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Baufinanzierung: Tipps, Tricks & Meilensteine bei der Hausfinanzierung

Das eigene Haus finanzieren und was es dabei zu beachten gibt

Hausfinanzierung

Eine Hausfinanzierung und der Erwerb oder gar Bau einer eigenen Immobilie werfen viele Fragen auf. Schnell wird man mit neuen Begriffen wie Eigenkapitalanteil, Tilgung und Beleihungswert konfrontiert.

Wer sich erst einmal orientieren möchte, für den haben wir einen Leitfaden zusammengestellt. Er soll die grundlegendsten Informationen bereitstellen.

Für Fragen, die darüber hinausgehen, stehen Ihnen gerne unsere Spezialisten für Baufinanzierung zur Verfügung.

Ja, ich will! Erste Schritte vor dem Erwerb von Immobilien

Der Entschluss ist gefallen: Es sollen die eigenen vier Wände werden. Kein ungeliebter Vermieter mehr, der eigene Hausherr sein, fürs Alter vorsorgen und nicht länger Miete zahlen.

Doch nun stehen wichtige Entscheidungen an, die sich in der Regel recht schnell beantworten lassen, da sie stark von der persönlichen Situation abhängen: Möchten Sie ein Haus finanzieren oder eine Wohnung kaufen? Was ist der Zweck der Immobilie: Möchten Sie selbst in der Immobilie wohnen oder soll sie vermietet als Renditeobjekt genutzt werden?

Im Folgenden haben wir für Sie und verschiedene Optionen einige nützliche Informationen zur Hausfinanzierung zusammengestellt, die Ihnen bei einem schnellen Überblick helfen sollen.

Alles neu: ein eigenes Haus bauen und finanzieren

Wer nicht in ein bestehendes Gebäude ziehen, sondern neu bauen möchte, hat neben der Hausfinanzierung noch ein paar Dinge mehr, die er klären sollte: Wie viele Quadratmeter Grundstück brauche ich für Stellplatz, Garten und Co. Was kostet das Grundstück? Viel Geld lässt sich sparen, wenn Grundstückspreise in verschiedenen Lagen verglichen werden. Je nach Stadtteil können in manchen Städten doppelt so viele Quadratmeter für den gleichen Preis gekauft werden. Besonders relevant ist die Quadratmeterzahl auch für die Ermittlung der Nebenkosten beim Hauskauf. Sie lassen sich mit folgender Faustregel berechnen: Üblicherweise betragen sie zwischen einem und drei Euro pro Quadratmeter.

Ist das Grundstück gefunden, müssen die Baukosten veranschlagt werden. Grundlegend ist, einen vertrauenswürdigen und solventen Bauunternehmer zu finden. Stellen Sie deshalb in jedem Falle Erkundigungen über die Firma an, mit der Sie zusammenarbeiten möchten. Für die Baukosten lässt sich festhalten: Je einfacher die Bauweise, desto günstiger der Preis. Zudem bieten Fertig- oder Typenhäuser besonderes Sparpotenzial, weil kein Architekt nötig ist und sie auf Energieeffizienz optimiert sind. Individualisten können ein Massivhaus zusammen mit einem Architekten planen. Grenzen für die Hausfinanzierung setzen dann nur die Grundstücksgröße und das eigene Budget.

Objekte mit Charakter: Finanzierung von Bestandsimmobilien

Bestandsimmobilien

Wer sich entschieden hat, ein schon vorhandenes Haus zu finanzieren, für den haben wir ebenfalls ein paar Tipps aufbereitet. Besichtigen Sie immer mehrere Objekte – die, die in die engere Auswahl kommen am besten mit einem Experten, wie einem Architekten oder Bauingenieur. Gemeinsam mit diesem können auch Renovierungs- und Modernisierungskosten festgesetzt werden. Sie fallen oft höher aus, als Laien schätzen.

Für wen eine Eigentumswohnung die erste Wahl ist, der sollte sich vor der Hausfinanzierung im Klaren darüber sein, dass nur die Wohnung ihm allein gehört. Für alles andere müssen immer Mehrheitsentscheidungen mit den anderen Wohnungsbesitzern getroffen werden. Schauen Sie sich also genau an, mit wem Sie sich einigen müssen.

Außerdem kommt zum Kaufpreis und den Nebenkosten auch noch das sogenannte Hausgeld. Dieses wird für Kosten zur Instandhaltung der Immobilie genutzt.

