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Baulast – Bedeutung, Kosten, Einschränkungen

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen für einen Grundstücksbesitzer. Worauf Sie dabei achten sollten und was das für ein Grundstück bedeutet, erklärt Dr. Klein.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Baulast ist eine Vorgabe, die für die Nutzung einer Immobilie oder für die Bebauung eines Grundstücks gelten kann.
  • Eine Baulast entsteht, wenn es ein öffentlich-rechtliches Interesse an der Nutzung eines Grundstückes gibt.
  • Durch die Einschränkungen, die durch eine Baulast entstehen, kann der Wert einer Immobilie sinken.
  • Interessierte finden Baulasten im Baulastenverzeichnis der jeweiligen Baubehörde.
  • Eine Baulast ist an ein Grundstück gebunden und bleibt auch bestehen, wenn Sie das Grundstück verkaufen oder vererben.
  • Nur die Person, die Eigentümer des belasteten Grundstückes ist, kann eine Baulast beantragen.
  • Die Person, die von einer Baulast profitiert, zahlt die Kosten für einen Eintrag ins Baulastenverzeichnis. Diese belaufen sich auf 50 € bis 1.500 €.

Was ist eine Baulast?

Eine Baulast ist eine Vorgabe, die für die Nutzung einer Immobilie oder für die Bebauung eines Grundstücks gelten kann. Baulasten kommen dann zum Einsatz, wenn eine Immobilie den gesetzlichen Vorgaben nicht entspricht. Damit sich das Bauvorhaben dennoch realisieren lässt, wird das Nachbargrundstücke mit einbezogen.

Bei einer Baulast handelt es sich somit um Auflagen, die zusätzlich zu den geltenden Bestimmungen aus dem Bebauungsplan wirksam sind. Die Verpflichtung gilt dabei gegenüber der Baurechtsbehörde.

Welche Baulasten gibt es?

Es gibt unterschiedliche Baulasten, die bei einem Grundstück oder einer Immobilie vorkommen können:

Abstandsflächenbaulast
Eigentümer sind verpflichtet, einen Abstand von mindestens 3 Metern zu der benachbarten Immobilie einzuhalten. Diese Flächen müssen frei bleiben und dürfen nicht bebaut werden. In der Regel muss die freie Fläche auf dem eigenen Grundstück liegen. Ist das nicht möglich, muss die Abstandsflächenbaulast auf dem benachbarten Grundstück eingetragen werden.

Anbaubaulast
Liegt diese Baulast vor, müssen alle Gebäude entlang einer Straße in geschlossener Front aneinander abschließen.

Erschließungsbaulast
Ein Grundstück hat keinen direkten Zugang an das öffentliche Straßenverkehrsnetz, die Wasser-, Strom- oder Abwasserversorgung. Wenn der Zugang ausschließlich über ein anderes Grundstück erfolgt, braucht es eine Erschließungsbaulast, um die Zugänge über das benachbarte Grundstück laufen zu lassen.

Überfahrbaulast
Ähnlich wie bei der Erschließungsbaulast wird dadurch sichergestellt, dass ein Grundstück über ein anderes Grundstück erreicht wird. Dadurch sollen Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr oder Krankenwagen auf das begünstigte Grundstück gelangen. Bei einer Überfahrlast darf die Zufahrt nicht bebaut oder durch Tore oder Türen eingeschränkt werden.

Kinderspielflächenbaulast
Bei Immobilien mit mehr als 5 vermietbaren Wohnungen muss eine Spielfläche für die Kinder der Mieter vorhanden sein. Die Größe hängt dabei von den Wohneinheiten ab. Sind Seniorenwohnungen geplant, kann diese Baulast entfallen.

Stellplatzbaulast
Manchmal muss eine Immobilie über eine gewisse Anzahl an Stellplätzen verfügen. Sollte auf dem eigenen Gelände nicht ausreichend Fläche vorhanden sein, kann auch auf das benachbarte Grundstück ausgewichen werden. Dann befindet sich dort eine Stellplatzbaulast. Der Eigentümer des benachbarten Grundstücks muss aber der Baulast zustimmen.

Vereinigungsbaulast
Dadurch können zwei Grundstücke als Einheit zählen. Auf diesem Wege lässt sich ein Gebäude auf zwei Grundstücken errichten, zum Beispiel ein Zweifamilienhaus.

Standsicherungs-Baulast
Ist diese Baulast vorhanden, müssen Sie Teile des Nachbarhauses auf dem eigenen Grundstück dulden, damit dessen Standsicherheit gewährleistet ist.

 

Welchen Einfluss hat eine Baulast auf den Wert einer Immobilie?

Eine Baulast kann sich mindernd auf den Immobilienpreis auswirken. Holen Sie sich deshalb Unterstützung von einem Immobilien-Sachverständigen. Er kann Ihnen sagen, welche finanziellen Auswirkungen die Baulast auf Ihr Grundstück haben kann.

