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Hausfinanzierung: Rechner, Tipps und Zinsen im Vergleich

hausfinanzierung
bettina-martins-bruenslow
Bettina Martins-Brünslow
6 Min.
13.02.2024
Das Wichtigste in Kürze
  • Für die Hausfinanzierung stellen Sie zu Beginn eine Haushaltsrechnung auf. Dabei ermitteln Sie auch, wie viel Eigenkapital Sie für Ihren Kredit aufbringen können.
  • Die meisten nutzen ein Annuitätendarlehen, wenn Sie einen Hauskauf finanzieren.
  • Die Kosten für eine Hausfinanzierung werden im Wesentlichen durch den Sollzins bestimmt.
  • Förderungen können die Kosten reduzieren, wenn Sie ein Haus finanzieren.

Hausfinanzierung: Wie funktioniert das?

In den meisten Fällen finanzieren Sie einen Hauskauf über einen Immobilienkredit von der Bank. Sobald der Kredit bewilligt wird, erhalten Sie die vereinbarte Summe ausgezahlt. In regelmäßigen Raten zahlen Sie den Kredit an die Bank zurück. Die Höhe der Rate und die Sollzinsbindung werden bei Abschluss Ihrer Hausfinanzierung festgelegt. Bis zur vollständigen Rückzahlung oder Tilgung dauert es meist bis zu 30 Jahre. Nachdem alle vereinbarten Raten beglichen sind, ist die Immobilie abbezahlt.

So starten Sie die Finanzierung Ihres Hauskaufs

Planen Sie Ihre Hausfinanzierung bevor Sie den Hauskauf angehen und überlegen Sie sich, wie teuer ihr Haus werden darf. Banken geben Ihnen nicht ohne Weiteres beliebig hohe Summen für Ihren Hauskauf. Wie viel Kredit Sie tatsächlich bekommen, wird unter anderem an Ihrem Nettohaushaltseinkommen festgemacht. Das ist die Summe aller Einkünfte Ihres Haushaltes nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben. Banken setzen dann maximal 35 % von Ihrem Haushaltseinkommen für die monatliche Rate an. Unser Budgetrechner zeigt Ihnen, wie hoch die Summe für Ihre Hausfinanzierung sein kann.

Es ist auch sinnvoll, Ihr Budget selbst durchzurechnen, um die eigenen, finanziellen Grenzen besser kennenzulernen. Um eine möglichst realistische Vorstellung davon zu erhalten, welche monatliche Rate Sie sich eigentlich leisten können, hilft die Erstellung einer detaillierten Ein- und Ausgaben-Rechnung. Stellen Sie ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber und kalkulieren Sie finanzielle Zusatzbelastungen ein. Beispielsweise können durch familiären Zuwachs oder berufliche Veränderungen entstehen.

Hausfinanzierung: Rechner

Wenn Sie den Immobilienkauf finanzieren möchten, können Sie sich mit unserem Rechner zur Hausfinanzierung einen ersten Überblick über die Kosten und die Bauzinsen verschaffen. Sie erhalten so schon einmal eine grobe Schätzung, welche Darlehenssumme Sie benötigen werden und wie hoch die monatliche Belastung ausfallen könnte.

Zinsen für die Hausfinanzierung im Vergleich

Die Zinsen für die Hausfinanzierung liegen aktuell zwischen 3,28 und 3,73 % (Stand: 13.02.2024). So zahlen Sie beispielweise für einen Kredit in Höhe von 350.000 €, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 % einen effektiven Jahreszins von 3,28 % im besten Fall.

Die Zinsentwicklung zeigt im Vergleich zur aktuellen Lage: In den Nullerjahren waren Bauzinsen von über 5 % die Regel. Somit sind die Zinsen für Hausfinanzierungen aktuell im Verhältnis immer noch günstig.

