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KfW-Darlehen: Günstige Kredite vom Staat für Ihren Immobilienkauf

KfW-Darlehen können aufgrund ihrer niedrigen Zinsen eine sinnvolle Ergänzung für Ihre Baufinanzierung sein. Welche Zuschüsse es gibt und wie Sie die staatliche Förderung erhalten, lesen Sie hier.

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Förderungen und Zuschüsse der KfW.

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Was sind KfW-Darlehen?

      KfW-Darlehen sind zinsgünstige Kredite, zum Teil mit Tilgungszuschuss, die von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) angeboten werden. In der Regel werden mit der KfW aber keine kompletten Immobilienfinanzierungen getätigt. KfW-Darlehen dienen normalerweise als Ergänzungsbausteine zur hauptsächlichen Baufinanzierung. Größter Pluspunkt der KfW-Darlehen: Die Zinsen der KfW sind in vielen Fällen niedriger als die einer normalen Baufinanzierung. KfW-Darlehen bringen aber noch weitere Vorteile mit sich, wie tilgungsfreie Anlaufjahre, die den Kreditnehmer in der ersten Phase der Finanzierung entlasten.

      Wie hoch sind die Zinsen bei KfW-Darlehen?

      Die Zinsen von KfW-Darlehen sind in der Regel niedriger. Viele Immobilienkäufer fragen sich dennoch, ob es sich grundsätzlich lohnt, einen Kredit der KfW in die Baufinanzierung einzubeziehen. Sind die Zinsen von KfW-Darlehen wirklich immer günstiger als die aktuellen Bauzinsen eines Annuitätendarlehens? Das lässt sich so pauschal nicht beantworten. In Zeiten niedriger Zinsen, wie aktuell der Fall, können die Zinsen gängiger Annuitätendarlehen durchaus mit den KfW-Zinsen mithalten. Allerdings lässt sich sagen: In der Regel reichen die Zinsen normaler Baufinanzierungen nur an das günstige Niveau der KfW heran, wenn der Immobilienkäufer ideale Voraussetzungen mitbringt: Beispielsweise genügend Eigenkapital, um den Beleihungsauslauf unter der 60-Prozent-Marke zu halten.

      Mit unserem nachfolgenden Bauzinsen Rechner finden Sie mit tagesaktuellen Beispielzinsen heraus, auf welchem Niveau sich die Baugeldzinsen derzeit bewegen und können diese Daten zu einem direkten Vergleich heranziehen.

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      Was ist ein Tilgungszuschuss bei der KfW?

      Tilgungszuschüsse werden nicht direkt an Sie ausbezahlt, sondern von der Restschuld des ebenfalls zum Förderprogramm gehörenden KfW-Darlehen abgezogen. Bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude Wohngebäude erhalten Sie beispielsweise bis zu 50 % der Darlehenssumme als Tilgungszuschuss. Der Zuschuss ist gedeckelt. Sie können maximal 37.500 € pro Wohneinheit dazu bekommen, je nach erreichtem KfW-Effizienzhaus-Standard.

      Denkbare Maßnahmen sind beispielsweise:

      • Wärmedämmung der Immobilie
      •  Austausch von Fenstern und Türen
      • neue, energieeffiziente Heizung

      Den Tilgungszuschuss müssen Sie nicht zurück bezahlen. Solche Tilgungszuschüsse beantragen Sie über die durchleitende Bank, mit der Sie auch das dazu gehörende KfW-Darlehen abgeschlossen haben.

      KfW-ProgrammZweckZuschussartMaximaler Zuschuss
      KfW 161Wohngebäude - KreditTilgungszuschuss37.500 €
      KfW 261Wohngebäude KreditTilgungszuschussbis zu 37.500 € je Wohneinheit
      KfW 424BaukindergeldDirektzuschuss1.200 € pro Kind und Jahr, an bestimmte Bedingungen geknüpft
      KfW 433Brennstoffzelle ZuschussDirektzuschussBis zu 6.800 €, plus 550 € je 100 W elektrische Leistung
      KfW 455Altersgerechter Umbau: Zuschuss für Maßnahmen zwecks Barrierereduzierung und EinbruchschutzDirektzuschussBis 6.250 € je Wohneinheit
      KfW 461Wohngebäude ZuschussDirektzuschussBis zu 37.500 € je Wohneinheit
      Tabelle: Tilgungszuschüsse und Direktzuschüsse einzelner KfW-Förderungen

      Wie wird der Zuschuss ausgezahlt?

