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Restschuld tilgen bei der Baufinanzierung

In aller Regel bleibt nach der Laufzeit einer Baufinanzierung noch ein zu zahlender Restbetrag offen – die Restschuld. Die Höhe dieses Betrages können Sie beeinflussen und in diesem Artikel sogar berechnen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist die Restschuld?

      Als Restschuld bezeichnet man im Finanzwesen den Betrag, den ein Kreditnehmer einer Bank nach Ablauf der Zinsbindung noch schuldet. Nicht jeder Kredit ist nach Ablauf der Zinsbindung vollständig getilgt. Gerade bei sehr hohen Darlehensbeträgen wie bei einer Baufinanzierung bleibt nach der vereinbarten Laufzeit häufig noch eine nicht unerhebliche Summe offen – die Restschuld.

      Nehmen wir beispielhaft an, Sie haben ein Baudarlehen in Höhe von 250.000 Euro zu einem Zinssatz von 1,62 Prozent über eine Laufzeit von 20 Jahren von aufgenommen. Nach Ablauf der 20 Jahre haben Sie knapp 118.000 Euro der Baufinanzierung getilgt und etwas mehr als 63.000 Euro Zinsen an die Bank gezahlt. Trotz allem bleibt eine Restschuld in Höhe von rund 132.000 Euro, die Sie begleichen müssen.

       Eigenschaft
      Darlehenshöhe250.000 €
      Zinsbindung20 Jahre
      Sollzins1,62 %
      Tilgungssatz2 %
      Monatliche Rate754,17 €
      Getilgter Betrag nach Zinsbindung118.008,73 €
      Gezahlte Zinsen nach Zinsbindung63.329,57 €
      Restschuld nach Zinsbindung131.991,27 €
      Tabelle: Beispielrechnung Restschuld

      Die Restschuld müssen Sie der Bank nach Ablauf der Sollzinsbindung überweisen. Um die Restschuld zu finanzieren können Sie entweder den Betrag beispielsweise aus Eigenkapital zahlen oder Sie können die Restschuld mit einem neuen Darlehen in den folgenden Jahren weiter in Raten zahlen.

      Eine Ausnahme bildet bei der Baufinanzierung das so genannte Volltilgerdarlehen. Hier bleibt keinerlei Restschuld nach der vereinbarten Laufzeit übrig. Um ein solches Darlehen zu erhalten, brauchen Kreditnehmer eine exzellente Bonität und ein überdurchschnittlich hohes Einkommen.

      Das beeinflusst die Höhe der Restschuld

      Die Höhe der Restschuld wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Je nachdem wie Sie diese Faktoren steuern, fällt die Restschuld dadurch mal höher oder niedriger aus. Grundsätzlich wird die Höhe der Restschuld von folgenden drei Faktoren besonders beeinflusst:

      • Darlehenshöhe

        Je höher die Kreditsumme ist, die Sie für Ihre Baufinanzierung benötigen, desto länger brauchen Sie vermutlich, bis der Kredit vollständig beglichen ist. Gleichzeitig bedeutet das, dass vermutlich auch die Restschuld gleichermaßen hoch sein wird.

      • Sollzinsbindung

        Auch die Sollzinsbindung hat Einfluss auf die Höhe Ihrer Restschuld. Je kürzer Sie die Sollzinsbindung wählen, desto höher wird die Restschuld am Ende der Zinsbindung ausfallen. In einer Zeitspanne von fünf Jahren beispielsweise können Sie in der Regel weniger Darlehen zurückzahlen, als in einer Spanne von 15 oder 20 Jahren.

        Um es anhand der Zahlen unseres Rechenbeispiels (250.000 Euro, 2 Prozent Tilgung) zu konkretisieren: Nach fünf Jahren Darlehensrückzahlung bleibt eine Restschuld von 224.558,83 Euro übrig. Nach 15 Jahren schulden Sie der Bank noch 166.725,29 Euro. Und bei 20 Jahren sind es, wie in der Rechentabelle zu lesen ist, noch knapp 131.000 Euro.