Die Bauzinsen sind im Wesentlichen abhängig von der aktuellen Marktlage, der Darlehenssumme sowie dem verfügbaren Eigenkapital. Grundsätzlich gilt: Je höher der Zinssatz, desto mehr Kosten entstehen für die Hausfinanzierung. Welchen Unterschied auch nur wenige Zehntelprozentpunkte ausmachen, zeigt das Beispiel aus der Tabelle:

 Zinssatz 3,5 %Zinssatz 3,8 %
Darlehenssumme380.000 €380.000 €
Monatliche Rate1.425 €1.520 €
Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
Restschuld nach 10 Jahren334.579,64 €333.859,36 €
Zinskosten125.579,64 €136.259,36 €
Tabelle: Zinsvergleich von unterschiedlichen Zinssätzen

Mit einem Unterschied von nur 0,3 % zahlen Sie bereits etwa 11.000 € mehr Zinsen in nur 10 Jahren. Damit ist Ihre monatliche Belastung nicht nur höher, sondern auch die Gesamtkosten des Darlehens erhöhen sich erheblich.

Wie viel Eigenkapital ist für die Hausfinanzierung sinnvoll?

Wir von Dr. Klein raten bis zu 15 % an Eigenkapital in die Hausfinanzierung zu investieren. Sie sollten damit mindestens die Erwerbsnebenkosten für den Hauskauf finanzieren können. Als Eigenkapital wird akzeptiert:

  • Barguthaben
  • Sparbücher
  • Tagesgelder
  • Aktien
  • Fonds und Wertpapiere
  • zuteilungsreife Bausparverträge
  • Lebensversicherungen
  • Wohnriester-Verträge
  • Mieteinnahmen aus anderen Immobilien
  • Privatkredite der Verwandtschaft
  • Eigenleistung

Je mehr Eigenkapital Sie vorweisen können, desto niedriger ist das Darlehen, das Sie aufnehmen müssen und desto günstiger ist auch der Zinssatz, der Ihnen von den Banken angeboten wird. Dennoch sollten Sie besser noch einen Teil Ihres Geldes zurückbehalten, um auf eventuelle Kostensteigerungen und finanzielle Engpässe bei Ihrer Hausbaufinanzierung vorbereitet zu sein.

Wie lange lege ich die Laufzeit für die Hausfinanzierung fest?

Die Laufzeit Ihrer Hausfinanzierung, also die Dauer bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens, legen Sie nicht selbst fest. Sie wird beeinflusst von der Höhe der monatlichen Rate, der Darlehenssumme sowie möglichen Sondertilgungen, die Sie während der Laufzeit vornehmen.

Die Dauer der Sollzinsbindung hingegen ist komplett Ihnen überlassen. Als grobe Orientierung gilt:

In Zeiten niedriger Zinsen wählen Sie eine lange Sollzinsbindung. In Zeiten hoher Zinsen wählen Sie ein kürzere Sollzinsbindung.

Mit den aktuellen Zinsen wählen die meisten Darlehensnehmenden eine Sollzinsbindung zwischen 10 und 12 Jahren. Das zeigt eine Dr. Klein Auswertung.

Wie hoch lege ich die Tilgung für die Hausfinanzierung fest?

Die Höhe der monatlichen Tilgung sollte maximal 35 % Ihres Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Damit haben Sie noch genug Puffer für weitere tägliche Ausgaben und sonstige Lebenshaltungskosten. Unsere Beraterinnen und Berater sind Ihnen bei der Wahl der anfänglichen Tilgung behilflich und können Sie dazu umfassend beraten.

Wie flexibel sollte ich die Finanzierung gestalten?

Wenn Sie ein Haus finanzieren, können Sie Ihren Kredit mit Sondertilgungen oder einem Tilgungssatzwechsel flexibel gestalten. Werden diese Optionen kostenlos von Ihrer Bank angeboten, nehmen Sie sie ruhig in Ihre Baufinanzierung auf. Verlangt die Bank für die Optionen einen Zinsaufschlag, denken Sie genau darüber nach. Sondertilgungen lohnen sich nur, wenn Sie eine größere Geldmenge erwarten oder tatsächlich neben der monatlichen Rate noch einen Teil zurücklegen können. Ein Tilgungssatzwechsel bietet die Sicherheit, in Zeiten eines finanziellen Engpasses die monatliche Rate zu reduzieren. Das bietet sich an, wenn Sie beispielweise Nachwuchs erwarten und die monatlichen Ausgaben voraussichtlich höher werden.

Was kostet eine Hausfinanzierung?

Bei einem Hausbau oder Hauskauf kommen mehrere Kostenfaktoren zusammen, die finanziert werden müssen. So lässt sich die Darlehenshöhe besser kalkulieren.

