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Wie viel Eigenkapital beim Hauskauf nötig ist

Wie viel Eigenkapital zum Hauskauf notwendig? Empfehlenswert sind mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. In diesem Artikel lesen Sie, weshalb Eigenkapital für die Finanzierung so wichtig ist und woher Sie es bekommen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Eigenkapital beim Hauskauf: Warum es für die Finanzierung wichtig ist

      Eigenkapital – kaum ein Begriff ist so untrennbar mit einer Immobilienfinanzierung verbunden wie dieser. Zwar gibt es auch die Möglichkeit, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu stemmen, doch wie sich in den USA im Zuge der Immobilienkrise gezeigt hat, ist diese Vorgehensweise mit hohen Risiken verbunden. Viele fragen sich aber, was daran so riskant sein soll, schließlich lässt sich die Immobilie im Ernstfall ja wieder verkaufen, und damit scheint das Problem gelöst.

      Ein Irrglaube, denn die Nebenkosten des Hauskaufs und die bislang angefallenen Zinsen mussten zuvor ja auch finanziert werden und kommen beim Verkauf nicht wieder herein. Ebenso wenig die Vorfälligkeitsentschädigung, welche eine Bank bei vorzeitiger Kündigung berechnet. Damit winken dem Verkäufer deutliche Verluste. 

      So viel Eigenkapital sollten Sie in Ihre Finanzierung einbringen

      Es gibt gute Gründe dafür Eigenkapital, also eigene Rücklagen, in ihre Baufinanzierung einzubringen. Eigenkapital senkt nicht nur das Risiko bei Ihrer Finanzierung, Sie erhalten aufgrund dessen auch niedrigere Zinsen von der Bank und können dadurch die Schulden schneller abbezahlen. Doch wie viel Eigenkapital sollten Sie für Ihren Hausbau oder Immobilienkauf eigentlich aufbringen? Zum Eigenkapital gibt es eine simple Grundregel: Je mehr Sie einbringen, desto besser. Denn je mehr Eigenkapital in die Hausfinanzierung fließt, desto sicherer ist sie aufgestellt und desto geringer fällt das Risiko aus, sich zu überschulden. 

      Die Spezialisten von Dr. Klein empfehlen, die Kaufnebenkosten in Höhe von 10-15 Prozent des Kaufpreises in die Finanzierung einzubringen. Daneben sollte auch noch ein Puffer für Instandhaltungsrücklagen zurück gelegt werden. 

      Dabei müssen Sie aber bedenken: Nur den Nebenkostenanteil zu tragen, bringt die Bank allerdings noch nicht dazu, Ihnen günstigere Zinsen zu geben. Dafür benötigen Sie die Nebenkosten plus Summe X.

      Vorteile einer Baufinanzierung mit Eigenkapital

      Ein Hauskauf mit Eigenkapital ...

      • ist günstiger: Wer eigenes Geld einbringt, senkt das Finanzierungsrisiko. Deshalb gewähren Banken für Finanzierungen mit Eigenkapital niedrigere Bauzinsen. Ohne Eigenkapital können die Zinskosten doppelt oder sogar drei Mal so hoch ausfallen.

      • geht schneller: Durch den günstigeren Zins sparen Sie nicht nur Geld, sondern haben auch die Möglichkeit, von Beginn eine höhere Tilgung vorzunehmen, die Schulden also schneller abzubezahlen. Dadurch bringen Sie Ihre Baufinanzierung eher über die Bühne und tragen das Risiko der Finanzierung über einen kürzeren Zeitraum hinweg als jemand, der keine eigenen Finanzmittel einbringen konnte und nicht von diesem Vorteil profitiert.

      • senkt das Finanzierungsrisiko. Ganz konkret bedeutet das: Falls Sie zahlungsunfähig werden und die Bank eine Zwangsversteigerung veranlasst, haben Sie größere Chancen, ohne Schulden aus der Finanzierung herauszukommen.

      • erhöht die Wahrscheinlichkeit, überhaupt eine Baufinanzierung zu bekommen. Denn: Durch die im März 2016 in Kraft getretene Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind die Banken dazu verpflichtet, die finanziellen Voraussetzungen des Kunden – also auch seine Rücklagen – noch stärker in die Entscheidung, ob er eine Baufinanzierung erhält oder nicht, einzubeziehen.

      Beispielrechnung: So viel günstiger ist eine Baufinanzierung mit Eigenkapital

      Die folgende Beispielrechnung soll zeigen, in welchem Maße sich Baufinanzierungen mit Eigenkapital von eigenkapitallosen Finanzierungen unterscheiden. Zur Erklärung: Mit 100-Prozent-Finanzierungen sind solche gemeint, bei denen nur der Kaufpreis über einen Kredit abgedeckt wird, die Nebenkosten trägt der Käufer selbst. Bei 110-Prozent-Finanzierungen werden zusätzlich zum Kaufpreis auch die Nebenkosten mitfinanziert. 

