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Aus der eigenen Tasche: Wie viel Eigenkapital beim Hauskauf nötig ist

Wie eigene Gelder die Baufinanzierung unterstützen

Wie viel Eigenkapital ist bei einem Hauskauf nötig?

Eigenkapital – kaum ein Begriff ist so untrennbar mit einer Immobilienfinanzierung verbunden wie dieser. Zwar gibt es auch die Möglichkeit, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu stemmen, doch wie sich in den USA im Zuge der Immobilienkrise gezeigt hat, ist diese Vorgehensweise mit hohen Risiken verbunden. Viele fragen sich aber, was daran so riskant sein soll, schließlich lässt sich die Immobilie im Ernstfall ja wieder verkaufen, und damit scheint das Problem gelöst.

Ein Irrglaube, denn die Nebenkosten des Hauskaufs und die bislang angefallenen Zinsen mussten zuvor ja auch finanziert werden und kommen beim Verkauf nicht wieder herein. Ebenso wenig die Vorfälligkeitsentschädigung, welche eine Bank bei vorzeitiger Kündigung berechnet. Damit winken dem Verkäufer deutliche Verluste. Wir zeigen in diesem Artikel, weshalb Eigenkapital so wichtig ist, wie hoch es sein sollte, wie es sich auf die Finanzierung auswirkt und welche Unterschiede es hinsichtlich dessen beim Kauf eines Neubaus und einer Bestandsimmobilie gibt. 

Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Hauskauf?

Ganz einfach: Je mehr, desto besser. Denn je mehr Eigenkapital in die Baufinanzierung fließt, desto sicherer ist sie aufgestellt und desto geringer fällt das Risiko aus, sich zu überschulden. Die Spezialisten von Dr. Klein empfehlen daher, mindestens 20 Prozent der gesamten Darlehenssumme aus eigener Tasche zu bestreiten. Im besten Fall sind es sogar 30 Prozent und die Kaufnebenkosten. Das senkt nicht nur das Finanzierungsrisiko, Sie erhalten aufgrund dessen auch niedrigere Zinsen von der Bank und können dadurch die Schulden schneller abbezahlen. 

Wenn Ihnen die Empfehlung unrealistisch erscheint,  sollten Sie wenigstens die Nebenkosten begleichen können. Sie machen bis zu 15 Prozent des Kaufpreises aus. Nur den Nebenkostenanteil zu tragen, bringt die Bank allerdings noch nicht dazu, Ihnen günstigere Zinsen zu geben. Dafür benötigen Sie die Nebenkosten plus Summe X.

Wo liegen die Vorteile eines Hauskaufs mit Eigenkapital?

Ein Hauskauf mit Eigenkapital...

  • ist günstiger: Wer eigenes Geld einbringt, senkt das Finanzierungsrisiko. Deshalb gewähren Banken für solche Baufinanzierungen niedrigere Zinsen. Ohne Eigenkapital können die Zinskosten doppelt oder sogar drei Mal so hoch ausfallen.
  • geht schneller: Durch den günstigeren Zins sparen Sie nicht nur Geld, sondern haben auch die Möglichkeit, von Beginn an höher zu tilgen, die Restschuld also schneller abzubezahlen. Dadurch bringen Sie Ihre Baufinanzierung eher über die Bühne und tragen das Finanzierungsrisiko über einen kürzeren Zeitraum hinweg als jemand, der keine eigenen Finanzmittel einbringen konnte und nicht von diesem Vorteil profitiert.
  • senkt das Finanzierungsrisiko. Ganz konkret bedeutet das: Falls Sie zahlungsunfähig werden und die Bank eine Zwangsversteigerung veranlasst, haben Sie größere Chancen, schuldenfrei aus der Finanzierung herauszukommen.
  • erhöht die Wahrscheinlichkeit, überhaupt eine Baufinanzierung zu bekommen. Denn: Durch die im März 2016 in Kraft getretene Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind die Banken dazu verpflichtet, die finanziellen Voraussetzungen des Kunden noch stärker in die Entscheidung, ob er eine Baufinanzierung erhält oder nicht, einzubeziehen.

