Hausfinanzierung: Rechner und Tipps um Ihr Haus günstig zu finanzieren!

Wie berechnen Sie Ihr Budget für die Hausfinanzierung?

Wenn Sie Ihr Haus finanzieren möchten, sollten Sie als erstes eine eingehende Prüfung Ihrer finanziellen Möglichkeiten vornehmen. Um eine möglichst realistische Vorstellung davon zu erhalten, welche monatliche Belastung Sie sich eigentlich leisten können, hilft oft die Erstellung einer detaillierten Ein- und Ausgaben-Rechnung. Die Beantwortung folgender Fragen ist wichtig:

• Welche Ausgaben fallen regelmäßig an?
• Wie hoch sind Ihre monatlichen Lebenshaltungskosten?
• Wie sieht es mit Vorsorge und Absicherung Ihres Hauskredits aus?
• Wie hoch sind die Wohnnebenkosten (also Heizung, Strom, Wasser etc.)?

Um eine realistische mögliche monatliche Rate zu kalkulieren, bringen Sie nicht mehr als 35 % Ihres Nettohaushaltseinkommens in die Hausfinanzierung ein. So haben Sie genug Puffer vor unvorhergesehene Ausgaben oder Freizeitaktivitäten wie einen Besuch im Freizeitpark oder einen Kurzurlaub.

Nutzen Sie ebenfalls unseren Budgetrechner bei der Frage: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Hausfinanzierung: Rechner

Wenn Sie den Immobilienkauf finanzieren möchten, können Sie sich mit unserem Rechner zur Hausfinanzierung einen ersten Überblick über die Kosten und die Bauzinsen verschaffen. Sie erhalten so schon einmal eine grobe Schätzung, welche Darlehenssumme Sie benötigen werden und wie hoch die monatliche Belastung ausfallen könnte.

Hausbau oder einen Hauskauf finanzieren?

Die Entscheidung für einen Hausbau oder für den Kauf einer Bestandsimmobilie ist der Start in die Hausfinanzierung. Was bei einem Hausbau oder einem Immobilienkauf Schritt für Schritt auf Sie zukommt, zeigen wir Ihnen im Folgenden.

Haus bauen und finanzieren

Wer nicht in ein bestehendes Gebäude ziehen, sondern neu bauen möchte, hat neben der Hausfinanzierung noch ein paar Dinge mehr, die er klären sollte:

• Wie viele Quadratmeter Grundstück brauche ich für Stellplatz, Garten und Schuppen?
• Was kostet das Grundstück?
• Wie viel Geld lässt sich sparen, wenn Grundstückspreise in verschiedenen Lagen verglichen werden?

Ist das Grundstück gefunden, müssen die Baukosten veranschlagt werden. Grundlegend ist, einen vertrauenswürdigen und solventen Bauträger zu finden. Stellen Sie deshalb in jedem Falle Erkundigungen über die Firma an, mit der Sie zusammenarbeiten möchten. Für die Baukosten lässt sich festhalten: Je einfacher die Bauweise, desto günstiger der Preis. Zudem bieten Fertig- oder Typenhäuser besonderes Sparpotenzial, weil kein Architekt nötig ist und sie auf Energieeffizienz optimiert sind. Individualisten können ein Massivhaus zusammen mit einem Architekten planen. Grenzen für die Hausfinanzierung setzen dann nur die Grundstücksgröße und das eigene Budget.

Haus kaufen und finanzieren

Wer sich entschieden hat, ein schon vorhandenes Haus zu finanzieren, für den haben wir ebenfalls ein paar Tipps aufbereitet.

• Besichtigen Sie immer mehrere Objekte, um ein Gefühl dafür zu bekommen, was Sie wollen.
• Häuser, die in der engeren Auswahl sind, sollten von einem Gutachter geprüft werden. Gemeinsam können dann auch Renovierungs- und Modernisierungskosten festgesetzt werden. Sie fallen oft höher aus, als Laien schätzen.

Beantworten Sie am Ende die Frage: "Was kostet ein Haus?"

Welche Kosten entstehen bei der Hausfinanzierung?

Um eine ungefähre Darlehenshöhe zu bestimmen, schauen Sie sich die anfallenden Kosten genau an. Sowohl bei einem Hauskauf als auch beim Hausbau fallen Nebenkosten an.

