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Die Maklerprovision und das Bestellerprinzip: Wer bezahlt den Makler?

Ob Miete oder Kauf: Wie hoch fällt die Maklercourtage aus? Wer übernimmt sie? Und welche Neuregelungen der Maklerprovision traten im Dezember 2020 für Immobilienkäufer in Kraft? Hier finden Sie die Antworten darauf.

Introbild Maklerprovision
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eine Maklerprovision?

      Ein Immobilienmakler, welcher Häuser, Wohnungen und/oder Grundstücke sowohl an Privatleute als auch an Gewerbetreibende vermittelt, erhält für jeden erfolgreichen Vertragsabschluss eine Provision. Diese Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt, ist sein Gehalt und wird ausgezahlt, sobald der Kaufvertrag oder Mietvertrag zwischen Verkäufer und Käufer beziehungsweise Vermieter und Mieter abgeschlossen wurde.

      Wer zahlt die Maklergebühren nach den Neuregelungen von 2020?

      Die Neuregelungen der Maklergebühren legen fest, dass derjenige die Maklerprovision zahlt, der auch den Makler beauftragt. Damit werden zukünftig Käufer entlastet, die bei einem Hausverkauf die Maklergebühren tragen mussten, obwohl der Verkäufer ihn beauftragt hatte. Es gibt zwei mögliche Varianten:

      1. Käufer und Verkäufer vereinbaren einen Doppelprovision mit dem Makler: Vertritt der Makler sowohl den Käufer als auch den Verkäufer derselben Immobilie, handelt es sich um eine Doppelprovision. Der Makler die Maklerprovision in diesem Fall nur zu gleichen Teilen abrechnen. Fordert er beispielsweise 3 % Maklergebühren vom Verkäufer, muss der Käufer auch nur 3 % Maklerprovision bezahlen.
      2. Makler vereinbart entweder mit dem Käufer oder mit dem Verkäufer eine Provision: Im Regelfall wird ein Makler von nur einem Auftraggeber bestellt, meist ist das der Verkäufer einer Immobilie. Er ist dazu verpflichtet, nach erfolgreichem Vertragsabschluss, die Kosten der Courtage zu tragen.

      Gibt es einen Alleinauftrag, also vereinbart entweder nur der Verkäufer oder nur der Käufer einen Vertrag mit dem Makler, können bis zu 50 % auf die andere Partei abgewälzt werden. Das ist in § 656 d BGB geregelt. Voraussetzung ist, dass der Auftraggeber, beispielsweise der Verkäufer, mindestens noch 50 % der Maklergebühren zahlt. Er darf folglich nur maximal 50 % auf den Käufer abwälzen. Ist er mit der anteiligen Kostenübernahme einverstanden, wird es im Kaufvertrag notiert.

      Welche Vorteile haben Immobilienkäufer durch die Neuregelungen der Maklergebühren 2020?

      Den größten Vorteil durch die Neuregelungen 2020 haben Immobilienkäufer durch die finanzielle Entlastung, da sie seit Dezember 2020 nur noch maximal 50 % der Maklerprovision zahlen müssen. Vor allem jungen Menschen und Familien soll so die Bildung von Wohneigentum erleichtert werden. Vor der Neuregelung war es möglich, dass der Verkäufer einen Makler beauftragt, die Maklergebühr jedoch zu 100 % auf den Käufer abgewälzt werden konnten. 

      Wie hoch ist die Maklerprovision für Immobilienkäufer?

      Die ortsüblichen Maklerprovisionen für Immobilienkäufer in Deutschland, betragen im Schnitt 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises. Ortsüblich bedeutet, dass die Höhe der Provision der Gegend angepasst ist, in der die Immobilie steht. In Großstädten wie Hamburg, Berlin oder München kann ein Makler also wesentlich mehr verlangen als in ländlicher Gegend oder in Kleinstädten. Da die Höhe der Courtage aktuell nicht vertraglich festgesetzt und deshalb noch frei verhandelbar ist, lässt sie sich prozentual zum Kaufpreis der Immobilie berechnen.

