Eigentumswohnung: Kosten; Förderung, Beispielrechnung

Was kostet eine Eigentumswohnung im Durchschnitt?

Laut dem EPX mean von Europace kostet eine Eigentumswohnung in Deutschland im Durchschnitt 284.951 € (Stand August 2025). Das entspricht bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 83 m² einem Quadratmeterpreis von 3.475 €
Über Europace werden 20 % aller Immobilienfinanzierungen in Deutschland abgewickelt und der Index EPX mean arbeitet mit real gezahlten Kaufpreisen.

Wie viel kostet eine Eigentumswohnung in den Metropolregionen?

In den von Dr. Klein untersuchten Metropolregionen kostet eine Eigentumswohnung im Durchschnitt 3.599 €/m² beziehungsweise 295.111 € für eine 82 m² Wohnung. Die höchsten Immobilienpreise für Eigentumswohnungen finden sich in München. Dort kostet der Quadratmeter 6.000 €. In Hannover ist es mit einem Quadratmeterpreis von 2.500 € am günstigsten.

Rechenbeispiel Kosten Eigentumswohnung

In der Tabelle vergleichen wir die Kosten einer Eigentumswohnung in unterschiedlich großen Städten und Gemeinden. Für das Rechenbeispiel wählen wir eine Grundfläche von 82 m² und berechnen die Nebenkosten pauschal mit 12 % des Kaufpreises.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in Deutschland?

Die Preise für Eigentumswohnungen entwickeln sich laut Angaben des Statistischen Bundesamtes wieder nach oben.

Entwicklung Immobilienpreise im Vergleich zum Vorquartal

Ort	Indexwert	Veränderung
Top 7 Metropolen	177,60	+ 2,4 %
Kreisfreie Großstädte (ohne Metropolen)	161,80	+ 2,8 %
Städtische Kreise	144,80	+ 1,9 %
Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen	156,60	+ 0,3 %
Dünn besiedelte ländliche Kreise	157,90	- 1,4 %

Anhand der Grafik ist erkennbar, dass die Preise für Eigentumswohnungen in allen Regionen steigen. Lediglich in dünn besiedelten, ländlichen Kreisen sinken die Preise im Vergleich zum Vorquartal

Wie setzt sich der Kaufpreis einer Eigentumswohnung zusammen?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung entstehen Kosten, die einmalig anfallen:

• Kaufpreis für die Eigentumswohnung
• Maklercourtage (optional)
• Notar- und Grundbuchkosten
• Grunderwerbsteuer
• Sonderumlagen
   

Kaufpreis für die Eigentumswohnung

Der Kaufpreis für die Eigentumswohnung hängt von der Größe der Wohnung und vom Quadratmeterpreis ab. Wie hoch am Ende die Kosten je Quadratmeter sind, hängt unter anderem von der Lage und der Ausstattung der Eigentumswohnung ab. So zahlen Sie in der Regel für eine neue Eigentumswohnung mehr, als für eine gleich große Bestandswohnung. Eigentumswohnungen in beliebten Stadtteilen und Regionen sind zudem meist teurer als in abseits gelegenen Gegenden.

Maklercourtage

Die Maklerprovision ist selbstverständlich nur zu begleichen, wenn ein Makler bei einem Immobilienverkauf beziehungsweise -kauf unterstützt hat. Die Preise variieren von Bundesland zu Bundesland. Darüber hinaus wird der Preis davon beeinflusst, ob sich die kaufende und verkaufende Seite die Maklerkosten teilen oder nicht. Ausgehend vom Kaufpreis werden in der Regel zwischen 3 und 7 % erhoben. Auf diesen Wert werden zusätzlich 19 % Mehrwertsteuer erhoben. Damit es keine Überraschungen gibt, erkundigen Sie sich am besten vor der Abwicklung, ob die Mehrwertsteuer bereits inkludiert ist. Die Tabelle zeigt die ortsüblichen Preisniveaus in verschiedenen Bundesländern. Die ausgewiesenen Preise orientieren sich an einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis in Höhe von 280.000 €.

Die Kosten für den Makler fallen erst an, wenn der Kaufvertrag für die Eigentumswohnung abgeschlossen, das bedeutet unterschrieben ist. Der Kauf einer Eigentumswohnung von einer Privatperson ist häufig günstiger, da die Maklerkosten entfallen.

