Gebäudeenergiegesetz: Das müssen Bauherren und Eigentümer wissen

Was ist das Gebäudeenergiegesetz?

Das Gebäudeenergiegesetz regelt die energetischen Anforderungen für beheizte und klimatisierte Gebäude. Es geht also um Vorgaben zur Heizungs- und Klimatechnik, zur Wärmedämmung, Hitzeschutz von Gebäuden und der Nutzung erneuerbarer Energien. Zudem enthält das GEG Regeln zur Erstellung und zur Verwendung des Energieausweises.

Das GEG ist seit November 2020 in Kraft und fasst die ehemalige Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) unter einem Hut zusammen. Im Jahr erhielt das GEG eine Überarbeitung.

Mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz verfolgt die Bundesregierung gleich mehrere Ziele: 

• Das vorrangige Ziel des GEG ist es, den Energiebedarf von Gebäuden zu senken sowie den Einsatz von erneuerbaren Energien für die Erzeugung von Wärme und Kälte zu fördern.
• Durch die Zusammenführung der bisherigen Gesetzestexte wird das Energieeinsparrecht für Neubauten und Bestandsgebäude vereinheitlicht und vereinfacht.
• Zugleich setzt das GEG die EU-Gebäuderichtlinie um. Demnach müssen alle Neubauten ab 2021 die energetischen Anforderungen eines Niedrigstenergiegebäudes erfüllen.
• Ferner möchte die Bundesregierung bis zum Jahr 2045 einen klimaneutralen Gebäudebestand erreichen. Um dieses ambitionierte Ziel zu verwirklichen, braucht es unter anderem einen höheren Anteil von erneuerbaren Energien und energieeffizientere Gebäude. 

Insgesamt betrachtet, ebnet das GEG somit den Weg für mehr Klimaschutz im Immobiliensektor.

Was fordert das GEG 2023 im Neubau?

Gemäß GEG müssen alle Neubauten, die 2023 geplant und errichtet werden, einem Niedrigstenergiegebäude entsprechen. Es dient als Referenzobjekt. Ein Niedrigstenergiehaus erfüllt die Anforderungen eines Effizienzhaus 55. Ab 2025 soll dann das Effizienzhaus 40 als neuer Standard bei Neubauten gültig sein. Die technische Ausführung des Referenzgebäudes wird in den Anlagen 1 und 2 des GEG definiert.

Allgemeine Anforderungen an einen Neubau

Folgende Anforderungen muss ein neues Wohngebäude nach GEG erfüllen: 

• Jahres-Primärenergiebedarf: Er berücksichtigt die gesamte Prozesskette des Energieverbrauchs. Also von der Gewinnung, über den Transport bis zum Verbrauch. Laut GEG § 15 darf der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung das 0,55-fache des entsprechenden Referenzgebäudes nicht überschreiten. Bei einem Niedrigstenergiehaus liegt er bei 40 kWh/m²*a).
• Baulicher Wärmeschutz: Der Wärmeverlust durch die Gebäudehülle darf maximal das 1,0-fache des entsprechenden Wertes des jeweiligen Referenzgebäudes überschreiten. Die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz haben sich gegenüber der EnEV (2016) nicht verändert.
• Wärmebrücken: Die Wärmeverluste durch Anschlüsse in der Gebäudehülle sollten so gering wie möglich, aber auch wirtschaftlich vertretbar sein. Die Wärmeverluste werden auch in der Energiebilanzierung berücksichtigt (GEG § 12).
• Dichtheit: Die Gebäudehülle muss luftundurchlässig und abgedichtet sein, aber einen Mindestluftwechsel für die Nutzer und Heizung ermöglichen (GEG § 13).
• Sommerlicher Hitzeschutz: Der Neubau ist so zu errichten, dass die Sonneneinstrahlung durch die anerkannten Regeln der Technik begrenzt wird (GEG § 14). 

Gut zu wissen: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert unter anderem die Errichtung eines Effizienzhaus 40 mit zinsgünstigen Darlehen.