      Wurde der Maklervertrag vor dem 23. Dezember 2020 - also noch vor dem Inkrafttreten des neues Gesetzes - abgeschlossen, sind die vertraglichen Vereinbarungen zur Zahlung der Maklerprovision auch weiterhin gültig . In der nachfolgenden Tabelle sehen Sie, wie die Maklerprovision bis dahin in den einzelnen Bundesländern aufgeteilt wurde. 

      BundeslandMaklerprovision gesamtAnteil VerkäuferAnteil Käufer
      Baden-Württemberg7,14 %3,57 %3,57 %
      Bayern7,14 %3,57 %3,57 %
      Berlin7,14 %0 %7,14 %
      Brandenburg7,14 %0 %7,14 %
      Bremen5,95 %0 %5,95 %
      Hamburg6,25 %0 %6,25 %
      Hessen5,95 %0 %5,95 %
      Mecklenburg-Vorpommern5,95 %2,38 %3,57 %
      Niedersachsen7,14 % oder 4,76-5,95 %3,57 % oder 0 %3,57 % oder 4,76-5,95 %
      Nordrhein-Westfalen7,14 %3,57-4,76 %2,38 -3,57 %
      Rheinland-Pfalz7,14 %3,57-4,76 %2,38-3,57 %
      Saarland7,14 %3,57 %3,57 %
      Sachsen7,14 %3,57-6,00 %1,14-3,57 %
      Sachsen-Anhalt7,14 %3,57-6,00 %1,14-3,57 %
      Schleswig-Holstein7,14 %3,57 %3,57 %
      Thüringen7,14 %3,57 %3,57 %
      Quelle: Immoverkauf24, alle Werte inkl. MwSt., Stand: Dezember 2020

      Gibt es eine Formvorschrift für Maklerverträge?

      Zusätzlich wird mit den Neuregelungen auch eine Formvorschrift eingeführt, nach der Maklerverträge über den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims künftig immer der Textform bedürfen. Neben den klassischen Dokumenten, sind auch Emails und Textnachrichten wie SMS und WhatsApp möglich. Zur Begründung des Maklervertrages sind die mündliche Absprache beziehungsweise eine Besiegelung per Handschlag, demnach nicht mehr möglich.

      Wie ist die Maklerprovision für Käufer geregelt?

      Während Mieter einer Wohnung bereits seit 2015 vom Bestellerprinzip profitieren, gibt es etwas derartiges für Immobilienkäufer erst seit Ende 2020 bundesweit. In den meisten Bundesländern zählte bis dahin weiterhin der Grundsatz der Vertragsfreiheit, was bedeutet, dass sich die Höhe der Provision grundsätzlich frei gestalten ließ. So konnten Makler auch über die Verteilung der Provision selbst entscheiden, da deren Höhe und Aufteilung je nach Region und Bundesland variiert.

      Eine Neuregelung der Maklerprovision hat dies geändert und die Verteilung der Provision bei Immobilienkäufen einheitlich geregelt, um genau diese Schwankungen zwischen einzelnen Regionen und Bundesländern zu verhindern. Somit wurde eine bundesenheitliche Regelung der Maklerprovision geschaffen, die am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten ist. 

      Wann traten die Neuregelungen der Maklerprovision 2020 in Kraft?

      Das neue Gesetz wurde am 23. Juni 2020 im Bundesgesetzblatt verkündet und trat mit einer Übergangsfrist von sechs Monaten am 23. Dezember 2020 in Kraft. Um das Bestellerprinzip beim Erwerb von Wohneigentum im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu verankern, wurden zusätzlich die neuen Paragraphen 656a bis 656d eingeführt.

      Was ist das Bestellerprinzip für Mieter?

      Das Bestellerprinzip ist eine Regelung der Maklercourtage, welche seit dem 01.06.2015 bei Vermietungen gilt. Engagiert der Vermieter einen Makler, muss der Vermieter auch die Provision zahlen. Hat der potenzielle Mieter den Makler privat angeheuert, landet die Rechnung später in seinem Briefkasten. Kurz gesagt: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch.

      Wie hoch ist die Maklerprovision für Mieter?