Kosten: Haus bauen und finanzieren

Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Hausbaukosten , wenn Sie ein Haus bauen. Dazu holen Sie erste Angebote vom Bauträger oder einem Architekten, um ein Gefühl für die Höhe der Kosten zu bekommen. Rechnen Sie bei allen Kalkulationen realistisch und nicht zu knapp. Wenn Sie ein Haus bauen, wird es in der Regel meist teurer als anfangs gedacht.

• Baukosten: Die Baukosten machen einen wesentlichen Teil der Hausfinanzierung aus. Je nach Ausstattung und Größe der Immobilie variieren die Kosten.
• Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- sowie Grundbuchkosten fallen sowohl beim Hausbau als auch bei einem Hauskauf an. Falls vorhanden, fällt die Maklerprovision ebenfalls unter die Erwerbsnebenkosten. Rechnen Sie insgesamt mit bis zu 15 % der Kaufsumme.
• Finanzierungskosten: Für die Hausfinanzierung zahlen Sie eine Art Leihgebühr, den so genannten Sollzinssatz, an die Bank. Er liegt aktuell zwischen 2 und 3 % und wird stets anhand der Restschuld berechnet. 
• Baunebenkosten beim Hausbau: Beim Hausbau fallen etwa 10 % der Gesamtsumme auf Posten wie die Baugenehmigung Einrichten der Baustelle, Prüfstatiker oder Bauleitung.
• Bereitstellungszinsen: Wird das Darlehen, mit dem Sie Ihr Haus finanzieren möchten, nach Baufortschritt ausgezahlt, fallen für die noch nicht abgerufene Kreditsumme Zinsen an. Diese berechnet die Bank, da sie das Darlehen für Sie abrufbereit halten muss und somit mit dem Geld nicht arbeiten kann. Im Schnitt werden etwa 0,25 %  Bereitstellungszinsen erhoben. Vereinbaren Sie mit der Bank eine bereitstellungszinsfreie Zeit, in der Sie keine Zinsen zahlen müssen.

Kosten Haus kaufen und finanzieren

Bei einem Hauskauf lassen sich die Kosten für die Hausfinanzierung besser überschlagen als bei einem Hausbau. Kalkulieren Sie mit den folgenden Kostenfaktoren:

• Kaufpreis der Immobilie
• Erwerbsnebenkosten
• Finanzierungskosten

Haus finanzieren mit oder ohne Eigenkapital?

Sie können Ihr Haus finanzieren, ohne Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Doch wir empfehlen Ihnen, mindestens die Erwerbsnebenkosten in Höhe von bis zu 15 % der Finanzierungssumme als Eigenkapital in die Hausbaufinanzierung einzubringen. Denn wenn Sie Ihr Haus mit etwas Eigenkapital finanzieren, fallen die Kosten für Ihre Hausfinanzierung geringer aus. Je mehr Eigenkapital Sie vorweisen können, desto niedriger ist das Darlehen, das Sie aufnehmen müssen und desto günstiger ist auch der Zinssatz, der Ihnen von den Banken angeboten wird.

Dennoch sollten Sie auch daran denken, einen Teil Ihres ersparten Geldes zurückzubehalten, um auf eventuelle Kostensteigerungen und finanzielle Engpässe bei Ihrer Haufinanzierung vorbereitet zu sein. Bei einem Hausbau könnte es zu Verzögerungen kommen, die Ihr Vorhaben unerwartet verteuern. Mehr Tipps und Informationen zum Thema erhalten Sie in unserem Ratgeberartikel Eigenkapital!

Hausfinanzierung vergleichen

Vereinbaren Sie jetzt einen Termin mit der Bank oder einem Finanzvermittler wie Dr. Klein, um die Hausfinanzierung konkret zu gestalten. Vergleichen Sie die verschiedenen Angebote der Banken miteinander. Schließen Sie niemals das erstbeste ab, holen Sie immer mehrere Vorschläge ein. Dabei stehen die aktuellen Hypothekenzinsen erstmal im Mittelpunkt, denn sie entscheiden, wie teuer das Ganze für sie wird. Bietet das zweite Angebot nur einen geringfügig besseren Zinssatz als das erste, können Sie bereits mehrere tausend Euro an Zinskosten sparen. Rechnen Sie das alles einmal mit unserem Bauzinsrechner durch. Er zeigt Ihnen, welche Bauzinsen wir Ihnen aktuell zu Ihrer Hausbaufinanzierung bieten können. Beobachten Sie zudem die Zinsentwicklung. 

