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KfW-Darlehen: Günstige Kredite vom Staat für Ihren Immobilienkauf

Alles um das Thema KfW-Darlehen - Sanierung eines Dachstuhl
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  • Bau- und KfW-Kredit in einem
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Bettina Martins-Brünslow
7 Min.
28.06.2023
Das Wichtigste in Kürze
  • KfW-Darlehen sind zinsgünstige Kredite, die von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) angeboten werden.
  • KfW-Darlehen bieten meist niedrigere Zinsen als normale Baufinanzierungen.
  • Es gibt verschiedene KfW-Darlehen, die für unterschiedliche Maßnahmen wie den Einsatz erneuerbarer Energien oder altersgerechtes Umbauen konzipiert sind.
  • Ein KfW-Darlehen bietet oft günstige Zinsen, tilgungsfreie Anlaufjahre und Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen.
  • KfW-Darlehen müssen über eine Bank oder einen Finanzierungsvermittler beantragt werden und dienen als Ergänzung zur Baufinanzierung.

Was sind KfW-Darlehen?

KfW-Darlehen sind zinsgünstige Kredite, zum Teil mit Tilgungszuschuss, die von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) angeboten werden. In der Regel werden mit der KfW aber keine kompletten Immobilienfinanzierungen getätigt. KfW-Darlehen dienen normalerweise als Ergänzungsbausteine zur hauptsächlichen Baufinanzierung. Größter Pluspunkt der KfW-Darlehen: Die Zinsen der KfW sind in vielen Fällen niedriger als die einer normalen Baufinanzierung. KfW-Darlehen bringen aber noch weitere Vorteile mit sich, wie tilgungsfreie Anlaufjahre, die den Kreditnehmer in der ersten Phase der Finanzierung entlasten.

Maik Korpjuhn, Dr. Klein Berater aus Lübeck, beantwortet im Interview die wichtigsten Fragen zum KfW-Darlehen. Wie, wann und wo beantrage ich den KfW-Kredit? Welche Vorteile bietet es? Jetzt ansehen und mehr erfahren über den möglichen Finanzierungsbaustein.

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KfW-Darlehen: Wie, wann und wo beantrage ich den KfW-Kredit? // © Dr. Klein Privatkunden AG

Wie hoch sind die Zinsen bei KfW-Darlehen?

Die Zinsen von KfW-Darlehen sind in der Regel niedriger als die aktuellen Bauzinsen. In Zeiten niedriger Zinsen, können die Zinsen gängiger Annuitätendarlehen durchaus mit den KfW-Zinsen mithalten. Allerdings lässt sich sagen: In der Regel reichen die Zinsen normaler Baufinanzierungen nur an das günstige Niveau der KfW heran, wenn Sie ideale Voraussetzungen mitbringen: Beispielsweise genügend Eigenkapital, um den Beleihungsauslauf unter der 60-%-Marke zu halten.

Mit unserem nachfolgenden Bauzinsen Rechner finden Sie mit tagesaktuellen Beispielzinsen heraus, auf welchem Niveau sich die Baugeldzinsen derzeit bewegen und können diese Daten zu einem direkten Vergleich heranziehen.

Was ist ein Tilgungszuschuss bei der KfW?

Tilgungszuschüsse werden nicht direkt an Sie ausbezahlt, sondern von der Restschuld des KfW-Darlehens abgezogen. Sind die Baumaßnahmen abgeschlossen, für die Sie eine KfW-Förderung erhalten haben, und haben Sie die Nachweise erbracht, erhalten Sie den Tilgungszuschuss auf Ihr KfW-Darlehen gutgeschrieben. Dadurch reduziert sich die Restschuld und damit auch die Laufzeit Ihres Darlehens. Bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude Wohngebäude erhalten Sie beispielsweise bis zu 45 % der Darlehenssumme als Tilgungszuschuss. Der Zuschuss ist gedeckelt. Sie können maximal 37.500 € pro Wohneinheit dazu bekommen, je nach erreichtem Effizienzhaus-Standard. Die maximale Förderung erhalten Sie beispielsweise für die Sanierung eines Effizienzhaus 40 Erneuerbare-Energien-Klasse (EE).

Denkbare Maßnahmen im Programm 261 sind beispielsweise:

  • Wärmedämmung der Immobilie
  •  Austausch von Fenstern und Türen
  • neue, energieeffiziente Heizung

Den Tilgungszuschuss müssen Sie nicht zurück bezahlen. Solche Tilgungszuschüsse beantragen Sie über die durchleitende Bank, mit der Sie auch das dazu gehörende KfW-Darlehen abgeschlossen haben.

