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Altes Haus sanieren: Kosten und Finanzierung auf einen Blick

Ein altes Haus zu renovieren erfordert viel Aufwand – auch finanziell. Was Sie beachten sollten, wenn Sie ein gebrauchtes Haus kaufen und anschließend sanieren möchten, zeigen wir Ihnen in unserem Ratgeber.

Introbild Altes Haus kaufen und sanieren
  • Inhaltsverzeichnis
    • Na, altes Haus: Wann gilt eine Gebrauchtimmobilie eigentlich als alt?

      Keine Frage: Alte Häuser bestechen durch Charme, Geschichte und Charakter. Drei Gründe, warum sich viele Deutsche in eine ältere Immobilie verlieben. Wobei „älter“ ein dehnbarer Begriff ist, schließlich sind auch schon Häuser, die in den 1990er oder 2000 Jahren erbaut wurden, keine Neubauten mehr. Gemeinhin werden Immobilien, die älter als 50 Jahre sind, als alt bezeichnet. Dies betrifft also Gebäude mit einem Baujahr vor 1970 und somit rund 50 Prozent des Gesamtbestands aller Wohngebäude. Dabei ist die Bauweise des Hauses von dem jeweiligen Baujahr abhängig; ein hundert Jahre altes Haus entstand in einer ganz anderen Bauart als Häuser beispielsweise in den 60er oder 70er Jahren. Interessenten sollten dies berücksichtigen, wenn Sie ein altes Haus kaufen und sanieren möchten.

      Altes Haus kaufen und sanieren: Macht es Sinn?

      Warum sollte man also ein gebrauchtes Haus kaufen und sich nicht gleich für einen Neubau entscheiden? Welche Vor- und Nachteile ein Altbau hat, haben wir Ihnen hier einmal aufgeführt:

      Vorteile
      • Es kann meist sofort eingezogen werden
      • Vorherige Besichtigung ist möglich
      • Meist geringerer Kaufpreis
      • Oft größere Grundstücke und gewachsene Infrastruktur
      Nachteile
      • Oft sanierungsbedürftiger Zustand, dann können noch hohe Renovierungskosten dazu kommen
      • Häuser entsprechen oft nicht den Energiestandards
      • Beschränkte Umbaumöglichkeiten

      Neubauten können dagegen nach den eigenen Wünschen gestaltet werden, aufwendige Sanierungsarbeiten sind dank der heutigen energieeffizienten Bauweise mittelfristig nicht notwendig. Nachteilig wirkt sich allerdings der hohe Kaufpreis aus, zudem kann es durch Verzögerungen beim Hausbau zu einer finanziellen Doppelbelastung durch Kreditraten und Mietzahlungen kommen.

      Vor allem der günstige Preis verlockt zum Kauf eines alten Hauses. Bei der Frage, ob es Sinn macht, ein altes Haus zu kaufen und zu sanieren, spielen aber auch andere Faktoren, wie der bauliche Zustand und die Renovierungskosten, eine wichtige Rolle. Ab welcher Höhe ist es besser, eine Immobilie einfach abzureißen und neu zu bauen? Diese Grundregel erleichtert die Entscheidung:

      Kostet die Sanierung mehr als drei Viertel der Kosten für einen Neubau, lohnt sich die Renovierung einer Bestandsimmobilie meist nicht mehr. Dann sollte besser abgerissen und neu gebaut werden.

      Dies kommt aber in den wenigsten Fällen vor. Stimmen die baulichen Gegebenheiten, die Anordnung und Größe der Räume sowie die Lage der Treppen – sprich: es müssen keine großen Umbauten vorgenommen werden -, ist es meist preiswerter, ein altes Haus zu renovieren. Dank der aktuell niedrigen Hypothekenzinsen können Sie zudem den Kaufpreis günstig finanzieren. Unser Bauzinsrechner bietet Ihnen die Möglichkeit, Ihre Finanzierung gleich einmal durchrechnen:

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      Worauf Sie beim Kauf eines alten Hauses achten sollten

      Ehe Sie ein gebrauchtes Haus kaufen, ist der Blick ins Grundbuch wichtig. Die Immobilie sollte möglichst frei von Ansprüchen Dritter sein, das heißt, dass beispielsweise kein Dauerwohn- oder Nutzungsrecht für eine andere Person eingeräumt wurde. Prüfen Sie das Grundbuch auf eventuelle finanzielle Belastungen, wie eine bestehende Hypothek oder Grundschuld. Vorsichtig sollten Sie sein, wenn es Anbauten gibt, die im Grundbuch nicht erwähnt werden. Die Haftung dafür geht mit dem Hauskauf auf Sie als neuen Besitzer über: Wurden diese illegal erbaut, können Sie dafür auch rechtlich belangt werden. Das bedeutet, dass Sie entweder im Nachhinein eine Baugenehmigung einholen oder die Bauten – wenn sie gegen das Baugesetz verstoßen – sogar abreißen müssen. In beiden Fällen kommen auf Sie zusätzliche Kosten und Ärger zu.

