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Vorvertrag beim Hauskauf: Sinnvoll oder nicht?

Wer ein Haus kaufen möchte, schließt einen Kaufvertrag ab. So weit so klar. Aber was ist ein Vorvertrag? Und wozu wird er benötigt? Wir haben uns das Thema Vorvertrag beim Immobilienkauf angesehen und beantworten die wichtigsten Fragen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Vorvertrag?

      Wie der Name verrät, ist ein Vorvertrag die Vereinbarung, die vor einem Kaufvertrag getroffen wird. Der Vorvertrag beim Hauskauf wird oft abgeschlossen, wenn sich Käufer und Verkäufer einer Immobilie zwar einig geworden sind, sich der finale Eigentümerwechsel wegen anderer Gründe jedoch noch hinzieht. Im Vorvertrag verpflichten sich Käufer und Verkäufer zu einem Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages zu einem späteren Zeitpunkt. Der Vorvertrag gibt Käufer und Verkäufer also jeweils die Sicherheit, dass der endgültige Kaufvertrag auch dann noch abgeschlossen wird, wenn etwas mehr Zeit seit der Einigung vergangen ist. Wenn alle Hindernisse beseitigt , es keine weiteren Verzögerungen mehr gibt und alles geklärt ist, wird der Kaufvertrag unterschrieben. Weil die Immobilie mit einem Vorvertrag noch nicht verkauft, aber für andere auch nicht mehr auf dem Markt verfügbar ist, wird der Vorvertrag manchmal mit der sogenannten Reservierungsbestätigung verwechselt.

      Nicht verwechseln! Eine Reservierungsbestätigung ist kein Vorvertrag, selten notariell beglaubigt und deshalb meist nicht gerichtlich wirksam. Sicherheit gibt also nur der Vorvertrag.

      Eine Reservierungsbestätigung ist jedoch etwas anderes. Sie ist nicht rechtlich bindend, weil sie selten notariell beglaubigt wird. Außerdem besagt sie lediglich, dass der Makler die Wunschimmobilie für eine gewisse Zeit nicht mehr bewirbt und keinem anderen Interessenten anbietet. Wollen Hauskäufer sichergehen, die Wunschimmobilie wirklich zu bekommen, ist es ratsam, einen Vorvertrag abzuschließen und nicht auf eine Reservierungsbestätigung zu vertrauen.

      Wann ist ein Vorvertrag sinnvoll?

      In Deutschland ist es nicht Pflicht, einen Vorvertrag beim Hauskauf abzuschließen. Manchmal kann es aber sinnvoll sein, insbesondere, wenn sich der Immobilienkauf verzögert. Denkbar wäre etwa dieses typische Szenario: Eine Familie hat lange nach der passenden Immobilie gesucht, die nicht zu weit außerhalb liegt, dank guter Verkehrsanbindung das Pendeln zum Arbeitsplatz ermöglicht und außerdem günstig in der Nähe der Schule der Kinder liegt. Ein für die Familie erschwingliches Haus war nicht auf dem Markt, dafür aber ein perfekt gelegenes Grundstück zum Bau des Eigenheims. Die Familie ist begeistert und möchte unbedingt kaufen.

      Allerdings ist die Baufinanzierung durch die Bank noch nicht ganz sicher und auch die Baugenehmigungen sind noch nicht alle erteilt. Bis das der Fall ist, können noch mehrere Monate vergehen. An einen zügigen Baubeginn ist deshalb nicht zu denken. Weil die Lage aber so ideal zu den Bedürfnissen der Familie passt und auch der Wert des Grundstücks vermutlich steigen wird, möchte sich die Familie das Grundstück gern sichern. Aus diesem Grund schließt sie einen Vorvertrag ab. Ein anderes Szenario, das einen Vorvertrag sinnvoll macht: Die Finanzierung einer Immobilie steht bereits und der Käufer hat einen Kreditvertrag mit der Bank abgeschlossen. In letzter Minute springt der Verkäufer ab und der Kaufvertrag kommt nicht zustande. Damit dem potenziellen Käufer dieser sehr unangenehme Fall erspart bleibt, gibt es den Vorvertrag.

