Nachbesicherung der Immobilie: Zur Kasse, Eigentümer!

Was ist eine Nachbesicherung?

Reicht der Bank die im Baudarlehen vereinbarte Sicherheit nicht mehr aus, kann sie während der Vertragslaufzeit weitere Sicherheiten verlangen. Dieses Vorgehen nennt sich Nachbesicherung. Das bedeutet, die Bank hat nach Paragraf 490 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) das Recht, eine Nachbesicherung der Immobilie von Ihnen als Kreditnehmer einzufordern.

Zwar kalkuliert die Bank bereits bei der Kreditvergabe eventuelle Risiken mit ein. Eine Baufinanzierung erstreckt sich jedoch in den meisten Fällen über mehrere Jahrzehnte. In dieser Zeit kann sich eine Menge verändern. Das betrifft sowohl Ihre finanzielle Situation als auch die wirtschaftliche Lage.

Unter welchen Voraussetzungen kommt es zu einer Nachbesicherung?

Eine Nachbesicherung droht im Wesentlichen in den folgenden zwei Fällen:

1. Ihre finanzielle Situation verschlechtert sich oder droht, sich zu verschlechtern.
2. Die Immobilie verliert an Wert oder droht an Wert zu verlieren.

Sie als Kreditnehmer haben die Möglichkeit nachzusteuern. Entweder führen Sie Maßnahmen durch, die zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen oder Sie geben der Bank weitere Sicherheiten beispielsweise in Form von Eigenkapital.

Ihre finanzielle Situation verschlechtert sich

Bevor Sie eine Finanzierung von einer Bank erhalten, prüft diese Ihre finanzielle Situation genau. Dabei stellt sie unter anderem Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber, prüft Ihr Arbeitsverhältnis und erkundigt sich bei einer Auskunftei wie etwa der SCHUFA, ob Sie in der Vergangenheit zuverlässig Ihre Kredite zurückgezahlt haben. Im Fachjargon wird von einer Überprüfung der Bonität und Kreditwürdigkeit gesprochen.

Damit versucht die Bank das Risiko von Zahlungsausfällen einzuschätzen. Verschlechtert sich während der Laufzeit Ihre finanzielle Situation, beispielsweise durch Arbeitslosigkeit, wird das Risiko für die Bank höher. Sie versucht mit einer Nachbesicherung das Risiko abzufedern.

Die Immobilie verliert an Wert

Sinken im Umfeld einer Immobilie die Preise, hat das ebenfalls Auswirkungen auf Ihre eigene Immobilie. Bei der Kreditvergabe versucht die Bank den Wertverlust der Immobilie über die gesamte Laufzeit des Darlehens einzukalkulieren. Die Bank rechnet daher im Fall einer Zwangsversteigerung mit etwa 80 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Dieser Wert wird auch als Beleihungswert bezeichnet. Vom Beleihungswert werden noch einmal zwischen 40 und 80 Prozent Risikoabschlag abgezogen. Dieser Wert stellt die Beleihungsgrenze und damit die maximale Höhe des Darlehens dar.

Stellt die Bank in einer Region auffällig viele Zahlungsausfälle fest, beispielsweise durch eine hohe Arbeitslosigkeit, oder können Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung aufgrund zu hoher Zinsen nicht mehr stemmen, sieht sie die Gefahr auch bei Darlehen, die noch regelmäßig bedient werden. Um dieser Gefahr des Zahlunsausfalls entgegenzuwirken, fordert sie eine Nachbesicherung.

Wie ist der Ablauf einer Nachbesicherung?

Die Bank muss nicht darauf warten, dass die ersten Raten des Darlehens von Ihnen als Kreditnehmer nicht gezahlt werden. Sie kann bereits eine Nachbesicherung der Immobilie fordern, wenn eine Verschlechterung der Vermögensverhältnisse auch nur droht. Im Wesentlichen geht die Bank folgendermaßen vor:

Die Bank kann die Geschäftsbeziehung ganz oder teilweise aufkündigen, wenn Sie dem Nachbesicherungsanspruch nicht nachkommen. Daher ist es ratsam, an die Bank heranzutreten, sobald ein Ausfall der Ratenzahlungen absehbar ist. Im Gespräch ergibt sich eventuell eine vorrübergehende Lösung.

Welche Rechte hat der Kreditnehmer bei der Nachbesicherung?

