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Umschuldung der Baufinanzierung: Neue Bank, bessere Bauzinsen

Ist das Ende Ihrer Zinsbindung in Sicht? Dann ist Ihre Chance gekommen, mit einer Umschuldung Ihrer Baufinanzierung zu sparen. Wir zeigen in diesem Artikel, was Sie dabei beachten müssen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was Umschuldung bedeutet

      Wer eine Baufinanzierung abschließt, bindet sich durch die festzulegende Sollzinsbindung lange an den Kredit, in der Regel zwischen fünf und 30 Jahre. Anschließend ist ein Baudarlehen trotzdem oft noch nicht vollständig getilgt. Das heißt: Sobald die Zinsbindung ausläuft, muss eine Restschuld weiterfinanziert werden – eine Anschlussfinanzierung wird benötigt. Meist sind die Angebote zur Anschlussfinanzierung bei anderen Kreditinstituten attraktiver als bei der eigenen Bank. Eine Umschuldung, bei der Sie den Kreditanbieter wechseln und den bestehenden Kredit durch einen neuen Kredit ablösen, ist daher oft eine gute Lösung, um die Restsumme Ihrer Schulden zu tilgen.

      In Zeiten sinkender Bauzinsen versuchen Immobilienkäufer jedoch oft vor Ende der Zinsbindung aus Ihrem Finanzierungsvertrag herauszukommen. Denn sinken die Zinsen mit der Zeit herab, können durch eine Umschuldung der Immobilienfinanzierung grosse Ersparnisse errreicht werden. Zum Vergleich: Wer 1987 einen Kredit abgeschlossen hat, musste damals zwischen sieben und acht Prozent Zinsen zahlen, heute sind es gerade mal ein oder zwei Prozent. Wer also heute das Kreditinstitut wechselt und einen neuen Vertrag abschließt, bei dem er sich nur um wenige Prozentpunkte im Zins verbessert, kann über die Jahre hinweg viele tausend Euro sparen. Eine Umschuldung während der Zinsbindung ist allerdings nicht so einfach: Eine Baufinanzierung lässt sich nicht ohne Weiteres kündigen.

      Wann eine Umschuldung möglich ist

      Voraussetzung für die Umschuldung einer Baufinanzierung ist, aus dem bestehenden Kreditvertrag herauszukommen, um einen neuen abschließen zu können. Vor Ablauf der Sollzinsbindung ist eine Kündigung der Baufinanzierung nur in Ausnahmefällen möglich. Dagegen haben Sie mit dem Ablauf der Sollzinsbindung praktisch freie Hand.

      Baufinanzierung umschulden vor Ablauf der Sollzinsbindung

      Den Vertrag vorzeitig vor Ablauf der Sollzinsbindung zu kündigen ist generell nur in drei Fällen möglich:

      1. Sie wollen die Immobilie verkaufen: Es steht Ihnen jederzeit frei, Ihr Eigenheim zu verkaufen. In diesem Fall ist die Bank verpflichtet, Sie aus dem dazu gehörenden Kreditvertrag zu entlassen, sie darf Ihnen dazu aber eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.

      2. Sie benötigen eine Nachfinanzierung: Sie wollen den Kredit aufstocken, um einen Umbau vorzunehmen, der aufgrund von Veränderungen im Privatleben notwendig geworden ist. Plötzlich eintretende Pflegebedürftigkeit ist dafür ein gutes Beispiel, dann muss die Wohnung meist barrierefrei umgebaut werden. Ist die Bank nicht bereit, Ihnen einen höheren Kredit zu gewähren, obwohl dies rein rechnerisch möglich wäre, haben Sie in der Regel ein Kündigungsrecht. Auch hier wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben.

      3. Ihr Kredit läuft bereits länger als 10 Jahre: Laut Gesetzgebung (§489 BGB) können Sie Ihre Baufinanzierung nach zehn Jahren jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, und zwar kostenlos. In diesem Fall darf die Bank also keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Dabei ist unerheblich, welche Zinsbindung Sie zu Beginn definiert haben. Selbst eine Baufinanzierung mit 30-jähriger Zinsbindung ist somit nach zehn Jahren kündbar.