Kosten: Haus kaufen und finanzieren

Bei einem Hauskauf lassen sich die Kosten für die Hausfinanzierung besser überschlagen als bei einem Hausbau. Kalkulieren Sie mit den folgenden Kostenfaktoren:

  • Kaufpreis der Immobilie
  • Erwerbsnebenkosten
  • Finanzierungskosten

Kosten: Haus bauen und finanzieren

Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Hausbaukosten​​​​​​​, wenn Sie ein Haus bauen. Dazu holen Sie erste Angebote vom Bauträger oder einem Architekten, um ein Gefühl für die Höhe der Kosten zu bekommen. Rechnen Sie bei allen Kalkulationen realistisch und nicht zu knapp. Wenn Sie ein Haus bauen, wird es in der Regel meist teurer als anfangs gedacht.

  • Baukosten: Die Baukosten machen einen wesentlichen Teil der Hausfinanzierung aus. Je nach Ausstattung und Größe der Immobilie variieren die Kosten.
  • ErwerbsnebenkostenGrunderwerbsteuer, Notar- sowie Grundbuchkosten fallen sowohl beim Hausbau als auch bei einem Hauskauf an. Falls vorhanden, fällt die Maklerprovision ebenfalls unter die Erwerbsnebenkosten. Rechnen Sie insgesamt mit bis zu 15 % der Kaufsumme.
  • Finanzierungskosten: Für die Hausfinanzierung zahlen Sie eine Art Leihgebühr, den so genannten Sollzinssatz, an die Bank. Er liegt aktuell zwischen 2 und 3 % und wird stets anhand der Restschuld berechnet. 
  • Baunebenkosten beim Hausbau: Beim Hausbau fallen etwa 10 % der Gesamtsumme auf Posten wie die Baugenehmigung Einrichten der Baustelle, Prüfstatiker oder Bauleitung.
  • Bereitstellungszinsen: Wird das Darlehen, mit dem Sie Ihr Haus finanzieren möchten, nach Baufortschritt ausgezahlt, fallen für die noch nicht abgerufene Kreditsumme Zinsen an. Diese berechnet die Bank, da sie das Darlehen für Sie abrufbereit halten muss und somit mit dem Geld nicht arbeiten kann. Im Schnitt werden etwa 0,25 %  Bereitstellungszinsen erhoben. Vereinbaren Sie mit der Bank eine bereitstellungszinsfreie Zeit, in der Sie keine Zinsen zahlen müssen.

Welches Darlehen eignet sich für die Hausfinanzierung?

Die Darlehensform sollte zu Ihrer persönlichen, finanziellen Situation passen. Wir geben Ihnen einen kurzen Überblick über die verschiedenen Baudarlehen mit denen Sie Ihr Haus finanzieren können.

  • Annuitätendarlehen: Mit dem  Annuitätendarlehen wird am häufigsten ein Haus finanziert. Über einen ersten Zeitraum von etwa 10-15 Jahren zahlen Sie einen Teil des Darlehens in festen Raten an das Kreditinstitut zurück. Anschließend zahlen Sie die Restsumme mit einem weiteren Darlehen, meist zu neuen Konditionen, weiter ab.  
  • Voltilgerdarlehen: Bei einem Volltilgerdarlehen wird Ihre Hausfinanzierung so geplant, dass Sie am Ende der Laufzeit keine Restschuld mehr haben. Das Darlehen ist dann komplett getilgt.
  • Variables Darlehen: Ein variables Darlehen orientiert sich stets am marktüblichen Zins. Sinken die Bauzinsen, sinkt auch der Zins für das Darlehen. Steigen die Bauzinsen, wird auch der Zinssatz für das Baudarlehen angehoben. Dieses Darlehen eignet sich eher zur Überbrückung zwischen zwei Darlehen mit langer Sollzinsbindung.

Welche Darlehensform für Sie die Beste ist, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch mit Ihrem Finanzberater klären. Nutzen Sie dazu einfach unsere Finanzierungsanfrage​​​​​​​.

Was verteuert die Zinsen, wenn ich ein Haus finanziere?