      Es gibt einmalige Zuschüsse, die Sie direkt von der KfW erhalten, beispielsweise für KfW 455 Altersgerechter Umbau. Ein solcher KfW-Zuschuss wird direkt an Sie ausbezahlt, sodass Sie ihn zur Begleichung von Rechnungen in diesem Zusammenhang nutzen können. Diese Direktzuschüsse beantragen Sie direkt bei der KfW, und zwar über das eigens dafür vorgesehene Zuschussportal.

      Wie funktioniert das mit den KfW-Darlehen?

      KfW-Darlehen sind vom Prinzip her wie ganz normale Baufinanzierungen aufgebaut. Es sind Annuitätendarlehen, für die Sie eine Sollzinsbindung festlegen, die – abhängig vom KfW-Programm – zwischen 5 und 10 Jahren betragen kann. Darüber hinaus zeichnen sie sich durch folgende Eigenschaften aus:

      • geringere Zinsen: Mit den günstigen Zinsen für KfW-Darlehen werden bestimmte Programme besonders gefördert. 
      • tilgungsfreie Anlaufjahre: Mit tilgungsfreien Anlaufjahren, meist zwischen 1 bis 5 Jahren, werden Sie in der Anfangszeit finanziell entlastet. In diesem Zeitraum zahlen Sie mit der monatlichen Rate lediglich die Zinsen des KfW-Kredits, leisten aber keine Tilgung.
      • Zuschüsse, die nicht zurück bezahlt werden müssen: Zuschüsse reduzieren Ihr KfW-Darlehen und sorgen so dafür, dass Sie weniger zurückzahlen müssen.

      Ein KfW-Darlehen lohnt sich daher durchaus, wenn Sie sowieso eine Umbau- oder Modernisierungsmaßnahme geplant haben. Die Konditionen sind optimal und häufig günstiger als der Anschluss einer Baufinanzierung.

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      Welche KfW-Darlehen gibt es?

      Die nachfolgende Tabelle zeigt die einzelnen KfW-Darlehen in einer Übersicht. Die verschiedenen Konditionen haben wir ebenfalls zusammengetragen.

      KfW-ProgrammZinsbindungLaufzeittilgungsfreie AnlaufjahreSondertilgungen
      124-Wohneigentumsprogramm5 oder 10 Jahre4-25 Jahre1-3 JahreSondertilgung des Gesamtbetrages gegen Vorfälligkeitsentschädigung
      134-Genossenschaftsanteile5 oder 10 Jahre4-20 Jahre1-3 JahreKostenlose Sondertilgung des Gesamtbetrags oder von Teilbeträgen ab 1.000 € möglich
      159-Altersgerecht Umbau5 oder 10 Jahre4-30 Jahre1-5 JahreSondertilgung des Gesamtbetrages gegen Vorfälligkeitsentschädigung
      261-Wohngebäude Kredit10 Jahre4-30 Jahre1-5 JahreSondertilgung des Gesamtbetrages gegen Vorfälligkeitsentschädigung
      270-Erneuerbare Energien5-20 Jahre5-20 Jahre1-3 JahreSondertilgung des Gesamtbetrags oder in Teilbeträgen gegen Vorfälligkeitsentschädigung
      Tabelle: Übersicht über die KfW-Darlehen mit Konditionen

      Die Kreditkonditionen für Ihr KfW-Darlehen besprechen Sie mit Ihrer Bank oder Ihrem Finanzvermittlicher wie Dr. Klein. Sie werden auf Ihre individuelle, finanzielle Situation abgestimmt.

      Wie werden KfW-Darlehen beantragt?

