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Umschuldung der Baufinanzierung: Baukredit umschulden, Zinsen sparen

Ist das Ende Ihrer Zinsbindung in Sicht? Dann ist Ihre Chance gekommen, mit einer Umschuldung Ihrer Baufinanzierung zu sparen. Wir zeigen in diesem Artikel, was Sie dabei beachten müssen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist Umschuldung?

      Eine Umschuldung meint den Abschluss eines neuen Kreditvertrages zu günstigeren Konditionen. Häufig ist eine Umschuldung mit einem Wechsel des Bankinstitutes verbunden. Dieser Schritt ist allerdings nur erforderlich, wenn Ihre aktuelle Bank Ihnen kein attraktives Angebot offeriert. Wer eine Baufinanzierung abschließt, bindet sich durch die festzulegende Sollzinsbindung lange an den Kredit, in der Regel zwischen fünf und 30 Jahre. Anschließend ist ein Baudarlehen trotzdem oft noch nicht vollständig getilgt. Das heißt: Sobald die Zinsbindung ausläuft, muss eine Restschuld weiterfinanziert werden – eine Anschlussfinanzierung wird benötigt. Meist sind die Angebote zur Anschlussfinanzierung bei anderen Kreditinstituten attraktiver als bei der eigenen Bank. Eine Umschuldung, bei der Sie den Kreditanbieter wechseln und den bestehenden Kredit durch einen neuen Kredit ablösen, ist daher oft eine gute Lösung, um die Restsumme Ihrer Schulden zu tilgen.

      Die aktuellen Bauzinsen sind sehr niedrig, sodass es sich für Immobilienkäufer anbietet, einen Blick in Ihre Vertragsunterlagen zu riskieren. Haben Sie Ihren Baukredit zu einem weitaus höheren Zinssatz abgeschlossen, können durch eine Umschuldung der Immobilienfinanzierung große Ersparnisse erreicht werden. Dabei bringen schon wenige Zehntelprozent eine erhebliche Kosteneinsparung. Eine Umschuldung während der Zinsbindung ist allerdings nicht so einfach: Eine Baufinanzierung lässt sich nicht ohne Weiteres kündigen.

      Möchten Sie Ihren Ratenkredit umschulden, können Sie die Umschuldung jederzeit vornehmen. Voraussetzung ist, dass der Kredit nach dem 11. Juni 2010 abgeschlossen wurde. Für die Kredite, die vor diesem Termin unterschrieben wurden, gelten die vertraglich vereinbarten Regelungen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt auch bei Ratenkrediten an. Sie fällt jedoch weitaus geringer aus, als bei einer Baufinanzierung. 

      Umschuldung: Wie Sie wirklich sparen

      Bei einer Umschuldung wechseln Sie in der Regel die Bank und damit den Gläubiger, der bisher für den Baukredit im Grundbuch eingetragen war. An seine Stelle tritt der neue Gläubiger. Die Grundbuchänderung muss von einem Notar vorgenommen werden, und dabei halten sowohl das Grundbuchamt als auch der Notar das Portemonnaie auf. In der Regel belaufen sich diese Nebenkosten auf etwa 0,3 Prozent der Darlehenssumme. Mal angenommen, Ihre Restschuld beträgt noch 180.000 Euro, dann müssten Sie 540 Euro dafür aufbringen. Wenn Sie Ihren Baukredit umschulden und damit einen besseren Sollzins an Land ziehen, haben Sie die Gebühren schnell wieder hereingeholt, wie unsere Beispielrechnung zeigt. Hier sehen Sie: Ist der Sollzins nur 0,3 Prozent pro Jahr besser (1,3 statt 1,6 Prozent), sparen Sie innerhalb von zehn Jahren 4.879,61 Euro Zinskosten. Davon müssen Sie nun noch die 540 Euro Notar- und Grundbuchgebühren abziehen, aber es bleibt ein Gewinn von 4.339,61 Euro, den Sie mit einer Umschuldung generieren.