      • Tilgungssatz

        Je nachdem wie viel Prozent Ihrer Baufinanzierung Sie jährlich tilgen, kann auch der Tilgungssatz die Höhe der Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung beeinflussen. Tilgen Sie pro Jahr zwischen drei und vier Prozent Ihrer Baufinanzierung verringern Sie Ihre Restschuld am Ende der Laufzeit um zigtausende Euro.

        Wenn wir beim oben genannten Beispiel (250.000 Euro, 20 Jahre Laufzeit) bleiben und den Tilgungssatz von zwei auf drei Prozent jährlich anheben, bleibt nach 20 Jahren Darlehensrückzahlung eine Restschuld von 73.543,82 Euro übrig – 58.400 Euro weniger als mit einprozentiger Tilgung. Bei einer Tilgung von vier Prozent bleiben nach 20 Jahren nur noch knapp 16.000 Euro Restschuld übrig. Allerdings steigt mit einer höheren Tilgungsrate auch die monatliche Ratenbelastung für den Kredit.

        Ein weiterer positiver Nebeneffekt einer hohen Tilgung: Sie sind nicht nur schneller wieder völlig schuldenfrei, sondern zahlen auch weniger Zinsen an die Bank.

      Die Restschuld berechnen

      Wenn Sie Ihre Restschuld berechnen möchten, dann reicht für die meisten ein Taschenrechner vermutlich nicht mehr aus. Am einfachsten erfahren Sie die Höhe Ihrer Restschuld, wenn Sie sich von Ihrer Bank einen Tilgungsplan aushändigen lassen. Im Tilgungsplan sehen Sie den genauen Verlauf der Darlehensrückzahlung. Sie können Monat für Monat ablesen, wie viel Sie bereits getilgt und an Zinsen gezahlt haben und wie sich die Restschuld mit der Zeit verändert. Die Bank wird Ihnen hier also auch die Restschuld berechnen.

      Wenn Sie jetzt jedoch nicht noch tagelang auf den Tilgungsplan Ihrer Bank warten wollen, oder Sie vielleicht noch gar nicht mit einer Bank gesprochen haben, sondern schon vorab wissen wollen, wie hoch Ihre Restschuld ausfallen würde, legen wir Ihnen unseren kostenlosen und unverbindlichen Restschuldrechner ans Herz. Geben Sie dazu einfach über den Schieberegler Ihre gewünschte Darlehenshöhe ein und wählen Sie Ihre favorisierte Zinsbindung.

      Lange Zinsbindung wählen

      Die aktuellen Bauzinsen sind gerade noch auf einem sehr niedrigen Niveau. Auf lange Sicht wird der Zins vermutlich steigen. Daher raten wir Ihnen, sich für eine möglichst lange Zinsbindung zu entscheiden. So können Sie Ihr Baudarlehen über viele Jahre oder sogar Jahrzehnte hinweg zinsgünstig finanzieren. Sollten die Zinsen wider Erwarten weiter sinken, haben Sie dem Gesetz nach ein kostenloses Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren Vertragslaufzeit. Dieses Sonderkündigungsrecht erlaubt es Ihnen, Ihre Baufinanzierung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten zu beenden. Ganz unabhängig davon, ob Ihre Zinsbindung eigentlich noch fünf, zehn oder 15 Jahre gelaufen wäre.

      Im zweiten Schritt bietet der Rechner die Möglichkeit, beispielsweise die Zinsbindung noch zu verändern oder den Tilgungssatz manuell an Ihre finanziellen Möglichkeiten anzupassen. Dadurch wird erkenntlich, wie sich diese Faktoren auf die Restschuld oder die monatliche Rate auswirken. Der Restschuldrechner zeigt auch die gesamte Zeit an, die Sie benötigen, bis das Darlehen mit Ihren Angaben vollständig abgezahlt ist.

      190000
      500001000000

      Hohe Tilgung oder niedrige Monatsrate?