      Baufinanzierung umschulden nach Ablauf der Sollzinsbindung

      Mit der Baufinanzierung sind Sie an die Sollzinsbindung gebunden und kommen nur vorzeitig heraus, wenn Sie die Immobilie verkaufen, die dringend benötigte Nachfinanzierung nicht erhalten oder wenn Ihr Vertrag bereits länger als zehn Jahre läuft. In allen anderen Fällen heißt es: Warten, bis die Zinsbindung abgelaufen ist. Das bedeutet aber nicht, dass Sie in der Zwischenzeit untätig bleiben müssen. Im Gegenteil: Ihre Anschlussfinanzierung können Sie schon viel früher in trockene Tücher bringen. Das hat Vorteile: Zum einen müssen Sie sich dann keine Gedanken mehr darum machen, und zum anderen bietet sich die Möglichkeit, die heute günstigen Zinsen für Ihre künftige Finanzierung zu sichern. Bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus können Sie den neuen Kreditvertrag für die Zeit nach Ihrer ersten Baufinanzierung abschließen. Dann warten Sie, bis die Zinsbindung abgelaufen ist und tilgen mit der Kreditsumme aus dem vorzeitig abgeschlossenen Vertrag die Restschuld der ersten Baufinanzierung.

      Ab wann Sie umschulden können

      Nicht jede Form der Umschuldung lässt sich zu jedem Zeitpunkt realisieren:

      • Wenn Ihre Zinsbindung noch mehr als fünfeinhalb Jahre läuft, ist die Umschuldung Ihrer Baufinanzierung so gut wie unmöglich. In dieser Phase lässt die Bank Sie nur unter den oben genannten Bedingungen aus dem Vertrag.
      • Wenn Ihre Zinsbindung noch sechs Monate bis fünf Jahre läuft, können Sie zur Umschuldung ein Forward Darlehen nutzen. Damit schließen Sie bereits heute einen Darlehensvertrag zu den aktuell günstigen Zinsen ab, dessen Rückzahlung aber erst nach Ablauf Ihrer bisherigen Zinsbindung beginnt. Der Vorteil liegt darin, dass Sie sich gegen einen minimalen Zinsaufschlag bereits jetzt das derzeit günstige Zinsniveau sichern. Sollten die Zinsen dann steigen, können Sie ganz beruhigt sein: Sie haben Ihren Zinssatz sicher. Besonders wenn steigende Zinsen zu erwarten sind, lohnt sich die Umschuldung mit einem Forward Darlehen für Sie.
      • Wenn Ihre Zinsbindung in den kommenden sechs Monaten endet, ist die Umschuldung Ihrer Baufinanzierung problemlos möglich. Sie können nach dem Vergleich verschiedener Immobilienfinanzierungsanbieter mehrere Finanzierungsvorschläge einholen und ein günstigeres Darlehen abschließen.

      Kosten, Aufwand und Nutzen einer Umschuldung

      Bei einer Umschuldung wechseln Sie in der Regel die Bank und damit den Gläubiger, der bisher für den Kredit im Grundbuch eingetragen war. An seine Stelle tritt der neue Gläubiger. Die Grundbuchänderung muss von einem Notar vorgenommen werden, und dabei halten sowohl das Grundbuchamt als auch der Notar das Portemonnaie auf. In der Regel belaufen sich diese Nebenkosten auf etwa 0,3 Prozent der Darlehenssumme. Mal angenommen, Ihre Restschuld beträgt noch 180.000 Euro, dann müssten Sie 540 Euro dafür aufbringen. Wenn Sie sich mit der neuen Finanzierung einen besseren Sollzins an Land ziehen, haben Sie die Gebühren schnell wieder hereingeholt, wie unsere Beispielrechnung zeigt. Hier sehen Sie: Ist der Sollzins nur 0,3 Prozent pro Jahr besser (2,0 statt 2,3 Prozent), sparen Sie innerhalb von zehn Jahren 2486,54 Euro Zinskosten. Davon müssen Sie nun noch die 540 Euro Notar- und Grundbuchgebühren abziehen, aber es bleibt ein Gewinn von 1946,54 Euro.

