So vermeiden Sie die 15 häufigsten Fehler bei der Eigenheimfinanzierung
Die eigenen vier Wände sind für viele ein Traum. Dafür binden sich die Eigenheimbesitzer teils über Jahrzehnte an eine Finanzierung. Welche die häufigsten Fehler in Sachen Eigenheimfinanzierung sind und wie Sie diese umgehen, lesen Sie hier.
Eigenheimfinanzierung: realistisch planen statt Luftschloss bauen
Der Wunsch nach einem eigenen Haus ist bei vielen groß und bisweilen vernebeln die Wünsche und der Gedanke an das gemütlich neue Zuhause die Realität. Der Gesamtfehler, den zukünftige Bauherren machen, ist, sich finanziell zu überschätzen und sich dem Träumen zu sehr hinzugeben. Denn häufig passt das Traumhaus nicht zu den finanziellen Möglichkeiten des Interessenten.
Unsere Aufgabe sehen wir darin, gemeinsam mit Ihnen ein Haus realistisch zu finanzieren und keine Luftschlösser zu zeichnen, die womöglich unerreichbar sind.
Die 15 häufigsten Fehler bei der Eigenheimfinanzierung
Wie bereits erwähnt betrifft die Mehrheit der 15 häufigsten Fehler bei der Eigenheimfinanzierung die Unkenntnis über die eigene finanzielle Situation. Je intensiver Sie sich mit Ihren Finanzen auseinander setzen und diese ordnen, desto weniger werden Sie von möglichen Hindernissen überrascht.
1. Die eigenen Finanzen nicht kennen
Um von Vornherein zu vermeiden, dass Sie nach zu teuren Luftschlössern Ausschau halten, sollten Sie einen Kassensturz machen. Mit einer Haushaltsrechnung lässt sich die Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ in kurzer Zeit beantworten.
Addieren Sie hierfür alle Nettoeinkommen, die Ihnen zur Verfügung stehen und ziehen Sie davon die Kosten für Wohnnebenkosten und Energie, Ihren Lebensunterhalt, für Internet, Telefon, Handy und Freizeitaktivitäten, für Urlaube, Verkehrsmittel, Versicherungen, Kinderbetreuung, Unterhaltszahlungen und Geldanlagen ab. Die Mietkosten brauchen Sie hier nicht abziehen, denn diese würden vermutlich eins zu eins in die Eigenheimfinanzierung fließen.
Die Summe, die Sie nun errechnet haben, hätten Sie theoretisch für die Monatsrate Ihrer Immobilie zur Verfügung. Besonders einfach errechnen Sie Ihren finanziellen Spielraum mit unserem Budgetrechner.
Durch eine solche Rechnung ersparen Sie sich nicht nur Enttäuschung, sondern auch, dass Sie sich finanziell übernehmen. Im schlimmsten Fall können Sie die monatlichen Raten nach einer gewissen Zeit nicht mehr zahlen und müssten Ihr Haus verkaufen.
2. Zu wenig Einkommen haben
Für einige Bauherren scheitert der Traum vom Haus bereits daran, dass ihr Einkommen für die Monatsrate der Eigenheimfinanzierung nicht ausreicht. Spätestens jetzt wird die Tragweite von Fehler Nummer 1 deutlich. Je realistischer Sie planen, umso schneller nimmt Ihr Plan vom Eigenheim Form an. Seien Sie lieber gleich ehrlich zu sich selbst.
Als Faustregel empfehlen wir Ihnen, maximal 35 Prozent Ihres Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Rate Ihrer Eigenheimfinanzierung einzuplanen.
3. Zu viele finanzielle Verpflichtungen haben
Viele Immobilien-Interessenten haben zu hohe Ausgaben. Auch das kann zu einem Problem werden, wenn Sie eine Eigenheimfinanzierung anstreben. Damit sind nicht die Ausgaben für Miete, Strom, Lebensmittel oder herkömmliche Freizeitaktivitäten gemeint. Dieser Fehler besteht dann, wenn es Ratenkredite gibt. Diese stellen eine finanzielle Belastung dar und können Ihnen unter Umständen einen Strich durch die Traumhaus-Rechnung machen.
