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Warum die Immobilienbewertung online und kostenlos wenig bringt

Im Internet gibt es viele kostenlose Online-Portale zur Immobilienbewertung. Doch wie verlässlich sind deren Angaben wirklich, und lohnt es sich, dafür seine Daten zu hinterlassen? Das zeigen wir in diesem Artikel.

Introbild Immobilienbewertung
  • Inhaltsverzeichnis
    • Haus online schätzen lassen: Eine gute Idee?

      Aktuell sind die Immobilienpreise gerade in Ballungsgebieten sehr hoch. Manch ein Hausbesitzer fragt sich, was er derzeit wohl für sein Eigenheim bekommen würde. Im Internet gibt es viele Online-Portale, die eine schnelle und dazu noch kostenlose Immobilienbewertung anbieten. Dabei ist "kostenlos" so eine Sache, denn das Ganze hat trotzdem seinen Preis: Sie bezahlen den Service mit Ihren Daten und mit den Daten der Immobilie. Denn bevor Sie die Information zum Immobilienwert erhalten, müssen Sie in der Regel die vollständige Adresse der Immobilie und die wichtigsten Eigenschaften wie die Wohnfläche, das Baujahr, die Grundstrücksgröße und den Zustand eingeben. Diese Daten sind für Anbieter natürlich interessant, und insofern bieten sie ihren Service buchstäblich auch nicht ganz "kostenlos" an. Schließlich benötigt das Portal auch noch Ihren Namen und Ihre E-Mail-Adresse oder sogar Ihre Anschrift, um Ihnen die Immobilienbewertung zukommen zu lassen.

      Und wie viel bringen diese Immobilienbewertungen? Höchstens eine erste, sehr grobe Orientierung, aber keine Gewissheit in Sachen Immobilienpreis. Grund: Die Immobilienbewertungs-Portale ziehen als Berechnungsbasis nur die Angebotspreise von vergleichbaren Objekten in der Umgegend heran. Diese Objekte können am Ende aber einen wesentlich höheren oder niedrigeren Preis erzielen. Oft rechnen die Portale außerdem alte Angebotspreise der letzten fünf bis sechs Jahre hoch, und dann wird die Schätzung noch ungenauer, weil sich gerade in dieser Zeit eine Menge am Immobilienmarkt getan hat. 

      Zudem lassen diese Immobilienbewertungen den tatsächlichen Zustand der Immobilie außen vor, auch deshalb kann die Schätzung nur sehr grob ausfallen. Nun schadet dieser Weg der Immobilienbewertung natürlich erst mal nicht. Die Frage ist nur, was er tatsächlich bringt. Denn durch die eigene Recherche in gängigen Immobilienportalen erhalten Sie einen ebenso guten Eindruck, ohne irgendwo Ihre Daten angeben zu müssen.

      Die genauere Immobilienbewertung liefert ein Gutachter

      Einen ganz genauen Eindruck vom Zustand und Wert der Immobilie bekommen Sie durch einen Gutachter, der sich mit dem regionalen Immobilienmarkt auskennt, die Immobilie an sich einschätzen kann, Zugriff auf Datenbanken mit realen Kaufpreisen hat und auf Basis dieses Wissens eine professionelle Wertermittlung durchführt. Dafür beschäftigt er sich zunächst mit den Boden-, Gebäude- und Außenanlagen, und ermittelt daraus den sogenannten Sachwert. Das ist sozusagen der objektive Wert der Immobilie.

      Unterschied zwischen Sachwert und Kaufpreis

      Bereits in den 1960er Jahren stellte ein BGH-Urteil fest: „Der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen.“ Daher kommt bei der Immobilienbewertung neben dem Sachwert auch der Verkehrswert oder Marktwert ins Spiel. Das ist der Preis, der bei der aktuellen Marktlage für den Sachwert erzielt werden kann. Bei Immobilien, die vermietet oder verpachtet werden, gibt es außerdem noch den Ertragswert. Dieser legt den Bodenwert und die zu erwartenden Mieteinnahmen zugrunde.

      Sachwert: Der objektive Wert einer Immobilie.

      Ertragswert: Gilt statt Sachwert für Immobilien, die vermietet oder verpachtet werden.

      Verkehrswert/Marktwert: Der Preis, der aktuell für die Immobilie erzielt werden kann.

      Beleihungswert: Diesen Wert schätzt die Bank, und dabei geht sie davon aus, dass dies der Preis ist, der auch unter Marktschwankungen längerfristig für die Immobilie erzielt werden kann. Er beträgt normalerweise max. 80 % des Verkehrswertes.

      Kriterien für ein Wertgutachten

      In das Gutachten einer Immobilienbewertung fließen verschiedene Aspekte ein. Neben der Bausubstanz ist die Lage einer Immobilie das ausschlaggebende Kriterium für die Immobilienbewertung. Denn einreißen und neubauen kann man ein Gebäude theoretisch immer, aber die Lage eines Hauses ändert sich nicht. Beim Wertgutachten wird außerdem berücksichtigt, wie sich die Lage des Hauses zukünftig entwickeln wird. Hierbei ist auch die Infrastruktur von Bedeutung: Schulen, Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten wirken sich positiv auf den Verkehrswert aus.