Eine Nachbesicherung Ihrer Immobilie darf von der Bank nicht ohne Grund erfolgen. Das bedeutet, die Bank muss beweisen, dass die Sicherheiten des Kredits nicht mehr ausreichen und eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse droht oder vorliegt. Dazu muss die Bank aufzeigen, dass sich Ihre finanziellen Umstände oder der Wert der Immobilie geändert haben. Erst dann darf überhaupt eine Nachbesicherung erfolgen.

Wird einer der beiden Darlehensnehmer allerdings arbeitslos oder in Kurzarbeit beschäftigt, ist das eine mögliche Voraussetzung für einen Nachbesicherungsanspruch.

Die Bank muss Sie als Kreditnehmer darauf hinweisen, dass die Baufinanzierung gekündigt wird, sollte die Frist zur Nachbesicherung nicht eingehalten werden. Wie lang die Frist ist, liegt im Ermessen der Bank. Werden Sie über die drohende Kündigung nicht informiert, ist die dann folgende Kündigung nicht rechtsgültig. Die Bank darf allerdings nachbessern. Das bedeutet, sie wird eine neue Frist setzen, um dann die Kündigung auszusprechen.

Wie kann eine Nachbesicherung verhindert werden?

Mit diesen Tipps können Sie einer Nachbesicherung Ihrer Immobilie vorbeugen:

• Baufinanzierung solide aufstellen: Kalkulieren Sie Ihr Darlehen so, dass nicht all Ihre finanziellen Mittel in die Immobilienfinanzierung fließen. Die Monatsrate und damit auch die Tilgung sollten so gewählt werden, dass Sie am Ende des Monats noch „etwas übrighaben.“
• Eigenkapital einbringen: Bringen Sie Eigenkapital in die Finanzierung ein. Das reduziert die Darlehenssumme und wird von den Banken mit niedrigeren Zinsen belohnt. 
• Rücklagen schaffen: Finanzielle Rücklagen helfen nicht nur bei einer Modernisierung, bei Reparaturen oder Verdienstausfällen. Sie können ebenfalls bei einer Nachbesicherung eingesetzt werden. Rücklagen können beispielsweise aus Erspartem, einem Bausparvertrag, Aktien bestehen oder einer Mischung aus allem.
• Lage beachten: Die Lage der Immobilie spielt eine große Rolle. Sind die Häuser in einer Region bereits überbewertet, ist die Wahrscheinlichkeit einer Nachbesicherung eher gegeben. In Gegenden mit gewachsenen Wohngebieten ist das Risiko geringer.

Welche rechtliche Grundlage gibt es für eine Nachbesicherung?

Das Recht einer Nachforderung ist in der Regel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bank verortet. Der Nachbesicherungsanspruch kann nur entfallen, wenn das mit der Bank im Vorfeld vertraglich vereinbart oder teilweise beschränkt wurde. Ist das Baudahrlehen nachweislich auf lediglich eine einzige Sicherheit beschränkt, ist eine Nachbesicherung ebenfalls ausgeschlossen. 

Alles auf einen Blick zum Thema Nachbesicherung

Eine Nachbesicherung kann jeden treffen. Dabei ist die Wahrscheinlichkeit in Gegenden über überbewerteten Immobilien höher als in Gegenden, in denen die Immobilienpreise am ehesten dem Verkehrswert einer Immobilie entsprechen. Die folgenden Punkte fassen das Thema zusammen:

• Eine Nachbesicherung kann die Bank einfordern, sobald sich die finanzielle Situation des Kreditnehmers verschlechtert oder der Immobilienwert zu sinken droht.
• Das Recht ist im Paragraf 490 BGB verankert und wird den AGBs der Bank aufgeführt.
• Der Kreditnehmer kann in Form von Eigenkapital oder durch eine Wertsteigerung der Immobilie gegensteuern.
• Kommt der Kreditnehmer dem Nachbesicherungsanspruch durch die Bank nicht nach, droht die Zwangsversteigerung.
• Eine Nachbesicherung kann auch die Kreditnehmer treffen, die ihren Kredit regelmäßig bedienen.
• Eine solide Baufinanzierung mit Eigenkapital, finanzielle Rücklagen sowie die Lage der Immobilie beugen einer Nachbesicherung vor.

Es zeigt sich, dass eine Baufinanzierung nach der Unterschrift nicht in Stein gemeißelt ist. Die Bank kann während der Laufzeit Forderungen stellen. Aus diesem Grund ist eine solide Finanzierung essenziell.