Eigentumswohnung: Kosten im Überblick

Eigentumswohnung: Günstige Alternative?

Die eigenen vier Wände sollen es schon sein, doch ein Haus kommt für viele Familien aus finanziellen Gründen nicht in Frage. Eine Eigentumswohnung scheint die passende Gelegenheit, um nicht ganz auf Eigentum zu verzichten. Obwohl die aktuellen Bauzinsen gerade noch auf einem historisch niedrigen Niveau sind, ist überstürztes Handeln nicht empfehlenswert. Die Rechnung „Miete gleich monatliche Rate“ geht leider nicht auf. Aus diesen Komponenten setzt sich der Preis einer Eigentumswohnung zusammen:

• Kaufpreis für die Wohnung
• Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, ggf. Maklerprovision)

Die Kosten für eine Eigentumswohnung werden durch die regionalen Immobilienpreise bestimmt. In der Tabelle vergleichen wir die Preise für eine 90 m² große Eigentumswohnung in 3 verschiedenen Metropolregionen. 

Die Kosten für eine Eigentumswohnung liegen demnach zwischen 217.182,60 € und 711.188,10 €, inbegriffen sind hier bereits die Kaufnebenkosten. Die Preisspanne ergibt sich aufgrund der Betrachtung unterschiedlicher Metropolregionen. In ländlicheren Gebieten sind die Immobilienpreise noch einmal niedriger als in Metropolregionen. Neben den Initialkosten fallen weitere laufende Nebenkosten an:

• Grundsteuer
• Hausgeld und Rücklagen
• Nebenkosten (Wasser, Strom, Müll etc.)

Die laufenden Nebenkosten sind sehr individuell, mit der einer Mietwohnung jedoch vergleichbar. Bei den Rücklagen rechnen wir mit etwa 3.000 € im Jahr, also 250 € im Monat. Auch dieser Posten orientiert sich an den individuellen Bedürfnissen und Möglichkeiten. Das Hausgeld berechnen wir mit 2,70 €/m². Damit ergeben sich folgende Werte für die laufenden Nebenkosten:

Dies Beträge sind monatlich fällig. Die Grundsteuer wird jedes Jahr Anfang des Jahres ermittelt. In vier Abschlägen wird sie dann von Ihnen an das Finanzamt gezahlt. Da jede Kommune allerdings eine eigene Berechnungsgrundlage hat, können keine verlässlichen Angaben über die Höhe der Grundsteuer gemacht werden.

Eigentumswohnung: Kosten für den Wohnraum

Anders als bei einem Haus zahlen Sie bei einer Eigentumswohnung Anteile an dem Wohnhaus sowie am Grundstück, auf dem das Wohnhaus steht. All das ist bereits im Kaufpreis für die Wohnung enthalten. Die Preise sind stark von den einzelnen Regionen abhängig. Je beliebter die Region, desto preisintensiver ist es auch eine Eigentumswohnungen zu kaufen. In Metropolregionen müssen zukünftige Eigentümer besonders tief in die Tasche greifen. Die guten Verkehrsanbindungen sowie nahegelegenen Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten haben ihren Preis. In manchen Regionen zahlen Sie für eine Eigentumswohnung so viel wie für ein Haus auf dem Land. Doch welche Faktoren fließen in die Kaufpreisgestaltung einer Immobilie ein? Dazu gehören unter anderem:

• Stadt/ Land
• Gute Verkehrsanbindung
• Ausgebaute Infrastruktur
• Regionaler Immobilienmarkt 
• Zustand der Wohnung

All diese Punkte haben Einfluss darauf, in welcher Höhe der Verkäufer den Preis bestimmt. 

Eigentumswohnung: Kaufnebenkosten

Mit dem Kaufpreis alleine haben Sie noch nicht alle Kosten abgedeckt, die bei einem Kauf für eine Eigentumswohnung anfallen. Es entstehen sogenannte Erwerbsnebenkosten, dieselben, die auch für ein Haus üblich sind. Diese sollten Sie in Ihrer Kalkulation berücksichtigen, um einen allumfassenden Finanzierungsplan aufstellen zu können.

Maklercourtage

Die Maklerprovision ist selbstverständlich nur zu begleichen, wenn ein Makler bei einem Immobilienverkauf beziehungsweise -kauf unterstützt hat. Die Preise variieren von Bundesland zu Bundesland. Darüber hinaus wird der Preis davon beeinflusst, ob sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten teilen oder nicht. Ausgehend vom Kaufpreis werden in der Regel zwischen 3-7 % erhoben. Auf diesen Wert werden zusätzlich 19 % Mehrwertsteuer erhoben. Damit es keine Überraschungen gibt, erkundigen Sie sich am besten vor der Abwicklung, ob die Mehrwertsteuer bereits inkludiert ist. Die Tabelle zeigt die ortsüblichen Preisniveaus in verschiedenen Bundesländern. Die ausgewiesenen Preise orientieren sich an einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis in Höhe von 280.000 €.