      BedingungenAltes DarlehenNeues Darlehen
      Restschuld180.000 €180.000 €
      Neue Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
      Sollzins2,3 % p.a.2,0 % p.a.
      Tilgung3,0 % p.a.3,0 % p.a.
      Monatliche Raten795 €750 €
      Tilgung nach 10 Jahren28.584,77 €28.371,31 €
      Restschuld nach 10 Jahren151.415,23 €151.628,69 €
      Zinskosten nach 10 Jahren19.115,23 €16.628,69 €
      Gebühren für Grundbuch und Notar540 €keine (kein Wechsel)
      Beispielrechnung: Sparpotenzial einer Umschuldung

      Vorteile einer Umschuldung

      Weniger Zinskosten, schneller tilgen

      Das Zinsniveau ist aktuell sehr niedrig. Das können Sie sowohl für eine Prolongation, also die Verlängerung Ihrer Baufinanzierung bei der alten Bank, als auch für eine Umschuldung zu einer neuen Bank nutzen. Allerdings sind neue Angebote oft besser. Betrachten Sie die Marktlage deshalb ganz genau. Denn ein besserer Sollzins hilft Ihnen nicht nur dabei, Zinskosten zu sparen. Er gibt Ihnen auch die Möglichkeit, schneller zu tilgen, ohne eine höhere Monatsrate leisten zu müssen. Allein dadurch kann sich der Wechsel zu einem neuen Anbieter doppelt lohnen.

      Schon ab einer Differenz von 0,2 Prozent zu Ihrem aktuellen Zinssatz übersteigt die Zinsersparnis die Wechselkosten.

      Bessere Verhandlungsposition

      Ziehen Sie eine Umschuldung am besten lautstark in Erwägung, und zwar so, dass Ihre Hausbank von Ihren Plänen Wind bekommt. Das versetzt Sie in eine bessere Verhandlungsposition. Machen Sie also ruhig deutlich, dass Sie abwanderungswillig sind und handeln Sie bessere Zinskonditionen aus. Als Anschlussfinanzierer genießen Sie ohnehin einen anderen Status als Erstfinanzierer: Zum einen liegt das daran, dass sich der Darlehensbetrag bereits reduziert hat. Damit sinkt automatisch der Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung, denn das Finanzierungsrisiko ist mitgesunken. Gleichzeitig hat sich das Verhältnis zwischen Darlehen und Immobilienwert auf jeden Fall verbessert. Außerdem bedeutet eine Umschuldung für eine Bank immer einen geringeren Bearbeitungsaufwand und ein niedrigeres Risiko, weil sich die Kreditnehmer wesentlich fundierter mit ihrer Finanzsituation auseinandergesetzt haben und besser einschätzen können, was sie sich leisten können. Die Bank sollte Ihnen in jedem Fall im Zinssatz entgegen kommen, um Sie als Kunden zu behalten.

      Darlehen durch Umschuldung optimieren

      Mit der Anschlussfinanzierung haben Sie die einmalige Gelegenheit, Ihre derzeitige Finanzierung zu optimieren. Denn bei Ihnen kann sich in der Vergangenheit einiges verändert haben. Vielleicht erzielen Sie höhere Einkommen oder haben mittlerweile etwas gespart, das nun in die Baufinanzierung fließen kann. Mit einer Umschuldung können Sie die Baufinanzierung Ihrer Lebenssituation anpassen. Prüfen Sie vor allem zwei Variablen: die monatliche Rate und den Tilgungssatz. Die derzeit niedrigen Zinsen verleihen Ihnen ungeahnte Möglichkeiten. Beispielsweise können Sie bei gleich hoher Monatsrate mehr tilgen oder sich wieder mehr finanziellen Freiraum verschaffen.

      Variante 1: Monatsrate beibehalten, mehr tilgen

      Sie behalten Ihre Monatsrate bei. Durch den geringeren Zinssatz wird automatisch ein größerer Teil für die Tilgung verwendet. Sie zahlen Ihr Darlehen also schneller ab, verkürzen die Laufzeit und sind auf diese Weise schneller schuldenfrei.

