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Die Immobilienbewertung: Wertgutachten schafft Klarheit

Immobilienbewertung und Bestandsanalyse - Was wird ermittelt?

Immobilienbewertung - Kriterium für die Kaufentscheidung

Der Preis ist heiß – auch bei Immobilien. Schließlich ist der Verkaufspreis ein wichtiges Kriterium für die Kaufentscheidung. Die Immobilienbewertung kann auch für erfahrene Hauskäufer eine Herausforderung sein. Ein Wertgutachten schafft hier Klarheit. Dafür empfhiehlt es sich einen erfahrenen Gutachter hinzuzuziehen, der das Traumhaus grundlegend prüft. Er beschäftigt sich zunächst mit den Boden-, Gebäude- und Außenanlagen, und ermittelt daraus den sogenannten Sachwert. Das ist sozusagen der objektive Wert der Immobilie.

Aber Achtung: „Der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen.“ Dies stellte bereits ein BGH-Urteil in den 1960er Jahren fest. Daher kommt bei der Immobilienbewertung auch der Verkehrswert oder Marktwert ins Spiel. Das ist der Preis, der bei der aktuellen Marktlage für den Sachwert erzielt werden kann. Bei Immobilien, die vermietet oder verpachtet werden, gibt es außerdem noch den Ertragswert. Dieser legt den Bodenwert und die zu erwartenden Mieteinnahmen zugrunde.

Ausgehend vom Wertgutachten leitet die Bank den Beleihungswert ab. Das ist der Preis, der auch längerfristig betrachtet mit der Immobilie erzielt werden kann. Der Beleihungswert beläuft sich normalweise auf maximal 80 Prozent des Verkehrswertes. Die Immobilienbewertung spielt also auch im Rahmen der Finanzierung eine wichtige Rolle.

In das Wertgutachten einer Immobilienbewertung fließen verschiedene Aspekte ein. Neben der Bausubstanz ist die Lage das ausschlaggebende Kriterium für die Immobilienbewertung. Einreißen und Neubauen kann man ein Gebäude theoretisch immer, aber die Lage des Hauses ändert sich nicht. Beim Wertgutachten wird ebenso berücksichtigt, wie sich die Lage eines Hauses zukünftig entwickeln wird. Hierbei ist auch die Infrastruktur von Bedeutung: Schulen, Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten wirken sich positiv auf den Verkehrswert aus.

Die ersten Schritte - Wertgutachter & Checkliste

Die ersten Schritte der Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung – ein Schätzwert

Mit einem Sachverständigen an Ihrer Seite können Sie den Wert einer Immobilie weitaus objektiver einschätzen, allein weil es für viele Mängel den Blick des Profis bedarf. Trotzdem handelt es sich auch bei einer professionellen Immobilienbewertung immer um eine Schätzung. Es ist durchaus möglich, dass der ermittelte Wert von Gutachter zu Gutachter um etwa zehn Prozent variiert.

Mit der Aufhebung der HOAI sind Aussagen über die Kosten eines Wertgutachtens pauschal schwer zu treffen. Ein Kostenvoranschlag bei mehreren Gutachtern ist zu empfehlen.

Checkliste zur Immobilienbewertung

Mit der Dr. Klein Checkliste zur Immobilienbewertung erhalten Sie bereits beim ersten Besichtigungstermin einen Überblick über den Zustand der Immobilie. Sie überprüfen schnell und einfach die groben Eckdaten der Immobilie, können Fragen gezielter stellen und somit auch den ausgeschriebenen Marktwert hinterfragen.

Wie finde ich den richtigen Wertgutachter?

Bei der Immobilienbewertung können üblicherweise freie Wertgutachter, bestellte Wertgutachter und vereidigte Wertgutachter herangezogen werden. Bevor die Wahl auf einen bestimmten Wertgutachter fällt, ist es empfehlenswert, sich unterschiedliche Sachverständige anzuschauen und diese nach Erfahrung, Referenzen und Qualifikation auszuwählen.

Anlässe für eine Immobilienbewertung

  • Kauf und Verkauf von Immobilien (Grundlage für Preisverhandlung)
  • Vermögensauseinandersetzungen (Einigung bei Erbschaft oder Schenkung sowie im Fall der Betreuung)
  • Vermögensauseinandersetzungen bei Scheidung (Ermittlung des Anfangs- und Endvermögens)
  • Beleihung (Bestimmung der Darlehenshöhe von dinglich gesicherten Darlehen)
  • Steuerliche Zwecke ( Erstellung von Bilanzen, Abschreibungen oder Übernahme des Firmenvermögens)
  • Zwangsversteigerung (Festsetzung des Verkehrswertes)
  • Versicherungsfall (Ermittlung des Wiederbeschaffungswerts)
  • Eintragung von Lasten und Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuchs (Bewertung von Wohnrechten, Nießbrauch, Wegerechten, Überbaurenten, usw.)

Die Dr. Klein Spezialisten für Baufinanzierung

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