      Besonderheiten beim Kauf eines denkmalgeschützten Hauses

      Kaufen und renovieren Sie ein altes Haus, das unter Denkmalschutz steht, müssen Sie sich bei der zuständigen Gemeinde nach eventuellen Auflagen erkundigen. Denn oft sind Sie dann in der Pflicht, bestimmte Vorgaben bei der Sanierung einzuhalten. So muss beispielsweise bei Fachwerkhäusern die Fassade originalgetreu erhalten werden – dies kann unter Umständen zu teureren Sanierungskosten führen.

      Was kommt auf mich zu, wenn ich ein gebrauchtes Haus kaufen möchte?

      Für Interessenten, die ein altes Haus kaufen und sanieren möchten, stehen zuerst einmal dieselben Faktoren bei der Immobiliensuche im Vordergrund, wie bei Bauherren von neuen Gebäuden. So ist die Lage des Hauses eine der wichtigsten Punkte, die Sie beim Immobilienkauf beachten sollten. Auch bei der Immobilie selbst sollten Sie keine Kompromisse machen und sichergehen, dass sowohl Gebäude und Grundstück ausreichend Platz für die weitere Lebensplanung bieten und die Immobilie Ihren individuellen Ansprüchen genügt. Zudem muss Ihre Finanzierung sichergestellt sein; wir empfehlen Ihnen außerdem, Eigenkapital in die Finanzierung mit einzubringen.

      Möchten Sie ein gebrauchtes Haus kaufen, kommen noch weitere, spezielle Anforderungen auf Sie zu:

      • Prüfen Sie den Gesamtzustand der Immobilie auf Bauschäden oder Mängel. Daraus können Sie bereits einen eventuellen Sanierungsbedarf erkennen.
      • Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen. Dort erfahren Sie, wie hoch der Energiebedarf der Immobilie ist und können dies in Ihre Sanierungspläne mit einbeziehen.
      • Denken Sie daran, bereits vor der Finanzierung Instandhaltungsrücklagen zu bilden, um auch spätere Renovierungen durchführen zu können.

      Hausbesichtigung nur mit Gutachter

      Alte Häuser bergen oft unschöne Überraschungen, die nicht auf den ersten Blick zu sehen sind. Damit auch alle Mängel erkannt werden, empfiehlt es sich auf jeden Fall, einen Gutachter zu Rate zu ziehen. Dieser geht mit Ihnen durch das Haus und zeigt Ihnen mögliche Sanierungen auf. Als Bausachverständiger kann er Ihnen zudem auch gleich einen Überblick über die möglichen Kosten bei einer Komplettsanierung des Hauses geben. Folgende Faustregel sollten Sie deshalb beachten, wenn Sie ein altes Haus kaufen möchten:

      Erst Bausubstanz mit einem Gutachter überprüfen, dann den Kaufvertrag unterschreiben.

      Gerade, wenn Sie ein altes Haus kaufen und renovieren möchten, ist eine fundierte Begutachtung besonders wichtig, da es keine gesetzliche Gewährleistung gibt: Hier gilt gekauft wie gesehen. Nur arglistig verschwiegene Mängel können Sie noch nach dem Kauf rechtlich geltend machen.

      Haus sanieren: Typische Mängel und deren Kosten

      Mängel können bei einem alten Haus überall auftauchen – das Dach kann ebenso betroffen sein wie der Keller oder Fassade. Oft hängen die auftretenden Probleme auch von der Epoche ab, in der das Haus gebaut wurde: So besitzen noch viele Häuser aus den Nachkriegsjahres ungedämmte Dächer oder Blei-Wasserleitungen. In Häusern, die in den 1970er Jahren erbaut wurden, wurde dagegen oftmals Asbest verbaut. Wir geben Ihnen einen Überblick darüber, auf welche Punkte Sie besonders achten sollten, wenn Sie ein altes Haus renovieren möchten:

      Substanzschäden: Dazu gehören Setzungsrisse am Haus, aufsteigende Feuchtigkeit und Hausschwamm. Auch Schädlingsbefall kann beispielsweise im Dachstuhl oder in den Zwischendecken schwere Schäden anrichten.

