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Mit diesen Tricks sparen Immobilienkäufer bei der Grunderwerbsteuer

Wer eine Immobilie kauft, muss Grunderwerbsteuer ans Finanzamt zahlen. Aber wie hoch fällt sie aus, und gibt es Mittel und Wege, dabei zu sparen? Darüber klären wir in diesem Artikel auf.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer wird immer dann fällig, wenn jemand ein Grundstück erwirbt. Und zwar unabhängig davon, ob er das Grundstück einzeln kauft oder gemeinsam mit der darauf stehenden Immobilie. Es handelt sich dabei um eine einmalig anfallende Steuer, die erhoben wird vom jeweiligen Bundesland, in dem der Baugrund liegt. Sie darf nicht verwechselt werden mit der jährlich zu zahlenden Grundsteuer. Der Erlös aus der Grunderwerbsteuer fließt in der Regel an die Kommunen. Der Grunderwerbsteuersatz orientiert sich prozentual an der Höhe des Kaufpreises. Früher gab es einen bundesweit einheitlichen Grunderwerbsteuersatz, er lag landauf landab bei 3,5 Prozent. Seit dem 1. September 2006 dürfen die einzelnen Bundesländer selbst über die Höhe entscheiden, seitdem bewegt er sich zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Höhe der Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Da jedes Bundesland die Grunderwerbsteuer zu Beginn eines neuen Jahres anheben kann, sollten Immobilieninteressierte stets im Auge behalten, ob und wann in ihrem Bundesland eine Erhöhung geplant ist. Unsere Grafik hilft Ihnen dabei, den Überblick zu behalten. Sie zeigt, wie hoch der Steuersatz in den einzelnen Bundesländern derzeit ausfällt und wann er sich zuletzt geändert hat. Das ist deshalb wichtig zu wissen, weil Länder, die länger nicht aktiv geworden sind, vermutlich in Kürze wieder handeln werden. Die Grafik geht dabei von einem Immobilienpreis von 300.000 Euro aus und zeigt auf einen Blick, wie hoch die Steuerzahlung jeweils ausfallen würde.

Grafik zu den Grunderwerbsteuern in den einzelnen Bundesländern
Grafik: Grunderwerbsteuer Bundesländer

Wie Sie der Grafik entnehmen, macht es einen Unterschied, ob Sie 3,5 % oder 6,5 % Grunderwerbsteuer in einem Bundesland zahlen. Beim niedrigsten Grunderwerbsteuersatz von 3,5 % in Bayern und Sachsen zahlt der Käufer einer Immobilie mit dem Kaufpreis von 300.000 € eine Grunderwerbsteuer von 10.500 €. In den Bundesländern mit den höchsten Steuersätzen wie Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein fallen für eine vergleichbare Immobilie 19.500 € an - fast doppelt so viel. Wer beispielsweise im Grenzgebiet Bayern-Thüringen sesshaft werden will, kann durch die Wahl des Wohnortes eine Menge Grunderwerbsteuer einsparen.

NRW fördert Grunderwerbsteuer

In Nordrhein-Westfalen kann eine Rückerstattung der Grunderwerbsteuer beantragt werden. Für bis zu 500.000 € der Kosten für ein Einfamilien-, Zweifamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kann bei der NRW.Bank eine Rückerstattung von 2 % der Grunderwerbsteuer beantragt werden. Insgesamt stehen dafür 400 Millionen Euro zur Verfügung. Die Details im Einzelnen: 

  • Gilt für Immobilien, die zwischen dem 1.1.2022 und 31.12.2022 gekauft wurden.
  • Die Immobilie muss selbstgenutzt werden.
  • Gilt auch für Grundstücke, auf denen eine selbstgenutzte Immobilie errichtet wird.
  • Die Fördersumme ist auf 10.000 € gedeckelt.

Eine Antragstellung ist noch nicht möglich. Sie können sich allerdings auf der Seite der NRW-Bank anmelden, um über den Förderstart benachrichtigt zu werden.

Fünf Spartipps zur Grunderwerbsteuer

Der Trend geht deutlich zur Erhöhung der Grunderwerbsteuer, da können ein paar Spartricks nicht schaden. Von welchen Tricks Sie profitieren können, hängt allerdings davon ab, wer Sie sind und was Sie vorhaben. Neubauten bieten hinsichtlich der Grunderwerbsteuer andere Einsparmöglichkeiten als bestehende Immobilien. Ein Wohnungskauf bietet andere Einsparpotenziale als ein Hauskauf. Selbstständige können die Grunderwerbsteuer unter bestimmten Umständen steuerlich geltend machen, und im Falle von Erbschaften, Schenkungen oder Verkäufen innerhalb der Familie gibt es ebenfalls spezielle Wege, um Grunderwerbsteuer zu sparen.

