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Keine Immobilienbewertung ohne Wertgutachten

Sie haben ein Haus gefunden und möchten wissen, ob der angegebene Kaufpreis gerechtfertigt ist? Hier erfahren Sie, warum Sachwert und Kaufpreis nicht dasselbe sind und warum ein Gutachter unerlässlich ist.

Introbild Immobilienbewertung
  • Inhaltsverzeichnis
    • Den Sachwert einer Immobilie bestimmen

      Alles ist eine Frage des Preises – auch bei Immobilien. Schließlich ist der Verkaufspreis ein wichtiges Kriterium für die Kaufentscheidung. Die Immobilienbewertung, also die Feststellung, wie viel ein Haus tatsächlich wert ist, ist allerdings auch für erfahrene Hauskäufer eine Herausforderung.

      Daher empfiehlt es sich einen erfahrenen Gutachter hinzuzuziehen, der Ihr Traumhaus grundlegend prüft und ein Wertgutachten erstellt. Dafür beschäftigt er sich zunächst mit den Boden-, Gebäude- und Außenanlagen, und ermittelt daraus den sogenannten Sachwert. Das ist sozusagen der objektive Wert der Immobilie.

      Unterschied zwischen Sachwert und Kaufpreis

      Bereits in den 1960er Jahren stellte ein BGH-Urteil fest: „Der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen.“ Daher kommt bei der Immobilienbewertung neben dem Sachwert auch der Verkehrswert oder Marktwert ins Spiel. Das ist der Preis, der bei der aktuellen Marktlage für den Sachwert erzielt werden kann. Bei Immobilien, die vermietet oder verpachtet werden, gibt es außerdem noch den Ertragswert. Dieser legt den Bodenwert und die zu erwartenden Mieteinnahmen zugrunde.

      Sachwert: Der objektive Wert einer Immobilie.

      Ertragswert: Gilt statt Sachwert für Immobilien, die vermietet oder verpachtet werden.

      Verkehrswert/Marktwert: Der Preis, der aktuell für die Immobilie erzielt werden kann.

      Beleihungswert: Der Preis, der auch längerfristig erzielt werden kann (max. 80 % des Verkehrswertes).

      Kriterien für ein Wertgutachten

      In das Gutachten einer Immobilienbewertung fließen verschiedene Aspekte ein. Neben der Bausubstanz ist die Lage das ausschlaggebende Kriterium für die Immobilienbewertung. Denn einreißen und neubauen kann man ein Gebäude theoretisch immer, aber die Lage eines Hauses ändert sich nicht. Beim Wertgutachten wird außerdem berücksichtigt, wie sich die Lage des Hauses zukünftig entwickeln wird. Hierbei ist auch die Infrastruktur von Bedeutung: Schulen, Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten wirken sich positiv auf den Verkehrswert aus.

      Wertgutachten ist Basis für Beleihungswert

      Ausgehend vom Wertgutachten des Gutachters leitet die Bank den Beleihungswert ab. Das ist der Preis, der auch längerfristig betrachtet mit der Immobilie erzielt werden kann. Der Beleihungswert beläuft sich normalweise auf maximal 80 Prozent des Verkehrswertes. Die Immobilienbewertung spielt also auch im Rahmen der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle.

      Die ersten Schritte bei einer Immobilienbewertung

      Jede Immobilienbewertung ist ein Schätzwert

      Für viele Mängel ist der Blick eines Profis nötig. Daher können Sie den Wert einer Immobilie mit einem Sachverständigen an Ihrer Seite weitaus objektiver einschätzen als allein. Trotzdem handelt es sich auch bei einer professionellen Immobilienbewertung immer um eine Schätzung. Aus diesem Grund ist es durchaus möglich, dass der ermittelte Wert von Gutachter zu Gutachter um etwa zehn Prozent variiert.

      Mit der Aufhebung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) sind Aussagen über die Kosten eines Wertgutachtens pauschal schwer zu treffen. Wir empfehlen daher bei mehreren Gutachtern einen Kostenvoranschlag einzuholen.

      Den richtigen Wertgutachter finden

      Bei der Immobilienbewertung können üblicherweise freie Wertgutachter, bestellte Wertgutachter und vereidigte Wertgutachter herangezogen werden. Bevor die Wahl auf einen bestimmten Wertgutachter fällt, ist es empfehlenswert, sich unterschiedliche Sachverständige anzuschauen und diese nach Erfahrung, Referenzen und Qualifikation auszuwählen.

      Anlässe für eine Immobilienbewertung

      • Kauf und Verkauf von Immobilien (Grundlage für Preisverhandlung)
      • Vermögensauseinandersetzungen (Einigung bei Erbschaft oder Schenkung sowie im Fall der Betreuung)
      • Vermögensauseinandersetzungen bei Scheidung (Ermittlung des Anfangs- und Endvermögens)
      • Beleihung (Bestimmung der Darlehenshöhe von dinglich gesicherten Darlehen)
      • Steuerliche Zwecke (Erstellung von Bilanzen, Abschreibungen oder Übernahme des Firmenvermögens)
      • Zwangsversteigerung (Festsetzung des Verkehrswertes)
      • Versicherungsfall (Ermittlung des Wiederbeschaffungswertes)
      • Eintragung von Lasten und Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuchs (Bewertung von Wohnrechten, Nießbrauch, Wegerechten, Überbaurenten usw.)

      Checkliste zur Immobilienbewertung

      Mit der Dr. Klein Checkliste zur Immobilienbewertung erhalten Sie bereits beim ersten Besichtigungstermin einen guten Überblick über den Zustand der Immobilie. Sie überprüfen schnell und einfach die groben Eckdaten des Hauses, können Fragen gezielter stellen und somit auch den ausgeschriebenen Marktwert hinterfragen.

      Treffsichere Immobilienbewertung mit Dr. Klein

      Mit uns können Sie rechnen: Gemeinsam mit einem Dr. Klein Spezialisten für Baufinanzierung ermitteln wir Ihren finanziellen Spielraum für die künftige Immobilie. Darauf basierend lassen sich der maximale Kaufpreis für Ihr Traumhaus festlegen, die geforderten Preise überprüfen und Ihre Baufinanzierung Schritt für Schritt planen – selbstverständlich kostenlos und unverbindlich. Unsere Berater vor Ort freuen sich auf Ihre Fragen.

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