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Warum die Immobilienbewertung online und kostenlos wenig bringt

Viele Anbieter werben mit schnellen und kostenlosen Immobilienbewertungen online. So verlockend solche Angebote auf den ersten Blick scheinen mögen, gibt es doch gute Gründe, einen gebührenpflichtigen Gutachter zu engagieren. Wir verraten Ihnen, warum.

Introbild Immobilienbewertung
  • Inhaltsverzeichnis
    • Immobilienbewertung online: Keine gute Idee

      Es ist nicht immer leicht, einen Immobilienpreis festzulegen, möchte man diese verkaufen. Deshalb ist es sinnvoll, sich Unterstützung zu suchen. Im Internet ist diese leicht zu finden. Viele Portale bieten Immobilienbewertungen kostenlos an, die direkt online abgewickelt werden können. Gratis, schnell und unkompliziert. Was gut klingt, ist auf den zweiten Blick jedoch nicht immer empfehlenswert. Denn selten können diese Gutachten mehr leisten, als eine grobe Orientierung zu bieten. Das liegt vor allem daran, dass diesen Online-Portalen nur begrenzte Daten zur Verfügung stehen. Das so entstandene Gutachten ist deshalb nur bedingt aussagekräftig.

      So werden zur Wertermittlung in der Regel die Angebotspreise vergleichbarer Objekte herangezogen, nicht aber die tatsächlich erzielten Verkaufspreise. Die können aber erheblich abweichen. Hinzu kommt, dass der empfohlene Verkaufspreis der Immobilie aus den Angebotspreisen der vergangenen fünf bis sechs Jahre hochgerechnet wird. Da der Immobilienmarkt jedoch stark in Bewegung ist, sind so entstandene Schätzungen oft sehr ungenau. Schließlich fließt der Zustand der Immobilie selten ins Gutachten mit ein, was es ebenfalls wenig belastbar macht. Kurz: Kostenlose Immobilienbewertungen online sind zwar schnell und bequem, aber ungenau und kaum aussagekräftig.

      Deshalb sind kostenlose Online-Gutachten meist ungenau:

      • Wertermittlung basiert auf Angebotspreisen statt auf erzielten Verkaufspreisen
      • Veraltete Daten werden hochgerechnet
      • Zustand der Immobilie bleibt unberücksichtigt

      Immobilienbewertung für Verkäufer

      Realistische und aussagekräftige Gutachten fürs Eigenheim erstellen Gutachter oder auch Makler. Gutachter verlangen für die Wertermittlung der Immobilie ein Honorar. Die Gegenleistung ist ein fundiert recherchiertes Wertgutachten, das viele Daten in die Analyse einbezieht und deshalb sehr genau ist. Wer die Kosten für die Immobilienbewertung scheut, hat alternativ die Möglichkeit, einen Makler zurate zu ziehen. Makler kennen den Immobilienmarkt vor Ort in der Regel sehr gut und können den Wert einer Immobilie deshalb oft ebenfalls realistisch einschätzen. Auch sie sind also eine gute Hilfe bei der Ermittlung des richtigen Immobilienpreises. Häufig bieten sie diesen Service kostenlos an. Die Immobilienbewertung durch Sachverständige oder Makler unterscheidet sich jedoch in ein paar Aspekten. Wem der Vorzug zu geben ist, hängt ganz von den Motiven für die Immobilienbewertung ab. Im Folgenden werden die Vor- und Nachteile sowie das Vorgehen von Gutachtern und Maklern vorgestellt.

      Wertermittlung durch Gutachter

      Eine Immobilienbewertung benennt den Wert eines Gebäudes auf einem Grundstück in einer bestimmten Lage. Der ermittelte Wert ist der sogenannte Verkehrs- oder auch Marktwert. Das heißt, im Immobiliengutachten wird eine Schätzung darüber abgegeben, welcher Verkaufspreis mit einer Immobilie auf dem Markt erzielt werden kann. Je mehr Daten die Analyse berücksichtigt, desto genauer fällt die Schätzung aus. Im Hinblick auf die Immobilienbewertung online wurde bereits darauf hingewiesen, dass diese meist unpräzise sind. Honorarpflichtige Gutachter hingegen bewerten Gebäude auf einer breiteren Datenbasis. Im Falle von öffentlich bestellten, vereidigten Sachverständigen ist ihr Gutachten sogar juristisch relevant und kann im Streitfall bei Gericht herangezogen werden. Das ist auch ein Grund, warum es im ureigensten Interesse des Gutachters ist, eine möglichst genaue Immobilienbewertung als Sachverständiger abzugeben.