      Die Höhe der Maklerprovision wird bei der Vermietung einer Wohnung oder einen Hauses anhand des angesetzten Mietpreises berechnet. Sie beträgt bundesweit aber maximal 2,38 Nettokaltmieten, als zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer. Bei einer Kaltmiete von 1.000 € wären das also einmalig 2.380 € Maklerprovision. Sie ist vom Auftraggeber des Maklers zu bezahlen, in den meisten Fällen ist das der Vermieter. Seit Einführung des Bestellerprinzip im Jahr 2015 ist die Höhe der Maklercourtage für Mieter tatsächlich nur noch dann relevant, wenn sie selbst den Makler bestellt haben. Da dies aber immer seltener der Fall ist, sind es vor allem die Vermieter, die nach dem Bestellerprinzip die Maklerkosten zahlen müssen.

      Können Vermieter die Maklercourtage auch umgehen?

      Ja, tatsächlich nutzen einige Vermieter bestimmte Ausweichmöglichkeiten, um sich die Courtage indirekt wieder reinzuholen. Das erfolgt oft über hohe Abstandszahlungen, die der Vermieter vom Mieter verlangt, beispielsweise für eine neue Einbauküche. Allerdings sind genau solche Umgehungsmöglichkeiten laut Wohnraumvermittlungsgesetz (WoVermRG in §4a, Abs. 2) verboten. Darin heißt es nämlich:
      Die Vereinbarungen über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht. Solche Abstandszahlungen sind nur dann zulässig, wenn sie nicht mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Einrichtungsgegenstände liegen. Addiert der Vermieter dann noch illegalerweise die Maklerprovision dazu, werden diese Grenzen in den meisten Fällen gesprengt.

      Mieter sollten die vom Vermieter festgesetzte Abstandssumme nicht einfach so hinnehmen. Überprüfen Sie die Summe ganz genau, verweisen Sie notfalls auf den entsprechenden Paragraphen und lassen Sie sich nicht zu einer übereilten Aussage oder Entscheidung drängen.

      Lassen sich zu Unrecht gezahlte Maklergebühren zurückfordern?

      Ja, Sie können zu Unrecht gezahlte Maklergebühren wieder zurückfordern. Haben Sie nach Inkrafttreten des Bestellerprinzips als Mieter noch eine Courtage zahlen müssen, obwohl Sie den Makler gar nicht beauftragt hatten, können Sie das Geld innerhalb von 3 Jahren zurückfordern.

      Lässt sich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

      Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich die Maklerprovision beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung von der Steuer absetzen. Hatte der Umzug berufsbedingte Gründe wie beispielsweise bei einer Versetzung, wäre das der Fall. Ist der Umzug rein privat motiviert, gibt es weder beim Kauf noch bei der Vermietung eine steuerliche Anerkennung. Die Maklerprovision zählt zu den privaten Anschaffungskosten und ist daher nicht absetzbar.

      Sollte in der Wohnung oder dem Haus allerdings etwas renoviert werden müssen, können private Mieter und Käufer die Handwerkerkosten als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen und somit von der Steuer absetzen. Detaillierte Auskünfte und weitere Fachinformationen erhalten Sie bei einem Steuerberater.

      Weitere FAQs rund um die Maklercourtage:

      Wann wird die Maklerprovision fällig?

      Die Voraussetzungen dafür, dass die Maklerprovision gezahlt werden muss, ist in §652, Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert. Damit der Makler überhaupt ein Anrecht darauf hat, seine Maklercourtage einzufordern, müssen folgende Punkte erfüllt sein:

      • Der Makler war am Zustandekommen des Vertrags nachweislich beteiligt.
      • Es ist ein Vertrag zwischen Interessent und Verkäufer/Vermieter abgeschlossen worden.
      • Zwischen Verkäufer/Vermieter und Makler gab es einen Maklervertrag.
      • Zwischen Interessent und Makler gab es einen Maklervertrag.

      Sind all diese Voraussetzungen gegeben, darf der Makler seine Tätigkeit in Rechnung stellen. Üblich hierbei ist eine Zahlungsfrist von 7 bis 14 Tagen nach Unterzeichnung des Mietvertrags. Bei Kaufverträgen gilt dieselbe Frist, aber nicht ab Unterzeichnung des Vertrags, sondern ab Fälligkeit des Kaufpreises.

      Wann gilt ein Maklervertrag?