Grundlagen und Sonderoptionen für die Hausfinanzierung festlegen

Mit der Bank legen Sie die Konditionen für Ihren Darlehensvertrag fest. Dazu gehören die folgenden Grundlagen: 

• Monatliche Rate

  Die Höhe der monatlichen Rate sollte zu Ihrer Lebenssituation passen. Bedenken Sie dabei, dass sich Lebensumstände verändern und Einkünfte variieren können. Wann ist beispielsweise der Eintritt in die Rente geplant? Damit nicht grenzwertig kalkuliert wird, gelten 35 bis 40 % des Haushaltnettoeinkommens als maximale Grenze.

• Tilgung

  Stellen Sie sicher, dass ein ausreichend hoher Prozentsatz des Immobilienkredites zurückgezahlt wird. Die sogenannte Tilgung  liegt in Zeiten niedriger Zinsen bei 2 % oder höher. Es ist je nach Vertrag auch möglich, Zahlungen zu leisten, die über die übliche Rate hinausgehen. Damit wird die Schuldenfreiheit schneller erreicht. Diese Sondertilgungen geben Kreditnehmer zusätzliche Flexibilität und müssen im Vertrag explizit verankert werden.

• Sollzinsbindung

  Ein weiterer wichtiger Einflussfaktor, wenn Sie ein Haus finanzieren, ist die Sollzinsbindung. Damit binden Sie sich – wie der Name schon sagt – an einen Zinssatz. In Zeiten niedrigen Zinsniveaus lohnt es sich, dieses langfristig festzuschreiben und eine Zinsbindung von 15 oder mehr Jahren zu wählen. Sind die Zinsen hoch, ist es dagegen sinnvoll flexibel zu bleiben, auf eine Zinssenkung zu hoffen und deshalb eine kurze Zinsbindung zu wählen.

• Beleihungswert

  Die Höhe der Hausfinanzierung richtet sich maßgeblich nach dem Beleihungswert der Immobilie. Er steht für den Wert des Objektes über einen langen Zeitraum hinweg. Für bis zu 60 % des Beleihungswertes vergeben Banken sehr günstige Bauzinsen. Bei guter Kreditwürdigkeit können maximal 80 % abgedeckt werden.

• Eigenleistung

  Die Summe, die benötigt wird, um das Haus zu finanzieren, kann reduziert werden, wenn der Bauherr oder Käufer bestimmte Leistungen selbst übernimmt. Banken akzeptieren in der Regel, dass bis zu 20 % und maximal 20.000 € auf diese Weise abgegolten werden. Allerdings sollte man in diesem Zusammenhang sachlich bleiben: Sind Sie nicht vom Fach, sind zwischen 5-10 % Eigenleistung realistisch. Zumal sich im Nachgang oft Mehrkosten ergeben, wenn der neue Eigentümer die Eigenleistungen nicht in der veranschlagten Zeit erbringen kann und sich daraufhin der gesamte Zeitplan verzögert.

• Eigenkapital

  Ist das Objekt gefunden und der Kaufpreis festgelegt, geht es an die Hausfinanzierung. Zunächst macht es Sinn, zu schauen, wie viel eigene Mittel eingebracht werden können. Prinzipiell ist auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich, aber nicht ratsam. Sie ist wesentlich riskanter und nur zu ungünstigeren Konditionen abschließbar. Bringen Sie daher am besten zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln ein. Generell gilt: Je mehr Eigenkapital, desto risikoärmer ist die Hausfinanzierung.

• Sonderoptionen

  Mit den folgenden 2 Sonderoptionen gestalten Sie Ihr Baudarlehen besonders flexibel:

  • Tilgungssatzwechsel: Tilgungssatzwechsel sind meist nicht von Beginn an vorgesehen und erhöhen in der Regel den Sollzins. Sie benötigen diese Option, falls Ihr Monatseinkommen plötzlich sinkt. Dann können Sie den Tilgungssatz ebenfalls herabsenken, Ihre Rate dadurch verringern und sich auf diese Weise wieder mehr finanziellen Spielraum verschaffen.
  • Sondertilgungen: Hier hat sich ein gewisser Standard etabliert, denn bei den meisten Banken sind Sondertilgungen von bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenlos möglich. Mit Sondertilgungen können Sie Geld, das Sie übrig haben, zusätzlich zu Ihren Monatsraten in die Baufinanzierung stecken, um schneller schuldenfrei zu werden.

