutzungs- und Nießbrauchrechte (Abteilung 2)
      • und zuletzt die Pfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken (Abteilung 3).

      Der wichtigste Zweck des Grundbuchs liegt für Sie als Käufer darin, durch den Eintrag Ihres Namens in die erste Abteilung tatsächlich Eigentümer der gewünschten Immobilie nebst Grundstück zu werden. Die Abteilungen 2 und 3 geben Ihnen zudem Hinweise auf eventuelle finanzielle Belastungen, die noch auf dem Grundstück liegen.

      Grundbuch einsehen

      Als Käufer ist es für Sie wichtig, bereits vor dem Kauf Grundbucheinsicht zu erhalten. Nur so haben Sie die Möglichkeit, sich einen Überblick über den finanziellen Zustand der Immobilie zu machen. Belastungen wie Grundschulden oder lebenslange Wohnrechte Dritter wären auch für Sie als neuen Eigentümer bindend. Wohnrechte lassen sich dabei im Normalfall nicht auflösen und stellen ein echtes Hindernis dar. Im Falle entsprechender Vorbelastungen durch Grundschulden ist es jedoch möglich und wichtig, dass der Verkäufer diese vorher löschen lässt. Liegen keinerlei solche Einträge vor, gilt ein Grundstück hingegen als „lastenfrei“.

      Ist die Aussagekraft des Grundbuchs bindend?

      Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sind Sie in Bezug auf finanzielle Vorbelastungen des Grundstücks zunächst auf die Aussagen des Verkäufers angewiesen. Nachprüfen lassen sich diese nur über einen Grundbuchauszug. Hierbei gilt: Was im Grundbuch steht, kann der Verkäufer als Wahrheit betrachten. Beschränkungen von Rechten an Grundstücken haben nach §892 BGB nur dann Bestand, wenn sie im Grundbuch eingetragen oder Ihnen als Käufer bekannt sind. Dies ist der Fall, wenn der Verkäufer Sie im Vorhinein darüber informiert.

      Wie bekomme ich Einblick ins Grundbuch?

      Grundbucheinsicht erhalten Sie auf zwei verschiedenen Wegen:

      1. Grundbuchauszug vom Makler oder Verkäufer

      Der erste und gängige Weg besteht darin, vom Verkäufer oder Makler einen aktuellen Grundbuchauszug zu erhalten. Auf diese Weise können Sie überprüfen, ob Belastungen auf dem Grundstück liegen und sich entsprechend absichern. Darüber hinaus ist es auch möglich, dass der Notar Ihnen einen Grundbuchauszug zusammen mit dem Entwurf für den Kaufvertrag aushändigt.

      Der Grundbuchauszug sollte zum Kauftermin möglichst aktuell sein. Eine Frist von bis zu 14 Tagen ist in Ordnung. Darüber hinaus wird es kniffelig. Sie können in solchen Fällen nämlich nicht sicher sein, ob zwischen Grundbuchauszug und Kauf noch neue Einträge hinzugekommen sind. Dies ist besonders ärgerlich, wenn der Verkäufer finanzielle Schwierigkeiten hat und eventuell eine Zwangsversteigerung angeordnet wurde.

      2. Beantragung der Grundbucheinsicht

      Der zweite Weg für die Einsicht ins Grundbuch einer Immobilie führt über das Grundbuchamt. Sie erhalten jedoch den gewünschten Grundbuchauszug nur, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Immobilie nachweisen können. Als Kaufinteressent benötigen Sie dafür einen Nachweis über Kaufpreisverhandlungen. Entweder erhalten Sie eine Bescheinigung vom Makler oder können direkt über den für den Kauf zuständigen Notar einen Grundbuchauszug erhalten. Dieser kennt Ihr berechtigtes Interesse und darf somit eine Grundbucheinsicht für Sie beantragen. Da es heute auch ein elektronisches Grundbuch gibt, können Sie bei berechtigtem Interesse die Grundbucheinsicht online vornehmen.

      Wenn Sie einen Grundbuchauszug über den Notar anfordern, berechnet dieser zusätzliche Gebühren. So kann er neben den Kosten für das Grundbuchamt auch noch selbst eine Gebühr für die Anforderung eines Abdrucks (10 Euro) oder beglaubigten Abdrucks (15 Euro) verlangen. Die Kosten verdoppeln sich damit.

