Gebäudeenergiegesetz: Das müssen Bauherren und Eigentümer wissen

Was ist das Gebäudeenergiegesetz?

Aus drei mach eins: Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) löst die Energieeinsparverordnung (EnEV) ab und verbindet deren Inhalte mit dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG).

Das GEG ist seit November 2020 in Kraft. Das GEG regelt die energetischen Anforderungen für beheizte und klimatisierte Gebäude. Es geht also um Vorgaben zur Heizungs- und Klimatechnik, zur Wärmedämmung, Hitzeschutz von Gebäuden und der Nutzung erneuerbarer Energien. Zudem enthält das GEG Regeln zur Erstellung und zur Verwendung des Energieausweises.

Mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz verfolgt die Bundesregierung gleich mehrere Ziele: 

• Das vorrangige Ziel des GEG ist es, den Energiebedarf von Gebäuden zu senken sowie den Einsatz von erneuerbaren Energien für die Erzeugung von Wärme und Kälte zu fördern.
• Durch die Zusammenführung der bisherigen Gesetzestexte wird das Energieeinsparrecht für Neubauten und Bestandsgebäude vereinheitlicht und vereinfacht.
• Zugleich setzt das GEG die EU-Gebäuderichtlinie um. Demnach müssen alle Neubauten ab 2021 die energetischen Anforderungen eines Niedrigstenergiegebäudes erfüllen.
• Ferner möchte die Bundesregierung bis zum Jahr 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand erreichen. Um dieses ambitionierte Ziel zu verwirklichen, braucht es unter anderem einen höheren Anteil von erneuerbarer Energien und energieeffizientere Gebäude. 

Insgesamt betrachtet ebnet das GEG somit den Weg für mehr Klimaschutz im Immobiliensektor.

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Was fordert das GEG 2021 im Neubau?

Gemäß GEG müssen alle Neubauten, die geplant und errichtet werden, einem Niedrigstenergiegebäude entsprechen. Es dient als Referenzobjekt. Ein Niedrigstenergiehaus erfüllt die Anforderungen eines KfW-Effizienzhaus 55. Die technische Ausführung des Referenzgebäudes wird in den Anlagen 1 und 2 des GEG definiert.

Allgemeine Anforderungen an einen Neubau

Folgende Anforderungen muss ein neues Wohngebäude nach GEG erfüllen: 

• Jahres-Primärenergiebedarf: Er berücksichtigt die gesamte Prozesskette des Energieverbrauchs. Also von der Gewinnung, über den Transport bis zum Verbrauch. Laut GEG § 15 darf der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung das 0,75-fache des entsprechenden Referenzgebäudes nicht überschreiten. Bei einem Niedrigstenergiehaus liegt er bei 40 kWh/(m²*a).
• Baulicher Wärmeschutz: Der Wärmeverlust durch die Gebäudehülle darf maximal das 1,0-fache des entsprechenden Wertes des jeweiligen Referenzgebäudes überschreiten. Die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz haben sich gegenüber der EnEV (2016) nicht verändert.
• Wärmebrücken: Die Wärmeverluste durch Anschlüsse in der Gebäudehülle sollten so gering wie möglich, aber auch wirtschaftlich vertretbar sein. Die Wärmeverluste werden auch in der Energiebilanzierung berücksichtigt (GEG § 12).
• Dichtheit: Die Gebäudehülle muss luftundurchlässig und abgedichtet sein, aber einen Mindestluftwechsel für die Nutzer und Heizung ermöglichen (GEG § 13).
• Sommerlicher Hitzeschutz: Der Neubau ist so zu errichten, dass die Sonneneinstrahlung durch die anerkannten Regeln der Technik begrenzt wird (GEG § 14). 

Gut zu wissen: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert unter anderem die Errichtung eines Effizienzhaus 55 mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen.

