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Die Maklerprovision 2018 und das Bestellerprinzip: Wer bezahlt den Makler?

Ob Miete oder Kauf: Wie hoch fällt die Maklercourtage aus? Wer übernimmt sie? Und was hat es mit dem Bestellerprinzip auf sich? Hier finden Sie die Antworten darauf.

Introbild Maklerprovision
  • Inhaltsverzeichnis
    • Die Neuregelung der Maklercourtage: Wer bestellt, der zahlt

      Wer in Großstädten eine Immobilie sucht, kennt das: Erst das lange Warten in den Schlangen vor der Haustür, und dann begrüßt einen im Flur ein freundlicher Makler mit Klemmbrett in der Hand. Er führt durch die Räumlichkeiten, überreicht Exposees und stellt den Kontakt zwischen Vermieter/Verkäufer und Mieter/Käufer her. Eins ist klar: Bezahlt werden möchte er auch. Aber wer kommt dafür auf?

      Für Vermietungen gilt seit dem 01.06.2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet: Wer den Makler bestellt, der übernimmt auch die Maklerprovision. Hat der Vermieter ihn engagiert, um Interessenten für sein Objekt zu finden, trägt er die Kosten. Hat der Interessent sich an den Makler gewandt, dann landet die Rechnung später in seinem Briefkasten. Für Verkäufe gilt das Bestellerprinzip bislang noch nicht, es ist aber im Gespräch, um Käufer zu entlasten. Wir geben Ihnen hier den aktuellen Stand der Dinge und alle wichtigen Informationen rund um die Tätigkeit eines Maklers mit auf den Weg.

      Was bedeutet „Maklercourtage“?

      Ein Makler hat einen klaren Auftrag: Er bringt Verkäufer und Käufer, Vermieter und Mieter zusammen. Bei der Maklerprovision, oder auch: Maklercourtage, handelt es sich um seinen Lohn, den er erhält, nachdem er eine Immobilie erfolgreich vermittelt hat. Es muss also durch Mitwirkung des Maklers ein Vertrag zustande gekommen sein. Makler werden sowohl für Vermietungen als auch für Verkäufe eingesetzt, und sie vermitteln nicht nur Häuser und Wohnungen, sondern auch Grundstücke, sowohl an Privatleute als auch an Gewerbetreibende.

      Die Höhe der Maklerprovision für Käufer

      Bei Verkäufen ist die Höhe der Maklerprovision bislang frei verhandelbar, es gibt dazu keine gesetzliche Regelung. Als Käufer können Sie also die Frage, wer zahlt, mit in die Preisverhandlung einfließen lassen. Ob der Verkäufer dann auch mit sich handeln lässt, steht auf einem anderen Blatt. Kann er sich vor Kaufinteressenten kaum retten, wird er Ihnen bei der Maklercourtage eher nicht entgegen kommen. Er dürfte problemlos einen anderen Interessent finden, der die Courtage bereitwillig übernimmt. Ist die Nachfrage dagegen mau, haben Sie als Käufer bessere Karten.

      Im Schnitt betragen die ortsüblichen Maklerprovisionen in Deutschland 3,57-7,14 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. 

      Wie hoch die Maklerprovision genau ausfällt, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Überall haben sich andere, marktübliche Regelungen eingebürgert, sowohl, was die Höhe als auch, was die Frage, wer die Courtage zahlt, betrifft: In manchen Ländern wird die Maklercourtage zwischen Verkäufer und Käufer geteilt, in anderen übernimmt der Käufer den Betrag alleine.

      Reale Werte: Wer zahlt wie viel Maklerprovision bei Verkäufen?

      Mit der nachfolgenden Tabelle zeigen wir Ihnen, wie viel Maklerprovision Käufer im Schnitt inklusive Mehrwertsteuer tatsächlich zwischen 2016 und Juli 2018 gezahlt haben. Gleichzeitig stellen wir beispielhaft dar, wie hoch die Maklerprovision bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro ausfällt.

      BundeslandGesamthöhe in % des KaufpreisesWer zahlt üblicherweise?Anteil Maklerprovision
      Baden-Württemberg4,15 %Beide16.600 €
      Bayern3,77 %Beide15.080 €
      Berlin6,59 %Käufer23.360 €
      Brandenburg6,72 %Käufer26.880 €
      Bremen5,86 %Käufer23.440 €
      Hamburg5,81 %Käufer23.240 €
      Hessen5,64 %Käufer22.560 €
      Mecklenburg-Vorpommern6,00 %Beide24.000 €
      Niedersachsen5,57 %Beide22.280 €
      Nordrhein-Westfalen3,79 %Beide15.160 €
      Rheinland-Pfalz4,18 %Beide16.720 €
      Saarland3,58 %Beide14.320 €
      Sachsen5,69 %Beide22.760 €
      Sachsen-Anhalt5,61 %Beide22.440 €
      Schleswig-Holstein5,15 %Beide20.600 €
      Thüringen5,63 %Beide22.520 €
      Quelle: Europace/BaufiSmart, alle Werte inkl. MwSt., Stand: Juli 2018

