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Kredit vorzeitig ablösen: Sonderkündigungsrecht in der Baufinanzierung

Sie möchten Ihren Kredit vorzeitig ablösen? Bei uns erfahren Sie, wann eine Kündigung Ihrer Baufinanzierung ohne Kosten möglich ist und welche Bedingungen an das Sonderkündigungsrecht geknüpft sind.

Introbild Sonderkündigungsrecht Baufinanzierung
  • Inhaltsverzeichnis
    • Vorfälligkeitskeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung

      Nicht immer läuft alles nach Plan – das gilt nicht nur für das Leben, sondern auch für Baufinanzierungen. So kann es durchaus einmal vorkommen, dass Eigenheimbesitzer ihren Kredit vorzeitig ablösen müssen. Die Gründe dafür sind vielfältig: ein neuer Arbeitsplatz in einer anderen Stadt, die Trennung vom Partner, Arbeitslosigkeit, ein Todesfall, aber auch der Wunsch nach einer Umschuldung können Umstände sein, eine Kündigung des Darlehens zu veranlassen.

      Viele Kreditnehmer haben sich in den letzten Jahren für eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren entschieden, um so möglichst lange von den aktuell günstigen Bauzinsen zu profitieren. An sich eine gute Idee, wer jedoch seinen Kredit vorzeitig – also vor Ablauf der Zinsbindung – ablösen möchte, kommt oft um die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht herum. Damit müssen Sie Ihrer Bank einen Teil der Zinsen, die ihr durch die frühe Kreditablösung entgehen, ersetzen. Doch es gibt Ausnahmen, in denen Sie Ihre Baufinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen dürfen. Welche das sind, möchten wir Ihnen nachfolgend kurz erläutern.

      Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung

      Die einfachste Methode, Ihren Darlehensvertrag ohne Kosten zu kündigen, ist abwarten. Nach zehn Jahren Kreditlaufzeit können Sie nämlich jederzeit von Ihrem Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB Gebrauch machen – unter folgenden Voraussetzungen:

      1. Sie dürfen Ihre Baufinanzierung erst zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens kündigen. Das bedeutet: Ausschlaggebend ist nicht der Termin, an dem Sie den Darlehensvertrag unterschrieben haben, sondern das Datum, an dem die letzte Rate – und somit auch das gesamte Darlehen - an Sie ausgezahlt wurde. Die Zehnjahresfrist beginnt dann am Tag darauf. Beachten sollten Sie dabei, dass der Baukredit bei neu gebauten Immobilien oft in mehreren Raten gezahlt wird, so dass sich die Vollauszahlung durchaus über mehrere Monate hinziehen kann. Trotzdem gilt als Fristbeginn immer erst der Tag, an dem die letzte Rate ausgezahlt wurde.
      2. Der Kreditvertrag darf bis zu diesem Zeitpunkt nicht verändert worden sein. Wurden beispielsweise der Zinssatz oder die Laufzeit geändert, startet die Zehnjahresfrist mit dem Zeitpunkt der neuen Vereinbarung von vorn.
      3. Die Kündigungsfrist nach zehn Jahren beträgt sechs Monate. Ist diese Frist abgelaufen, wird die Kündigung wirksam. Fällt der Termin auf einen Feiertag oder das Wochenende, verschiebt sich der letzte Tag der Frist auf den nächsten Werktag.
      4. Nach Ablauf der Kündigungsfrist muss die Restschuld innerhalb von zwei Wochen beglichen werden. Erfolgt die Rückzahlung in dieser Zeit nicht, gilt die Kündigung als nicht erfolgt und Ihre Baufinanzierung läuft weiter.

      Ein Beispiel zum Ablauf der Sonderkündigung

      Sie haben am 08.05.2007 ein Darlehen abgeschlossen, den Geldbetrag aber erst am 15.05.2007 vollständig erhalten. Die Zehnjahresfrist beginnt am Tag darauf, dem 16.05.2007. Möchten Sie Ihren Baukredit nun taggenau nach zehn Jahren kündigen, muss Ihre schriftliche Kündigung der Bank bis zum 16.05.2017 vorliegen. Die sechsmonatige Kündigungsfrist endet dann am 16.11.2017. Nun haben Sie nur zwei Wochen, also bis zum 30.11.2017, Zeit, Ihr Darlehen zurückzuzahlen Wichtig: Vor Ablauf der Kündigungsfrist ist eine Rückzahlung des Geldes nicht möglich, da bis zu diesem Zeitpunkt die Kündigung als noch nicht wirksam gilt. 