      Die Höhe der Restschuld ist, wie eingehend erläutert, direkt abhängig vom Tilgungssatz und der Sollzinsbindung. Die Bank errechnet, abhängig von Ihren Angaben zum Einkommen und Eigenkaptal, verschiedene Modelle, wie schnell und in welcher Höhe Sie die Darlehensrückzahlung gestalten können. Dabei gibt es eine Mindestrate, die Sie zahlen müssen. Sie können also nicht sagen, Sie möchten nur 100 Euro Monatsrate zahlen. Es gibt eine Mindestrate, die die Bank anhand Ihrer finanziellen Situation für Sie ansetzt. Die Mindestrate ist demnach der kleinstmögliche Betrag zur Darlehensrückzahlung. Dementsprechend bleibt mit der Mindestrate die höchste Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung übrig. Auf die Höhe Ihrer Restschuld haben Sie also nur in geringem Maße Einfluss. Allerdings haben Sie es in der Hand, wie schnell Sie diese finanzieren wollen, indem Sie beispielsweise einen höheren Tilgungssatz ansetzen als bei der Mindestrate.

      Grundsätzlich raten wir davon ab, eine allzu hohe Restschuld zu vereinbaren. Denn dadurch binden Sie sich sehr lange an einen Kredit und eine Bank. Und dadurch, dass Sie auch eine Restschuld wieder finanzieren müssen, kann es mit einer hohen Restschuld sehr lange dauern, bis Sie wieder schuldenfrei sind.

      Hohe Restschuld muss finanziert werden können

      Sie sollten damit rechnen, dass die Zinsen in zehn Jahren vermutlich deutlich höher sein werden als jetzt. Die Zinskonditionen für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung werden höchstwahrscheinlich dann schlechter sein als jetzt. Umso wichtiger ist es, gerade in den Zeiten niedriger Zinsen hohe Tilgungsraten zu vereinbaren und so die Restschuld zu verringern. Eine Restschuld von 60.000 Euro zu zukünftig beispielsweise 4 Prozent Zinsen abzuzahlen ist für die meisten wesentlich leichter als 150.000 zu 4 Prozent Zinsen abzuzahlen.

      Allerdings hat eine hohe Restschuld aber auch genau einen schlagkräftigen Vorteil: eine niedrige Monatsrate. Bei einer niedrigen Tilgungsrate und einer hohen Restschuld ist die monatliche Ratenbelastung geringer als bei hoher Tilgung und niedriger Restschuld. Ob das für Sie eine gute Wahl ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Auf der einen Seite haben Sie in diesem Fall zwar monatlich etwas mehr auf dem Konto, aber Sie binden sich auf der anderen Seite unnötig lange an einen Kredit, der durch die niedrige Tilgungsrate auch noch unnötig teuer ist.

      Eine hohe Restschuld lohnt sich womöglich nur, wenn Sie konkret mit größeren Summen wie Erbschaften oder Bonuszahlungen rechnen, mit denen Sie große Summen sondertilgen wollen. Ansonsten überwiegen höchstwahrscheinlich die Nachteile einer hohen Restschuld, sodass Sie diese tunlichst vermeiden sollten. Denn je länger die Darlehensrückzahlung dauert, desto mehr wird sie Sie belasten, auch wenn die Monatsraten niedrig sind.

      Faustregel

      Wir empfehlen Ihnen eine Tilgungsrate von mindestens 2 Prozent pro Jahr.

      Eine Baufinanzierung zahlen die meisten Hausbesitzer in einem Zeitrahmen von 15 bis 35 Jahren ab. In dieser Zeit kann sich viel verändern. Bis zum Renteneintritt sollten Sie Ihre Baufinanzierung daher restlos getilgt haben. So können Sie Ihren wohlverdienten Ruhestand in Ihren eigenen vier Wänden gelassener genießen. Denn spätestens jetzt tut selbst eine schmale Monatsrate von 500 Euro weh.