KfW-ProgrammZweckZuschussartMaximaler Zuschuss
KfW 261Wohngebäude KreditTilgungszuschussbis zu 37.500 € je Wohneinheit
KfW 455Altersgerechter Umbau: Zuschuss für Maßnahmen zwecks Barrierereduzierung und EinbruchschutzDirektzuschussBis 6.250 € je Wohneinheit
Tabelle: Tilgungszuschüsse und Direktzuschüsse einzelner KfW-Förderungen

Wie wird der Zuschuss ausgezahlt?

Es gibt einmalige Zuschüsse, die Sie direkt von der KfW erhalten, beispielsweise für KfW 455 Altersgerechter Umbau. Ein solcher KfW-Zuschuss wird direkt an Sie ausbezahlt, sodass Sie ihn zur Begleichung von Rechnungen in diesem Zusammenhang nutzen können. Diese Direktzuschüsse beantragen Sie direkt bei der KfW, und zwar über das eigens dafür vorgesehene Zuschussportal.

Wie funktioniert das mit den KfW-Darlehen?

KfW-Darlehen sind vom Prinzip her wie ganz normale Baufinanzierungen aufgebaut. Es sind Annuitätendarlehen, für die Sie eine Sollzinsbindung festlegen, die – abhängig vom KfW-Programm – zwischen 5 und 10 Jahren betragen kann. Darüber hinaus zeichnen sie sich durch folgende Eigenschaften aus:

  • geringere Zinsen: Mit den günstigen Zinsen für KfW-Darlehen werden bestimmte Programme besonders gefördert. 
  • tilgungsfreie Anlaufjahre: Mit tilgungsfreien Anlaufjahren, meist zwischen 1 bis 5 Jahren, werden Sie in der Anfangszeit finanziell entlastet. In diesem Zeitraum zahlen Sie mit der monatlichen Rate lediglich die Zinsen des KfW-Kredits, leisten aber keine Tilgung.
  • Zuschüsse, die nicht zurück bezahlt werden müssen: Zuschüsse reduzieren Ihr KfW-Darlehen und sorgen so dafür, dass Sie weniger zurückzahlen müssen und sich die Laufzeit des Darlehens verkürzt. 

Ein KfW-Darlehen lohnt sich daher durchaus, wenn Sie sowieso einen Kauf, eine Umbau- oder Modernisierungsmaßnahme geplant haben. Die Konditionen sind optimal und häufig günstiger als der Abschluss einer Baufinanzierung.

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Welche KfW-Darlehen gibt es?

Die nachfolgende Tabelle zeigt ausgewählte KfW-Darlehen, die vor allem für Sie als Privatperson infrage kommen, in einer Übersicht. Die verschiedenen Konditionen haben wir ebenfalls zusammengetragen.

KfW-ProgrammLaufzeitZinsbindungmax. DarlehenssummeSondertilgungTilgungsfreie Anlaufjahre
KfW 124 Wohneigentumsprogramm4-35 Jahre5 oder 10 Jahre100.000 € / VorhabenSondertilgung des Gesamtbetrages gegen Vorfälligkeitsentschädigung1-3 Jahre
KfW 134 Genossenschaftsanteile4-35 Jahre5 oder 10 Jahre50.000 €Kostenlose Sondertilgung des Gesamtbetrags oder von Teilbeträgen ab 1.000 € möglich1-3 Jahre
KfW 270 Erneuerbare Energien5-30 Jahre5-20 Jahre50 Mio. €/ VorhabenSondertilgung des Gesamtbetrags oder in Teilbeträgen gegen Vorfälligkeitsentschädigung1-3 Jahre
KfW 261 Wohngebäude4-30 Jahre10 Jahre150.000 € / WohneinheitSondertilgung des Gesamtbetrages gegen Vorfälligkeitsentschädigung1-5 Jahre
KfW 159 Altersgerecht Umbauen4-30 Jahre4 bis 10 Jahre50.000 € / VorhabenSondertilgung des Gesamtbetrages gegen Vorfälligkeitsentschädigung1-5 Jahre
KfW 297, 298 Klimafreundlicher Neubau4-35 Jahre10 Jahre150.000 € / WohneinheitSondertilgung des Gesamtbetrages gegen Vorfälligkeitsentschädigung1-5 Jahre
KfW 300 Wohneigentum für Familien4-35 Jahre10 Jahre270.000 €Sondertilgung des Gesamtbetrages gegen Vorfälligkeitsentschädigung1-5 Jahre
Tabelle: KfW-Förderprogramme im Überblick, Kreditvarianten

Die Kreditkonditionen für Ihr KfW-Darlehen besprechen Sie mit Ihrer Bank oder Ihrem Finanzvermittler wie Dr. Klein. Sie werden auf Ihre individuelle, finanzielle Situation abgestimmt.

