Eigenheimfinanzierung: Budget, Förderungen, Ablauf

Was ist eine Eigenheimfinanzierung?

Bei einer Eigenheimfinanzierung vergeben Banken einen zweckgebundenen Kredit für den Kauf, Bau oder Umbau einer Immobilie. Das geliehene Geld zahlen Kreditnehmer in monatlichen Raten zurück. Die Immobilie selbst dient der Bank dabei als Sicherheit, falls Sie als Darlehensnehmer Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.

Eigenheimfinanzierung: Wie ist der Ablauf?

Eigenkapital: Wie viel Geld steht für die Eigenheimfinanzierung zur Verfügung?

Um herauszufinden, wie viel Geld Ihnen für eine Eigenheimfinanzierung zur Verfügung steht, ermitteln Sie im ersten Schritt die Höhe Ihres Eigenkapitals. Zum Eigenkapital zählen Bargeld, schuldenfreie Immobilien, Wertpapiere oder Lebensversicherungen. Je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Immobilienfinanzierung einbringen, desto weniger Geld müssen Sie sich von der Bank leihen. So zahlen Sie weniger Zinsen und können Ratenhöhe und Laufzeit Ihres Kredits verringern.

Unser Tipp: Bei der Finanzierung eines Eigenheims sollten mindestens 10 bis 15 % des Kaufpreises aus eigenen finanziellen Mitteln einfließen. 

Funktioniert eine Eigenheimfinanzierung auch ohne Eigenkapital?

Eine Eigenheimfinanzierung funktioniert auch ohne Eigenkapital. Wenn die Bank den vollen Kaufpreis finanziert, spricht man von einer 100 %-Finanzierung. Übernimmt sie auch die Erwerbsnebenkosten, spricht man von einer 110 %-Finanzierung.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist jedoch an hohe Anforderungen geknüpft. So müssen Sie folgende Faktoren erfüllen, um eine 100 %- beziehungsweise 110 %-Finanzierung zu erhalten:

• Gute Bonität
• Hohes und sicheres Einkommen
• Immobilie in sehr gutem Zustand und hervorragender Lage

Erfüllen Sie diese Voraussetzungen, kann es sein, dass Sie Ihre Eigenheimfinanzierung auch ohne Ersparnisse auf die Beine stellen können. Dabei gibt es jedoch einen Haken: Ohne eigenes Geld verlangt die Bank in der Regel höhere Zinsen – die Finanzierung wird also teurer. Das bedeutet für Sie: Sie müssen entweder eine längere Laufzeit in Kauf nehmen oder höhere monatliche Raten einplanen. 

Wie hoch fallen die Bauzinsen für eine Eigenheimfinanzierung aus?

Wenn Sie Ihr Eigenheim über ein Baudarlehen finanzieren, tilgen Sie mit den monatlichen Raten nicht nur die reine Summe, die Sie für die Investition benötigten. Für das geliehene Geld erhebt die Bank eine Gebühr. Diese Gebühr wird „Sollzins“ genannt. Der Sollzins ist der reine Zinssatz, den Sie für die geliehene Darlehenssumme zahlen. Er beinhaltet jedoch keine zusätzlichen Kreditnebenkosten. Bei einer Baufinanzierung bezeichnet man diesen Zinssatz auch als „Bauzinsen“.

Wie hoch die aktuellen Bauzinsen sind, hängt von folgenden Faktoren ab:

• Höhe des Eigenkapitalanteils am Darlehen
• Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers (Bonität)
• Dauer der Sollzinsbindung und Tilgungshöhe
• Sonderoptionen wie Sondertilgungsrecht
• Bonität eines Landes
• Leitzins der EZB

Welche Zinsbindung soll ich bei einer Eigenheimfinanzierung festlegen?

Mit der Zinsbindung legen Sie fest, wie lange Sie dieselbe Zinshöhe für Ihr Immobiliendarlehen zahlen. Diese Sollzinsbindung bringt Vorteile, aber auch mögliche Nachteile mit sich. Fallen die Zinsen aktuell besonders günstig aus, wählen Sie am besten eine lange Zinsbindung, um über einen langen Zeitraum hinweg von den günstigen Konditionen zu profitieren. Bei hohen Zinsen empfiehlt sich eine kürzere Sollzinsbindung. So können Sie schneller einer Anschlussfinanzierung zu günstigeren Konditionen abschließen. 

Beispiel: Sie nehmen ein Darlehen von 350.000 € auf mit 3,35 % Sollzins und einer Sollzinsbindung von 10 Jahren.

