Eigenheimfinanzierung: Budget, Förderungen, Ablauf

Was ist eine Eigenheimfinanzierung?

Bei einer Eigenheimfinanzierung handelt es sich um einen zweckgebundenen Kredit, der für den Kauf, Bau oder Umbau einer Immobilie genutzt wird. Sie leihen sich also Geld von einem Kreditinstitut, das Sie über einen festgelegten Zeitraum in monatlichen Raten zurückzahlen. Die Immobilie selbst dient der Bank dabei als Sicherheit für den Kredit, sollten Sie als Darlehensnehmer Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. 

Eigenheimfinanzierung: Wie ist der Ablauf?

Eigenkapital: Wie viel Geld steht für die Eigenheimfinanzierung zur Verfügung?

Damit Sie auf Ihrem Weg in die eigenen vier Wände alles richtig machen, sollten Sie sich als erstes einen Überblick über Ihre Finanzen verschaffen. Dafür ermitteln Sie im ersten Schritt die Höhe des Eigenkapitals, das Ihnen zur Verfügung steht. Zum Eigenkapital zählen Bargeld, schuldenfreie Immobilien, Wertpapiere oder Lebensversicherungen. Je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Immobilienfinanzierung einbringen, desto weniger Geld müssen Sie sich von der Bank leihen. So zahlen Sie weniger Zinsen und können Ratenhöhe und Laufzeit Ihres Kredits verringern.

Wie hoch fallen die Bauzinsen für eine Eigenheimfinanzierung aus?

Wenn Sie Ihr Eigenheim über ein Baudarlehen finanzieren, tilgen Sie mit den monatlichen Raten nicht nur die reine Summe, die Sie für die Investition benötigten. Für das geliehene Geld erhebt die Bank eine Gebühr. Diese Gebühr wird „Sollzins“ genannt. Der Sollzins ist der reine Zinssatz, den Sie für die geliehene Darlehenssumme zahlen. Er beinhaltet jedoch keine zusätzlichen Kreditnebenkosten. Bei einer Baufinanzierung bezeichnet man diesen Zinssatz auch als „Bauzinsen“.

Wie hoch die aktuellen Bauzinsen sind, hängt von folgenden Faktoren ab:

• Höhe des Eigenkapitalanteils am Darlehen
• Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers (Bonität)
• Dauer der Sollzinsbindung und Tilgungshöhe
• Sonderoptionen wie Sondertilgungsrecht
• Bonität eines Landes
• Leitzins der EZB

Was ist eine Sollzinsbindung?

Wenn Sie einen Darlehensvertrag abschließen, legen Sie mit der Bank den Sollzins und die Dauer fest, für die dieser Zinssatz gilt. Diese Zeitspanne nennt man „Sollzinsbindung“. Sie bringt Vorteile, aber auch mögliche Nachteile mit sich: Einerseits ermöglicht Ihnen der festgelegte Zinssatz eine verlässliche, langfristige Planung Ihrer Ausgaben. Zudem profitieren Sie von der festen Zinsbindung, wenn die Bauzinsen während der Vertragslaufzeit steigen. Andererseits kann der festgelegte Zinssatz nachteilig sein, wenn die Bauzinsen während der Bindungsfrist sinken – in diesem Fall zahlen Sie mehr Zinsen, als Sie bei einem neuen Vertragsabschluss entrichten müssten. Daher lohnt es sich, die aktuellen Bauzinsen im Blick zu haben und die Eigenheimfinanzierung zu realisieren, wenn die Zinsen gerade besonders niedrig sind. 

Beispiel: Sie nehmen ein Darlehen von 350.000 € auf mit 3,35 % Sollzins und einer Sollzinsbindung von 10 Jahren.

• In diesen 10 Jahren zahlen Sie immer 3,35 % Zinsen.
• Steigen die Marktzinsen in dieser Zeit, bleiben Ihre Zinsen dennoch stabil bei den 3,35 %. Sie genießen durch die Sollzinsbindung einen Vorteil.
• Fallen die Zinsen auf 3,31 % müssen Sie trotzdem weiterhin 3,35 % Zinsen an die Bank zahlen, bis Ihre Sollzinsbindung abgelaufen ist. In diesem Fall ist die Zinsbindung von 3,35 % ein Nachteil.

Wenn Sie am Ende der Sollzinsbindung – beispielsweise nach 10 oder 15 Jahren – Ihre Eigenheimfinanzierung noch nicht abgeschlossen haben, können Sie ein weiteres Darlehen aufnehmen, um die Restschuld zu refinanzieren. Sie schließen dann mit Ihrer jetzigen oder einer anderen Bank eine sogenannte „Anschlussfinanzierung“ ab.

