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Mit diesen Tricks sparen Immobilienkäufer bei der Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer

Erhöhung der Grunderwerbsteuer in 2017

Beim Erwerb einer Immobilie fallen für Sie als Käufer verschiedene Nebenkosten an, zum Beispiel die Grunderwerbsteuer. Während früher ein einheitlicher Satz von 3,5 Prozent für ganz Deutschland galt, wurde sie in den letzten Jahren immer wieder erhöht.

Das liegt daran, dass die einzelnen Bundesländer seit dem 01.09.2006 eigenständig über die Höhe ihrer Grunderwerbsteuer entscheiden können. Seitdem hat sich der Steuersatz im Laufe der Jahre fast verdoppelt.

Während er Ende 2011 noch maximal 5,0 Prozent betrug, liegen die Spitzenreiter Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein mittlerweile jeweils bei 6,5 Prozent. Seit 01.01.2017 ist nun auch Thüringen ganz oben mit dabei.

Grunderwerbsteuer steigt in Thüringen auf 6,5 Prozent

Thüringen hat die Grunderwerbsteuer zum 01.01.2017 um 1,5 Prozentpunkte von 5,0 auf 6,5 Prozent angehoben. Das Bundesland begründete diesen Schritt damit, dass ohne die Mehreinnahmen aus der Steuererhöhung ein ausgeglichener Landeshaushalt für das Jahr 2017 in Gefahr sei. Dies hat für zukünftige Hausbesitzer folgende Auswirkungen: Wer in Thüringen nun zum Beispiel ein Haus für 150.000 Euro erwirbt, zahlt statt 7.500 Euro ab sofort 9.750 Euro Grunderwerbsteuer – das bedeutet einen Mehraufwand von 2.250 Euro.

Auch in Baden-Württemberg war eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 5,0 auf 6,5 Prozent im Gespräch. Diese findet 2017 nun allerdings nicht statt. Ebenso hatte Niedersachsen über eine Erhöhung in 2017 nachgedacht und sich dagegen entschieden. Da der Trend sicherlich auch in anderen Bundesländern weiter nach oben geht, haben wir für Sie fünf Tricks zusammengestellt, mit denen Sie trotz Erhöhungen bei der Grunderwerbsteuer Geld sparen können:

Wer seine Immobilie selbst baut, kann bei der Grunderwerbsteuer sparen, wenn er Grundstück und Haus getrennt voneinander erwirbt, denn dann fällt die Steuer unter bestimmten Umständen nur auf das Grundstück an. Wird beides gleichzeitig aus einer Hand erstanden, ermittelt sie sich aus dem gesamtem Kaufpreis.

Um lediglich für den Kauf des Grundstücks Steuern zahlen zu müssen, ist es wichtig, für den Grundstückskauf und den Hausbau zwei getrennte Verträge zu schließen. Getrennt bedeutet hier, dass eine zeitliche und inhaltliche Trennung der Verträge besteht. Zum einen dürfen Grundstücksmakler und Bauunternehmer nicht zu einer Unternehmensgruppe gehören, zum anderen sollte eine Schamfrist von mindestens einem halben Jahr eingehalten werden. Andernfalls geht das Finanzamt davon aus, dass es sich um ein einheitliches Vertragswerk handelt und verlangt die Grunderwerbsteuer für den gesamten Kaufpreis.

Beispielrechnung: So viel Grunderwerbsteuer lässt sich durch getrennte Verträge einsparen

Bauherren sollten dazu in der Lage sein, zwei getrennte Rechnungen für den Grundstückskauf und den Hausbau vorlegen zu können. Werden bei einem Grundstückspreis von 120.000 Euro und Hausbaukosten von 190.000 Euro getrennte Verträge geschlossen, sparen Bauherren bei einem Steuersatz von 3,5 Prozent 6.650 Euro an Grunderwerbsteuer, bei 6,5 Prozent ergibt sich ein Sparpotenzial von 12.350 Euro.

Auch bei Bestandsimmobilien können Käufer sparen. Denn der Begriff "Immobilie" wird vom Finanzamt wörtlich genommen: Die Grunderwerbsteuer muss nur für das gezahlt werden, was unbeweglich und untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist. Bewegliche Extras, die ohne Weiteres entfernt und wieder eingebaut werden können, können also von dieser Steuer verschont bleiben.