      Wertgutachten ist Basis für Beleihungswert

      Ausgehend vom Wertgutachten des Gutachters leitet die Bank den Beleihungswert ab. Das ist der Preis, der auch längerfristig betrachtet mit der Immobilie erzielt werden kann. Der Beleihungswert beläuft sich normalweise auf maximal 80 Prozent des Verkehrswertes. Die Immobilienbewertung spielt also auch im Rahmen der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle.

      Die ersten Schritte bei einer Immobilienbewertung

      Jede Immobilienbewertung ist ein Schätzwert

      Für viele Mängel ist der Blick eines Profis nötig. Daher können Sie mit einem Sachverständigen an Ihrer Seite das Haus weitaus objektiver schätzen als allein oder mit einem Online-Portal. Trotzdem handelt es sich auch bei einer professionellen Immobilienbewertung immer um eine Schätzung. Aus diesem Grund ist es durchaus möglich, dass der ermittelte Wert von Gutachter zu Gutachter um etwa zehn Prozent variiert. Dies ist übrigens auch vor Gericht akzeptiert: Auch hier darf die Schätzung des Gutachters 10 Prozent nach oben oder unten abweichen. Grundsätzlich zieht ein Gutachter für ein Wertgutachten unterschiedliche Quellen heran. Zum Beispiel betrachtet er etwaige Baulasten im Baulastenverzeichnis und sieht sich vorhandene Baugenehmigungen an. Und dann gibt es natürlich vor-Ort-Termine, bei denen der Gutachter sich alles genau ansieht und zum Beispiel auch Flächenangaben nachmisst.

      Den richtigen Wertgutachter finden

      Bei der Immobilienbewertung können üblicherweise freie Wertgutachter, bestellte Wertgutachter und vereidigte Wertgutachter herangezogen werden. Bevor die Wahl auf einen bestimmten Wertgutachter fällt, ist es empfehlenswert, sich unterschiedliche Sachverständige anzuschauen und diese nach Erfahrung, Referenzen und Qualifikation auszuwählen. Bezüglich der Referenzen kann es hilfreich sein, im Bekanntenkreis nachzufragen, ob jemand eine Empfehlung bezüglich eines Gutachters zur Immobilienbewertung hat. In puncto Qualifikationen bieten bestimmte Zertifizierungen eine Orientierung: Die Deutsche Immobilienakademie (DIA) erteilt ebenso Zertifikate wie die Immobilienbewertungsfirma Sprengnetter, bei Bankgutachtern ist das HypZert aussagekräftig. All diese Ausgabestellen zertifizieren gemäß der internationalen Norm DIN EN ISO/IEC 17024.

      Wer ein solches Zertifikat sein eigen nennt, verfügt über tiefgehendes Fachwissen bezüglich rechtlicher Hintergründe, Messverfahren und Bewertungsmethoden und musste bei der Prüfung verschiedene Gutachten abliefern, die ein bestimmtes Schwierigkeitslevel erreichen mussten und hatte diese Gutachten vor einer Fachjury zu verteidigen. Deshalb ist auf diese Zertifizierung Verlass.

      Die Kosten eines Gutachters

      Das Honorar eines Gutachters kann man frei verhandeln. Bei umfangreicheren Wertgutachten liegen die Kosten im Normalfall zwischen 1.500 und 3.000 Euro. Dabei handelt es sich dann allerdings auch um sogenannte "gerichtsfeste" Gutachten, die man eher im Ernstfall benötigt, beispielsweise bei einer Scheidung oder im Erbfall, um den genauen Immobilienwert zu bestimmen. Ist man selbst Käufer und möchte den Gutachter schätzen lassen, ob der veranschlagte Kaufpreis angemessen ist, kostet eine Begehung mit dem Gutachter etwa 400 oder 500 Euro. Dann erhält man am Ende aber auch kein schriftliches Gutachten, sondern nur eine mündliche Einschätzung, die in diesem Fall aber ausreichend sein dürfte. Wichtig ist es vor allem, das Honorar vorher - am besten schriftlich - zu vereinbaren, damit es am Ende keine Überraschungen gibt.

      Anlässe für eine Immobilienbewertung

      • Kauf und Verkauf von Immobilien (Grundlage für Preisverhandlung)
      • Vermögensauseinandersetzungen (Einigung bei Erbschaft oder Schenkung sowie im Fall der Betreuung)
      • Vermögensauseinandersetzungen bei Scheidung (Ermittlung des Anfangs- und Endvermögens)
      • Beleihung (Bestimmung der Darlehenshöhe von dinglich gesicherten Darlehen)
      • Steuerliche Zwecke (Erstellung von Bilanzen, Abschreibungen oder Übernahme des Firmenvermögens)
      • Zwangsversteigerung (Festsetzung des Verkehrswertes)
      • Versicherungsfall (Ermittlung des Wiederbeschaffungswertes)
      • Eintragung von Lasten und Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuchs (Bewertung von Wohnrechten, Nießbrauch, Wegerechten, Überbaurenten usw.)

      Checkliste zur Immobilienbewertung

      Mit der Dr. Klein Checkliste zur Immobilienbewertung erhalten Sie bereits beim ersten Besichtigungstermin einen guten Überblick über den Zustand der Immobilie. Sie überprüfen schnell und einfach die groben Eckdaten des Hauses, können Fragen gezielter stellen und somit auch den ausgeschriebenen Marktwert hinterfragen.

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