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Hausfinanzierung: Rechner, Tipps, Tricks und Meilensteine

Hausfinanzierung Tipps

Sie haben sich für ein Haus entschieden und möchten nun finanzieren? In diesem Artikel erfahren Sie, worauf es bei der Hausfinanzierung ankommt und können mit unserem Rechner die aktuellen Zinsen herausfinden.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Ob Sie einen Neubau, eine Eigentumswohnung oder eine Bestandsimmobilie wählen, hat Einfluss auf die Hausfinanzierung.
  • Zum Kauf- oder Baupreis müssen Sie noch mit 10 bis 15 % Nebenkosten rechnen.
  • Die gängigste Darlehensform einer Hausfinanzierung ist das Annuitätendarlehen.
  • Versicherungen während der Bauphase sind wichtig, erhöhen aber die Kosten.

Erste Überlegungen: Hausbau oder Hauskauf

Ihr Entschluss ist gefallen: Es sollen die eigenen vier Wände werden. Doch nun stehen wichtige Entscheidungen an, wie zum Beispiel die Entscheidung für einen Hausbau oder für den Kauf einer Bestandsimmobilie. Im Folgenden zeigen wir Ihnen, was bei einem Hausbau oder einem Immobilienkauf auf Sie zukommt.

Sollte ich ein Haus bauen oder kaufen?

Wer nicht in ein bestehendes Gebäude ziehen, sondern neu bauen möchte, hat neben der Hausfinanzierung noch ein paar Dinge mehr, die er klären sollte:

  • Wie viele Quadratmeter Grundstück brauche ich für Stellplatz, Garten und Schuppen?
  • Was kostet das Grundstück?
  • Viel Geld lässt sich sparen, wenn Grundstückspreise in verschiedenen Lagen verglichen werden?

Je nach Stadtteil können in manchen Städten doppelt so viele Quadratmeter für den gleichen Preis gekauft werden. Besonders relevant ist die Quadratmeterzahl auch für die Ermittlung der Nebenkosten

Nebenkosten lassen sich mit folgender Faustregel berechnen: Üblicherweise betragen sie zwischen 1 und 3 €/m².

Ist das Grundstück gefunden, müssen die Baukosten veranschlagt werden. Grundlegend ist, einen vertrauenswürdigen und solventen Bauunternehmer zu finden. Stellen Sie deshalb in jedem Falle Erkundigungen über die Firma an, mit der Sie zusammenarbeiten möchten. Für die Baukosten lässt sich festhalten: Je einfacher die Bauweise, desto günstiger der Preis. Zudem bieten Fertig- oder Typenhäuser besonderes Sparpotenzial, weil kein Architekt nötig ist und sie auf Energieeffizienz optimiert sind. Individualisten können ein Massivhaus zusammen mit einem Architekten planen. Grenzen für die Hausfinanzierung setzen dann nur die Grundstücksgröße und das eigene Budget.

Hausfinanzierung von Bestandsimmobilien

Wer sich entschieden hat, ein schon vorhandenes Haus zu finanzieren, für den haben wir ebenfalls ein paar Tipps aufbereitet.

  • Besichtigen Sie immer mehrere Objekte, um ein Gefühl dafür zu bekommen, was Sie wollen.
  • Häuser, die in der engeren Auswahl sind, sollten von einem Gutachter geprüft werden. Gemeinsam können dann auch Renovierungs- und Modernisierungskosten festgesetzt werden. Sie fallen oft höher aus, als Laien schätzen.

Besonderheiten bei einer Eigentumswohnung:

  • Ihnen gehört nur die Wohnung. Für alles andere müssen immer Mehrheitsentscheidungen mit den anderen Wohnungsbesitzern getroffen werden. Schauen Sie sich also genau an, mit wem Sie sich einigen müssen.
  • Zum Kaufpreis und den Nebenkosten kalkulieren Sie das Hausgeld in die Hausfinanzierung ein. Es wird für Kosten zur Instandhaltung der Immobilie genutzt.
  • Der Energieausweis gibt Aufschluss darüber, wie hoch die Verbrauchskosten für das Objekt sind.

Prüfen Sie, welche Rücklagen für die langfristige Instandhaltung des Hauses vorhanden sind. Hinweise auf geplante Maßnahmen finden Sie in den Protokollen der Eigentümerversammlungen. Im Zweifel ist es ratsam, ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Im Zuge dessen legt ein Sachverständiger die Immobilienbewertung fest.

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Mit dem Kaufpreis allein ist es nicht getan. Häufig fokussieren sich Immobilieninteressenten auf den Bau- bzw. Kaufpreis, vernachlässigen bei der Hausfinanzierung jedoch anfallende Nebenkosten.