Einnahmen vs. Ausgaben: Welche Rate kann ich mir leisten?

Mit einer Haushaltsrechnung finden Sie im nächsten Schritt heraus, wie viel Geld Sie monatlich zur Verfügung haben, um die wiederkehrenden Raten zu bezahlen. Dabei addieren Sie zunächst alle Ihre regelmäßigen Einnahmen und ziehen davon alle Ihre Ausgaben ab. Der Wert, der am Ende übrigbleibt, entspricht Ihrer möglichen Rate. Unser Tipp: Bleiben Sie bei der Haushaltsrechnung realistisch und kalkulieren Sie konservativ. So vermeiden Sie es, sich finanziell zu überfordern.

Dr. Klein empfiehlt zudem, nicht mehr als 35 % des monatlichen Nettohaushaltseinkommens für Ihre Rate zu verwenden. Für noch mehr Flexibilität nutzen Sie von den 35 % nur rund 80 % für die monatliche Rate und behalten 20 % als finanziellen Puffer. So haben Sie noch etwas Spielraum, falls es zu finanziellen Engpässen kommen sollte. 

Budget berechnen

Wenn Sie sich einen Überblick über Ihre Finanzen verschafft haben, können Sie durchrechnen, wie hoch Ihr Budget ist. So erfahren Sie sofort, wie viel Geld Sie von der Bank bekommen und wie teuer Ihre Immobilie sein kann. Nutzen Sie dafür auch unseren Budgetrechner, um in wenigen Schritten den maximalen Kaufpreis Ihrer Immobilie zu erfahren.

Wie hoch dürfen Tilgungsanteil und Zinsen ausfallen?

Nachdem Sie Ihr Budget kennen, legen Sie im nächsten Schritt Tilgung und Sollzinsbindung Ihres Darlehens fest. Dabei gilt: Je höher die Tilgung ist, desto schneller haben Sie Ihre Eigenheimfinanzierung abbezahlt. Beachten Sie dabei aber, dass mit einer höheren anfänglichen Tilgung auch eine höhere monatliche Rate einhergeht.

Dr. Klein empfiehlt, bei niedrigen oder voraussichtlich steigenden Sollzinsen eine möglichst lange Sollzinsbindung zu wählen. So schützen Sie sich vor steigenden Zinsen und sichern sich die aktuell guten Konditionen für einen längeren Zeitraum. Werden die Zinsen aber langfristig wieder sinken, empfiehlt sich eine kurze Zinsbindung. Dann können Sie die Anschlussfinanzierung für Ihr Eigenheim schneller, und dann zu günstigeren Zinsen, abschließen und so viel Geld sparen.

Wie sich Tilgungshöhe und Zinsbindung auf Ihre Eigenheimfinanzierung auswirken, erfahren Sie mit Hilfe unseres Baufinanzierungsrechners.

Wie hoch fallen die Nebenkosten bei der Eigenheimfinanzierung aus?

Zu den versteckten Kosten einer Eigenheimfinanzierung zählen die Erwerbsnebenkosten. Sie betragen bei einem Immobilienkauf in der Regel zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises. Berücksichtigen Sie diese unbedingt bei Ihrer Kalkulation, denn Kosten für Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notar und Grundbucheintrag summieren sich zu einem höheren Betrag. Wie hoch Ihre Notar- und Grundbuchkosten ausfallen, können Sie ganz einfach mit unserem Grundbuchrechner ausrechnen.

Für eine Immobilie im Wert von 350.000 € fallen die Erwerbsnebenkosten folgendermaßen aus:

Welche Förderungen gibt es bei der Eigenheimfinanzierung?

Sie können für Ihre Eigenheimfinanzierung staatliche Förderungen in Anspruch nehmen und so die Gesamtkosten für Ihr Darlehen senken. Erhalten Sie eine staatliche Förderung, müssen Sie sich weniger Geld von einer Bank leihen und sparen so zusätzlich Zinskosten. Dabei gibt es mehrere Möglichkeiten:

KfW-Darlehen
Die KfW unterstützt Sie mit zinsgünstigen KfW-Darlehen und Zuschüssen. Insbesondere, wenn Sie energieeffizient bauen wollen, gibt es eine Vielzahl an Unterstützungen durch die KfW.

Regionale Förderungen
Auf Länder- und Gemeindeebene gibt es verschiedene Wohnungsbauförderungen, um Ihre Eigenheimfinanzierung zu unterstützen. Welche Förderungen Ihre Gemeinde oder Ihr Bundesland anbietet, erfahren Sie häufig auf der entsprechenden Website.