Notar- und Grundbuchkosten

Zum Abschluss eines Kaufvertrags kommt es erst, wenn ein Notariat den Kaufprozess abgesegnet hat. Das bedeutet im Umkehrschluss: Ohne Notar:in kein Kaufvertrag. Ein Notariat sorgt dafür, dass der Vertrag rechtsgültig ist und alle Anforderungen beider Parteien in den Vertrag aufgenommen werden. Ist das gegeben, überwacht ein Notar die Unterzeichnung des Vertrags.

Nachdem der Vertrag von beiden Vertragsparteien unterschrieben wurde, geht die Arbeit des Notariats weiter. Nun ist er dafür verantwortlich, dass die Vertragsbedingungen eingehalten werden. Wurden beispielsweise Reparaturarbeiten eingefordert, trägt er Sorge, dass diese von der verkaufenden Seite erledigt werden. Stehen noch Forderungen aus, ist es üblich, zunächst einen Teil des Kaufpreises zu begleichen. Erst bei vollständiger Zahlung des Kaufpreises veranlasst das Notariat die den Eigentümer:innenwechsel im Grundbuch. Ist der Verkauf abgeschlossen, verschickt er eine Übersicht über die angefallenen Notariatskosten. Darin enthalten sind unter anderem:

1. Kosten für Grundbuchamt und Kaufvollzug
2. Beratungsgebühren
3. Gebühr für die notarielle Beglaubigung

Die Kosten für eine notarielle Beglaubigung schwanken zwischen 1,5-2 % des Kaufpreises. Bleiben wir bei unserem Beispiel, einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis in Höhe von 280.000 €, bewegen sich die Gebühren für den Notar zwischen 4.200 € und 5.600 €.
 

Grunderwerbsteuer

Nachdem das Notariat eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch veranlasst hat, meldet es den Immobilienkauf an das Finanzamt. Dort wird dann die Grunderwerbsteuer festgesetzt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist Ländersache und fällt daher in den einzelnen Regionen sehr unterschiedlich aus. Unsere Grafik veranschaulicht die einzelnen prozentualen Werte der Bundesländer.

Zwischen 3,5 % und 6,5 % der Kaufsumme sollten Sie für die Grunderwerbsteuer einplanen. Das bedeutet: Kostet die Eigentumswohnung 280.000 €, beträgt die Grunderwerbsteuer zwischen 9.800 € und 18.200 €. Die kaufende Partei wird in einem Schreiben vom Finanzamt dazu aufgefordert, die entsprechende Summe zu zahlen. Wird die Summe beglichen, erfolgt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes an das Notariat. Erst dann kann ein Eigentümer:innenwechsel vollzogen werden.

Sonderumlagen

Sonderumlagen sind Sonderzahlungen an eine Eigentümergemeinschaft. Diese können eingefordert werden, wenn am Gebäude, in dem sich die Eigentumswohnung befindet, Ausgaben entstehen, die nicht von den regulären Rücklagen gedeckt werden können. Sollte der Beschluss für die Sonderumlage vor dem Wohnungskauf beschlossen worden sein, aber die Zahlung erst nach dem Eigentümer:innenwechsel fällig sein, müssen Sie als neuer Besitzer die Umlage bezahlen. Informieren Sie sich deshalb vorab, ob eventuelle Zahlungen anstehen. Zusätzlich können Sie mit der verkaufenden Seite aushandeln, wer die Umlage zahlt.

Beispielrechnung Gesamtkosten Eigentumswohnung

Anhand einer Beispielrechnung wollen wir Ihnen zeigen, wie sich die Nebenkosten auf die Gesamtkosten Ihrer Eigentumswohnung auswirken. Als Grundlage nehmen wir eine Wohnung mit einem Kaufpreis von 280.000 €. Die Eigentumswohnung befindet sich in Bayern und Sie haben die Wohnung über einen Makler erworben. Die Kosten für den Makler teilen Sie sich mit der verkaufenden Seite.

In unserer Beispielrechnung müssen Sie beim Kauf der Eigentumswohnung mit Erwerbsnebenkosten von rund 23.800 € rechnen.

Eigentumswohnung: Welche Faktoren haben Einfluss auf die Höhe der Kosten?

Wie hoch die Kosten für eine Eigentumswohnung sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht aller Variablen, die den Gesamtkaufpreis beeinflussen können.