Wenn möglich sollten unnötige Kosten bei der Hausfinanzierung vermieden werden. Daher listen wir einige Dinge auf, die die Kosten für eine Baufinanzierung unnötig verteuern:

  • Wenig oder kein Eigenkapital: Je weniger Eigenkapital Sie in die Hausfinanzierung einbringen, desto größer wird das Risiko für die Bank. Die Folge: Sie erhöht die Zinsen, um nicht auf Kosten sitzen zu bleiben.
  • Lange Zinsbindung: Mit der Zinsbindung frieren Sie die Bauzinsen für diesen festen Zeitraum ein. Je länger dieser ist, desto teurer wird in der Regel Ihre Hausfinanzierung.
  • Forward-Darlehen: Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich in Zeiten steigender Zinsen den aktuellen Zinssatz bis zu 5 Jahre im Voraus sichern. Das ist allerdings in der Regel mit einem Zinsaufschlag verbunden.
  • Sonderoptionen: Mit einer Sondertilgungsoption oder einem Tilgungssatzwechsel erreichen Sie eine hohe Flexibilität bei der Hausfinanzierung. Viele Banken bieten diese Optionen jedoch nicht kostenlos, sondern mit einem geringen Zinsaufschlag an.
  • Vorhandene Kredite: Jeder Kredit, den Sie bereits abzahlen, verschlechtert Ihre Bonität aus Sicht der Bank. Die Bank versucht dieses Risiko mit einem erhöhten Zinssatz zu kompensieren.

Wie Sie der Aufzählung entnehmen können, geht es der Bank in erster Linie darum, das Risiko von Zahlungsausfällen so gering wie möglich zu halten. Je besser Sie finanziell dastehen, desto günstiger wird Ihr Zinssatz ausfallen, wenn Sie das Haus finanzieren.

Haus finanzieren mit Förderungen

Sowohl der Bund als auch einzelne Bundesländer stellen Förderungen für den Hausbau oder Hauskauf bereit. Prüfen Sie daher Fördermöglichkeiten, wenn Sie ein Haus finanzieren. In der Regel werden beispielsweise durch die KfW-Förderung zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse herausgegeben. Damit kann eine Hausfinanzierung günstiger gestaltet werden. In der Regel handelt es sich um Förderungen, die die Energieeffizienz eines Hauses verbessern oder einkommensschwachen Familien unter die Arme greifen. Für weitere Informationen sowie die jeweiligen Bedingungen erkundigen Sie sich am besten bei diesen Institutionen:

Haus finanzieren in 5 Schritten

  1. Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen

    Fertigen Sie eine Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben Ihres Haushaltes an, lassen Sie dabei aber alle Mietzahlungen außen vor, denn die haben Sie ja in Zukunft nicht mehr. Mit dem Haushaltsplan erhalten Sie Gewissheit über Ihren finanziellen Spielraum und eine Antwort auf die Frage "Wie viel Haus kann ich mir leisten?". Sobald Ihnen dies klar ist, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht, können Sie Ihr Haus kaufen und die Baufinanzierung angehen.

  2. Eigenkapital zusammenrechnen

    Die wichtigste Quelle für die Finanzierung eines Hauses ist Ihr Erspartes. Es gilt nach wie vor: Je mehr eigene Geldmittel Sie in die Finanzierung eines Hauses einbringen, desto besser. Denn umso sicherer und risikoärmer gestaltet sich das ganze Projekt.

  3. Hausfinanzierung planen

    Holen Sie sich in jedem Fall verschiedene Angebote ein. Achten Sie dabei auf den Effektivzins, denn er gibt an, wie viel der Kredit Sie tatsächlich kostet. Dann haben Sie noch die Wahl, welche Kreditform es werden soll: Der Klassiker unter den Baufinanzierungen ist das Annuitätendarlehen. Eine Mehrheit der Hauskäufer in Deutschland entscheidet sich für diese Kreditform beim Hauskauf. 

  4. Staatliche Förderung hinzuziehen

    Prüfen Sie nach, ob es für Ihren Hauskauf neben einer normalen Baufinanzierung auch staatliche Förderkredite gibt. Zentrale Anlaufstelle dafür ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die für den Erwerb von Immobilien sehr zinsgünstige Kredite und Zuschüsse anbietet. Aber auch regionale Förderungen kommen für die Hausfinanzierung infrage.