      BedingungenAltes DarlehenNeues Darlehen
      Restschuld180.000 €180.000 €
      Neue Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
      Sollzins1,6 % p.a.1,3 % p.a.
      Tilgung3,0 % p.a.3,3 % p.a.
      Monatliche Raten690 €690 €
      Tilgung nach 10 Jahren58.517,65 €63.397,26 €
      Restschuld nach 10 Jahren121.482,35 €116.602,74 €
      Zinskosten nach 10 Jahren24.282,35 €19.402,74 €
      Gebühren für Grundbuch und Notar keine (kein Wechsel)540 €
      Beispielrechnung: Sparpotenzial einer Umschuldung

      Darlehen durch Umschuldung optimieren

      Mit der Anschlussfinanzierung haben Sie die einmalige Gelegenheit, Ihre derzeitige Finanzierung zu optimieren. Denn bei Ihnen kann sich in der Vergangenheit einiges verändert haben. Vielleicht erzielen Sie höhere Einkommen oder haben mittlerweile etwas gespart, das nun in die Baufinanzierung fließen kann. Mit einer Umschuldung können Sie die Baufinanzierung Ihrer Lebenssituation anpassen. Prüfen Sie vor allem zwei Variablen: die monatliche Rate und den Tilgungssatz. Die derzeit niedrigen Zinsen verleihen Ihnen diverse Möglichkeiten. 

      Variante 1: Monatsrate beibehalten, mehr tilgen

      Sie behalten Ihre Monatsrate bei einer Umschuldung bei. Durch den geringeren Zinssatz wird automatisch ein größerer Teil für die Tilgung verwendet. Sie zahlen Ihr Darlehen also schneller ab, verkürzen die Laufzeit und sind auf diese Weise schneller schuldenfrei.

      Variante 2: Monatsrate absenken für mehr finanziellen Freiraum

      Die günstigeren Zinsen versetzen Sie bei der Umschuldung in die Position, Ihre Monatsrate herabzusenken, aber trotzdem genauso schnell zu tilgen wie zuvor. Diese Option bietet sich an, wenn Sie die finanzielle Belastung reduzieren und sich Monat für Monat wieder etwas mehr Freiraum verschaffen möchten.

      Variante 3: Längere Zinsbindung wählen

      Durch den Zinsvorteil könnten Sie auch eine längere Zinsbindung von bis zu 30 Jahren wählen. Sie bekommen bei der Umschuldung von vorneherein einen besseren Zins angeboten. Längere Zinsbindungen erhöhen den Zins allerdings wieder. Im Endeffekt erhalten Sie vermutlich denselben Zins wie zuvor, aber mit der langen Zinsbindung geht mehr Planungssicherheit einher. Sie schalten das Zinsänderungsrisiko bei einer Umschuldung über einen längeren Zeitraum hinweg aus.

      Variante 4: Mehr Extras einbauen

      Viele Sonderkonditionen kosten bei einer Baufinanzierung extra. Wollen Sie beispielsweise jährlich mehr Sondertilgungen als nur die standardmäßigen fünf Prozent pro Jahr leisten, erhöht sich durch diese Sonderoption der Sollzins. Wenn Sie von vorneherein einen niedrigeren Zins durch die Umschuldung erhalten, stehen Ihnen solche Möglichkeiten plötzlich offen. 

      Wann eine Umschuldung möglich ist

      Um eine Umschuldung für die Baufinanzierung vorzunehmen, muss ein neuer Kreditvertrag abgeschlossen und der alte gekündigt werden. Vor Ablauf der Sollzinsbindung ist eine Kündigung der Baufinanzierung nur in Ausnahmefällen möglich. Dagegen haben Sie mit dem Ablauf der Sollzinsbindung praktisch freie Hand.

      Baufinanzierung umschulden vor Ablauf der Sollzinsbindung

      Den Vertrag vorzeitig vor Ablauf der Sollzinsbindung zu kündigen ist generell nur in drei Fällen möglich:

      1. Sie wollen die Immobilie verkaufen: Es steht Ihnen jederzeit frei, Ihr Eigenheim zu verkaufen. In diesem Fall ist die Bank verpflichtet, Sie aus dem dazu gehörenden Kreditvertrag zu entlassen, sie darf Ihnen dazu aber eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.