Wichtig ist auch zu prüfen, welche Rücklagen für die langfristige Instandhaltung des Hauses vorhanden sind. Welche Maßnahmen gegebenenfalls demnächst anstehen, findet man in Protokollen von Eigentümerversammlungen.

Im Zweifel ist es ratsam, ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Im Zuge dessen legt ein Sachverständiger die Immobilienbewertung fest.

Ein weiterer nützlicher Tipp: Aufschluss über die Energieeffizienz gibt der Energieausweis. Damit lassen sich die Verbrauchskosten für das Objekt einschätzen. Für den Großteil der Gebäude gilt: Der Energieausweis ist vom Verkäufer seit 2009 auf Anfrage vorzulegen.

Alles andere als nebensächlich: Die Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung

Mit dem Kaufpreis allein ist es nicht getan. Häufig fokussieren sich Immobilieninteressenten auf den Bau- bzw. Kaufpreis, vernachlässigen bei der Hausfinanzierung jedoch anfallende Nebenkosten. Diese können bei Neubauten in Abhängigkeit der Gebäude- und Grundstücksgröße bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen.

Makler, Notar und Finanzamt schlagen ebenfalls kräftig zu Buche und sollten bei der Finanzierung des Hauses nicht vergessen werden. Zwar gibt es einige Neuerungen bezüglich der Maklerprovision, doch diese betreffen nicht den Wohnungs- oder Hauskauf. Hier bleibt alles beim Alten. Das heißt, sie ist gesetzlich nicht festgelegt und die Kosten trägt je nach Bundesland entweder Käufer oder Verkäufer, oder beide teilen sich diese. Der Prozentsatz kann streng genommen auch willkürlich festgesetzt werden. In der Praxis hat sich aber ein maximaler Satz von sieben Prozent etabliert. Notarkosten für die Beglaubigung des Kaufvertrages betragen in der Regel ca. 1,5 Prozent.

Auch das Finanzamt erhebt Ansprüche: 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises fallen für die Grunderwerbsteuer an. Sie lässt sich reduzieren: Wer ein neues Objekt selbst bauen will, kann Grundstück und Haus separat kaufen. Dann wird in bestimmten Fällen die Steuer ausschließlich auf das Grundstück berechnet. Wird beides gleichzeitig erstanden, basiert die Grunderwerbssteuer auf dem Gesamtkaufpreis.

Die Grundpfeiler der Hausfinanzierung

Grundpfeiler der Hausfinanzierung

Ist das Objekt gefunden und der Kaufpreis festgelegt, geht es an die Hausfinanzierung. Zunächst macht es Sinn, zu schauen, wie viel eigene Mittel eingebracht werden können. Prinzipiell ist auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich, aber nicht ratsam. Sie ist wesentlich riskanter und nur zu ungünstigeren Konditionen abschließbar.

Deshalb empfiehlt Dr. Klein Interessenten als Richtschnur folgende Formel: Im optimalen Fall werden mindestens 20 Prozent des Kaufpreises und alle Nebenkosten aus eigenen Mitteln bestritten. Generell gilt: Je mehr Eigenkapital, desto risikoärmer ist die Finanzierung.

Die Summe, die benötigt wird, um das Haus zu finanzieren, kann reduziert werden, wenn der Bauherr oder Käufer bestimmte Leistungen selbst übernimmt. Banken akzeptieren in der Regel, dass bis zu zwanzig Prozent und maximal 20.000 Euro auf diese Weise abgegolten werden.

Allerdings sollte man in diesem Zusammenhang sachlich bleiben: Fünf bis zehn Prozent selbst zu leisten, ist realistisch. Zumal sich im Nachgang oft Mehrkosten ergeben, wenn der neue Eigentümer die Eigenleistungen nicht in der veranschlagten Zeit erbringen kann und sich daraufhin der gesamte Zeitplan verzögert.

Für den Rest wird in der Regel eine Hausfinanzierung genutzt. Deren Höhe richtet sich maßgeblich nach dem Beleihungswert der Immobilie. Er steht für den Wert des Objektes über einen langen Zeitraum hinweg. Für bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes vergeben Banken sehr günstige Zinsen. Bei guter Bonität können maximal 80 Prozent abgedeckt werden.