      Ein Vertrag zwischen Makler und Verkäufer oder Makler und Käufer muss immer in schriftlicher Form geschehen. Maklerverträge kommen also nur dann rechtswirksam zustande, wenn sie beispielsweise per Brief, E-Mail oder anderweitiger Schriftform geschlossen wurden. Mündliche Vereinbarungen sind nicht gültig. Die rechtliche Grundlage für diese Bedingung bildet § 656a BGB. Sie gilt für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. 

      Darf man trotz Makler noch ein Objekt von privat anmieten/kaufen?

      Es klingt verlockend, die Mietwohnung oder das neue Eigenheim hinter dem Rücken des Maklers unter Dach und Fach zu bringen, um Kosten zu sparen. Aber Vorsicht: Kann der Makler nachweisen, dass er beide Parteien zusammengebracht hat, können mit so einem Gemauschel empfindliche Strafen einhergehen. Gültigkeit hat das, was im Vertrag vereinbart wurde. In der Praxis werden zwei Vertragsvarianten unterschieden:

      1. Alleinvermittlungsvertrag
      2. allgemeiner Maklervertrag

      Der Alleinvermittlungsvertrag verpflichtet den Makler alles zu tun, um einen erfolgreichen Geschäftsabschluss zu ermöglichen. Dafür beauftragen Sie als Verkäufer keinen weiteren Makler oder begeben sich selbst auf die Suche nach einem pozentiellen Käufer. Die Vereinbarungen gelten in der Regel maximal sechs Monate. Beim allgemeinen Maklervertrag dürfen Sie mehrere Makler gleichzeitig beauftragen sowie selbst Anzeigen für den Verkauf Ihrer Immobilie schalten. Ein Makler ist in diesem Fall jedoch nicht verpflichtet, das Geschäft erfolgreich abzuwickeln. 

      Sie sind nicht verpflichtet, das vom Makler vorgeschlagende Geschäft abzuschließen. Die Entscheidung, wen Sie als neuen Eigentümer auswählen, liegt ganz bei Ihnen. 

      Darf ein Makler als Vermieter oder Verkäufer Maklercourtage berechnen?

      Nein, Makler sind zur Neutralität verpflichtet und dürfen nicht ihre eigenen Objekte zur Vermietung oder zum Verkauf vermakeln. In solchen Fällen kann die Maklerprovision, falls sie bereits gezahlt wurde, wieder zurückgefordert werden. 

      Zählt die Maklerprovision zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf?

      Ja, auch die Maklerprovision sollte in die Berechnungen der Nebenkosten inkludiert werden. Vor allem in Großstädten und Ballungsräumen kann die Hilfe eines professionellen Vermittlers nämlich durchaus sinnvoll und mitunter auch nötig sein. Bedenken Sie aber, dass noch weitere Nebenkosten beim Hauskauf anfallen. Dazu gehören beispielsweise auch die Notarkosten oder die Grunderwerbsteuer. Um all diese sehr wichtigen Kosten im Blick zu behalten, können Sie das Nachrechnen ruhigen Gewissens einem unserer Spezialisten für Baufinanzierung überlassen. Sie zeigen Ihnen, welche Nebenkosten genau auf Sie zukommen und wie Sie dabei sparen können.

      Fazit: Neuregelungen der Maklerprovision 2020

      Die Neureglungen der Maklerprovision 2020 soll Käufer entlasten, die vor der Neuregelung in der Regel die volle Maklercourtage zahlen mussten, obwohl sie den Makler nicht beauftragt hatten. Die wichtigsten Informationen fassen wir noch einmal zusammen:

      •  Seit Dezember 2020 gelten die Neuregelungen der Maklerprovision für Käufer und Verkäufer. 
      •  Es gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch. In Absprache können bis zu 50 % der Maklerprovision auf die jeweils andere Partei abgewälzt werden.
      •  Die Neuregelungen gelten bundesweit für Wohnungen ein Einfamilienhäuser.
      •  Die Neuregelungen gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist und nicht gewerblich handelt.
      • Vereinbart der Makler mit einer Partei, beispielsweise dem Verkäufer, eine unentgeltliche Tätigkeit, zahlt auch der Käufer keine Maklerprovison.

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