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Bauträger: Haus und Grundstück aus einer Hand

Ein Haus zu bauen ist eine planerische Herausforderung. Wenn Sie diese Planung lieber in kompetente Hände geben wollen, ist ein Haus von einem Bauträger womöglich das richtige für Sie.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Bauträger?

      Ein Bauträger ist ein Anbieter bezugsfertiger Neubauten. Bauträger kaufen in der Regel große Flächen und Grundstücke und bauen häufig ganze Neubaugebiete. Als Käufer erwirbt man von einem Bauträger neben dem massiven Neubau auch das Grundstück, auf dem er steht. Ein Bauträger ist somit ein Alles-in-einem-Anbieter für Immobilienkäufer, die einen Neubau suchen.

      Der Leistungsumfang eines Bauträgers

      Der Bauträger tritt als Bauherr auf. Das bedeutet, er trägt die gesamte Verantwortung für den Bau des Hauses. Der Leistungsumfang eines Bauträgers besteht meistens aus dem Bau der Immobilie sowie die Bereitstellung des dazugehörigen Grundstücks. Von einem Bauträger erwirbt man demnach die Bauleistung und die Eigentumsübertragung des Hauses und dem Grund, auf dem es steht. Und das zu einem vorher vertraglich geregelten Festpreis.

      Der Bauträger kümmert sich zudem um die bürokratischen Schritte und Genehmigungen vor dem Bau. Dazu gehört unter anderem das Einholen einer Baugenehmigung. Außerdem koordiniert er alle Abläufe und Gewerke auf der Baustelle. Dem späteren Käufer wird dadurch ein enormes Pensum an Arbeit abgenommen.

      Bei den Immobilien eines Bauträgers handelt es sich meist um bereits geplante und entworfene Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Reihenhäuser. In den meisten Fällen hat der spätere Käufer geringen Einfluss auf die Grundgestaltung des Hauses. Es gibt jedoch auch vereinzelt Bauträger, die ganz individuell auf die Bauwünsche ihrer Kunden eingehen.

      An den Zeitplan des Bauträgers gebunden

      Wenn Sie ein Haus von einem Bauträger erwerben, sind Sie an dessen Zeitplan gebunden. Der Bauträger entscheidet, wann der Bau beginnt. Wenn Sie beispielsweise planen, in einem halben Jahr in Ihr Eigenheim zu ziehen, der Bau aber erst in einem halben Jahr beginnt, zählt nur der Plan des Bauträgers.

      Unterschied zwischen Bauträger und Fertighausanbieter

      Anders als bei Anbietern von Fertighäusern – ganz gleich ob Fertig-Massivhaus oder mit hölzerner Unterkonstruktion – sind Sie bei einem klassischen Bauträger an dessen Grundstück gebunden. Sie können sich das Grundstück nicht selbst kaufen und anschließend ein Haus von einem Bauträger bauen lassen. Das geht nur mit Fertighausanbietern. Bei einem Bauträger gibt es Haus und Grund in einem Komplettpaket.

      Die Grenzen zwischen Bauträger und Fertighausanbieter sind jedoch nicht immer ganz deutlich. In den meisten Fällen erwerben Sie bei Fertighausanbietern, wie erwähnt, nur das Haus, ohne Grundstück. Doch es gibt unter den Fertighausanbietern einige, die Ihnen auch bei der Suche nach einem Grundstück helfen. Gleichzeitig gibt es auch Bauträger, die auch Fertighausanbieter sind und mit Fertighaus-Bausätzen arbeiten.

      Einen Bauträger finden

      Der Bau oder Kauf eines Hauses ist eine schwere finanzielle Entscheidung. Sie nehmen häufig dafür einen großen Kredit in Form einer Baufinanzierung auf und gehen damit eine tragende Verpflichtung ein. Umso wichtiger ist der richtige Partner, der Sie bei Ihrem Vorhaben unterstützt.

      In Deutschland gibt es viele Bauträger. Einige Unternehmen konzentrieren sich ausschließlich auf die Arbeit eines Bauträgers. Andere wiederum sind Tochterunternehmen von beispielsweise Versicherungen und Banken, die als Bauträger auftreten, Immobilien bauen und dann verkaufen. Es gibt einige Anzeichen und Hinweise, die einen seriösen und finanziell stabilen Bauträger ausweisen.