Natürlich kommt es im Einzelfall darauf an, wie sehr Sie die Kredite tatsächlich belasten. Doch zahlen Sie beispielsweise Ihre Mittelklasselimousine und haben parallel noch Ratenzahlungen für etwaige Haushaltsgeräte am Laufen, sinken dadurch Ihre Chancen auf einen Baukredit. Finanzielle Verpflichtungen wie Kredite wirken sich auf der Suche nach einer Baufinanzierung negativ auf Ihre Bonität aus, denn Ihr finanzieller Spielraum für die Hausrate ist dadurch geringer. Im schlimmsten Fall müssen Sie nicht nur mit schlechteren Zinskonditionen bei der Baufinanzierung rechnen, sondern Sie bekommen vielleicht gar keine.
Kommt Ihnen die beschriebene Kreditsituation bekannt vor, sollten Sie versuchen, sämtliche Ratenkredite und Ratenzahlungen loszuwerden, bevor Sie ein Haus finanzieren wollen. Sie sollten die Kredite bestenfalls abbezahlt haben oder versuchen, mehrere Kredite auf einen einzigen umzuschulden. So minimieren Sie das Risiko, von den Banken als Kreditnehmer womöglich abgelehnt zu werden. Erneut wird auch hier die Wichtigkeit von Fehler 1 „Die eigenen Finanzen nicht kennen“ deutlich.
4. Zu wenig oder gar kein Eigenkapital auf der hohen Kante haben
Zu wenig oder gar kein Eigenkapital einbringen können, ist ebenfalls ein häufiger Fehler bei der Eigenheimfinanzierung. Wir empfehlen Ihnen, mindestens 10 bis 15 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital auf der Seite zu haben. Denn so können Sie zumindest die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen. Kostet Ihre Wunschimmobilie also 250.000 Euro, sollten Sie mindestens 25.000 Euro Erspartes auf der Bank haben.
Je mehr Eigenkapital Sie haben, umso besser. Denn durch eigene finanzielle Mittel brauchen Sie sich nicht so viel Fremdkapital von einer Bank leihen. Das wiederum sorgt dafür, dass Sie sich nicht so hoch verschulden. Gleichzeitig belohnen Banken einen hohen Anteil Eigenkapital mit einem besseren Sollzins.
5. Zu teure Immobilien ins Auge fassen
Bei diesem Fehler geht es in erster Linie nicht darum, dass Sie sich eine zu teure Immobilie für Ihre Verhältnisse aussuchen, sondern eine Immobilie, die ihren Preis nicht wert ist – also eine überteuerte Immobilie. Wenn Sie eine überteuerte Immobilie kaufen, entstehen gleich mehrere Probleme.
Zu viel Zinsen und problematische Anschlussfinanzierung
Zunächst einmal müssen Sie für ein überteuertes Haus ein unnötig hohes Baudarlehen aufnehmen und zahlen die Raten und die Zinsen deshalb wesentlich länger ab. Das macht die Eigenheimfinanzierung schon einmal zu teuer. Müssen Sie das zu teure Haus auch noch sanieren, entstehen zusätzlich zum überhöhten Kaufpreis noch einmal Sanierungskosten, die das Haus ein weiteres Mal zu einem zu teuren Unterfangen machen.
Die Folgen aus einem zu hohen Preis sind aber noch weitreichender. Sollten die Immobilienpreise in einigen Jahren fallen, wird das überteuerte Haus bei einer Umschuldung im Zuge der Anschlussfinanzierung erneut von der Bank bewertet. Unter Umständen liegt der Beleihungswert dann deutlich unter dem Preis, den Sie gezahlt haben. Das bedeutet, dass die Bank Ihnen für die Anschlussfinanzierung weniger Darlehen geben wird. Die Differenz zum eigentlichen Betrag der Restschuld müssen Sie dann aus eigenen Mitteln finanzieren können.
Beispielrechnung
Sie haben sich vor 10 Jahren ein Haus zum „überhöhten“ Preis von 400.000 Euro gekauft. Da Sie Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro hatten, liehen Sie sich von der Bank also 350.000 Euro. Nun wollen Sie Ihre Baufinanzierung umschulden und sich einen günstigeren Zinssatz sichern. Bisher haben Sie von den 350.000 Euro erst 100.000 Euro abgezahlt. Ihre Restschuld beträgt also 250.000 Euro. Bedauerlicherweise sind die Immobilienpreise enorm gesunken und Ihr Haus hat nun nur noch einen Wert von 300.000 Euro. Bei einem Beleihungsauslauf von hypothetischen 70 Prozent, leiht Ihnen die neue Bank maximal 210.000 Euro. Das bedeutet, dass Sie nun zusehen müssen, wie Sie die Differenz zwischen Beleihungsauslauf und Restschuld in Höhe von 40.000 Euro zusammenkriegen.
