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Umschuldung der Baufinanzierung: Ganz einfach Geld und Zeit sparen!

Umschuldung heißt: Einen laufenden Kredit ablösen, zu einer neuen Bank übertragen und durch bessere Zinsen sparen. Wie das bei einer Baufinanzierung funktioniert, zeigen wir in diesem Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eine Umschuldung?

      Als „Umschuldung“ bezeichnet man die Ablösung eines laufenden Kredits bei der jetzigen Bank durch einen neuen Kredit bei einer anderen Bank. Man verschiebt die "Schuld" von Gläubiger A zu Gläubiger B. Der Sinn und Zweck lautet: Durch eine Umschuldung können Sie bei der neuen Bank einen besseren Zinssatz bekommen und dadurch viele tausend Euro sparen.

      Eine Umschuldung ist bei verschiedenen Kreditarten möglich, beispielsweise können Sie recht unkompliziert einen normalen Ratenkredit umschulden. In diesem Artikel geht es aber darum, wie die Umschuldung einer Baufinanzierung funktioniert.

      Das ist leider nicht ganz so simpel wie bei einem Ratenkredit, denn bei der Baufinanzierung binden Sie sich von Beginn an durch die Sollzinsbindung lange an Ihre Bank. Je nachdem, für welche Zinsbindung Sie sich zu Beginn einmal entschieden haben, sind Sie einen Vertrag über minimal 5 Jahre, maximal vielleicht sogar 30 Jahre eingegangen. Die aktuellen Bauzinsen sind aber so attraktiv niedrig, dass viele Eigenheimbesitzer ihren Kredit gern vorzeitig loswerden und eine Umschuldung vornehmen möchten. Dann ist aber die Frage: Wie und ab wann kommt man aus der Baufinanzierung raus?

      Ab wann kann ich eine Umschuldung meiner Baufinanzierung vornehmen?

      Eins steht fest: Innerhalb der Zinsbindung können Sie den Vertrag normalerweise nicht kündigen und deshalb auch keine Umschuldung zu einer anderen Bank vornehmen. Aber wie immer gibt es Ausnahmen von der Regel, und in bestimmten Phasen Ihrer Baufinanzierung haben Sie durchaus Handlungsoptionen. In der nachfolgenden Tabelle zeigen wir Ihnen kurz und übersichtlich, welche das sind. Anschließend beschreiben wir die Optionen dann ausführlicher.

      ZeitraumHandlungsoption
      Der Kreditvertrag läuft schon länger als 10 Jahre?Sie können jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten kündigen und umschulden.
      Der Kreditvertrag läuft weniger als zehn Jahre, aber noch länger als fünf Jahre?In dieser Phase haben Sie leider gar keine Handlungsoption.
      Noch 5 Jahre bis 12 Monate bis zum Ablauf der Zinsbindung?Sie können die Baufinanzierung zwar immer noch nicht kündigen, aber schon mal ein Forward-Darlehen abschließen, mit dem Sie dann später die Restschuld begleichen.
      Nur noch 12 Monate bis zum Ablauf der Zinsbindung?Jetzt ist kein Forward-Darlehen mehr möglich. Sie können noch bei derselben Bank bleiben und verlängern (Prolongation) oder den Vertrag jetzt kündigen und eine Umschuldung vornehmen.
      Tabelle: Wann ist welche Umschuldung möglich?

      Umschuldung der Baufinanzierung: Die Handlungsoptionen im Detail

      Kreditvertrag läuft bereits länger als 10 Jahre: Umschuldung durch Sonderkündigungsrecht

      Läuft Ihre Sollzinsbindung bereits länger als 10 Jahre? Dann räumt Ihnen der Gesetzgeber gemäß §489 BGB das Recht ein, Ihre Baufinanzierung ab sofort täglich mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zu beenden und die Restsumme umschulden. Dieses Sonderkündigungsrecht endet nicht: Sie können es auch noch nach 11 Jahren, 20 Jahren oder 30 Jahren nutzen, und zwar egal, an welchem Tag. Und auch unabhängig davon, wie viel länger Ihre Zinsbindung noch läuft. Die Hauptsache ist, dass Sie die 10 Jahre Laufzeit hinter sich gelassen haben. Wie diese Kündigung genau funktioniert, erfahren Sie in unserem Artikel rund ums Sonderkündigungsrecht.