Einsatz von erneuerbaren Energien im Neubau

Das GEG erweiterte 2021 die Auswahlmöglichkeiten, um erneuerbare Energien für den Wärme- und Kältebedarf eines Wohngebäudes einzusetzen. Folgende Energieträger dürfen seitdem zusätzlich verwendet werden: 

• Biogas
• Biomethan
• Biogenes Flüssiggas
• Gebäudenah erzeugter Ökostrom

Abhängig vom gewählten Energieträger gelten unterschiedliche Mindestanteile, um den Wärme- und Kälteenergiebedarf des Gebäudes durch erneuerbare Energien zu decken. Der Einsatz von erneuerbaren Energien für den Wärme- und Kältebedarf ist im Neubau seit Jahren gängige Praxis. Demnach sind private Bauherren dazu verpflichtet, mindestens eine Form von erneuerbarer Energie zu nutzen. Dazu zählen beispielsweise: 

• Photovoltaik - und Solaranlagen,
• Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen und erneuerbare Fern- und Abwärme

Somit übernimmt das Gebäudeenergiegesetz also im Wesentlichen die Regelungen des EEWärmeG, welches bisher den verpflichtenden Einsatz von erneuerbaren Energien im Neubau regelte. Gleichwohl sollten sich Bauherren und Immobilienbesitzer auf eine Verschärfung dieser Regelungen einstellen. Denn das GEG wird 2023 neu angepasst.

Energieausweis und Erfüllungserklärung

Wenn Sie als privater Bauherr einen Neubau errichten, müssen Sie dafür sorgen, dass Sie nach der Fertigstellung einen Energieausweis erhalten. Fortan werden dort auch die CO2-Emissionen des Gebäudes aufgeführt. Der Energieausweis ist maximal für 10 Jahre gültig.

Zudem müssen Sie nach der Fertigstellung des Neubaus der zuständigen Baubehörde anhand einer Erfüllungserklärung nachweisen, dass der Neubau die Anforderungen des GEG erfüllt. Was im Detail dort festgehalten werden muss, bestimmt das Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes.

Was fordert das GEG bei Bestandsimmobilien?

Der energetische Standard für Modernisierungen hat sich gegenüber der EnEV 2016 nicht verändert. Das energetische Anforderungsniveau wurde also nicht angehoben. Die Änderungen erfolgten eher im Detail. Im folgenden Abschnitt fassen wir für Sie die wichtigsten Punkte zusammen. Das Gebäudeenergiegesetz sieht verschiedene Austausch- und Nachrüstpflichten für Bestandsimmobilien vor, die Sie als Immobilienbesitzer beachten sollten. Ansonsten drohen Bußgelder von 5.000 € bis 50.000 €.

Austausch von Öl-, Gas- und Kohleheizungen

Öl-, Gas- und Kohleheizungen dürfen gemäß GEG § 72 nicht länger als 30 Jahre im Einsatz sein und müssen dementsprechend ausgetauscht werden. Durch die Überarbeitung von 2023 neu hinzugekommen ist die Vorgabe, dass neu installierte Heizungen ab 2024 mindestens aus 65 % erneuerbaren Energien gespeist werden. Die Installation einer reinen Öl-, Kohle- oder Gasheizung, ist somit ab 2024 bis auf ein paar Ausnahmen nicht mehr erlaubt.

Das GEG gibt keine Vorgaben, wie der Anteil von 65 % erneuerbaren Energien erreicht werden muss. Jeder Eigentümer ist frei in der Wahl der bevorzugten Technologie. Mögliche Heizungstypen sind unter anderem:

• Wärmepumpen
• Biomasseheizungen
• Gasheizungen, die mit Biomethan, Wasserstoff oder anderen grünen Gasen betrieben werden
• Fern- oder Nahwärme
• Hybridheizungen
• Stromdirektheizungen

Die Bundesregierung unterstütz Betroffenen mit Förderungen und gewährt Übergangsfristen für den Austausch. Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgebertext „Neue Heizung 2024: Vorschriften, Kosten und Förderungen“.

Nachrüstpflichten

• Dach oder oberste Geschossdecke: Gemäß § 47 GEG sind Sie dazu verpflichtet, die oberste Geschossdecke bzw. das Dach normgerecht zu dämmen. Die Pflicht gilt nicht, wenn Sie mindestens seit Februar 2002 in dem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnen. Somit übernimmt das GEG die Vorgaben aus der EnEV.
• Zugängliche Leitungen für Heizung und Warmwasser: Sollten diese durch unbeheizte Räume führen, müssen ungedämmte Leitungen gedämmt werden (GEG Anlage 8).

Somit gelten weiterhin die gesetzlichen Vorgaben für die Austausch- und Nachrüstpflichten bei Bestandsimmobilien − vorerst.

Energieausweis

Wohnen Sie seit mindestens 2006 in einem Haus oder in einer Eigentumswohnung und planen demnächst keinen Umzug, dann brauchen Sie weder einen Energieausweis noch eine Energieberatung. Anders sieht es aus, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder neu vermieten wollen. In diesen beiden Fällen brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Im nächsten Abschnitt gehen wir näher auf die Details zum Energieausweis nach GEG ein.