      Die Vorteile eines Vorvertrags für die Käufer

      • Sie haben eine feste Zusage, dass sie das Grundstück oder die Immobilie erwerben können.
      • Sie haben genügend Zeit, um einen Kredit mit der Bank auszuhandeln und die Finanzierung der Immobilie zu regeln.
      • Das Geld verbleibt bis zum finalen Kaufabschluss beim Käufer.
      • Sollte etwas Gravierendes geschehen, das den Vorvertrag aufhebt, kann sich der Käufer nach anderen Immobilien umsehen.

      So profitieren Verkäufer vom Vorvertrag

      • Sie haben einen festen Käufer gefunden.
      • Der Verkäufer hat eine gewisse finanzielle Planungssicherheit.

      Was regelt der Vorvertrag beim Hauskauf?

      Grundsätzlich stehen im Vorvertrag für eine Immobilie die gleichen Vereinbarungen wie im Kaufvertrag, also der Immobilienpreis, die Zahlungsmodalitäten sowie die genau bezeichnete Immobilie samt Grundstücks- und Flurnummer, wie sie im Grundbuch stehen. Auch die Vertragsparteien werden namentlich genannt. Anders als im Kaufvertrag sind im Vorvertrag jedoch noch ein paar weitere Aspekte geregelt. Dies ist vor allem der Zeitpunkt, bis zu dem der Vorvertrag gilt beziehungsweise bis zu dem der Kaufvertrag für eine Immobilie abgeschlossen sein soll. Außerdem wird genau benannt, welche Voraussetzungen für den Immobilienkauf oder -verkauf erfüllt sein müssen und wann eine Partei vom Vertrag zurücktreten darf. Schließlich ist im Vorvertrag geregelt, ob und unter welchen Bedingungen es eine Vertragsstrafe gibt, zum Beispiel eine Schadenersatzzahlung, wenn der Kaufvertrag trotz Vorvertrag nicht zustande kommt.

      Das steht im Vorvertrag
      • Namen der Vertragsparteien
      • Kaufpreis
      • Zahlungsmodalitäten
      • Bezeichnung der Immobilie laut Grundbuch (Grundstücksnummer und Flurnummer)
      • Frist für Abschluss des Kaufvertrags
      • Voraussetzungen für den Abschluss des Kaufvertrags (z. B. Baugenehmigung, Finanzierung)
      • Bedingungen für den Rücktritt vom Vertrag
      • Schadenersatzregelung

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      Wie schließt man einen Vorvertrag ab?

      Der Vorvertrag wird zwischen dem Verkäufer und dem potenziellen Käufer einer Immobilie abgeschlossen. Die darin festgelegten Vereinbarungen sollten dann notariell beglaubigt werden. Zwar gibt es auch Absichtserklärungen ohne Notar. Diese haben jedoch keine rechtliche Verbindlichkeit und haben im Streitfall vor Gericht keinen Bestand. Soll Rechtsgültigkeit erreicht werden, kann dies nur über einen notariell beglaubigten Vorvertrag geschehen.

      Der Besuch beim Notar und der dort beglaubigte Vorvertrag sind mit Kosten verbunden. Wie hoch die ausfallen, ist im Notarkostengesetz geregelt und hängt vom Immobilienwert ab. Ein Beispiel: Bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro betragen die Notarkosten für den Vorvertrag bis zu 600 Euro. In diesem Honorar ist die Beurkundungsgebühr enthalten, aber auch die Beratung, der Vertragsentwurf sowie der Beurkundungstermin. Der Notar darf außerdem Auslagen wie Porto oder Telefongebühren anrechnen. Die Kosten für die Beglaubigung des Vorvertrages lassen sich eventuell sparen, wenn später, bei Abschluss des Kaufvertrags, für die notarielle Beglaubigung derselbe Notar aufgesucht wird.

      Übrigens: Es gibt keine gesetzliche Regelung, wer die Kosten für den Vorvertrag für Immobilien zu übernehmen hat. Es lohnt sich also, auch darüber zu verhandeln!