      Schimmel: Finden sich bei der Besichtigung oberflächliche Schimmelspuren, sollte geprüft werden, wie stark das entsprechende Areal befallen ist, damit eine Kosteneinschätzung vorgenommen werden kann. Schimmel ist allerdings nicht immer gleich sichtbar, oft erkennt man ihn aber anhand seines modrigen Geruches.

      Alte Heizungen: Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen alte Heizkessel, die vor 1984 eingebaut wurden, ausgetauscht werden. Heizungen ab 1985 dürfen maximal 30 Jahren laufen. Einzige Ausnahme: Brennwert- und Niedertemperaturkessel.

      Asbest: Noch bis 1993 durfte für den Hausbau Asbest verwendet werden. Verwittert dieses Baumaterial, ist es extrem gesundheitsgefährdend.

      Wasserleitungen: Zeigen Ventile oder Verschraubungen Kalkspuren, ist wahrscheinlich auch die ganze Wasserleitung verkalkt. Dann fließt nicht nur weniger Wasser, sondern es besteht auch die Gefahr eines Wasserrohrbruchs, sollte die Leitung zusätzlich verrostet sein. Ebenso müssen Bleileitungen ausgetauscht werden, falls dies noch nicht geschehen ist.

      Veraltete Elektroinstallationen: Dabei sollte geprüft werden, ob genug Schaltkreise verbaut wurden und ein FI-Schalter vorhanden ist.

      Chemikalien: In alten Häusern wurde noch mit Holzschutzmitteln gearbeitet, die heute als gesundheitsschädlich gelten. Können diese nicht entfernt werden, ist eine regelmäßige gründliche Lüftung der Räume unerlässlich.

      Wie hoch sind die Kosten einer Altbausanierung?

      Wer ein altes Haus sanieren möchte, muss mit hohen Kosten rechnen. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist es deshalb ratsam, die Sanierungskosten großzügig zu kalkulieren und zu dem Kaufpreis dazu zu rechnen.

      Experten veranschlagen die Kosten für eine Komplettsanierung eines alten Hauses mit circa 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Sollen nur einzelne Maßnahmen durchgeführt werden, ist das oft günstiger.

      Prüfen Sie am besten vor dem Kauf, wann die letzte Altbausanierung durchgeführt wurde. So haben Sie bereits eine grobe Übersicht, welche Sanierungsarbeiten in nächster Zeit anstehen. Unsere Tabelle zeigt Ihnen, was die einzelnen Maßnahmen kosten:

      BereichKosten
      HeizungAb 12.000 Euro
      Elektrik3-5 % des Immobilienwertes
      WasserleitungenAb 25 € pro Meter
      AsbestentfernungPro 100 Quadratmeter von 2.000 bis 25.000 € abhängig von der Faserart
      Aufsteigende FeuchtigkeitAb 12.000 Euro
      Dach sanierenCa. 60 € pro Quadratmeter
      FassadendämmungAb 210 € pro Quadratmeter
      FensterAb 1.000 € pro Stück
      Kellerdecke dämmen80 bis 100 € pro Quadratmeter

      Wann Sie ein altes Haus sanieren sollten

      Nicht immer müssen alle Sanierungsmaßnahmen sofort durchgeführt werden. Wichtig ist es zuerst einmal, statisch-konstruktive Mängel zu beseitigen, also Risse oder Feuchtigkeit in den Wänden oder dem Fundament. Möchten Sie die Raumaufteilung ändern, sollten Sie dies ebenfalls noch vor dem Einzug in Ihr neues Heim erledigen lassen – genauso wie die Entfernung von Asbest oder giftigen Holzschutzmitteln. Auch die Elektrik und die Wasserleitungen sollten nach dem Kauf erneuert werden. Alle anderen Sanierungen können Sie nach und nach durchführen lassen, wenn Sie bereits im Haus wohnen.

      Viel Geld sparen lässt sich, wenn Sie Renovierungsarbeiten selbst durchführen. Ob sich diese so genannten Eigenleistungen lohnen, hängt vor allem von Ihrem handwerklichen Geschick ab. Arbeiten wie Malern, Tapezieren oder Bodenbeläge einbauen, können leicht auch von Laien übernommen werden. Handelt es sich aber um größere und komplizierte Maßnahmen, wie Elektro- oder Dämmarbeiten, sollten besser Fachleute die Regie übernehmen.