Im schlimmsten Fall müssen Sie Ihre Immobilie nun verkaufen. Und hier wartet der nächste Schock. Denn durch die gefallenen Preise bekommen Sie deutlich weniger Erlös als Sie für das Haus gezahlt haben.
Ein Gutachter kann Ihnen bereits bei der Besichtigung eines Hauses sagen, ob die Immobilie den angesetzten Preis wert ist. Er kann auch mögliche Sanierungskosten kalkulieren und zeigt Mängel am Haus auf.
6. Die eigene Kraft überschätzen
Die Motivation vieler Neu-Bauherren ist hoch und verständlicherweise wollen sie tatkräftig mit anpacken. Denn es gibt einem nicht nur ein gutes Gefühl, mitgeholfen zu haben, sondern man kann auch den einen oder anderen Euro sparen. Eigenleistung wird nämlich je nach der fachlichen Qualifikation zu einem bestimmten Prozentsatz als Eigenkapital bei der Eigenheimfinanzierung angerechnet. Zu den typischen Arbeiten, die zur Eigenleistung zählen, gehört Tapezieren, Streichen oder Laminatverlegen.
In der Regel rechnen Banken bis zu 15 Prozent der Gesamtkosten als Eigenleistung an, maximal jedoch 30.000 Euro. Sind Sie Handwerker oder haben nachweislich viele Handwerker im Familien- oder Freundeskreis, ist auch ein höherer Betrag durchaus möglich.
Doch bei aller Motivation sollten Sie sich nicht übernehmen. Führen Sie wirklich nur die Arbeiten selbst aus, die Sie wirklich leisten können. Zum einen sind Baustellen häufig Unfallherde. Führen Sie Arbeiten am Bau aus, die für Sie womöglich schlicht zu schwer sind, erhöhen Sie dadurch die Unfallgefahr für sich. Zum anderen haben Sie bei Arbeiten, die Sie selbst erledigen, keine Gewährleistung. Machen Sie also Fehler, benutzen zum Beispiel unwissentlich die falschen Materialien, und das Ergebnis ist schlecht, haben Sie keinen Anspruch auf Mängelbehebung und müssen nachträglich trotzdem einen Handwerker und die Korrekturarbeiten selbst bezahlen.
7. Die (Bau-) Zeit unterschätzen
Dieser typische Fehler betrifft vor allem diejenigen, die ein Haus neu bauen oder ein sanierungsbedürftiges Haus kaufen. Bauarbeiten verzögern sich in der Regel immer etwas, selbst wenn es nur eine oder zwei Wochen sind. Es kann aber durchaus sein, dass aufgrund einer langanhaltenden Schlechtwetterperiode oder erhöhter Handwerkernachfrage die Baustelle über Wochen oder Monate stillsteht. Dadurch verzögern sich unter Umständen die Fertigstellung des Hauses und damit auch Ihr Umzug. Das bedeutet, dass Sie womöglich noch länger Miete zahlen müssen.
Hinzu kommt, dass Sie während der Bauzeit bereits einen Teil der Zinsen der Eigenheimfinanzierung an die Bank zahlen, Sie tragen also bereits eine finanzielle Doppelbelastung. Außerdem verlangen viele Banken nach einer gewissen Zeit sogenannte Bereitstellungszinsen dafür, dass sie Ihnen das Darlehen zum Abruf bereitstellt. Je länger der Hausbau also dauert, desto mehr Bereitstellungszinsen müssen Sie zahlen. Vereinbaren Sie also eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit. Die meisten Banken gewähren Bauherren bis zu 12 solcher bereitstellungszinsfreien Monate.
8. Die Nebenkosten vergessen
Die Vorfreude auf das eigene Heim ist sicherlich groß und wenn man mit der rosaroten Brille an den Hauskauf geht, kann einem das eine oder andere Detail durch die Lappen gehen. So kann es durchaus in den Hintergrund treten, dass zusätzlich zum Kaufpreis immer Nebenkosten anfallen, die nochmals bis zu 15 Prozent der Gesamtsumme ausmachen können. Kostet Ihr Haus zum Beispiel 250.000 Euro, fallen nochmals bis zu 37.500 Euro Nebenkosten für die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuell Maklerkosten an.
Die Nebenkosten finanzieren die meisten Banken nur sehr ungern und bei ausgezeichneter Bonität mit. Wir empfehlen Ihnen immer, zumindest diese Kosten aus Eigenkapital zahlen zu können. Kalkulieren Sie diese Kosten gleich zu Beginn mit ein, dann gibt es keine bösen Überraschungen für das Bankkonto.