       Baufinanzierung mit Eigenkapital100-Prozent-Finanzierung110-Prozent-Finanzierung
      Eigenkapital60.000 €0 €0 €
      Benötigtes Darlehen150.000 € (Kaufpreis minus Eigenkapital)210.000 €210.000 € + 21.000 € Kaufnebenkosten, s.u.
      Effektivzins p.a.2,54 %3,54 %3,54 % Baudarlehen
      Privatkredit für Kaufnebenkosten--21.000 €
      Effektivzins Privatkredit p.a.--5,99 % Privatkredit
      Monatliche Rate Privatkredit--177,10 €
      Monatliche Rate Baudarlehen794,50 €969,50 €1.146,60 €
      Zinskosten nach 15 Jahren38.635,00 €91.541,00 €103.418,57 €
      Restschuld nach 15 Jahren45.625,00 €127.031,00 €127.031,00 €
      Laufzeit bis Volltilgung 20 Jahre29 Jahre29 Jahre
      Tabelle: Beispielrechnung Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital

      An diesem Beispiel sehen Sie deutlich, wie viel Geld Sie beim Hauskauf sparen, wenn Sie Eigenkapital mit in die Finanzierung bringen. Sie benötigen nicht nur ein geringeres Darlehen; auch der Effektivzins, die monatliche Rate und die Laufzeit bis zur Volltilgung fallen wesentlich niedriger aus als bei einer 100-Prozent- oder einer 110-Prozent-Finanzierung. Besonders anschaulich wird der Unterschied in unserem Beispiel bei den Zinskosten und der Restschuld: Demnach ist Ihre Restschuld bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital nach 15 Jahren fast dreimal so hoch, als wenn Sie mit Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung gestartet wären.

      Hauskauf ohne Eigenkapital: Lohnt es sich dennoch?

      Einen Hausbau oder Hauskauf ohne Eigenkapital und somit komplett per Kredit zu finanzieren, ist heutzutage nicht mehr unüblich. Viele Banken sind bereit, einer 100-Prozent-Finanzierung zuzustimmen, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Welche Voraussetzungen Sie dafür mitbringen sollten, erläutert Ihnen Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG:

      Wer eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Erwägung zieht, sollte sich dennoch möglicher Risiken und Nachteile bewusst sein. So ist sie nicht nur deutlich teurer und dauert länger als eine Baufinanzierung mit Eigenkapital, sondern Sie müssen außerdem auch mit einer höheren Restschuld anschlussfinanzieren. Des Weiteren kann es sein, dass Sie bei einer möglichen Zwangsversteigerung auf hohen Schulden sitzenbleiben. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte deshalb gut durchdacht und immer fachkundig begleitet werden.

      Was zum Eigenkapital gehört

      Sparen war in jüngster Vergangenheit aufgrund des niedrigen Zinsniveaus nicht gerade einfach. Wer seine Rücklagen auf Tagesgeld- und Festgeldkonten geparkt hat, kann sie nun guten Gewissens ohne nennenswerte Renditeverluste in die eigene Immobilie übertragen. Weitere, mögliche Quellen für Eigenkapital, das Sie beim Hauskauf oder Hausbau nutzen können, sind zum Beispiel Bausparverträge oder schuldenfreie Grundstücke und Immobilien.

      Die Vorteile eines Bausparvertrags

      Mit einem Bausparvertrag lassen sich zwei Ziele verfolgen: Eigenkapital ansparen und Zinsen für die Zukunft sichern. Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, erläutert das genauer.

      Bausparverträge lassen sich als Sicherheit für den neuen Kredit nutzen und sorgen auf diese Weise für einen niedrigeren Sollzins. Ebenfalls beliebt sind private Kredite aus dem Familienkreis. Wenn Eltern oder Verwandte Ihnen etwas leihen und dafür keine oder nur niedrige Zinsen verlangen, dann wirkt sich dieses Geld wie Eigenkapital aus und sorgt ebenfalls für bessere Konditionen bei der Bank.

      Sehen Sie noch einmal im Überblick, was alles zum Eigenkapital zählt:

      • Sparkonten, wie Tages- und Festgelder mit kurzfristiger Verfügbarkeit
      • Fondssparplan und Aktien
      • Bausparvertrag
      • Bereits vorhandene, schuldenfreie Grundstücke und Immobilien
      • Private Kredite

      Allerdings darf nicht außer Acht gelassen werden, dass auch unvorhergesehene Kosten entstehen können: das Auto geht kaputt, das Kind fährt auf Klassenreise oder das ein oder andere Teil der Einrichtung ist doch teurer als gedacht. Für diese Fälle empfiehlt es sich, mindestens drei Monatsgehälter als Rücklage zu bewahren und dieses Geld nicht in die Baufinanzierung zu investieren.

      Besonderheiten des Eigenkapitals für Neubauten

      Wenn Sie ein neues Haus bauen, dann kommen nicht nur der Kaufpreis und die Nebenkosten auf Sie zu, auch das Interieur will bezahlt werden – beispielsweise die neue Einbauküche, Extras bei der Badeinrichtung oder das schicke Carport vor der Tür. All das gehört zwar streng genommen zum Haus dazu, lässt sich meistens aber nicht mit über einen Baukredit finanzieren. Der Grund: Möbel und bewegliche Gegenstände bilden aus Sicht der Banken normalerweise keinen akzeptablen Gegenwert für einen Kredit dieser Größenordnung.