      Kredit läuft weniger als zehn, aber noch länger als 5 Jahre

      In dieser Phase haben Sie tatsächlich keine Handlungsoption: Sie können den Kredit nicht kündigen und auch die Umschuldung noch nicht frühzeitig planen. Sie müssen leider abwarten, bis Sie zumindest die 5-Jahres-Grenze erreicht haben.

      Ab fünf Jahre im Voraus möglich: Umschuldung frühzeitig abschließen

      Mit dieser Handlungsoption kommen Sie zwar keinen Tag früher aus Ihrem Kreditvertrag und müssen auf das Ende der Zinsbindung warten. Aber: In dieser Phase können Sie den neuen Kreditvertrag für die Umschuldung bereits in trockene Tücher bringen, denn das ist schon bis zu fünf Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung möglich. Das hat große Vorteile: Zum Beispiel können Sie sich die heutigen Zinsen für später sichern und müssen sich um Ihre Anschlussfinanzierung anschließend keine Gedanken mehr machen. Welche Möglichkeiten Sie dabei genau haben, hängt davon ab, in welcher Zeitphase sich Ihre Baufinanzierung genau befindet:

      • 5 Jahre bis 1 Jahr vor Ablauf:
        Ihre Baufinanzierung läuft in den nächsten fünf Jahren aus, geht aber noch länger als 12 Monate? Dann können Sie jetzt für die Umschuldung ein Forward-Darlehen bei einer neuen Bank abschließen. Dafür unterschreiben Sie heute einen Vertrag für die heute geltenden Zinsen, die aktuell sehr niedrig sind. Das Forward-Darlehen wird so datiert, dass Ihnen die Summe daraus erst in fünf Jahren ausgezahlt wird. Damit können Sie dann die Restschuld der alten Baufinanzierung ablösen. Sie reservieren sich damit die heutigen Zinsen für später. Das macht vor allem Sinn, wenn Sie fest damit rechnen, dass die Zinsen in den kommenden Jahren steigen werden. Ohne Forward-Darlehen wären Sie dem gestiegenen Zinsniveau ausgeliefert und müssten Ihre Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen bestreiten.
      • 12 Monate oder weniger bis zum Zinsbindungsende:
        In dieser Phase ist zwar kein Forward-Darlehen mehr möglich, aber einer normalen Umschuldung steht nichts im Weg. Fragen Sie bei der Bank nach, ob sie Sie schon einige Monate eher aus dem Vertrag lässt (gegen Vorfälligkeitsentschädigung). Falls nicht, teilen Sie der Bank dennoch schriftlich mit, dass Sie den laufenden Immobilienkredit nach Ablauf nicht fortsetzen möchten. Erledigen Sie dies aber erst, wenn Sie bereits eine Kreditzusage von einer neuen Bank in der Tasche haben! Sonst sind Sie im schlechtesten Fall am Ende zur Begleichung der Restschuld verpflichtet, stehen aber mit leeren Händen da. Falls Sie in dieser Phase gar nichts unternehmen, gibt Ihnen die Bank automatisch mindestens drei Monate vor Ablauf Bescheid, ob sie die Immobilienfinanzierung mit Ihnen verlängern möchte oder nicht und unterbreitet Ihnen normalerweise ein Prolongationsangebot.

      Wie hoch ist das Sparpotenzial?

      Die zweite Frage, die sich bei der Umschuldung einer Baufinanzierung aufdrängt, lautet: Wie viel kann ich mit einer Umschuldung sparen? Grundsätzlich kann man sagen: Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie durch einen Wechsel zu einer anderen Bank einen besseren Zinssatz bekommen, ist sehr hoch. Behalten Sie dabei im Hinterkopf, dass bereits wenige Prozentpunkte hinter dem Komma über die Jahre hinweg eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bedeuten können. Bei der Hausbank zu bleiben, also eine Prolongation vorzunehmen, lohnt sich fast nie. 