      Tipps zum Sonderkündigungsrecht in der Baufinanzierung

      Erfüllen Sie die Voraussetzungen, um Ihren Darlehensvertrag nach zehn Jahren zu kündigen, darf Ihnen die Bank eine Kündigung nicht verweigern. Was bei einer vorzeitigen Kreditablösung noch wichtig ist:

      • Eine Sonderkündigung nach § 489 BGB ist nur für Darlehensnehmer möglich, Banken dürfen die Baufinanzierung nicht einfach so kündigen.
      • Bei einer Kündigung Ihres Darlehens nach zehn Jahren fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
      • Sie müssen nicht das ganze Baudarlehen kündigen, sondern können es auch nur teilweise ablösen.
      • Vorsicht bei Fristverlängerungen: Unterbreitet Ihnen Ihre Bank vor Ablauf der Zehnjahresfrist ein Angebot - beispielsweise für eine Zinssenkung - und nehmen Sie dieses an, beginnt die Frist von neuem und Sie müssen sich wieder zehn Jahre gedulden oder das Ende der Zinsbindung abwarten, bis Sie Ihr Darlehen kündigen können.

      Ablauf der Sonderkündigung

      Wenn Sie Ihren Kredit vorzeitig ablösen möchten und dabei Ihr Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB in Anspruch nehmen, sollten Sie sich rechtzeitig darum kümmern, wie Sie die restliche Summe nach Ablauf der Kündigungsfrist zurückzahlen. Können Sie die Restschuld aus einem Erbe oder Ihrem Ersparten zahlen? Oder müssen Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen? Dann hilft nur eine frühe Planung, denn je mehr Zeit Sie dafür einkalkulieren, desto mehr Angebote können Sie vergleichen. Haben Sie einen günstigeren Anbieter gefunden, können Sie nicht nur zügig Ihre erste Finanzierung zurückzahlen, sondern sparen außerdem noch in der neuen Zinsbindungsphase. Übrigens ist es auch möglich, Ihre Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren zu kündigen. Hier zählt nach § 489 BGB allerdings das Datum, an dem Sie den Vertrag unterschrieben haben – und nicht der Termin, an dem Sie das Darlehen erhalten haben. Unser Tipp: Um finanziell auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie Ihren Immobilienkredit erst kündigen, wenn Ihnen eine Darlehenszusage von der neuen Bank vorliegt.

      Haben Sie sich für eine Rückzahlungsform entschieden, schauen Sie in Ihre Unterlagen, an welchem Datum das Darlehen an Sie komplett ausgezahlt wurde. Mit diesem Termin können Sie sich ganz einfach Ihren Kündigungszeitpunkt ausrechnen. Haben Sie mehrere Darlehen, muss auch jedes einzelne separat gekündigt und somit das jeweilige Kündigungsdatum einzeln errechnet werden. Ihrem Tilgungsplan entnehmen Sie dann die Restschuld, die Sie an die Bank zahlen müssen.

      Haben Sie in der Zwischenzeit eine Sondertilgung geleistet, ermittelt Ihnen Ihre Bank die noch zu tilgende Summe. Nun können Sie bei der Bank die schriftliche Kündigung einreichen. Vergessen Sie dabei nicht, Ihre Darlehensnummer anzugeben und beziehen Sie sich auf Ihr Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Nennen Sie zusätzlich das Abschlussdatum der Baufinanzierung sowie den Kündigungstermin. Ihre Bank wird Ihnen anschließend eine Kündigungsbestätigung zusenden und Ihnen die noch zu zahlende Restschuld mitteilen.

      Vorfälligkeitsentschädigung umgehen: Geht das?

      Nicht immer ist es möglich, die Zehnjahresfrist für eine Kündigung abzuwarten. Müssen Sie jedoch Ihr Darlehen kündigen, bevor Sie Ihr Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen können, wird oft eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. In Ausnahmefällen können Sie die Strafzahlung aber umgehen:

      1. Die Bank kündigt den Immobilienkredit
        Kündigt die Bank den Darlehensvertrag mit Ihnen vor Ablauf der Zinsbindung, darf Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil festgelegt (Az. XI ZR 103/15).
      2. Der Immobilienvertrag wird einvernehmlich aufgehoben
        Einigen Sie sich mit Ihrer Bank auf eine einvernehmliche Kündigung, zum Beispiel weil Sie Ihr aktuelles Darlehen durch einen höheren Kredit ersetzen wollen, verzichtet die Bank auf die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung.
      3. Die Widerrufsbelehrung zu Ihrem Kreditvertrag ist fehlerhaft
        Haben Sie einen Darlehensvertrag abgeschlossen, können Sie diesen innerhalb von 14 Tagen widerrufen, ohne dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Diese gesetzliche Widerrufsfrist verlängert sich noch um ein Jahr, wenn Sie Fehler in Ihrer Widerrufsbelehrung feststellen. Dies gilt allerdings nur für Verträge, die ab dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden.
      4. Sie haben sich für ein variables Darlehen entschieden
        Bei variablen Darlehen handelt es sich um Kredite, deren Zinssätze in regelmäßigen Abständen an den aktuellen Marktzinssatz für Baufinanzierungen angepasst werden. Ein variables Darlehen kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden, eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt bei Einhaltung der Frist nicht an.
      5. Bei einem Hausverkauf: Der neue Eigentümer führt den Vertrag fort
        Haben Sie einen Käufer für Ihr Eigenheim gefunden, können Sie ihm anbieten, Ihren aktuellen Immobilienkredit zu übernehmen und fortzuführen. Das lohnt sich für den neuen Besitzer, wenn die Baufinanzierungszinsen nach dem Abschluss Ihres Vertrages gestiegen sind und er heute nur zu einem höheren Zinssatz abschließen könnte. Bei diesem so genannten Schuldnertausch müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
      6. Sie finanzieren eine neue Immobilie bei derselben Bank
        Auch bei einem Objekttausch entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung. Ziehen Sie beispielsweise um und müssen Ihr Haus deshalb verkaufen, möchten aber an Ihrem neuen Wohnort ebenfalls eine Immobilie kaufen, können Sie mit der Bank einen Sicherheitentausch vereinbaren. Dabei wird die vorhandene Immobilie im Darlehensvertrag durch die neue Immobilie ersetzt. Der aktuelle Kreditvertrag bleibt bestehen: Sie können so also weiter von Ihren vereinbarten Konditionen profitieren und sparen zusätzlich die Vorfälligkeitsentschädigung. Voraussetzung für den Objekttausch ist allerdings, dass die neue Immobilie gleich- oder höherwertig ist.