  5. Finanzierung abschließen

    Haben Sie Ihre Hausfinanzierung endgültig geplant, reichen Sie alle Unterlagen bei Ihrem Kreditinstitut ein. Finanzvermittler wie Dr. Klein erledigen diesen Schritt für Sie und sorgen auch dafür, dass die Unterlagen vollständig sind. Nun gehen Sie noch einmal alle Details durch und schließen dann mit der Unterschrift Ihrer Hausfinanzierung ab.

Tipps: Die Hausfinanzierung ist aktuell zu teuer, was kann ich tun, um einen günstigen Kredit zu erhalten?

  • Bausparvertrag nutzen

    Noch nicht alle Bausparkassen haben Ihre Darlehenszinsen an die aktuelle Marktlage angepasst. Damit erhalten Sie nicht Darlehenszinsen, die unter dem Niveau der aktuellen Bauzinsen liegen. Schließen Sie jetzt einen Bausparvertrag ab, profitieren Sie in der Darlehensphase von niedrigen Zinsen. Das reduziert die Kosten für die Hausfinanzierung.

  • Niedrige Zinsbindung wählen

    Je länger die Zinsbindung, desto teurer wird Ihre Hausfinanzierung. Das bedeutet im Umkehrschluss: Entscheiden Sie sich für eine kurze Zinsbindung von beispielsweise 10 Jahren, reduzieren Sie damit auch die Kosten für Ihren Kredit.

  • Niedrige anfängliche Tilgung

    In Zeiten von steigenden Zinsen ist eine niedrige anfängliche Tilgung von 1 % empfehlenswert. Zugegeben, das reduziert zwar nicht die Gesamtkosten, wenn Sie ein Haus finanzieren. Dafür fällt Ihre monatliche Rate geringer aus und damit auch die monatliche, finanzielle Belastung.

  • Förderung nutzen

    Staatliche und regionale Förderungen stellen eine finanzielle Entlastung für Sie dar. Die Zinsen für die einzelnen Förderprogramme sind meist niedriger als die aktuellen Bauzinsen. Zudem bieten einige Förderinstitute Zuschüsse an, die die Gesamtkosten reduzieren. Damit wird die Hausfinanzierung erschwinglicher.

FAQs zum Thema Hausfinanzierung

  • Worin unterscheidet sich die Hausbaufinanzierung von der normalen Hausfinanzierung?

    Während bei der Hausfinanzierung die Auszahlung der gesamten Darlehenssumme erfolgt, wird die Darlehenssumme bei einem Neubau in Teilabschnitten ausgezahlt. Ist wieder ein Teil eines Bauabschnitts fertig, werden die Rechnungen für diesen Abschnitt beim Kreditinstitut eingereicht und die erforderliche Summe dann ausgezahlt.

  • Wie lange dauert es, 300.000 € zu finanzieren?

    Die Dauer der Hausfinanzierung können Sie zum Teil selbst bestimmen. Je höher Ihre monatliche Rate ist, desto schneller haben Sie Ihr Darlehen auch abgezahlt. Zudem reduzieren Extrazahlungen, auch Sondertilgung genannt, die Darlehenssumme zusätzlich. Das verkürzt wiederum die Laufzeit des Darlehens. Die Tabelle zeigt die Auswirkungen verschiedener monatlicher Raten. Die Daten sind so gerechnet, dass am Ende der Zinsbindungsfrist keine Restschuld mehr bleibt.

    Darlehenssumme300.000 €300.000 €
    Sollzins3,7 % 3,7 %
    Mtl. Rate1.175 €1.425 €
    Dauer bis zur Abzahlung41 Jahre 11 Monate28 Jahre 5 Monate
  • Kann ich eine Hausfinanzierung Umschulden?

    Wenn Sie Ihr Haus finanzieren, können Sie während der Kreditlaufzeit auch eine Umschuldung vornehmen. Das bietet sich an, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sind. In diesem Fall wird Ihre Hausfinanzierung durch eine Umschuldung günstiger. Kündigen Sie Ihr Baudarlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist oder in den ersten 10 Jahren Ihrer Hausfinanzierung, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sind bereits 10 Jahre nach der Vollauszahlung Ihres Darlehens vergangen, kommen Sie mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 kostenlos aus Ihrem Darlehensvertrag heraus.

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