  Es gibt bei Baufinanzierungen keinen „Standard". Manche Banken bieten bestimmte Sonderleistungen von vorneherein kostenlos an. Andere geizen damit, und wieder andere erhöhen für jedes Extra den Sollzins um ein paar Prozentpunkte hinter dem Komma. Stellen Sie sich außerdem die Frage, wann Sie schuldenfrei sein möchten. Wir empfehlen, stets vor Eintritt ins Rentenalter den Immobilienkredit abzuzahlen.

Welches Darlehen eignet sich, um ein Haus zu finanzieren?

Wählen Sie als nächstes ein passendes Darlehen für Ihre Hausfinanzierung. welche Variante für Sie am besten geeignet ist, hängt vor allem von Ihrer persönlichen Lebens- und Finanzsituation ab.

• Annuitätendarlehen: Die geläufigste Art der Hausfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Charakteristisch dafür sind eine konstante monatliche Rate und ein gleichbleibender Zinssatz über die gesamte Laufzeit hinweg. Die Restschuld reduziert sich kontinuierlich. Wenn die aktuellen Bauzinsen sehr niedrig sind, ist es sinnvoll, möglichst lange Laufzeiten für das Annuitätendarlehen zu vereinbaren: etwas 15 Jahre und mehr. Damit erhöht sich zwar der jährliche Sollzins, gleichzeitig wird aber auf diese Weise das Zinsänderungsrisiko minimiert.
• Voltilgerdarlehen: Eine Sonderform stellt das Volltilgerdarlehen dar. Dabei ist das Ziel, am Ende der Laufzeit des Kredites schuldenfrei zu sein. Auf dieser Basis wird das Darlehen dann gestaltet. Der größte Vorteil ist die Planbarkeit, denn schon bei Abschluss weiß der Kreditnehmer genau, was auf ihn zukommt und wann er schuldenfrei sind.
• KfW-Darlehen: Wer ein Haus finanzieren möchte, hat auch die Möglichkeit, besonders günstige Zinsen im Rahmen eines KfW-Darlehens zu erhalten. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt zinsgünstige Darlehen für den Kauf, Neubau oder die Modernisierung von Immobilien. Auch Zuschüsse für eine Hausfinanzierung sind möglich. Prüfen Sie daher, ob ein Teil der Finanzierungssumme darüber abgedeckt werden kann.
• Bausparvertrag: Mit einem Bausparvertrag lässt sich über einen längeren Zeitraum bereits Eigenkapital für die Hausfinanzierung ansparen. Mit einem Bausparsofortkredit frieren Sie sogar die aktuellen Zinsen ein und profitieren damit noch von einem zinsgünstigen Kredit. 

Angebote für die Hausfinanzierung sollten von verschiedenen Anbietern eingeholt und verglichen werden. Bei einem Immobilienkredit können Vermittler oft mit günstigeren und passgenaueren Konditionen punkten.

Haus finanzieren mit Förderungen

Sowohl der Bund als auch einzelne Bundesländer stellen Förderungen für den Hausbau oder Hauskauf bereit. Prüfen Sie daher Fördermöglichkeiten, wenn Sie ein Haus finanzieren. In der Regel werden beispielsweise durch die KfW-Förderung zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse herausgegeben. Damit kann eine Hausfinanzierung günstiger gestaltet werden. In der Regel handelt es sich um Förderungen, die die Energieeffizienz eines Hauses verbessern oder einkommensschwachen Familien unter die Arme greifen. Für weitere Informationen sowie die jeweiligen Bedingungen erkundigen Sie sich am besten bei diesen Institutionen:

• KfW
• BAFA
• Wohnungsbauförderungen der Bundesländer

Welche Unterlagen brauchen Sie für die Hausfinanzierung?

