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Eigentumswohnung: Kosten im Überblick

Wer sich für eine Eigentumswohnung entschieden hat, rechnet mit günstigeren Angeboten als es bei einem Haus der Fall ist. Dabei sind die Kosten für eine Eigentumswohnung nicht unerheblich. Erhalten Sie einen Überblick über die Anschaffungs-, aber auch die laufenden Nebenkosten im Detail.

Introbild Eigentumswohnung Kosten
  • Inhaltsverzeichnis
    • Eigentumswohnung: Günstige Alternative?

      Die eigenen vier Wände sollen es schon sein, doch ein Haus kommt für viele Familien nicht in Frage. Eine Eigentumswohnung scheint die passende Gelegenheit, um nicht ganz auf Eigentum zu verzichten. Obwohl die aktuellen Bauzinsen gerade noch auf einem niedrigen Niveau sind, ist überstürztes Handeln nicht empfehlenswert. Aufgrund der großen Nachfrage sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren immens gestiegen – auch für Eigentumswohnungen. Eigener Wohnraum ist beliebter denn je. Im europäischen Vergleich bildet Deutschland allerdings zusammen mit der Schweiz das Schlusslicht. In beiden Ländern wohnen die meisten Menschen in einer Mietwohnung.

      Der Preis für eine Eigentumswohnung wird durch die regionalen Immobilienpreise bestimmt. Da Metropolregionen beliebter sind als ländliche Regionen, sind die Preise dort höher. Doch nicht nur der Kaufpreis sollte in den Finanzierungsplan einfließen. Bei einer Eigentumswohnung entstehen laufende Kosten, die ebenfalls monatlich gestemmt werden müssen. Die Rechnung „Miete gleich monatliche Rate“ geht leider nicht auf. Um auf soliden, finanziellen Beinen zu stehen, müssen Sie neben dem Kaufpreis die Kaufnebenkosten sowie die laufenden Kosten für eine Eigentumswohnung in die Kalkulation für Ihre Baufinanzierung einfließen lassen.

      Eigentumswohnung: Kosten für den Wohnraum

      Anders als bei einem Haus zahlen Sie bei einer Eigentumswohnung Anteile an dem Wohnhaus sowie am Grundstück, auf dem das Wohnhaus steht. All das ist bereits im Kaufpreis für die Wohnung enthalten. Die Preise sind stark von den einzelnen Regionen abhängig. Je beliebter die Region, desto preisintensiver sind auch die Eigentumswohnungen. In Metropolregionen müssen zukünftige Eigentümer besonders tief in die Tasche greifen. Die guten Verkehrsanbindungen sowie nahegelegenen Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten haben ihren Preis. In manchen Regionen zahlen Sie für eine Eigentumswohnung so viel wie für ein Haus auf dem Land. Doch welche Faktoren fließen in die Kaufpreisgestaltung einer Immobilie ein? Dazu gehören unter anderem:

      • Stadt/ Land
      • Gute Verkehrsanbindung
      • Ausgebaute Infrastruktur
      • Regionaler Immobilienmarkt 
      • Zustand der Wohnung

      All diese Punkte lässt der Verkäufer in der Regel in die Preisgestaltung einfließen, um einen individuellen Preis zu bestimmen. 

      Beispielrechnung über die Preise für eine Eigentumswohnung

      Die folgende Rechnung zeigt beispielhaft an drei Bundesländern die durchschnittlichen Wohnungspreise: 

       HamburgSachsen-AnhaltBayern
      Durchschnittliche Wohnfläche79 m²72 m²86 m²
      Kosten pro m²4.129 € / m²1.455 €3.954 €
      Gesamtkosten Wohnung326.191 €104.760 €340.044 €
      Tabelle: Kosten für eine Wohnung

      In der Tabelle sind die für die Region durchschnittliche Wohnfläche sowie die regional typischen Preise pro Quadratmeter aufgeführt. Eine Eigentumswohnung ist in Sachsen-Anhalt am günstigsten. Hier zahlen zukünftige Eigentümer lediglich ein Drittel im Vergleich zu Wohnungen in Bayern. Die Zahlen in Bayern werden maßgeblich durch die Metropolregion München beeinflusst, die die Durchschnittspreise in die Höhe steigen lässt. Doch auch Hamburg ist mit über 300.000 Euro nicht gerade ein Schnäppchen. Die Kaufpreise in den Regionen können von dieser Beispielrechnung stark abweichen. Die Tabelle bietet lediglich eine Orientierung. Die Kosten für eine Eigentumswohnung werden allerdings individuell vom Verkäufer festgelegt, der sich an der Lage sowie dem Zustand der Wohnung orientiert,  und können daher von den oben genannten Werten abweichen.