      KfW-Darlehen werden nie direkt bei der KfW beantragt, sondern immer über eine sogenannte "durchleitende Bank". Die meisten großen, deutschen Geschäftsbanken, die Baufinanzierungen anbieten, kooperieren mit der KfW. Sie können also bei Ihrer Hausbank nicht nur das Hauptdarlehen zur Finanzierung einer Immobilie abschließen, sondern auch den dazu passenden KfW-Kredit. Die KfW-Darlehen müssen im Normalfall über das Grundbuch mit abgesichert werden, wie die Hauptfinanzierung auch.

      Als Gläubigerin wird aber in diesem Fall nicht die KfW eingetragen, sondern die durchleitende Bank. Denn sie haftet gegenüber der Kreditanstalt für Wiederaufbau für Ihre Zahlungsfähigkeit. Das Hauptdarlehen erhält in der Rangfolge den 1. Platz, weil es normalerweise die höhere Restschuld aufweist. Das KfW-Darlehen wird also nachrangig besichert. Am Ende stehen 2 Darlehen im Grundbuch:

      1. Das Hauptdarlehen, meist ein Annuitätendarlehen, Gläubigerin: die durchleitende Bank.
      2. Das KfW-Darlehen, meist ebenfalls ein Annuitätendarlehen, Gläubigerin: ebenfalls die durchleitende Bank.

      Beachten Sie dabei aber: Oftmals müssen nur KfW-Kredite mit einer Summe ab 30.000 € aufwärts ins Grundbuch eingetragen werden. 

      Die KfW überlässt die Entscheidung, ob ein Grundbucheintrag getätigt werden muss, in der Regel der durchleitenden Bank. Ihre Bank wägt also ab und entscheidet darüber, ob der Grundbucheintrag notwendig ist oder nicht. Welche Nebenkosten bei einem Grundbucheintrag auf Sie zukommen können, zeigt Ihnen unser Grundbuchrechner.

      Warum werden Zinsbindung und Laufzeit bei einem KfW-Kredit getrennt voneinander festgelegt?

      Bei den KfW-Darlehen legen Sie die Kreditlaufzeit und die Zinsbindung getrennt voneinander fest. Ein Beispiel: Bei KfW-Darlehen 159 – Altersgerecht Umbauen können Sie Kreditlaufzeiten von 4 bis 30 Jahren wählen und sich für Zinsbindungen von 5 oder 10 Jahren entscheiden. 

      Es gilt: Je kürzer die Zinsbindung, desto günstiger ist der KfW-Zins.

      Im Extremfall entscheiden Sie sich hier für eine Kreditlaufzeit von 30 Jahren und eine Zinsbindung von 5 Jahren. Nach 5 Jahren ist die Zinsbindung zu Ende, der Vertrag für Ihr KfW-Darlehen besteht aber weiter und muss grundsätzlich von Ihnen auch weiter bedient werden – allerdings zu den nun marktüblichen Zinsen. Ist der Zins in der Zwischenzeit gestiegen, kann Ihnen auch die KfW keinen besseren Zins anbieten.

      Kann ich ein KfW-Darlehen einfach kündigen?

      Ihren KfW-Kredit können SIe jederzeit kündigen. Die Kündigung ist allerdings an Bedingungen geknüpft, abhängig davon, wie lang Ihr KfW-Darlehen bereits läuft. 

      • Ihr KfW-Darlehen läuft seit weniger als 10 Jahre: Beträgt die Laufzeit Ihres Kredites weniger als 10 Jahren, verlangt die KfW eine Vorfälligkeitsentschädigung.  Die Höhe  der Vorfälligkeitsentschädigung bestimmt Ihre Hausbank, über die Sie den KfW-Kredit damals beantragt haben. Sie zahlen dann die ausstehende Restschuld sowie die Vorfälligkeitsentschädigung bei der KfW. 
      • Ihr KfW-Darlehen läuft länger als 10 Jahre: Einen KfW-Kredit, der länger als 10 Jahre läuft, können Sie jederzeit kostenlos mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. In diesem Fall greift das gesetzlich vorgegebene Sonderkündigungsrecht gemäß §489 BGB. 