Einsatz von erneuerbaren Energien im Neubau

Das GEG 2021 erweitert die Auswahlmöglichkeiten, um erneuerbare Energien für den Wärme- und Kältebedarf eines Wohngebäudes einzusetzen. Folgende Energieträger dürfen fortan verwendet werden: 

• Biogas
• Biomethan
• Biogenes Flüssiggas
• Gebäudenah erzeugter Ökostrom

Abhängig vom gewählten Energieträger gelten unterschiedliche Mindestanteile, um den Wärme- und Kälteenergiebedarf des Gebäudes durch erneuerbare Energien zu decken. Der Einsatz von erneuerbaren Energien für den Wärme- und Kältebedarf ist im Neubau seit Jahren gängige Praxis. Demnach sind private Bauherren dazu verpflichtet, mindestens eine Form von erneuerbarer Energien zu nutzen. Dazu zählen beispielsweise: 

• Photovoltaik- und Solaranlagen,
• Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen und
• erneuerbare Fern- und Abwärme

Somit übernimmt das Gebäudeenergiegesetz also im Wesentlichen die Regelungen des EEWärmeG, welches bisher den verpflichtenden Einsatz von erneuerbaren Energien im Neubau regelte. Gleichwohl sollten sich Bauherren und Immobilienbesitzer auf eine Verschärfung dieser Regelungen einstellen. Denn das GEG wird in 2023 oder 2024 wahrscheinlich angepasst.

Energieausweis und Erfüllungserklärung

Wenn Sie als privater Bauherr einen Neubau errichten, müssen Sie dafür sorgen, dass Sie nach der Fertigstellung einen Energieausweis erhalten. Fortan werden dort auch die CO2-Emissionen des Gebäudes aufgeführt. Der Energieausweis ist maximal für 10 Jahre gültig.

Zudem müssen Sie nach der Fertigstellung des Neubaus der zuständigen Baubehörde anhand einer Erfüllungserklärung nachweisen, dass der Neubau die Anforderungen des GEG erfüllt. Was im Detail dort festgehalten werden muss, bestimmt das Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes.

Was fordert das GEG bei Bestandsimmobilien?

Der energetische Standard für Modernisierungen hat sich gegenüber der EnEV 2016 nicht verändert. Das energetische Anforderungsniveau wurde also nicht angehoben. Die Änderungen erfolgten eher im Detail. Im folgendem Abschnitt fassen wir für Sie die wichtigsten Punkte zusammen. Das Gebäudeenergiegesetz sieht verschiedene Austausch- und Nachrüstpflichten für Bestandsimmobilien vor, die Sie als Immobilienbesitzer beachten sollten. Ansonsten drohen Bußgelder von 5.000 bis 50.000 €.

Austausch- und Nachrüstpflichten

• Öl- und Kohleheizungen: Sollte Ihr Heizkessel älter als 30 Jahre sein, dürfen Sie ihn nicht mehr nutzen und müssen ihn austauschen (GEG § 72). Ab 2026 dürfen Sie einen neuen Heizkessel, der mit Heizöl oder Kohle befüllt wird, in der Regel nur dann einbauen, wenn Sie eine Hybridlösung wählen, die die GEG-Anforderungen erfüllt.
• Dach oder oberste Geschossdecke: Gemäß § 47 GEG sind Sie dazu verpflichtet, die oberste Geschossdecke bzw. das Dach normgerecht zu dämmen. Die Pflicht gilt nicht, wenn Sie mindestens seit Februar 2002 in dem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnen. Somit übernimmt das GEG die Vorgaben aus der EnEV.
• Zugängliche Leitungen für Heizung und Warmwasser: Sollten diese durch unbeheizte Räume führen, müssen ungedämmte Leitungen gedämmt werden (GEG Anlage 8).

Somit gelten weiterhin die gesetzlichen Vorgaben für die Austausch- und Nachrüstpflichten bei Bestandsimmobilien − vorerst. Denn das GEG enthält eine Klausel zur Überprüfung der energetischen Anforderungen in 2023. Demnach ist es nicht ausgeschlossen, dass sich die Vorgaben für die energetische Sanierung eines Bestandsgebäudes sowie für den Neubau in 2023 oder 2024 ändern.

Energieausweis

Wohnen Sie seit mindestens 2006 in einem Haus oder in einer Eigentumswohnung und planen keinen Tapetenwechsel, dann brauchen Sie weder einen Energieausweis noch eine Energieberatung. Anders sieht es aus, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder neu vermieten wollen. In diesen beiden
Fällen brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Im nächsten Abschnitt gehen wir näher auf die Details zum Energieausweis nach GEG ein.