Wichtig ist, sich im Klaren darüber zu sein, welche Rate gezahlt werden kann. Dabei muss berücksichtigt werden, dass sich Lebensumstände verändern und Einkünfte so variieren können. Wann ist beispielsweise der Eintritt in die Rente geplant? Ein guter Richtwert für die Rate ist die derzeit gezahlte Monatskaltmiete. Denn auch zur Rate der Hausfinanzierung kommen Neben- bzw. Verbrauchskosten hinzu. Damit nicht grenzwertig kalkuliert wird, gelten 40 Prozent des Haushaltnettoeinkommens als maximale Grenze.

Dennoch sollte sichergestellt werden, dass ein ausreichend hoher Prozentsatz des Immobilienkredites zurückgezahlt wird. Die sogenannte Tilgung beträgt im optimalen Fall drei Prozent. Es ist je nach Vertrag auch möglich, Zahlungen zu leisten, die über die übliche Rate hinausgehen. Damit wird die Schuldenfreiheit schneller erreicht. Diese Sondertilgungen geben Kreditnehmer zusätzliche Flexibilität und müssen in ihren Verträgen explizit verankert werden.

Ein weiterer wichtiger Einflussfaktor, wenn Sie ein Haus finanzieren, ist die Sollzinsbindung. Damit binden Sie sich – wie der Name schon sagt – an einen Zinssatz. In Zeiten niedrigen Zinsniveaus lohnt es sich, dieses langfristig festzuschreiben und eine Zinsbindung von 15 oder mehr Jahren zu wählen. Sind die Zinsen hoch, ist es dagegen sinnvoll flexibel zu bleiben, auf eine Zinssenkung zu hoffen und deshalb eine kurze Zinsbindung zu wählen.

Arten der Hausfinanzierung

Es gibt verschiedene Darlehensformen. Die geläufigste Art der Hausfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Charakteristisch dafür sind eine konstante monatliche Rate und ein gleichbleibender Zinssatz über die gesamte Laufzeit hinweg. Die Restschuld reduziert sich kontinuierlich. Wenn die aktuellen Bauzinsen wie derzeit sehr niedrig sind, ist es sinnvoll, möglichst lange Laufzeiten für das Annuitätendarlehen zu vereinbaren: etwas 15 Jahre und mehr. Damit erhöht sich zwar der jährliche Sollzinssatz, gleichzeitig wird aber auf diese Weise das Zinsänderungsrisiko minimiert. Eine Sonderform stellt das Volltilgerdarlehen dar. Dabei ist das Ziel, am Ende der Laufzeit des Kredites schuldenfrei zu sein. Auf dieser Basis wird das Darlehen dann gestaltet. Der größte Vorteil ist die Planbarkeit, denn schon bei Abschluss weiß der Kreditnehmer genau, was auf ihn zukommt.

Wer sein Haus flexibler finanzieren möchte, für den ist das variable Darlehen eine Alternative. Die Zinsen werden dabei alle drei Monate an das aktuelle Zinsniveau angepasst. Diese Baufinanzierung ist monatlich kündbar, sie kann stets vollständig beglichen oder in ein Annuitätendarlehen umgewandelt werden.

Wer ein Haus finanzieren möchte, hat auch die Möglichkeit, besonders günstige Zinsen im Rahmen eines KfW-Darlehens zu erhalten. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt unter bestimmten Bedingungen Kredite mit Zinsen ab 0,75 Prozent für den Kauf, Neubau oder die Modernisierung von Immobilien. So ist es sinnvoll, zu prüfen, ob ein Teil der Finanzierungssumme darüber abgedeckt werden kann.

Für Planer, die schon lange vorher wissen, dass sie zukünftig in den eigenen vier Wänden leben möchten, ist Bausparen eine gute Option: Von Anfang an wird die Bausparsumme festgelegt. Zwischen 40 und 50 Prozent davon bildet das Ansparguthaben. Ist dieses erreicht, kann der Sparer wählen: Er lässt es sich auszahlen und kann frei darüber verfügen oder er nutzt es für eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag. Letztere wird als Zuteilung bezeichnet. Damit lassen sich die restlichen 50 bis 60 Prozent als Darlehen finanzieren.

Beispiele für die Hausfinanzierung sollten von verschiedenen Anbietern eingeholt und verglichen werden. Bei einem Immobilienkredit können Vermittler oft mit günstigeren und passgenaueren Konditionen punkten.