      Eigentumswohnung: Kaufnebenkosten

      Mit dem Kaufpreis alleine haben Sie noch nicht alle Kosten abgedeckt, die bei einem Kauf für eine Eigentumswohnung anfallen. Es entstehen sogenannte Kaufnebenkosten, dieselben, die auch für ein Haus üblich sind. Diese sollten Sie in Ihrer Kalkulation berücksichtigen, um einen allumfassenden Finanzierungsplan aufstellen zu können.

      Maklercourtage

      Die Kosten für einen Makler sind selbstverständlich nur zu begleichen, wenn dieser bei einem Immobilienverkauf beziehungsweise –kauf unterstützt hat. Die Preise variieren von Bundesland zu Bundesland. Darüber hinaus wird der Preis davon beeinflusst, ob sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten teilen oder nicht. Ausgehend vom Kaufpreis werden in der Regel zwischen drei und sieben Prozent erhoben. Auf diesen Wert werden zusätzlich 19 Prozent Mehrwertsteuer erhoben. Damit es keine Überraschungen gibt, erkundigen Sie sich am besten vor der Abwicklung, ob die Mehrwertsteuer bereits inkludiert ist. Die Tabelle zeigt die ortsüblichen Preisniveaus anhand der ausgewählten Bundesländer aus unserer vorherigen Beispielrechnung. Die ausgewiesenen Preise orientieren sich an einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis in Höhe von 280.000 Euro.

       Maklerprovision inkl. 19 % MehrwertsteuerPreis in Euro
      Hamburg6,25 %17.500 €
      Sachsen-Anhalt7,14 %19.992 €
      Bayern7,14 %19.992 €
      Tabelle: Maklergebühren für eine Eigentumswohnung

      Die Kosten für den Makler fallen erst an, wenn der Kaufvertrag für die Eigentumswohnung abgeschlossen, das bedeutet unterschrieben ist. Ein Maklervertrag ist dafür nicht nötig. Für die Vermittlung der Immobilien gelten auch mündliche Absprachen als vertragskonform. Der Kauf einer Eigentumswohnung von einer Privatperson ist häufig günstiger, da die Maklerkosten entfallen.

      Notar- und Grundbuchkosten

      Zum Abschluss eines Kaufvertrags kommt es erst, wenn der Notar den Kaufprozess abgesegnet hat. Das bedeutet im Umkehrschluss: Ohne Notar kein Kaufvertrag. Er sorgt dafür, dass der Vertrag rechtsgültig ist und alle Anforderungen beider Parteien in den Vertrag aufgenommen werden. Ist das gegeben, überwacht ein Notar die Unterschriftensetzung unter den Vertrag. 

      Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag erst, wenn Sie auch die Finanzierung durch die Bank unterschrieben haben. Gewährt Ihnen die Bank keine finanziellen Mittel, ist der Kauf einer Immobilie in der Regel nicht möglich. 

      Nachdem der Vertrag von sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer unterschrieben wurde, geht die Arbeit des Notars weiter. Nun ist er dafür verantwortlich, dass die Vertragsbedingungen eingehalten werden. Wurden beispielsweise Reparaturarbeiten eingefordert, trägt er Sorge, dass diese vom Verkäufer erledigt werden. Stehen noch Forderungen aus, ist es üblich, zunächst einen Teil des Kaufpreises zu begleichen. Erst bei vollständiger Zahlung des Kaufpreises, veranlasst der Notar die Austragung des alten Eigentümers und die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Ist der Verkauf abgeschlossen, verschickt er eine Übersicht über die angefallenen Notarkosten. Darin enthalten sind unter anderem:

      1. Kosten für Grundbuchamt und Kaufvollzug
      2. Beratungsgebühren
      3. Gebühr für die notarielle Beglaubigung

      Die Kosten für den Notar schwanken zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises. Bleiben wir bei unserem Beispiel, einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis in Höhe von 280.000 Euro, bewegen sich die Gebühren für den Notar zwischen 4.200 und 5.600 Euro.