Die Kosten für den Makler fallen erst an, wenn der Kaufvertrag für die Eigentumswohnung abgeschlossen, das bedeutet unterschrieben ist. Ein Maklervertrag ist dafür nicht nötig. Für die Vermittlung der Immobilien gelten auch mündliche Absprachen als vertragskonform. Der Kauf einer Eigentumswohnung von einer Privatperson ist häufig günstiger, da die Maklerkosten entfallen.

Notar- und Grundbuchkosten

Zum Abschluss eines Kaufvertrags kommt es erst, wenn der Notar den Kaufprozess abgesegnet hat. Das bedeutet im Umkehrschluss: Ohne Notar kein Kaufvertrag. Er sorgt dafür, dass der Vertrag rechtsgültig ist und alle Anforderungen beider Parteien in den Vertrag aufgenommen werden. Ist das gegeben, überwacht ein Notar die Unterschriftensetzung unter den Vertrag. 

Nachdem der Vertrag von sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer unterschrieben wurde, geht die Arbeit des Notars weiter. Nun ist er dafür verantwortlich, dass die Vertragsbedingungen eingehalten werden. Wurden beispielsweise Reparaturarbeiten eingefordert, trägt er Sorge, dass diese vom Verkäufer erledigt werden. Stehen noch Forderungen aus, ist es üblich, zunächst einen Teil des Kaufpreises zu begleichen. Erst bei vollständiger Zahlung des Kaufpreises, veranlasst der Notar die Austragung des alten Eigentümers und die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Ist der Verkauf abgeschlossen, verschickt er eine Übersicht über die angefallenen Notarkosten. Darin enthalten sind unter anderem:

1. Kosten für Grundbuchamt und Kaufvollzug
2. Beratungsgebühren
3. Gebühr für die notarielle Beglaubigung

Die Kosten für den Notar schwanken zwischen 1,5-2 % des Kaufpreises. Bleiben wir bei unserem Beispiel, einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis in Höhe von 280.000 €, bewegen sich die Gebühren für den Notar zwischen 4.200 € und 5.600 € Euro.

Grunderwerbsteuer

Nachdem der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch veranlasst hat, meldet er den Immobilienkauf an das Finanzamt. Dort wird dann die Grunderwerbsteuer festgesetzt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist Ländersache und fällt daher in den einzelnen Regionen sehr unterschiedlich aus. Unsere Grafik veranschaulicht die einzelnen prozentualen Werte der Bundesländer. 

Zwischen 3,5 % und 6,5 % der Kaufsumme sollten Sie rechnen. Da bedeutet: Kostet die Eigentumswohnung 280.000 €, liegen die Gebühren für die Grunderwerbsteuer zwischen 9.800 € und 18.200 €. Der Käufer wird in einem Schreiben vom Finanzamt dazu aufgefordert, die entsprechende Summe zu zahlen. Wird die Summe durch den Käufer beglichen, erfolgt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes an den Notar. Erst dann kann ein Eigentümerwechsel vollzogen werden. 

Laufende Nebenkosten einer Eigentumswohnung

Für Eigentumswohnung selbst fallen monatlich auch die Nebenkosten an. Das ist ähnlich wie bei einer Mietwohnung. Sie sogenannten Betriebskosten werden neben der monatlichen Rate, die Sie an die Bank für den Kauf der Eigentumswohnung zahlen, gezahlt. Zu den Kostenpunkten gehören in der Regel:

1. Strom
2. Gas
3. Telefon
4. Kabelfernsehen
5. Internet
6. Trink- und Abwasser

Die Höhe der Kosten ist von Ihrem eigenen Verbrauch abhängig. Sie sind mit denen einer Mietwohnung jedoch vergleichbar.

Weitere Kosten, die nach dem Kauf der Eigentumswohnung regelmäßig anfallen

Während die laufenden Nebenkosten mit denen einer Mietwohnung vergleichbar sind, gibt es beim Kauf einer Eigentumswohnung weitere Kostenpunkte, die Sie berücksichtigen sollten. Die nachfolgenden Punkte wirken sich zusätzlich auf Ihr Portmonee aus, sodass Sie diese bei der Entscheidung für den Kauf einer Eigentumswohnung wichtig sind.