9. Das erste Angebot der Hausbank wählen
In der leicht angespannten Immobilienwelt drängen Verkäufer oder Makler ihre Kunden teils zum schnellen Zuschlagen, denn die Konkurrenz unter den Käufern ist groß. Die erste und vermeintlich schnellste Anlaufstelle für ein Finanzierungsangebot ist meistens die Hausbank.
Es mag durchaus sein, dass die bekannte Bank die erste Anlaufstelle für eine Baufinanzierung ist, doch sie ist nicht automatisch auch die für Sie günstigste . Denn Ihre Hausbank hat nur ihre eigenen Finanzierungsangebote im Portfolio. Um nicht zu viel für Ihre Eigenheimfinanzierung zu zahlen, ist ein Angebotsvergleich unerlässlich. Unser Bauzinsrechner zeigt Ihnen ein erstes, unverbindliches Bild von den Konditionen Ihrer potenziellen Eigenheimfinanzierung.
Wenn Sie nicht die Zeit oder Lust haben, fünf verschiedene Banken aufzusuchen, können Sie auf einen Finanzierungsvermittler wie Dr. Klein zurückgreifen. Wir vergleichen für Sie die Finanzierungsvorschläge von über 400 namhaften Bankpartnern und finden so gemeinsam mit Ihnen die für Sie beste Baufinanzierung.
10. Die Monatsrate zu niedrig ansetzen
Nun geht es an die Fehler bei der Eigenheimfinanzierung selbst, so zum Beispiel bei der Höhe der monatlich Rate. Viele wählen automatisch zunächst das scheinbar günstigste Angebot, also das mit der kleinsten Monatsrate – denn so bleibt monatlich mehr im Portemonnaie. Das ist allerdings ein Trugschluss, der sich bei der Anschlussfinanzierung bemerkbar macht. Denn über die Laufzeit Ihrer Erstfinanzierung tilgen Sie dadurch nur wenig vom eigentlichen Darlehen. Es bleibt eine hohe Restschuld übrig, die Sie dann erneut finanzieren müssen. So zahlen Sie über einen deutlich längeren Zeitraum den Kredit und Zinsen als bei einer etwas höheren Monatsrate. Welche Auswirkung der Tilgungssatz auf Ihr Eigenheimfinanzierung hat, zeigt unsere Tabelle.
| Anfängliche Tilgung | Monatliche Rate | Restschuld nach 15 Jahren | Gesamtlaufzeit |
|---|---|---|---|
| 1,00 % p.a. | 338,33 € | 115.724,61 € | 56 Jahre 1 Monat |
| 2,00 % p.a. | 455,00 € | 91.447,62 € | 35 Jahre 3 Monate |
| 3,00 % p.a. | 571,67 € | 67.170,74 € | 25 Jahre 1 Monat |
Tabelle: Niedrige vs. hohe Tilgungsraten; Annahmen: Objektwert 180.000 Euro, Darlehensbetrag 140.000 Euro, Zinsbindung 15 Jahre, fester Sollzins 1,9 Prozent
Bei den aktuell niedrigen Zinsen raten wir Ihnen dazu, einen anfänglichen Tilgungssatz von mindestens zwei bis drei Prozent pro Jahr zu wählen. So bleibt die Monatsrate erschwinglich und Sie tilgen einen adäquaten Teil des Darlehens. Und: Je höher Sie tilgen, desto kleiner ist der Zinssatz, den Sie an die Bank zahlen. Denn die Bank belohnt eine hohe Tilgungsrate mit einem günstigeren Zinssatz.
11. Eine kurze Zinsbindung wählen
Je kürzer die Sollzinsbindung ist, die Sie wählen, desto weniger Zinsen müssen Sie an die Bank zahlen. Das klingt zwar verlockend, doch damit setzen Sie sich in der Zeit der Niedrigzinspolitik einem großen Risiko aus. Eine kurze Zinsbindung bedeutet, dass Ihnen der vereinbarte Zinssatz beispielsweise über zehn Jahre garantiert wird. Doch zehn Jahre sind bei einer Eigenheimfinanzierung keine lange Zeit. Innerhalb der nächsten zehn Jahre werden die Bauzinsen vermutlich steigen und dann müssen Sie Ihre Restschuld zu einem deutlich schlechteren Zinssatz weiterfinanzieren als bisher.