      Grundschuld für Baufinanzierung in Grundbuch eintragen lassen

      Als Käufer einer Immobilie benötigen Sie normalerweise eine Immobilienfinanzierung. Da es sich hierbei um hohe Kreditsummen handelt, muss das Darlehen für die Bank entsprechend abgesichert werden. In der Praxis dienen hier Grundpfandrechte wie die Grundschuld (früher häufig auch die Hypothek) als passende Besicherung. Eine entsprechende Grundschuld wird dabei in Abteilung 3 des Grundbuchs eingetragen. Die Bank schützt sich so vor finanziellen Ausfällen, wenn Sie Ihr Darlehen nicht zurückzahlen können.

      Sollten es dazu kommen, kann die Bank ihre Forderungen durch die im Grundbuch eingetragene Grundschuld über eine Zwangsversteigerung der Immobilie befriedigen. Aus dem Verkaufserlös erhält die Bank zunächst die noch offenen Beträge. Sollte ein Rest verbleiben, steht dieser Ihnen als Eigentümer der Immobilie zu. Andere Rechte am Grundstück erwirbt die Bank durch eine Grundschuld jedoch nicht. Eine Alternative zur Grundschuld oder Hypothek existiert nur dann, wenn Sie Ihre Immobilie entweder ohne Finanzierung bezahlen können oder über genügend andere Sicherheiten verfügen. In der Praxis hat eine alternative Besicherung jedoch so gut wie keine Bedeutung.

      Ablauf der Eintragung – von der Auflassungsvormerkung zum Eigentümerwechsel

      Als Käufer einer Immobilie existieren insgesamt drei verschiedene Eintragungen ins Grundbuch, die für Sie interessant sind. Dabei handelt es sich um die Auflassungsvormerkung, der Eintrag der Grundschuld für Ihr Baudarlehen und den Eigentümerwechsel. Auf diesem Weg sind folgende Schritte nötig:

      1. Kaufvertrag unterzeichnen

        Haben Sie sich mit dem Verkäufer auf den Kaufpreis geeinigt und alle Modalitäten geklärt, unterzeichnen Sie den Kaufvertrag für die Immobilie. Dieser muss in Deutschland von einem Notar beglaubigt werden, der zudem auch alle Schritte in Bezug auf das Grundbuch vornimmt.

      2. Auflassungsvormerkung

        (neuer Besitzer wird vorgemerkt) Die Auflassungsvormerkung nimmt der Notar nach Unterzeichnung des Kaufvertrags durch den Verkäufer und Sie als Käufer vor. Sie stellt eine Sicherheit für Sie dar, dass der Verkäufer die Immobilie nach diesem Grundbucheintrag nicht mehr an andere Interessenten verkaufen kann. Auch weitere Belastungen durch Grundpfandrechte können Sie so ausschließen. Bis Sie endgültig als neuer Eigentümer im Grundbuch erscheinen, kann es nach der Überweisung des Kaufpreises noch einige Zeit dauern.

      3. Eintrag einer neuen Grundschuld (Grundschuldbestellung)

        Eine Bank zahlt Ihre Baufinanzierung erst aus, wenn die Eintragung der Grundschuld in Abteilung 3 des Grundbuchs der betreffenden Immobilie erfolgt ist. Der Notar wird einer Beurkundung zustimmen, wenn Sie das Formular zur Grundschuldbestellung Ihrer Bank vorweisen können. Es ist sinnvoll, dass Sie Ihre Grundschuld bereits zum Termin der Kaufvertragsunterzeichnung beurkunden lassen. Auf diesem Weg erhalten Sie schon bald die Auszahlung des Immobilienkredits und können den Kaufpreis begleichen.

      4. Kaufpreis überweisen

        Sobald die Bank Ihre Immobilienfinanzierung ausgezahlt hat, können Sie den Kaufpreis an den Käufer überweisen. Darüber hinaus ist noch die Grunderwerbsteuer an die zuständige Behörde zu bezahlen. Die Auszahlung des Darlehens dauert nach der Grundschuldbestellung je nach Bank zwischen 3 und 6 Wochen.

      5. Veranlassung der Eigentümerumschreibung

        durch den Notar Haben Sie den Kaufpreis beglichen, veranlasst der Notar die Eigentümerumschreibung im Grundbuch, so dass Sie neuer Eigentümer der Immobilie werden. Neben der Zahlung des Kaufpreises erwartet der Notar jedoch auch noch eine Unbedenklichkeitserklärung vom Finanzamt. Diese belegt, dass Sie die Grunderwerbsteuer ordnungsgemäß gezahlt haben.