• Lage der Immobilie (Region, Stadt, Stadtteil): Je beliebter eine Lage ist, desto teurer sind die Immobilien dort. Die Kosten für eine Eigentumswohnung richten sich hier klar nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage.
• Bundesland: Zusätzlich hat die Lage auch einen Einfluss auf die Grunderwerbsteuer. Kaufen Sie eine Immobilie in Bayern, beträgt die Steuer 3,5 % vom Kaufpreis. Kaufen Sie hingegen in Nordrhein-Westfalen sind es schon 6,5 %. Konkret: Für eine Eigentumswohnung im Wert von 280.000 € zahlen Sie in Bayern eine Grunderwerbsteuer von 9.800 € in Nordrhein-Westfalen sind es 18.200 €, also fast doppelt so viel.
   

• Wohnungsgröße: Je größer die Eigentumswohnung, desto teurer ist sie. Ein wichtiger Faktor ist dabei der Quadratmeterpreis. Er gibt an, wie viel ein Quadratmeter Wohnfläche in einer Gegend kostet. Wenn Sie den Quadratmeterpreis mit der Wohnfläche multiplizieren, erhalten Sie den Kaufpreis. Entsprechend können Sie sich bei einem niedrigeren Quadratmeterpreis mehr Wohnfläche leisten als bei einem teuren.
• Ausstattung: Kommt die Eigentumswohnung mit Mobiliar oder einer Küche, hat die ebenfalls einen Einfluss auf die Kosten der Eigentumswohnung, da die Ausstattung meist mit in den Kaufpreis eingerechnet wird.
   

• Baujahr und Zustand der Immobilie: Ist die Immobilie alt und renovierungsbedürftig, wirkt sich das meist preissenkend aus. Eigentumswohnungen in Neubauprojekten sind dementsprechend teurer. Je nach handwerklichem Geschick können Sie eine ältere Eigentumswohnung günstig kaufen und die Renovierungsarbeiten zum Teil oder zur Gänze selbst übernehmen. So lassen sich zusätzlich Kosten sparen.
• Besondere Merkmale: Verfügt die Eigentumswohnung über zusätzliche Ausstattung wie einen Balkon, Garage oder eine gute Energieeffizienz, steigert das die Kosten.
• Verhandlungsgeschick: Wie viel Sie am Ende bezahlen, hängt auch von Ihren Verhandlungsfähigkeiten ab. Insbesondere bei renovierungsbedürftigen und schlecht isolierten Eigentumswohnungen gibt es einen größeren Verhandlungsspielraum. Generell gilt: Je weniger Interessenten, desto größer ist der Verhandlungsspielraum. Zusätzlich können Sie auch die Maklerprovision verhandeln. Denn die erhobene Provision ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern unter Umständen verhandelbar.
   

Welche laufenden Nebenkosten gibt es in einer Eigentumswohnung?

Für Eigentumswohnungen fallen wie bei einer Mietwohnung die sogenannten Betriebskosten an. Zu den Kostenpunkten gehören in der Regel:

1. Strom
2. Gas
3. Telefon
4. Kabelfernsehen
5. Internet
6. Trink- und Abwasser

Die Höhe der Kosten ist von Ihrem eigenen Verbrauch abhängig. Zusätzlich fallen bei einer Eigentumswohnung folgende Kostenpunkte an:

• Grundsteuer
• Hausgeld und Instandhaltungsrücklage
• Rücklage für Reparaturen
   

Grundsteuer

Für jeden erworbenen Grund veranschlagt das Finanzamt eine Grundsteuer. Sie ergibt sich aus dem Grundsteuermessebetrag und dem Grundsteuer-Hebesatz. Die Berechnung erfolgt durch das Finanzamt. So werden Sie in einem Schreiben aufgefordert, die Grundsteuer, meist in Abschlägen auf das Jahr verteilt, an das Finanzamt zu zahlen. Jährlich ist hier mit einer dreistelligen Summe zu rechnen.

Hausgeld und Instandhaltungsrücklage

Erwerben Sie eine Eigentumswohnung, treten Sie automatisch einer Eigentümergemeinschaft bei. Zweck dieses Verbunds ist es, zusammen für die Instandhaltung und Pflege des Wohnhauses zu sorgen, das jedem Mitglied mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung anteilig gehört. In der sogenannten Eigentümerversammlung treffen Sie gemeinsam Entscheidungen über Investitionen oder die Pflege der Grünanlagen rund um das Haus. Jede:r Eigentümer:in zahlt monatlich ein Hausgeld, aus dem zum gegebenen Zeitpunkt Investitionen, wie beispielsweise ein neues Dach, getätigt werden können. Vom Hausgeld werden außerdem laufende Kosten bezahlt, die das Wohnhaus betreffen und von der Eigentümergemeinschaft zusammen getragen werden. Dazu zählen unter anderem:

• Heizkosten (nicht die Heizung innerhalb der Eigentumswohnung)
• Strom für die Licht- und Sprechanlage
• Verwalterhonorar und Kontoführungsgebühren
• Müllentsorgung
• Gebäudeversicherung
• Hausmeister
• Treppen- und Gartenpflege

Als Wohnungseigentümer:in zahlen Sie im Durchschnitt zwischen 20 % und 30 % mehr Wohnnebenkosten als Mietende.
 