Beispielrechnung: So viel günstiger ist eine Baufinanzierung mit Eigenkapital

Die folgende Beispielrechnung soll zeigen, in welchem Maße sich Baufinanzierungen mit Eigenkapital von eigenkapitallosen Finanzierungen unterscheiden. Zur Erklärung: Mit 100-Prozent-Finanzierungen sind solche gemeint, bei denen nur der Kaufpreis über einen Kredit abgedeckt wird, die Nebenkosten trägt der Käufer selbst. Bei 110-Prozent-Finanzierungen werden zusätzlich zum Kaufpreis auch die Nebenkosten mitfinanziert. 

Baufinanzierung mit Eigenkapital

100-Prozent-Finanzierung

110-Prozent-Finanzierung

Kaufpreis

210.000 Euro

210.000 Euro

210.000 Euro

Benötigtes Darlehen

150.000 Euro

210.000 Euro

210.000 Euro

Eigenkapital

60.000 Euro

0 Euro

0 Euro

Zinsbindung

15 Jahre

15 Jahre

15 Jahre

Anfängliche Tilgungsrate

2 Prozent

2 Prozent

2 Prozent

Sollzinssatz p.a.

2,54 Prozent

3,54 Prozent

3,54 Prozent

Privatkredit für die Kaufnebenkosten

-

-

21.000 Euro (ca. 10% vom Kaufpreis)

Zinssatz Privatkredit

-

-

5,99 % p.a.

Monatliche Rate Privatkredit

-

-

177,10 Euro

Zinskosten Privatkredit nach 15 Jahren

-

-

10.877,47 Euro

Ergebnis

Monatliche Rate

794,50 Euro

969,50 Euro

1.146,60 Euro

Zinskosten nach 15 Jahren

38.635 Euro

91.541 Euro

103.418,57 Euro

Restschuld nach 15 Jahren

45.625 Euro

127.031 Euro

127.031 Euro

Gesamtlaufzeit bis Volltilgung bei gleichen Zinsbedingungen

20 Jahre

29 Jahre

29 Jahre

Woher kann das Eigenkapital kommen?

Sparen war in jüngster Vergangenheit aufgrund des niedrigen Zinsniveaus nicht gerade einfach. Wer seine Rücklagen auf Tagesgeld- und Festgeldkonten geparkt hat, kann sie nun guten Gewissens ohne nennenswerte Renditeverluste in die eigene Immobilie übertragen.

Weitere, mögliche Quellen für Eigenkapital können zum Beispiel Bausparverträge oder schuldenfreie Grundstücke und Immobilien sein. Letztere lassen sich als Sicherheit für den neuen Immobilienkredit nutzen und sorgen auf diese Weise für einen niedrigeren Sollzins. Ebenfalls beliebt sind Privatkredite aus dem Familienkreis. Wenn Eltern oder Verwandte Ihnen etwas leihen und dafür keine oder nur niedrige Zinsen verlangen, dann wirkt sich dieses Geld wie Eigenkapital aus und sorgt ebenfalls  für bessere Konditionen bei der Bank.

Allerdings darf nicht außer Acht gelassen werden, dass auch beim Eigenheim unvorhergesehene Kosten entstehen können: das Auto geht kaputt, das Kind fährt auf Klassenreise oder das ein oder andere Teil der Einrichtung ist doch teurer als gedacht. Für diese Fälle empfiehlt es sich, mindestens drei Monatsgehälter als Rücklage zu bewahren und dieses Geld nicht in die Baufinanzierung zu investieren.

Was gibt es es bei Neubauten hinsichtlich des Eigenkapitals zu bedenken?

Wenn Sie ein neues Haus bauen, dann kommen nicht nur der Kaufpreis und die Nebenkosten auf Sie zu, auch das Interieur will bezahlt werden – beispielsweise die neue Einbauküche, Extras bei der Badeinrichtung oder das schicke Carport vor der Tür. All das gehört zwar streng genommen zum Haus dazu, lässt sich meistens aber nicht mit über den Immobilienkredit finanzieren. Der Grund: Möbel und bewegliche Gegenstände bilden aus Bankensicht normalerweise keinen akzeptablen Gegenwert für einen Kredit dieser Größenordnung.