1. Neubau: Grundstück einzeln erwerben

Wer seine Immobilie selbst baut, kann bei der Grunderwerbsteuer sparen, wenn er Grundstück und Haus getrennt voneinander erwirbt, denn dann fällt die Steuer unter bestimmten Umständen nur auf das Grundstück an. Wird beides gleichzeitig aus einer Hand erstanden, ermittelt sie sich aus dem gesamtem Kaufpreis. Um lediglich für den Kauf des Grundstücks Steuern zahlen zu müssen, ist es wichtig, für den Grundstückskauf und den Hausbau zwei getrennte Verträge abzuschließen. Getrennt bedeutet hier, dass eine zeitliche und inhaltliche Trennung der Verträge besteht. Zum einen dürfen Grundstücksmakler und Bauunternehmer nicht zu einer Unternehmensgruppe gehören, zum anderen sollte eine Schonfrist von mindestens einem halben Jahr eingehalten werden. Andernfalls geht das Finanzamt davon aus, dass es sich um ein einheitliches Vertragswerk handelt und verlangt die Grunderwerbsteuer für den gesamten Kaufpreis von Grundstück und Neubau.

Beispielrechnung: So viel lässt sich durch diese Vorgehensweise einsparen

Werden bei einem Grundstückspreis von 120.000 Euro und Hausbaukosten von 190.000 Euro getrennte Verträge geschlossen, sparen Bauherren bei einem Steuersatz von 3,5 Prozent 6.650 Euro an Grunderwerbsteuer, bei 6,5 Prozent ergibt sich ein Sparpotenzial von 12.350 Euro.

2. Immobilienkauf: Bestandteile gesondert ausweisen

Auch bei Bestandsimmobilien können Käufer sparen. Denn der Begriff "Immobilie" wird vom Finanzamt wörtlich genommen: Die Grunderwerbsteuer muss nur für das gezahlt werden, was unbeweglich und untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist. Bewegliche Extras, die ohne Weiteres entfernt und wieder eingebaut werden können, können also von dieser Steuer verschont bleiben. Zu diesen sogenannten "beweglichen Extras" zählen beispielsweise Einbauküchen, Markisen, Saunen und Gartenhäuser. Bitten Sie den Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt, darum, diese Bestandteile gesondert auszuweisen, um hierfür keine Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen. Aber Achtung: Macht der Wert dieser Bestandteile mehr als 15 Prozent des Kaufpreises aus, müssen Sie in der Regel Belege dafür beim Finanzamt einreichen. Das kann bei Gegenständen, deren Kauf mehrere Jahre zurück liegt, schwierig werden.

Darüber hinaus darf durch das Herausrechnen die von der finanzierenden Bank angegebene Beleihungsgrenze der Immobilie nicht überschritten wird. Denn das Haus dient bei einer Kreditfinanzierung als Sicherheit. Fällt dessen Kaufpreis gemäß Kaufvertrag geringer aus, erhöht sich das Finanzierungsrisiko für die Bank. Das kompensiert sie normalerweise durch höhere Zinsen. Damit steigen die Finanzierungskosten für den Käufer. Sprechen Sie also am besten mit Ihrer Bank, bevor der Notar den Kaufvertrag erstellt und rechnen Sie gemeinsam durch, ob das gesonderte Ausweisen beweglicher Bestandteile Einfluss auf Ihre Finanzierung haben würde.

Beispielrechnung: So viel lässt sich durch diese Vorgehensweise einsparen

Eine Einbauküche im Wert von 20.000 Euro spart bei einem Steuersatz von 3,5 Prozent 700 Euro an Grunderwerbsteuer. Kommt noch zusätzliches Mobiliar für 15.000 Euro hinzu, beträgt die Ersparnis zusammen 1.225 Euro. Aber Achtung: Sollten die herausgerechneten Extras mehr als 15 Prozent des Kaufpreises betragen, werden Finanzämter misstrauisch und verlangen Nachweise für den Wert der jeweiligen Möbel und Gegenstände.

