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Mit diesen Tricks sparen Immobilienkäufer bei der Grunderwerbsteuer

Wer eine Immobilie kauft, muss Grunderwerbsteuer ans Finanzamt zahlen. Aber wie hoch fällt sie aus, und gibt es Mittel und Wege, dabei zu sparen? Darüber klären wir in diesem Artikel auf.

Introbild Grunderwerbsteuer
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist die Grunderwerbsteuer?

      Die Grunderwerbsteuer wird immer dann fällig, wenn jemand ein Grundstück erwirbt. Und zwar unabhängig davon, ob er das Grundstück einzeln kauft oder gemeinsam mit der darauf stehenden Immobilie. Es handelt sich dabei um eine einmalig anfallende Steuer, die erhoben wird vom jeweiligen Bundesland, in dem der Baugrund liegt. Der Erlös aus der Grunderwerbsteuer fließt in der Regel an die Kommunen. Der Grunderwerbsteuersatz orientiert sich prozentual an der Höhe des Kaufpreises. Früher gab es einen bundesweit einheitlichen Grunderwerbsteuersatz, er lag landauf landab bei 3,5 Prozent. Seit dem 1. September 2006 dürfen die einzelnen Bundesländer selbst über die Höhe entscheiden, seitdem bewegt er sich zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

      Höhe der Grunderwerbsteuer nach Bundesland

      Da jedes Bundesland die Grunderwerbsteuer zu Beginn eines neuen Jahres anheben kann, sollten Immobilieninteressierte stets im Auge behalten, ob und wann in ihrem Bundesland eine Erhöhung geplant ist. Unsere Grafik hilft Ihnen dabei, den Überblick zu behalten. Sie zeigt, wie hoch der Steuersatz in den einzelnen Bundesländern derzeit ausfällt und wann er sich zuletzt geändert hat. Das ist deshalb wichtig zu wissen, weil Länder, die länger nicht aktiv geworden sind, vermutlich in Kürze wieder handeln werden. Die Grafik geht dabei von einem Immobilienpreis von 150.000 Euro aus und zeigt auf einen Blick, wie hoch die Steuerzahlung jeweils ausfallen würde.

      Grafik Grunderwerbsteuer Bundesländer
      Grafik: Grunderwerbsteuer Bundesländer

      Grunderwerbsteuer steigt in Thüringen auf 6,5 Prozent

      Thüringen hat die Grunderwerbsteuer zum 01.01.2017 um 1,5 Prozentpunkte von 5,0 auf 6,5 Prozent angehoben. Das Bundesland begründete diesen Schritt damit, dass ohne die Mehreinnahmen aus der Steuererhöhung ein ausgeglichener Landeshaushalt für das Jahr 2017 in Gefahr sei. Dies hat für zukünftige Hausbesitzer folgende Auswirkungen: Wer in Thüringen nun zum Beispiel ein Haus für 150.000 Euro erwirbt, zahlt statt 7.500 Euro ab sofort 9.750 Euro Grunderwerbsteuer – das bedeutet einen Mehraufwand von 2.250 Euro. Das muss bei der Finanzplanung der Baufinanzierung bedacht werden. Auch in Baden-Württemberg war eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 5,0 auf 6,5 Prozent im Gespräch. Diese findet 2017 nun allerdings nicht statt. Ebenso hatte Niedersachsen über eine Erhöhung in 2017 nachgedacht und sich dagegen entschieden.

      Fünf Spartipps zur Grunderwerbsteuer

      Der Trend geht deutlich zur Erhöhung der Grunderwerbsteuer, da können ein paar Spartricks nicht schaden. Von welchen Tricks Sie profitieren können, hängt allerdings davon ab, wer Sie sind und was Sie vorhaben. Neubauten bieten hinsichtlich der Grunderwerbsteuer andere Einsparmöglichkeiten als bestehende Immobilien. Ein Wohnungskauf bietet andere Einsparpotenziale als ein Hauskauf. Selbstständige können die Grunderwerbsteuer unter bestimmten Umständen steuerlich geltend machen, und im Falle von Erbschaften, Schenkungen oder Verkäufen innerhalb der Familie gibt es ebenfalls spezielle Wege, um Grunderwerbsteuer zu sparen.

      1. Neubau: Grundstück einzeln erwerben

      Wer seine Immobilie selbst baut, kann bei der Grunderwerbsteuer sparen, wenn er Grundstück und Haus getrennt voneinander erwirbt, denn dann fällt die Steuer unter bestimmten Umständen nur auf das Grundstück an. Wird beides gleichzeitig aus einer Hand erstanden, ermittelt sie sich aus dem gesamtem Kaufpreis. Um lediglich für den Kauf des Grundstücks Steuern zahlen zu müssen, ist es wichtig, für den Grundstückskauf und den Hausbau zwei getrennte Verträge abzuschließen. Getrennt bedeutet hier, dass eine zeitliche und inhaltliche Trennung der Verträge besteht. Zum einen dürfen Grundstücksmakler und Bauunternehmer nicht zu einer Unternehmensgruppe gehören, zum anderen sollte eine Schamfrist von mindestens einem halben Jahr eingehalten werden. Andernfalls geht das Finanzamt davon aus, dass es sich um ein einheitliches Vertragswerk handelt und verlangt die Grunderwerbsteuer für den gesamten Kaufpreis von Grundstück und Neubau.