• In diesen 10 Jahren zahlen Sie immer 3,35 % Zinsen.
• Steigen die Marktzinsen in dieser Zeit, bleiben Ihre Zinsen dennoch stabil bei den 3,35 %. Sie genießen durch die Sollzinsbindung einen Vorteil.
• Fallen die Zinsen auf 3,31 % müssen Sie trotzdem weiterhin 3,35 % Zinsen an die Bank zahlen, bis Ihre Sollzinsbindung abgelaufen ist. In diesem Fall ist die Zinsbindung von 3,35 % ein Nachteil.

Wenn Sie eine Eigenheimfinanzierung planen, lohnt es sich also, die Entwicklung der Bauzinsen im Blick zu behalten. 

Einnahmen vs. Ausgaben: Welche Rate kann ich mir leisten?

Welche monatliche Rate Sie sich bei einer Eigenheimfinanzierung leisten können, finden Sie mit Hilfe einer Haushaltsrechnung heraus. Dabei addieren Sie Ihre regelmäßigen Einnahmen miteinander und ziehen Ihre Ausgaben davon ab. Der Wert, der am Ende übrigbleibt, entspricht Ihrer möglichen Rate.

Unser Tipp: Bleiben Sie bei der Haushaltsrechnung realistisch und kalkulieren Sie konservativ. So vermeiden Sie es, sich finanziell zu überfordern. Auf Nummer sicher gehen Sie, wenn Sie nicht mehr als 35 % des monatlichen Nettohaushaltseinkommens für Ihre Rate aufwenden. Für noch mehr Flexibilität nutzen Sie von den 35 % nur rund 80 % für die monatliche Rate und behalten 20 % als finanziellen Puffer. So haben Sie noch etwas Spielraum, um finanzielle Engpässe zu überbrücken. 

Budget berechnen

Wenn Sie sich einen Überblick über Ihre Finanzen verschafft haben, können Sie durchrechnen, wie hoch Ihr Budget ist. So erfahren Sie sofort, wie viel Geld Sie von der Bank benötigen und wie teuer Ihre Immobilie sein kann. Nutzen Sie dafür auch unseren Budgetrechner, um in wenigen Schritten den maximalen Kaufpreis Ihrer Immobilie zu erfahren.

Wie hoch darf die Tilgung ausfallen?

Die Höhe Ihrer Tilgung richtet sich nach Ihren individuellen finanziellen Möglichkeiten. Generell gilt: Für jüngere Kreditnehmer eignet sich auch ein niedrigerer Tilgungsanteil, um bis zum Renteneintritt schuldenfrei zu sein. Ältere Kreditnehmer müssen einen entsprechend höheren Tilgungsanteil wählen, um dieses Ziel zu erreichen.

Wenn Sie sich für eine höhere Tilgung entscheiden, zahlen Sie Ihren Kredit schneller zurück und sind früher schuldenfrei – müssen dafür aber auch mit einer höheren Monatsrate rechnen. Wählen Sie eine geringere Tilgung, ist die monatliche Rate zwar niedriger, die Rückzahlung Ihres Hauskredits dauert dafür aber deutlich länger. 

Ein gutes Ziel ist, die gesamte Finanzierung innerhalb von 25 bis 30 Jahren vollständig zu tilgen. Das gelingt in der Regel mit einer anfänglichen Tilgung von 2 bis 3 %. Zudem kann es sinnvoll sein, Sondertilgungen zu vereinbaren, um flexibel zusätzlich Schulden abzubauen, wenn finanzieller Spielraum entsteht.

Wie sich Tilgungshöhe auf Ihre Eigenheimfinanzierung auswirkt, erfahren Sie mit Hilfe unseres Tilgungsrechners.

Wie hoch fallen die Nebenkosten bei der Eigenheimfinanzierung aus?

Zu den versteckten Kosten einer Eigenheimfinanzierung zählen die Erwerbsnebenkosten. Sie betragen bei einem Immobilienkauf in der Regel zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises. Berücksichtigen Sie diese unbedingt bei Ihrer Kalkulation, denn Kosten für Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notar und Grundbucheintrag summieren sich zu einem höheren Betrag. Wie hoch Ihre Notar- und Grundbuchkosten ausfallen, können Sie ganz einfach mit unserem Grundbuchrechner ausrechnen.

Für eine Immobilie im Wert von 350.000 € fallen die Erwerbsnebenkosten folgendermaßen aus:

Welche Förderungen gibt es bei der Eigenheimfinanzierung?