Wie werden KfW-Darlehen beantragt?

KfW-Darlehen werden nie direkt bei der KfW beantragt, sondern immer über eine sogenannte "durchleitende Bank". Die meisten großen, deutschen Geschäftsbanken, die Baufinanzierungen anbieten, kooperieren mit der KfW. Sie können also bei Ihrer Hausbank nicht nur das Hauptdarlehen zur Finanzierung einer Immobilie abschließen, sondern auch den dazu passenden KfW-Kredit.

Werden KfW-Darlehen im Grundbuch eingetragen?

Die KfW-Darlehen müssen im Normalfall über das Grundbuch mit abgesichert werden, wie die Hauptfinanzierung auch. Als Gläubigerin wird aber in diesem Fall nicht die KfW eingetragen, sondern die durchleitende Bank. Denn sie haftet gegenüber der Kreditanstalt für Wiederaufbau für Ihre Zahlungsfähigkeit.

Das Hauptdarlehen erhält in der Rangfolge den 1. Platz, weil es normalerweise die höhere Restschuld aufweist. Das KfW-Darlehen wird also nachrangig besichert. Am Ende stehen 2 Darlehen im Grundbuch:

  1. Das Hauptdarlehen, meist ein Annuitätendarlehen, Gläubigerin: die durchleitende Bank.
  2. Das KfW-Darlehen, meist ebenfalls ein Annuitätendarlehen, Gläubigerin: ebenfalls die durchleitende Bank.

Beachten Sie dabei aber: Oftmals müssen nur KfW-Kredite mit einer Summe ab 30.000 € aufwärts ins Grundbuch eingetragen werden. 

Die KfW überlässt die Entscheidung, ob ein Grundbucheintrag getätigt werden muss, in der Regel der durchleitenden Bank. Ihre Bank wägt also ab und entscheidet darüber, ob der Grundbucheintrag notwendig ist oder nicht. Welche Nebenkosten bei einem Grundbucheintrag auf Sie zukommen können, zeigt Ihnen unser Grundbuchrechner.

Werden Zinsbindung und Laufzeit bei einem KfW-Kredit getrennt voneinander festgelegt?

Bei den KfW-Darlehen legen Sie die Kreditlaufzeit und die Zinsbindung getrennt voneinander fest. Ein Beispiel: Bei KfW-Darlehen 159 – Altersgerecht Umbauen können Sie Kreditlaufzeiten von 4 bis 30 Jahren wählen und sich für Zinsbindungen von 5 oder 10 Jahren entscheiden. 

Es gilt: Je kürzer die Laufzeit, desto günstiger ist der KfW-Zins.

Im Extremfall entscheiden Sie sich hier für eine Kreditlaufzeit von 30 Jahren und eine Zinsbindung von 5 Jahren. Nach 5 Jahren ist die Zinsbindung zu Ende. Die KfW macht Ihnen nun ein neues Zinsangebot. Der angebotene Zinssatz orientiert sich dann an den marktüblichen Bauzinsen. Das Angebot können Sie annehmen oder ablehnen. Lehnen Sie das Angebot ab, müssen Sie den Betrag bei der KfW mit dem Kredit einer anderen Bank ablösen. 

Kann ich ein KfW-Darlehen einfach kündigen?

Ihren KfW-Kredit können SIe jederzeit kündigen. Die Kündigung ist allerdings an Bedingungen geknüpft, abhängig davon, wie lang Ihr KfW-Darlehen bereits läuft. 

