0800 8833880
Mo. – Fr. 8.00 – 18.00 UhrMehr Infos

Die Maklerprovision und das Bestellerprinzip: Wer bezahlt den Makler?

Ob Miete oder Kauf: Wie hoch fällt die Maklercourtage aus? Wer übernimmt sie? Und welche Neuregelungen der Maklerprovision treten im Dezember 2020 für Immobilienkäufer in Kraft? Hier finden Sie die Antworten darauf.

Introbild Maklerprovision
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eine Maklerprovision?

      Ein Immobilienmakler, welcher Häuser, Wohnungen und/oder Grundstücke sowohl an Privatleute als auch an Gewerbetreibende vermittelt, erhält für jeden erfolgreichen Vertragsabschluss eine Provision. Diese Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt, ist sein Gehalt und wird ausgezahlt, sobald der Kaufvertrag oder Mietvertrag zwischen Verkäufer und Käufer beziehungsweise Vermieter und Mieter abgeschlossen wurde.

      Was ist das Bestellerprinzip für Mieter?

      Das Bestellerprinzip ist eine Regelung der Maklercourtage, welche seit dem 01.06.2015 bei Vermietungen gilt. Engagiert der Vermieter einen Makler, muss der Vermieter auch die Provision zahlen. Hat der potenzielle Mieter den Makler privat angeheuert, landet die Rechnung später in seinem Briefkasten. Kurz gesagt: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch.

      Wie ist die Maklerprovision für Käufer geregelt?

      Während Mieter einer Wohnung bereits seit 2015 vom Bestellerprinzip profitieren, gibt es etwas derartiges für Immobilienkäufer bislang nicht bundesweit. In den meisten Bundesländern zählt weiterhin der Grundsatz der Vertragsfreiheit, was bedeutet, dass sich die Höhe der Provision grundsätzlich frei gestalten lässt. So können Makler auch über die Verteilung der Provision selbst entscheiden, da deren Höhe und Aufteilung je nach Region und Bundesland variiert.

      Ein neuer Gesetzesentwurf soll und wird nun aber genau das ändern. Dieser besagt nämlich, dass die Höhe und Verteilung der Provision bei Immobilienkäufen einheitlich geregelt werden soll, damit es genau diese Schwankungen zwischen einzelnen Regionen und Bundesländern nicht mehr gibt. Im Juni 2020 wurden die Regelungen der Maklerprovision für Immobilienverkäufer deshalb erneut verhandelt und das Gesetz bewilligt. Es wird eine bundesenheitliche Regelung der Maklerprovision schaffen und tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft. Bis dahin gilt in den Bundesländern Hamburg, Brandenburg, Berlin, Bremen und Hessen weiterhin das sogenannte Bestellerprinzip mit der Regel "Wer bestellt, zahlt".

      Was besagen die Neuregelungen der Maklergebühren 2020 bei zwei Auftraggebern?

      Die Maklerprovision soll nun auch beim Kauf einer Immobilie neu verteilt werden. Das neue Gesetz regelt, dass ein Makler bei zwei Maklerverträgen nur noch so viel Courtage vom Käufer verlangen kann, wie er sie auch vom Verkäufer fordert – beispielsweise jeweils drei Prozent vom Käufer und Verkäufer plus Mehrwertsteuer. Die Abwälzung der kompletten Provision auf den Käufer ist folglich also nicht mehr möglich.
      Beauftragt der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung einen Makler, muss er künftig die Hälfte der Courtage tragen und andersrum – beauftragt der potenzielle Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung den Makler, muss auch er künftig die Hälfte der Kosten übernehmen. Zu den genannten Einfamilienhäusern gehören auch solche mit Einliegerwohnungen.Hat der Makler allerdings mit einer der beiden Vertragsparteien eine unentgeltliche Tätigkeit vereinbart, kann und darf er auch von der zweiten Vertragspartei keine Courtage verlangen – entweder zahlen beide, oder keiner.