Auf der sicheren Seite: Versicherungen, die bei einer Hausfinanzierung wichtig werden

Ein wichtiges Thema, was oft vergessen wird, aber mit der Hausfinanzierung einhergehen sollte, sind Versicherungen. Je nachdem, ob das Haus neugebaut, als Renditeobjekt oder Wohnimmobilie genutzt wird, sind verschiedene Arten von Versicherungen nötig.

Für Hausbauer empfiehlt sich eine Bauherrenhaftpflicht. Denn auch wenn für die Errichtung der Immobilie eine Firma beauftragt wird, ist der Auftraggeber für die Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich. Die übliche Haftpflichtversicherung übernimmt lediglich Schadenssummen bis 50.000 Euro. Die Bauherrenhaftpflicht kommt für höhere Schäden von mindestens fünf Millionen Euro bei Personen-, Sach- und Vermögensschadensansprüchen Dritter auf.

Für die Bauphase eignet sich eine Bauleistungsversicherung. Sie tritt in Kraft, wenn unvorhersehbare Sachschäden entstehen, wie das bei Diebstahl oder Vandalismus der Fall ist. Sie gilt maximal drei Jahre ab Baubeginn und versichert alle am Bau Beteiligten Firmen und Handwerker. Wichtig: Deshalb ist es üblich, dass diese die Versicherungskosten anteilig übernehmen.

Ist das Haus oder die Wohnung gebaut, empfiehlt sich eine Gebäudeversicherung. Sie greift bei Schäden, die durch Feuer, Wasser, Hagel oder Sturm verursacht werden. Die Deckungssumme orientiert sich an dem Wert der Immobilie.

Ein Haus zu finanzieren oder zu bauen, bedeutet eine hohe monetäre Belastung. Wenn der Hauptverdiener seine Familie dagegen absichern möchte, ist eine Risikolebensversicherung eine gute Wahl. Sie greift im Todesfall, indem die Versicherungssumme an den Hinterbliebenen ausgezahlt wird. Damit kann dieser dann auch die Hausfinanzierung absichern. Es gibt spezielle Varianten, deren Beträge an die Höhe der Darlehenssumme gekoppelt sind. Sinkt diese über die Jahre, fallen auch geringere Beiträge an. Im Erlebensfall läuft die Versicherung einfach aus und die Beiträge werden einbehalten. Sie sind in der Regel recht niedrig: Ein 30jähriger kann eine Summe von 100.000 Euro bereits ab sieben Euro pro Monat absichern.

Ist die Hausfinanzierung abgeschlossen, macht es Sinn bereits vorhandene Hausrat- und Privathaftpflichtversicherungen sollten überprüft und gegebenenfalls an die neue Lebens- und Wohnsituation angepasst werden.

Gerne prüfen wir gemeinsam mit Ihnen, ob Ihr Versicherungsschutz ausreichend ist oder ob Sie sogar überversichert sind. Natürlich beraten wir Sie gerne unverbindlich zu alles Fragen rund um dieses Thema. Hier finden Sie weitere Informationen zum kostenlosen Dr. Klein Versicherungscheck

Infografik: In einem Jahr ins Eigenheim – mit der passenden Hausfinanzierung

In einem Jahr ins Eigenheim: Unsere Grafik zeigt Ihnen die Schritte, die Sie innerhalb eines Jahres gehen müssen, um im Dezember in den eigenen vier Wänden anzukommen.

Hinweis: Diesem Zeitplan liegt der Erwerb einer Bestandsimmobilie zugrunde.

Ihr Partner für Hausfinanzierungen

Bei einem Baudarlehen gibt es vieles zu bedenken. Wir haben einen kleinen Überblick über die wichtigsten Punkte gegeben.

Doch eines ist klar: Wie jeder Mensch oder jede Familie verschieden ist, so ist es auch jede Hausfinanzierung. Individuelle Wünsche und finanzielle Rahmenbedingungen in Einklang zu bringen, ist nicht immer einfach.

Dr. Klein hat mehr als 60 Jahre Erfahrung in der Vermittlung von Baudarlehen und langjährige Partnerschaften zu rund 250 Bankpartnern aufgebaut. Damit sichern wir Ihnen den Zugang zu den besten Konditionen. Testen Sie uns einfach mit einer unverbindlichen Finanzierungsanfrage. Für Fragen stehen Ihnen über 650 Spezialisten für Baufinanzierung zur Verfügung: einer davon auch in Ihrer Nähe.

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