Sie können für Ihre Eigenheimfinanzierung staatliche Förderungen in Anspruch nehmen. Mit den Zuschüssen senken Sie die Gesamtkosten Ihres Darlehens, da Sie sich weniger Geld von der Bank leihen müssen und dadurch zusätzlich Zinskosten einsparen. Staatliche Förderungen können Sie bei verschiedenen Stellen beantragen. Dazu gehören:

KfW-Darlehen
Die KfW unterstützt Sie mit zinsgünstigen KfW-Darlehen und Zuschüssen. Insbesondere, wenn Sie energieeffizient bauen wollen, gibt es eine Vielzahl an Unterstützungen durch die KfW.

Regionale Förderungen
Auf Länder- und Gemeindeebene gibt es verschiedene Wohnungsbauförderungen, um Ihre Eigenheimfinanzierung zu unterstützen. Welche Förderungen Ihre Gemeinde oder Ihr Bundesland anbietet, erfahren Sie häufig auf der entsprechenden Website.

BAFA
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, kurz BAFA, bietet unter anderem verschiedene Darlehen für energetische Sanierungen an. Wenn Sie also ein altes Haus sanieren möchten oder Einzelmaßnahmen 

Kann ich mit 4.000 Euro Nettogehalt ein eigenes Heim finanzieren?

Mit 4.000 € netto können Sie grundsätzlich ein Eigenheim finanzieren. Allerdings hängt die Finanzierbarkeit einer Immobilie stark von verschiedenen Rahmenbedingungen ab. Dazu zählen die Höhe des Eigenkapitals und der Kaufpreis der Immobilie. Banken prüfen zudem vorhandene Sicherheiten und Schufa-Einträge.

1. Eigenkapital: Banken verlangen in der Regel 20 bis 30 % Eigenkapital. Als Berechnungsgrundlage dienen hier Kaufpreis und Nebenkosten.
2. Kaufpreis: Je höher der Kaufpreis für Ihr Eigenheim, desto mehr Geld müssen Sie für Ihre Eigenheimfinanzierung monatlich einplanen. Daher lohnt es sich, die Kaufkosten nicht zu hoch anzusetzen. Diese hängen sehr von der jeweiligen Region ab: In einem beliebten Ballungsgebiet kostet ein Haus deutlich mehr als wenn das baugleiche Objekt in einer ländlichen Region stünde.
3. Monatliche Belastung: Mit 4.000 € Nettoeinkommen sollten Sie für die Eigenheimfinanzierung nicht mehr als 35 % für Ihre monatliche Ratenzahlung aufwenden. Das entspricht also ca. 1.400 € im Monat.

Beispielrechnung:
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € inklusive Nebenkosten, einem Eigenkapitalanteil in Höhe von 30.000 € und einer Zinsbindung von 10 Jahren bei 2% Tilgungsanteil müssten Sie aktuell eine monatliche Rate von 1.497 € einplanen. Die verbleibende Restschuld beträgt in diesem Fall 223.410 €.

Kann ich eine Eigenheimfinanzierung mit einem Bausparvertrag ergänzen?

Sie können die Eigenheimfinanzierung auch mit einem Bausparvertrag ergänzen. Planen Sie dafür aber etwas Zeit ein. Ein Bausparvertrag besteht nämlich aus 2 Teilen: der Ansparphase und der Darlehensphase. In der Regel dauert die Ansparphase 7 Jahre. Bevor Sie also ein Darlehen aus dem Bausparvertrag in Anspruch nehmen können, müssen Sie die vorab mit der Bank vereinbarte Summe ansparen.

Sobald Sie über das Darlehen aus dem Bausparvertrag verfügen, können Sie es als Ergänzung zum Immobiliendarlehen nutzen oder als zusätzliches Eigenkapital verwenden.

Wer nicht warten kann oder möchte, kann auch ein Vorausdarlehen in Anspruch nehmen. Bei dieser Sonderform des Bausparvertrages erhalten Sie die Bausparsumme sofort und sparen erst im Anschluss einen Teil der Bausparsumme an.

Wie finde ich das günstigste Darlehen?

Damit Sie die passende Eigenheimfinanzierung für sich finden, lohnt es sich, mehrere Anbieter zu vergleichen. In unserem kostenlosen und unverbindlichen Finanzierungsgespräch vergleichen unsere Spezialisten für Baufinanzierung Immobiliendarlehen von über 600 Anbietern miteinander und finden so die passende Eigenheimfinanzierung für Sie. So sparen Sie Zeit und Geld.

Welche Gründe sprechen 2025 für den Kauf eines Eigenheims?

Wenn Sie 2025 ein Eigenheim kaufen, profitieren Sie von den aktuell günstigen Rahmenbedingungen: Die Bundesregierung unterstützt energieeffizientes Bauen und Sanieren durch Förderprogramme, zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, etwa über die KfW. Wenn Sie diese Angebote geschickt nutzen, können Sie die Finanzierungskosten spürbar reduzieren. Zudem bewegen sich die Bauzinsen aktuell auf einem moderaten Niveau.