      So können Sie Ihr altes Haus finanzieren

      Wenn Sie ein gebrauchtes Haus kaufen möchten, steht am Anfang immer die Frage: Was kann ich mir eigentlich leisten? Dafür sollten Sie Ihre Ein- und Ausgaben gegenüberstellen – Seien Sie hierbei möglichst ehrlich und kalkulieren Sie lieber etwas großzügiger, um eine sichere Basis für Ihre Baufinanzierung zu erhalten. Hilfe bietet Ihnen dabei unser Budgetrechner, hier können Sie ganz einfach Ihre Daten eingeben und erhalten dann Ihren persönlichen Finanzierungsspielraum.

      Als nächstes steht die Besichtigung der gewünschten Immobilie an. Hierfür sollten Sie unbedingt einen Gutachter zu Rate ziehen, der Ihnen vorhandene Mängel aufzeigt und eine Übersicht über die mutmaßlichen Sanierungskosten erstellt. Addieren Sie diese zum Kaufpreis dazu, erhalten Sie die Gesamtkosten, mit denen Sie rechnen müssen, wenn Sie ein altes Haus kaufen und sanieren möchten. Zusätzlich ist es wichtig, Rücklagen für die Instandhaltung und Modernisierung einzuplanen. Planen Sie erst später eine Sanierung ein, bietet sich ein Modernisierungskredit an, sofern die Finanzierungssumme nicht mehr als 50.000 Euro beträgt.

      Die Kosten für Handwerker können Sie nach einer Sanierung steuerlich geltend machen. Bis zu 20 Prozent der Arbeitskosten sind möglich, die Obergrenze hat das Finanzamt bei 1200 Euro gelegt.

      Wer den Kauf seines alten Hauses finanzieren möchte, braucht keinen Unterschied bei den Zinskonditionen zu befürchten. Jede Immobilie, egal ob neu oder alt, wird nach den gleichen Kriterien beurteilt. Um eine geeignete Finanzierung zu finden, müssen Sie sich allerdings mit den verschiedenen Baudarlehen auseinandersetzen. Unterstützung erhalten Sie dabei von unseren Spezialisten für Baufinanzierung. Gemeinsam mit Ihnen finden Sie heraus, welche Zinsbindung und Tilgung für Sie geeignet ist und gestalten Ihren Finanzierungsvertrag so, dass er zu Ihrem Leben passt. Zusätzlich helfen Sie Ihnen bei der Beantragung eines KfW-Darlehens, wenn dies gewünscht ist. Für die Sanierung eines alten Hauses bietet sich hierbei zum Beispiel das Programm 151: Energieeffizient Sanieren an.

      Checkliste: 7 Tipps, wenn Sie ein altes Haus kaufen und sanieren möchten

      Oft erscheint es günstiger, ein altes Haus zu kaufen und anschließend zu renovieren. Doch der Teufel steckt wie so oft im Detail: Nicht immer sind alle Mängel auf den ersten Blick sichtbar oder sie ergeben sich erst während der Renovierung. Unsere Checkliste unterstützt Sie, wenn Sie sich entscheiden, ein altes Haus zu sanieren:

      • Lassen Sie sich nicht von der schönen Optik des Hauses und des Grundstücks beeinflussen.
      • Alte Häuser und vor allem „Schnäppchen“ sollten vor dem Kauf immer vom Fachmann geprüft werden.
      • Nutzen Sie vorhandene Substanz möglichst weiter.
      • Erstellen Sie einen Sanierungsfahrplan.
      • Berücksichtigen Sie bei der Kalkulation nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Sanierungskosten. Setzen Sie Ihren Finanzierungsbedarf vorsichtshalber etwas großzügiger an.
      • Bilden Sie eine Instandhaltungsrücklage.
      • Holen Sie sich Unterstützung bei der Finanzierung Ihrer Sanierungsmaßnahmen, beispielsweise durch verschiedene Fördermaßnahmen wie KfW-Darlehen, BAFA-Zuschüsse oder Fördermittel Ihrer Gemeinde.

      Wenn Sie diese Regeln beachten, kann es eine sehr schöne Aufgabe sein, ein altes Haus zu kaufen, zu sanieren und somit seinen Charme beizubehalten.

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