      Vorteile
      • Niedrige Monatsrate
      Nachteile
      • Höherer Sollzins
      • Mehr Zinszahlungen an die Bank
      • Lange Tilgungszeit

      Anschlussfinanzierung: Wie Sie Ihre Restschuld finanzieren

      Die Restschuld Ihrer Baufinanzierung können Sie entweder an einem Stück aus Eigenkapital bezahlen, oder sie über eine Anschlussfinanzierung weiterhin monatlich abstottern. Bei der Anschlussfinanzierung haben Sie im Prinzip zwei Möglichkeiten: Sie können den Finanzierungsvertrag bei Ihrer alten Bank verlängern (Prolongation) oder die Restschuld im Zuge einer Umschuldung bei einer neuen Bank finanzieren.

      Prolongation: Restschuld bei der alten Bank finanzieren

      Bei einer Prolongation teilt Ihnen Ihre alte Bank spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung mit, ob sie die Restschuld mit Ihnen weiterfinanzieren möchte oder nicht. Im ersten Fall unterbreitet die Bank Ihnen vermutlich gleich ein Angebot zur Weiterfinanzierung der Restschuld. Meistens haben Sie dann drei Angebote zur Auswahl. Sie müssen einfach nur Ihre Unterschrift unter das Angebot setzen und haben Ihre Prolongation in Sack und Tüten. Zugegeben: Die Prolongation ist ziemlich schnell und einfach.

      Aber: Die Prolongationsangebote sind meistens nicht die besten Angebote am Markt, um Ihre Restschuld zu finanzieren. Der Grund dafür ist so einfach wie ungerecht zugleich. Sie sind kein Neukunde mehr, um den man werben muss. Deshalb erhalten Sie nicht das beste Angebot im Repertoire. Zudem kann man den Vertrag nicht an eine veränderte Lebenssituation anpassen, da kein neuer Vertrag geschlossen wird. Haben Sie also in der Zeit bis zur Anschlussfinanzierung beispielsweise Nachwuchs oder eine Gehaltserhöhung bekommen, können Sie Ihre Baufinanzierung nicht an diese Gegebenheiten anpassen und beispielsweise Sondertilgungsoptionen einbauen. Das erfordert einen ganz neuen Vertrag und geht nur mit einer Umschuldung, inklusiver aller bei einer Umschuldung anfallenden Kosten und Aufwände.

      Umschuldung der Restschuld: Finanzierung an Ihr aktuellen Bedürfnisse anpassen

      Bei der Umschuldung Ihrer Restschuld zu einer neuen Bank erhalten Sie im Gegensatz zur Prolongation schon einmal den Neukundenbonus. Da Sie bei einer Umschulung bestenfalls mehrere Angebote von verschiedenen Banken vergleichen, können Sie sich beispielsweise den zinsgünstigsten Anbieter schnappen und dadurch reichlich Zinsen bei der Finanzierung Ihrer Restschuld sparen. Sie können die Anschlussfinanzierung in diesem Fall auch an ihre aktuelle Lebenssituation anpassen und sich gegebenenfalls Extras wie Sondertilgungen oder einen Tilgungswechsel holen.

      Mit einer Umschuldung kommen Sie in der Regel kostengünstiger und flexibler weg als bei einer Prolongation. Allerdings haben Sie etwas mehr Aufwand als bei einer Prolongation. Denn Sie müssen beim Anbieterwechsel wieder die Unterlagen neu einreichen. Da die meisten Bauherren die Angaben zum Haus und zur bisherigen Finanzierung aber gut sortiert abgeheftet haben, sollte das relativ schnell gehen. Im Schnitt haben Sie rund zwei Stunden Arbeitsaufwand bei einer Umschuldung Ihrer Restschuld. Das ist wahrlich nicht viel Zeitinvestition, wenn Sie im Gegenzug zigtausend Euro an Zinsen sparen. Mit einem Forward Darlehen können Sie übrigens bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung Ihre Umschuldung unter Dach und Fach bringen.

      Zu dem Abschluss eines völlig neuen Finanzierungsvertrages gehört auch eine erneute Abfrage der SCHUFA. Auch die Kosten für das Grundbuch und die damit zusammenhängenden Notarkosten fallen bei einer Umschuldung der Restschuld erneut an. Doch auch trotz dieser anfallenden Kosten lohnt sich die Umschuldung meistens noch deutlich. Denn die Zinsersparnis schlägt diese Kosten.

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