      Hat der Käufer also vor, die erworbene Immobilie selbst zu bewohnen oder eine Einliegerwohnung privat zu vermieten, profitiert er von der neuen Provisions-Regelung und wird somit bei den Kaufnebenkosten entlastet. Dieses Gesetz bezieht sich nur auf natürliche Personen und Verbraucher, also private Käufer von Häusern, Grundstücken und Wohnungen. Es gilt nicht für Gewerbeimmobilien. Bei Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien, wird die Verteilung der Maklerprovision weiterhin individuell vereinbart.

      Diese neue Regelung zur Maklergebühr beim Immobilienkauf wurde vom Bundesrat in einer Plenarsitzung am 05. Juni 2020 unter dem Titel „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ abschließend gebilligt.

      Was besagen die Neuregelungen der Maklergebühren bei nur einem Auftraggeber?

      Im Regelfall wird ein Makler von nur einem Auftraggeber bestellt, meist ist das der Verkäufer einer Immobilie. Dieser ist dazu verpflichtet, nach erfolgreichem Vertragsabschluss die Kosten der Courtage zu tragen. Allerdings ist hier eine Ausnahmeregelung möglich:

      Einigt sich der Auftraggeber mit dem Käufer auf eine anteilige Kostenübernahme, kann er bis zu 50 Prozent der Courtage auf den Käufer übertragen. Das gleiche Prinzip gilt ebenfalls, wenn der potenzielle Käufer den Makler engagiert hat. Auch diesem steht es frei, eine Vereinbarung bezüglich der Kostenübernahme mit dem Verkäufer zu treffen. In beiden Fällen ist also maximal eine 50:50-Regelung erlaubt.

      Bevor der Auftraggeber des Maklers allerdings den Anteil der anderen Vertragspartei verlangen kann, muss er zuerst einen eigenen Zahlungsnachweis erbringen. Dieser gilt als Sicherheit für die zweite Vertragspartei, dass die getroffene Vereinbarung auch wirklich eingehalten wird. Hat der Auftraggeber seinen Anteil der Provision also bezahlt, muss auch die zweite Vertragspartei ihren Anteil an den Makler überweisen.                                                                                                                         

      Gibt es eine Formvorschrift für Maklerverträge?

      Zusätzlich wird mit den Neuregelungen auch eine Formvorschrift eingeführt, nach der Maklerverträge über den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims künftig immer der Textform bedürfen. Neben den klassischen Dokumenten, sind auch Emails und Textnachrichten wie SMS und WhatsApp möglich. Zur Begründung des Maklervertrages sind die mündliche Absprache beziehungsweise eine Besiegelung per Handschlag, demnach nicht mehr möglich.

      Welche Vorteile haben Immobilienkäufer durch die Neuregelungen der Maklergebühren 2020?

      Den größten Vorteil durch die Neuregelungen 2020 haben Immobilienkäufer wohl durch die finanzielle Entlastung, da sie ab Dezember 2020 nur noch 50 Prozent der Maklerprovision zahlen müssen – unabhängig davon, wer den Makler bestellt hat. Vor allem jungen Menschen und Familien soll so die Bildung von Wohneigentum erleichtert werden.

      Wann treten die Neuregelungen der Maklerprovision 2020 in Kraft?

      Das neue Gesetz wurde am 23. Juni 2020 im Bundesgesetzblatt verkündet und tritt mit einer Übergangsfrist von sechs Monaten, am 23. Dezember 2020 in Kraft. Um das Bestellerprinzip beim Erwerb von Wohneigentum im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu verankern, wurden zusätzlich die neuen Paragraphen 656a bis 656d eingeführt.

      Wie hoch ist die Maklerprovision für Immobilienkäufer aktuell?