Die Faustregel dazu lautet: Alles, was mit umziehen kann, lässt sich nicht über die Baufinanzierung abdecken. Manche Banken sehen das nicht so streng und gewähren trotzdem höheren Kredit, so lange der Beleihungswert der Immobilie nicht überschritten wird. Das liegt aber im Ermessen jedes einzelnen Instituts, Bankkunden haben keinen Anspruch darauf und sollten sich im Vorwege unbedingt erkundigen, wie dieses Thema gehandhabt wird. Denn hier lauert eine kleine Stolperfalle:  Angenommen, Sie stecken Ihr Erspartes zu Beginn komplett in die Bezahlung der einzelnen Bauabschnitte, den Rest des Baus finanzieren Sie dann mit dem Kredit, und am Ende haben Sie noch etwas von der Kreditsumme übrig, das in die neue Einbauküche fließen soll. Verweigert die Bank dafür aber die Auszahlung, weil sie keine Möbel mitfinanziert, dann ärgern Sie sich im Nachhinein, weil Ihnen dafür nun die finanziellen Mittel fehlen. Behalten Sie deshalb unbedingt von Beginn an Eigenkapital für diese Extras zurück.

Eigenleistungen bei Neubauten – wie funktioniert das?

Sie legen selbst Hand an und ersetzen den Handwerker. Was Sie durch Eigenleistungen in erster Linie einsparen, sind dessen Lohnkosten, denn Sie werden sich selbst vermutlich keine Arbeitsstunden in Rechnung stellen. Als Maßnahmen in Eigenregie kommen Arbeiten infrage, die der Hauskäufer oder unprofessionelle Helfer selbst übernehmen können, beispielsweise Wände streichen oder Fliesen verlegen.

Bei der Planung raten Experten allerdings zu einer kritischen Selbsteinschätzung, was die eigenen Fähigkeiten und den angepeilten Zeitaufwand betrifft. Es ist wichtig, sich hierbei nichts vorzumachen und realistisch zu kalkulieren. Dauern die Arbeiten am Ende viel länger als gedacht, kann sich der gesamte Bauplan verzögern, was oft teuer nachfinanziert werden muss. Damit frisst sich die Ersparnis durch Eigenleistungen quasi selbst wieder auf. Auch die Materialkosten werden gern mal unterschätzt. Hier sollte auf jeden Fall Rücksprache mit einem Experten gehalten werden, um fundiert abzuwägen, ob sich Zeit, Kosten und Nutzen im gesunden Maß die Waage halten.

Lässt sich fehlendes Eigenkapital eins zu eins durch Eigenleistungen ersetzen?

Es verhält sich folgendermaßen: Banken erkennen den Wert Ihrer Eigenleistungen an und honorieren sie durch einen niedrigeren Sollzins. Ist darüber hinaus aber gar kein Eigenkapital vorhanden, würde ein Großteil der Kreditgeber der Finanzierung trotzdem nicht zustimmen. Wir wollen das noch einmal deutlich vor Augen führen: Geld (= das Eigenkapital) hat einen unstrittigen Wert, wohingegen Ihre Arbeitsleistung (= die Eingenleistung) unter Umständen von minderer Qualität sein kann. Deshalb stehen die Chancen schlecht, dass eine Bank sich bei der Baufinanzierung allein auf Ihre Eigenleistungen verlässt. Sie sind somit kein vollwertiger Eigenkapitalersatz.

Welche Summen sind als Eigenleistung realistisch?

In der Regel akzeptieren Banken bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme dafür, meist aber nicht mehr als 30.000 Euro. Als realistisch gilt, zwischen fünf und zehn Prozent als Eigenleistungen geltend zu machen. Die Banken analysieren genau, welche Arbeiten Sie selbst erledigen möchten und ob Sie dazu in der Lage sind. Schließlich müssen die Maßnahmen fachgerecht umgesetzt werden, um den Wert des Hauses zu stabilisieren. Grundsätzlich haben hier Bauherren, die gleichzeitig von Beruf Handwerker sind, die besseren Chancen, die maximal mögliche Summe für die Eigenleistungen anzubringen. Bei Laien wird der Kreditgeber die Lage kritischer beurteilen und eventuell nicht ganz so freigiebig sein. Grundsätzlich gilt: Sanitär- und Elektroinstallationen sollten Sie immer vom Fachmann durchführen lassen.

Eigenleistung der Baufinanzierung

Wieviel lässt sich mit Eigenleistungen tatsächlich sparen?