      Rechtliche Grundlage

      Ein Bauträger ist immer ein Unternehmen – also eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), eine Aktiengesellschaft (AG), eine Kommanditgesellschaft (KG) oder ein Einzelunternehmen. Die Leistungen eines Bauträgers unterliegen der Gewerbeordnung, genauer gesagt Paragraph 34c für Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter. Das bedeutet, dass ein Bauträger eine Erlaubnis nach Paragraph 34c GewO benötigt und diese vorweisen können muss, um seine Arbeit rechtmäßig auszuüben.

      Um eine solche Erlaubnis zu erhalten, muss das Unternehmen beispielsweise geordnete finanzielle Verhältnisse vorweisen, sich regelmäßig weiterbilden und über die nötigen Versicherungen verfügen, um sich selbst und seine Kunden vor finanziellen Schäden zu bewahren. Bei der Suche nach einem Bauträger sollten Sie daher immer darauf achten, dass er eine Erlaubnis zum Ausüben seiner Arbeit nach Paragraph 34c hat. Sehr häufig ist ein Vermerk bereits im Impressum des Internetauftritts eines Bauträgers zu finden. So können Sie schon während der Suche nach einem Bauträger auf die Seriosität des Anbieters achten.

      (Kostenlose) Gutachten

      Ein Bauträger, der nichts zu verbergen hat, wird Ihnen anbieten, das Bauvorhaben auf seine Kosten von einem neutralen Gutachter prüfen zu lassen. Außerdem hat ein seriöser Bauträger ein Baugrundgutachten anfertigen lassen. Mit diesem geht er sicher, dass das Grundstück nicht mit beispielsweise Chemikalien oder Blindgängern belastet ist. Dieses Gutachten wird der Bauträger Ihnen bereitwillig in Kopie aushändigen.

      Sicherheiten und Garantien

      Egal wie seriös und erfahren ein Bauträger ist, in den meisten Fällen läuft beim Hausbau zumindest eine Kleinigkeit nicht so wie geplant. Mängel sollten daher vom Bauträger stets transparent kommuniziert, schnellstmöglich behoben und abgesichert sein. Dazu gibt ein Bauträger seinen Kunden bestimmte Garantien, die vertraglich festgehalten werden.

      Zwingend notwendig ist eine Fertigstellungsgarantie mit einer Fertigstellungsbürgschaft. Bei der Bürgschaft haftet ein drittes Unternehmen, beispielsweise eine Versicherung, sollte das Haus aufgrund einer Insolvenz oder ähnlichem vom Bauträger nicht fertiggestellt werden. Mit einer solchen Bürgschaft und Garantie wird Ihr Eigenheim auf jeden Fall zu Ende gebaut.

      Sämtliche Garantien und Gewährleistungen sollten im Festpreis enthalten sein. Sie sollten also keine optionalen Aspekte darstellen, sondern feste vertragliche Bestandteile.

      Bonitätsauskunft von Bauträger einholen

      Um wirklich sicher zu gehen, dass Ihr Bauträger solvent ist und Ihr Haus fertig bauen kann, sollten Sie sich eine aktuelle Bonitätsauskunft des Unternehmens besorgen. Diese können Sie über einen Anwalt oder einen Notar einholen lassen, oder sie selbst stellen eine Anfrage. Eine Auskunft bei, Kreditschutzverband 1870 (KVS 1970) kostet je nach Umfang zwischen 30 und 60 Euro (Unternehmensprofil Compact oder Standard).

      Baubegleitende Qualitätssicherung

      Um sicherstellen zu können, dass während der Bauphase so wenig wie möglich schief läuft, sollte der Bauträger eine baubegleitende Qualitätssicherung engagieren. Diese überwacht einzelne Bauschritte und weist auf etwaige Mängel oder Fehler hin. So können Mängel frühzeitig erkannt und behoben werden.

      Baubegleitende Qualitätssicherung bieten Gutachter oder spezielle Unternehmen für Bauüberwachung an.