3. Wohnungskauf: Instandhaltungsrücklage aufführen

Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung muss der Käufer in der Regel den Anteil an Instandhaltungsrücklage übernehmen, den die Eigentümergemeinschaft des Mehrfamilienhauses einbehält. Da auch dieser Posten nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, können Wohnungskäufer sparen, wenn dieser Betrag im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird.

Beispielrechnung: So viel lässt sich durch diese Vorgehensweise einsparen

Bei einer Instandhaltungsrücklage von 50.000 Euro sparen Wohnungskäufer selbst beim niedrigsten Steuersatz von 3,5 Prozent immerhin 1.750 Euro, in den Bundesländern mit 6,5 Prozent ergibt sich gar eine Steuerersparnis von 3.250 Euro. Allerdings können auch in diesem Fall Probleme mit der Beleihungsgrenze und den Finanzierungskosten auftreten. Es empfiehlt sich, dies vorab mit der finanzierenden Bank abzuklären.

4. Selbstständige und Freiberufler: Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen

Unternehmer und Freiberufler können die gezahlte Grunderwerbsteuer im Nachhinein von der Steuer absetzen. Voraussetzung ist, dass mit der erworbenen Immobilie steuerpflichtige Einkünfte erzielt werden. Wer also die Immobilie für ein Unternehmen oder als Freiberufler nutzt, kann die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe geltend machen. Bei einer Vermietung kann diese als Werbungskosten abgesetzt werden. Nutzen Sie die Immobilie ausschließlich privat für sich selbst, ist es hingegen nicht möglich, sie von der Steuer abzusetzen.

5. Erbschaft, Schenkung und Verkauf

Wird die Immobilie unter Verwandten, die in gerade Linie miteinander verwandt sind, verkauft, muss der Käufer keine Grunderwerbsteuer zahlen. Gerade Linie bedeutet: Verkäufe zwischen Eheleuten, Eltern und Kindern sowie zwischen Großeltern und Enkeln sind grunderwerbsteuerfrei. Adoptierte Kinder und die Ehepartner der in gerader Linie verwandten Familienmitglieder sind ebenfalls von der Steuer befreit (z.B. Verkauf an die Schwiegertochter / den Schwiegersohn). Ein Verkauf unter Geschwistern ist hingegen nicht steuerfrei. Bei Schenkung oder Vererbung der Immobilie fällt ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an, allerdings Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Bei beiden liegt der Steuersatz meist bei 20 Prozent, allerdings gibt es bis zu einer gewissen Höhe Freibeträge, die vom Verwandtschaftsgrad abhängig sind und nicht versteuert werden müssen.

Grunderwerbsteuer und Nebenkosten mitfinanzieren

Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt dafür nicht nur den veranschlagten Kaufpreis, sondern muss auch einige Kaufnebenkosten aufbringen. Die Grunderwerbsteuer gehört dazu, ebenso die Gebühren für den Notar und den Eintrag ins Grundbuch des Baudarlehens sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision

Die Nebenkosten eines Hauskaufs sind zwar von den individuellen Umständen abhängig. Im Durchschnitt machen sie aber etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. 

Idealerweise werden diese Nebenkosten über vorhandenes Eigenkapital abgedeckt. Sollte das nicht möglich sein, müssen sie mitfinanziert werden. Das geschieht in der Regel über einen Ratenkredit, den Sie zusätzlich zum Baudarlehen aufnehmen und über monatliche Raten zurückzahlen. 

Nebenkosten bedenken, wasserdicht kalkulieren

Die Nebenkosten zu bedenken ist wichtig für eine wasserdichte Kalkulation Ihrer Baufinanzierung. Glücklich kann sich schätzen, wer die einzelnen Kostenpunkte nicht alleine identifizieren und durchforsten muss. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung unterstützen Sie dabei, stellen die Berechnungen gemeinsam mit Ihnen auf und ermitteln auf diese Weise den gesamten Finanzierungsbedarf.

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Es ist zwar besser, die Nebenkosten selbst aufzubringen, aber sie lassen sich auch im Zuge der Baufinanzierung über einen Ratenkredit abdecken. Setzen Sie sich für nähere Informationen einfach mit einem unserer bundesweit 700 Beratern vor Ort in Kontakt, indem Sie aktuelle Finanzierungsvorschläge von uns anfordern. Sie arbeiten mit Ihnen nicht nur die Finanzplanung aus, sondern geben Ihnen auf Wunsch auch die Angebote von über 600 Bankpartnern mit auf den Weg.

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