      Einen ersten, schnellen Einblick ins Sparpotenzial gibt Ihnen unser Umschuldungsrechner. Wenn Sie hier Ihre Umschuldungsdaten eingeben, zeigt er Ihnen, mit welchen neuen Konditionen Sie ungefähr rechnen können. Vergleichen Sie den möglichen, neuen Zinssatz mit Ihrem alten Zinssatz, und schon bekommen Sie einen Eindruck davon, wie hoch das Sparpotenzial einer Umschuldung ausfallen kann:

      Umschuldung selbst berechnen

      190000 €
      500001000000

      Hier geben Sie einfach das Datum zum Beginn Ihrer Anschlussfinanzierung und die Höhe Ihrer Restschuld zu diesem Zeitpunkt ein. Wie hoch die Restschuld zu diesem Datum ausfallen wird, können Sie aus Ihrem Tilgungsplan ablesen, den die ursprüngliche Bank Ihnen damals ausgehändigt haben sollte. Liegt Ihnen kein Tilgungsplan vor, können Sie bei Ihrer Bank einen anfordern. Wählen Sie außerdem im Umschuldungsrechner Ihre neue, gewünschte Zinsbindung aus. Zum Schluss werden Ihnen tagesaktuelle Beispielkonditionen für Ihre Umschuldung angezeigt. Der Umschuldungsrechner vermittelt Ihnen dennoch einen guten, ersten Eindruck: Vergleichen Sie die Daten der neuen Baufinanzierung mit den Daten in Ihrem Tilgungsplan. Auf diese Weise erkennen Sie die mögliche Kostenersparnis. Ein genaues, exakt auf Sie zugeschnittenes Angebot für eine Umschuldung können wir Ihnen im persönlichen Gespräch unterbreiten.

      Faustformel: Wann sich die Umschuldung der Baufinanzierung lohnt

      Durch Ihre eigenen Berechnungen sehen Sie: Das Sparpotenzial einer Umschuldung ist ziemlich hoch. Zur Frage, ab wann sich eine Umschuldung der Baufinanzierung tatsächlich lohnt, gibt es übrigens auch eine Faustformel. Man sagt:

      Ist der Zins der neuen Bank mindestens 0,2 Prozentpunkte besser als der Zins der alten Bank, lohnt sich die Umschuldung der Baufinanzierung.

      Zwei Beispiele für das Sparpotenzial

      Mit den beiden nachfolgenden Beispielen wollen den monetären Vorteil einer Umschuldung noch mal konkreter verdeutlichen. Dabei gehen wir von zwei verschiedenen Ausgangssituationen aus:

      1. Fallbeispiel: Zielgruppe "Zinsbindung läuft bald aus" – Prolongation oder Umschuldung?

      Zu dieser Zielgruppe gehören Sie, wenn Ihre Zinsbindung bald (zum Beispiel in einigen Monaten) ausläuft. Der Vertrag mit Ihrer alten Bank endet dann ganz automatisch, ohne, dass es einer Kündigung bedarf, und normalerweise bleibt eine Restschuld übrig. Sie stehen also vor der Entscheidung: Soll ich bei meiner bisherigen Bank bleiben, oder soll ich zu einer neuen Bank wechseln? Die bisherige Bank muss Ihnen mindestens drei Monate vor dem Ende mitteilen, ob Sie dazu bereit ist, den Vertrag mit Ihnen zu verlängern, damit Sie, falls nicht, genug Zeit haben, sich eine neue Bank zu suchen. Normalerweise unterbreitet die Bank Ihnen dabei auch ein neues Angebot, denn nur in seltenen Fällen möchte sie Sie als Kunden loswerden. Dann ist aber immer noch die Frage: Das neue Angebot akzeptieren oder wechseln? Wir nehmen einmal vorweg: Ein Wechsel, also eine Umschuldung, ist normalerweise immer günstiger. Das möchten wir kurz in einem Fallbeispiel zeigen:

      • Familie Krüger hat 2009 ihr Eigenheim gekauft und sich dafür eine Finanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung ausgesucht, die 2019 ausläuft.
      • Sie finanziert nun schon seit zehn Jahren mit einer monatlichen Rate von 660 Euro.
      • Deshalb ist die Restschuld kontinuierlich gesunken und steht 2019, zum Ende der Zinsbindung hin, bei noch 100.000 Euro.
      • Rechtzeitig liegt ein neues Angebot der alten Bank im Briefkasten: Sie bietet Familie Krüger eine neue Finanzierungsrunde an, zu einem Zins von 2,32 Prozent für eine neuen Zinsbindung von 15 Jahren bis 2034, die Rate bliebe bei 660 Euro.
      • Im Jahr 2034 wäre die Restschuld dann getilgt.

