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Eigenkapital beim Hauskauf: Wie viel ist nötig?

Für den Hauskauf sind mindestens 10 bis 15 % des Kaufpreises als Eigenkapital empfehlenswert. In diesem Artikel lesen Sie, weshalb Eigenkapital für die Finanzierung so wichtig ist und woher Sie es bekommen.

Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

  • Zum Eigenkapital zählen generell alle Vermögenswerte, die Sie sofort für den Hauskauf einsetzen können. Auch Vermögenswerte, auf Sie erst später zugreifen können, werden in der Regel von der Bank akzeptiert.
  • Je mehr Eigenkapital Sie beim Hauskauf einbringen, desto sicherer und günstiger wird die Finanzierung für Sie. Somit ist Eigenkapital beim Hauskauf ein wichtiger Baustein für Ihre Baufinanzierung.
  • Wir empfehlen, die Nebenkosten des Hauskaufs, die etwa 10-15 % des Kaufpreises ausmachen, mit Eigenkapital zu finanzieren.
  • Noch bessere Konditionen erhalten Sie, wenn Sie zusätzlich zu den Kaufnebenkosten mindestens 10 % des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren. Denn dadurch sinkt das Finanzierungsrisiko für die Bank. Und dies honoriert sie in der Regel mit niedrigen Bauzinsen.
  • Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich. Doch in der Regel dauert sie länger und kostet mehr als eine Baufinanzierung mit Eigenkapital.

Wie viel Eigenkapital ist beim Hauskauf nötig?

Wir empfehlen, die Kaufnebenkosten, die etwa 10-15 % des Kaufpreises ausmachen, mit Eigenkapital zu finanzieren. In der Regel werden diese Kosten nicht durch den Immobilienkredit abgedeckt. Denn es gibt für die Bank keinen materiellen Gegenwert für die Finanzierung der Kaufnebenkosten, womit sich für die Bank das Finanzierungsrisiko erhöht. In diesem Falle müssten Sie entweder einen zusätzlichen Ratenkredit aufnehmen oder Sie leihen sich von Privatleuten das Geld. 

Die Erwerbsnebenkosten beim Hauskauf variieren von Bundesland zu Bundesland. Sie setzen sich zusammen aus Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision bei Bedarf. Sofern Sie die Erwerbsnebenkosten aus der eigenen Tasche finanzieren können, verbessern sich Ihre Chancen, einen Immobilienkredit zu bekommen. Je mehr Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebracht wird, desto sicherer und günstiger wird sie.

Gut zu wissen: Nur die Kaufnebenkosten zu tragen, bringt die Bank noch nicht dazu, Ihnen günstigere Bauzinsen zu geben. Dafür benötigen Sie Eigenkapital für die Kaufnebenkosten plus eine Summe X. Die besten Konditionen erhalten Sie, wenn Sie mindestens 30 % des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren können. In diesem Fall stuft die Bank das Ausfallrisiko als sehr gering ein und gewährt Ihnen daher einen besonders günstigen Zinssatz.

Möchten Sie dagegen das Haus kaufen und vermieten, empfiehlt es sich, die Eigenkapitalquote niedriger anzusetzen. Somit verbessert sich Ihre Rendite und Sie können die Kreditzinsen als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Was gilt als Eigenkapital beim Hauskauf?

Die eigenen finanziellen Mittel, die Sie in Ihren Hauskauf einfließen lassen, werden allgemein als Eigenkapital bezeichnet. Den anderen Teil der Baufinanzierung, den Sie nicht mit Eigenkapital abdecken, müssen Sie mit Fremdkapital finanzieren. Meist ist es eine Bank, die Ihnen das fremde Kapital in Form eines Immobilienkredits leiht. Generell gibt es drei Formen von Eigenkapital, die Sie für Ihre Baufinanzierung nutzen können:

1. Klassisches Eigenkapital: Beim klassischen Eigenkapital handelt es sich um Geld, das sofort für die Baufinanzierung verfügbar ist. Dazu zählen beispielsweise Bargeld und Geld, das auf Bankkonten oder auf Tagesgeld- und Festgeldkonten vorhanden ist. Wertpapiere wie Fonds oder Aktien, ein zuteilungsreifer Bausparvertrag, bestimmte staatliche Fördermittel sowie private Kredite von Verwandten oder Freunden können Sie ebenfalls als klassisches Eigenkapital für den Hauskauf nutzen.