  • Die Zinsbindung Ihres KfW-Darlehens hält noch an: Kündigen Sie das KfW-Darlehen während der Zinsbindung, stellt die KfW Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung.  Die Höhe  der Vorfälligkeitsentschädigung bestimmt Ihre Hausbank, über die Sie den KfW-Kredit damals beantragt haben. Sie zahlen dann die ausstehende Restschuld sowie die Vorfälligkeitsentschädigung bei der KfW. Ausnahme: Ihre Zinsbindung dauert bereits mehr als 10 Jahre. Dann zahlen Sie bei einer Kündigung durch das Sonderkündigungsrecht gemäß §489 BGB keine Vorfälligkeitsentschädigung mehr. 
  • Ihre Zinsbindung ist ausgelaufen: Ist Ihre Zinsbindung ausgelaufen, ist eine Kündigung solange möglich, wie Sie noch keinen neuen Vertrag für die Finanzierung abgeschlossen haben. In dieser Phase sind auch Teilrückzahlungen möglich, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss.  

In Zeiten niedriger Zinsen lohnt es sich auch bei KfW-Darlehen auf eine lange Zinsbindung zu setzen, um nicht dem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt zu sein. Sollten die Zinsen wider Erwarten während der Laufzeit weiter gesunken sein, greift das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren. Bei KfW-Darlehen, die nicht länger als 10 Jahre bestehen, lohnt sich eine Kostenprüfung. Ist die Vorfälligkeitsentschädigung niedriger als die Zinsersparnis des neuen Darlehens, ist auch in diesem Fall ein Zinswechsel sinnvoll.

Ist eine Sondertilgung bei KfW-Darlehen möglich?

Die KfW bietet Sondertilgungen bei ihren KfW-Darlehen nur sehr eingeschränkt an und verlangt für Sondertilgungen normalerweise eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die genaue Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung teilt Ihnen die durchleitende Bank mit, über die Sie den KfW-Kredit einst beantragt haben. Über diese Bank wickeln Sie übrigens auch die Sondertilgung ab. 

Lassen Sie sich einen neuen Tilgungsplan von Ihrer Bank ausstellen, wenn Sie eine Sondertilgung geleistet haben. Falls die Bank Ihnen den Tilgungsplan nicht von alleine aushändigt, fordern Sie ihn unbedingt ein. Sie benötigen die neuen Daten später möglicherweise noch für die Planung einer Anschlussfinanzierung. 

Muss ich das KfW-Darlehen bei einem Neubau auf einen Schlag komplett abrufen?

Der KfW-Kredit lässt sich auch in Teilsummen abrufen. Bei der Finanzierung eines Neubaus bezahlen Sie den Baufortschritt Stück für Stück, und zwar immer dann, wenn wieder ein Bauabschnitt fertig gestellt wurde. Diese Bezahlintervalle legen Sie in der Regel gemeinsam mit dem Bauträger vertraglich fest. Ist eine Bauphase fertiggestellt, wird das Geld dafür bei der KfW abgerufen. Dabei ist aber wichtig zu wissen, dass KfW-Darlehen wie beispielsweise das Wohneigentumsprogramm (KfW 124) innerhalb von 12 Monaten komplett abgerufen werden müssen. 

Bereitstellungszinsfreie Zeit bei einzelnen KfW-Programmen

Jedes Darlehen der KfW enthält bereitstellungzinsfreie Zeiten. Das ist der Zeitraum ab dem Abschluss des Vertrages bis zu dem Moment, in dem Sie den Kredit abrufen. Innerhalb dieser Frist berechnet die Bank Ihnen keine Zinsen für das Bereithalten des Geldes. Genau genommen gelten bei den einzelnen KfW-Programmen die folgenden Fristen:

KfW 270 – Erneuerbare Energien: 6 Monate und 2 Bankarbeitstage

KfW 124 – Wohneigentumsprogramm: 12 Monate

KfW 134 – Genossenschaftsanteile: 12 Monate

KfW 159 – Altersgerecht Umbauen: 12 Monate

KfW 297, 298 - Klimafreundlicher Neubau: 12 Monate

KfW 300 - Wohneigentum für Familien: 12 Monate

Nach Ablauf der Frist hingegen zahlen Sie bei der KfW 0,15 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Restschuldbetrag.

Brauche ich einen Energieberater für mein KfW-Darlehen?