Das Hausgeld wird von der Hausverwaltung im Wirtschaftsplan festgelegt. Die Mitglieder der Gemeinschaft müssen der Höhe des Geldes zustimmen. Örtlich kann das Hausgeld von der oben aufgeführten Faustregel abweichen. Sind zukünftig zum Beispiel höhere Ausgaben zu erwarten, kann das Hausgeld angehoben werden. In Neubauten ist das Hausgeld häufig geringer, da in den ersten 5 Jahren aufgrund der Gewährleistung keine Reparaturen zu erwarten sind. Werfen Sie vor dem Kauf am besten einen Blick in den Wirtschaftsplan und verschaffen Sie sich Klarheit über die Höhe des Hausgeldes. Sie können den Unterlagen auch entnehmen, ob demnächst größere Investitionen zu erwarten sind.

Rücklage für Erneuerungen oder Reparaturen innerhalb der Wohnung

Muss innerhalb der Wohnung etwas erneuert werden, wie beispielsweise die Badewanne oder die Küche, ist es gut, wenn man für diesen Fall zusätzlich zum Hausgeld Rücklagen gebildet hat. Legen Sie daher monatlich etwas zur Seite, sodass Sie gewappnet sind. Ein Bausparvertrag kann für zukünftige und geplante Renovierungen als Sparanlage infrage kommen. Es muss lediglich die Zuteilungsreife abgewartet werden, bevor eine Auszahlung erfolgen kann.

Die Aussagen darüber, wie viel Rücklagen empfehlenswert sind, sind sehr unterschiedlichen. Die Spanne reicht von 1.300 € bis hin zu 5.000 € im Jahr. Letztendlich ist es Ihnen selbst überlassen, in welcher Höhe Sie Rücklagen bilden. Je älter die Wohnung und die Wohnungseinrichtung wie Küche, desto eher und kostenintensiver muss erneuert werden.

Eigentumswohnung: Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Für den Kauf einer Eigentumswohnung empfiehlt Dr. Klein einen Eigenkapitalanteil von bis zu 20 % des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital Sie in die Baufinanzierung einbringen, desto weniger Geld müssen Sie sich leihen und desto bessere Konditionen erhalten Sie von der Bank.

In manchen Fällen können Sie auch den kompletten Kaufpreis finanzieren und nur die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen. Teilweise ist es auch möglich alle Kosten zu finanzieren. In solchen Fällen spricht man von einer 100 % beziehungsweise 110 % Finanzierung. Solche Finanzierungen sind aber nicht die Regel und Banken lassen sich nur darauf ein, wenn Sie eine sehr gute Bonität mitbringen, die Immobilie in einem Topzustand ist und sich in einer sehr gefragten Lage befindet.

Wie kann ich eine Eigentumswohnung finanzieren?

Die Kosten für eine Eigentumswohnung können Sie über ein Baudarlehen finanzieren. Meistens bringen Sie einen Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln auf, den Rest leihen Sie sich von der Bank. Es gibt unterschiedliche Formen von Darlehen. Allen gemein ist, dass Sie für das geliehene Geld eine Art Gebühr, den sogenannten Zinssatz zahlen.

Die meistgenutzte Finanzierungsform ist das Annuitätendarlehen. Dort zahlen Sie über einen festgelegten Zeitraum das Darlehen und den anfallenden Zins in gleichbleibenden Raten zurück.

Unsere Berater vor Ort zeigen Ihnen gerne, welche Finanzierungsoptionen Sie für Ihre Eigentumswohnung haben. Nutzen Sie unser kostenloses und unverbindliches Beratungsangebot, um die passende Finanzierungsoption für Sie zu finden.
 

Eigentumswohnung: Welche Förderungen gibt es?

Wenn Sie eine Wohnung kaufen wollen, können Sie dazu staatliche Förderprogramme nutzen. Dadurch lassen sich die Kosten für eine Eigentumswohnung stark reduzieren. In unserem Ratgeberartikel „Förderung für Hauskauf und Hausbau: Staatliche Fördermittel 2025“ erhalten Sie eine Übersicht über alle Förderprogramme der KfW und des BAFA.