      Musterhausparks

      Es ist durchaus von Vorteil, wenn der Bauträger, den Sie sich ausgesucht haben, Musterhäuser zur Besichtigung hat. Diese Referenzhäuser geben Ihnen einen guten Einblick in die Arbeit des Bauträgers. Möglicherweise ist das Musterhaus ja auch bewohnt und Sie können mit den Besitzern darüber sprechen, wie die Zusammenarbeit gelaufen ist und ob sie sich im Haus wohlfühlen.

      Vollständige und verständliche Vertragsunterlagen

      Einen vertrauenswürdigen Bauträger erkennen Sie auch daran, dass er Ihnen die komplette Baubeschreibung und alle Baupläne (in Kopie) aushändigt. Zu diesen Unterlagen zählt auch eine transparente Kostenaufstellung, Zeitpläne, Bürgschaften und die Nennung eines ganz konkreten Einzugstermins.

      Der vollständige Bauträgervertrag wird bei Unterschrift von einem Notar beglaubigt. Bevor Sie den Vertrag jedoch unterschreiben, sollten Sie ihn zur Sicherheit von einem Anwalt prüfen lassen.

      Tests und Kundenbewertungen lesen

      Im Internet finden Sie unzählige Kundenbewertungen zu verschiedensten Dienstleistern, auch zu Bauträgern. Gerade auf Social Media Plattformen wie Facebook oder auch bei Google finden Sie Erfahrungsberichte von Kunden. Vielleicht hören Sie sich auch einmal in Ihrem Freundes- und Bekanntenkreis um? Hat jemand, den Sie kennen, mit dem Bauträger zusammengearbeitet? Wie war diese Zusammenarbeit?

      Diese Kosten entstehen bei einem Haus vom Bauträger

      Die genauen Kosten für ein Haus vom Bauträger zu beziffern, ist überaus schwierig. Häufig gibt es – anders als bei Fertighausanbietern – keine Standardhäuser, die Sie in einem Katalog samt Ausstattung und Preis sehen können. Bauträgerprojekte sind häufig sehr unterschiedlich und aufgrund ihrer Einzigartigkeit in deutlich verschiedene Preiskategorien einzuteilen.

      Um Ihnen dennoch eine grobe Orientierung zu bieten, kann man sagen, dass Häuser von einem Bauträger ähnlich teuer sind wie herkömmliche Eigenheime. Sie sparen bei einem Haus vom Bauträger nicht viel. Einzig das Grundstück könnte für Sie günstiger werden, als wenn Sie es selbst kaufen. Denn Bauträger kaufen große Flächen Land und die einzelnen Grundstück-Parzellen sind dann verhältnismäßig günstiger.

      Das Haus vom Bauträger selbst kommt preislich unter Umständen denen von Fertig-Massivhausanbietern nahe. Nimmt man die Durchschnittsgröße von 150 Quadratmetern Wohnfläche eines Eigenheims in Deutschland zur Grundlage, starten Fertig-Massivhäuser in der Grundausstattung bei rund 170.000 Euro (ohne Grundstück). Je nachdem wo Sie bauen und welche Ausstattungsvariante Sie sich wünschen, kann der Preis deutlich variieren.

      Ein Haus vom Bauträger können Sie mit Hilfe einer Baufinanzierung bezahlen. Es gibt unterschiedliche Wege, wie genau das Bauträger Haus finanziert werden kann, und dabei kommt es darauf an, in welcher baulichen Phase Sie das Haus erwerben.

      Finanzierung in Bauabschnitten

      Ist das Haus bereits fertig gebaut, zahlen Sie dem Kaufpreis auf einen Schlag. Wir das Haus erst noch gebaut oder befindet sich das Haus gerade in der Bauphase, zahlen Sie es höchstwahrscheinlich etappenweise nach Bauabschnitten. Gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) teilt sich die Zahlung in folgende Abschnitte auf:

       Zahlungsanteil
      1. Abschnitt:  
      Wenn das Grundstück übertragen werden soll / bei Erbbaurecht (Erdarbeiten müssen begonnen haben)30 % / 20 %
      2. Abschnitt: 
      Nach der Fertigstellung des Rohbaus, einschließlich Zimmererarbeiten40 %
      Für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen8 %
      Für die Rohinstallation der Heizungsanlage3 %
      Für die Rohinstallation der Sanitäranlagen3 %
      Für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung10 %
      Für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten6 %
      Für den Estrich3 %
      Für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich4 %
      Nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe12 %
      Für die Fassadenarbeiten3 %
      Nach vollständiger Fertigstellung5 %

