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WEG-Reform 2020: Was änderte sich am Wohnungseigentumsgesetz?

Lange wurden Kompromisse beim Wohnungseigentumsgesetz herbeigesehnt, im Dezember letzten Jahres trat nun die WEG-Reform 2020 in Kraft. Welche Änderungen sie mit sich bringt und was das für Wohnungseigentümer bedeutet, lesen Sie in diesem Artikel!

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ändert sich am Wohnungseigentumsgesetz?

      Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes wurde am 9. Oktober 2020 im Bundesrat bewilligt und trat am 1. Dezember 2020 in Kraft. Das neue WEG, oder „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und der Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“, wie die volle Bezeichnung lautet, bringt dabei einige Veränderungen mit sich. Die Wichtigsten sind:

      Erleichterung von Sanierungen, Modernisierungen und Umbauten

      Vor der WEG-Reform 2020 galt für gewünschte Umbauten oder Arbeiten am Haus stets die Regel: Alle oder keiner. Mit Inkrafttreten der Gesetzesänderung ändert sich das allerdings, da ab diesem Zeitpunkt die einfache Mehrheit der Eigentümer für den Beschluss eventueller Sanierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen völlig ausreichend ist. Die Kosten dieser Maßnahme tragen dann allerdings auch nur die Eigentümer, die dafür gestimmt haben – sie bilden quasi eine „Koalition der Willigen“.

      War vor der Reform nur ein einziger Wohnungseigentümer der Hausgemeinschaft gegen die energetische Sanierung und legte deshalb sein Veto ein, durfte diese nicht ausgeführt werden – entweder alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft waren dafür und haben gezahlt oder eben keiner. Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ändert das aber nun

      Stimmt allerdings eine Zweidrittelmehrheit der Eigentümer mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile für den Umbau oder die Sanierung, so müssen trotzdem alle Eigentümer die Kosten der Maßnahme gemäß ihres Miteigentumsanteils tragen. Voraussetzung ist dabei, dass diese Kosten nicht unverhältnismäßig hoch sein dürfen, um finanziell schwächere Eigentümer zu schützen. Dies betrifft auch Eigentümer, die erst kürzlich in die Immobilie gezogen sind und dementsprechend noch keine Instandhaltungsrücklagen für die Hausgemeinschaft tätigen konnten.

      Modernisierungswünsche einzelner Eigentümer

      Hatte vor der WEG-Reform 2020 nur ein einzelner Wohnungseigentümer den Wunsch nach einer Modernisierung, mussten alle anderen Eigentümer diesem Wunsch ebenfalls zustimmen – ansonsten wurde nichts daraus. Zukünftig regelt das Wohnungseigentumsgesetz diese Situation aber so, dass auch einzelne Eigentümer den Anspruch auf bestimmte Modernisierungen und Ein- oder Umbauten haben, beispielsweise:

      • Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge
      • Barrierefreier Umbau
      • Einbruchschutz
      • Solaranlage
      • Glasfaseranschluss

      Als Voraussetzung für diese Wunscherfüllung verpflichtet sich der jeweilige Eigentümer, die Kosten seiner Maßnahmen allein zu tragen. Da diese Umbauten also nur von ihm allein genutzt und gezahlt werden, ist keine Zustimmung seitens der anderen Wohnungseigentümer nötig.

      Sachkundenachweis für Verwalter

      Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes beinhaltet außerdem eine Regelung, um das Verhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und ihrem Verwalter zu verbessern beziehungsweise zu optimieren. Jeder Eigentümer erhält demnach den Rechtsanspruch auf einen Verwalter, der mittels einer Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer zertifiziert wurde. Der Verwalter belegt mit diesem Zertifikat also, dass er über die für diese Tätigkeit notwendigen rechtlichen, technischen und kaufmännischen Kenntnisse verfügt. Die genaue Ausgestaltung dieser Zertifizierung wird durch das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz in einer Rechtsordnung geregelt.

      Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung erstmals zwei Jahre, damit das finale Zertifizierungsverfahren weiterentwickelt und eingeführt werden kann. Verwalter, die zu diesem Zeitpunkt bereits eine Wohnungseigentümerschaft verwalten, gelten gegenüber der Gemeinschaft noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter. Das räumt allen bereits berufserfahrenen Personen genug Zeit ein, um die Prüfung zur Zertifizierung nachträglich abzulegen.