Unabhängig davon, ob Sie ein bestehendes Haus finanzieren oder neu bauen möchten, beantragen Sie im nächsten Schritt einen Immobilienkredit. Damit die Bank Ihr Finanzierungsvorhaben prüfen kann, müssen Sie der Bank folgende Unterlagen vorlegen:

• Personalausweis
• Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
• Vermögensauskunft
• Den letzten Einkommenssteuerbescheid
• Nachweis über Eigenkapital
• Genaue Angaben über die zu finanzierende Immobilie: Bei einer Bestandsimmobilie Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zustand und Ausstattung sowie Fotos und Grundbuchauszug (diese erhalten Sie vom Eigentümer, Makler bzw. Grundbuchamt); bei einem Neubau Baupläne (diese erhalten Sie vom Bauträger oder Architekten); bei einer Wohnung Teilungserklärung (welche Räumlichkeiten gehören zum Wohnungseigentümer, welche zum Gemeinschaftseigentum – diese Unterlagen erhalten Sie vom Verkäufer oder Makler)
• ungefähre Finanzierungssumme
• Nachweise über Versicherungen: Wer zum Beispiel neu bauen möchten, muss vor Baubeginn eine Feuerrohbauversicherung abschließen. Auch eine Risikolebensversicherung ist in der Regel Voraussetzung für ein Darlehen.
• Ggf. Nachweise über weitere Darlehen
• Ggf. Nachweise über andere Zahlungsverpflichtungen wie beispielsweise Unterhaltszahlungen (diese erhalten Sie beim entsprechenden Amt)
• Ggf. die Zusagen weiterer Kreditgeber wie der Bausparkasse (diese bekommen Sie bei den jeweiligen Finanzinstituten)
• Bei entsprechenden Häusern den Vertrag über das Erbbaurecht (diesen händigt Ihnen der Eigentümer aus)

Liegen der Bank alle Unterlagen vollständig vor, erhalten Sie in der Regel innerhalb weniger Werktage eine Rückmeldung.

Wie läuft die Auszahlung bei der Hausfinanzierung?

Wählen Sie je nach Bedarf Ihre Auszahlungsvariante für die Hausfinanzierung. Hauskäufer brauchen beispielsweise das Baugeld sofort, um die Immobilie umgehend zu bezahlen. Die Auszahlung erfolgt dann, sobald dem Notar die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung vorliegt und die Grundschuld in das Grundbuch ein getragen wurde.

Möchten Sie bauen, ist ein vertraglich vereinbarter Zahlungsplan Grundlage für die Auszahlung Ihres Baukredits. Die Auszahlung erfolgt nach Baufortschritt, das heißt, das Darlehen wird in Raten ausbezahlt. Den Abschluss der einzelnen Bauphasen müssen Sie durch entsprechende Rechnungen nachweisen. Haben Sie sich für einen Bauträger entschieden, muss dieser der Bank einen Zahlungsplan vorlegen, um nicht in Vorauskasse gehen zu müssen.

Die wichtigsten Fragen rund um Ihre Hausfinanzierung

• Welche Zinsen erhalte ich aktuell für die Hausfinanzierung?

  Aktuell erhalten Sie noch verhältnismäßig günstige Hypothekenzinsen für Ihre Hausfinanzierung. So können Sie beispielsweise ein Darlehen von 250.000 € mit einer Tilgung von 2 % und einer Sollzinsbindung von 20 Jahren derzeit zu einem Zinssatz von 3,02 % (Stand Juli 2022) abschließen. Ihren persönlichen Zinssatz für Ihre Hausfinanzierung können Sie ganz einfach mit einem Bauzinsrechner ermitteln.

• Wie bekomme ich einen Kredit für die Hausfinanzierung?

  Um eine Hausfinanzierung abzuschließen, müssen Sie gewisse Voraussetzungen für die Bank erfüllen. Neben den formalen Kriterien wie Alter, Festanstellung und einem geregelten Einkommen sind vor allem Ihre Kreditwürdigkeit und Ihr monatliches Budget wichtig für die Kreditentscheidung. Können Sie eine gute Bonität vorweisen, belohnen die Banken dies mit einem günstigen Zinssatz. Das Ihnen zur Verfügung stehende Budget bestimmt, wie hoch der maximale Kaufpreis und die monatliche Rate ausfallen dürfen. Mit unserem Budgetrechner erfahren Sie ganz schnell, wie viel Haus Sie sich leisten können.