      Das Bestellerprinzip bei Käufen, aktueller Stand 2018

      Bei Verkäufen gibt es das Bestellerprinzip noch nicht. Bundesjustiziministerin Katharina Barley (SPD) hat die Einführung aber ins Gespräch gebracht. Auch die Grünen wollen das Bestellerprinzip für Käufe vorantreiben und haben im Juli 2018 einen Antrag im Bundestag eingereicht. Ihren Vorstellungen entsprechend soll die Maklerprovision außerdem auf maximal 2 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer gesetzlich gedeckelt werden. Es bleibt derzeit noch abzuwarten, ob sich dieser Vorschlag durchsetzt. Ebenfalls fraglich: ob und wann das Bestellerprinzip für Verkäufe umgesetzt wird.

      Denn es steht durchaus in der Kritik: Auf den ersten Blick werden Käufer zwar entlastet, weil zusätzliche Nebenkosten beim Hauskauf in Höhe von bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer (19 Prozent) wegfallen.

      Bei einem Haus mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind dies fast 34.000 Euro. 

      Wenn Käufer entlastet werden, werden Verkäufer aber gleichzeitig belastet. Es ist abzusehen, dass Verkäufer dann vermehrt davor zurückschrecken, Makler zu beauftragen oder die Maklerprovision dann einfach auf den Kaufpreis aufschlagen. Das ist dann wieder schlecht für Käufer, denn am Kaufpreis bemisst sich die Grunderwerbsteuer, die dadurch steigt. Deshalb gilt es als effektiver, einfach die Grunderwerbsteuer zu senken, um Käufer tatsächlich zu entlasten. Darauf pocht derzeit vor allem die CDU. In welche Richtungen sich die Wohnungspolitik der Regierung also in Bezug auf das Bestellerprinzip für Verkäufe und auf die mögliche Senkung der Kaufnebenkosten entwickeln wird, muss sich noch zeigen.

      Maklerprovision sparen beim Hauskauf

      Maklergebühren sparen ist beim Hauskauf nicht so einfach, denn auch hier gilt: Wurde der Makler vom Verkäufer engagiert, lässt sich die Courtage nicht umgehen. Es bringt nichts, privat auf den Verkäufer zuzugehen und den Makler außen vor zu lassen –Vermittlungsvertrag ist Vermittlungsvertrag. Es gibt aber andere Mittel und Wege, um die zu zahlende Summe beim Hauskauf etwas erträglicher zu gestalten:

      Achten Sie auf Angebote von privat, um die Maklerprovision zu umgehen: Solche Angebote finden Sie nicht nur in einschlägigen Immobilienbörsen und im Wochenblatt, sondern auch live vor Ort. Wir empfehlen einen Spaziergang durch die Nachbarschaft Ihrer favorisierten Wohngegend. Kommen Sie mit Anwohnern ins Gespräch und erkundigen Sie sich, ob in der Nähe etwas verkauft wird. Auf diese Weise lässt sich oftmals ein Privatverkäufer finden, und die künftigen Nachbarn haben Sie auch direkt kennengelernt. 

      Sie haben das Objekt selbst gefunden? Dann hilft Handeln: Reduziert sich der Kaufpreis, sinkt natürlich auch die Maklerprovision, da sie sich an ihm bemisst. Weil Sie selbst aktiv auf den Makler zugegangen sind, hatte er weniger Arbeit – das verschafft Ihnen eine gute Verhandlungsposition. Mit unserem Bauzinsen Rechner können Sie das Einsparpotenzial einmal durchrechnen, indem Sie von verschiedenen Kaufpreisen ausgehen. Dabei gilt: Je niedriger der Preis, desto eher sind sie mit Ihrer Immobilienfinanzierung fertig.

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      Die Höhe der Maklerprovision für Mieter

      Seit Einführung des Bestellerprinzips bei Vermietungen in 2015 ist die Höhe der Maklerprovision nur noch dann für Mieter relevant, wenn sie den Makler selbst bestellt haben, um sich nicht alleine auf die Wohnungssuche begeben zu müssen. Es gilt:

      Bei Vermietungen werden bundesweit maximal 2,38 Nettokaltmieten als Maklercourtage fällig. Bei 1.000 Euro Nettokaltmiete wären das einmalig 2.380 Euro.  

      Mieter wenden sich in der Regel aber eher selten an einen Makler, deshalb sind vor allem Vermieter von der Neuregelung betroffen. Sie gehen immer mehr dazu über, die Vermarktung ihrer Wohnungen selbst zu übernehmen – beispielsweise über einschlägig bekannte Immobilienportale. Eine andere Ausweichmöglichkeit, die Vermieter gern ausnutzen: Sie legen die Zusatzkosten einfach auf die Abstandszahlung um. Dies unterbindet das Wohnraumvermittlungsgesetz (WoVermRG) in §4a, Abs.2. Darin heißt es:

      Die Vereinbarung über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht.

