Vorkaufsrecht: Beim Immobilienkauf der Erste sein

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Besitzen Sie ein Vorkaufsrecht für eine Immobilie, werden Sie beim Verkauf als potenzieller Käufer bevorzugt. Ein Vorkaufsrecht vereinbaren Sie mit dem Eigentümer. Wenn es zum Verkauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses kommt, werden Sie als Vorkaufsberechtigter gefragt, ob Sie die Immobilie erwerben wollen. Von Ihrem Vorkaufsrecht können Sie allerdings erst Gebrauch machen, wenn der jetzige Eigentümer bereits einen Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen hat. Die gesetzliche Grundlage bildet Paragraf 463 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Der Kaufvertrag muss also von beiden Parteien, dem Eigentümer und dem Dritten, unterschrieben und rechtskräftig sein.

Machen Sie als Vorkaufsberechtigter von Ihrem Recht Gebrauch, platzt der bereits geschlossene Vertrag zwischen dem Eigentümer und dem Dritten. Der Eigentümer schließt mit Ihnen nun einen neuen Vertrag zu denselben Konditionen, die er mit dem Dritten über die Immobilie verhandelt hat. Verzichten Sie auf Ihr Vorkaufsrecht für die Immobilie, bleibt der erste Vertrag, der Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Dritten, bestehen.

Welche Arten unterscheiden wir beim Vorkaufsrecht für eine Immobilie?

Es gibt unterschiedliche Arten von Vorkaufsrechten. Sie können privat geschlossen werden oder öffentlich-rechtlich. Doch auch Kraft Gesetz steht Ihnen in einigen Fällen ein Vorkaufsrecht für eine Immobilie zu. Einige werden ins Grundbuch eingetragen, andere nicht. Allen gemein ist ihre rechtliche Grundlage. Drei Arten werden unterschieden:

1. Schuldrechtliches Vorkaufsrecht
2. Dingliches Vorkaufsrecht
3. Gesetzliches (öffentlich-rechtliches) Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt und daher bindend. Missachtungen gegenüber des Vorkaufsberechtigten können mit Schadenersatzforderungen einhergehen.

Zu unterscheiden sind darüber hinaus:

1. Ein Vorkaufsrecht „für den ersten Verkaufsfall“: Dieses Vorkaufsrecht gilt, wie der Name sagt, einmalig für den ersten Verkauf. Macht der Vorkaufsberechtigte keinen Gebrauch von seinem Recht, erlischt es.
2. Ein Vorkaufsrecht „für alle Verkaufsfälle“: Das Vorkaufsrecht gilt beispielsweise auch noch, wenn das Haus oder Grundstück bereits einmal verkauft wurde.

Neben den gesetzlichen Bestimmungen zum Vorkaufsrecht beim Hauskauf gelten die individuellen Vereinbarungen zwischen Vorkaufsberechtigten und dem Eigentümer. Dazu gehört unter anderem die Dauer, das bedeutet, wie lange das Vorkaufsrecht Gültigkeit hat.

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist weit verbreitet. Es gilt für bewegliche wie nicht bewegliche Dinge. Juristisch gesehen sind nicht bewegliche Dinge Grundstücke. Bewegliche Dinge sind alles außer Grundstücke. Die rechtliche Grundlage finden Sie in den Paragrafen 463 bis 473 BGB. Vorkaufsberechtigter und Eigentümer können eine Kaufpreisbegrenzung festlegen. Geht der Eigentümer insolvent, verliert der Vorkaufsberechtigte sein Recht.

Dingliches Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht gilt ausschließlich für Grundstücke. Darauf befindliche Immobilien sind nicht einbezogen. Geregelt ist das Vorkaufsrecht in den Paragrafen 1094 bis 1104 des BGB. Der Vorkaufsberechtigte ist in diesem Fall im Grundbuch eingetragen. Der Ablauf gestaltet sich folgendermaßen:

Ist ein Vorkaufsrecht im Grundbuch verankert, bleibt es erst einmal bestehen. Gelöscht wird es nur in den folgenden Fällen:

• Beide Parteien entscheiden sich für die Löschung und beantragen die Löschung beim Grundbuchamt. Der Antrag auf Löschung muss notariell beglaubigt werden.
• Der Vorkaufsberechtigte oder der Eigentümer stirbt.
• Die Frist, vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, ist verstrichen.
• Das Grundbuch ist unrichtig. Das ist dann der Fall, wenn das Grundstück verschenkt oder vererbt wird. Ein neuer Eigentümer wird ins Grundbuch eingetragen. Damit ist das Vorkaufsrecht auf das Grundstück, falls nicht anders vereinbart, erlöschen.

Ist der Kaufvertrag für das Grundstück zwischen dem Eigentümer und dem Dritten geschlossen, übernimmt der Notar die Abwicklung. Spätestens jetzt wird mit einem Blick ins Grundbuch klar, dass ein Vorkaufsrecht besteht. Der Notar informiert den Vorkaufsberechtigten über den anstehenden Verkauf. Er kann sich nun innerhalb der gegebenen Frist entscheiden, ob er das Grundstück möchte oder nicht.