      Die ortsüblichen Maklerprovisionen für Immobilienkäufer in Deutschland, betragen im Schnitt 5,95-7,14 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich Mehrwertsteuer. Ortsüblich bedeutet, dass die Höhe der Provision der Gegend angepasst ist, in der die Immobilie steht. In Großstädten wie Hamburg, Berlin oder München kann ein Makler also wesentlich mehr verlangen, als in ländlicher Gegend oder in Kleinstädten. Da die Höhe der Courtage aktuell nicht vertraglich festgesetzt und deshalb noch frei verhandelbar ist, lässt sie sich prozentual zum Kaufpreis der Immobilie berechnen. Auch zwischen den einzelnen Bundesländern gibt es Unterschiede, wie diese Tabelle zeigt:

      BundeslandMaklerprovision gesamtAnteil VerkäuferAnteil Käufer
      Baden-Württemberg7,14 %3,57 %3,57 %
      Bayern7,14 %3,57 %3,57 %
      Berlin7,14 %0 %7,14 %
      Brandenburg7,14 %0 %7,14 %
      Bremen5,95 %0 %5,95 %
      Hamburg6,25 %0 %6,25 %
      Hessen5,95 %0 %5,95 %
      Mecklenburg-Vorpommern5,95 %2,38 %3,57 %
      Niedersachsen7,14 % oder 4,76-5,95 %3,57 % oder 0 %3,57 % oder 4,76-5,95 %
      Nordrhein-Westfalen7,14 %3,57-4,76 %2,38 -3,57 %
      Rheinland-Pfalz7,14 %3,57-4,76 %2,38-3,57 %
      Saarland7,14 %3,57 %3,57 %
      Sachsen7,14 %3,57-6,00 %1,14-3,57 %
      Sachsen-Anhalt7,14 %3,57-6,00 %1,14-3,57 %
      Schleswig-Holstein7,14 %3,57 %3,57 %
      Thüringen7,14 %3,57 %3,57 %
      Quelle: Immoverkauf24, alle Werte inkl. MwSt., Stand: Juli 2020

      Wie hoch ist die Maklerprovision für Mieter?

      Die Höhe der Maklerprovision wird bei der Vermietung einer Wohnung oder einen Hauses, anhand des angesetzten Mietpreises berechnet. Sie beträgt bundesweit aber maximal 2,38 Nettokaltmieten, als zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer. Bei einer Kaltmiete von 1.000 Euro wären das also einmalig 2.380 Euro Maklerprovision. Sie ist vom Auftraggeber des Maklers zu bezahlen, in den meisten Fällen ist das der Vermieter. Seit Einführung des Bestellerprinzip im Jahr 2015, ist die Höhe der Maklercourtage für Mieter tatsächlich nur noch dann relevant, wenn sie selbst den Makler bestellt haben. Da dies aber immer seltener der Fall ist, sind es vor allem die Vermieter, die nach dem Bestellerprinzip die Maklerkosten zahlen müssen.

      Können Vermieter die Maklercourtage auch umgehen?

      Ja, tatsächlich nutzen einige Vermieter bestimmte Ausweichmöglichkeiten, um sich die Courtage indirekt wieder reinzuholen. Das erfolgt oft über hohe Abstandszahlungen, die der Vermieter vom Mieter verlangt, beispielsweise für eine neue Einbauküche. Allerdings sind genau solche Umgehungsmöglichkeiten laut Wohnraumvermittlungsgesetz (WoVermRG in §4a, Abs. 2) verboten. Darin heißt es nämlich:
      Die Vereinbarungen über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht. Solche Abstandszahlungen sind nur dann zulässig, wenn sie nicht mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Einrichtungsgegenstände liegen. Addiert der Vermieter dann noch illegalerweise die Maklerprovision dazu, werden diese Grenzen in den meisten Fällen gesprengt.

      Mieter sollten die vom Vermieter festgesetzte Abstandssumme nicht einfach so hinnehmen. Überprüfen Sie die Summe ganz genau, verweisen Sie notfalls auf den entsprechenden Paragraphen und lassen Sie sich nicht zu einer übereilten Aussage oder Entscheidung drängen.