      Die Ablösesumme darf nicht mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Einrichtungsgegenstände liegen. Sobald die Maklerprovision heimlich addiert wird, werden diese Grenzen oftmals gesprengt. Prüfen Sie die Ablösesumme also genau und nehmen Sie die Angaben nicht einfach so hin. Verweisen Sie notfalls auf den entsprechenden Paragraphen und lassen Sie sich nicht zu einer übereilten Zusage drängen.

      Zu Unrecht bezahlte Maklerprovision zurückfordern

      Haben Sie nach Inkrafttreten des Bestellerprinzips als Mieter noch Maklerprovision bezahlt, obwohl Sie den Makler gar nicht beauftragt hatten, dann können Sie das Geld zurückfordern. Dazu haben Sie drei Jahre lang Zeit. 

      Maklerprovision bei Vermietungen von der Steuer absetzen

      Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieter und Käufer die gezahlte Maklergebühr steuerlich geltend machen. Vermieter sind dazu berechtigt, die Courtage als Werbungskosten von der Steuer abzusetzen, und zwar für das Jahr, in dem die Immobilie erworben wurde. Für Mieter ist es möglich, die Maklerprovision anzugeben, wenn der Umzug in die neue Wohnung berufsbedingte Gründe hatte. Das ist zum Beispiel bei einer Versetzung der Fall. Hier prüft das Finanzamt allerdings genau nach. Bei rein privater Motivation gibt es keine steuerliche Anerkennung.

      Weitere FAQs rund um die Maklercourtage:

      Wann wird die Maklerprovision fällig?

      Die Voraussetzungen dafür, dass die Maklerprovision gezahlt werden muss, ist in §652, Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert. Damit der Makler überhaupt ein Anrecht darauf hat, seine Maklercourtage einzufordern, müssen folgende Punkte erfüllt sein:

      • Der Makler war am Zustandekommen des Vertrags nachweislich beteiligt.
      • Es ist ein Vertrag zwischen Interessent und Verkäufer/Vermieter abgeschlossen worden.
      • Zwischen Verkäufer/Vermieter und Makler gab es einen Maklervertrag.
      • Zwischen Interessent und Makler gab es einen Maklervertrag.

      Sind all diese Voraussetzungen gegeben, darf der Makler seine Tätigkeit in Rechnung stellen. Üblich hierbei ist eine Zahlungsfrist von 7 bis 14 Tagen nach Unterzeichnung des Mietvertrags. Bei Kaufverträgen gilt dieselbe Frist, aber nicht ab Unterzeichnung des Vertrags, sondern ab Fälligkeit des Kaufpreises.

      Wann gilt ein Maklervertrag?

      Ein Makler schließt in der Regel für jedes Objekt zwei Verträge ab: Einen mit dem Vermieter/Verkäufer und einen mit dem Mieter/Käufer. Dies muss gemäß §126 BGB immer in schriftlicher Form geschehen. Maklerverträge kommen also nur dann rechtswirksam zustande, wenn sie beispielsweise per Brief, Fax oder E-Mail abgeschlossen wurden. Mündliche Vereinbarungen zählen nicht. 

      Darf man trotz Makler noch ein Objekt von privat anmieten/kaufen?

      Es klingt verlockend, die Mietwohnung oder das neue Eigenheim hinter dem Rücken des Maklers unter Dach und Fach zu bringen, um Kosten zu sparen. Aber Vorsicht: Kann der Makler nachweisen, dass er beide Parteien zusammengebracht hat, können mit so einem Gemauschel empfindliche Strafen einhergehen. Anders sieht es aus, wenn eine Beteiligung des Maklers ausgeschlossen ist: Findet der Verkäufer oder der Vermieter trotz bestehendem Maklervertrag alleine einen Käufer oder Mieter, ohne, dass Makler dazu beigetragen hat, wird keine Provision fällig. 

      Darf ein Makler als Vermieter oder Verkäufer Maklercourtage berechnen?

      Nein, Makler sind zur Neutralität verpflichtet und dürfen nicht ihre eigenen Objekte zur Vermietung oder zum Verkauf vermakeln. In solchen Fällen kann die Maklerprovision, falls sie bereits gezahlt wurde, wieder zurückgefordert werden. 

      So kalkulieren Sie die Maklercourtage als Nebenkosten mit ein

      Manch einem mag die Maklerprovision ärgerlich und überflüssig erscheinen – doch in Großstädten und Ballungsräumen kann die Hilfe eines Vermittlers durchaus sinnvoll und hilfreich sein. Bedenken Sie dabei aber, dass neben der Courtage noch mehr Nebenkosten beim Hauskauf anfallen. Dazu gehören zum Beispiel auch die Notarkosten oder die Grunderwerbsteuer. Es ist wichtig, diese Kosten im Blick zu behalten. Überlassen Sie das Nachrechnen unseren Spezialisten für Baufinanzierung: Sie zeigen Ihnen, welche Nebenkosten auf Sie zukommen und wie Sie dabei sparen können.

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