      In Zeiten nbiedriger Zinsen lohnt es sich auch bei KfW-Darlehen auf eine lange Zinsbindung zu setzen, um nicht dem Zinsänderungsrisik ausgesetzt zu sein. Sollten die Zinsen wider Erwarten während der Laufzeit weiter gesunken sein, greift das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren. Bei KfW-Darlehen, die nicht länger als 10 Jahre bestehen, lohnt sich eine Kostenprüfung. Ist die Vorfälligkeitsentschädigung niedriger als die Zinsersparnis des neuen Darlehens, ist auch in diesem Fall ein Zinswechsel sinnvoll.

      Ist eine Sondertilgung bei KfW-Darlehen möglich?

      Die KfW bietet Sondertilgungen bei ihren KfW-Darlehen nur sehr eingeschränkt an und verlangt für Sondertilgungen normalerweise eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die genaue Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung teilt Ihnen die durchleitende Bank mit, über die Sie den KfW-Kredit einst beantragt haben. Über diese Bank wickeln Sie übrigens auch die Sondertilgung ab. 

      Lassen Sie sich einen neuen Tilgungsplan von Ihrer Bank ausstellen, wenn Sie eine Sondertilgung geleistet haben. Falls die Bank Ihnen den Tilgungsplan nicht von alleine aushändigt, fordern Sie ihn unbedingt ein. Sie benötigen die neuen Daten später möglicherweise noch für die Planung einer Anschlussfinanzierung. 

      Muss ich das KfW-Darlehen bei einem Neubau auf einen Schlag komplett abrufen?

      Der KfW-Kredit lässt sich auch in Teilsummen abrufen. Bei der Finanzierung eines Neubaus bezahlen Sie den Baufortschritt Stück für Stück, und zwar immer dann, wenn wieder ein Bauabschnitt fertig gestellt wurde. Diese Bezahlintervalle legen Sie in der Regel gemeinsam mit dem Bauträger vertraglich fest. Ist eine Bauphase fertiggestellt, wird das Geld dafür bei der KfW abgerufen. Dabei ist aber wichtig zu wissen, dass KfW-Darlehen wie beispielsweise das Wohneigentumsprogramm (KfW 124) innerhalb von 12 Monaten komplett abgerufen werden müssen. 

      Bereitstellungszinsfreie Zeit bei einzelnen KfW-Programmen

      Jedes Darlehen der KfW enthält bereitstellungzinsfreie Zeiten. Das ist der Zeitraum ab dem Abschluss des Vertrages bis zu dem Moment, in dem Sie den Kredit abrufen. Innerhalb dieser Frist berechnet die Bank Ihnen keine Zinsen für das Bereithalten des Geldes. Genau genommen gelten bei den einzelnen KfW-Programmen die folgenden Fristen:

      KfW 270 – Erneuerbare Energien: 6 Monate und 2 Bankarbeitstage

      KfW 124 – Wohneigentumsprogramm: 12 Monate

      KfW 134 – Genossenschaftsanteile: 12 Monate

      KfW 159 – Altersgerecht Umbauen: 12 Monate

      Nach Ablauf der Frist hingegen zahlen Sie bei der KfW 0,15 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Restschuldbetrag.

      Brauche ich einen Energieberater für mein KfW-Darlehen?

      Beim KfW-Darlehen des Programm 261 - Wohngebäude Kredit ist es notwendig, vor oder nach Umsetzung der Maßnahmen schriftliche Verwendungsnachweise zu erbringen. Die muss ein qualifizierter Energieberater für Sie ausfüllen, der die fachgerechte Umsetzung des Projekts beurteilt. Er begleitet Sie durch den Prozess und füllt benötigte Dokumente zur Beantragung des Darlehens für Sie aus. Auch die Kosten für den Sachverständigen selbst werden durch die KfW gefördert, und zwar über das Förderprogramm 261,262 in der Kreditvariante oder über das Förderprogramm 461 als einmaliger Zuschuss.

      Alle KfW-Kredite und Zuschüsse im Überblick

      Welche Förderung der KfW zu Ihnen passt, hängt von Ihrem Vorhaben ab. Genau genommen stellt sich die Frage, ob Sie eine neue Immobilie bauen, eine vorhandene kaufen oder Ihr Eigenheim sanieren möchten. Das Gute an den KfW-Darlehen: Sie lassen sich auch miteinander kombinieren. 