      Vorher herausfinden, ob der Gutachter vereidigt ist

      Die Bezeichnung „Gutachter“ ist nicht geschützt. Es gibt auch freie Gutachter für die Immobilienbewertung. Deren Schätzungen haben vor Gericht keinen Bestand. Legen Sie Wert auf juristische Belastbarkeit eines Gutachtens, muss die Immobilienbewertung von einem vereidigten Gutachter durchgeführt werden. Das IHK-Sachverständigenverzeichnis, die Architektenkammern der Bundesländer oder der Gutachter selbst geben darüber Auskunft.

      So geht ein Gutachter bei der Immobilienbewertung vor

      Honorarpflichtige Gutachter gehen bei ihrer Schätzung sehr genau vor. Oft vermessen sie sogar die Flächen der Immobilie und des Grundstücks selbst, um sicher über die Größe zu sein. Je nach Bewertungsverfahren ziehen sie dann noch unterschiedliche Daten heran. So prüfen sie beim örtlichen Gutachterausschuss, welche Preise vergleichbare Immobilien beim Verkauf tatsächlich erzielt haben. Vergleichbar meint vergleichbar in Größe, Baujahr, Lage, Zustand und Verkaufsdatum. Das ist ein wichtiger Anhaltspunkt für den Marktwert eine Immobilie.

      Darüber hinaus prüfen Gutachter den Zustand der Immobilie genau, denn auch dies hat Einfluss auf den Wert. Insbesondere im Falle von Grundstücken wirft der Gutachter außerdem einen Blick in das Baulastenverzeichnis, um zu sehen, ob Baulasten oder Baugenehmigungen vorliegen. Auch das kann einen wesentlichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben. Baulasten regeln, was Eigentümer auf ihrem Grundstück im Hinblick auf das Baurecht zu unterlassen, dulden oder durchzuführen haben. All diese Daten fasst der Gutachter in seiner Immobilienbewertung nachvollziehbar zusammen. Da es sich jedoch immer um eine Schätzung handelt, ist eine Abweichung des Wertgutachtens um 10 Prozent nach oben oder unten vor Gericht akzeptiert.

      Beispiel: Wie eine Baulast den Verkaufspreis drücken kann

      Eine Familie mit zwei Kindern besichtigt ein kleines Einfamilienhaus mit Garten. Die Lage der Immobilie gefällt ihnen, da das Haus jedoch nur 80 Quadratmeter Wohnfläche aufweist, ist das Gebäude für die Familie erst dann als Kaufobjekt interessant, wenn ein Anbau möglich ist. Das Baulastenverzeichnis gibt Auskunft darüber, ob ein solcher Anbau rechtlich zulässig ist. Der Gutachter stellt fest, dass eine Abstandsflächenbaulast vorliegt. Das heißt, es sind Grenzabstände zu anderen Grundstücken vorgeschrieben.

      Für das Einfamilienhaus bedeutet das: Ein Anbau ist hier nicht möglich, es sei denn, es findet sich eine gemeinsame Lösung mit den Eigentümern der Nachbargrundstücke. Zum Beispiel könnte der Nachbar eine Baulast auf sein Grundstück eintragen lassen und so für den nötigen Abstand sorgen. Das ist aber nicht immer möglich und erfordert auch Zeit und Verhandlungsgeschick. Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass die Familie sich nach einem anderen Haus umsieht oder aber den Kaufpreis drückt.

      So ein genaues Gutachten ist recht aufwendig und braucht deshalb seine Zeit. Sechs bis acht Wochen kann es laut Immobiliengutachterin Stephanie Schäfer dauern, bis die Schätzung abgeschlossen und dokumentiert ist. Und das hat seinen Preis: „Umfangreiche Wertgutachten liegen meistens so zwischen 1.500 und 3.000 Euro“, erklärt sie im Gespräch mit Dr. Klein über die Ermittlung von Immobilienpreisen. Wann lohnt sich diese Ausgabe und wann eher nicht?

      Wann sich die Immobilienbewertung durch Sachverständige lohnt

      Immobilienbewertungen durch vereidigte Sachverständige sind fundiert, detailliert und genau. Und sie sind rechtssicher. Das sind die wesentlichen Vorzüge der Gutachten durch Sachverständige. Die Nachteile ergeben sich daraus: Die Erstellung solcher Immobilienbewertungen dauert recht lange und ist nicht billig. Die Ausgabe lohnt sich vor allem dann, wenn die zu bewertende Immobilie Probleme aufweist und der Verkäufer sichergehen möchte, später vom Käufer nicht wegen eines zu hohen Kaufpreises oder verschwiegener Mängel verklagt zu werden.