Daher raten wir Ihnen, bei niedrigen Zinsen eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen, auch wenn dies einen geringen Zinsaufschlag mit sich zieht. Der Effektivzins für eine beispielsweise 20-jährige Zinsbindung wird in zehn Jahren trotz Aufschlag vermutlich günstiger sein als die neue Finanzierung, die Sie in zehn Jahren brauchen. Und sollten die Zinsen unerwartet weiter fallen, haben Sie nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht.
12. Auf alle Extras verzichten
Natürlich hat der Zinssatz, den Sie für Ihr Darlehen zahlen, eine große Bedeutung für die Gesamtkosten der Eigenheimfinanzierung. Dennoch sollte es nicht immer nur um den Zinssatz gehen, wie bereits in den vorherigen zwei Fehlern deutlich wurde. Neben der Zinsbindung und der Tilgungsrate können auch bestimmte vertragliche Extras den Zinssatz beeinflussen und zwar vermeintlich zunächst zum Negativen – sie erhöhen also den Zinssatz.
So können zum Beispiel Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungen für Sie interessant sein. Tilgungssatzwechsel bieten sich an, wenn Sie beispielsweise planen, Nachwuchs zu bekommen. In diesem Fall können Sie den Tilgungssatz und damit die Höhe Ihrer Monatsrate anpassen. Bei einer Sondertilgung haben Sie die Möglichkeit, jährlich einen bestimmten Prozentsatz zusätzlich zu Ihrer Monatsrate bei Ihrer Eigenheimfinanzierung abzuzahlen. Häufig sind das jährlich bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme. Durch Sondertilgungen können Sie Ihre gesamte Eigenheimfinanzierung deutlich schneller abzahlen, denn Sie stecken beispielsweise Ihr Weihnachts- oder Urlaubsgeld oder das Baukindergeld zusätzlich zur normalen Rate in Ihre Finanzierung.
Solche Extras ziehen meist einen höheren Sollzins nach sich, können sich aber individuell durchaus lohnen. Lassen Sie sich von einem Spezialisten beraten, ob Sie durch Sondertilgung trotz etwas höherer Zinsen dennoch bei der Eigenheimfinanzierung sparen können.
13. Förderungen vergessen
Man kann nicht an alles denken, das ist wohl wahr. Doch unter Umständen kommen Sie und Ihr Haus für eine zinsgünstige Förderung infrage. Das sind zum Beispiel zinsgünstige KfW-Darlehen oder regionale Wohnungsbauförderungen. Auch Zuschüsse, wie das Baukindergeld, die Sie nicht zurückzahlen müssen, könnten für Sie passen. Die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein werden Sie auf mögliche KfW-Förderprogramme hinweisen.
14. Sich nicht ausreichend absichern
Nicht nur Ihre Eigenheimfinanzierung sollte auf sicheren Beinen stehen. Rund um Haus und Hof gibt es einige wichtige Versicherungen, die Sie vor finanziellen Schäden und Verlusten schützen können. So schützt eine Gebäudeversicherung vor beispielsweise Sturmschäden am Dach oder einem Feuer, eine Hausratversicherung schützt die Einrichtung, Elektronik, Kleidung und weitere persönliche Gegenstände vor Brand oder Diebstahl. Eine Bauherrenhaftpflicht und eine Bauleistungsversicherung schützten Sie und Ihr Haus während Bauphasen. Und eine Lebensversicherung schützt Ihre Familie im schlimmsten Fall der Fälle, dem Tod, vor unter anderem Ratenausfall für die Baufinanzierung.
Eine ganzheitliche Rundum-Betreuung über die Eigenheimfinanzierung hinaus ist wichtig und sollte trotz Baustress nicht außer Acht gelassen werden.
15. Angst haben
Ja, es gibt einige Fehler, die Sie als Neu-Bauherr machen können. Doch mit der nötigen Ruhe sind diese Fehler durchaus zu vermeiden. Finanzen sind Vertrauenssache. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung sagen Ihnen klar und ehrlich, was für Sie und Ihren Wohntraum finanziell machbar ist, ohne dass Sie anschließend jeden Pfennig zweimal umdrehen müssen. Wir unterstützen Sie dabei, eine solide und die für Sie richtige Wahl bei der Eigenheimfinanzierung zu treffen.
Unsere Expertise auf diesem Gebiet stammt aus nicht weniger als 65 Jahren Erfahrung in der Vermittlung von Baufinanzierungen mit einem Netzwerk von mittlerweile über 200 Standorten deutschlandweit. Lassen Sie sich ganz unverbindlich und kostenlos von einem unserer Spezialisten beraten und starten Sie gelassen und fehlerfrei ins Abenteuer Eigenheim.