Bei den KfW-Darlehen mit den Programmnummern 261 - Wohngebäude Kredit, Klimafreundlicher Neubau (297, 298) und Wohneigentum für Familien (300) ist es notwendig, vor sowie nach Umsetzung der Maßnahmen schriftliche Verwendungsnachweise zu erbringen. Die muss ein qualifizierter Energie-Effizienz-Experte für Sie ausfüllen, der die fachgerechte Umsetzung des Projekts beurteilt. Er begleitet Sie durch den Prozess und füllt benötigte Dokumente zur Beantragung des Darlehens für Sie aus. Auch die Kosten für den Sachverständigen selbst werden durch die beiden Programme gefördert.

Alle KfW-Kredite und Zuschüsse im Überblick

Welche Förderung der KfW zu Ihnen passt, hängt von Ihrem Vorhaben ab. Genau genommen stellt sich die Frage, ob Sie eine neue Immobilie bauen, eine vorhandene kaufen oder Ihr Eigenheim sanieren möchten. Das Gute an den KfW-Darlehen: Sie lassen sich auch miteinander kombinieren. 

Sie möchten eine neue Immobilie bauen?

Sie möchten eine vorhandene Immobilie kaufen?

Sie möchten Ihr Eigenheim modernisieren?

KfW-Darlehen beantragen

Die KfW-Kredite müssen über die "durchleitende Bank" beantragt werden. Wenn Ihre Hausbank mit der KfW kooperiert, dann koordiniert sie den Antragsprozess für Sie.

  1. Förderfähigkeit checken

    Welche Förderung Sie von der KfW erhalten können, sei es ein Darlehen oder ein Zuschuss oder sogar beides, hängt von Ihrem Vorhaben ab: Wollen Sie bauen oder kaufen, Ihre Immobilie modernisieren? Finden Sie gemeinsam mit Ihrer Hausbank Antworten auf diese Fragen.

  2. Bankpartner zur Beantragung suchen

    Ein KfW-Kredit wird nie direkt bei der KfW beantragt, sondern ausschließlich über eine Bank, das sogenannte durchleitende Kreditinstitut. Allerdings besteht für Banken keine Verpflichtung zur Vermittlung von KfW-Darlehen. Dementsprechend werden die Förderprodukte der KfW auch nicht von jedem Kreditinstitut angeboten. Erkundigen Sie sich also am besten bei Ihrer Hausbank, ob sie die Darlehen der KfW zu Ihrem Baudarlehen vermittelt, also diese in Ihrem Namen auch beantragen kann.

  3. Antrag ausfüllen

    Um einen Antrag für einen KfW-Kredit zu stellen, muss das betreffende Antragsformular bei der Bank Ihrer Wahl unterschrieben und dann durch diese Bank bei der KfW eingereicht werden. Zwar werden KfW-Darlehen in der Regel mit einer Baufinanzierung kombiniert, grundsätzlich können die Förderdarlehen jedoch auch einzeln beantragt werden. Wird jedoch eine Kombination von KfW-Darlehen und Baufinanzierung erwogen, sollten Sie beachten, dass die Abwicklung dieser beiden Kredite getrennt erfolgt, demzufolge auch separate Antragsunterlagen erforderlich sind. Mehr über den richtigen Zeitpunkt der Beantragung und weitere Details finden Sie auf der Seite zur KfW-Förderung.

  4. Projekt starten

    Sobald Sie die schriftliche Förderzusage der KfW erhalten haben, können Sie Ihr Vorhaben in die Tat umsetzen und die Immobilie kaufen, mit dem Bau oder mit der Sanierungsmaßnahme beginnen.

KfW-Darlehen mit unseren Spezialisten abschließen

Wer eine Immobilie finanzieren will, sollte die Angebote der KfW in jedem Fall genau prüfen. Da Sie die Darlehen ohnehin über eine durchleitende Bank beantragen müssen, ist es sinnvoll, Hauptfinanzierung und KfW-Darlehen in einem Rutsch abzuschließen. Bei Dr. Klein ist das möglich: Unsere Spezialisten helfen Ihnen bei der Planung Ihres Immobilienkredits und zeigen, welche KfW-Förderung Ihnen zur Verfügung steht. Sie kümmern sich außerdem um alle Formalitäten und übernehmen die Beantragung bei der KfW. 

Beachten Sie aber: Es ist bei uns leider nicht möglich, im Nachhinein einzelne KfW-Kredite zum Beispiel für eine Modernisierung zu beantragen. Wir vermitteln die Finanzlösungen der KfW nur gemeinsam mit einer Baufinanzierung, die für einen gleichzeitigen Hauskauf gedacht ist. 

Baufinanzierung zu günstigen Konditionen

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