      Die Schadenersatzregelung im Vorvertrag

      Der Vorvertrag soll Käufer und Verkäufer die Sicherheit geben, dass der Immobilienhandel zwischen diesen beiden Parteien auch wirklich zustande kommt. In diesem Zusammenhang wird auch vom Abschlusszwang oder Kontrahierungszwang gesprochen. Diese Formulierung macht deutlich, dass der Vorvertrag weit mehr ist als eine formlose Willenserklärung. Mit dem Vorvertrag gehen Rechte und Pflichten einher. Die Bezeichnung Abschlusszwang ist dennoch irreführend, denn: Trotz Vorvertrag kann keine Partei zum Kauf oder Verkauf gezwungen werden. Der Vorvertrag ist aber insofern bindend, dass eine Schadenersatzforderung gestellt werden kann, sollte es zur Aufhebung des Vorvertrages kommen. Der Schadenersatz wird fällig, wenn zum Beispiel der Käufer vom Kauf zurücktritt, obwohl alle im Vorvertrag genannten Kaufbedingungen erfüllt sind. Konkret könnten also alle Baugenehmigungen erteilt, die Finanzierung für die Immobilie könnte geregelt sein und trotzdem möchte der Käufer nicht mehr kaufen, weil er seine Meinung geändert hat. Damit das nicht so leicht geschieht und die Hürden für den Rücktritt vom Vorvertrag hoch sind, gibt es die Schadenersatzklausel. Der Schadenersatz wird individuell festgelegt, ist in der Regel aber empfindlich hoch, um seine volle Wirkung zu entfalten.

      Abschlusszwang ohne Zwang

      Der Vorvertrag kann keine Partei zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie zwingen. Es gibt meistens aber Schadensersatzregelungen, die bei Vertragsbruch in Kraft treten.

      Rücktritt vom Vorvertrag beim Hauskauf

      Es können Situationen eintreten, in denen es trotz Vorvertrag nicht zu einem abschließenden Immobilienkauf kommt. Sind alle im Vorvertrag genannten Bedingungen für den Hauskauf erfüllt und es kommt trotzdem nicht zu einer abschließenden Einigung, tritt die oben beschriebene Schadenersatzregelung in Kraft. Was ist aber zu tun, wenn die Bedingungen nicht erfüllt sind?

      Oder anders gefragt: Unter welchen Umständen kann eine Partei vom Vorvertrag zurücktreten? Grundsätzlich gilt: Wenn eine Partei eine wesentliche, im Vertrag festgelegte Bedingung nicht erfüllt, darf die andere Partei vom Vertrag zurücktreten. Außerdem darf der Vorvertrag aufgehoben werden, wenn die Geschäftsgrundlage entfällt.

      Die Geschäftsgrundlage entfällt, wenn sich herausstellt, dass die im Vorvertrag festgelegten Bedingungen für den Käufer unzumutbar sind, der Käufer zahlungsunfähig ist, einen Unfall mit schwerwiegenden Folgen hatte, die sicher geglaubte Finanzierung nicht zustande kommt, die Immobilie stark beschädigt wird oder eine Vertragspartei stirbt. In all diesen Fällen darf der Vorvertrag ohne Schadenersatz aufgehoben werden.

      Den Vorvertrag aufheben ohne Schadenersatz ist möglich wenn:
      • die Vertragsverpflichtungen unzumutbar sind,
      • der Käufer zahlungsunfähig ist,
      • der Käufer einen Unfall hatte,
      • die Finanzierung nicht gewährleistet ist,
      • die Immobilie beschädigt ist oder
      • eine Vertragspartei stirbt.

      Unbedingt ratsam ist es jedoch, sich vor dem Rücktritt vom Vorvertrag mit einem spezialisierten Rechtsanwalt zu beraten. Denn oft ist es unklar, was „unzumutbare Vertragsbedingungen“ genau sind, ob die Schadenersatzklausel wirklich umgangen werden kann und die im Vorvertrag genannten Bedingungen wirklich nicht erfüllt wurden. Da es sich beim Vorvertrag ja um eine notariell beglaubigte Abmachung handelt, ist diese vor Gericht einklagbar. Umso wichtiger ist es also, sich vorher gut abzusichern. Da Gerichtsverfahren nicht nur langwierig, sondern auch sehr teuer werden können, lohnen sich die zusätzlichen Kosten für die anwaltliche Beratung allemal.

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