      Beispielrechnung: So viel lässt sich durch diese Vorgehensweise einsparen

      Werden bei einem Grundstückspreis von 120.000 Euro und Hausbaukosten von 190.000 Euro getrennte Verträge geschlossen, sparen Bauherren bei einem Steuersatz von 3,5 Prozent 6.650 Euro an Grunderwerbsteuer, bei 6,5 Prozent ergibt sich ein Sparpotenzial von 12.350 Euro.

      2. Immobilienkauf: Bestandteile gesondert ausweisen

      Auch bei Bestandsimmobilien können Käufer sparen. Denn der Begriff "Immobilie" wird vom Finanzamt wörtlich genommen: Die Grunderwerbsteuer muss nur für das gezahlt werden, was unbeweglich und untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist. Bewegliche Extras, die ohne Weiteres entfernt und wieder eingebaut werden können, können also von dieser Steuer verschont bleiben. Zu diesen sogenannten "beweglichen Extras" zählen beispielsweise Einbauküchen, Markisen, Saunen und Gartenhäuser. Bitten Sie den Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt, darum, diese Bestandteile gesondert auszuweisen, um hierfür keine Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen.

      Darüber hinaus sollten Immobilienkäufer darauf achten, dass die von der finanzierenden Bank angegebene Beleihungsgrenze der Immobilie durch das Herausrechnen der beweglichen Extras nicht überschritten wird. Denn das Haus dient bei einer Kreditfinanzierung als Sicherheit. Fällt dessen Wert geringer aus, können die Finanzierungskosten steigen.

      Beispielrechnung: So viel lässt sich durch diese Vorgehensweise einsparen

      Eine Einbauküche im Wert von 20.000 Euro spart bei einem Steuersatz von 3,5 Prozent 700 Euro an Grunderwerbsteuer. Kommt noch zusätzliches Mobiliar für 15.000 Euro hinzu, beträgt die Ersparnis zusammen 1.225 Euro. Aber Achtung: Sollten die herausgerechneten Extras mehr als 15 Prozent des Kaufpreises betragen, werden Finanzämter misstrauisch und verlangen Nachweise für den Wert der jeweiligen Möbel und Gegenstände.

      3. Wohnungskauf: Instandhaltungsrücklage aufführen

      Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung muss der Käufer in der Regel den Anteil an Instandhaltungsrücklage übernehmen, den die Eigentümergemeinschaft des Mehrfamilienhauses einbehält. Da auch dieser Posten nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, können Wohnungskäufer sparen, wenn dieser Betrag im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird.

      Beispielrechnung: So viel lässt sich durch diese Vorgehensweise einsparen

      Bei einer Instandhaltungsrücklage von 50.000 Euro sparen Wohnungskäufer selbst beim niedrigsten Steuersatz von 3,5 Prozent immerhin 1.750 Euro, in den Bundesländern mit 6,5 Prozent ergibt sich gar eine Steuerersparnis von 3.250 Euro. Allerdings können auch in diesem Fall Probleme mit der Beleihungsgrenze und den Finanzierungskosten auftreten. Es empfiehlt sich, dies vorab mit der finanzierenden Bank abzuklären.

      4. Selbstständige und Freiberufler: Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen

      Unternehmer und Freiberufler können die gezahlte Grunderwerbsteuer im Nachhinein von der Steuer absetzen. Voraussetzung ist, dass mit der erworbenen Immobilie steuerpflichtige Einkünfte erzielt werden. Wer also die Immobilie für ein Unternehmen oder als Freiberufler nutzt, kann die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe geltend machen. Bei einer Vermietung kann diese als Werbungskosten abgesetzt werden. Nutzen Sie die Immobilie ausschließlich privat für sich selbst, ist es hingegen nicht möglich, sie von der Steuer abzusetzen.

      5. Erbschaft, Schenkung und Verkauf

      Wird die Immobilie unter Verwandten ersten Grades verkauft, muss der Käufer keine Grunderwerbsteuer zahlen. Ersten Grades bedeutet: Verkäufe zwischen Eheleuten, Eltern und Kindern sowie zwischen Großeltern und Enkeln sind grunderwerbsteuerfrei. Ein Verkauf unter Geschwistern ist hingegen nicht steuerfrei. Bei Schenkung oder Vererbung der Immobilie fällt ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an, allerdings Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Bei beiden liegt der Steuersatz meist bei 20 Prozent, allerdings gibt es bis zu einer gewissen Höhe Freibeträge, die vom Verwandtschaftsgrad abhängig sind und nicht versteuert werden müssen.

      Grunderwerbsteuer und Nebenkosten mitfinanzieren

      Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt dafür nicht nur den veranschlagten Kaufpreis, sondern muss auch einige Kaufnebenkosten aufbringen. Die Grunderwerbsteuer gehört dazu, ebenso die Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung des Baudarlehens sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision

      Die Nebenkosten eines Hauskaufs sind zwar von den individuellen Umständen abhängig. Im Durchschnitt machen sie aber etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. 

      Idealerweise werden diese Nebenkosten über vorhandenes Eigenkapital abgedeckt. Sollte das nicht möglich sein, müssen sie mitfinanziert werden. Das geschieht in der Regel über einen Ratenkredit, den Sie zusätzlich zum Baudarlehen aufnehmen und über monatliche Raten zurückzahlen. 

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