      Der Zinssatz erscheint Familie Krüger zwar ganz ordentlich, aber sie vergleichen ihn mit dem Angebot anderer Banken. Und siehe da: die Konkurrenzbank bietet für dieselbe Restschuld einen viel niedrigeren Zinssatz von 1,45 Prozent. Bleibt Familie Krüger bei einer Rate von 660 Euro, können sie aufgrund des besseren Zinssatzes mit derselben Rate mehr tilgen und wären deshalb schneller fertig, nämlich bereits 2033. Doch das ist nicht der einzige Effekt, den der bessere Zinssatz hat, er spart nämlich auch Zinskosten ein: Insgesamt zahlt Familie Krüger bei der Konkurrenzbank 7.927 Euro weniger Zinsen als bei der Hausbank. Familie Krüger lässt den alten Vertrag auslaufen und schließt einen neuen Finanzierungsvertrag mit der Konkurrenzbank ab.

      So sparen Sie durch eine Umschuldung
      Grafik: Sparen durch Umschuldung (statt Prolongation)

      2. Fallbeispiel: Zielgruppe "Meine Zinsbindung läuft schon länger als 10 Jahre" – kündigen oder weiterlaufen lassen?

      Zu dieser Zielgruppe gehören Sie, wenn Ihre Zinsbindung schon länger läuft als 10 Jahre, aber auch noch lange nicht beendet ist. Zum Beispiel könnten Sie 2009 die erste Finanzierung über 25 Jahre Zinsbindung abgeschlossen haben, dann hätten Sie jetzt die 10-Jahres-Grenze geknackt, aber der Finanzierungsvertrag liefe auch noch bis 2034, also noch 15 Jahre. Die Entscheidung lautet auch in diesem Fall: Bleibe ich bei der Hausbank oder wechsele ich zu einer Konkurrenzbank? Falls Sie wechseln wollen, müssen Sie bei der Hausbank aktiv kündigen, denn von alleine läuft der Vertrag erst in 15 Jahren aus. Sobald Sie die zehn Jahre Laufzeit seit dem Start hinter sich gelassen haben, können Sie trotz des geplanten Vertragsendes in 2028 Ihr Sonderkündigungsrecht gemäß §489 nutzen und ab sofort täglich mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. 

      Schauen wir uns als Entscheidungshilfe auch diese beiden Szenarien einmal mit einer Beispielfamilie an:

      • Familie Körner hat 2009 eine Baufinanzierung mit 25 Jahren Zinsbindung bis 2034 abgeschlossen.
      • Ihr Sollzins lag damals bei 4,9 Prozent, ihre Rate bei 786 Euro.
      • Nach 10 Jahren, also nun im Jahr 2019, sind noch 100.000 Euro Restschuld über.
      • Würde Familie Körner den Vertrag einfach weiterlaufen lassen, wäre sie planmäßig 2034 fertig.

      Familie Körner hat aber gehört, dass ein Sollzins von 4,9 Prozent heutzutage ziemlich hoch ist und ahnt, dass es auch besser gehen kann. Also holt sie sich ein Angebot von einer Konkurrenzbank und ist erstaunt:

      Hier bietet man Familie Körner bei selber Rate (786 Euro) für dieselbe Restschuld von 100.000 Euro einen Zinssatz von 1,45 Prozent an. Ein gewaltiger Unterschied! Der macht sich auf zweierlei Art bemerkbar: Erstens ist Familie Körner bereits in 2031 mit dem Abzahlen fertig, nicht erst 2034. Und zweitens spart sie im Laufe der Zeit Zinskosten in Höhe von sage und schreibe 32.751 Euro ein. Für diesen Betrag lohnt es sich, den Aufwand einer Umschuldung in Kauf zu nehmen: Fix ist die Kündigung verfasst und der Vertrag mit der neuen Bank abgeschlossen.

      So groß ist das Sparpotenzial durch eine Sonderkündigung
      Grafik: Sparen durch Umschuldung durch Sonderkündigung

      Was kostet eine Umschuldung?

      Eine Umschuldung gibt’s normalerweise nicht umsonst. Folgende Kosten können entstehen:

      Vorfälligkeitsentschädigung

      Lässt die alte Bank Sie nicht aus dem Vertrag, fällt natürlich keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Und läuft die alte Zinsbindung aus, müssen Sie ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Stimmt sie aber einer vorzeitigen Ablösung des Immobilienkredits zu, wird sie Ihnen in jedem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Dazu gibt es gesetzliche Vorgaben. Läuft die Zinsbindung noch länger als 12 Monate, darf die Vorfälligkeitsentschädigung maximal 1 Prozent der Restschuld ausmachen. Bei weniger als 12 Monaten verbleibender Laufzeit darf die Bank nur 0,5 Prozent der Restschuld in Rechnung stellen. Angenommen, Sie haben noch eine Restschuld von 100.000 Euro zu stemmen, dann läge die Vorfälligkeitsentschädigung im ersten Fall bei 1.000 Euro, im zweiten Fall bei 500 Euro.