2. Zusätzliche Sicherheiten: Mit zusätzlichen Sicherheiten können Sie die Finanzierungskonditionen positiv beeinflussen. Dazu zählen: eine lastenfreie weitere Immobilie, die in Ihrem Besitz oder Ihrer Eltern ist, Kunstgegenstände wie teure Gemälde sowie die Abtretung Ihrer Lebensversicherung. 

3. Eigenleistungen: Die Bank erkennt Eigenleistungen, also Arbeiten die Sie, Verwandte oder Freunde beim Hauskauf selbst ausführen, als Eigenkapitalersatz an. Berechnungsgrundlage ist dabei der Stundenlohn eines Handwerkers. Allerdings akzeptieren Banken in der Regel Eigenleistungen bis zu einer maximalen Höhe von 30.000 €.

Die Regelungen zum Eigenkapital sind von Bank zu Bank unterschiedlich. Daher sollten Sie proaktiv Ihren Bankberater beziehungsweise Vermittler darauf ansprechen. Eventuell gibt es noch Eigenkapital-Schätze, die Sie gemeinsam in dem individuellen Beratungsgespräch identifizieren und somit die Finanzierungskonditionen verbessern.

Warum sollte ich Eigenkapital einsetzen?

Es gibt gute Gründe, den Hauskauf mit ausreichend Eigenkapital zu bestreiten. Wie Sie gleich mehrfach davon profitieren, zeigt die folgende Auflistung:

Größere Wahrscheinlichkeit der Kreditzusage: Ein Hauskauf mit Eigenkapital erhöht in der Regel die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage. Denn gemäß der gültigen Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind die Banken dazu verpflichtet, die finanziellen Voraussetzungen des Kunden noch stärker in die Entscheidung einzubeziehen.

Geringeres Finanzierungsrisiko: Ein Hauskauf mit Eigenkapital bedeutet in der Regel auch für Sie ein geringeres Finanzierungsrisiko. Falls Sie zahlungsunfähig werden und die Bank eine Zwangsversteigerung veranlasst, haben Sie größere Chancen, ohne Schulden aus der Finanzierung herauszukommen.

Schnellere Tilgung: Ein Hauskauf mit Eigenkapital geht in der Regel schneller. Sofern Sie eine höhere Tilgung wählen, zahlen Sie mehr vom eigentlichen Immobilienkredit zurück und somit verringert sich die Laufzeit des Immobilienkredits. Achten Sie aber darauf, dass Sie die Monatsrate auch dauerhaft bedienen können. Denn je höher die Tilgung ausfällt, desto höher ist die Rate.

Günstige Zinsen: Ein Hauskauf mit Eigenkapital ist günstiger. Mehr Eigenkapital bedeutet weniger Fremdkapital und eine geringere Kreditsumme. Somit reduziert sich das Ausfallrisiko für die Bank. Daher bieten Ihnen die Banken in der Regel niedrigere Hypothekenzinsen an, was sich positiv auf Ihre Zinskosten auswirkt.

Anna Commentz und die Dr. Klein Beraterin Bianka Lenz-Guckenhan sprechen im Podcast darüber, was alles zum Eigenkapital gehört und warum es für die Baufinanzierung so wichtig ist.

Was spare ich, wenn ich Eigenkapital beim Hauskauf einsetze?

Die folgende Beispielrechnung soll zeigen, in welchem Maße sich Baufinanzierungen mit Eigenkapital von eigenkapitallosen Finanzierungen unterscheiden.