  • ErwerbsnebenkostenGrunderwerbsteuer, Notar- sowie Grundbuchkosten fallen sowohl beim Hausbau als auch bei einem Hauskauf an. Falls vorhanden, fällt die Maklerprovision ebenfalls unter die Erwerbsnebenkosten. Rechnen Sie insgesamt mit bis zu 15 % der Kaufsumme.
  • Finanzierungskosten: Für die Hausfinanzierung zahlen Sie eine Art Leihgebühr, den so genannten Sollzinssatz, an die Bank. Er liegt aktuell zwischen 1 und 2 % und wird stets anhand der Restschuld berechnet. Bereitstellungszinsen werden in der Regel bei Hausbau nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit von bis zu 12 Monaten gezahlt.
  • Baunebenkosten beim Hausbau: Beim Hausbau fallen etwa 10 % der Gesamtsumme auf Posten wie die Baugenehmigung Einrichten der Baustelle, Prüfstatiker oder Bauleitung.

Hausfinanzierung: Rechner

Wenn Sie den Immobilienkauf finanzieren möchten, können Sie sich mit unserem Rechner zur Hausfinanzierung einen ersten Überblick über die Kosten und die Bauzinsen verschaffen. Sie erhalten so schon einmal eine grobe Schätzung, welche Darlehenssumme Sie benötigen werden und wie hoch die monatliche Belastung ausfallen könnte.

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Grundlagen der Hausfinanzierung

  • Eigenkapital

    Ist das Objekt gefunden und der Kaufpreis festgelegt, geht es an die Hausfinanzierung. Zunächst macht es Sinn, zu schauen, wie viel eigene Mittel eingebracht werden können. Prinzipiell ist auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich, aber nicht ratsam. Sie ist wesentlich riskanter und nur zu ungünstigeren Konditionen abschließbar. Bringen Sie daher am besten zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln ein. Generell gilt: Je mehr Eigenkapital, desto risikoärmer ist die Hausfinanzierung.

  • Eigenleistung

    Die Summe, die benötigt wird, um das Haus zu finanzieren, kann reduziert werden, wenn der Bauherr oder Käufer bestimmte Leistungen selbst übernimmt. Banken akzeptieren in der Regel, dass bis zu 20 % und maximal 20.000 € auf diese Weise abgegolten werden. Allerdings sollte man in diesem Zusammenhang sachlich bleiben: Sind Sie nicht vom Fach, sind zwischen 5-10 % Eigenleistung realistisch. Zumal sich im Nachgang oft Mehrkosten ergeben, wenn der neue Eigentümer die Eigenleistungen nicht in der veranschlagten Zeit erbringen kann und sich daraufhin der gesamte Zeitplan verzögert.

  • Beleihungswert

    Die Höhe der Hausfinanzierung richtet sich maßgeblich nach dem Beleihungswert der Immobilie. Er steht für den Wert des Objektes über einen langen Zeitraum hinweg. Für bis zu 60 % des Beleihungswertes vergeben Banken sehr günstige Bauzinsen. Bei guter Kreditwürdigkeit können maximal 80 % abgedeckt werden.

  • Monatliche Rate

    Die Höhe der monatlichen Rate sollte zu Ihrer Lebenssituation passen. Bedenken Sie dabei, dass sich Lebensumstände verändern und Einkünfte variieren können. Wann ist beispielsweise der Eintritt in die Rente geplant? Damit nicht grenzwertig kalkuliert wird, gelten 35 bis 40 % des Haushaltnettoeinkommens als maximale Grenze.

  • Tilgung

    Stellen Sie sicher, dass ein ausreichend hoher Prozentsatz des Immobilienkredites zurückgezahlt wird. Die sogenannte Tilgung  liegt in Zeiten niedriger Zinsen bei 2 % oder höher. Es ist je nach Vertrag auch möglich, Zahlungen zu leisten, die über die übliche Rate hinausgehen. Damit wird die Schuldenfreiheit schneller erreicht. Diese Sondertilgungen geben Kreditnehmer zusätzliche Flexibilität und müssen im Vertrag explizit verankert werden.

  • Sollzinsbindung

    Ein weiterer wichtiger Einflussfaktor, wenn Sie ein Haus finanzieren, ist die Sollzinsbindung. Damit binden Sie sich – wie der Name schon sagt – an einen Zinssatz. In Zeiten niedrigen Zinsniveaus lohnt es sich, dieses langfristig festzuschreiben und eine Zinsbindung von 15 oder mehr Jahren zu wählen. Sind die Zinsen hoch, ist es dagegen sinnvoll flexibel zu bleiben, auf eine Zinssenkung zu hoffen und deshalb eine kurze Zinsbindung zu wählen.