      Für kleinere Wohnanlange die in Eigenverwaltung geführt werden, gilt allerdings eine Ausnahme für die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Diese Ausnahme setzt voraus, dass ein Wohnungseigentümer der Anlage zum Verwalter bestellt wurde und diese aus weniger als neun Sondereigentumsrechten besteht. Fordert allerdings ein Drittel dieser Wohnungseigentümer, nach Köpfen, einen zertifizierten Verwalter, muss dieser bestellt werden.

      Warum wurde eine Reform des WEG notwendig?

      Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes soll einen Ausgleich zwischen dem Interesse, ein Gebäude sanieren oder modernisieren zu wollen und dem Schutz finanzschwächerer Wohnungseigentümer schaffen. Da energetische Sanierungen oftmals absolut notwendig sind, sollen diese auch durchgeführt werden können, ohne jemanden damit finanziell zu überfordern.

      Grundsätzlich sieht das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass allen Eigentümern Nutzungen und Lasten (gemäß den jeweiligen Miteigentumsanteilen) in der Eigentümergemeinschaft zustehen, beziehungsweise von ihnen zu tragen sind – beim Gemeinschaftseigentum gilt demnach das Solidaritätsprinzip. Das bedeutet, dass beispielsweise auch Eigentümer von Erdgeschosswohnungen die anteiligen Kosten für die Instandhaltung der Aufzugsanlage tragen müssen, selbst wenn sie diese fast nie benutzen.

      Das genau dieser Punkt häufig zu Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft führt, ist nachvollziehbar. Weitere Gründe für Unstimmigkeiten sind beispielsweise:

      • Das Sondereigentum oder die jeweiligen Ansprüche daraus, beispielsweise Konflikte wegen einer Kellerfläche
      • Umbauten, Modernisierungen, Reparaturen des Hauses
      • Die entstehenden Kosten und deren generelle Verteilung

      Um diese Auseinandersetzungen zukünftig zu verhindern beziehungsweise einzudämmen, wurde die Reform des bestehenden Gesetzes beschlossen.

      Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?

      Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG oder auch WoEiG genannt, regelt die Eigentumsverhältnisse an Wohnungen oder Gebäudeteilen bei einer formellen Teilung des Grundstücks. Es definiert außerdem wichtige Sachverhalte rund um die Eigentümerschaft, die einzelnen Wohnungen und hält fest, was ausschließliches Eigentum des einzelnen Wohnungsbesitzers ist und welche Bestandteile des Objektes allen Eigentümern gemeinsam gehören.

      Mit einem Wohnungskauf erwerben Sie also nicht nur Ihr neues Zuhause, Sie werden auch automatisch ein Teil der Eigentümerschaft mit allen Rechten und Pflichten. Aus diesem Grund ist vor dem Kauf einer Eigentumswohnung immer ratsam, sich mit dem Wohnungseigentumsgesetz und seinen Inhalten gründlich auseinanderzusetzen. Gleiches gilt natürlich auch für alleinige Eigentümer einer Immobilie.

      Was beinhaltet das Wohnungseigentumsgesetz?

      Das Wohnungseigentumsgesetz wurde 1951 in Deutschland eingeführt und beinhaltet neben den Bestimmungen zur Entstehung von Wohneigentum und zur Verwaltung der Immobilie außerdem Vorschriften rund um die Wohnungseigentümerversammlung und die Beschlussfassungen, welche dort getroffen werden. Alle Rechte und Pflichten, welche sich aus Gemeinschafts- und Sondereigentum für die einzelnen Eigentümer ergeben, sind im WEG mittels einer sogenannten Teilungserklärung geregelt.

      Erster Abschnitt Wohnungseigentumsgesetz: Im ersten Abschnitt des WEG wird die Begründung des Wohnungseigentums definiert. Gemäß § 7 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, wird für jeden Miteigentumsanteil (also für jedes Sondereigentum) ein eigenes Grundbuchblatt im Grundbuch angelegt. Darauf wird der Miteigentumsanteil mit der jeweiligen Wohnung und/oder einem bestimmten Tiefgaragenstellplatz eingetragen. Die anschließende Schließung des Grundbuchblattes dient der Sicherung der jeweiligen Eigentümerverhältnisse.

      Zweiter Abschnitt Wohnungseigentumsgesetz: Der zweite Abschnitt des WEG betrifft die komplette Eigentümergemeinschaft und regelt mit den § 13, 14 und 16 deren Rechte und Pflichten, sowie die Nutzung und Kostenaufteilung.

      Dritter Abschnitt Wohnungseigentumsgesetz: Die Verwaltung der Immobilie ist im dritten Abschnitt des WEG geregelt, genau gesagt in § 27. Dort werden die Aufgaben eines Verwalters genau definiert.