      Die Faustregel dazu lautet: Alles, was mit umziehen kann, lässt sich nicht über die Baufinanzierung abdecken und müssen somit in der Regel durch Eigenkapital oder über einen Ratenkredit finanziert werden. Manche Banken sehen das nicht so streng und gewähren trotzdem einen höheren Baukredit, so lange der Beleihungswert der Immobilie nicht überschritten wird. Das liegt aber im Ermessen jeder einzelnen Bank. Bankkunden haben keinen Anspruch darauf und sollten sich im Vorwege unbedingt erkundigen, wie dieses Thema gehandhabt wird.

      Denn hier lauert eine kleine Stolperfalle: Angenommen, Sie stecken Ihr erspartes Eigenkapital zu Beginn komplett in die Bezahlung der einzelnen Bauabschnitte, den Rest des Baus finanzieren Sie dann mit dem Kredit, und am Ende haben Sie noch etwas von der Kreditsumme übrig, das in die neue Einbauküche fließen soll. Verweigert die Bank dafür aber die Auszahlung, weil sie keine Möbel mitfinanziert, dann ärgern Sie sich im Nachhinein, weil Ihnen dafür nun die finanziellen Mittel fehlen. Behalten Sie deshalb unbedingt von Beginn an Eigenkapital für diese Extras zurück.

      Wie Eigenleistungen das Eigenkapital beim Hauskauf ersetzen

      Textbild Eigenleistung

      Legen Sie beim Hausbau beziehungsweise nach dem Hauskauf selbst Hand an und führen Arbeiten an der Immobilie selber aus, spricht man von Eigenleistungen. Der Vorteil: Die Baukosten sinken und Sie können die Eigenleistung als Eigenkapital ansetzen – was zusätzlich die Kosten Ihrer Baufinanzierung reduziert. Denn: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger Darlehen müssen Sie aufnehmen und desto niedriger ist der Zinssatz für den Baukredit.

      Banken beurteilen Eigenleistungen allerdings kritisch und prüfen vor der Anerkennung als Eigenkapital beim Hauskauf genau, ob diese realistisch und durchführbar sind. In der Regel akzeptieren Banken zwischen fünf und zehn Prozent der Baukosten als Eigenleistung. Handwerker haben aufgrund ihrer Ausbildung bessere Chancen und können bis zu 15 Prozent der Baukosten als Eigenleistung geltend machen.

      Wie viel Sie durch Eigenleistung bei Hausbau tatsächlich sparen können, zeigt Ihnen unsere Tabelle:

      Tapezieren / Malerarbeitenca. 4.000 € Ersparnis
      Gartenanlage / Terrassenbauca. 3.000 € Ersparnis
      Türen erneuern (innen)ca. 3.000 € Ersparnis
      Wärmedämmung Dachca. 5.000 € Ersparnis
      Tabelle: Mögliche Ersparnis bei Eigenleistungen

      Arbeiten, wie Tapezieren, das Einsetzen einer Tür oder das Verlegen von Laminat, können auch weniger geübte Handwerker selbst durchführen. Schwieriger wird es, wenn Sie auch bei der Wärmedämmung oder beim Rohbau mit anpacken möchten: Hier sollten Sie sich von einem Fachmann beraten lassen, um mögliche Mängel und Folgekosten zu vermeiden. Elektroarbeiten und Sanitärinstallationen sollten am besten vollständig von einem Fachbetrieb durchgeführt werden, damit Gefahren und Schäden ausgeschlossen sind.

      Eigenkapital ja oder nein: Was wirklich zählt, ist eine gute Beratung

      Zusammengefasst kann man sagen: Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto weniger Darlehen müssen Sie aufnehmen, um den Hauskauf zu finanzieren. Empfohlen wird eine Summe von mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises, diese können Sie über Eigenleistungen, Sparkonten und/oder einen Bausparvertrag abdecken. Natürlich ist auch eine Baufinanzierung mit wenig oder sogar ohne Eigenkapital möglich – hierfür müssen Sie aber erhebliche Sicherheiten beibringen. Eine fundierte Beratung ist in jedem Fall unerlässlich: Egal, ob mit oder ohne Eigenkapital – unsere Spezialisten für Baufinanzierungen stellen Ihren Hauskauf auf sichere Füße.

      Wir planen Ihr Eigenkapital bedarfsgerecht ein

      Wie gut, wenn vor einem Hauskauf Eigenkapital vorhanden ist – aber wohin damit? Alles in die Finanzierung stecken, oder lieber einen Teil zurück behalten? Unsere Spezialisten für Baufinanzierung geben Ihnen hierzu hilfreiche Tipps und erstellen auf Wunsch einen individuellen Finanzierungsplan, in dem Ihr finanzieller Hintergrund Berücksichtigung findet. Setzen Sie sich dafür einfach mit Ihrem persönlichen Berater vor Ort in Kontakt, indem Sie unverbindliche Finanzierungsvorschläge von uns einfordern, und vereinbaren Sie einen Termin zum kostenlosen Beratungsgespräch.

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