Sie können sich mit dem von der Baulast Begünstigten auf eine Ausgleichszahlung einigen. Der Ausgleich kann in Form einer Einmalzahlung oder einer monatlichen Rate erfolgen. Da es sich um eine private Abmachung handelt, ist es immer Verhandlungssache, wie Sie den Ausgleich gestalten. Einen Rechtsanspruch auf einen Ausgleich gibt es aber nicht.

Wie entsteht eine Baulast?

Eine Baulast kann entstehen, sobald ein öffentlich-rechtliches Interesse an einem Grundstück vorhanden ist. Das Interesse kann von der Baubehörde ausgehen oder von einem Nachbarn eines anliegenden Grundstücks. Ein rein privates Interesse reicht als Grund für eine Baulast nicht aus.

Damit eine Baulast wirksam wird, müssen alle Beteiligten ihr zustimmen. Nachdem die Baulast eingetragen ist, erhält sie eine Verbindlichkeit und gilt auch für alle späteren Eigentümer des belasteten Grundstückes. Das heißt, die Baulast bleibt auch bestehen, wenn Sie das Haus verkaufen oder vererben.

Eine Baulast ist per se noch keine privatrechtliche Vereinbarung zwischen zwei Grundstücksbesitzern, die von der Baulast profitieren beziehungsweise Verpflichtungen daraus haben. Gegenseitige Rechte und Pflichten sollten die Grundstückeigentümer deshalb schriftlich festhalten und der Baulast beifügen.

Wo ist eine Baulast eingetragen?

Eine Baulast ist im Baulastenverzeichnis der jeweiligen Baubehörde eingetragen oder lässt sich über das Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) einsehen.

In der Regel sind Baulasten nicht im Grundbuch eingetragen. Ausnahmen sind Bayern und Brandenburg. In Bayern sind alle Baulasten in Grundbuch Abschnitt II eingetragen. In Brandenburg befinden sich im Grundbuch hingegen nur die Baulasten aus den Jahren 1994 bis 2016. Die restlichen Baulasten befinden sich im Baulastenregister.

Um also herauszufinden, ob auf einem Grundstück eine Baulast liegt, müssen Sie bei der Baubehörde einen Blick in das Baulastenverzeichnis werfen.

Wenn ein Notar einen Kaufvertrag aufsetzt, prüft er nur das Grundbuch, nicht aber das Baulastenregister. Deshalb lohnt sich immer auch ein Blick ins Baulastenverzeichnis. Sollten Sie nämlich erst von der Baulast erfahren, nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet ist, zählt das nicht als Grund, um vom Vertrag zurückzutreten.

Wie lässt sich eine Baulast löschen?

Eine Baulast lässt sich erst löschen, wenn das öffentliche Interesse daran nicht mehr vorhanden ist. Sie können zwar einen Antrag auf Löschung stellen. Diesem müssen aber alle betroffenen Parteien, inklusive der Baubehörde, zustimmen. Erst wenn die Baubehörde schriftlich auf eine Baulast verzichtet, wird diese aufgehoben.

Überlegen Sie sich deshalb genau, ob Sie einer Baulast zustimmen wollen. Einmal zugestimmt lässt sich die Baulast nur sehr schwer rückabwickeln und gilt zudem bis auf Widerruf für alle weiteren Eigentümer des Grundstücks.

Wie viel kostet es, eine Baulast einzutragen?

Die Kosten, um eine Baulast ins Baulastenverzeichnis einzutragen, belaufen sich auf 50 € bis 1.500 €

Wie hoch die Kosten genau ausfallen, hängt von folgenden Punkten ab:

  • Größe und wirtschaftliche Bedeutung der Baulast
  • Höhe des Verwaltungsaufwandes
  • Dem Bundesland, in dem das Grundstück liegt

Die genauen Kosten für einen Eintrag in das Baulastenverzeichnis können Sie bei der Baubehörde erfragen.

Die Kosten für den Eintrag zahlt in der Regel die Person, die einen Vorteil aus der Baulast zieht.

Wer kann eine Baulast beantragen?

Wer kann eine Baulast beantragen?

Eine Baulast kann nur der Eigentümer des belastenden Grundstücks eintragen. Sind im Grundbuch mehrere Personen eingetragen, müssen alle Eigentümer der Baulast zustimmen. Welche Unterlagen Sie für einen Baulastantrag brauchen, variiert von Gemeinde zu Gemeinde.

In der Regel benötigen Sie aber folgenden Dokumente:

  • Personalausweis oder Reisepass
  • Ausgefüllter Baulastantrag inklusive Einverständniserklärung
  • Aktueller katasteramtlicher Lageplan
  • Unbeglaubigter Grundbuchauszug für das zu belastende Flurstück
  • Gegebenenfalls Handelsregisterauszug
  • Vertretungsbefugnisse

Sobald die Baulast im Baulastverzeichnis eingetragen ist, ist diese wirksam und der Grundstückseigentümer muss ab dann seinen Pflichten bezüglich der Baulast nachkommen.

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