      Das in § 5 WEG definierte Sondereigentum umfasst die einzelne Wohnung, die vom Eigentümer ausschließlich selbst genutzt wird und für deren Instandhaltung er allein verantwortlich ist.

      Warum unterscheidet man im WEG zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

      Um die Verpflichtungen des einzelnen Eigentümers sowie die der Eigentümergemeinschaft als Ganzes nachvollziehen und Kosten für Sanierungen, Modernisierungen, Instandhaltung und Reparaturen aufteilen zu können, wird im Wohnungseigentumsgesetz die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschafseigentum vorgenommen. Kosten, die auf die Eigentümergemeinschaft umgelegt werden:

      • Anstrich der Fassade als Instandhaltungsmaßnahme
      • Reparaturen des Daches

      Kosten, die der Wohnungseigentümer innerhalb seiner eigenen Wohnung zu tragen hat:

      • Reparaturen defekter Leitungen
      • Reparaturen defekter Armaturen
      • Ersatz schadhafter Bodenbeläge
      • Streichen von Wänden, Decken, Türen und der inneren Fensterrahmen

      Was besagt das Sondernutzungsrecht im WEG?

      Sogenannte Sondernutzungsrechte ersetzen dort das Sondereigentum, wo die Bildung von Sondereigentum rechtlich nicht möglich ist beziehungsweise der teilende Eigentümer das beispielsweise aufgrund von Eigenbedarf nicht vorhat. Die Rolle des teilenden Eigentümers hat entweder der Bauträger des Objektes inne, oder der Ersteigentümer, welcher das Objekt nach dessen Fertigstellung vom Bauträger erwirbt.

      Bei einem Eigentumsbestandteil mit „Sondernutzungsrecht“ wird normalerweise in der Teilungserklärung des WEG, die Nutzung auf nur einen Eigentümer beschränkt und die übrigen Wohnungseigentümer davon ausgeschlossen. Als adäquate Gegenleistung wird der einzelne Nutzer zum alleinigen Tragen aller Kosten verpflichtet, die das Sondernutzungsrecht mit sich bringt. Die Aufteilung und Zuweisung der Sondernutzungsrechte zu einzelnen Wohnungen, obliegt dem teilenden Eigentümer beziehungsweise Bauherren.

      Woran kein Sondereigentum gebildet werden kann:

      • An oberirdischen KFZ-Stellplätzen
      • An Gärten und Terrassen

      In diesen Fällen ist das nicht möglich, da offene Stellplätze, Gärten oder Terrassen nicht eindeutig abgrenzbar sind und abgeschlossen werden können, wie beispielsweise Zimmer, Balkone oder Dachterrassen. Aus diesem Grund kann hier das Recht auf Sondernutzung begründet werden. Bei Tiefgaragen genügt eine dauerhafte Markierung am Boden, um Sondereigentum zu begründen.

      Auch wenn ein Eigentumsanteil mit einem Sondernutzungsrecht versehen und einer bestimmten Wohneinheit des Gebäudes zugeordnet ist, verbleibt er laut Wohnungseigentumsgesetz trotzdem im Gemeinschaftseigentum.

      Zusammenfassung WEG-Reform 2020

      Am 1. Dezember 2020 trat die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft. Sie beinhaltet unter anderem folgende Änderungen:

      • Erleichterung von Sanierungen, Modernisierungen und Umbauten der Immobilie
      • Berücksichtigung der Modernisierungswünsche einzelner Eigentümer der Hausgemeinschaft
      • Rechtsanspruch auf einen Sachkundenachweis für Verwalter

      Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes soll einen Ausgleich zwischen dem Interesse, eine Immobilie modernisieren zu wollen und finanzschwächeren Eigentümern schaffen. Zwar sind energetische Sanierungen notwendig, allerding sollen die Wohnungseigentümer damit nicht mehr unnötig belastet werden.

      Ziel der WEG-Reform 2020 war es ebenfalls, das Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und deren Verwalter zu verbessern sowie andauernde Unstimmigkeiten und Streitfälle zwischen den Eigentümern zu beseitigen. Die häufigsten Gründe für diese Streitigkeiten sind:

      • Das Sondereigentum oder die jeweiligen Ansprüche daraus
      • Umbauten, Modernisierungen, Reparaturen des Hauses, mit denen nicht alle Eigentümer einverstanden sind
      • Die entstehenden Kosten und deren generelle Verteilung

      Mit Inkrafttreten der Gesetzesänderung werden sich die nachbarschaftlich oft hochschlagenden Wellen bestenfalls nun hoffentlich zu ruhigeren Wogen abschwächen beziehungsweise ganz beruhigen.

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