 Baufinanzierung mit EigenkapitalKaufpreisfinanzierung (100-Prozent-Finanzierung)
Kaufpreis350.000 €350.000 €
Eigenkapital80.000 €0 €
Effektivzins Baudarlehen p.a.0,85 %1,39 %
Monatliche Rate861,75 €1.274,58 €
Zinskosten nach 15 Jahren25.765,95 €54.680,07 €
Restschuld nach 15 Jahren142.187,70 €177.405,25 €
Laufzeit bis Volltilgung29 Jahre und 7 Monate27 Jahre und 7 Monate
Tabelle: Beispielrechnung Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital

An dieser Beispielrechnung sehen Sie deutlich, wie viel Geld Sie beim Hauskauf sparen, wenn Sie Eigenkapital mit in die Finanzierung bringen. Sie benötigen nicht nur ein geringeres Darlehen; auch der Effektivzinssatz und die monatliche Rate fallen wesentlich niedriger aus als bei einer 100-Prozent-Finanzierung.

Besonders anschaulich wird der Unterschied in unserem Beispiel bei den Zinskosten. Demnach sind die Zinskosten bei einer 100-Prozent-Finanzierung mehr als doppelt so hoch. In diesem Fall leiht Ihnen die Bank das Geld für den kompletten Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten bezahlen Sie aus eigener Tasche.

Hauskauf ohne Eigenkapital: Lohnt es sich dennoch?

Eine Kaufpreisfinanzierung beziehungsweise eine 100-Prozent-Finanzierung ist heutzutage nicht mehr unüblich. Immer mehr Banken sind bereit, einer 100-Prozent-Finanzierung zuzustimmen, wenn die Kreditwürdigkeitstimmt. Wer eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Erwägung zieht, sollte sich jedoch über die möglichen Nachteile bewusst sein:

  • Sie ist deutlich teurer und dauert länger als eine Baufinanzierung mit Eigenkapital.
  • Ihre Restschuld, also die Kreditsumme, die Sie der Bank am Ende der vereinbarten Laufzeit noch schulden, fällt in der Regel höher aus. Somit verteuert sich auch Ihre Anschlussfinanzierung.
  • Das Risiko, bei einer möglichen Zwangsversteigerung auf hohen Schulden sitzenbleiben, nimmt zu.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte deshalb gut durchdacht und immer fachkundig begleitet werden.

Sollte ich mein gesamtes Eigenkapital für den Hauskauf einsetzen?

Nein, Sie sollten nicht Ihr gesamtes Eigenkapital in den Hauskauf investieren. Die Spezialisten von Dr. Klein empfehlen, eine Reserve von etwa 3 Monatsgehältern zurückzuhalten. Denn mit dem "Notgroschen" für das Haus können Sie unvorhersehbare Ausgaben wie die Dachdämmung oder den Austausch der Fenster bezahlen und somit gerät Ihre Baufinanzierung nicht ins Wanken. 

Zudem können Sie das freie Eigenkapital für die Bildung einer Instandhaltungsrücklage nutzen. Denn regelmäßige Renovierungen und Modernisierungen sind wichtig für den Werterhalt Ihres Eigenheims. Dies gibt Ihnen zusätzliche Sicherheit für die Finanzierung.

Möbel, Einbauküche, Carport: Was muss ich alles mit Eigenkapital finanzieren?

Wenn Sie ein neues Haus bauen, dann kommen nicht nur der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten auf Sie zu, auch das Interieur will bezahlt werden, zum Beispiel die neue Einbauküche oder das schicke Carport vor der Tür. All das gehört auch zum Hausbau dazu, doch es lässt sich meistens nicht mit über einen Baukredit finanzieren. Der Grund: Möbel und bewegliche Gegenstände bilden aus Sicht der Banken normalerweise keinen akzeptablen Gegenwert für einen Kredit dieser Größe.

Die Faustregel lautet: Alles, was mit umziehen kann, lässt sich nicht über eine Baufinanzierung abdecken. Die „Extras“ müssen Sie somit in der Regel durch Eigenkapital oder über einen Ratenkredit finanzieren.