      Lassen sich zu Unrecht gezahlte Maklergebühren zurückfordern?

      Ja, Sie können zu Unrecht gezahlte Maklergebühren wieder zurückfordern. Haben Sie nach Inkrafttreten des Bestellerprinzips als Mieter noch eine Courtage zahlen müssen obwohl Sie den Makler gar nicht beauftragt hatten, können Sie das Geld innerhalb von drei Jahren zurückfordern.

      Lässt sich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

      Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich die Maklerprovision beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung von der Steuer absetzen. Hatte der Umzug berufsbedingte Gründe wie beispielsweise bei einer Versetzung, wäre das der Fall. Ist der Umzug rein privat motiviert, gibt es weder beim Kauf noch bei der Vermietung eine steuerliche Anerkennung. Die Maklerprovision zählt zu den privaten Anschaffungskosten und ist daher nicht absetzbar.

      Sollte in der Wohnung oder dem Haus allerdings etwas renoviert werden müssen, können private Mieter und Käufer die Handwerkerkosten als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen und somit von der Steuer absetzen. Detaillierte Auskünfte und weitere Fachinformationen erhalten Sie bei einem Steuerberater.

      Weitere FAQs rund um die Maklercourtage:

      Wann wird die Maklerprovision fällig?

      Die Voraussetzungen dafür, dass die Maklerprovision gezahlt werden muss, ist in §652, Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert. Damit der Makler überhaupt ein Anrecht darauf hat, seine Maklercourtage einzufordern, müssen folgende Punkte erfüllt sein:

      • Der Makler war am Zustandekommen des Vertrags nachweislich beteiligt.
      • Es ist ein Vertrag zwischen Interessent und Verkäufer/Vermieter abgeschlossen worden.
      • Zwischen Verkäufer/Vermieter und Makler gab es einen Maklervertrag.
      • Zwischen Interessent und Makler gab es einen Maklervertrag.

      Sind all diese Voraussetzungen gegeben, darf der Makler seine Tätigkeit in Rechnung stellen. Üblich hierbei ist eine Zahlungsfrist von 7 bis 14 Tagen nach Unterzeichnung des Mietvertrags. Bei Kaufverträgen gilt dieselbe Frist, aber nicht ab Unterzeichnung des Vertrags, sondern ab Fälligkeit des Kaufpreises.

      Wann gilt ein Maklervertrag?

      Ein Makler schließt in der Regel für jedes Objekt zwei Verträge ab: Einen mit dem Verkäufer/Vermieter und einen mit dem Käufer/Mieter. Dies muss immer in schriftlicher Form geschehen. Maklerverträge kommen also nur dann rechtswirksam zustande, wenn sie beispielsweise per Brief, E-Mail oder anderweitiger Schriftform geschlossen wurden. Mündliche Vereinbarungen sind nicht gültig.

      Darf man trotz Makler noch ein Objekt von privat anmieten/kaufen?

      Es klingt verlockend, die Mietwohnung oder das neue Eigenheim hinter dem Rücken des Maklers unter Dach und Fach zu bringen, um Kosten zu sparen. Aber Vorsicht: Kann der Makler nachweisen, dass er beide Parteien zusammengebracht hat, können mit so einem Gemauschel empfindliche Strafen einhergehen. Gültigkeit hat das, was im Vertrag vereinbart wurde. In der Praxis werden zwei Vertragsvarianten unterschieden:

      1. Alleinvermittlungsvertrag
      2. allgemeiner Maklervertrag

      Der Alleinvermittlungsvertrag verpflichtet den Makler alles zu tun, um einen erfolgreichen Geschäftsabschluss zu ermöglichen. Dafür beauftragen Sie als Verkäufer keinen weiteren Makler oder begeben sich selbst auf die Suche nach einem pozentiellen Käufer. Die Vereinbarungen gelten in der Regel maximal sechs Monate. Beim allgemeinen Maklervertrag dürfen Sie mehrere Makler gleichzeitig beauftragen sowie selbst Anzeigen für den Verkauf Ihrer Immobilie schalten. Ein Makler ist in diesem Fall jedoch nicht verpflichtet das Geschäft erfolgreich abzuwickeln. 