      2. Sie benötigen eine Nachfinanzierung: Sie wollen den Kredit aufstocken, um einen Umbau vorzunehmen, der aufgrund von Veränderungen im Privatleben notwendig geworden ist. Plötzlich eintretende Pflegebedürftigkeit ist dafür ein gutes Beispiel, dann muss die Wohnung meist barrierefrei umgebaut werden. Ist die Bank nicht bereit, Ihnen einen höheren Kredit zu gewähren, obwohl dies rein rechnerisch möglich wäre, haben Sie in der Regel ein Kündigungsrecht. Auch hier wird die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben.

      3. Ihr Kredit läuft bereits länger als zehn Jahre: Laut Gesetzgebung (Paragraf 489 BGB) können Sie Ihre Baufinanzierung nach zehn Jahren jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, und zwar kostenlos. In diesem Fall darf die Bank also keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Dabei ist unerheblich, welche Zinsbindung Sie zu Beginn definiert haben. Selbst eine Baufinanzierung mit 30-jähriger Zinsbindung ist somit nach zehn Jahren kündbar.

      Baufinanzierung umschulden nach Ablauf der Sollzinsbindung

      Nach Ablauf der Sollzinsbindung können Sie Ihren Immobilienkredit problemlos umschulden. Wichtig ist, dass Ihnen der Zeitpunkt bewusst ist. Schauen Sie sich dazu Ihre Kreditunterlagen an und notieren Sie sich den Zeitpunkt, an dem die Sollzinsbindung ausläuft, als Erinnerung in Ihrem Kalender. Bereits vor Ablauf der Sollzinsbindung ist es sinnvoll, sich über eine  Anschlussfinanzierung  Gedanken zu machen. 

      Ab wann Sie umschulden können

      Nicht jede Form der Umschuldung lässt sich zu jedem Zeitpunkt realisieren:

      • Wenn Ihre Zinsbindung noch mehr als fünfeinhalb Jahre läuft, ist die Umschuldung Ihrer Baufinanzierung so gut wie unmöglich. In dieser Phase lässt die Bank Sie nur unter den oben genannten Bedingungen aus dem Vertrag.
      • Wenn Ihre Zinsbindung noch sechs Monate bis fünf Jahre läuft, können Sie zur Umschuldung ein Forward Darlehen nutzen. Damit schließen Sie bereits heute einen Darlehensvertrag zu den aktuell günstigen Zinsen ab, dessen Rückzahlung aber erst nach Ablauf Ihrer bisherigen Zinsbindung beginnt. Der Vorteil liegt darin, dass Sie sich gegen einen minimalen Zinsaufschlag bereits jetzt das derzeit günstige Zinsniveau sichern. Sollten die Zinsen dann steigen, können Sie ganz beruhigt sein: Sie haben Ihren Zinssatz sicher. Besonders wenn steigende Zinsen zu erwarten sind, lohnt sich die Umschuldung mit einem Forward Darlehen für Sie.
      • Wenn Ihre Zinsbindung in den kommenden sechs Monaten endet, ist die Umschuldung Ihrer Baufinanzierung problemlos möglich. Sie können nach dem Vergleich verschiedener Immobilienfinanzierungsanbieter mehrere Finanzierungsvorschläge einholen und ein günstigeres Darlehen abschließen.

      Lassen Sie sich von einem neutralen Finanzdienstleister wie Dr. Klein beraten und finden Sie die für Sie optimale Bedingungen für eine Umschuldung.

      Vorteile einer Umschuldung auf einem Blick

      Die Umschuldung einer Baufinanzierung bringt einige Vorteile, die wir im vorausgegangenen Text bereits erläutert haben. Nachfolgend haben wir alle positiven Effekte für Sie zusammengefasst.