      Grundbuch- und Notarkosten

      Zwar verlangt die neue Bank bis auf den Zins für den Immobilienkredit keine weiteren Gebühren von Ihnen, aber bei der Umschuldung muss die neue Bank als Gläubigerin ins Grundbuch aufgenommen und die alte aus dem Grundbuch herausgelöscht werden. Normalerweise bitten der Notar und das Grundbuchamt dafür zur Kasse. Die Änderung des Eintrags kann auf zwei verschiedenen Wegen geschehen: Entweder als Grundschuldübertragung oder als Grundschuldlöschung und Neueintragung. Der erste Weg ist der Üblichere und der Günstigere, der zweite Weg ist teurer und aufwändiger. Welcher Weg Ihnen bei Ihrer Umschuldung offen steht, ist von der Bank abhängig, die Sie verlassen. Um den Unterschied einmal zu beziffern: Bei einer Restschuld von 100.000 Euro kostet eine Grundschuldabtretung etwa 300 Euro, bei einer Löschung und Neueintragung sind es zirka 1.000 Euro. Beide Vorgänge können Sie selbst mit unserem Grundbuchrechner und Ihren realen Daten durchkalkulieren.

      Wie aufwändig ist eine Umschuldung?

      Die gute Nachricht: Der Aufwand einer Umschuldung ist tatsächlich gering, und sie geht normalerweise auch sehr schnell innerhalb nur weniger Tage vonstatten. Im Normalfall regeln die alte und die neue Bank die meisten Formalitäten untereinander. Erklärt sich die abgebende Bank zu einer Grundschuldabtretung bereit, haben Sie als Kunde am wenigsten zu tun, denn dann ist noch nicht mal ein Notartermin nötig. Bei der Grundschuldlöschung und Neueintragung ist das anders. Sprechen Sie mit Ihrer bisherigen Bank darüber, zu welcher Variante sie bereit ist. Oder, noch einfacher: Überlassen Sie die Verhandlung mit beiden Banken den Spezialisten von Dr. Klein.

      An dieser Stelle möchten wir Ihnen noch eine weitere, interessante Faustformel mitgeben, die Ihnen bei der Entscheidung, ob Sie den Aufwand einer Umschuldung auf sich nehmen wollen, behilflich sein kann:

      Wenn sich seit Ihrer ersten Finanzierung die Zinsen gebessert haben und / oder sich Ihre Einkommenssituation verändert hat, ist es immer sinnvoll, eine Umschuldung vorzunehmen. Denn beim Weiterführen des alten Vertrages können Sie diese Vorteile gar nicht nutzen, Sie bekommen einen schlechteren Zins, und die Vertragsbedingungen lassen sich nicht an das neue Einkommen anpassen. Bei einer Umschuldung hingegen haben Sie die Möglichkeit, den Vertrag so zu gestalten, dass er zu Ihrer neuen Lebenssituation passt.

      Mit diesem Grundsatz vor Augen wird recht schnell klar, dass Sie mit einer Umschuldung fast immer besser fahren als mit einer Prolongation. Denn es ist sehr wahrscheinlich, dass sich Ihre Lebenssituation im Laufe der Jahre verändert und dass Sie einen besseren Bauzins bekommen können. Mit einer Prolongation können Sie diese positiven Entwicklungen überhaupt nicht nutzen.

      Bei der Umschuldung den Vertrag neu gestalten

      An dieser Stelle wollen wir noch mal genauer auf die Flexibilität einer Umschuldung eingehen. Bei einer Prolongation gilt: Es wird ein bestehender Vertrag einer Baufinanzierung fortgeführt, kein neuer aufgesetzt. Deshalb gelten alle Vertragsbedingungen auch nach einer Verlängerung unverändert. Das heißt genauer: Was vorher nicht im Vertrag stand, wird auch hinterher nicht Bestandteil sein. Das Einzige, was sie frei wählen können, ist die neue Zinsbindung. Aber auch hier stellt die alte Bank in der Regel nur zwei, drei verschiedene Zinsbindungen zur Wahl, meistens können Sie sich zwischen 5, 10 oder 15 Jahren entscheiden. Alles andere bleibt aber gleich – und das ist unter Umständen ziemlich schlecht für Sie.