Welcher Energieausweis ist nach GEG Pflicht?

Es gibt 2 Varianten eines Energieausweises:

• Verbrauchsausweis
• Bedarfsausweis

Beide Energieausweis-Varianten sind GEG-konform. Die grundsätzliche Unterscheidung zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis gilt weiterhin.

Energieausweise nach GEG: Was hat sich geändert?

Viele Regelungen zum Energieausweis wurden aus der ehemaligen Energieeinsparverordnung in das Gebäudeenergiegesetz übernommen. Doch einige Vorgaben wurden verschärft bzw. ergänzt. Die wichtigsten Änderungen fassen wir an dieser Stelle für Sie zusammen: 

• Neu ist die verpflichtende Angabe der CO2-Emissionen im Energieausweis. Dies gilt für beide Energieausweis-Varianten. Der Energieausweis wird also aussagekräftiger.
• Um die Qualität des Verbrauchausweises weiter zu verbessern, gilt für die Aussteller eine stärkere Sorgfaltspflicht. Dies bedeutet unter anderem, dass der Aussteller die bestehende Immobilie entweder vor Ort besichtigt oder anhand geeigneter Fotos, die der Eigentümer ihm zur Verfügung stellt, bewertet.
• Als Eigentümer haben Sie die Verantwortung dafür, dass die bereitgestellten Daten auch korrekt sind. Hegt der Aussteller Zweifel, müssen Sie die bereitgestellten Daten überprüfen und eventuell korrigieren.
• Der Sanierungsstand sowie das Fälligkeitsdatum Ihrer inspektionspflichtigen Klimaanlage müssen nun auch im Verbrauchsausweis detailliert angegeben werden.
• Immobilienmakler werden durch das GEG ausdrücklich dazu verpflichtet, den Energieausweis bei einem Besichtigungstermin vorzulegen. Bei einer Missachtung droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 €.

Zusätzlich wird mit dem Gebäudeenergiegesetz ein "informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis" eingeführt. Dieses ist verbindlich für Sie, wenn Sie ein Ein- oder Zweifamilienhaus kaufen oder Ihre Bestandsimmobilie umfangreich sanieren wollen. Vorausgesetzt, Ihr Gesprächspartner ist dazu berechtigt, einen Energieausweis auszustellen. Zudem muss er diese Leistung einzeln und kostenlos anbieten.

Welche Übergangsfristen zum Energieausweis sieht das GEG vor?

Für die Ausstellung des Energieausweises sieht das Gebäudeenergiegesetz zwei Übergangsfristen vor.

1. Für Neubauten: Ist der Bauantrag für einen Neubau nach dem 31. Oktober 2020 eingegangen, wird der Energieausweis nach den neuen Anforderungen des GEG ausgestellt.
2. Für Bestandsimmobilien: Für energetische Maßnahmen, die ab dem 1. Mai 2021 an einer Bestandsimmobilie durchgeführt werden, erhalten Sie am Ende einen Energieausweis nach den Vorgaben des GEG. Für Maßnahmen, die bis zum 30. April 2021 abgeschlossen wurden, erhalten Sie einen Energieausweis nach den alten Vorgaben.

Sie wollen mehr über den Energieausweis erfahren? Dann empfehlen wir Ihnen unserem Ratgeberartikel "Energieausweis: Bedeutung, Auswahl und Kosten".

Welche Übergangsfrist zum Energieeinsparrecht sieht das GEG vor?

Gemäß § 111 des Gebäudeenergiegesetzes werden alle Bauvorhaben, bei denen bis zum 31.10.2020 der Bauantrag beziehungsweise die Bauanzeige gestellt wurde, nach der alten Energieeinsparverordnung sowie dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz bewertet. Für Bauvorhaben mit Bauantragsstellung beziehungsweise Bauanzeige ab dem 01.11.2020 ist das GEG anzuwenden.

GEG-Ausblick: Wie wahrscheinlich ist eine Überarbeitung?

Da das GEG bereits 2023 angepasst wurde, ist eine weitere größeren Überarbeitung in den kommenden Jahren eher unwahrscheinlich. Kleinere Änderungen sind eher wahrscheinlich. So müssen Neubauten ab 2025 dem Effizienzhaus 40 Standard entsprechen.

Private Bauherren und Immobilieneigentümer sollten also das GEG weiterhin im Blick behalten, denn im Grundsatz sind sie dafür verantwortlich, dass die GEG-Vorschriften eingehalten werden. Es sei denn, dass das GEG direkt Verantwortliche benennt.