Manche Banken sehen das nicht so streng und gewähren trotzdem einen höheren Baukredit, den Sie beispielsweise auch für die Kostendeckung von Carport oder Stellplatz verwenden können. Die Voraussetzung dafür ist, dass der Beleihungswert der Immobilie nicht überschritten wird. Es liegt also im Ermessen jeder einzelnen Bank. Sie haben keinen Anspruch darauf und sollten sich im Vorwege unbedingt erkundigen, wie dieses Thema gehandhabt wird.

Zählt Eigenleistung beim Hausbau als Eigenkapital?

Die Bank erkennt Eigenleistungen, also Arbeiten, die Sie, Verwandte oder Freunde beim Hausbau bzw. Hauskauf selbst ausführen, als Eigenkapitalersatz an. In der Regel akzeptieren sie zwischen 5 bis 15 % der Baufinanzierungssumme als Eigenleistung. Meist ist die angerechnete Eigenleistung auf maximal 30.000 € begrenzt. Handwerker haben aufgrund ihrer Ausbildung bessere Chancen, noch mehr Eigenleistungen anrechnen zu lassen. Die Berechnungsgrundlage bildet dabei der Stundenlohn eines Handwerkers.

Die Spezialisten von Dr. Klein empfehlen, maximal 10 % des Kaufpreises durch Eigenleistungen zu erbringen.

Legen Sie, Verwandte oder Freunde beim Hausbau beziehungsweise nach dem Hauskauf selbst Hand an, spricht man von Eigenleistungen oder auch von der Muskelhypothek. Welche Vor- und Nachteile solch eine Muskelhypothek mit sich bringt und worauf Bauherren besonders achten sollten, haben wir für Sie im Ratgeberartikel "Wie viel Sie durch Eigenleistung beim Hausbau sparen können" zusammengefasst.

Was mache ich, wenn ich nicht genügend Eigenkapital für den Hauskauf habe?

Wollen Sie mit dem Hauskauf noch warten, empfehlen wir Ihnen entsprechendes Eigenkapital anzusparen. Grundsätzlich gibt es viele Sparformen, um Eigenkapital aufzubauen. Wir geben Ihnen 3 Tipps, damit Sie ausreichend Eigenkapital für den Hauskauf ansparen können. 

Bausparvertrag: Der klassische Weg, um Eigenkapital aufzubauen, ist ein Bausparvertrag. Bei Abschluss des Bausparvertrags legen Sie eine Bausparsumme fest, die Sie für Ihren Immobilienerwerb einsetzen möchten. Von dieser Bausparsumme sparen Sie 40 bis 50 % selbst an, und den restlichen Teil erhalten Sie als Bauspardarlehen von Ihrer Bausparkasse. Ist Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif, können Sie entweder das vereinbarte Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Oder Sie lassen sich das angesparte Bausparvermögen auszahlen und verwenden es als Eigenkapital für den Hauskauf.

Banksparpläne: Bei Banksparplänen zahlen Sie Monat für Monat regelmäßig Geld ein. Die Spanne der Laufzeit ist sehr groß: 3 bis 20 Jahre sind möglich. Beim Abschluss eines Banksparplans wird Ihr Zinssatz festgelegt und so wissen Sie bereits, welche Rendite Ihnen diese Sparform bietet. Generell gilt: Je länger die Laufzeit, desto besser die Rendite.

Privatkredit: Sie können auch Ihre Familie oder Ihre Freunde fragen, ob Sie Ihnen einen zinslosen Privatkredit gewährt. Somit sind Sie schnell liquide und verfügen über Eigenkapital, das Sie für den Hauskauf einsetzen können. 

Weitere Tipps finden Sie im Artikel "Kredit für den Hauskauf: Die 8 besten Tipps für Eigenkapital". Machen Sie sich also frühzeitig Gedanken darüber, wie Sie Eigenkapital ansparen können. Denn eine Bank vergibt am liebsten einen Immobilienkredit an Kreditnehmer, deren finanzielle Situation als besonders liquide eingestuft wird.

Weitere FAQs zum Eigenkapital

  • Kann ich ein KfW-Darlehen als Eigenkapital für den Hauskauf nutzen?