BAFA
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, kurz BAFA, bietet unter anderem verschiedene Darlehen für energetische Sanierungen an. Wenn Sie also ein altes Haus sanieren möchten oder Einzelmaßnahmen 

Kann ich mit 4.000 Euro Nettogehalt ein eigenes Heim finanzieren?

Mit 4.000 € netto können Sie grundsätzlich ein Eigenheim finanzieren. Allerdings hängt die Finanzierbarkeit einer Immobilie stark von verschiedenen Rahmenbedingungen ab. Dazu zählen die Höhe des Eigenkapitals und der Kaufpreis der Immobilie. Banken prüfen zudem vorhandene Sicherheiten und Schufa-Einträge.

1. Eigenkapital: Banken verlangen in der Regel 20 bis 30 % Eigenkapital. Als Berechnungsgrundlage dienen hier Kaufpreis und Nebenkosten.
2. Kaufpreis: Je höher der Kaufpreis für Ihr Eigenheim, desto mehr Geld müssen Sie für Ihre Eigenheimfinanzierung monatlich einplanen. Daher lohnt es sich, die Kaufkosten nicht zu hoch anzusetzen. Diese hängen sehr von der jeweiligen Region ab: In einem beliebten Ballungsgebiet kostet ein Haus deutlich mehr als wenn das baugleiche Objekt in einer ländlichen Region stünde.
3. Monatliche Belastung: Mit 4.000 € Nettoeinkommen sollten Sie für die Eigenheimfinanzierung nicht mehr als 35 % für Ihre monatliche Ratenzahlung aufwenden. Das entspricht also ca. 1.400 € im Monat.

Beispielrechnung:
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € inklusive Nebenkosten, einem Eigenkapitalanteil in Höhe von 30.000 € und einer Zinsbindung von 10 Jahren bei 2% Tilgungsanteil müssten Sie aktuell eine monatliche Rate von 1.497 € einplanen. Die verbleibende Restschuld beträgt in diesem Fall 223.410 €.

Eigenheimfinanzierung mit Bausparvertrag ergänzen?

Sie können die Eigenheimfinanzierung auch mit einem Bausparvertrag ergänzen. Planen Sie dafür aber etwas Zeit ein. Ein Bausparvertrag besteht nämlich aus 2 Teilen: der Ansparphase und der Darlehensphase. In der Regel dauert die Ansparphase 7 Jahre. Bevor Sie also ein Darlehen aus dem Bausparvertrag in Anspruch nehmen können, müssen Sie die vorab mit der Bank vereinbarte Summe ansparen.

Sobald Sie über das Darlehen aus dem Bausparvertrag verfügen, können Sie es als Ergänzung zum Immobiliendarlehen nutzen oder als zusätzliches Eigenkapital verwenden.

Wer nicht warten kann oder möchte, kann auch ein Vorausdarlehen in Anspruch nehmen. Bei dieser Sonderform des Bausparvertrages erhalten Sie die Bausparsumme sofort und sparen erst im Anschluss einen Teil der Bausparsumme an.

Funktioniert eine Eigenheimfinanzierung auch ohne Eigenkapital?

Eine Eigenheimfinanzierung funktioniert auch ohne Eigenkapital. Wenn die Bank den vollen Kaufpreis finanziert, spricht man von einer 100 % Finanzierung. Übernimmt sie auch die Erwerbsnebenkosten, spricht man von einer 110 % Finanzierung.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist jedoch an hohe Anforderungen geknüpft. So müssen Sie folgende Faktoren erfüllen, um eine 100 % beziehungsweise 110 % Finanzierung zu erhalten:

• Gute Bonität
• Hohes und sicheres Einkommen
• Immobilie in sehr gutem Zustand und hervorragender Lage

Erfüllen Sie diese Voraussetzungen, kann es sein, dass Sie Ihre Eigenheimfinanzierung auch ohne Eigenkapital auf die Beine stellen können. Dabei gibt es jedoch einen Haken: Finanzieren Sie Ihre Immobilie ohne Eigenkapital, verlangt die Bank häufig höhere Zinsen. Damit brauchen Sie länger, um das Baudarlehen zurückzuzahlen.

Wie finde ich das günstigste Darlehen?

Damit Sie die passende Eigenheimfinanzierung für sich finden, lohnt es sich, mehrere Anbieter zu vergleichen. In unserem kostenlosen und unverbindlichen Finanzierungsgespräch vergleichen unsere Spezialisten für Baufinanzierung Immobiliendarlehen von über 600 Anbietern miteinander und finden so die passende Eigenheimfinanzierung für Sie. So sparen Sie Zeit und Geld.

Welche Gründe sprechen 2025 für den Kauf eines Eigenheims?