      Denn dadurch wird dem Kunden die Entscheidungsfreiheit genommen, manche Vertragsdetails neu festzulegen. Bei einer Umschuldung wird ein neuer Vertrag abgeschlossen, und das eröffnet neben einem besseren Zinssatz noch weitere Chancen.

      Sie können den Tilgungssatz erhöhen

      Wenn Sie auf einen neuen Immobilienkredit umschulden, können Sie nicht einen besseren Zinssatz bekommen, sondern auch den Tilgungssatz verändern. Welchen Vorteil hat seine Erhöhung? Sie können bei derselben, gewohnten Monatsrate mehr tilgen als vorher und tragen deshalb die Restschuld schneller ab. Dadurch werden Sie mit Ihrer Baufinanzierung schneller fertig und sparen erheblich Zinskosten über die Jahre hinweg ein.

      Diese Anpassung können Sie bei einer Prolongation nicht vornehmen, hierbei bleibt der Tilgungssatz immer derselbe. Das heißt in der Praxis: Lag er in der ersten Finanzierungsrunde bei nur 1 Prozent pro Jahr, dann ist er ja mit der Zeit auf natürliche Weise gestiegen, weil Sie mit der Zeit durch die Monatsrate die Restschuld abgetragen haben. Mit dem Prolongationsangebot tilgen Sie genau an dieser Stelle, an der Sie vorher aufgehört haben, weiter – Sie können den Tilgungssatz also nicht direkt  noch ein Stück höher ansetzen. Und das kann sich sehr negativ auf Ihre Finanzierung auswirken: Wer beim ursprünglich vorgesehenen Tilgungsverlauf bleibt, verkürzt die Restlaufzeit nicht und schenkt der Bank unnötig Zinsen.

      Sie können die Monatsrate absenken

      Der bessere Zinssatz räumt Ihnen ebenfalls die Möglichkeit ein, von einer niedrigeren Monatsrate zu profitieren. Das sieht folgendermaßen aus: Sie behalten Ihren alten Tilgungssatz bei, zahlen gleichzeitig weniger Zinsen, weil die Bank ja weniger von Ihnen verlangt, und haben deshalb eine geringere Rate. Dann tilgen Sie genauso schnell wie vorher auch, Sie sind also nicht schneller mit der Rückzahlung der Baufinanzierung fertig, genießen aber jeden Monat finanzielle Entlastung. Diese Handlungsoption kann eine Überlegung wert sein, wenn sich die Einkommenssituation verschlechtert hat. Auch das ist ein Weg, der Ihnen bei einer Prolongation nicht offensteht.

      Sie können Sondertilgungen in den Vertrag aufnehmen

      Durch eine Umschuldung können Sie Extras wie jährliche Sondertilgungen neu in den Vertrag aufnehmen. Bei einer Prolongation bleibt auch in diesem Punkt alles beim Alten: Hatten Sie vorher 5 Prozent kostenlose Sondertilgung inklusive, dann bleibt diese Option auch nach der Prolongation bestehen. Hatten Sie vorher gar keine Sondertilgung eingeplant, bietet die Bank Ihnen für die kommende Runde auch keine Sondertilgung an. Bei einer Umschuldung werden die Karten neu gemischt, und Sie haben die Möglichkeit, sich diese Optionen ganz neu mit einbauen zu lassen oder die Höhe der Sondertilgung zu verändern. Das ist immer dann von Vorteil, wenn sich Ihre Lebenssituation seit Abschluss der Erstfinanzierung verändert hat: Ist beispielsweise eine Gehaltserhöhung dazu gekommen oder eine Bonuszahlung, kann es ärgerlich sein, wenn Sie diese nicht für die Baufinanzierung nutzen können, weil der Vertrag Sondertilgungen nicht oder in zu geringem Maße zulässt.

      Sie können Tilgungssatzwechsel neu in den Vertrag aufnehmen

      Tilgungssatzwechsel sind immer dann hilfreich, wenn sich an der eigenen Einkommenssituation etwas ändert, im Positiven wie im Negativen. Gerät man beispielsweise durch Arbeitslosigkeit in eine vorübergehende, finanzielle Schieflage, lässt sich durch eine Senkung des Tilgungssatzes die Monatsrate vorübergehend verkleinern, ohne den Immobilienkredit zu verlieren. Kommt eine Gehaltserhöhung auf einen zu, ermöglicht die Tilgungssatzerhöhung es, diesen Vorteil Monat für Monat in eine höhere Monatsrate zu investieren.