      Wie Ihnen das Sonderkündigungsrecht bei der Umschuldung hilft

      Viele Bauherren stellen nach Jahren fest, dass sie ihre Baufinanzierung zu teuer abgeschlossen haben. Gehören auch Sie dazu, können Sie Ihr Sonderkündigungsrecht nutzen, um Ihren Immobilienkredit zu kündigen und einen günstigeren Baukredit abzuschließen. Sie profitieren so nicht nur von einem niedrigeren Zinssatz, sondern haben zusätzlich noch die Möglichkeit, Ihren Vertrag zu optimieren und zum Beispiel Sondertilgungen zu vereinbaren. Läuft Ihre Baufinanzierung schon mindestens zehn Jahre, können Sie von Ihrem Recht nach § 489 BGB Gebrauch machen und Ihren Kredit jederzeit vorzeitig mit einer Frist von sechs Monaten ablösen.

      Vor diesem Zeitpunkt ist eine Kündigung der Baufinanzierung nur unter zwei Bedingungen möglich: Zum einen bei einem Hausverkauf und zum anderen, wenn die Bank Ihren Antrag auf Darlehenserhöhung ablehnt und Sie deshalb einen Kredit bei einer anderen Bank aufnehmen müssen. Beträgt Ihre Zinsbindung weniger als 66 Monate, können Sie sich die günstigen Bauzinsen dennoch sichern – mit einem Forward Darlehen. Dabei schließen Sie gegen einen geringen Zinsaufschlag und bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus eine Baufinanzierung zu den aktuellen Zinsen ab und profitieren so bei Ihrer Anschlussfinanzierung von einem niedrigeren Zinssatz.

      Bereits kleine Zinsveränderungen zahlen sich aus

      Eine Umschuldung Ihrer Baufinanzierung lohnt sich bereits, wenn der angebotene Zinssatz nur 0,2 Prozent unter Ihrem aktuellen Vertragszins liegt. Nutzen Sie doch einfach mal unsere Baufinanzierungsrechner, um zu erfahren, welche Konditionen für Ihr Darlehen aktuell möglich sind oder wie hoch der Zinssatz für ein Forward Darlehen in Ihrem Fall wäre. 

      Lange Laufzeiten? Dank Sonderkündigungsrecht kein Problem

      Wer sich für eine lange Zinsbindung entscheidet, sichert sich nicht nur die aktuell günstigen Hypothekenzinsen für einen langen Zeitraum, sondern schützt sich auch vor steigenden Zinsen. Und sollte das Zinsniveau in der Zwischenzeit wieder gesunken sein, können Sie zehn Jahre nach Vollauszahlung der Kreditsumme von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und Ihr Darlehen ganz oder teilweise auf eine günstigere Baufinanzierung umschulden

      Unser Tipp: Achten Sie darauf, den Baukredit pünktlich zurückzuzahlen. Dafür haben Sie nach Ende der Kündigungsfrist nur zwei Wochen Zeit. Wird die Darlehenssumme bis dahin nicht beglichen, ist die Kündigung Ihrer Baufinanzierung unwirksam. 

      Bessere Zinskonditionen – Dr. Klein hilft

      Sie möchten Ihr Sonderkündigungsrecht nutzen und Ihr Darlehen umschulden? Wir begleiten Sie gern auf Ihrem Weg zu einer günstigeren Baufinanzierung: Unsere Spezialisten beraten Sie persönlich zum Thema Umschuldung und übernehmen die Kommunikation mit Ihrer Hausbank. Mehr als 550 Berater vor Ort sind gern für Sie da!

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