Welche Darlehensarten für die Hausfinanzierung gibt es?

Es gibt verschiedene Darlehensformen. Welche Variante für Sie am besten geeignet ist, hängt vor allem von Ihrer persönlichen Lebens- und Finanzsituation ab.

  • Annuitätendarlehen: Die geläufigste Art der Hausfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Charakteristisch dafür sind eine konstante monatliche Rate und ein gleichbleibender Zinssatz über die gesamte Laufzeit hinweg. Die Restschuld reduziert sich kontinuierlich. Wenn die aktuellen Bauzinsen sehr niedrig sind, ist es sinnvoll, möglichst lange Laufzeiten für das Annuitätendarlehen zu vereinbaren: etwas 15 Jahre und mehr. Damit erhöht sich zwar der jährliche Sollzins, gleichzeitig wird aber auf diese Weise das Zinsänderungsrisiko minimiert.
  • Voltilgerdarlehen: Eine Sonderform stellt das Volltilgerdarlehen dar. Dabei ist das Ziel, am Ende der Laufzeit des Kredites schuldenfrei zu sein. Auf dieser Basis wird das Darlehen dann gestaltet. Der größte Vorteil ist die Planbarkeit, denn schon bei Abschluss weiß der Kreditnehmer genau, was auf Sie zukommt und wann Sie schuldenfrei sind.
  • KfW-Darlehen: Wer ein Haus finanzieren möchte, hat auch die Möglichkeit, besonders günstige Zinsen im Rahmen eines KfW-Darlehens zu erhalten. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt zinsgünstige Darlehen für den Kauf, Neubau oder die Modernisierung von Immobilien. Auch Zuschüsse für eine Hausfinanzierung sind möglich. Prüfen Sie daher, ob ein Teil der Finanzierungssumme darüber abgedeckt werden kann.
  • Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag wirkt sich ebenfalls positiv auf die Hausfinanzierung aus. Beim Bausparen wird von Anfang an die Bausparsumme festgelegt. Zwischen 40 und 50 % davon bildet das Ansparguthaben. Ist dieses erreicht, kann das Guthaben entweder ausgezahlt oder für eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag genutzt werden. Damit lassen sich die restlichen 50 bis 60 % als Darlehen finanzieren.

Angebote für die Hausfinanzierung sollten von verschiedenen Anbietern eingeholt und verglichen werden. Bei einem Immobilienkredit können Vermittler oft mit günstigeren und passgenaueren Konditionen punkten.

Welche Versicherungen sind bei einer Hausfinanzierung wichtig?

Ein wichtiges Thema, was oft vergessen wird, aber mit der Hausfinanzierung einhergehen sollte, sind Versicherungen. Je nachdem, ob das Haus neugebaut, als Renditeobjekt oder Wohnimmobilie genutzt wird, sind verschiedene Arten von Versicherungen nötig.

  • Bauherrenhaftpflicht: Für diejenigen, die ein Haus bauen, empfiehlt sich eine Bauherrenhaftpflicht. Denn auch wenn für die Errichtung der Immobilie eine Firma beauftragt wird, ist der Auftraggeber für die Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich. Die Bauherrenhaftpflicht kommt für höhere Schäden von mindestens 5 Millionen € bei Personen-, Sach- und Vermögensschadensansprüchen Dritter auf.
  • Bauleistungsversicherung: Für die Bauphase eignet sich eine Bauleistungsversicherung. Sie tritt in Kraft, wenn unvorhersehbare Sachschäden entstehen, wie das bei Diebstahl oder Vandalismus der Fall ist. Sie gilt maximal 3 Jahre ab Baubeginn und versichert alle am Bau Beteiligten Firmen und Fachkräfte. 
  • Risikolebensversicherung: Ein Haus zu finanzieren oder zu bauen, bedeutet eine hohe monetäre Belastung. Eine Risikolebensversicherung greift im Todesfall, indem die Versicherungssumme an die Hinterbliebenen ausgezahlt wird. Damit kann dann auch die Hausfinanzierung abgesichert werden. Es gibt spezielle Varianten, deren Beträge an die Höhe der Darlehenssumme gekoppelt sind. Sinkt diese über die Jahre, fallen auch geringere Beiträge an. Im Erlebensfall läuft die Versicherung einfach aus und die Beiträge werden einbehalten. Sie sind in der Regel recht niedrig.