    Es liegt im Ermessen der jeweiligen Bank, ob sie einen KfW-Darlehen als Eigenkapital für den Hauskauf anerkennt. Doch die Chancen stehen gar nicht so schlecht, denn KfW-Darlehen werden als nachrangige Darlehen in das Grundbuch der Immobilie eingetragen. Somit sichert sich die erstfinanzierende Bank den ersten Rang im Grundbuch. Und je besser der Rang, desto günstiger fällt in der Regel der Zinssatz für den Immobilienerwerb aus. Sprechen Sie also Ihren Berater auf die KfW-Förderungsoptionen an, denn dadurch können Sie in der Regel die Baufinanzierungskonditionen positiv beeinflussen.

  • Wie kann ich mein Eigenkapital ermitteln?

    Um Ihr Eigenkapital zu ermitteln, führen Sie vor der Kreditanfrage einen Kassensturz durch. Mit dieser Schritt-für-Schritt-Anleitung verschaffen Sie sich einen ersten Überblick über die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals, welches Sie sofort für den Hauskauf verwenden können.

    • Schritt 1: Rechnen Sie alle sicheren Geldanlagen zusammen, auf die sofort und ohne Wertverlust zugreifen können.
    • Schritt 2: Addieren Sie auch Geldanlagen dazu, die Schwankungen unterliegen. Dazu gehören beispielsweise Aktien oder Fondsanlagen. Kalkulieren Sie aber Abschläge von etwa 20 bis 40 % mit ein. Denn Sie kennen die Kurse nicht, wenn Sie Ihr Depot bzw. Teile davon verkaufen.
    • Schritt 3: Ziehen Sie mindestens 3 Monatsgehälter von der ermittelten Eigenkapitalhöhe als Reserve ab.

    Somit erhalten Sie einen ersten Überblick, wie viel Eigenkapital Sie definitiv für den Hauskauf einsetzen können. Möchten Sie weiteres Vermögen für den Hauskauf nutzen, allerdings steht Ihnen dieses erst zu einem späteren Zeitpunkt zur Verfügung, ist eine Zwischenfinanzierung ein möglicher Ausweg. Sprechen Sie mit Ihrem Berater darüber, ob dieses Finanzierungsmodell für Sie sinnvoll ist.

  • Wann muss ich das Eigenkapital beim Hauskauf einsetzen?

    Beim Hauskauf müssen Sie Ihr Eigenkapital sofort einsetzen. Denn es gilt der Grundsatz: Eigenkapital vor Fremdkapital. Daher erwartet die finanzierende Bank von Ihnen, dass Sie Ihr zuerst das vereinbarte Eigenkapital überweisen, bevor sie die Kreditsumme auszahlt.

    Dieses Prinzip gilt auch, wenn Sie ein Haus bauen. Der feine Unterschied: Beim Hauskauf erhält der Verkäufer den Kaufpreis auf einen Schlag. Wenn Sie aber ein Haus bauen, wird die Finanzierung pro Baufortschritt ausgezahlt. Dabei verwendet die Bank zunächst Ihr Eigenkapital, bis dieses aufgebraucht ist. Erst dann beginnt sie mit der Auszahlung des eigentlichen Baukredits.

  • Wie muss ich Eigenkapital nachweisen?

    Ob Konto- und Depotauszüge oder Wertpapierkunden: Die finanzierende Bank ist allein schon aus rechtlichen Gründen dazu verpflichtet, entsprechende Eigenkapitalnachweise von Ihnen zu verlangen – und zwar schon zum Zeitpunkt der Finanzierungsanfrage.

    Bringen Sie daher Ihre Unterlagen auf den aktuellen Stand und reichen Sie die beglaubigten Nachweise in digitaler Form ein. Übrigens, ein Foto von Ihrem Bargeld wäre allerdings ein Regelverstoß. Zahlen Sie es daher auf ein Bankkonto ein, dann sind Sie auf der sicheren Seite und erleichtern das Prüfverfahren.

  • Beraterin Dr. Klein
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