Beispielrechnung: So viel Grunderwerbsteuer lässt sich durch bewegliche Extras einsparen

Zu diesen sogenannten "beweglichen Extras" zählen beispielsweise Einbauküchen, Markisen, Saunen und Gartenhäuser. Werden sie im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, ist hierfür keine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Eine Einbauküche im Wert von 20.000 Euro spart bei einem Steuersatz von 3,5 Prozent 700 Euro, kommt noch zusätzliches Mobiliar für 15.000 Euro hinzu, beträgt die Ersparnis zusammen 1.225 Euro. Aber Achtung: Sollten die herausgerechneten Extras mehr als 15 Prozent betragen, werden Finanzämter misstrauisch und verlangen Nachweise für den Wert der jeweiligen Zusätze. Darüber hinaus sollten Immobilienkäufer darauf achten, dass die von der finanzierenden Bank angegebene Beleihungsgrenze der Immobilie durch das Herausrechnen der beweglichen Extras nicht überschritten wird. Denn das Haus dient bei einer Kreditfinanzierung als Sicherheit. Fällt dessen Wert geringer aus, können die Finanzierungskosten steigen.

Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung muss der Käufer in der Regel den Anteil an Instandhaltungsrücklage übernehmen, den die Eigentümergemeinschaft des Mehrfamilienhauses einbehält. Da auch dieser Posten nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, können Wohnungskäufer sparen, wenn dieser Betrag im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird.

Beispielrechnung: So viel Grunderwerbsteuer lässt sich beim Wohnungskauf sparen

Bei einer Instandhaltungsrücklage von 50.000 Euro sparen Wohnungskäufer selbst beim niedrigsten Steuersatz von 3,5 Prozent immerhin 1.750 Euro, in den Bundesländern mit 6,5 Prozent ergibt sich gar eine Steuerersparnis von 3.250 Euro. Allerdings können auch in diesem Fall Probleme mit der Beleihungsgrenze und den Finanzierungskosten auftreten. Es empfiehlt sich, dies vorab mit der finanzierenden Bank abzuklären.

Voraussetzung für die steuerliche Abzugsfähigkeit ist, dass mit der erworbenen Immobilie steuerpflichtige Einkünfte erzielt werden. Wer also die Immobilie für ein Unternehmen oder als Freiberufler nutzt, kann die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe geltend machen. Bei einer Vermietung kann diese als Werbungskosten abgesetzt werden. Bei Eigennutzung der Immobilie ist es hingegen nicht möglich, sie von der Steuer abzusetzen.

Bei einem Verkauf unter Verwandten ersten Grades wird keine Steuer erhoben. Hierzu zählen Verkäufe zwischen Eheleuten, Eltern und Kindern sowie zwischen Großeltern und Enkeln. Ein Verkauf unter Geschwistern ist hingegen nicht steuerfrei. Bei Schenkung oder Vererbung der Immobilie fällt ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an, allerdings Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Bei beiden liegt der Steuersatz meist bei 20 Prozent, allerdings gibt es bis zu einer gewissen Höhe Freibeträge, die vom Verwandtschaftsgrad abhängig sind und nicht versteuert werden müssen.

Die Grunderwerbsteuer aller Bundesländer als Grafik

Da jedes Bundesland die Grunderwerbsteuer zu Beginn eines neuen Jahres anheben kann, sollten Immobilieninteressierte stets im Auge behalten, ob und wann in ihrem Bundesland eine Erhöhung geplant ist.

Unsere Grafik hilft Ihnen dabei, den Überblick zu behalten. Sie zeigt, wie hoch der Steuersatz in den einzelnen Bundesländern derzeit ausfällt und wann er sich zuletzt geändert hat. Das ist deshalb wichtig zu wissen, weil Länder, die länger nicht aktiv geworden sind, vermutlich in Kürze wieder handeln werden.

Die Grafik geht dabei von einem Immobilienpreis von 150.000 Euro aus und zeigt auf einen Blick, wie hoch die Steuerzahlung jeweils ausfallen würde.

Grunderwerbsteuer Bundesländer

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