Grundsteuer

Für jeden erworbenen Grund veranschlagt das Finanzamt eine Grundsteuer. Sie ergibt sich aus dem Grundsteuermessebetrag und dem Grundsteuer-Hebesatz. Die Berechnung erfolgt durch das Finanzamt. So werden Sie in einem Schreiben aufgefordert, die Grundsteuer, meist in Abschlägen auf das Jahr verteilt, an das Finanzamt zu zahlen. Jährlich ist hier mit einer dreistelligen Summe zu rechnen.

Hausgeld

Erwerben Sie eine Eigentumswohnung, treten Sie automatisch einer Eigentümergemeinschaft bei. Zweck dieses Verbunds ist es, zusammen für die Instandhaltung und Pflege des Wohnhauses zu sorgen, das jedem Eigentümer mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung anteilig gehört. In der sogenannten Eigentümerversammlung treffen Sie gemeinsam Entscheidungen über Investitionen oder die Pflege der Grünanlagen rund um das Haus. Jeder Eigentümer zahlt monatlich ein Hausgeld ein, aus dem zum gegebenen Zeitpunkt Investitionen, wie beispielsweise ein neues Dach, getätigt werden können. Vom Hausgeld werden außerdem laufende Kosten bezahlt, die das Wohnhaus betreffen und von der Eigentümergemeinschaft zusammen getragen werden. Dazu zählen unter anderem:

• Heizkosten (nicht die Heizung innerhalb der Eigentumswohnung)
• Strom für die Licht- und Sprechanlage
• Verwalterhonorar und Kontoführungsgebühren
• Müllentsorgung
• Gebäudeversicherung
• Hausmeister
• Treppen- und Gartenpflege

Als Wohnungseigentümer zahlen Sie im Durchschnitt zwischen 20-30 % mehr Wohnnebenkosten als ein Mieter.

Das Hausgeld wird vom Verwalter im Wirtschaftsplan festgelegt. Die Eigentümer müssen der Höhe des Geldes zustimmen. Örtlich kann das Hausgeld von der oben aufgeführten Faustregel abweichen. Sind zukünftig zum Beispiel höhere Ausgaben zu erwarten, kann das Hausgeld angehoben werden. In Neubauten ist das Hausgeld häufig geringer, da in den ersten fünf Jahren aufgrund der Gewährleistung keine Reparaturen zu erwarten sind. Werfen Sie vor dem Kauf am besten einen Blick in den Wirtschaftsplan und verschaffen Sie sich Klarheit über die Höhe des Hausgeldes. Sie können den Unterlagen auch entnehmen, ob demnächst größere Investitionen zu erwarten sind.

Rücklage für Erneuerungen oder Reparaturen innerhalb der Wohnung

Muss innerhalb der Wohnung etwas erneuert werden, wie beispielsweise die Badewanne oder die Küche, ist es gut, wenn man für diesen Fall zusätzlich zum Hausgeld Rücklagen gebildet hat. Legen Sie daher monatlich etwas zur Seite, sodass Sie gewappnet sind. Ein Bausparvertrag kommt als Sparanlage in Frage. Es muss lediglich die Zuteilungsreife abgewartet werden, bevor eine Auszahlung erfolgen kann.

Die Aussagen darüber, wie viel Rücklagen empfehlenswert sind, sind sehr unterschiedlichen. Die Spanne reicht von 1.300 € bis hin zu 5.000 € im Jahr. Letztendlich ist es Ihnen selbst überlassen, in welcher Höhe Sie Rücklagen bilden. Je älter die Wohnung und die Wohnungseinrichtung wie Küche, desto eher und kostenintensiver muss erneuert werden.

Eigentumswohnung: Kosten sind nicht zu unterschätzen

Spielen Sie mit dem Gedanken, Ihre Miete in die Finanzierung einer Eigentumswohnung zu stecken, geht die Rechnung nicht ganz auf. Die Kosten für eine Eigentumswohnung sind höher als bei einer Mietwohnung. Vor allem die Anschaffungskosten machen einen großen Teil Ihrer monatlichen Ausgaben aus. Dazu kommen noch die laufenden Nebenkosten, sowie das Hausgeld, das Sie zusammen mit den anderen Eigentümern als Rücklage für Investitionen, die die Wohnanlage betreffen, bilden. Durch die Kaufnebenkosten und die laufenden zusätzlichen Kosten zu den Betriebskosten empfehlen wir maximal 30 % des monatlichen Nettoeinkommens in die gesamte Finanzierung einer Eigentumswohnung zu investieren. Wir von Dr. Klein helfen Ihnen gerne dabei und stellen Ihre Finanzierung auf solide Beine. Zusammen finden wir eine maßgeschneiderte Baufinanzierung, abgestimmt auf Ihre Bedürfnisse.