Laut einer Umfrage des Bauherren-Schutzbundes e. V. unter 500 Bauherren gab die Hälfte davon an, durch eigenen Einsatz 10.000 Euro gespart zu haben. Bei 22 Prozent waren es 20.000 Euro, weitere 22 Prozent konnten 25.000 Euro und mehr durch Eigenleistungen sparen.

Die einzelnen Maßnahmen unterscheiden sich in Bezug auf ihr Einsparpotenzial: Tapezieren, Bodenbeläge wie Laminat oder Teppich verlegen sowie den Garten oder die Terrasse anlegen, das können auch weniger geübte Handwerker. Damit sparen Sie allerdings nicht die Welt: Das Tapezieren drückt die Baukosten um höchstens 4.000 Euro, ähnlich sieht es bei den Bodenbelägen aus.

Das Anlegen von Garten und Terrasse bringt im Maximalfall eine Ersparnis von etwa 3.000 Euro. Auch das Einsetzen von Türrahmen und Türen kann selbst erledigt werden und lässt die Kosten um etwa 3.000 Euro sinken.

Die mitunter größten Einsparungen ermöglicht die Wärmedämmung im Dachbereich. Erledigen Sie diese selbst, können Sie bis zu 5.000 Euro sparen.

Eigenleistung

Mögliche Ersparnis

Tapezieren / Malerarbeiten

ca. 4.000 Euro

Gartenanlage / Terrassenbau

ca. 3.000 Euro

Türen erneuern (innen)

ca. 3.000 Euro

Wärmedämmung Dach

ca. 5.000 Euro

Welche Nachteile können Eigenleistungen mit sich bringen?

Ein deutlicher Minuspunkt der Eigenleistungen: Anders als bei der Durchführung durch einen Fachbetrieb gibt es keine Gewährleistung. Entstehen dadurch Mängel, muss der Hausherr selbst dafür aufkommen. Im Zweifel sind die daraus resultierenden Nachbesserungskosten dann höher als die Ersparnis bei der Baufinanzierung durch das höhere Eigenkapital.

Zudem sollte nicht vergessen werden, dass Laien nicht versichert sind. Passiert ein Unfall auf der Baustelle haftet der Hausherr. Er sollte für diesen Fall eine Unfallversicherung für alle am Bau Beteiligten, eine sogenannte Bauhelferversicherung, abschließen. Die Kosten dafür sind überschaubar. Der Eigentümer selbst und sein Ehepartner sind allerdings nicht mit versichert. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Zeit. Heimwerker bringen die Zeit für diese Eigenleistungen meist neben ihrem tatsächlichen Beruf auf: also nach einem Arbeitstag, am Wochenende oder im Urlaub. Entsprechend kommen Familie und Erholung oft zu kurz.

Wie schätzen unsere Spezialisten das Thema Eigenleistungen ein?

Unser Spezialist für Baufinanzierung, Andreas Brendel, beleuchtet im dreiminütigen Gespräch mit Claudia Fyrnihs, weshalb Banken Eigenleistungen nur bis zu einer bestimmten Grenze anerkennen und gibt Empfehlungen dazu, welche Arbeiten man lieber von Fachleuten erledigen lassen sollte, mit auf den Weg.

Mit freundlicher Unterstützung von Radio Hannover.

Eigenkapital und Eigenleistungen beim Hauskauf richtig einplanen mithilfe von Dr. Klein

Wie gut, wenn vor einem Hauskauf Eigenkapital vorhanden ist – aber wohin damit? Alles in die Finanzierung stecken, oder lieber einen Teil zurück behalten? Und wie rechnet man Eigenleistungen mit ein? In diesem Artikel haben wir die verschiedenen Sichtweisen dargestellt. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung geben Ihnen hierzu noch weitere, hilfreiche Tipps und erstellen auf Wunsch einen individuellen Finanzierungsplan, in dem Ihr finanzieller Hintergrund Berücksichtigung findet. Gemeinsam rechnen Sie aus, welche Variante sich in Ihrem Fall anbietet und können auf diese Weise sicher gehen, Ihre Geldmittel an der richtigen Stelle einzusetzen. Setzen Sie sich dafür einfach mit Ihrem persönlichen Berater vor Ort in Kontakt und vereinbaren Sie einen Termin zum unverbindlichen Beratungsgespräch.

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