      Grunderwerbsteuer

      Nachdem der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch veranlasst hat, meldet er den Immobilienkauf an das Finanzamt. Dort wird dann die Grunderwerbsteuer festgesetzt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist Ländersache und fällt daher in den einzelnen Regionen sehr unterschiedlich aus. Unsere Grafik veranschaulicht die einzelnen prozentualen Werte der Bundesländer. 

      Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Kaufsumme sollten Sie rechnen. Da bedeutet: Kostet die Eigentumswohnung 280.000 Euro, liegen die Gebühren für die Grunderwerbsteuer zwischen 9.800 und 18.200 Euro. Der Käufer wird in einem Schreiben vom Finanzamt dazu aufgefordert, die entsprechende Summe zu zahlen. Wird die Summe durch den Käufer beglichen, erfolgt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes an den Notar. Erst dann kann ein Eigentümerwechsel vollzogen werden. 

      Eigentumswohnung: Kosten für die Anschaffung im Überblick

      Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist es mit dem Kaufpreis alleine nicht getan. Für Ihre Kalkulation sollten Sie weitere Gebühren im Blick behalten, die bei einem Immobilienkauf anfallen. Die nachfolgende Tabelle fasst alle anfallenden Kosten übersichtlich zusammen. Als Grundlage dienen Eigentumswohnungen in den Bundesländern Hamburg, Sachsen-Anhalt und Bayern, die mit Hilfe eines Maklers verkauft werden.

       HamburgSachsen-AnhaltBayern
      Kaufpreis326.191 €104.760 €340.044 €
      Maklercourtage17.500 €19.992 €19.992 €
      Notar- und Grundbuchkosten (1,5%)4.892,87 €1.571,40 €5.100,66 €
      Grunderwerbsteuer14.678,60 €5.238 €11.901,54 €
      Gesamtkosten363.262,47 €131.561,40 €377.038,20 €
      Tabelle: Anschaffungskosten Eigentumswohnung

      Folgen wir den Zahlen aus der Tabelle sind es zwischen 20.000 und knapp 40.000 Euro, die als Initialkosten zusätzlich zum Kaufpreis fällig werden. Diese Kosten können regional abweichen, da die Grunderwerbsteuer beispielsweise Ländersache ist. Zudem muss ein Makler nicht zwingend an einem Kauf beteiligt sei

      Laufende Nebenkosten einer Eigentumswohnung

      Für Eigentumswohnung selbst fallen monatlich auch die Nebenkosten an. Das ist ähnlich wie bei einer Mietwohnung. Sie sogenannten Betriebskosten werden neben der monatlichen Rate, die Sie an die Bank für den Kauf der Eigentumswohnung zahlen, gezahlt. Zu den Kostenpunkten gehören in der Regel:

      1. Strom
      2. Gas
      3. Telefon
      4. Kabelfernsehen
      5. Internet
      6. Trink- und Abwasser

      Die Höhe der Kosten ist von Ihrem eigenen Verbrauch abhängig. Sie sind mit denen einer Mietwohnung jedoch vergleichbar.

      Weitere Kosten, die nach dem Kauf der Eigentumswohnung regelmäßig anfallen

      Während die laufenden Nebenkosten mit denen einer Mietwohnung vergleichbar sind, gibt es beim Kauf einer Eigentumswohnung weitere Kostenpunkte, die Sie berücksichtigen sollten. Die nachfolgenden Punkte wirken sich zusätzlich auf Ihr Portmonee aus, sodass Sie diese bei der Entscheidung für den Kauf einer Eigentumswohnung wichtig sind.

      Grundsteuer

      Für jeden erworbenen Grund veranschlagt das Finanzamt eine Grundsteuer. Sie ergibt sich aus dem Grundsteuermessebetrag und dem Hebesatz. Die Berechnung erfolgt durch das Finanzamt. So werden Sie in einem Schreiben aufgefordert, die Grundsteuer, meist in Abschlägen auf das Jahr verteilt, an das Finanzamt zu zahlen. Jährlich ist hier mit einer dreistelligen Summe zu rechnen.