      Variante 2: Monatsrate absenken für mehr finanziellen Freiraum

      Die günstigeren Zinsen versetzen Sie bei der Umschuldung in die Position, Ihre Monatsrate herabzusenken, aber trotzdem genauso schnell zu tilgen wie zuvor. Diese Option bietet sich an, wenn Sie die finanzielle Belastung reduzieren und sich Monat für Monat wieder etwas mehr Freiraum verschaffen möchten.

      Variante 3: Längere Zinsbindung wählen

      Durch den Zinsvorteil könnten Sie auch eine längere Zinsbindung von bis zu 30 Jahren wählen. Sie bekommen bei der Umschuldung von vorneherein einen besseren Zins angeboten. Längere Zinsbindungen erhöhen den Zins allerdings wieder. Im Endeffekt erhalten Sie vermutlich denselben Zins wie zuvor, aber mit der langen Zinsbindung geht mehr Planungssicherheit einher. Sie schalten das Zinsänderungsrisiko über einen längeren Zeitraum hinweg aus.

      Variante 4: Mehr Extras einbauen

      Viele Sonderkonditionen kosten bei Baufinanzierungen extra. Wollen Sie beispielsweise jährlich mehr Sondertilgungen als nur die standardmäßigen 5 Prozent pro Jahr leisten, erhöht sich durch diese Sonderoption der Sollzins. Wenn Sie von vorneherein einen niedrigeren Zins durch die Umschuldung erhalten, stehen Ihnen solche Möglichkeiten plötzlich offen. 

      Umschuldung selbst berechnen

      Mit unserem Bauzinsen Rechner können Sie die verschiedenen Umschuldungsvarianten für sich einmal durchrechnen: Geben Sie im Feld "Darlehensbetrag" Ihre Restschuld ein und testen Sie höhere, monatliche Raten, verschiedene Sollzinsbindungen oder einen höheren Tilgungssatz. Im Ergebnisfeld sehen Sie direkt, wie sich die Veränderungen auf Ihre Anschlussfinanzierung auswirken und bekommen so ein Gefühl dafür, welche Variante am besten zu Ihnen passt.

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      Zeitaufwand beim Umschulden

      Der Aufwand einer Umschuldung hält sich in der Regel in Grenzen. Durch die Erstbeantragung Ihrer Baufinanzierung verfügen Sie noch über alle Unterlagen, die Sie nun benötigen. Bei Dr. Klein geht eine Umschuldung folgendermaßen vonstatten: In einem Informationsgespräch – per Telefon oder vor Ort – erklärt der Berater alle Möglichkeiten der Ablösung und den Ablauf des Prozesses. Anschließend reichen Sie Ihre Unterlagen unverbindlich per Mail, Fax oder Post ein. Unsere Spezialisten prüfen das Ganze und sichten daraufhin verschiedene Anbieter für Ihren Immobilienkredit. Anschließend erhalten Sie eine individuelle und konkrete Finanzierungslösung. Sobald Sie sich entschieden und den Darlehensvertrag unterschrieben haben, übernimmt Dr. Klein die weitere Abwicklung. So können Sie nicht nur bares Geld, sondern auch wertvolle Zeit sparen. Sollten Sie sich stattdessen für eine Prolongation entscheiden, übernehmen wir auf Wunsch auch die Verhandlung mit Ihrer Hausbank.

      Richtig umschulden, alle Vorteile nutzen

      Als Erfinder des Forward Darlehens wissen wir, wie wichtig gute Konditionen für Umschuldungen sind. Wir achten jedoch nicht nur auf den Zinssatz, sondern wählen für Sie Finanzierungslösungen aus, bei denen auch alle anderen Rahmenbedingungen stimmen. Um unsere Beratungsleistung in Anspruch zu nehmen, fordern Sie einfach aktuelle Finanzierungsvorschläge von uns an, Ihr Berater vor Ort setzt sich umgehend mit Ihnen in Verbindung.

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