      Verlängern Sie den alten Vertrag bei Ihrer Hausbank, gilt auch hierbei: Waren Tilgungssatzwechsel vorher nicht im Vertrag vorgesehen, bekommen Sie auch mit der Prolongation keine eingeräumt. Mit einer Umschuldung hingegen haben Sie die Möglichkeit, die Vertragsdetails ganz neu zu bestimmen und sich Tilgungssatzwechsel garantieren zu lassen.

      Sie können den Zahlungsturnus verändern

      Viele Immobilieneigentümer zahlen ihre Raten an die Bank monatlich, aber es gibt auch die Möglichkeit einer quartalsweisen Zahlung. In manchen Lebenssituationen bietet es sich an, die Zahlungsweise umzustellen. Das ist aber auch nur mit einer Umschuldung möglich. Denn auch hier heißt es bei der Prolongation: Haben Sie die Rate vorher monatlich gezahlt, bleibt es auch mit der Prolongation dabei. Bei einer Umschuldung können Sie die Gelegenheit nutzen und den Zahlungsrhythmus neu definieren. Manche Banken gewähren sogar einen kleinen Zinsvorteil, wenn Sie bereit sind, auf monatliche Zahlung zu verzichten und die Raten quartalsweise zu begleichen.

      Sie können mehrere Baukredite zusammenfassen

      Die Umschuldung einer Baufinanzierung ist eine gute Gelegenheit, mehrere, parallel laufenden Kreditverträge einfach zu einem einzigen, zinsgünstigen Kredit zusammenzufassen. Leider ist das nicht ganz so einfach, denn:

      Alle alten Kreditverträge müssen gleichzeitig ablösbar sein. Das heißt, bei jedem einzelnen dieser Baukredite muss die jeweilige Zinsbindung am selben Tag auslaufen, die Restschulden müssen am selben Tag fällig werden.

      Ist das nicht der Fall, können Sie den Kredit, der eher fällig wird, zwar mit einem variablen Darlehen zwischenfinanzieren, um ihn dann mit dem Kredit, der später fällig wird, zusammenzufassen. Ein variables Darlehen kommt ohne Zinsbindung aus, es ist jederzeit ablösbar. An dieser Stelle benötigen Sie aber einen hilfreichen Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein, der für Sie durchzukalkuliert, ob sich das lohnt: Das variable Darlehen kommt nämlich mit einem wesentlich teureren Zinssatz daher. Der Weg über das variable Darlehen bietet sich vor allem dann an, wenn Sie zum Beispiel einen KfW-Kredit, der ebenfalls bald fällig wird, mit dem Hauptdarlehen zusammenfassen möchten. Nur in den seltensten Fällen laufen die beiden Kredite exakt gleichzeitig aus.

      Übrigens: Einen Ratenkredit können Sie normalerweise nicht mit ablösen und zu einer Baufinanzierung zusammenfassen, dabei machen Banken in der Regel nicht mit. Doch auch von dieser Regel kann es Ausnahmen geben. Auch hierfür gilt, fragen kostet nichts.

      Die größten Vorteile einer Umschuldung auf einen Blick

      • Sparpotenzial: Mit einer Umschuldung können Sie die Zinskosten erheblich senken.
      • Entlastung: Bei einer Umschuldung können Sie die Monatsrate absenken und sich so finanziell jeden Monat entlasten.
      • Flexibilität: Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und der Zahlungsrhythmus lassen sich bei einer Umschuldung wieder neu festlegen, und Sie können sogar mehrere Baukredite zu einem einzigen zusammenfassen.

      Benötigte Unterlagen für die Umschuldung

      Bereiten Sie sich auf die Umschuldung gut vor, indem Sie zeitig die benötigten Unterlagen heraussuchen und zusammenstellen. Die neue Bank wird bestimmte Kriterien überprüfen wollen, und dafür benötigt sie vor allem:

      • Gehaltsnachweise (normalerweise der letzten 3 Monate)
      • Grundriss, Lageplan (Flurkarte), Bauunterlagen von Ihrer Immobilie
      • Aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als 12 Monate) von Ihrer Immobilie

      Wer nicht gerne alleine die Unterlagen wälzt, kann sich damit ebenfalls an die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein wenden. Bringen Sie einfach Ihre Ordner mit, und unsere Berater stellen Stück für Stück eine genehmigungsfähige Kreditakte für Ihre Umschuldung zusammen, die sie dann an die entsprechende Bank Ihrer Wahl weiterleiten. So können Sie außerdem sicher gehen, dass keine wichtige Unterlage bei der Beantragung fehlt. Übrigens: Falls Ihnen noch kein aktueller Grundbuchauszug oder keine Flurkarte vorliegt – beides können unsere Spezialisten für Sie bei den jeweils zuständigen Ämtern anfordern und Ihnen auf diese Weise ein gutes Stück Arbeit abnehmen.