      6. Übergang des wirtschaftlichen Eigentums

        Der Notar veranlasst die Umschreibung im Grundbuch, damit Sie später auch rechtlicher Eigentümer des Objekts samt Grundstück werden können. Dies dauert im Normalfall jedoch 2-5 Monate. Das Objekt geht jedoch schon jetzt in Ihren wirtschaftlichen Besitz über. Sie können die Immobilie also bereits nutzen und tragen ab diesem Zeitpunkt alle Pflichten und Lasten. Dies gilt auch für die Gebäudeversicherung, die Sie nun übernehmen. Hierbei ist es erforderlich, die Versicherung über den Eigentümerwechsel zu informieren. Sie haben als Käufer zudem das Recht, die Police innerhalb eines Monats zu kündigen. So steht einem Versicherungswechsel bei Bedarf nichts im Wege.

      7. Offizielle Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch

        Die Umschreibung im Grundbuch wird in der Regel erst nach 2-5 Monaten offiziell. Erst danach sind Sie sowohl wirtschaftlicher Besitzer als auch rechtlicher Eigentümer der Immobilie.

      Eine gute Vorbereitung kann Ihnen helfen, den Prozess zu beschleunigen. Wenn Sie bereits zur Unterzeichnung des Kaufvertrags die Grundschuld beurkunden lassen können, sparen Sie sich einen zusätzlichen Notartermin. Darüber hinaus ist es hilfreich, Unterlagen immer möglichst zügig einzureichen und den Kaufpreis nach Eingang des Darlehensbetrags sehr bald zu bezahlen.

      Kosten eines Grundbucheintrags

      Die Kosten für einen Grundbucheintragung setzen sich aus den Notargebühren und dem Entgelt an das Grundbuchamt zusammen. Beide Gebührenarten hängen vom jeweiligen Geschäftswert ab. Bei der Eigentümereintragung wird als Geschäftswert der Kaufpreis zugrunde gelegt, während für die Grundschuld der Darlehensbetrag ausschlaggebend ist.

      Für den Grundbucheintrag und die Kaufabwicklung ist es sinnvoll, wenn Sie ca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten einplanen. Darin sind die Notargebühren sowie die Gebühren für das Grundbuchamt enthalten.

      Im Folgenden zeigen wir Ihnen ein Beispiel für die Notar- und Grundbuchkosten auf. Hierbei geht es um eine Grundbucheintragung bei einem Kaufpreis von 240.000 Euro und eine Grundschuldbestellung über 200.000 Euro. Das Ganze wird über ein Notaranderkonto abgewickelt:

      Beurkundung des Kaufvertrags (doppelter Satz 20/10)1.070 € (an den Notar)
      Eintrag des Eigentümerwechsels (einfacher Satz 10/10)535 € (ans Grundbuchamt)
      Beurkundung der Grundschuld (einfacher Satz 10/10)435 € (an den Notar)
      Eintrag der Grundschuld (einfacher Satz 10/10)435 € (ans Grundbuchamt)
      Kaufvollzug (halber Satz 05/10)267,50 € (an den Notar)
      Gebühr Notaranderkonto (halber Satz 05/10)267,50 € (an den Notar)
      Betreuungsgebühr (halber Satz 05/10)267,50 € (an den Notar)
      Beglaubigung der Unterschriften (2 x 02/10-Satz, max. 130 €)260 € (an den Notar)
      Gesamtkosten (netto)3.537,50 €
      Mehrwertsteuer (19 %)672,13 €
      Gesamtkosten4.209,63 €
      Beispiel: Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf

      Die in der Tabelle angegebenen Sätze richten sich nach der Gebührenordnung aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dort sind für bestimmte Geschäftswerte die Gebühren angegeben. Ferner gibt es für das Grundbuchamt und die Notare Bestimmungen, für welche Leistungen die jeweiligen Vervielfachungen (halber Satz, einfacher Satz, doppelter Satz) angesetzt werden dürfen.

      Übertragung einer Grundschuld

      Der Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie ist wie oben beschrieben mit deutlichen Kosten verbunden. Je nach den individuellen Gegebenheiten kann sich die Übernahme einer bereits bestehenden Grundschuld für Sie als Käufer lohnen. Die Grundschuld wird dann an Sie übertragen. Dies ist immer dann möglich, wenn der Verkäufer eine alte Grundschuld noch nicht gelöscht hat, obwohl das dahinterstehende Darlehen bereits abgezahlt wurde. Sollte diese vom Betrag her passen, können Sie durch eine Abtretung der Grundschuld, bzw. durch die Übertragung, eine Menge Geld sparen. Am Beispiel des obigen Objekts bedeutet dies:

       GrundbucheintragGrundbuchübertragung
      Beurkundung der Grundschuld (einfacher Satz 10/10)435 € (an den Notar)-
      Eintrag der Grundschuld (einfacher Satz 10/10)435 € (ans Grundbuchamt)-
      Abtretungserklärung der alten Bank (02/10-Satz – nur Unterschriften)-87 € (an den Notar)
      Eintrag des Gläubigerwechsels (halber Satz  05/10)-217,50 € (ans Grundbuchamt)
      Gesamtkosten (netto)870 € 304,50 €
      Mehrwertsteuer (19 %)165,30 € 57,86 €
      Gesamtkosten1.035,30 € 362,36 €
      Tabelle: Kosten Grundbucheintrag vs. Grundbuchübertragung

      Durch eine Abtretung lassen sich die Grundbuchkosten für die Grundschuld also mehr als halbieren. Trotzdem ist dieser Fall beim Kauf einer Immobilie sehr unüblich. Dies liegt an der Tatsache, dass zu viele Beteiligte zustimmen müssen. Gerade die Banken, die Ihnen den Immobilienkredit geben, bestehen sehr häufig auf dem Eintrag einer neuen Grundschuld. Im Fall einer Anschlussfinanzierung stehen die Chancen besser, jedoch kommt es auch hier auf den Einzelfall an. Grundsätzlich kommt dabei sehr viel Überzeugungsarbeit auf Sie zu. Hier sollten Sie für sich abwägen, ob sich der Zeitaufwand für Sie lohnt oder nicht.

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      Grundbucheintrag löschen

      Grundschuld löschen als Käufer

      Die meisten Löschungen von Grundbucheinträgen betreffen Grundschulden. Das Grundpfandrecht wird mit Abzahlung der Baufinanzierung nämlich nicht automatisch gelöscht. Wenn Sie Ihre Baufinanzierung abgezahlt haben, erhalten Sie von der Bank auf Wunsch eine Löschungsbewilligung. Mit dieser können Sie beim Notar wiederum die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch der Immobilie initiieren. Wichtig ist eine Löschung dann, wenn Sie Ihre Immobilie erneut zum Kauf anbieten möchten. In solchen Fällen macht ein „lastenfreies“ Grundstück einen deutlich besseren Eindruck bei potenziellen Verkäufern. In allen anderen Fällen ist eine Löschung jedoch nicht unbedingt sofort erforderlich. Es gibt durchaus Argumente, die für eine Beibehaltung sprechen:

      • Kosten: Die Löschung einer Grundschuld kostet Notar- und Grundbuchgebühren. Diese liegen laut Gesetz bei jeweils 0,2 % der Grundschuldhöhe. Möchten Sie also eine Grundschuld von 200.000  Euro löschen lassen, schlägt dies mit ca. 800 Euro zu Buche.

      • spätere Wiederverwendung: Sollten Sie für eine spätere Modernisierung eventuell eine weitere Immobilienfinanzierung benötigen, können Sie die Grundschuld erneut nutzen. So sparen Sie das Geld für eine erneute Eintragung ins Grundbuch.

      Grundschuld löschen als Verkäufer

      Sollten Sie eine Immobilie verkaufen, ist die Löschung des Eintrags Ihrer Eigentümerschaft aus dem Grundbuch ebenfalls eine wichtige Angelegenheit. Sie werden als alter Eigentümer aus dem Grundbuch gelöscht, sobald der neue Eigentümer offiziell eingetragen ist. Dies kann im Einzelfall zwischen 2 und 5 Monate nach dem tatsächlichen Verkauf erfolgen. Negative finanzielle Folgen erwachsen daraus für Sie jedoch nicht. Mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums auf den Käufer trägt dieser auch alle Lasten und Pflichten. Dies gilt auch für die Gebäudeversicherung, die zu diesem Zeitpunkt auf den Käufer übergeht. Da Sie die Immobilie dann jedoch eh nicht mehr in Anspruch nehmen, benötigen Sie auch keinen Schutz mehr durch die Police.

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      Wie Sie an den Änderungen im Grundbuch erkennen können, ist der Kauf einer Immobilie durchaus komplex, da Sie sehr viele Aspekte beachten müssen. In punkto Baufinanzierung können wir Ihnen jedoch helfen. Gemeinsam mit Ihnen finden wir das Immobiliendarlehen, welches voll und ganz zu Ihnen passt. Da unsere Experten sehr viele Angebote vergleichen, erhalten Sie zudem möglichst günstige Konditionen. Wir unterstützen Sie zudem bei allen bürokratischen Schritten in der Kommunikation mit der Bank und stehen Ihnen mit Rat und Tat bei der Grundschuldbestellung zur Seite. Mit unserem Bauzinsrechner können Sie sich darüber hinaus einen ersten Überblick über aktuell Finanzierungskonditionen verschaffen.

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