Ein weiterer Grund, der 2025 für den Kauf einer Immobilie spricht: Mit dem eigenen Besitz sichern Sie sich gegen die vielerorts weiterhin anziehenden Mietkosten ab. Mit einer Eigenheimfinanzierung wissen Sie, welche Ausgaben Sie – abhängig von der Laufzeit Ihres Immobiliendarlehens – für das Wohnen in den nächsten 10, 15 oder 20 Jahren erwarten. 

Eigenheimfinanzierung: Die 5 häufigsten Fehler

1. Fehlende finanzielle Möglichkeiten

Eine Eigenheimfinanzierung ist eine teure Angelegenheit und für viele Menschen die größte finanzielle Anschaffung ihres Lebens. Machen Sie sich deshalb vorab Gedanken, ob Sie dafür ausreichend finanzielle Mittel haben, um sich eine Immobilie leisten zu können. Manchmal ist es sinnvoll, etwas zu warten, um mehr Geld anzusparen und sich eine Finanzierung zu guten Konditionen zu sichern.

Achten Sie auch darauf, dass Sie nicht zu viele finanzielle Verpflichtungen haben. Ansonsten kann es schwierig sein, die Raten des Immobilienkredits zu stemmen. Mit einer Haushaltsrechnung können Sie sich einen ersten Überblick über Ihr monatliches Budget verschaffen.

2. Sich beim Hausbau verschätzen

Dieser typische Fehler betrifft vor allem diejenigen, die ein Haus neu bauen oder ein sanierungsbedürftiges Haus kaufen. Bauarbeiten verzögern sich in der Regel immer etwas, teilweise sogar um mehrere Monate, zum Beispiel durch lang anhaltende Schlechtwetterperioden oder erhöhter Handwerkernachfrage.

Zudem kann es sein, dass es zu Verzögerungen kommt, weil Sie einen Teil der Arbeiten in Eigenleistung erledigen. Je nach fachlicher Qualifikation wird Eigenleistung zu einem bestimmten Prozentsatz als Eigenkapital bei der Eigenheimfinanzierung angerechnet.

Verzögerungen können teuer sein. So verschiebt sich zum einen Ihr Einzugstermin und Sie müssen länger für Ihre Mietwohnung zahlen. Außerdem verlangen viele Banken nach einer gewissen Zeit sogenannte Bereitstellungszinsen dafür, dass sie Ihnen das Darlehen zum Abruf bereitstellt. Je länger der Hausbau also dauert, desto mehr Bereitstellungszinsen müssen Sie zahlen. Übernehmen Sie sich also nicht und wählen Sie eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit, um Kosten zu sparen.

3. Eigenheimfinanzierung nicht vergleichen

Die erste und vermeintlich schnellste Anlaufstelle für ein Finanzierungsangebot ist meistens die Hausbank. Doch diese ist nicht immer die günstigste. Denn Ihre Hausbank hat nur ihre eigenen Finanzierungsangebote im Portfolio. Um nicht zu viel für Ihre Eigenheimfinanzierung zu zahlen, ist ein Angebotsvergleich unerlässlich.

Wenn Sie nicht die Zeit oder Lust haben, fünf verschiedene Banken aufzusuchen, können Sie auf einen Finanzierungsvermittler wie Dr. Klein zurückgreifen. Wir vergleichen für Sie die Finanzierungsvorschläge von über 600 namhaften Bankpartnern und finden so gemeinsam mit Ihnen die für Sie beste Baufinanzierung.

4. Tilgung und Sollzinsbindung falsch wählen

Wer eine niedrige anfängliche Tilgung wählt, zahlt zwar monatlich weniger, hat dann aber bei der Anschlussfinanzierung ein Problem. Denn es bleibt eine hohe Restschuld übrig, die Sie dann erneut finanzieren müssen. So zahlen Sie über einen deutlich längeren Zeitraum den Kredit. Damit steigen dann auch wieder die Zinskosten.

Bei niedrigen Zinsen sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung wählen, auch wenn dies einen geringen Zinsaufschlag mit sich zieht. Das schützt Sie vor dem Zinsänderungsrisiko. Sollten die Zinsen in der Zwischenzeit gefallen sein, können Sie mit dem Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren auch vor Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen.

5. Förderungen vergessen

Unter Umständen kommen Sie und Ihr Haus für eine zinsgünstige Förderung infrage. Das sind zum Beispiel zinsgünstige KfW-Darlehen oder regionale Wohnungsbauförderungen. Die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein werden Sie auf mögliche KfW-Förderprogramme hinweisen.