Gesetzliches (öffentlich-rechtliches) Vorkaufsrecht

Das gesetzliche Vorkaufsrecht kann unterschiedlich ausfallen. Abhängig vom Vorkaufsberechtigten gelten unterschiedliche Bedingungen. Eine Kommune oder Gemeinde „steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken“ (Paragraf 24, Baugesetzbuch). Übt sie ihr Vorkaufsrecht aus, muss sie einen Grund angeben.

Mietern steht Kraft Gesetz ein Vorkaufsrecht zu, wenn ihre Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht für eine Immobilie besteht auch, wenn ein Miterbe einer Erbengemeinschaft seinen Teil an einen Dritten verkaufen möchte. Den übrigen Miterben wird dann ein Vorkaufsrecht eingeräumt (Paragraf 2034 BGB).  

Wie ist der Ablauf beim Vorkaufsrecht für Immobilien?

Besteht ein Vorkaufsrechtsvertrag, ist der Ablauf, unabhängig von der Art des Vorkaufsrechts, in der Regel stets derselbe.

Entscheidet sich der Vorkaufsberechtigte gegen die Ausübung, teilt er sie formlos gegenüber dem Eigentümer mit oder lässt die Frist verstreichen.

Die Vorkaufserklärung kann für nichtig erklärt werden, wenn der Vorkaufsberechtigte zahlungsunfähig ist oder vorab versprochen hat, auf sein Vorkaufsrecht zu verzichten. Das gilt es allerdings zu beweisen. Ist das Grundstück bereits im Besitz des Dritten, bleibt es dort auch erst einmal. Es sei denn, er wusste vom Vorkaufsrecht. Dann haben Eigentümer und der Dritte den Vorkaufsberechtigten vorsätzlich getäuscht.

Das ist bei einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht möglich. In diesem Fall kann der Vorkaufsberechtigte Schadenersatz gegenüber dem Eigentümer fordern. Wurde ein dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch übersehen, kann der Vorkaufsberechtigte das Grundstück auch noch verlangen, wenn der Dritte als neuer Eigentümer bereits im Grundbuch eingetragen ist.

Wann gilt ein Vorkaufsrecht bei Immobilien nicht?

Voraussetzung für ein Vorkaufsrecht bei einer Immobilie ist ein rechtsgültiger Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und einem Dritten. Besteht kein Kaufvertrag, kann der Vorkaufsberechtigte nicht von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. In den folgenden Fällen gilt daher ein Vorkaufsrecht nicht:

• Schenkungen
• Erbschaftsauseinandersetzungen
• Tauschgeschäften
• Zwangsvollstreckung

Um die Situation deutlich zu machen, hier noch ein Beispiel: Sie besitzen ein Grundstück, auf das ein Vorkaufsrecht „für alle Verkaufsfälle“ eingetragen ist. Es gibt also einen Vorkaufsberechtigten. Vererben oder verschenken Sie das Grundstück, hat der Vorkaufsberechtigte keine Möglichkeit, einzuschreiten und den Prozess zu stoppen. Wird das Grundstück dann von den Beschenkten oder Erben weiterverkauft, kann der Vorkaufsberechtigte Zeit seines Lebens von seinem Recht Gebrauch machen. Stirbt er selbst jedoch, erlischt das Vorkaufsrecht, da es an ihn gebunden ist. Ausnahme: Im Vorkaufsrechtvertrag ist etwas anderen definiert.

Wie funktioniert das Vorkaufsrecht bei Mietern?

Mieter besitzen seit einem Urteil aus dem Jahr 2015 ein Vorkaufsrecht für ihre Wohnung. Das gilt allerdings nur, wenn die Wohnung als Eigentumswohnung verkauft werden soll. Wird mit einem Dritten ein Kaufvertrag abgeschlossen, muss dies dem Mieter unverzüglich mitgeteilt werden. Der Kaufvertrag wird ihm ebenfalls überstellt. Entscheidet sich der Mieter für seine Wohnung, übernimmt er die Bedingungen aus dem Kaufvertrag und zahlt den darin vereinbarten Kaufpreis. Wird dem Mieter kein Angebot unterbreitet, der Kauf zwischen Eigentümer und einem Dritten tritt in Kraft und aus den Wohnungen werden nun Eigentumswohnungen, kann der Mieter Schadenersatz in Höhe des Verlustes fordern.

Beachten Sie: Werden die Wohnungen unter einem neuen Eigentümer weitervermietet, tritt kein Vorkaufsrecht in Kraft und damit auch kein Anspruch durch den Mieter.

Das Vorkaufsrecht für den Mieter gilt nur bei einem Erstverkauf und nur einmalig. Es gilt also nicht, wenn die Wohnung bereits eine Eigentumswohnung war und nun vermietet wird. Es gilt auch nicht, wenn der Eigentümer die Wohnung an einen Familienangehörigen oder Angehörigen seines Hausstandes verkauft wird. Wer genau zu „Angehörigen des Hausstandes“ zählt, lässt sich nur von Fall zu Fall rechtlich klären. Wird ein Mehrfamilienhaus veräußert, greift das Vorkaufsrecht für den Mieter ebenfalls nicht.