Gerne prüfen wir gemeinsam mit Ihnen, ob Ihr Versicherungsschutz ausreichend ist oder ob Sie sogar überversichert sind. Natürlich beraten wir Sie gerne unverbindlich zu alles Fragen rund um dieses Thema. Hier finden Sie weitere Informationen zum kostenlosen Dr. Klein Versicherungscheck.

Die wichtigsten Fragen rund um Ihre Hausfinanzierung

  • Welche Zinsen erhalte ich aktuell für die Hausfinanzierung?

    Aktuell erhalten Sie günstige Hypothekenzinsen für Ihre Hausfinanzierung. So können Sie beispielsweise ein Darlehen von 250.000 Euro mit einer Tilgung von 2 Prozent und einer Sollzinsbindung von 20 Jahren derzeit zu einem Zinssatz von 1,53 Prozent (Stand Januar 2021) abschließen. Wie unsere Zinsprognose zeigt, ist eine signifikante Zinssteigerung kurzfristig nicht zu erwarten. Ihren persönlichen Zinssatz für Ihre Hausfinanzierung können Sie ganz einfach mit einem Bauzinsrechner ermitteln.

  • Wie bekomme ich einen Kredit für die Hausfinanzierung?

    Um eine Hausfinanzierung abzuschließen, müssen Sie gewisse Voraussetzungen für die Bank erfüllen. Neben den formalen Kriterien wie Alter, Festanstellung und einem geregelten Einkommen sind vor allem Ihre Kreditwürdigkeit und Ihr monatliches Budget wichtig für die Kreditentscheidung. Können Sie eine gute Bonität vorweisen, belohnen die Banken dies mit einem günstigen Zinssatz. Das Ihnen zur Verfügung stehende Budget bestimmt, wie hoch der maximale Kaufpreis und die monatliche Rate ausfallen dürfen. Mit unserem Budgetrechner erfahren Sie ganz schnell, wie viel Haus Sie sich leisten können.

  • Wie viel Eigenkapital sollte ich in die Hausfinanzierung einbringen?

    Für eine erfolgreiche Hausfinanzierung ist Eigenkapital eine wichtige Voraussetzung. Je mehr Eigenkapital Sie in die Hausfinanzierung einbringen können, desto besser. Denn mit einer hohen Eigenkapitalquote können Sie die Darlehenssumme senken und erhalten günstigere Bauzinsen. Eine Faustregel lautet: Decken Sie zumindest die Kaufnebenkosten in Höhe von rund 15 Prozent der Kaufsumme aus dem Eigenkapital ab.

  • Was muss ich bei der Hausfinanzierung beachten?

    Neben ausreichend vorhandenem Eigenkapital und einem passenden monatlichen Budget sind zwei Dinge bei der Hausfinanzierung besonders wichtig: die Wahl der Sollzinsbindung und der Tilgung. Sind die Bauzinsen niedrig, wie in der aktuellen Situation, raten wir Ihnen zu einer langen Zinsbindung von mindestens 15 Jahren. So können Sie möglichst lange von den günstigen Zinssätzen profitieren. Umgekehrt sollten Sie bei hohen Zinsen eher auf eine kurze Sollzinsbindung setzen, um so im Falle sinkendender Zinsen schnell wechseln zu können.

    Die Tilgungshöhe bestimmt, wie schnell Sie Ihre Baufinanzierung zurückzahlen. Je höher Sie die Tilgung dabei wählen, desto kürzer ist die Laufzeit und desto schneller sind Sie schuldenfrei. Beachten Sie aber, dass die gewählte Tilgung zu Ihrer finanziellen Situation passen muss. Mit unserem Tilgungsrechner können Sie die Auswirkung verschiedener Tilgungshöhen auf Ihre Hausfinanzierung selbst berechnen.

  • Welche Unterstützung gibt es bei der Hausfinanzierung?

    Unterstützung bei der Hausfinanzierung erhalten Sie unter anderem durch die staatlichen Förderungen der KfW. Als Ergänzung zu Ihrer eigentlichen Baufinanzierung können Sie dort einmalige Zuschüsse und zinsgünstige KfW-Darlehen beantragen. Auch das Baukindergeld erhalten Sie über die KfW. Die einzelnen Bundesländer bieten dazu regional begrenzte Wohnungsbauförderungen an.

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Dr. Klein begleitet Sie durch alle Phasen Ihrer Hausfinanzierung. Seit mehr als 65 Jahren vermitteln wir Baudarlehen und haben in dieser Zeit langjährige Partnerschaften zu rund 600 Bankpartnern aufgebaut. Damit sichern wir Ihnen den Zugang zu den besten Zinsen und  Konditionen. Für Fragen rund um Ihre Hausfinanzierung stehen Ihnen zudem über 700 Berater vor Ort zur Verfügung.

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