      Die Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen listet alle Mängel nachvollziehbar auf und bezieht sie in die Kalkulation eines realistischen Kaufpreises mit ein. Sollte es dennoch zu Streitigkeiten kommen, kann sich der Verkäufer vor Gericht auf dieses Gutachten berufen und ist damit abgesichert. Ein anderes mögliches Szenario: Eine Immobilie soll nicht für den Verkauf geschätzt werden, sondern für die Kalkulation der Versicherungssumme oder eine Erbengemeinschaft möchte Gewissheit über den Wert des Gebäudes haben oder bei einer Scheidung soll das Vermögen aufgeteilt werden. In all diesen Fällen ist es wichtig, ein ganz exaktes Gutachten zu haben, das juristisch relevant ist.

      Hier empfiehlt sich die Immobilienbewertung durch Sachverständige:

      • Rechtssichere Wertermittlung bei „Problemimmobilien“
      • Kalkulation der Versicherungssumme
      • Wertschätzung für eine Erbengemeinschaft
      • Vermögensaufteilung bei Scheidung

      Möchten Sie hingegen Ihren Neubau verkaufen, der sehr gut in Schuss ist, können Sie sich die hohen Kosten für den Gutachter meist sparen. Denn Makler kennen den Markt und sind ebenfalls in der Lage, einen realistischen Verkaufspreis einzuschätzen.

      Haus schätzen lassen durch Makler

      Haben Sie sich dafür entschieden, für den Verkauf einem Makler die Immobilienbewertung zu überlassen, weil Ihr Haus keine Probleme aufweist und Sie keine Rechtssicherheit benötigen, empfehlen wir, mehrere Makler um eine Einschätzung zu bitten. So liegen Ihnen mehrere Meinungen vor und Sie haben damit etwas mehr Sicherheit. Bei der Entscheidung, mit welchem Makler Sie einen Vertrag abschließen, hilft Ihnen Ihr Bauchgefühl. Wer wirkt bemüht und engagiert? Wer tritt seriös und verlässlich auf? Werfen Sie zur Beurteilung auch einen Blick auf die Internetseite. Viele Makler bilden sich zudem weiter und sind zertifizierte Immobiliengutachter. Ein solches Zertifikat kann Ihnen ebenfalls Sicherheit geben.

      Check: Gutachter oder Makler?

      • Gutachter bei nötiger Rechtssicherheit
      • Gutachter bei „Problemimmobilien“
      • Makler bei gut erhaltenen Immobilien
      • Makler bei allgemeinen Preiseinschätzungen ohne juristische Relevanz

      Immobilienbewertung für Käufer

      Möchten Sie eine Immobilie kaufen, möchten Sie natürlich ebenfalls wissen, ob der Angebotspreis angemessen ist oder nicht. Auch hier gibt eine Immobilienbewertung Antwort. Dazu müssen Sie jedoch nicht zwangsläufig einen vereidigten Sachverständigen engagieren. Der ist teuer und braucht lange für seine Immobilienbewertung. Oft so lange, dass das Haus bereits verkauft ist, wenn Ihnen das Gutachten vorliegt. Eine gute Alternative sind sogenannte Baugutachter, die sich mit der Materie genau auskennen und Ihnen helfen können.

      Wertermittlung durch Baugutachter

      Baugutachter können Handwerker sein, zum Beispiel Zimmerleute oder Schreiner, aber auch Ingenieure oder Architekten. In Begleitung dieser fachkundigen Personen können Sie durch das Haus gehen und deren Einschätzung zur Immobilie hören. Ganz konkret können bei einem solchen Rundgang die Bausubstanz, Fassadendämmungen, notwendige Modernisierungen und Ähnliches besprochen werden. Der Baugutachter kann genau sagen, welche Arbeiten nötig sind und was sie etwa kosten werden. Mit diesen Zahlen können Sie dann beurteilen, ob der angesetzte Preis für die Wunschimmobilie angemessen ist oder nicht. Eine solche Einschätzung durch einen Baugutachter ist in der Regel schnell zu haben, da die Immobilienbewertung ausschließlich mündlich abgegeben wird.