      Umschuldung Schritt für Schritt

      1. Checken, ob eine Umschuldung möglich ist

        Werfen Sie als erstes einen Blick in die Unterlagen Ihres aktuellen Hauskredits: Hier finden Sie das Datum, zu dem Ihre Zinsbindung abläuft. Diese Information benötigen Sie, um Ihre Umschuldung planen zu können. Außerdem müssen Sie diese Information später auch an die neue Bank weiterleiten, damit sie die Restschuld am Ende pünktlich überweisen kann.

      2. Angebote für eine Umschuldung vergleichen

        Jetzt heißt es: Die Marktlage sondieren. Sehen Sie sich verschiedene Angebote für eine Umschuldung an und achten Sie dabei ruhig penibel auf die Nachkommastellen beim Zins: Selbst wenige Prozentpunkte hinter dem Komma können über die Jahre hinweg bereits eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bedeuten.

      3. Erst Angebotsvorabzusage, dann Kündigung

        Ganz wichtig: Bevor Sie Ihre jetzige Immobilienfinanzierung kündigen, holen Sie sich eine Vorabzusage der neuen Bank. Schließlich möchten Sie am letzten Tag des alten Baukredits nicht ohne neue Finanzierung dastehen. Sicher ist sicher: Lieber erst den neuen Vertrag abschließen, dann die alte Baufinanzierung kündigen.

      4. Alten Vertrag schriftlich kündigen

        Beachten Sie die Kündigungsfristen: Läuft die Baufinanzierung schon länger als zehn Jahre, können Sie ab sofort jederzeit täglich mit einer auf den Tag genau sechs Monate später endenden Kündigungsfrist kündigen. In allen anderen Fällen läuft die Baufinanzierung automatisch zum Ende der Zinsbindung hin automatisch aus, Sie sollten der Bank aber dennoch vorher schriftlich mitteilen, dass Sie danach nicht verlängern möchten.

      5. Restschuld pünktlich ablösen

        Normalerweise regeln die alte und die neue Bank den Übertrag der Restschuld und die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch untereinander. Trotzdem gut zu wissen: In der Regel muss die Restschuld innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Zinsbindung bzw. Kündigungsfrist beglichen werden, sonst gilt die Kündigung als unwirksam. Informieren Sie die neuen Bank auf jeden Fall über den Ablösetermin.

      6. Neues Darlehen abbezahlen

        Ist das Darlehen bei der alten Bank durch das neue Darlehen abgelöst, zahlen Sie ab sofort Ihre Monatsraten an die neue Bank. Nun läuft das neue Darlehen bis zum Ende der neuen Zinsbindungsfrist.

      Mit der Umschuldung bequem sparen

      Bequeme Umschuldung – das hört sich für viele wie ein Widerspruch in sich an: Der auf den ersten Blick höhere, bürokratische Aufwand schreckt oft erstmal ab. Dabei ist eine Umschuldung gar nicht aufwändig, das Sparpotenzial dafür umso größer. Die Spezialisten von Dr. Klein nehmen Ihnen den geringen Aufwand sogar noch ab und suchen außerdem günstige Angebote von neuen Banken für Sie heraus. Treten Sie dazu einfach mit uns in Kontakt und wagen Sie sich an das Thema Umschuldung heran – es lohnt sich.

      Richtig umschulden, alle Vorteile nutzen

      Als Erfinder des Forward Darlehens wissen wir, wie wichtig gute Konditionen für Umschuldungen sind. Wir achten jedoch nicht nur auf den Zinssatz, sondern wählen für Sie Finanzierungslösungen aus, bei denen auch alle anderen Rahmenbedingungen stimmen. Um unsere Beratungsleistung in Anspruch zu nehmen, fordern Sie einfach aktuelle Finanzierungsvorschläge von uns an, Ihr Berater vor Ort setzt sich umgehend mit Ihnen in Verbindung.

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