      Sie möchten eine neue Immobilie bauen?

      Sie möchten eine vorhandene Immobilie kaufen?

      Sie möchten Ihr Eigenheim modernisieren?

      KfW-Darlehen beantragen

      Die KfW-Kredite müssen über die "durchleitende Bank" beantragt werden. Wenn Ihre Hausbank mit der KfW kooperiert, dann koordiniert sie den Antragsprozess für Sie.

      1. Förderfähigkeit checken

        Welche Förderung Sie von der KfW erhalten können, sei es ein Darlehen oder ein Zuschuss oder sogar beides, hängt von Ihrem Vorhaben ab: Wollen Sie bauen oder kaufen, Ihre Immobilie modernisieren? Finden Sie gemeinsam mit Ihrer Hausbank Antworten auf diese Fragen.

      2. Bankpartner zur Beantragung suchen

        Ein KfW-Kredit wird nie direkt bei der KfW beantragt, sondern ausschließlich über eine Bank, das sogenannte durchleitende Kreditinstitut. Allerdings besteht für Banken keine Verpflichtung zur Vermittlung von KfW-Darlehen. Dementsprechend werden die Förderprodukte der KfW auch nicht von jedem Kreditinstitut angeboten. Erkundigen Sie sich also am besten bei Ihrer Hausbank, ob sie die Darlehen der KfW zu Ihrem Baudarlehen vermittelt, also diese in Ihrem Namen auch beantragen kann.

      3. Antrag ausfüllen

        Um einen Antrag für einen KfW-Kredit zu stellen, muss das betreffende Antragsformular bei der Bank Ihrer Wahl unterschrieben und dann durch diese Bank bei der KfW eingereicht werden. Zwar werden KfW-Darlehen in der Regel mit einer Baufinanzierung kombiniert, grundsätzlich können die Förderdarlehen jedoch auch einzeln beantragt werden. Wird jedoch eine Kombination von KfW-Darlehen und Baufinanzierung erwogen, sollten Sie beachten, dass die Abwicklung dieser beiden Kredite getrennt erfolgt, demzufolge auch separate Antragsunterlagen erforderlich sind. Mehr über den richtigen Zeitpunkt der Beantragung und weitere Details finden Sie auf der Seite zur KfW-Förderung.

      4. Projekt starten

        Sobald Sie die schriftliche Förderzusage der KfW erhalten haben, können Sie Ihr Vorhaben in die Tat umsetzen und die Immobilie kaufen, mit dem Bau oder mit der Sanierungsmaßnahme beginnen.

      KfW-Darlehen mit unseren Spezialisten abschließen

      Wer eine Immobilie finanzieren will, sollte die Angebote der KfW in jedem Fall genau prüfen. Da Sie die Darlehen ohnehin über eine durchleitende Bank beantragen müssen, ist es sinnvoll, Hauptfinanzierung und KfW-Darlehen in einem Rutsch abzuschließen. Bei Dr. Klein ist das möglich: Unsere Spezialisten helfen Ihnen bei der Planung Ihres Immobilienkredits und zeigen, welche KfW-Förderung Ihnen zur Verfügung steht. Sie kümmern sich außerdem um alle Formalitäten und übernehmen die Beantragung bei der KfW. 

      Beachten Sie aber: Es ist bei uns leider nicht möglich, im Nachhinein einzelne KfW-Kredite zum Beispiel für eine Modernisierung zu beantragen. Wir vermitteln die Finanzlösungen der KfW nur gemeinsam mit einer Baufinanzierung, die für einen gleichzeitigen Hauskauf gedacht ist. 

      KfW-Darlehen und Baufinanzierung aus einem Guss

      Kommen Sie einfach auf uns zu und lassen Sie sich von einem unserer Berater vor Ort die passende Kombination aus Baufinanzierung und KfW-Kredit zeigen. Um unseren Service in Anspruch zu nehmen, fordern Sie aktuelle Finanzierungsvorschläge von uns an, und wir melden uns binnen 24 Stunden bei Ihnen.

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