      Damit ist sie natürlich nicht rechtssicher, dafür haben Sie zeitnah eine realistische Einschätzung. Aus demselben Grund sind auch die Kosten für eine solche Immobilienbewertung deutlich niedriger. Es ist mit einem Honorar zwischen 400 und 500 Euro zu rechnen. Ein weiterer Vorteil: Die vom Baugutachter genannten Mängel können Sie bei der Verhandlung mit dem Verkäufer ins Feld führen, um den Kaufpreis zu senken. Sollten Sie keine Baugutachter zur Hausbesichtigung an der Hand haben, fragen Sie doch Bekannte oder einen Makler nach Empfehlungen

      Vorteile von Baugutachtern

      • Leicht verfügbar
      • Schnelle Einschätzung
      • Geringe Kosten
      • Liefern Argumente zur Preisverhandlung

      Checkliste Immobilienbewertung für Käufer

      Auf der Suche nach der passenden Immobilie lohnt es sich, schon bei der ersten Besichtigung auf mögliche Mängel zu achten und möglichst viele Informationen zu sammeln, die die Beurteilung des Kaufpreises erleichtern. Als Hilfestellung haben wir für Käufer eine Checkliste zusammengestellt, die alle wichtigen Punkte umfasst und auf der Sie beim Rundgang ankreuzen können. Einfach ausdrucken und zum nächsten Besichtigungstermin mitnehmen! Was auf den ersten Blick nicht zu beurteilen ist, kann Ihnen sicher der Verkäufer oder Makler beantworten.

      Verfahren bei der Immobilienbewertung

      Die Art des angewendeten Verfahrens beim Gutachten hängt vor allem von der Art der Immobilie ab. So wird der Wert einer Gewerbeimmobilie anders ermittelt als der eines Einfamilienhauses. Die häufigsten drei Verfahren zur Immobilienbewertung sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

      Das Vergleichswertverfahren

      Das Vergleichswertverfahren ist für die meisten Privatleute wohl das relevanteste Verfahren, denn es ermittelt den Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen Gebäuden in gleichem Zustand und in gleicher Lage. Beim Vergleichswertverfahren wird der sogenannte Verkehrs- oder Marktwert ermittelt. Das ist der Preis, den das Haus auf dem Markt erzielen kann. Auch bei der Bewertung von Grundstücken kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Mit dem Vergleichswertverfahren wird der Bodenwert eines unbebauten Grundstücks ermittelt, also der Wert, den ein Grundstück wegen seiner Größe, seiner Lage, seines Zuschnitts und anderer Faktoren hat.

      Das Sachwertverfahren

      Das Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung kommt zum Einsatz, wenn es keine anderen Gebäude gibt, die sich mit der Immobilie vergleichen lassen. Um trotzdem einen Wert ermitteln zu können, wird deshalb eine Berechnung erstellt, die diverse Faktoren berücksichtigt. So wird zunächst die Immobilienbewertung unabhängig vom Bodenwert des Grundstücks vorgenommen, das heißt: Der Grundstückswert wird getrennt vom Gebäudewert ermittelt. Bei der Begutachtung des Hauses spielen Faktoren wie die Bausubstanz, der allgemeine Zustand von Dach, Heizung, Leitungen etc., die Art des Daches, das Vorhandensein eines Kellers und die Art und der Zustand von Außenanlagen wie etwa einer Garage eine Rolle.

      Anhand all dieser Eigenschaften werden die sogenannten Gebäudeherstellungskosten festgestellt. Davon wird noch der Faktor Alterswertminderung abgezogen, da die Immobilie mit der Zeit an Wert verliert. Zum so ermittelten Gebäudesachwert wird der Bodenwert addiert. Dieser Wert wird schließlich noch marktbereinigt. Das bedeutet, dass der Wert abhängig vom Standort nach oben oder unten angepasst wird, denn ein und dieselbe Immobilie ist auf dem Land weniger wert als in der Stadt, wo die Preise insgesamt höher sind. Das Ergebnis dieser komplexen Berechnung im Sachwertverfahren ist schließlich der finale Sachwert.

      Formeln zur Berechnung des Immobilienwertes

      Gebäudeherstellungskosten – Alterswertminderung = Gebäudesachwert

      (Gebäudesachwert + Bodenwert) x Marktanpassungsfaktor = finaler Sachwert

      Das Ertragswertverfahren

      Dieses Verfahren zur Wertermittlung wird angewendet, wenn es bei der entsprechenden Immobilie nicht um die Eigennutzung geht, sondern um ein Investment. Das wäre zum Beispiel bei der Vermietung von Objekten mit mehr als drei Wohnungen der Fall oder bei Gewerbeflächen, Hotels, Krankenhäusern und Ähnlichem. Das Verfahren ermittelt den Ertragswert einer Immobilie, also wie viel Gewinn der Besitzer mit dem entsprechenden Objekt zum Beispiel durch Mieteinnahmen erzielen kann.

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