      Sollten einige dieser Arbeiten entfallen, wird die Summe, die für diese Arbeiten vorgesehen war, prozentual auf die verbleibenden Arbeiten aufgeteilt. Die Rechnungen für einzelnen Bauabschnitt reichen Sie bei Ihrem Baufinanzierer ein, der die entsprechende Summe dann an den Bauträger überweist. Häufig gibt Ihnen der Notar, der auch Ihren Bauträgervertrag beglaubigt hat, Bescheid, dass ein Bauabschnitt fertig ist und bezahlt werden muss.

      Es gibt aber auch Anbieter, bei denen Sie Ihr Haus erst nach Fertigstellung bezahlen müssen, selbst wenn Sie den Vertrag schon vor oder während der Bauphase abgeschlossen haben. Das ist natürlich für Sie als Käufer die sicherste, aber leider eine eher unübliche Zahlweise.

      Darauf sollten Sie noch achten

      Bei einer Finanzierung nach Bauabschnitt ist ein genauer Einzugstermin sehr wichtig. Denn für das Bereitstellen der Darlehenssumme erheben Banken unter Umständen Bereitstellungszinsen. Diese Zinsen fallen jeden Monat bis die volle Darlehenssumme ausgeschöpft ist. Je länger der Bau also dauert, desto teurer wird Ihre Baufinanzierung. Am besten in solchen Fällen ist ein Kreditunternehmen, dass eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit anbietet.

      Ebenso nicht vergessen sollten Sie die Kaufnebenkosten, die Sie zusätzlich zum Kaufpreis zahlen müssen. Gebühren für den Notar oder die Grunderwerbsteuer können bis zu 15 Prozent der Kaufnebenkosten ausmachen. Diese Nebenkosten sollten Sie aus Eigenkapital finanzieren können, da Banken eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nur ungern und unter ganz strengen Voraussetzungen bewilligen. Hinter den Nebenkosten steckt nämlich, anders als beim Haus selbst, kein materieller Wert, der der Bank als Sicherheit dienen könnte.

      Bauträgerbindung an ein Grundstück

      Wie bereits eingehend erwähnt, erwerben Sie von einem Bauträger immer sowohl das Haus als auch das Grundstück zusammen. Sie können also weder nur ein Haus noch nur ein Grundstück von einem Bauträger kaufen. Das Grundstück ist an die Leistungen des Bauträgers gebunden. Man nennt diese Bindung daher passender Weise Bauträgerbindung.

      Vielleicht ist Ihnen ein solcher Fall bei der Suche nach einem Grundstück im Internet schon einmal untergekommen. Häufig steht bei besonders günstig zu erwerbenden Grundstücken in der Beschreibung, dass es zu einem Bauträger gehört. Mit dem Kauf des Grundstücks verpflichten Sie sich dann, auch das Haus von dem Bauträger bauen zu lassen. Sie sind mit dem Grundstück an den Bauträger gebunden.

      Vor- und Nachteile von Bauträgern

      Das Alles-in-einem-Hauspaket von einem Bauträger ist ohne Frage ein bequemer Weg ins Eigenheim. Doch auch ein Haus vom Bauträger hat Nachteile. Wir tragen Ihnen gern die Vor- und Nachteile von Bauträgern einmal zusammen.

      Vorteile
      • Festpreis
      • schlüsselfertige Übergabe
      • Musterhausbesichtigung
      • Teilzahlungen nach Bauabschnitt
      • niedriger Grundstückspreis
      Nachteile
      • häufig wenig Individualität möglich
      • Grundstück ist vorgegeben
      • Zeitplan des Bauträgers bestimmt Bauvorhaben
      • wenig Kontrolle über Bauarbeiten

      Ob Fertighaus oder Massivhaus, Architektenhaus oder Bauträger – in allen Eigenheimen lässt es sich gut wohnen. Für welches Haus und welche Bauart Sie sich entscheiden, hängt ganz von Ihrem Geschmack und Ihren Wünschen ab. Bei allen Fragen rund um die Finanzierung Ihres Wohntraums stehen Ihnen unsere Spezialisten für Baufinanzierung zur Seite.

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