Wer 2025 ein Haus erwirbt, profitiert von den aktuell günstigen Rahmenbedingungen: Die Bundesregierung unterstützt energieeffizientes Bauen und Sanieren durch Förderprogramme, zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, etwa über die KfW. Wenn Sie diese Angebote geschickt nutzen, können Sie die Finanzierungskosten spürbar reduzieren. 

Durch den Kauf eines Eigenheims sichern Sie sich zudem gegen die weiterhin anziehenden Mietkosten ab. Mit einer Eigenheimfinanzierung wissen Sie – abhängig von der Laufzeit – welche Ausgaben Sie für das Wohnen in den nächsten 10, 15 oder 20 Jahren erwarten. 

Eigenheimfinanzierung: Die 5 häufigsten Fehler

1. Fehlende finanzielle Möglichkeiten

Eine Eigenheimfinanzierung ist eine teure Angelegenheit und für viele Menschen die größte finanzielle Anschaffung ihres Lebens. Machen Sie sich deshalb vorab Gedanken, ob Sie dafür ausreichend finanzielle Mittel haben, um sich eine Immobilie leisten zu können. Manchmal ist es sinnvoll, etwas zu warten, um mehr Geld anzusparen und sich eine Finanzierung zu guten Konditionen zu sichern.

Achten Sie auch darauf, dass Sie nicht zu viele finanzielle Verpflichtungen haben. Ansonsten kann es schwierig sein, die Raten des Immobilienkredits zu stemmen. Mit einer Haushaltsrechnung können Sie sich einen ersten Überblick über Ihr monatliches Budget verschaffen.

2. Sich beim Hausbau verschätzen

Dieser typische Fehler betrifft vor allem diejenigen, die ein Haus neu bauen oder ein sanierungsbedürftiges Haus kaufen. Bauarbeiten verzögern sich in der Regel immer etwas, teilweise sogar um mehrere Monate, zum Beispiel durch lang anhaltende Schlechtwetterperioden oder erhöhter Handwerkernachfrage.

Zudem kann es sein, dass es zu Verzögerungen kommt, weil Sie einen Teil der Arbeiten in Eigenleistung erledigen. Je nach fachlicher Qualifikation wird Eigenleistung zu einem bestimmten Prozentsatz als Eigenkapital bei der Eigenheimfinanzierung angerechnet.

Verzögerungen können teuer sein. So verschiebt sich zum einen Ihr Einzugstermin und Sie müssen länger für Ihre Mietwohnung zahlen. Außerdem verlangen viele Banken nach einer gewissen Zeit sogenannte Bereitstellungszinsen dafür, dass sie Ihnen das Darlehen zum Abruf bereitstellt. Je länger der Hausbau also dauert, desto mehr Bereitstellungszinsen müssen Sie zahlen. Übernehmen Sie sich also nicht und wählen Sie eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit, um Kosten zu sparen.

3. Eigenheimfinanzierung nicht vergleichen

Die erste und vermeintlich schnellste Anlaufstelle für ein Finanzierungsangebot ist meistens die Hausbank. Doch diese ist nicht immer die günstigste. Denn Ihre Hausbank hat nur ihre eigenen Finanzierungsangebote im Portfolio. Um nicht zu viel für Ihre Eigenheimfinanzierung zu zahlen, ist ein Angebotsvergleich unerlässlich.

Wenn Sie nicht die Zeit oder Lust haben, fünf verschiedene Banken aufzusuchen, können Sie auf einen Finanzierungsvermittler wie Dr. Klein zurückgreifen. Wir vergleichen für Sie die Finanzierungsvorschläge von über 600 namhaften Bankpartnern und finden so gemeinsam mit Ihnen die für Sie beste Baufinanzierung.

4. Tilgung und Sollzinsbindung falsch wählen

Wer eine niedrige anfängliche Tilgung wählt, zahlt zwar monatlich weniger, hat dann aber bei der Anschlussfinanzierung ein Problem. Denn es bleibt eine hohe Restschuld übrig, die Sie dann erneut finanzieren müssen. So zahlen Sie über einen deutlich längeren Zeitraum den Kredit. Damit steigen dann auch wieder die Zinskosten.

Bei niedrigen Zinsen sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung wählen, auch wenn dies einen geringen Zinsaufschlag mit sich zieht. Das schützt Sie vor dem Zinsänderungsrisiko. Sollten die Zinsen in der Zwischenzeit gefallen sein, können Sie mit dem Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren auch vor Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen.

5. Förderungen vergessen

Unter Umständen kommen Sie und Ihr Haus für eine zinsgünstige Förderung infrage. Das sind zum Beispiel zinsgünstige KfW-Darlehen oder regionale Wohnungsbauförderungen. Die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein werden Sie auf mögliche KfW-Förderprogramme hinweisen.