Gefördert wird der Erwerb einer Eigentumswohnung sowie Maßnahmen zur energetischen Sanierung. Die Förderungen erhalten Sie entweder als zinsgünstiges Darlehen oder als Zuschuss. In der Tabelle zeigen wir Ihnen beispielhaft KfW-Programme für den Kauf einer Eigentumswohnung.
 

Zusätzlich zu der staatlichen Ebene bieten auch Bundesländer, Kommunen oder Kirchengemeinden Förderprogramme an.

Wie hoch sollte die Kreditrate für meine Eigentumswohnung sein?

Eine Faustregel besagt, dass die monatliche Rate maximal 35 % des Haushaltsnettoeinkommens betragen sollte. So überfordern Sie nicht Ihr monatliches Budget und können auch andere Ausgaben stemmen.

Vor allem die Anschaffungskosten machen einen großen Teil Ihrer monatlichen Rate aus. Dazu kommen noch die laufenden Nebenkosten, sowie das Hausgeld, das Sie zusammen mit den anderen Eigentümern als Rücklage für Investitionen, die die Wohnanlage betreffen, bilden.

Um flexibel zu bleiben, ist eine Aufteilung von 80 zu 20 sinnvoll: Nutzen Sie 80 % der maximalen Rate von 35 % des Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Rate und 20 % als finanziellen Puffer. Wir von Dr. Klein helfen Ihnen gerne dabei und stellen Ihre Finanzierung auf solide Beine. Zusammen finden wir eine maßgeschneiderte Baufinanzierung, abgestimmt auf Ihre Bedürfnisse.

Beispielrechnungen: Sind Eigentumswohnungen teurer als Häuser?

Generell sind Eigentumswohnungen günstiger als Häuser, wenn Sie den Gesamtpreis berücksichtigen. Schauen Sie sich aber nur den Quadratmeterpreis an, sind die Kosten für Eigentumswohnungen höher. Grund für diesen Unterschied ist, dass Eigentumswohnungen gefragter sind als Häuser und somit der Quadratmeterpreis höher ist. Da Häuser aber eine größere Grundfläche besitzen, sind die Gesamtkosten für ein Haus höher. Anhand eines Beispiels möchten wir Ihnen diesen Unterschied zeigen. Wir vergleichen dabei die Kosten für eine Eigentumswohnung und ein Haus in Frankfurt.

Eigentumswohnung: Gibt es versteckte Kosten?

Es kann beim Kauf einer Eigentumswohnung zu versteckten Kosten kommen, nämlich wenn Sanierungsmaßnahmen anstehen. Werfen Sie deshalb vor dem Kauf einen Blick in die Protokolle der Eigentümergemeinschaft. Dort können Sie nachvollziehen, welche Sanierungsmaßnahmen bereits gemacht wurden beziehungsweise, welche noch anstehen könnten. Muss zum Beispiel das Dach neu gemacht oder die Heizungsanlage getauscht werden, kann es sein, dass sie zusätzliche Sonderzahlungen tätigen müssen, weil die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht.

FAQ Kosten Eigentumswohnung

Wie viel Hausgeld ist realistisch bei einer 80 m² Wohnung?

Im Schnitt liegen die Kosten für das Hausgeld zwischen 3 und 4,50 €/m² im Monat. Für eine 80 m² Eigentumswohnung belaufen sich die Kosten für das Hausgeld somit auf 240 € bis 360 € im Monat. Wie hoch das Hausgeld schlussendlich ist, hängt auch von der Region und dem Zustand beziehungsweise dem Alter des Hauses ab, in dem sich ihre Eigentumswohnung befindet.

Wie kommt man an eine günstige Eigentumswohnung?
Um an eine günstige Eigentumswohnung zu kommen, können Sie mehrere Optionen in Betracht ziehen:
• Nutzen Sie verschiedenen Immobilienportale, um den Markt nach passenden Eigentumswohnungen abzusuchen. Berücksichtigen Sie dabei auch weniger gefragte Stadtviertel oder renovierungsbedürftige Immobilien.
• Suchen Sie nach privaten Verkaufenden in Zeitungen und Portalen. So können Sie die Maklercourtage sparen.
• Schalten Sie selbst Annoncen in Portalen oder Lokalzeitungen. Sprechen Sie im Familien- und Bekanntenkreis über Ihr Vorhaben.