      Sie sind nicht verpflichtet, das vom Makler vorgeschlagende Geschäft abzuschließen. Die Entscheidung, wen Sie als neuen Eigentümer auswählen, liegt ganz bei Ihnen. 

      Darf ein Makler als Vermieter oder Verkäufer Maklercourtage berechnen?

      Nein, Makler sind zur Neutralität verpflichtet und dürfen nicht ihre eigenen Objekte zur Vermietung oder zum Verkauf vermakeln. In solchen Fällen kann die Maklerprovision, falls sie bereits gezahlt wurde, wieder zurückgefordert werden. 

      Zählt die Maklerprovision zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf?

      Ja, auch die Maklerprovision sollte in die Berechnungen der Nebenkosten inkludiert werden. Vor allem in Großstädten und Ballungsräumen kann die Hilfe eines professionellen Vermittlers nämlich durchaus sinnvoll und mitunter auch nötig sein. Bedenken Sie aber, dass noch weitere Nebenkosten beim Hauskauf anfallen. Dazu gehören beispielsweise auch die Notarkosten oder die Grunderwerbsteuer. Um all diese sehr wichtigen Kosten im Blick zu behalten, können Sie das Nachrechnen ruhigen Gewissens einem unserer Spezialisten für Baufinanzierung überlasen. Sie zeigen Ihnen, welche Nebenkosten genau auf Sie zukommen und wie Sie dabei sparen können.

      Fazit: Neuregelungen der Maklerprovision 2020

      •  Ab Dezember 2020 treten die Neuregelungen der Maklerprovision für Käufer in Kraft - Maklergebühren werden dann auch beim Kauf einer Immobilie geteilt.
      •  Sowohl Käufer als auch Verkäufer übernehmen dabei je 50 Prozent der Courtage.
      •  Die Neuregelungen gelten bundesweit für selbstgenutzte Immobilie sowie Immobilien zur Vermietung.
      •  Die Neuregelungen gelten nur, denn der Käufer Verbraucher ist und nicht gewerblich handelt.

      Maklerprovision einplanen, günstige Zinsen finden

      Wer ein Eigenheim erwirbt, benötigt eine solide Finanzplanung inklusive aller Nebenkosten wie der Maklercourtage. Dabei können Ihnen unsere Berater vor Ort helfen: Sie stellen die Kalkulation gemeinsam mit Ihnen auf und suchen gleichzeitig passende Finanzierungsvorschläge unserer über 400 Bankpartner für Sie heraus.

      Jetzt Finanzierungsvorschläge anfordernunverbindlich und kostenlos
      Baufinanzierungsrechner
      Rechnen Sie's mal durch

      Einfach Werte eingeben und Darlehenshöhe, Monatsrate, Tilgung etc. selbst ausrechnen.

      Hier finden Sie unsere Rechner im Überblick:

      Finanzierung
      Ihr Kredit für Ihre Wünsche

      Ob Sie eine neue Küche oder ein ganzes Haus finanzieren wollen – gemeinsam machen wir es nicht nur möglich, sondern auch günstig.

      Alle Infos von Autokredit bis Zinsprognose:

      Finanzlexikon
      Finanzbegriffe verstehen

      Ausführliche Artikel liefern Hintergrundinfos rund um die wichtigsten Finanzthemen.

      Fachbegriffe so kurz wie möglich erklärt:

      Zufrieden? So bewerten andere Kunden den Dr. Klein Service.
      Alle Kundenbewertungen im Überblick
      Wir haben unserer Kunden befragt.
      Kundenbewertung
      /5
      Kundenempfehlung
      0,00%
      würden uns empfehlen