      Hausgeld

      Erwerben Sie eine Eigentumswohnung, treten Sie automatisch einer Eigentümergemeinschaft bei. Zweck dieses Verbunds ist es, zusammen für die Instandhaltung und Pflege des Wohnhauses zu sorgen, das jedem Eigentümer mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung anteilig gehört. In der sogenannten Eigentümerversammlung treffen Sie gemeinsam Entscheidungen über Investitionen oder die Pflege der Grünanlagen rund um das Haus. Jeder Eigentümer zahlt monatlich ein Hausgeld ein, aus dem zum gegebenen Zeitpunkt Investitionen, wie beispielsweise ein neues Dach, getätigt werden können. Vom Hausgeld werden außerdem laufende Kosten bezahlt, die das Wohnhaus betreffen und von der Eigentümergemeinschaft zusammen getragen werden. Dazu zählen unter anderem:

      • Heizkosten (nicht die Heizung innerhalb der Eigentumswohnung)
      • Strom für die Licht- und Sprechanlage
      • Verwalterhonorar und Kontoführungsgebühren
      • Müllentsorgung
      • Gebäudeversicherung
      • Hausmeister
      • Treppen- und Gartenpflege

      Als Wohnungseigentümer zahlen Sie im Durchschnitt zwischen 20 und 30 Prozent mehr Wohnnebenkosten als ein Mieter.

      Als Faustregel gilt: Durchschnittlich werden 2,70 € pro Quadratmeter als Hausgeld veranschlagt.

      Das Hausgeld wird vom Verwalter im Wirtschaftsplan festgelegt. Die Eigentümer müssen der Höhe des Geldes zustimmen. Örtlich kann das Hausgeld von der oben aufgeführten Faustregel abweichen. Sind zukünftig zum Beispiel höhere Ausgaben zu erwarten, kann das Hausgeld angehoben werden. In Neubauten ist das Hausgeld häufig geringer, da in den ersten fünf Jahren aufgrund der Gewährleistung keine Reparaturen zu erwarten sind. Werfen Sie vor dem Kauf am besten einen Blick in den Wirtschaftsplan und verschaffen Sie sich Klarheit über die Höhe des Hausgeldes. Sie können den Unterlagen auch entnehmen, ob demnächst größere Investitionen zu erwarten sind.

      Rücklage für Erneuerungen oder Reparaturen innerhalb der Wohnung

      Muss innerhalb der Wohnung etwas erneuert werden, wie beispielsweise die Badewanne oder die Küche, ist es gut, wenn man für diesen Fall zusätzlich zum Hausgeld Rücklagen gebildet hat. Legen Sie daher monatlich etwas zur Seite, sodass Sie gewappnet sind. Ein Bausparvertrag kommt als Sparanlage in Frage. Es muss lediglich die Zuteilungsreife abgewartet werden, bevor eine Auszahlung erfolgen kann.

      Die Aussagen darüber, wie viel Rücklagen empfehlenswert sind, sind sehr unterschiedlichen. Die Spanne reicht von 1.300 Euro bis hin zu 5.000 Euro im Jahr. Letztendlich ist es Ihnen selbst überlassen, in welcher Höhe Sie Rücklagen bilden. Je höher die Wohnung und die Wohnungseinrichtung wie Küche, desto eher und kostenintensiver muss erneuert werden.

      Eigentumswohnung: Kosten sind nicht zu unterschätzen

      Spielen Sie mit dem Gedanken, Ihre Miete in die Finanzierung einer Eigentumswohnung zu stecken, geht die Rechnung nicht ganz auf. Die Kosten für eine Eigentumswohnung sind höher als bei einer Mietwohnung. Vor allem die Anschaffungskosten machen einen großen Teil Ihrer monatlichen Ausgaben aus. Dazu kommen noch die laufenden Nebenkosten, sowie das Hausgeld, das Sie zusammen mit den anderen Eigentümern als Rücklage für Investitionen, die die Wohnanlage betreffen, bilden. Durch die Kaufnebenkosten und die laufenden zusätzlichen Kosten zu den Betriebskosten empfehlen wir maximal 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens in die gesamte Finanzierung einer Eigentumswohnung zu investieren. Wir von Dr. Klein helfen Ihnen gerne dabei und stellen Ihre Finanzierung auf solide Beine. Zusammen finden wir eine maßgeschneiderte Baufinanzierung, abgestimmt auf Ihre Bedürfnisse.

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