Welcher Energieausweis ist nach GEG Pflicht?

Es gibt 2 Varianten eines Energieausweises:

• Verbrauchsausweis
• Bedarfsausweis

Beide Energieausweis-Varianten sind GEG-konform. Die grundsätzliche Unterscheidung zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis gilt weiterhin.

Verbrauchsausweis

Denken Sie über einen Hausverkauf nach, könnten Sie sich für einen Verbrauchsausweis entscheiden. Er ist weniger aufwändig und kostengünstiger. Der Verbrauchsausweis, der Sie etwa 100 € kostet, ist für potentielle Käufer oder Mieter allerdings nur bedingt aussagekräftig.

Der Grund: Seine Angaben basieren auf den Jahresabrechnungen der vergangenen 3 Jahre. Je nachdem ob viel oder wenig geheizt wurde, schwanken die Verbrauchswerte. Somit lässt sich aus dem Verbrauchsausweis der energetische Zustand der Immobilie schlechter ablesen.

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis beziffert den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes. Er ist also für potentielle Käufer oder Mieter aussagekräftiger. Neben dem Neubau benötigen Sie einen Bedarfsausweis, wenn Ihre Immobilie vor 1977 erbaut, seitdem nicht saniert wurde und aus maximal 4 Wohneinheiten besteht.

Die Pflicht gilt auch, wenn Sie Ihre Immobilie umfangreich sanieren und eine energetische Gesamtbilanzierung gemäß GEG durchgeführt wird. In all den genannten Fällen ist der Bedarfsausweis also Pflicht und seine Ausstellung ist kostenpflichtig. Kalkulieren Sie mit etwa 300 bis 500 €.

Energieausweise nach GEG: Was hat sich geändert?

Viele Regelungen zum Energieausweis wurden aus der ehemaligen Energieeinsparverordnung in das Gebäudeenergiegesetz übernommen. Doch einige Vorgaben wurden verschärft bzw. ergänzt. Die wichtigsten Änderungen fassen wir an dieser Stelle für Sie zusammen: 

• Neu ist die verpflichtende Angabe der CO2-Emissionen im Energieausweis. Dies gilt für beide Energieausweis-Varianten. Der Energieausweis wird also aussagekräftiger.
• Um die Qualität des Verbrauchausweises weiter zu verbessern, gilt für die Aussteller eine stärkere Sorgfaltspflicht. Dies bedeutet unter anderem, dass der Aussteller die bestehende Immobilie entweder vor Ort besichtigt oder anhand geeigneter Fotos, die der Eigentümer ihm zur Verfügung stellt, bewertet.
• Als Eigentümer haben Sie die Verantwortung dafür, dass die bereitgestellten Daten auch korrekt sind. Hegt der Aussteller Zweifel, müssen Sie die bereitgestellten Daten überprüfen und eventuell korrigieren.
• Der Sanierungsstand sowie das Fälligkeitsdatum Ihrer inspektionspflichtigen Klimaanlage müssen nun auch im Verbrauchsausweis detailliert angegeben werden.
• Immobilienmakler werden durch das GEG ausdrücklich dazu verpflichtet, den Energieausweis bei einem Besichtigungstermin vorzulegen. Bei einer Missachtung droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 €.

Zusätzlich wird mit dem Gebäudeenergiegesetz ein "informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis" eingeführt. Dieses ist verbindlich für Sie, wenn Sie ein Ein- oder Zweifamilienhaus kaufen oder Ihre Bestandsimmobilie umfangreich sanieren wollen. Vorausgesetzt, Ihr Gesprächspartner ist dazu berechtigt, einen Energieausweis auszustellen. Zudem muss er diese Leistung einzeln und kostenlos anbieten.

Welche Übergangsfristen zum Energieausweis sieht das GEG vor?

Für die Ausstellung des Energieausweises sieht das Gebäudeenergiegesetz zwei Übergangsfristen vor.