Wie funktioniert das Vorkaufsrecht für Gemeinden?

Möchte eine Gemeinde vom Vorkaufsrecht für Immobilien Gebrauch machen, gelten besondere Voraussetzungen. Das regelt der Paragraf 24 des BGB. Das Grundstück muss bestimmte Bedingungen erfüllen:

• Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegen
• In einem Umlegungsgebiet
• In einem Sanierungsgebiet
• Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung

Zudem muss das Vorkaufsrecht der Gemeinde dem Wohle der Allgemeinheit dienen.  (Paragraf 24 Absatz 3 BGB).

Verzichtet die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht, formuliert sie eine Vorkaufsverzichtserklärung, auch Negativtest genannt. In der Praxis ist es auch üblich, dass die Frist einfach verstreicht.

Das Vorkaufsrecht einer Gemeinde erlischt, wenn der Eigentümer das Grundstück an einen Verwandten oder Schwager bis zum dritten Grad oder einen Ehegatten verkauft (Paragraf 26 BGB).

Wie funktioniert das Vorkaufsrecht bei Erbschaft?

Ist die Rede von einem Vorkaufsrecht bei einer Erbschaft, sind mehrere Situationen zu unterscheiden:

1. Eine Immobilie oder ein Grundstück wird vererbt. Es gibt einen Vorkaufsberechtigten.
2. Der Vorkaufsberechtigte stirbt. Das Vorkaufsrecht wird weitervererbt.
3. Eine Erbengemeinschaft kann sich nicht einigen. Ein Miterbe veräußert seinen Erbteil.

Im ersten Fall hat der Vorkaufsberechtigte keine Chance einzugreifen. Das Grundstück oder die Immobilie wird vererbt. Ein Verkauf findet nicht statt. Damit sind die Voraussetzungen für ein Vorkaufsrecht nicht gegeben.

Im zweiten Fall gilt: Nach Paragraf 473 BGB „[…] ist das Vorkaufsrecht nicht übertragbar und geht nicht auf die Erben des Berechtigten über […].“ Wird in dem Vorkaufsrechtsvertrag etwas anderes bestimmt, gelten die Bestimmungen des Vertrages.

Im dritten Fall gibt es eine Erbengemeinschaft. Es sind also mehrere Personen vorkaufsberechtigt. Damit muss das Vorkaufsrecht als Gemeinschaft ausgeführt werden (Paragraf 472 BGB). Hier gilt das Prinzip: „Alle oder keiner“. Die Frist, ein Veto einzulegen, beginnt erst, wenn auch der Letzte der Erbengemeinschaft von der Veräußerung erfahren hat. Können sich die Personen der Erbengemeinschaft nicht einigen und ein Erbe verkauft seinen Anteil, steht den übrigen Erben der Erbengemeinschaft ein Vorkaufsrecht für die Immobilie zu (Paragraf 2034 BGB). Damit soll verhindert werden, dass sich Dritte in den Kreis der Erbengemeinschaft einreihen.

Wie funktioniert das Vorkaufsrecht bei einer Zwangsversteigerung?

Grundsätzlich erlischt ein Vorkaufsrecht bei einer Zwangsversteigerung. Ein Vorkaufsrecht kann immer dann ausgeführt werden, wenn es sich um einen Verkauf durch den Eigentümer handelt. Bei einer Zwangsversteigerung ist das juristisch gesehen nicht der Fall. Im Paragraf 471 BGB heißt es dazu: „Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsversteigerung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt.“

Wie sieht ein Vorkaufsrechtsvertrag aus?

In einem Vorkaufsrechtsvertrag sind alle Einzelheiten aufgeführt, die zwischen Eigentümer und Vorkaufsberechtigten vereinbart wurden. Dabei gibt es gesetzliche Vereinbarungen, die stets gelten, jedoch auch einige, die als individuelle Absprachen zwischen Vorkaufsberechtigen und Eigentümer gelten. Zum Inhalt eines Vorkaufsrechtsvertrages gehören:

• Name und Anschrift beider Parteien
• Name/ Bezeichnung des Gegenstandes
• Zeitraum und Beginn des Vorkaufrechts
• Ob es sich um ein dingliches oder schuldrechtliches Vorkaufsrecht handelt
• Klausel, die Vorkaufsrecht auch bei Erbschaften garantiert
• Erklärung, dass Eigentümer den Berechtigten schnellstmöglich über einen Verkauf plus Konditionen unterrichtet
• Individuelle Frist das Vorkaufsrecht auszuüben
• Eventuell Vertragsstrafen, falls die Vereinbarungen nicht eingehalten werden
• Unterschrift beider Parteien

Bei einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht für eine Immobilie ist eine notarielle Beglaubigung nicht zwingend erforderlich. Wer allerdings auf Nummer sicher gehen möchte, sollte auf eine Beurkundung des Vertrages nicht verzichten. Bei einem dinglichen Vorkaufsrecht ist keine Beglaubigung notwendig. In diesem Fall wird das Dokument offiziell, wenn das Vorkaufsrecht ins Grundbuch eingetragen wird.