      1. Weniger Zinskosten, schneller tilgen

        Das Zinsniveau ist aktuell sehr niedrig. Das können Sie sowohl für eine Prolongation, also die Verlängerung Ihrer Baufinanzierung bei der alten Bank, als auch für eine Umschuldung zu einer neuen Bank nutzen. Allerdings sind Angebote anderer Bankinstitute oft besser. Betrachten Sie die Marktlage deshalb ganz genau. Denn ein besserer Sollzins hilft Ihnen nicht nur dabei, Zinskosten zu sparen. Er gibt Ihnen auch die Möglichkeit, schneller zu tilgen, ohne eine höhere Monatsrate leisten zu müssen. Allein dadurch kann sich der Wechsel zu einem neuen Anbieter doppelt lohnen.

        Schon ab einer Differenz von 0,2 Prozent zu Ihrem aktuellen Zinssatz übersteigt die Zinsersparnis die Wechselkosten in Form der Vorfälligkeitsentschädigung.

      2. Niedrige Darlehenssumme verringert Finanzierungsrisiko

        Wenn Sie Ihre Baufinanzierung umschulden, ist die Summe der Restschuld geringer als die Darlehenssumme, die Sie für Ihre Erstfinanzierung aufgenommen haben. Für die Bank bedeutet eine hohe Darlehenssumme ein höheres Risiko, wodurch die Zinsen für den Kredit höher veranschlagt werden. Im Umkehrschluss heißt das: Ist Ihre Darlehenssumme gesunken, was bei Ihrer Restschuld der Fall ist, wird der Zinssatz von vornherein niedriger angesetzt. Gleichzeitig verändert sich der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen dem aufgenommenen Darlehen und dem Beleihungswert, sodass die Bank bessere Zinskonditionen ausgibt. 

      3. Überblick über die Finanzen

        Werden mehrere Kredite durch eine Umschuldung zusammengelegt, erhalten Sie einen besseren Überblick über Ihre Finanzen. Anstatt mehrere Raten aus unterschiedlichen Krediten an die Banken zu zahlen, ist jetzt nur noch eine Rate an eine Bank nötig. Sie haben folglich über die gesamte Laufzeit des neuen Kredites Planungssicherheit  und einen Überblick über Ihre monatlichen Ausgaben.

      Umschulden bei Dr. Klein

      Der Aufwand einer Umschuldung hält sich in der Regel in Grenzen. Durch die Erstbeantragung Ihrer Baufinanzierung verfügen Sie noch über alle Unterlagen, die Sie nun benötigen. Bei Dr. Klein geht eine Umschuldung folgendermaßen vonstatten: In einem Informationsgespräch – per Telefon oder vor Ort – erklärt der Berater alle Möglichkeiten der Ablösung und den Ablauf des Prozesses. Anschließend reichen Sie Ihre Unterlagen unverbindlich per Mail, Fax oder Post ein. Unsere Spezialisten prüfen das Ganze und sichten daraufhin verschiedene Anbieter für Ihren Immobilienkredit. Anschließend erhalten Sie eine individuelle und konkrete Finanzierungslösung. Sobald Sie sich entschieden und den Darlehensvertrag unterschrieben haben, übernimmt Dr. Klein die weitere Abwicklung. So können Sie nicht nur bares Geld, sondern auch wertvolle Zeit sparen. Sollten Sie sich stattdessen für eine Prolongation entscheiden, übernehmen wir auf Wunsch auch die Verhandlung mit Ihrer Hausbank.

      Richtig umschulden, alle Vorteile nutzen

      Als Erfinder des Forward Darlehens wissen wir, wie wichtig gute Konditionen für Umschuldungen sind. Wir achten jedoch nicht nur auf den Zinssatz, sondern wählen für Sie Finanzierungslösungen aus, bei denen auch alle anderen Rahmenbedingungen stimmen. Um unsere Beratungsleistung in Anspruch zu nehmen, fordern Sie einfach aktuelle Finanzierungsvorschläge von uns an, Ihr Berater vor Ort setzt sich umgehend mit Ihnen in Verbindung.

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