1. Für Neubauten: Ist der Bauantrag für einen Neubau nach dem 31. Oktober 2020 eingegangen, wird der Energieausweis nach den neuen Anforderungen des GEG ausgestellt.
2. Für Bestandsimmobilien: Für energetische Maßnahmen, die ab dem 1. Mai 2021 an einer Bestandsimmobilie durchgeführt werden, erhalten Sie am Ende einen Energieausweis nach den Vorgaben des GEG. Für Maßnahmen, die bis zum 30. April 2021 abgeschlossen wurden, erhalten Sie einen Energieausweis nach den alten Vorgaben.

Sie wollen mehr über den Energieausweis erfahren? Dann empfehlen wir Ihnen unserem Ratgeberartikel "Energieausweis: Bedeutung, Auswahl und Kosten".

Welche Übergangsfrist zum Energieeinsparrecht sieht das GEG vor?

Gemäß § 111 des Gebäudeenergiegesetzes werden alle Bauvorhaben, bei denen bis zum 31.10.2020 der Bauantrag beziehungsweise die Bauanzeige gestellt wurde, nach der alten Energieeinsparverordnung sowie dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz bewertet. Für Bauvorhaben mit Bauantragsstellung beziehungsweise Bauanzeige ab dem 01.11.2020 ist das GEG anzuwenden.

GEG-Ausblick: Wie wahrscheinlich ist eine Überarbeitung?

Bereits jetzt ist absehbar, dass das aktuelle GEG in den nächsten Jahren angepasst wird. Dafür spricht einerseits, dass die energetischen Möglichkeiten bei Neubau oder der Sanierung von Bestandsimmobilien weiterhin wachsen.

Andererseits gibt es im Gebäudeenergiegesetz selbst eine zentrale Regelung, die den Weg für eine Überarbeitung ebnet. In § 9 des GEG wird eine Überprüfung angekündigt. Daher ist in 2024, mit einem aktualisierten Gesetzesvorschlag zu rechnen.

Private Bauherren und Immobilieneigentümer sollten also das GEG weiterhin im Blick behalten, denn im Grundsatz sind sie dafür verantwortlich, dass die GEG-Vorschriften eingehalten werden. Es sei denn, dass das GEG direkt Verantwortliche benennt.

Alles auf einen Blick zum Gebäudeenergiegesetz

Das GEG ist am 1.11.2020 in Kraft getreten und bündelt fortan die Energieeinsparverordnung, das Energieeinspargesetz und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz in einem Gesetz. Das Energiesparrecht wird also vereinheitlicht. An dieser Stelle fassen wir die wichtigsten Fakten zum GEG für Sie zusammen: 

• Mit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes bleibt der bisherige energetische Standard für Neubauten und Bestandsimmobilien erhalten.
• Das GEG erweitert die Auswahlmöglichkeiten bei der Nutzung von erneuerbaren Energien. Fortan ist es erlaubt, den Brennkessel mit Biogas, Biomethan und biogenem Flüssiggas zu befüllen.
• Auch gebäudenah erzeugter und vorrangig selbst genutzter Strom darf auf den Primärenergiebedarf angerechnet werden.
• Eigentümer von Bestandsgebäuden müssen bestimmte Austausch- und Nachrüstpflichten erfüllen.
• Öl- und Kohleheizungen dürfen ab 2026, bis auf wenige Ausnahmen, nur noch in Kombination mit erneuerbaren Energiequellen eingebaut und betrieben werden.
• Bei umfangreichen Sanierungen von Ein- und Zweifamilienhauses ist eine Energieberatung mit einem qualifizierten Energieberater für den Eigentümer Pflicht.
• Die Vorgaben für die Erstellung und Verwendung des Energieausweises haben sich durch das GEG verändert. So müssen beispielsweise die CO2-Emissionen des Gebäudes im Energieausweis angegeben werden.

Ob privater Bauherr oder Eigenheimbesitzer: Mit der Einhaltung des Gebäudeenergiegesetzes leisten Sie nicht nur einen aktiven Beitrag zum Klimaschutz. Sie verringern auch nachhaltig Ihre Energiekosten und schützen sich vor Bußgeldern. Dabei unterstützt Sie der Staat durch zahlreiche Förderprogramme.